绍兴市物业管理办法(2019) -凯发一触即发

篇2：镇江市物业管理实施办法(2017)

　　镇江市物业管理实施办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理工作实行属地负责制。各辖市、区人民政府、镇江新区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导：

　　(一)将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策;

　　(二)明确物业管理行政主管部门、各街道办事处(镇人民政府)物业管理机构;

　　(三)建立由物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、工商等部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业管理区域内违法、违规行为开展集中整治;

　　(四)健全由物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理中发生的各类矛盾和纠纷;

　　(五)建立物业服务应急管理机制和长效管理机制;

　　(六)对旧住宅区配套设施不全的，有计划地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业管理。

　　第四条 市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作：

　　(一)研究制定物业管理发展规划、行业服务标准、相关配套政策和示范文本等;

　　(二)指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作;

　　(三)建立健全物业服务企业诚信体系，制定物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法;

　　(四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

　　第五条 辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作：

　　(一)负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;

　　(二)指导和配合街道办事处(镇人民政府)做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督;

　　(三)负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作;

　　(四)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;

　　(五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

　　第六条 街道办事处(镇人民政府)具体负责本行政区域内物业管理工作：

　　(一)建立社区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址;

　　(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;

　　(三)建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;

　　(四)制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制;

　　(五)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案;

　　(六)协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

　　第七条 规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、民防、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，强化行业监督，积极调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第二章 物业管理区域

　　第九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应当明确物业管理区域的划分。规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　第十条 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：

　　(一)同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域;

　　(二)住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域;

　　(三)分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;

　　(四)其他可以划分物业管理区域的情形。

　　上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。

　　第十一条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分，建设单位在办理商品房预(销)售许可证前，应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：

　　(一)物业管理区域档案登记表;

　　(二)立项批文;

　　(三)建设用地规划许可证;

　　(四)土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(五)规划条件书和规划总平面图;

　　(六)其他相关材料。

　　辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。

　　建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。

　　第十二条 新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第九条、第十条的，应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预(销)售的，建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门备案。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。

　　第十三条 辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第三章 业主、业主大会与业主委员会

　　第十四条 房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同)行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权;

　　(五)监督业主委员会的工作;

　　(六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);

　　(七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(八)监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(九)认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费，下同)等费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

　　第十八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

　　(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

　　第十九条 物业管理区域内符合业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域备案证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的清单及证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第二十条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需的费用，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处(镇人民政府)商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　第二十一条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。

　　筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

　　筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

　　第二十二条 筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有部分面积)，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担任;

　　(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

　　第二十三条 业主大会决定以下事项，并履行相关职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;

　　(二)选举或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(四)选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;

　　(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施;

　　(六)决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共用部分的用途;

　　(九)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案;

　　(十)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

　　第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。

　　物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

　　鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者手机信息、电子邮件、app平台等方式实行实名制表决。

　　第二十六条 业主委员会执行业主大会的决定事项，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

　　(一)执行业主大会决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况;

　　(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决;

　　(四)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(五)草拟共用部分和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决;

　　(六)督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;

　　(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决;

　　(八)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决;

　　(九)督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度;

　　(十)及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布，并负责执行和组织实施;

　　(十一)听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(十二)接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督，并积极配合做好社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;

　　(十三)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

　　第二十七条 业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数过半数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到街道办事处(镇人民政府)备案，并向辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主委员会委员名单(含委员基本情况和分工情况);

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定，在社区居(村)民委员会监督下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定，并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。

　　第二十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管，社区居(村)民委员会应当单独列账，专户存储，监督使用。

　　业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

　　业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。

　　第三十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。

　　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十一条 业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员或者代表资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员、业主代表职责的;

　　(三)利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

　　(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)有不良信用记录的;

　　(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员、业主代表的。

　　第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本办法第三十一条情形资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。

　　业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交给业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。

　　第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由街道办事处(镇人民政府)参照本办法第二十一条、第二十二条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。

　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。

　　第三十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十五条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业服务企业或者其他管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十六条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

　　第三十七条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居(村)民委员会推荐，业主代表最终由街道办事处(镇人民政府)确定，物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

　　街道办事处(镇人民政府)应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容，在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起30日内应当持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)物业管理委员会备案申请表;

　　(二)物业管理委员会成员的身份证明(含委员基本情况和分工情况);

　　(三)管理规约、物业管理委员会议事规则;

　　(四)其他应当提供的材料。

　　辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业管理委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

　　第三十八条 物业管理委员会作出的决定，应当就相关事项进行公示，公示时间不少于7个工作日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应当及时给予书面答复。

　　物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不得超过3年。街道办事处(镇人民政府)对能够召开业主大会的，应当组织召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责，并在10日内与业主委员会办理移交手续。

　　第三十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后7日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第四十条 业主大会筹备组中的业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业管理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任，最高任职年龄可在业主大会议事规则中约定。

　　业主有下列情形，不得担任上述职务，已担任上述职务的，应当终止其职务并予以公示：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;

　　(五)未按照规定交纳物业服务费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用的;

　　(六)违法出租房屋的;

　　(七)非法接受、索取建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;

　　(八)其他违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规则等不宜担任的情形。

　　第四章 前期物业管理

　　第四十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。鼓励销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于3个或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经辖市、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用，费用的具体标准及凯发一触即发的支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用，应当在前期物业服务合同中明确载明。物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

　　第四十三条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)建设单位营业执照;

　　(二)物业管理区域的备案证明、拟当期预销售楼宇的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证;

　　(三)招标公告或者招标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标代理委托合同(适用委托机构代理);

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　辖市、区物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令建设单位改正。

　　第四十四条 建设单位在招投标结束后，应当在投标有效期截止时限30日前确定中标的物业服务企业，投标有效期应当在招标文件中载明。建设单位向中标的物业服务企业发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的物业服务企业，并应当返还其投标书。

　　建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下材料向辖市、区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)开标评标过程;

　　(二)确定中标人的方式及理由;

　　(三)评标委员会的评标报告;

　　(四)中标人的投标文件。

　　辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具中标备案通知书。

　　第四十五条 前期物业服务合同应当由物业服务企业向物业管理行政主管部门、价格行政主管部门备案。

　　辖市、区物业管理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案通知书。

　　第四十六条 前期物业服务期间，建设单位与物业服务企业解除前期物业服务合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并通过招投标方式另行选聘物业服务企业。建设单位应当向辖市、区物业管理行政主管部门及价格行政主管部门重新办理备案手续。

　　第四十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费等费用。

　　第四十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房，其中：2.5‰为办公用房，1.5‰为经营用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并无偿移交。物业服务用房中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积20至40平方米配置。物业服务用房所有权属于全体业主。

　　集中建设的保障性住房还应当按照不低于地上地下总建筑面积3‰增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　第四十九条 物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房建造的基本标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应当刷涂料，顶棚吊顶或者刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

　　物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第五十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

　　现场查验物业20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，最长不超过10日。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)临时管理规约;

　　(二)物业承接查验协议;

　　(三)建设单位移交资料清单;

　　(四)查验记录;

　　(五)交接记录;

　　(六)其他与承接查验有关的文件。

　　辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案证明。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况及备案证明，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，在业主委员会和街道办事处(镇人民政府)的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会、物业管理委员会移交。

　　第五章 物业服务

　　第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并按照资质等级承接物业项目。

　　外地物业服务企业在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

　　第五十四条 业主大会成立后，业主大会或者业主大会授权的业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业的，按照前期物业管理招投标相关规定执行。

　　业主委员会招标前，应当拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘原物业服务企业或者实施自行管理的，业主委员会应当将物业服务内容和收费标准等，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理内容、服务标准(含人员配置)、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同及业主大会选聘或者续聘物业服务企业的表决证明报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　项目负责人发生更换的，物业服务企业应当书面告知辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

　　第五十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务均属保安服务行为，相关保安人员及保安服务应当符合国家保安服务管理的有关规定，依法接受公安机关的业务指导和监督管理。物业管理区域内保安服务管理具体办法由公安部门会同物业管理行政主管部门另行制定。

　　第五十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费、公共水电费等费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在约定相关事项时，应当将管理规约、物业服务费用标准等事项告知物业使用人。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业转让双方应当在房屋转让合同中载明物业服务相关费用标准、缴费结算情况等。

　　业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院提起诉讼。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及管理规约等行为，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

　　第五十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第六十条 物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，每年公示不少于一次。公共水电费等物业服务企业代收的费用，按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的公共水电费等费用分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　建设单位在新建住宅建设时应当对幢、单元范围内业主使用的电梯、水泵等共用设施设备安装独立的计量器具，便于公共水电费等费用的计量与分摊。

　　第六十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取代办手续费。

　　第六十二条 专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

　　业主或物业使用人未按约定交纳公共水电费的，物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，专业经营单位可以会同物业服务企业依法追缴。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和涉及公共安全的服务。

　　第六十三条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

　　(二)移交本办法第五十条第二款规定的相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)移交结清预收、代收和预付、代付的相关费用资料;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前3个月书面告知另一方当事人和辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第六十四条 辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会的决定有异议等为由拒绝办理交接。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。被选聘的物业服务企业不得强行接管。

　　物业服务企业终止物业服务合同的，在未落实物业管理期间，由街道办事处(镇人民政府)协调物业服务机构实施临时管理。临时管理期间的服务内容及收费标准，参照市、辖市价格及物业管理行政主管部门普通住宅物业公共服务最低等级标准及对应的公共服务费指导价执行。

　　第六十五条 单体物业或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经业主或者业主大会决定，在街道办事处(镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　(一)自行管理的执行机构、管理人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　业主大会决定委托第三方进行财务管理和审计的，自行管理的执行机构或者管理人应当委托具有资质的机构对物业服务费、物业经营性收益等费用进行财务管理和审计，相关财务账目应当在物业管理区域内显著位置向业主公示，每年不少于一次。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第六十六条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　划分为一个物业管理区域的分期建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照规划行政主管部门确定的车位、车库指标，在物业管理区域内显著位置公示当期售租方案。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

　　第六十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。人防工程停车位于20**年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部门协调使用管理单位规范承租行为，明确维护管理责任。自20**年5月1日起，人防工程停车位出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位的，其停放费、租金的收取及支出、使用管理等相关规定，由民防行政主管部门会同价格、物业管理等行政主管部门另行制定。

　　第六十九条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人以及装饰装修服务单位。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并会同装饰装修服务单位与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督和管理。业主或者物业使用人、装饰装修服务单位拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第七十条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十一条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯、消防设施设备故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)二次供水水泵运行中断的，但由专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(五)楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。应急维修的具体使用办法另行制定。

　　第七十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)擅自改变物业的规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(九)擅自摆摊设点、占道经营;

　　(十)无序停放车辆、堵塞消防通道、阻碍主要交通道路;

　　(十一)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七章 法律责任

　　第七十三条 违反本办法规定，依法应当由相关行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第七十四条 住房和城乡建设、公安、城市管理、物价、环境保护、规划、民防、工商、质量技术监督等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、凯发一触即发的联系方式。相关行政主管部门依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　(一)住房和城乡建设部门负责依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营等违法违规行为。

　　(二)公安部门负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，对物业管理区域内违规养犬、妨碍交通、堵塞消防通道、妨碍消防设施使用等行为依法处理;对小区内承租人进行登记管理。

　　(三)城市管理行政主管部门负责物业管理区域内市政、绿化、市容环境卫生等方面的监督检查，依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物;任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;擅自摆摊设点、占道经营;擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;饲养家禽家畜等违法违规行为。

　　(四)价格行政主管部门负责物业管理区域物业服务收费监督检查，依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况以及其他价格违法违规行为。

　　(五)环境保护行政主管部门负责物业管理区域内排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查，依法查处物业管理区域内造成噪声、油烟污染等违法违规行为。

　　(六)规划行政主管部门负责物业管理区域内违法建设行为的监督检查，依法查处擅自改变物业的规划用途，破坏或者擅自改变房屋外观等违法违规行为。

　　(七)民防行政主管部门负责物业管理区域内违法违规使用人防工程设施行为的监督检查，依法查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能等违法违规行为。

　　(八)工商行政主管部门负责依法查处物业管理区域内违法广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所等违法违规行为。

　　(九)质量技术监督行政主管部门负责物业管理区域内电梯等特种设备安全运行的监督检查，依法查处各类特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

　　第七十五条 各辖市、区人民政府、镇江新区管委会物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第七十六条 本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本办法规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第七十七条　本办法由市住房和城乡建设部门负责解释。

　　第七十八条 本办法自20**年3月1日起施行。镇江市人民政府印发的《镇江市物业管理实施细则》(镇政发〔20**〕50号)同时废止。

篇3：潍坊市城市住宅小区物业管理办法(2001)

　　潍坊市人民政府令

　　(第74号)

　　《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二οο一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过，现予发布施行。

　　市 长 王伯祥

　　二οο一年八月十九日

　　潍坊市城市住宅小区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。

　　第三条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。

　　第四条 物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导，居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。

　　物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

　　第五条 市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。

　　建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责，协同做好物业管理的有关工作。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第六条 业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会，人数较多的，可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

　　第七条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。

　　第八条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过1年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。

　　物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第九条 业主委员会是经物业管理主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。

　　第十条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;

　　(三)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(四)依照法律法规和政策规定，负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹，监督维修基金的使用和管理;

　　(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

　　(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

　　(七)执行业主大会的决议、决定;

　　(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用，由全体业主分担。

　　第十一条 业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席，其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。

　　第三章 物业管理服务与收费

　　第十二条 物业管理企业必须依法登记注册，并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准，领取《物业管理企业资质证》后，方可从事物业管理业务。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十三条 销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务，并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。

　　第十四条 在销售(预售)物业时，开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议，并将其作为物业销售(预售)合同的附件。

　　第十五条 业主委员会成立后，业主委员会选聘物业管理企业，双方应当签订物业管理合同。

　　第十六条 物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项：

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)有关维修基金的帐务管理;

　　(七)物业档案资料的管理;

　　(八)当事人认为需要约定的其他事项。

　　第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房，其产权属全体业主共同所有。

　　第十八条 物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。

　　在一个独立或者划定的物业管理区域内，业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司，但不得将物业管理整体管理服务委托他人。

　　第十九条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。

　　为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务，其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务，包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等，其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务，其收费由双方协商议定，报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的，其收费项目和收费标准，由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定，并予以公布。

　　第二十条 物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布，并定期公开帐目，接受全体业主和业主委员会的监督、质询。

　　第二十一条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

　　业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

　　第二十二条 开发建设单位未售未租的物业，其管理服务费用由开发建设单位承担，具体缴纳标准由双方协商确定。

　　第二十三条 开发建设单位在出售住宅时，须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时，开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管，业主委员会成立后，由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理，资金归小区房屋所有权人集体所有。

　　业主委员会成立前，公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划，经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后，公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　第二十四条 房改出售公有住房，售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有，专户储存，专款专用。本办法施行前，公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的，在售房单位收取房价款时，按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金，共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房，购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴，或根据购房面积，按每年1-3元炖平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。

　　从售房收入中提取的维修基金，其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用，但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金，其本息均可使用，维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的，可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。

　　第二十五条 业主转让物业，其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。

　　第二十六条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程，应按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

　　第四章 物业的使用与维护

　　第二十七条 新建物业竣工后，开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

　　第二十八条 物业管理企业接管物业时，物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料：

　　(一)项目规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)附属配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

　　(五)单项工程竣工验收证明材料;

　　(六)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(七)房屋及配套设施的产权资料;

　　(八)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。

　　第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施;

　　(三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点;

　　(四)侵占绿地，毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划;

　　(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条 物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时，有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五章 罚则

　　第三十一条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定，责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。

　　第三十二条 物业管理企业违反国家价格政策收费的，由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。

　　第三十三条 物业管理企业有下列行为之一的，业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止，并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

　　(一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全，管理混乱的;

　　(三)私搭乱建，改变物业和共用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

　　第三十四条 公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。

　　第三十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的，由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。

　　第六章 附则

　　第三十六条 本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。

　　第三十七条 本办法由潍坊市房产管理局负责解释。

　　第三十八条 本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。

　　发布部门： 发布日期：20**年08月19日 实施日期：20**年08月19日 (地方法规)

篇4：天津市社区物业管理办法（全文）

　　日前，市委办公厅、市政府办公厅印发《天津市社区物业管理办法》，并发出通知，要求各区委、区政府，市委各部委，市级国家机关各部门，各人民团体认真遵照执行。全文如下：

　　第一章 总则

　　第一条 为加强党对社区物业管理工作的领导，进一步提升社区物业服务水平，大力推进幸福社区建设，更好满足广大居民美好居住需求，依据有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市行政区域内的社区物业管理工作。

　　第三条 社区物业管理工作要坚持党的领导、政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。

　　第四条 区委、街道(乡镇)党(工)委、社区党组织，区政府、街道办事处(乡镇政府)、居民委员会，有关部门，业主委员会、物业服务企业和社区居民要各尽其责、群策群力，共同营造文明和谐、规范有序的社区物业管理环境。

　　第二章 党组织领导

　　第五条 区委要加强对本区物业管理工作的领导，支持区政府和所辖街道(乡镇)党(工)委履行相关职责。街道(乡镇)党(工)委要履行好本街镇社区物业管理工作的组织领导、统筹协调和检查考核等职责，推动街道办事处(乡镇政府)和社区党组织依法依规开展相关工作。

　　第六条 社区党组织要充分发挥在城乡基层治理中的领导作用，领导居民委员会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理活动。

　　第七条 社区党组织要指导和推动业主委员会、物业服务企业(项目)加强自身党建工作，为实现党对社区物业管理工作的领导奠定坚实基础。

　　社区党组织要在业主委员会设立党支部或者党的工作小组，对业主委员会成员人选进行审查把关，引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，业主代表、业主委员会成员中党员比例不低于50%;推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会中的党员成员通过法定程序兼任业主委员会主任。

　　社区党组织要推动符合条件的物业服务企业(项目)、旧楼区管理服务单位建立党组织，接受社区党组织领导;对不具备建立党组织条件的，由社区党组织选派党建工作指导员。

　　第八条 社区党组织讨论决定社区物业管理重大事项。

　　业主委员会选举、换届和成员改选，业主委员会履行物业管理相关职责，物业服务企业(项目)进驻既有小区开展物业服务和退出，以及使用专项维修资金和应急解危资金、利用共用设施设备经营收益、调整物业管理服务费标准、机动车停车位分配等重大事项，要事先征得社区党组织同意，并按照社区党组织的批复意见制定实施方案、完善具体措施、做好相关工作。

　　业主委员会要及时将执行业主大会决议情况、工作经费支出情况、业主委员会议定事项等向社区党组织报告。

　　业主委员会、物业服务企业(项目)主要负责人要每季度向社区党组织报告开展物业服务工作相关情况，遇有重大突发事件及时报告，并于每年年底就相关工作向社区党组织述职。

　　第九条 社区党组织要对业主委员会开展工作进行监督。对拒不执行社区党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的业主委员会成员，可以通过业主委员会督促其主动辞职;拒不辞职的，通过法定程序予以罢免。社区党组织可以将业主委员会成员履职情况向其工作单位或原工作单位通报。

　　第十条 社区党组织要定期组织对物业服务企业(项目)落实社区党组织意见要求、物业服务质量和效果等情况进行综合评价，将评价结果作为与物业服务企业(项目)续签服务合同的重要依据。对服务效果差、群众不满意的物业服务企业(项目)，建议依法终止服务合同，并将相关情况反馈行业主管部门，作为对物业服务企业诚信评定的重要依据。

　　第三章 管理模式和服务标准

　　第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区、示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区物业服务企业和旧楼区管理服务单位，要按照物业服务合同或者管理服务协议做好服务工作。

　　第十二条 旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。

　　第十三条 旧楼区实行居民自治管理的，由居民委员会牵头组织、楼门栋长协调配合、居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务，也可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

　　第十四条 旧楼区物业管理要达到下列要求：

　　(一)在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准;

　　(二)楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁;

　　(三)有条件设立门岗的围合小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好;

　　(四)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现路面损坏、污水外溢等问题，及时向有关责任单位报告。

　　第十五条 区政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水、消防、电梯等日常维修养护单位。

　　第十六条 旧楼区日常管理服务费由居民交纳，市、区财政根据服务情况考核结果给予适当补助。

　　第十七条 旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执行。

　　第十八条 商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。

　　示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处(乡镇政府)自行成立管理服务单位，提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。电梯、消防等机电设施设备要聘请具有专业资质单位负责维护管理。

　　第十九条 商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业要按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求：

　　(一)在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务凯发一触即发的联系方式等;

　　(二)设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主宣传党的路线方针政策和国家法律法规，公开公示物业服务事项、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收益等信息;

　　(三)设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进措施具体有效。

　　示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照上述标准和要求执行。

　　第四章 管理责任及义务

　　第二十条 市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，建立健全长效管理工作机制。

　　市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作;研究制定物业管理有关政策措施和标准;牵头负责物业服务企业诚信体系建设，建立物业服务企业黑名单制度;指导区物业管理行政主管部门履行物业管理监管职责。

　　其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。

　　第二十一条 区政府负责本区社区物业管理工作的组织协调、指导推动和监督管理，制定本区社区物业管理工作措施，推动本区街道办事处(乡镇政府)和有关部门落实社区物业管理工作责任。

　　第二十二条 街道办事处(乡镇政府)在社区物业管理中要履行下列职责：

　　(一)做好《天津市物业管理条例》和《天津市城市管理规定》(20**年市人民政府令第26号)等规定的社区物业管理相关工作;

　　(二)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;

　　(三)组织召集街镇物业管理联席会议;

　　(四)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;

　　(五)指导居民委员会履行社区物业管理职责;

　　(六)与相关职能部门协调配合，对社区物业管理区域内发生的违法建设、乱堆乱放、私装地锁、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬等行为实施执法。

　　第二十三条 居民委员会要做好下列社区物业管理工作：

　　(一)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;

　　(二)依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;

　　(三)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;

　　(四)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;

　　(五)组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷;

　　(六)做好日常巡查，对社区物业管理范围内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的向街道办事处(乡镇政府)和有关部门报告。

　　第二十四条 业主委员会在社区物业管理中要履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议;

　　(二)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;

　　(三)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

　　(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;

　　(七)监督管理规约的实施;

　　(八)组织筹集专项维修资金;

　　(九)组织业主委员会换届和补选工作;

　　(十)完成业主大会交办的其他事项。

　　第二十五条 住宅小区未成立业主委员会的，按照国家《业主大会和业主委员会指导规则》规定，由社区所在地的居民委员会履行业主委员会的相关职责。

　　第二十六条 社区居民在社区物业管理中要履行下列义务：

　　(一)自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产;

　　(二)遵守物业服务合同或协议的约定，遵守小区管理规约，配合物业服务企业或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业管理服务费;

　　(三)积极参与、配合街道办事处(乡镇政府)、居民委员会、业主委员会依法开展的社区物业管理工作;

　　(四)其他依法要履行的义务。

　　第二十七条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位要按照国家和我市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：

　　(一)遵守物业服务合同或管理服务协议约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务;

　　(二)对物业管理区域内发生的违法建设、占用或破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的及时向居民委员会、街道办事处(乡镇政府)或者有关部门报告;

　　(三)接受街道办事处(乡镇政府)、居民委员会对物业管理工作的指导监督，并协助做好相关工作。

　　第二十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位为社区提供相关服务前，要征询居民委员会和物业服务企业或管理服务单位的意见建议。居民委员会会同物业服务企业或管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。

　　第五章 工作机制

　　第二十九条 实行街镇、社区两级物业管理工作联席会议制度。

　　物业管理工作联席会议要定期召开，街镇物业管理工作联席会议原则上每季度召开一次，社区物业管理工作联席会议原则上每月召开一次。街道办事处(乡镇政府)、居民委员会要于联席会议召开前向同级党组织报告会议议题，并按照党组织的意见要求落实相关工作。

　　第三十条 街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇政府)主要负责人或者分管负责人召集。区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人以及业主委员会负责人或居民代表参加。

　　街镇物业管理工作联席会议负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题，形成会议纪要，报街道(乡镇)党(工)委，在社区范围内予以公布，并抄送有关部门。对不履行会议议定事项的单位和组织，由街道办事处(乡镇政府)上报区政府，由区政府督促限期落实。

　　第三十一条 社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。居民委员会主任、社区民警、业主委员会负责人或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。

　　会议由居民委员会主任主持召开，会议议题由成员单位提出，主要协调下列事项：

　　(一)履行物业服务合同或协议中出现的问题;

　　(二)业主委员会履职、换届和委员补选工作;

　　(三)物业管理服务费收缴、使用等问题;

　　(四)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;

　　(五)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位有关事宜;

　　(六)社区物业管理中出现的其他问题。

　　会议议定事项形成会议纪要，报社区党组织，通报各成员单位，在社区内公开公示，并由居民委员会监督落实。

　　第三十二条 各区建立由专(兼)职人民调解员、专业人员组成的物业管理专业调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。

　　街道办事处(乡镇政府)相应成立物业管理专业调解委员会，负责复杂的社区物业纠纷调解工作。

　　居民委员会的人民调解委员会，负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。

　　第三十三条 新建小区在居民入住前，由区政府组织协调街道办事处(乡镇政府)派驻居民委员会筹备组，做好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织选举产生居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。

　　新建社区办公服务设施，要按照我市有关规定要求集中建设，由区政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。

　　第三十四条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位要按照物业服务合同或管理服务协议的约定按时收取物业管理服务费。居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理服务单位就物业管理服务费收取工作中产生的矛盾。经催缴、协调仍拒交物业管理服务费的，物业服务企业或旧楼区管理服务单位可以通过司法途径解决。

　　物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或管理服务协议约定提供服务的，承担违约责任。

　　第三十五条 房屋专项维修资金要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六章 监督考核

　　第三十六条 市民政局会同市住房城乡建设委等有关部门，定期对区政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进行考核。

　　区政府定期对本区街道办事处(乡镇政府)和有关部门履行社区物业管理职责情况进行检查考核。

　　街道办事处(乡镇政府)定期组织对本辖区居民委员会、业主委员会履行物业管理职责情况进行考核。

　　对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限严肃处理，依法依规追究主要负责人和相关责任人责任。

　　第三十七条 市民政局、市住房城乡建设委及相关行政主管部门、区政府和街道办事处(乡镇政府)要公布监督投诉电话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，要及时进行调查、核实并依法作出处理。

　　第七章 附则

　　第三十八条 本办法所称旧楼区，是指列入市政府旧楼区提升改造、老旧小区及远年住房改造计划，符合接管标准的小区。

　　第三十九条 本办法自印发之日起施行。

篇5：澧县物业管理实施办法（2011）

　　澧政办发〔20**〕99号

　　澧县人民政府办公室

　　关于印发《澧县物业管理实施办法》的通知

　　各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　《澧县物业管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二〇一一年十月三十一日

　　澧县物业管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《常德市人民政府办公室关于印发〈常德市物业管理办法〉的通知》(常政办发〔20**〕19号)精神，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推进规模型管理，科学划分物业管理小区，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 各级各部门院落应积极实行社会化物业管理。开发建设单位和物业服务企业应采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督指导工作;住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、供气、广电、通信、环卫等部门应各司其职，各负其责，共同做好有关管理服务工作。 乡镇人民政府和社区(居民委员会)要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。 第六条 县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。 物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条　业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用房屋维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主管部门指导协助业主共同决定。 第九条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第十条　社区(居民委员会)应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。 第十一条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。 第十二条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地乡镇人民政府和县物业主管部门办理备案手续。 第十三条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。 第十四条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、共有房屋、共用设施设备和其他公共部位的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

　　第十五条　业主大会作出的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，应在小区内醒目位置公示，并由业主委员会告知当地社区(居民委员会)。 第十六条　业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，物业主管部门和社区(居民委员会)可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应在物业主管部门和社区(居民委员会)的监督下，将业主大会所有财产和资料移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第十七条　建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。 第十八条　经县物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业： (一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的; (二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的; (三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的; (四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。 第十九条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。 第二十条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位、公共设施及其他公共场地的使用、维护和管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向县物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十一条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。 第二十二条　物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不得交付使用。 第二十三条　在办理物业承接查验手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。 第二十四条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房： (一)建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房; (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房; (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房; (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。 第二十五条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。 层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。 第二十六条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。 第二十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。 第二十八条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。 第二十九条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。 第三十条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。

　　第四章 物业服务

　　第三十一条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。 第三十二条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。 分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 第三十三条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。 物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳;买受人在查验收房时，因物业不符合法律法规规定和购房合同约定条件而整改的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳;买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与买受人另有约定的，从其约定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。 物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县物业主管部门备案。 第三十四条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。 第三十五条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第三十六条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十七条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 第三十八条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。 因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十九条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。 第四十一条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当接受物业服务企业的管理并且及时恢复原状。 第四十二条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。 小区内禁止下列行为： (一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途; (二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备; (三)私搭乱建; (四)侵占绿地、毁坏绿化; (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动; (七)未经批准摆摊设点; (八)无序停放车辆，散养禽畜; (九)在建筑物或者构筑物上未经物业服务企业同意，乱悬挂、乱张贴广告标语、牌匾，乱涂写、乱刻画; (十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动; (十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施; (十二)法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)禁止的其他行为。 第四十三条　业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人;发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻;业主或者使用人不接受劝阻时，应当向有关部门报告并做好配合工作。 第四十四条　住宅室内装饰装修活动禁止下列行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，在外墙上开门、开窗、打洞; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第四十五条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗; (三)拆改燃气管道和设施。 第四十六条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十七条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。 第四十八条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十九条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。 第五十条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》和《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金。 第五十一条　建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。 物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由物业主管部门会同财政、价格主管部门另行制定。 第五十二条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　第六章 附则

　　第五十三条　业主大会决定自行管理物业的，建制镇和独立的工矿区实行物业管理的，可参照本办法相关规定执行。 第五十四条　本办法自印发之日起施行。