天津市社区物业管理办法（全文） -凯发一触即发

篇2：澧县物业管理实施办法（2011）

　　澧政办发〔20**〕99号

　　澧县人民政府办公室

　　关于印发《澧县物业管理实施办法》的通知

　　各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　《澧县物业管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二〇一一年十月三十一日

　　澧县物业管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《常德市人民政府办公室关于印发〈常德市物业管理办法〉的通知》(常政办发〔20**〕19号)精神，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推进规模型管理，科学划分物业管理小区，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 各级各部门院落应积极实行社会化物业管理。开发建设单位和物业服务企业应采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督指导工作;住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、供气、广电、通信、环卫等部门应各司其职，各负其责，共同做好有关管理服务工作。 乡镇人民政府和社区(居民委员会)要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。 第六条 县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。 物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条　业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用房屋维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主管部门指导协助业主共同决定。 第九条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第十条　社区(居民委员会)应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。 第十一条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。 第十二条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地乡镇人民政府和县物业主管部门办理备案手续。 第十三条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。 第十四条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、共有房屋、共用设施设备和其他公共部位的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

　　第十五条　业主大会作出的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，应在小区内醒目位置公示，并由业主委员会告知当地社区(居民委员会)。 第十六条　业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，物业主管部门和社区(居民委员会)可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应在物业主管部门和社区(居民委员会)的监督下，将业主大会所有财产和资料移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第十七条　建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。 第十八条　经县物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业： (一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的; (二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的; (三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的; (四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。 第十九条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。 第二十条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位、公共设施及其他公共场地的使用、维护和管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向县物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十一条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。 第二十二条　物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不得交付使用。 第二十三条　在办理物业承接查验手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。 第二十四条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房： (一)建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房; (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房; (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房; (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。 第二十五条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。 层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。 第二十六条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。 第二十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。 第二十八条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。 第二十九条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。 第三十条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。

　　第四章 物业服务

　　第三十一条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。 第三十二条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。 分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 第三十三条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。 物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳;买受人在查验收房时，因物业不符合法律法规规定和购房合同约定条件而整改的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳;买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与买受人另有约定的，从其约定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。 物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县物业主管部门备案。 第三十四条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。 第三十五条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第三十六条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十七条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 第三十八条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。 因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十九条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。 第四十一条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当接受物业服务企业的管理并且及时恢复原状。 第四十二条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。 小区内禁止下列行为： (一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途; (二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备; (三)私搭乱建; (四)侵占绿地、毁坏绿化; (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动; (七)未经批准摆摊设点; (八)无序停放车辆，散养禽畜; (九)在建筑物或者构筑物上未经物业服务企业同意，乱悬挂、乱张贴广告标语、牌匾，乱涂写、乱刻画; (十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动; (十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施; (十二)法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)禁止的其他行为。 第四十三条　业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人;发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻;业主或者使用人不接受劝阻时，应当向有关部门报告并做好配合工作。 第四十四条　住宅室内装饰装修活动禁止下列行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，在外墙上开门、开窗、打洞; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第四十五条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗; (三)拆改燃气管道和设施。 第四十六条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十七条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。 第四十八条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十九条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。 第五十条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》和《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金。 第五十一条　建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。 物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由物业主管部门会同财政、价格主管部门另行制定。 第五十二条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　第六章 附则

　　第五十三条　业主大会决定自行管理物业的，建制镇和独立的工矿区实行物业管理的，可参照本办法相关规定执行。 第五十四条　本办法自印发之日起施行。

篇3：武汉市前期物业管理招投标评标专家及评标专家库管理办法（2017）

　　市房管局关于印发武汉市前期物业管理招投标评标专家及评标专家库管理办法的通知

　　武房发〔20**〕77号

　　【时效性】 现行有效

　　各区房管局,市物业管理事务指导中心，市物业管理协会，各物业服务企业：

　　为了进一步加强前期物业管理招投标评标专家和评标专家库管理，保证前期物业管理评标活动的公平、公正进行，我局对《武汉市前期物业管理招投标评标专家及评标专家库管理办法》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　武汉市住房保障和房屋管理局

　　20**年9月28日

　　武汉市前期物业管理招投标评标专家及评标专家库管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为加强前期物业管理招投标评标专家管理和评标专家库的建设、管理，建立高素质的评标专家队伍，进一步规范前期物业管理招投标活动，保证前期物业管理评标活动的公平、公正进行，提高评标质量和工作效率，根据有关法律法规，结合本市实际制定本办法。

　　第二条 本办法适用于武汉市前期物业管理招投标评标专家的资格认定及评标专家库的建设和管理。

　　第三条 本办法所称的评标专家是指具备物业管理专业理论知识、丰富实践经验以及熟悉前期物业管理评标工作和相应法律知识的社会专业人才。

　　本办法所称的评标专家库是指房屋主管部门认定的、为前期物业管理招标人评标工作提供技术服务的专家人才库。

　　第四条 市房屋主管部门负责全市前期物业管理评标专家的资格认定及评标专家库的管理。

　　市物业管理事务指导中心(下称市物业中心)负责全市前期物业管理评标专家的档案管理、日常考评、定期培训、年度考核及评标专家库的建设工作。

　　市物业管理行业协会、区房屋主管部门负责前期物业管理评标专家的推荐及申报工作。

　　第二章 评标专家库的建设和管理

　　第五条 市物业中心对评标专家按专业水平、理论知识、实践经验、职业范围等类别组建评标专家库，专家库成员总数不得少于100人，以满足全市前期物业管理招标工作的需要。

　　第六条 入选前期物业管理评标专家库的专家，应遵纪守法，具有良好的职业声望，关注物业服务行业健康发展，具有从事物业管理评标工作的能力和时间，65周岁以下，并应符合下列条件之一：

　　(一)从事物业管理实践工作8年以上，具有中级以上职称或同等专业水平;

　　(二)从事物业管理理论研究或教学8年以上，具有副高级以上相关专业技术职称;

　　(三)取得律师执业资格从事8年以上司法实践，代理过相关物业管理的诉讼案件;

　　与物业管理相关的专家学者、业主委员会委员，经由区房管部门或市物业管理行业协会推荐，符合条件的，也可以进入评标专家库作为备选专家。

　　第七条 申请前期物业管理评标专家采取个人自愿申请和单位推荐两种方式。申报前期物业管理评标专家，需填报《武汉市前期物业管理招投标评标专家申请表》。个人自愿申请的应先征得单位同意，单位推荐的应先征得被推荐人同意。

　　区房管部门负责受理评标专家申请资料工作，并对申报人员及相关申报资料进行审核，符合条件的，填写推荐意见，并加盖公章后提交市物业中心。市物业中心负责各区推荐资料的整理汇总，并报市房屋主管部门进行评标专家的资格认定。

　　第八条 市房屋主管部门对申请人进行资格认定。认定通过，并经五天公示无异议后，颁发《武汉市前期物业管理招投标评标专家证书》，并由市物业中心建档入库。

　　第九条 《武汉市前期物业管理招投标评标专家证书》有效期为三年。有效期满后，未违反本办法相关规定的，且符合条件的，可以重新颁发证书。

　　第三章 评标专家的职责

　　第十条 评标专家要履行下列职责：

　　(一)按要求积极参加评标活动及相关工作;

　　(二)按照招标文件对投标文件进行评审和比较;

　　(三)客观、公正地提出评审意见，按要求填写评标表格及书面评标报告;

　　(四)按要求提交个人年度工作鉴定，工作单位(包括兼任)、职称、职务、凯发一触即发的联系方式等信息变动，应于一周内向市物业中心提交书面报告;

　　(五)严格遵守国家有关保密规定;

　　(六)协助、配合有关行政监督部门的监督、检查。

　　第十一条 评标专家应严格遵守评标工作纪律：

　　(一)应持《武汉市前期物业管理招投标评标专家证书》参加物业管理评标活动;

　　(二)评标期间不与外界联系，不擅离职守，不带走评标相关资料;

　　(三)不私下接触投标人或者与招标结果有利害关系的人，不收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不向招标人征询确定中标人的意向;

　　(四)不透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况，以及与评标有关的其他情况;

　　(五)坚持独立评标，并对评标结论负责，不发表影响评标结果的倾向性言论，不干预其他专家的正常评标，不从事与其身份不相符的活动。

　　第十二条 评标专家应严格执行回避制度。下列情形之一的必须回避，已抽中的必须更换：

　　(一)本人及其近亲属在物业管理项目的招标单位、投标单位及其关联企业任职，或者事先提供咨询、顾问服务的;

　　(二)与招标项目存在或曾经存在利害关系的。存在利害关系主要是指3年内曾在参加该项目的投标单位及其关联企业中任职(包括一般工作)或担任顾问，或与该项目的投标单位有经济利益关系，或与参加该项目的投标单位发生过法律纠纷，以及其他可能影响公正评标的情况;

　　(三)房屋主管部门认为应当回避的，或者相关法律、法规、规章规定应当回避的。

　　不主动提出回避的专家一经发现，应立即终止其评标活动，并列为不良行为记录。

　　第四章 评标专家的管理

　　第十三条 实行评标专家定期培训制度。评标专家培训一年不少于一次，培训内容包括物业管理招投标相关法律法规、物业管理业务知识、评标办法及评标案例等。市物业中心负责具体培训工作。

　　第十四条 建立评标专家年度考核制度。在库评标专家每年考核一次，考核内容包括日常评标行为、出勤情况、培训与考试成绩等，考核不合格的及时予以清退。考核办法由市物业中心负责制定并组织实施。

　　第十五条 建立评标专家动态更新机制。为保证评标专家库正常运转，结合每年评标专家库的清退情况，补充引进新的评标专家。

　　第十六条 建立评标专家约谈机制。在日常评标管理、评审质量抽查、投诉举报中，发现评标专家存在违法违规行为或不正常现象的，市物业中心组织对其约谈。拒绝参加约谈或一年内被约谈三次的评标专家，及时予以清退。

　　第十七条 建立评标专家档案管理制度。市物业中心负责评标专家的档案建立与档案管理工作，按照“一人一档”记录评标专家的基本信息、出勤、培训、评标、考核、退出等情况。

　　第十八条 评标专家有下列情形之一的，由市物业中心记入档案，并报市房屋主管部门批准，给予暂停评标资格的处理：

　　(一)培训考核不合格的;

　　(二)无正当理由不参加评标及培训的;

　　(三)一年中参加评标活动迟到三次的;

　　(四)因评标专家失职而造成评标结论被要求复议或重新评标的;

　　(五)评标活动中存在严重不良行为的;

　　(六)委托他人或代替他人参加评标活动的;

　　(七)对评标过程中发现的违法违规行为或不正常现象不报告的;

　　(八)对监督管理部门的调查取证工作不予协助配合的。

　　被暂停评标资格的专家，一年内不得参与前期物业管理评标活动。

　　第十九条 评标专家有下列情形之一的，由市物业中心记入档案，并报市房屋主管部门批准，终止其专家资格，并予以公告：

　　(一)本人申请自愿退出的;

　　(二)调离本市工作的;

　　(三)失去民事行为能力的;

　　(四)因身体状况等原因不能胜任评标工作的;

　　(五)其他不适宜担任评标专家的情形。

　　第二十条 评标专家有下列违法违规行为之一的，由市物业中心记入档案，并报市房屋主管部门批准，取消专家资格，并予以公告：

　　(一)因违法犯罪等原因不能履行专家职责的;

　　(二)在履行职责时严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，违规参与招投标活动或者存在不正当竞争等行为的;

　　(三)无正当理由一年内累计三次以上推卸、放弃评标专家工作，且未按规定提交书面材料说明原因的;

　　(四)按本办法规定应该申请回避而没有申请回避，造成恶劣影响的;

　　(五)在履行职责时徇私舞弊、获取不正当利益的;

　　(六)发生其他违法违规行为的情形。

　　第二十一条 市物业中心负责受理有关评标专家的实名投诉举报，对投诉举报的内容进行调查核实，情况属实的，按本办法的相关规定处理。

　　第五章 附则

　　第二十二条 本办法由武汉市住房保障和房屋管理局负责解释。

　　第二十三条 本办法自20**年10月1日起施行。原《武汉市前期物业管理招投标评标专家及评标专家库管理办法》(武房发〔20**〕41号)同时废止。

篇4：武汉市前期物业管理招标投标管理办法（2016）

　　市房管局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知

　　武房规〔20**〕8号

　　【时效性】 现行有效

　　各区房管局、市物业管理事务指导中心、机关各处室，各开发建设单位、各物业服务企业：

　　为了规范我市前期物业服务管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，我局对《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年12月21日

　　武汉市前期物业管理招标投标管理办法

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合工作实际制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

　　住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的，开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

　　投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

　　第四条 通过招标方式选聘前期物业服务企业的，开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。

　　第五条 市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。

　　武汉市物业管理事务指导中心(以下简称“市物业中心”)，负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，负责招投标平台的事务性工作，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

　　各区(开发区)房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。

　　第六条 市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务：

　　(一)汇集和发布本市前期物业管理招标信息;

　　(二)组织招标方抽取评标委员会专家评委;

　　(三)发布中标结果及相关信息;

　　(四)开评标现场指导和服务;

　　(五)实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。

　　第七条 依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。

　　招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。

　　第八条 招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容：

　　(一)招标人名称;

　　(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)投标资格条件;

　　(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。

　　第九条 招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人情况，包括名称、地址、凯发一触即发的联系方式等;

　　(二)招标项目基本情况，包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套(间)数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等;

　　(三)物业服务内容及标准;

　　(四)投标人及投标书的要求;

　　(五)投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间;

　　(六)投标有效期;

　　(七)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;

　　(八)评标标准和评标方法;

　　(九)前期物业服务合同的签订说明;

　　(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

　　第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。

　　区房管部门受理后，对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案，并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。

　　区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十一条 招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后，应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。

　　市物业中心应在受理后2个工作日内，通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

　　招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于5日。

　　第十二条 投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限，向招标人提交投标申请。招标人对投标人进行资格预审的，投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。

　　招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。

　　第十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。

　　第十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第十五条 开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。

　　市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。

　　招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录，并存档备查。

　　第十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

　　第十七条 招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后，到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内，从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员，系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。

　　评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。

　　第十八条 评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：

　　(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;

　　(二)评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;

　　(三)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分。

　　第十九条　评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

　　第二十条　评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第二十一条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。

　　第二十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第二十三条 采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的，招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内，向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。

　　第二十四条 市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息：

　　(一)物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况;

　　(二)物业管理项目中标结果;

　　(三)物业服务合同签订情况;

　　(四)其他需要发布的物业管理招投标信息。

　　第二十五条 开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。

　　第二十六条 申请办理相关备案手续时，申请人应当提交真实有效的备案材料。备案材料不实的，由申请人承担相应的法律责任。

　　第二十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向区房管部门投诉。

　　第二十八条 其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第二十九条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》(武房规[20**]1号)废止。

篇5：通辽市物业管理办法（2006）

　　通政发[20**]4号

　　各旗县市区人民政府，通辽经济开发区管委会，市政府各委办局：

　　现将《通辽市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二oo六年二月二十六日

　　通辽市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范通辽市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《国务院物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本办法。

　　第二条 在通辽市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。

　　第三条 通辽市人民政府建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。

　　第四条 各旗县市区人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。

　　第二章 业主及业主大会

　　第五条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

　　第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和业主公约规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第七条 一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

　　第八条 各旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。

　　配套设施不全，不具备物业管理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，按照政府、建设单位、居民合理负担的原则创造条件，逐步实行物业管理。

　　第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。

　　第十条 业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必须在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下。由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，具体负责业主大会筹备工作。

　　筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条 筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会和制定物业管理用房使用方案。业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会管理。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十二条 业主在业主大会会议上的投票权按《内蒙古自治区物业管理条例》的标准确定。

　　第十三条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)制定物业管理用房使用方案;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十四条 业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式;但必须有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

　　业主必须参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

　　第十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，由物业所在地街道办事处及居民委员会及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)百分之二十以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况。

　　第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)定期向业主宣传有关物业管理的法律法规;

　　(二)报告物业管理的实施情况;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(五)监督业主公约的实施;

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

　　业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。

　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业管理企业中兼职。

　　业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

　　第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具备高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力;

　　(六)具备必要工作时间。

　　第二十条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第二十一条 业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。

　　业主委员会的决定必须以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十二条 业主委员会要协助物业管理企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十三条 业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，建设、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必须在街道办事处及居民委员会监督下进行交接。

　　第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)有犯罪行为的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木乡级人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

　　第二十六条 业主大会、业主委员会、物业企业要配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会要积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导、监督和管理。

　　业主委员会作出的决定，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　第二十七条 住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。

　　非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定;经费的使用情况要定期以书面形式在物业区域内公告，接受业主监督。

　　第二十八条 业主委员会凭旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。

　　第二十九条 物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业管理企业。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同，但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

　　第三十一条 建设单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十二条 建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第三十三条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十四条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　街道办事处及居民委员会是前期物业管理招投标的招标人。

　　招标人采取公开招标方式的，必须在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上发布招标公告。

　　招标公告要载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，要向三个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。

　　招投标所需要的费用由建设单位承担。

　　第三十五条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　第三十六条 通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人要按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目在现售前三十日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

　　第三十七条 建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时必须向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的《前期物业服务合同》。

　　第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位必须向物业所在地街道办事处移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必须的其他资料。

　　否则不予进行物业验收。

　　街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业管理所必需的其他资料进行收集、登记、整理、编制检索工具。建立档案保管、利用制度。档案实行集中统一管理。

　　第四十条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止;期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业管理企业的服务不满意的，街道办事处及居民委员会必须先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后协助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业管理企业。但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

　　第四十一条 物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第四十二条 建设单位按照规划规定，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，不足50m2的要补足50平方米，并依法进行所有权登记备案，所需费用由建设单位承担。物业管理用房包括业主委员会、物业管理企业、社区的办公用房和经营用房。

　　物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容，否则不予进行物业验收。

　　第四章 物业管理服务

　　第四十三条 从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

　　物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业管理企业资 质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资 质等级证书的不得从事物业管理活动。

　　从事物业管理的人员要按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的，持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

　　第四十四条 物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第四十五条 物业管理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。

　　但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。

　　第四十六条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十七条 物业服务合同终止时，物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　第四十八条 物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

　　(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

　　(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第四十九条 物业管理企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营;

　　(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度;

　　(三)接受业主和业主委员会及居民委员会的监督;

　　(四)接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理;

　　(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

　　(六)妥善保管物业有关资料;

　　(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十条 业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同包括下列内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理事项;

　　(三)物业服务质量;

　　(四)物业服务费用及其收缴方式;

　　(五)双方的权利义务;

　　(六)专项维修资金的管理与使用方式;

　　(七)物业管理用房的使用与维护;

　　(八)合同期限、合同终止和解除的约定;

　　(九)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(十)双方约定的其他事项。

　　第五十一条 物业管理事项一般包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的维护和管理;

　　(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

　　(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

　　(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)物业档案资料的管理;

　　(七)其他管理事项。

　　第五十二条 物业服务收费要遵循合理、公开 以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。

　　物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第五十三条 业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　任何单位不得强制物业管理企业代收前款费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　第五十五条 物业管理企业要协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，要及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，要遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五十六条 旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门要及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

　　旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门受理投诉后，要进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及第三条第二款行政管理部门职责范围的，受理部门自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面通知投诉人。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

　　(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

　　(五)违章搭建;

　　(六)擅自设置摊点和集贸市场;

　　(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地;

　　(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，安装防盗窗网突出墙体的;

　　(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

　　(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音;

　　(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益 的活动;

　　(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第五十八条 物业管理区域内保修期已满，但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，在进行共用部位、共用设施设备维修时所需费用由建设单位按物业的建筑面积承担。

　　第五十九条 物业管理区域内的供水相关管线和设施设备(二次加压供水)，维修、养护由供水单位负责。

　　二次加压供水属供水的附属设施其运行费用由供水单位承担(不包括高层建筑)。

　　物业管理区域内的二次加压供水单位，必须建立水质管理制度。定期由有卫生行政许可的单位对水质进行常规检测，并对各类储水设施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需费用由供水单位承担。

　　物业管理区域内的供电相关管线和设施(包括箱式变压器)设备的维修、养护由供电单位负责。

　　物业管理区域内供用热相关管线和设施设备(包括换热站)的维修、养护、运行由供热单位负责。

　　物业管理区域内的供气相关管线和设施设备的维修、养护管理，由供气单位负责。

　　物业管理区域内的通讯相关管线和设施设备的维修、养护管理，由通讯单位负责。

　　物业管理区域内的有线电视相关管线和设施设备的维修、养护管理，由有线电视单位负责。

　　物业管理区域内的生活垃圾收集、清运、处理的相关费用由环卫部门负责。

　　物业管理区域内排污相关管线的维修、养护由排污处理单位负责。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第六章 法律责任

　　第六十一条 违反本办法的规定，住宅物业未按第三十条方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万以上10万元以下的罚款;未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万以上5万元以下的罚款。

　　第六十二条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资 质证书的部门吊销资 质证书。

　　第六十三条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资 质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失 的，依法承担赔偿责任。

　　第六十四条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第六十五条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;房地产企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十六条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十七条 违反本办法第五十七条第(五)、(七)、(八)项规定的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正，恢复原状;逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

　　第六十八条 违反物业服务合同规定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促限期交纳仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十九条 旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本办法的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对未达到资质条件的企业核发资 质等 级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;

　　(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;

　　(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的;

　　(四)未按规定受理物业管理投诉，造成严重后果的;

　　(五)违反本办法规定的其他行为。

　　第七章 附 则

　　第七十条 本办法下列用语的含义是：

　　(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;

　　(二)物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生的公共秩序的活动;

　　(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁柱、承重墙体等;

　　(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

　　(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

　　第七十一条 本办法由通辽市人民政府建设行政主管部门负责解释。

　　第七十二条 本办法自发布之日起施行。通政字[2000]82号《通辽市城市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。