大连市物业管理招标投标管理办法（2019） -凯发一触即发

篇2：沈阳市物业服务招标投标管理办法（2017）

　　关于印发《沈阳市物业服务招标投标管理办法》的通知

　　沈房发[20**]2号

　　各区(开发区)房产局，县(市)建委(建设局)：

　　《沈阳市物业服务招标投标管理办法》业经市政府法制办审查批准(沈政法备字20**年第01号)，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　20**年1月24日

　　沈阳市物业服务招标投标管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了规范我市物业服务招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业服务市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《沈阳市物业管理条例》等法律、法规和规章等规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内非政府采购类的物业服务招标投标活动及其监督管理。

　　第三条市房产局是本市物业服务招标投标活动的行政主管部门。区、县(市)房产管理部门负责本辖区内物业服务招标投标活动的监督管理工作。

　　第四条住宅、商住两用建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物业管理应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。多层建筑总建筑面积少于2万平方米、单栋高层建筑总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合建筑总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县(市)房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第五条物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第二章招标

　　第六条本办法所称招标人是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避公开招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投条件。

　　第七条前期物业服务招标投标应当在下列规定时限内完成：

　　(一)现售项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成。

　　第八条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　第九条招标人自行组织招标活动的,应当具备下列条件:

　　(一)具有法人主体资格;

　　(二)具有物业管理相关专业人员;

　　(三)具有自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力;

　　(四)具备有招标经验的工作人员;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他条件。

　　第十条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和资信部分提出具体要求并确定评标标准和方法。

　　第十一条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，到物业所在地的区、县(市)房产管理部门办理物业服务招标备案。

　　第十二条建设单位作为招标人的，办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：

　　(一)工商营业执照;

　　(二)招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证;

　　(三)物业管理区域划分意见书;

　　(四)物业管理用房证明;

　　(五)招标文件;

　　(六)招标公告或投标邀请书;

　　(七)委托代理机构的应当提供招标代理委托合同;

　　(八)法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十三条业主大会作为招标人的，业主委员会办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：

　　(一)业主大会关于选聘物业服务企业的决议;

　　(二)业主委员会备案证明;

　　(三)与代理机构签订的招标代理委托合同;

　　(四)法律、法规和规章规定的其他材料。

　　社区居委会代行业主委员会职责的，应当出具街道办事处的备案证明。

　　第十四条区、县(市)房产管理部门应当在3个工作日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执。

　　第十五条招标人在办理招标备案前，应当委托物业服务质量与价格评估机构(以下简称“评估机构”)测算物业服务价格，并作为物业服务招标投标标的物的拦标价。拦标价由成本和利润构成，应当作为招标公告和投标邀请书的要件，对所有投标人公开。

　　第十六条业主大会作为招标人的，应将业主大会选聘物业服务企业决议中的物业费价格作为拦标价。

　　第十七条招标人应当持区、县(市)房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理网上招标公告。公告期不少于7日。

　　第十八条招标公告应当载明以下主要事项：

　　(一)招标人的名称、地址、凯发一触即发的联系方式;

　　(二)招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)拦标价;

　　(四)投标资格条件和投标截止时间;

　　(五)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径;

　　(六)法律、法规和规章规定的其他事项。

　　第十九条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括下列内容：

　　(一)预审申请书格式和申请人须知;

　　(二)申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件;

　　(三)主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况;

　　(四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

　　第二十条招标公告期满后，投标人超过10人的，招标人可以实行投标资格预审，并从预审合格的投标人中选择不少于5人参与竞标。招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　第二十一条招标公告期满后，投标人少于3人的，招标人可以采用协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘物业服务企业的，由招标人向1个具备承接招标项目能力、信用良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十八条规定的事项。

　　第二十二条招标人在发布招标公告或发出投标邀请书后，发出招标文件。招标文件的发出时间不得少于2日。

　　编制投标文件的时间一般不少于20日。招标人和所有投标人协商一致可以提前开标。

　　第二十三条招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的，应当于提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或修改的内容应作为招标文件的组成部分。

　　第二十四条招标人根据项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等材料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给招标文件收受人。

　　第二十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。

　　第二十六条在前期物业管理期间，发生提前终止前期物业服务合同情况时，物业交付使用未达到50%的，建设单位应当按照原服务标准和物业费价格通过招标方式重新选聘物业服务企业;达到50%的，应当由业主大会选聘物业服务企业。

　　第三章投标

　　第二十七条本办法所称投标人是指具备承接招标项目相应资质和能力要求的、响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。

　　第二十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出响应。投标人对投标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。

　　第二十九条投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函。包括管理目标及其他履约承诺等。

　　(二)商务部分。物业服务收费报价。

　　(三)技术部分。包括物业管理服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等。

　　(四)资信部分。包括物业服务企业的信用状况、管理业绩及获奖证明等。

　　第三十条投标人应当于招标文件确定的提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至开标场地。

　　第三十一条投标文件有下列情形之一的,视为无效:

　　(一)逾期提交的;

　　(二)提交时未密封的;

　　(三)密封处无投标人的法定代表人或拟担任标的物项目经理签字和企业公章的;

　　(四)法律、法规和规章规定的其他情况。

　　第四章开标、评标和中标

　　第三十二条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，由招标人主持。

　　第三十三条开标应当按照下列程序进行：

　　由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容。

　　第三十四条招标人代表和物业管理评标专家(以下简称“评标专家”)组成评标委员会负责评标活动。评标委员会成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的评标专家不得少于成员总数的三分之二。

　　与招标人和投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会;已经进入的应当更换。

　　第三十五条评标应当在保密的情况下进行。评标方法一般应采用综合评估法。招标人可以参照市房产局制定的示范文本制定综合评分表。招标人根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前制定具体评分标准。评分标准应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

　　第三十六条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明。

　　第三十七条因投标人不符合投标条件或投标文件无效导致不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。

　　第三十八条经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人。中标人放弃中标的，招标人应当重新组织招标。

　　第三十九条招标人应当保存招投标过程中的书面材料包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及采集的开标、评标全程影音资料。

　　第四十条评标结束后3个工作日内，招标人与中标人应当到原物业服务招标备案机关办理中标备案手续。完成中标备案后，招标人向中标人发出中标通知书，并在中标通知书发出后3日内与中标人签订物业服务合同。中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件。

　　第四十一条评标结束后3日内，招标人应当到市房产局办理网上公示。公示内容包括项目的招标文件、拦标价测算报告和中标物业服务企业投标文件中的主要事项。

　　第四十二条中标企业未按招投标文件要求与招标人订立物业服务合同的，将作为不良信用记录记入企业信用信息档案。

　　第五章附则

　　第四十三条单一产权人的物业项目拟采用招标投标方式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。

　　第四十四条评标专家、代理机构和评估机构的具体管理办法由市房产局另行制定。第四十五条本办法自20**年1月20日起施行，有效期至20**年12月31日。

篇3：徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2019)

　　各县(市)、区物业管理行政主管部门，各物业服务企业：

　　《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20**〕1号)(以下简称〈细则〉)自20**年施行以来，国家及地方相继出台了《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔20**〕17号)、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20**〕75号)、《徐州市住房保障和房产管理局关于加强物业管理区域划分及备案工作的通知》(徐房发〔20**〕86号)、《20**年全市物业管理工作推进实施方案》(徐房发〔20**〕14号)、《20**年全市物业管理工作推进实施方案》(徐住建发〔20**〕22号)等文件，这些文件取消了物业资质作为承接物业管理业务的条件，也取消了物业服务质量保证金管理办法，增加了物业管理区域划分备案作为招标要件，将前期招标代理工作实行市场化管理等招投标相关内容，这些政策改变使原《细则》与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于规范目前我市前期物业管理招投标市场要求。为加强物业企业事中事后监管，适应我市物业服务转型、创新发展和市场化要求，在广泛征求意见的基础上，结合我市实际和市级机关机构改革要求，我局对《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》(徐房规〔20**〕1号)进行了修改，形成了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法》，现予以下发执行。

　　徐州市住房和城乡建设局

　　20**年7月29日

　　徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区)范围内，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　第四条 徐州市住房和城乡建设局(以下简称“市住建局”)是本市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)负责市区物业管理招投标活动的监管工作，负责建立物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为物业管理招投标活动提供指导和服务;各区物业管理主管部门按属地管理原则，协助做好辖区内物业管理项目招投标日常监督管理。

　　鼓励建设单位、业主大会通过招投标平台公开选聘物业企业。

　　第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第六条 住宅及同一物业管理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建设单位必须依法通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第七条 有下列情形之一的，经区物业管理主管部门批准，可以采用协议的方式选聘物业服务企业：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的，或者非住宅建筑面积不足1万平方米的;

　　(三)同一物业管理区域内，有已备案的物业服务企业在管理的;

　　(四)其他国家规定或行业要求不适宜采用公开招标方式的。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的新建物业建设单位。新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第九条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际不符的资格要求。

　　第十条 前期物业管理招标应当以区物业管理主管部门备案的物业管理区域范围进行，招标人应按物业管理区域备案面积一次性招标。

　　不得将依法进行招标的一个物业管理区域物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。

　　第十一条 招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构办理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　代理机构应具备相应的物业管理招标代理的业务能力以及良好的经营诚信记录。招标代理机构应当遵守本办法的相关规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个项目承担招标和投标业务。

　　代理机构应在招标人委托的范围内，通过招投标平台承担下列招标事宜：

　　(一)拟定招标公告(投标邀请书);

　　(二)编制招标文件;

　　(三)组织投标人报名、审查投标人资格;

　　(四)通知、发放入围通知书;

　　(五)组织投标人踏勘现场;

　　(六)组织开标、评标;

　　(七)向招标人推荐评标委员会评定的中标顺序;

　　(八)招标人委托的其他事项。

　　第十二条 建设单位应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前向市物业管理中心办理招标预约，办理招标预约时提交以下材料：

　　(一)《前期物业管理招标预约表》;

　　(二)委托代理合同(适用委托机构代理);

　　(三)项目的立项批文、土地受让合同、地名委命名公告;

　　(四)规划总平图;

　　(五)物业区域划分备案证明;

　　(六)项目简介、物业用房图示;

　　(七)招标公告(或投标邀请书)、招标文件;

　　(八)已缴纳前期物业管理开办费、电梯消防专项维修资金、预交住宅专项维修资金证明。

　　建设单位应向区物业管理行政主管部门提交以上材料备案。

　　市物管中心受理后，对资料齐备的应在3个工作日内出具《招标预约联络单》，招标人凭《招标预约联络单》在公共媒介上发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

　　第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应在徐州智慧物业管理公众服务平台等公共媒介上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称、地址、凯发一触即发的联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上(包括3个)物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十四条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　预审合格的，招标人应当向投标人发出入围通知书、招标文件，预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。

　　资格预审合格的投标申请人超过5家(不包含5家)时，招标人可采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

　　第十五条 招标人或代理机构应当根据前期物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人和招标项目简介，包括招标人名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业管理服务用房、社区服务用房的配置、住宅专项维修资金交纳情况、项目建设与竣工交付日期等;

　　(二)物业管理前期介入时间及相关要求;

　　(三)物业管理服务的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等;

　　(四)物业服务费用方式(包干制或酬金制);

　　(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度;

　　(六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等;

　　(七)投标企业情况，包括响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;

　　(八)招标活动方案，包括投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等;

　　(九)评标标准和评标方法，废标认定原则等;

　　(十)招标人对前期物业管理开办费的使用要求;

　　(十一)物业管理服务合同的签订说明;

　　(十二)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

　　第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十七条 招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标人提出的有关物业项目的问题应当予以书面答复。

　　第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其它情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。

　　第十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第二十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第三章 投 标

　　第二十一条 本办法所称投标人是指符合前期物业管理招标文件要求，参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当申请加入徐州智慧物业管理公众服务平台。本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到物业行政主管部门登记，并接受行业指导和监督。

　　同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

　　第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的);

　　(三)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩;

　　(四)投标测算和投标报价;

　　(五)物业管理方案及其管理服务承诺;

　　(六)招标文件要求提供的其它材料。

　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。

　　第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：

　　(一)未密封;

　　(二)没有投标单位法定代表人(或其委托的授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章;

　　(三)送达超过提交投标文件截止时间;

　　(四)招标文件规定的其它情形。

　　无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第二十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十六条 投标人不得弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益;禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标;投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十八条 开标由招标人(或其委托的代理机构)主持，并邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证;

　　(二)开标可在市物业行政主管部门、市物管中心、区物业主管部门及辖区街道办事处等派出人员监督下进行;

　　(三)开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。

　　第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表、物业管理方面专家等组成，成员为5至9人的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。

　　第三十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人(或其委托的代理机构)在开标前1天内，在物业管理行政主管部门建立的《徐州市前期物业管理评标专家库》中，通过招投标平台，采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

　　与投标人有利害关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会。投标人认为评委会成员有需要回避的，应当在开标现场提出申请、说明理由，由评委会决定评委是否应当回避。投标人对评标专家无异议的，应在开标现场签署《无利害关系声明》。

　　在前期物业招标活动中，招标人(或其委托的代理机构)未通过招投标平台从《徐州市物业管理评标专家库》中抽取专家的，评标无效。

　　第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条 评标委员会应当审查每一份投标文件，有下列情况之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件中没有投标单位法定代表人(或其委托授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章，或没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的;

　　(三)投标文件附有招标人不能接受的条件的;

　　(四)投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本竞标的;

　　(五)投标人未按时参加开标;

　　(六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的;

　　(七)招标文件和法律法规所规定的其它情况。

　　第三十三条 评标委员会界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，应当重新组织公开招标或邀标。

　　第三十四条 评标一般通过招投标平台，采取综合评估法。综合评估法采取分项评分加权求和，各分项权重之和为100%;分项应根据投标报价(权重应不高于20%)、信誉标(权重应不高于20%)、技术标(权重应不低于50%)、现场答辩(权重应不高于20%)四大部分，招标人应在招标文件中载明评分项目、评分方法和评分权重等。

　　评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准打分。获得市级以上物业行政主管部门发文通报的星级物业企业和市以上示范物业项目，在评标时根据招标文件上的详细规定给予相应加分;对被记入“黑名单”的物业企业一年内不得参加物业投标。

　　第三十五条 评标专家应按照《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标专家有违规行为或者不称职行为的，市物管中心可以取消评标专家资格;被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。评标专家库每两年一次变更。

　　第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

　　(一)评标的基本情况;

　　(二)评标委员会成员及相关人员名单;

　　(三)废标情况说明;

　　(四)中标候选人排序及得分;

　　(五)推荐评标结果及说明;

　　(六)澄清、说明、补充事项纪要;

　　(七)评标委员会成员及监标人员确认签字;

　　(八)投标报价函。

　　第三十七条 评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，招标人应当按照排序先后确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人，或重新招标。

　　招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同，中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。

　　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。

　　第三十九条 评标结束后，招标人(或其委托的代理机构)应当保存招标投标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及开标、评标过程中采集的影音资料。

　　物业管理主管部门处理投诉时，有权出据调阅函，向相关单位查阅、复制有关文件资料。

　　第四十条 招标人应当自确定中标人30日内向市物业管理行政主管部门办理备案。

　　招标人向市物业管理行政主管部门提供以下资料备案：

　　(一)前期物业管理招投标完成登记表;

　　(二)委托代理招标的，提交委托代理合同;

　　(三)评标报告、中标通知书;

　　(四)中标人的投标文件正本;

　　(五)前期物业服务合同;

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　第五章 附 则

　　第四十一条 业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止和解除，建设单位重新选聘前期物业服务企业的，应遵循如下程序：

　　(一)建设单位应重新制定选聘方案，选聘方案在物业管理区域内显著位置公示15日，事前书面告知项目所在地办事处、社区和区物业管理主管部门。原建设单位不存在或不履行时，应由项目所在社区居委会牵头会同公选的业主代表实施。

　　(二)选聘方案应征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。征求业主意见应当在社区、办事处和区物业管理主管部门监督、指导下进行。征求业主意见的结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。

　　(三)建设单位按照选聘方案通过招投标平台重新选聘物业服务企业。

　　(四)招标结果及在区物业管理主管部门备案文件应告知全体业主。

　　第四十二条 前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的，按相关规定予以处罚。

　　第四十三条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人不予答复或投标人不认可答复，可向有关部门投诉。

　　第四十四条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系，如有违规行为，应予以通报、处理。投标人在中标项目中投标文件、服务合同的履行情况，及项目经理履职情况作为诚信依据。

　　第四十五条 各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行，市区业主大会公开选聘物业企业可参照执行。

　　第四十六条 本办法由徐州市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十七条 本办法自20**年10月1日起执行。原徐州市住房保障和房产管理局印发的《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则》(试行)(20**年4月1日发布实施)同时废止。

篇4：无锡市前期物业管理招标投标实施办法（2013年）

　　无锡市住房保障和房产管理局文件

　　锡房规发[20**]3号

　　关于印发《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》的通知

　　各区住保房管局、各物业服务企业、各房地产开发企业及有关单位：

　　为进一步规范本市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我局根据国务院《物业管理条例》和住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的精神，结合我市物业管理市场实际，对《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》进行修订。现印发给你们，望认真贯彻执行。

　　附件：无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　二o一三年八月十六日

　　无锡市住房保障和房产管理局办公室

　　20**年8月19日印发

　　附件：

　　无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　(20**年4月1日无锡市住房保障和房产管理局发布实施 20**年8月1日修订)

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第三条 前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

　　第四条 无锡市住房保障和房产管理局(以下简称“市住保房管局”)是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门;无锡市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市住保房管局的委托负责本市前期物业管理招标投标活动备案及指导工作，并建立物业服务企业参与前期物业管理招标投标活动的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实施本辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。

　　第五条 新建物业建设单位应当在前期物业管理招标投标前，将划定的物业管理区域向项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。

　　办理物业管理区域备案手续，须提交以下资料：

　　1、无锡市物业管理区域划分备案表;

　　2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书;

　　3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件;

　　4、项目总平面图及物业管理用房配置平面图;

　　5、其他需要提供的材料。

　　第六条 前期物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。

　　在本市市区范围内，新建住宅物业建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理。

　　有下列情形之一的，经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;

　　(三)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;

　　(四)物业产权单一并由产权人自用的;

　　(五)在保密或安全等方面有特别要求的;

　　(六)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

　　符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件，采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理的，新建物业建设单位(简称“甲方”)和被选聘的物业服务企业(简称“乙方”)应按以下标准向无锡市物业管理协会(简称“市物管协会”)交纳合同保证金：物业总建筑面积不超出30万平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5万平方米按5万平方米计算交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域，30万平方米以内面积部分按上述标准交纳保证金，超出30万平方米面积部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。

　　合同保证金主要用于确保标的物业前期物业管理服务质量。合同标的物业取得市级城市物业管理优秀项目称号后，保证金的一半将予以返还;取得省级城市物业管理优秀项目称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后，剩余保证金全额返还。

　　物业服务达不到合同约定的服务标准而引起纠纷的，经项目所在区住保房管局要求，市物管协会可组织专业人员进行协调，并提出处理建议。区住保房管局可根据市物管协会提出的处理建议，视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第七条 招标人应当在以下规定时限内完成前期物业管理的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。

　　第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托项目所在地的市(县)、区住保房管局代理招标事宜。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：

　　(一)招标人的法人代表(负责人)或其代理人必须参加招标工作小组;

　　(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

　　第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制前期物业管理招标文件。前期物业管理招标文件应包括以下主要内容：

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的凯发一触即发的联系方式或其委托的招标代理机构的凯发一触即发的联系方式;

　　(二)物业基本情况，包括物业名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数，套数，公建配套设施，主要设备设施，物业管理用房配置等;

　　(三)物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的配置和接管验收要求;

　　(四)投标人的资质与条件及投标书的编制要求;

　　(五)物业管理服务的内容及要求;

　　(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

　　(七)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式;

　　(八)开标的时间，地点，方法与程序;

　　(九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任;

　　(十)投标报价要求、评标标准和评标方法，废标认定原则;

　　(十一)拟签订合同的主要条款;

　　(十二)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十条 前期物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物管中心备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标人营业执照及房地产开发资质证书;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　市物管中心发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十一条 招标人采取公开招标方式的，招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容;

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的凯发一触即发的联系方式;

　　(二)招标物业的名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数等基本情况;

　　(三)投标资格条件，报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审办法等事项。

　　投标邀请书的内容应包括上述三款内容，并还应载明获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。

　　第十二条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十三条 招标人在招标备案的同时，应向市物管协会缴纳招标保证金人民币拾万元整;招标人在与中标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。

　　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;未中标人在招标人发出中标通知书之后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请;中标人在与招标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。

　　市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。

　　招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。

　　第十四条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。特殊情况下，由招标人申请，经项目所在地的市(县)、区住保房管局征集投标人一致同意的，可提前到不少于10日。

　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，将修改后的招标文件以书面形式送达投标人并报市物管中心备案。

　　招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，以书面形式告知所有投标人并报市物管中心备案。

　　招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的，投标文件送达截止期日顺延。

　　第十六条 具有三级以上(含三级)中华人民共和国物业管理企业资质证书(以下简称物业管理企业资质证书)的本市物业服务企业，均可参与本市与其管理资质相对应的前期物业管理投标活动。

　　进入本市参与物业服务的外省物业企业必须具有一级物业管理企业资质证书，本省外地企业必须具有二级以上(含二级)物业管理企业资质证书，参加投标前应当到市住保房管局办理备案手续。如遇特殊情况，外省二级资质企业进入我市物业管理市场须在办理备案手续的同时做出相应的承诺。

　　市物管中心应建立物业服务企业诚信管理体系，为企业参与投标出具诚信记录证明。

　　第十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);

　　(三)投标报价;

　　(四)企业营业执照、物业管理企业资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

　　(五)凯发一触即发的简介及业绩情况;

　　(六)物业服务企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度;

　　(七)物业服务人员配备方案;

　　(八)物业服务用房及其他物资装备配置方案;

　　(九)物业服务分类标准服务承诺;

　　(十)物业服务模式，包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理等;

　　(十一)档案资料的建立与管理;

　　(十二)社区文化与精神文明服务方案;

　　(十三)物业服务费用及其他费用收支测算方案;

　　(十四)愿意承受的有关奖罚;

　　(十五)招标人要求的其他内容。

　　第十八条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

　　投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

　　第十九条 投标人在前期物业管理招标投标活动中，享有下列权利：

　　(一)有权按照招标文件的要求自主投标;

　　(二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

　　(三)根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。

　　第二十条 开标由招标人或招投标活动组织人主持，并邀请所有投标人参加。开标时，由投标人选派代表检查投标文件密封情况，经确认后由招标工作人员当众拆封，宣读。

　　招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

　　第二十一条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上(含5人)单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。

　　物业管理投标评审专家可由招标人从市住保房管局建立的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

　　特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

　　评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

　　第二十二条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

　　第二十三条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

　　投标人参与答辩的人员应持有在有效期内的从业资格证书。

　　第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

　　(一)综合评分法，以分数最高者为中标人;

　　(二)综合评议法，经评委有记名投票决定中标人。

　　本市前期物业管理招标投标活动一般采取综合评分法。

　　第二十五条 经评标委员会过半数以上评委认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件逾期送达的;

　　(二)投标文件没有按照招标文件的要求进行密封的;

　　(三)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权委托的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;

　　(五)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的;

　　(七)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　当进行招标项目的所有投标人被评标委员会认定为废标的，或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。

　　当评标委员会无法形成过半数以上统一意见，招投标无法继续进行时，招标人应当重新招标。导致该情形出现的投标人应当承担相应责任。

　　第二十六条 一般项目评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。

　　中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

　　第二十七条 中标人应当自中标通知书发出之日起7日内，提供以下资料报市物管中心备案。

　　(一)中标人的投标文件正本;

　　(二)中标人的营业执照、物业管理资质证书复印件及凯发一触即发的联系方式;

　　(三)公证书及中标通知书。

　　市物管中心应建立中标人中标后物业管理核查机制，为行政管理部门提供必要的前期物业管理核查情况。

　　第二十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

　　招标人在与中标人签定前期物业服务合同后30日内，将合同报市住保房管局备案。

　　招标人与中标人应当于合同备案之前，分别向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会，并与业主委员会完成交接后，予以一次性全额返还。

　　招标人、中标人任何一方或双方提前中止合同，或经物业管理行政主管部门和市物管中心认定，招标人、中标人任何一方或双方未按照有关政策规定及合同约定履行相关责任、义务确需扣除保证金的，招标人或者中标人一方或双方履约保证金不予返还。所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第二十九条 中标人应当在向市住保房管局进行合同备案后30日内，告知项目所在地的市(县)、区住保房管局，接受其监督和指导。告知材料包括中标人的营业执照、物业管理资质证书，凯发一触即发的联系方式，项目建设的政府批件、中标通知书和已备案的合同等资料。

　　第三十条 在规定的时间内，因某一方原因而导致招投标无法正常进行或确定中标人后无法在规定的时间内签定合同的，则将责任方所交保证金用于弥补对对方造成的经济损失。

　　当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的，应按本办法重新招标。

　　第三十一条 尚未交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局，并按本办法重新招标。

　　已交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，由所在地的市(县)、区住保房管局、街道办事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会或物业管理委员会后，由业主大会和业主委员会或物业管理委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理。

　　第三十二条 前期物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均由招标人支付。

　　第三十三条 单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他需要通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。

　　第三十四条 本办法由无锡市住房保障和房产管理局负责解释。

　　第三十五条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法自20**年9月1日起实行。

篇5：宁波市前期物业管理招标投标实施办法(2010)

　　宁波市建设委员会文件

　　甬建发〔20**〕49号

　　关于印发宁波市前期物业管理招标投标实施办法的通知

　　各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

　　为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。

　　二○一○年三月十五日

　　宁波市建设委员会办公室

　　宁波市前期物业管理招标投标实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。

　　第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。

　　县(市)、区房产行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县(市)、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处(乡镇人民政府)组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室(以下称辖区招标办)，办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。

　　第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后实施：

　　(一)公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的(但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行);

　　(二)总建筑面积不足3万平方米的住宅;

　　(三)总建筑面积不足2万平方米的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。

　　一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。

　　第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。

　　第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　新建物业总建筑面积在3万平方米(含3万)以上的住宅和总建筑面积在2万平方米(含2万)以上的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)，必须实行公开招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。

　　单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。

　　第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、凯发一触即发的联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金(专项资金)的配置情况等;

　　(二)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;

　　(四)财务管理，包括物业服务收费模式和标准;

　　(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(六)招标活动方案，包括开标时间及地点等;

　　(七)评标标准和评标方法，废标认定办法;

　　(八)投标保证金的数额及返回方式;

　　(九)物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明;

　　(十)招标人、中标人违约责任;

　　(十一)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并报价格主管部门备案。

　　第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：

　　(一)投标申请书;

　　(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);

　　(三)凯发一触即发的概况;

　　(四)拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料;

　　(五)本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》;

　　(六)获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。

　　第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人(包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业)在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：

　　(一)3个月内有不良行为记录的;

　　(二)投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的;

　　(三)2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的;

　　(四)1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。

　　招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。

　　第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。

　　资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标;招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。

　　资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。

　　第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。

　　第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九条 招标人对已发出的招标文件需进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。

　　第三章 投 标

　　第二十三条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业主管部门备案。

　　同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司;以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。

　　第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。

　　第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标人情况(概况、信誉、管理成果、企业发展方向等);

　　(二)管理组织网络;

　　(三)服务方案及服务承诺;

　　(四)服务费用收支预算方案及盈亏分析;

　　(五)近期规划和远期目标的设想;

　　(六)市物业主管部门出具的可增加的附加分证明;

　　(七)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。

　　第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和定标

　　第二十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。

　　第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为7-11名单数，除招标人选派的1名评委外，其余评委应从物业管理评委库中随机抽取确定。招标人依据本办法第十六条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。

　　海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区的物业项目，评委在市物业主管部门的评委库中抽取，其他县(市)、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。

　　评委抽取应在辖区物业主管部门监督下，由公证机构负责抽取并通知，评委名单应密封并严格保密。

　　抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：

　　(一)本人所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位下属物业服务企业参加投标的;

　　(三)所在单位同投标人属同一上级主管部门的;

　　(四)与投标人有其他利害关系的。

　　第三十一条 市物业管理评委库由市物业主管部门负责组建。各县(市)、区物业管理评委库由辖区物业主管部门负责组建。

　　物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。

　　第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。

　　除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条 评标附加分按下列规定执行：

　　(一)根据开标之日前1年内(以获奖发文之日起计算)投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：

　　1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分;

　　2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分;

　　3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分;

　　4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。

　　投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。

　　(二)根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区(指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区)面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：

　　1、管理老小区面积在50万平方米以上(含50万)的，可增加3分

　　2、管理老小区面积在20～50万平方米以上(含20万)的，可增加2.5分

　　3、管理老小区面积在10～20万平方米(含10万)的，可增加2分

　　4、管理老小区面积在5～10万平方米(含5万)的，可增加1.5分;

　　5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县(市)、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。

　　投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。

　　第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：

　　(一)开标和主标书评审

　　由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。

　　(二)评标答辩及定标

　　1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明;

　　2、公布评委、投标单位和公证机构名单;

　　3、投标人现场抽取答辩顺序号;

　　4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定;

　　5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存;

　　6、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分;

　　7、统计并公布每个投标人的最终得分值;

　　8、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标;

　　9、招标人委托评标委员会宣布中标人;

　　10、公证机构宣读公证词;

　　11、招标人向中标人发中标通知书。

　　第三十五条 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　依法必须进行招标的前期物业管理项目，如有投标人被认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新组织招标，被认定为废标的投标人不得再次报名参加该项目的招投标活动。

　　第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员在进行主标书评审时，应将所有通讯工具暂交至辖区招标办统一保管，待评审结束时归还。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。

　　第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。

　　第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第五章 合同的订立与履行

　　第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。

　　第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。

　　招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。

　　第六章 罚 则

　　第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申请的，应在15个工作日后组织招标。

　　第四十七条 违反本办法第二十八条规定，取消投标人此次投标资格，已中标的取消中标结果，罚没投标保证金。并按《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十八条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取消招标人的推荐权和评标资格。

　　中标人无正当理由不与招标人签订合同的，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿，罚没投标保证金，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。

　　第五十二条 本办法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164号、甬建综〔20**〕304号、甬建综〔20**〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。

　　附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序

　　2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表

　　3.外地物业服务企业进甬登记备案表

　　关于印发《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》的通知.doc

　　宁波市前期物业管理招投标实施办法.doc

　　宁波市前期物业管理招投标程序.doc

　　宁波市前期物业管理招投标中标备案表.doc

　　外地物业服务企业进甬登记备案表.doc