武汉市前期物业管理招标投标管理办法（2016） -凯发一触即发

篇2：赣州市规范我市前期物业管理招标投标活动的通知（2017）

　　赣市房字〔20**〕76号

　　关于进一步规范我市前期物业管理招标投标活动的通知

　　各县(市、区)房管局，赣州经开区房管所，赣州蓉江新区住建局，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　为进一步加强我市物业服务市场的监管，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《江西省物业管理条例》等相关法律法规的规定，现就进一步规范我市前期物业管理招标投标活动中有关事项通知如下：

　　一、关于参加投标主体与条件的问题

　　(一)在我市依法设立、具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业管理活动，并向注册地房地产行政主管部门进行了登记备案的企业。

　　(二)已在我市办理备案登记的外地物业服务企业。参与投标的外地物业服务企业应在投标前向当地房地产行政主管部门提交以下资料办理备案手续：

　　1.企业营业执照等相关证明材料;

　　2.注册地房地产行政主管部门出具的诚信证明材料。

　　二、关于建设项目分期开发物业管理招标的问题

　　(一)一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。招标人(开发建设单位)应当在办理项目前期物业管理招标备案登记前，向所在地房地产行政主管部门提交划分物业管理区域的申请，并提交以下资料：

　　1.物业管理区域划分申请表(附件1);

　　2.项目规划设计方案;

　　3.土地使用证明

　　4.用地规划红线图;

　　5.规划总平面图等。

　　(二)项目已按规划分割成两个以上自然独立、封闭区域的，并分别按规定配置了物业管理用房，且不存在任何共用设施设备的，可以划分成不同的物业管理区域分别进行前期物业管理的招标。

　　(三)项目所在地房地产行政主管部门应根据招标人(开发建设单位)提交的资料，出具物业管理区域登记证明(附件2)。

　　三、关于招标文件编制的问题

　　(一)招标人(开发建设单位)应当根据项目的特点和需要编制招标文件，可参照《前期物业管理招标文件(示范文本)》(附件3)编制。

　　(二)招标文件中不得承诺将合同授予报价最低的投标人。

　　四、关于开标的问题

　　(一)开标应当在投标文件递交截止的同一时间公开进行，并由招标人的法定代表人或其授权人主持。

　　(二)开标地点应具备相对独立的开标唱标室和评标室，非评标委员会成员不得进入评标室。

　　(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　五、关于评标的问题

　　(一)评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件及投标人的投标答辩进行综合评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法，不得作为评标的依据。招标文件中评分标准的编制，可参考《招标文件综合评分标准(参考文本)》(附件4)制定。

　　(二)招标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范要求，或招标文件提出明显不切实际、不可实现的物业服务目标的，评标委员会可采用书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方式作必要的说明或者补正。

　　(三)评标委员会在评审过程中发现评标委员会成员有以下行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否定;同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后根据相关规定进行处理：

　　1.详细评审明显存在不符合评分标准要求;

　　2.明显存在评分偏差;

　　3.明显带有倾向性。

　　(四)评标委员会对在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

　　(五)评标委员会评标结束时，应向招标人出具评标报告书(附件5)。

　　六、关于招标投标活动的监督问题

　　各县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内前期物业管理招标投标活动的监督工作，应对开标评标过程进行现场指导和监督。

　　招标人也可依法委托公证机关实施资格预审、投标、开标、评标活动现场的监督工作。

　　附件：1.物业管理区域划分申请表

　　2.物业管理区域登记证明

　　3.前期物业管理招标文件(示范文本)

　　4.招标文件综合评分标准(参考文本)

　　5.评标报告书(样稿)

　　赣州市房地产管理局

　　20**年9月30日

篇3：惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2015）

　　关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

　　(惠市房〔20**〕2号)

　　各县(区)房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　惠州市房产管理局

　　20**年1月5日

　　惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。

　　第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。

　　第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。

　　第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。

　　招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。

　　招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。

　　第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

　　第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。

　　分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

　　法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。

　　第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：

　　(一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;

　　(二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);

　　(六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交);

　　(七)法律、法规、规章规定的其他资料。

　　房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。

　　第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

　　招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和凯发一触即发的联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。

　　第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、凯发一触即发的联系方式、项目基本情况等;

　　(二)物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;

　　(五)招标人、中标人违约责任;

　　(六)前期物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

　　第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。

　　第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：

　　(一)在资格预审申请文件中提供虚假资料的;

　　(二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;

　　(三)物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的;

　　(四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

　　第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。

　　第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。

　　招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。

　　第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。

　　第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。

　　第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第三章 投 标

　　第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。

　　同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。

　　投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

　　第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。

　　第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;

　　(三)物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;

　　(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(五)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。

　　第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

　　第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　(二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

　　(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。

　　第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：

　　(一)所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位相关物业服务企业参加投标的;

　　(三)与投标人有其他利害关系的;

　　(四)因故不能参加评标活动的。

　　第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。

　　标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。

　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第四十条 有下列情况之一的，评标委员会应否决其投标：

　　(一)逾期送达的或者未送达指定地点的;

　　(二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的;

　　(三)以他人名义投标或者提供虚假资料的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围;

　　(五)同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)违反本办法第三十一条之一的。

　　第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理：

　　(一)有效投标少于3个的;

　　(二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;

　　(三)因重大变故，招标项目被取消的;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他情况。

　　确定废标后，招标人应当重新组织招标。

　　第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

　　招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。

　　第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。

　　第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。

　　在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。

　　前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。

　　第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。

　　第五章 附 则

　　第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十八条 本办法自20**年3月1日起施行，有效期5年。

篇4：宁波市前期物业管理招标投标实施办法（2010）

　　关于印发宁波市前期物业管理招标投标实施办法的通知

　　各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

　　为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。

　　二○一○年三月十五日

　　宁波市前期物业管理招标投标实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。

　　第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。

　　县(市)、区房产行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县(市)、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处(乡镇人民政府)组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室(以下称辖区招标办)，办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。

　　第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后实施：

　　(一)公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的(但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行);

　　(二)总建筑面积不足3万平方米的住宅;

　　(三)总建筑面积不足2万平方米的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。

　　一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。

　　第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。

　　第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　新建物业总建筑面积在3万平方米(含3万)以上的住宅和总建筑面积在2万平方米(含2万)以上的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)，必须实行公开招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。

　　单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。

　　第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、凯发一触即发的联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金(专项资金)的配置情况等;

　　(二)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;

　　(四)财务管理，包括物业服务收费模式和标准;

　　(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(六)招标活动方案，包括开标时间及地点等;

　　(七)评标标准和评标方法，废标认定办法;

　　(八)投标保证金的数额及返回方式;

　　(九)物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明;

　　(十)招标人、中标人违约责任;

　　(十一)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并报价格主管部门备案。

　　第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：

　　(一)投标申请书;

　　(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);

　　(三)凯发一触即发的概况;

　　(四)拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料;

　　(五)本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》;

　　(六)获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。

　　第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人(包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业)在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：

　　(一)3个月内有不良行为记录的;

　　(二)投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的;

　　(三)2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的;

　　(四)1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。

　　招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。

　　第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。

　　资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标;招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。

　　资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。

　　第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。

　　第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九条 招标人对已发出的招标文件需进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。

　　第三章 投 标

　　第二十三条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业主管部门备案。

　　同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司;以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。

　　第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。

　　第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标人情况(概况、信誉、管理成果、企业发展方向等);

　　(二)管理组织网络;

　　(三)服务方案及服务承诺;

　　(四)服务费用收支预算方案及盈亏分析;

　　(五)近期规划和远期目标的设想;

　　(六)市物业主管部门出具的可增加的附加分证明;

　　(七)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。

　　第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和定标

　　第二十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。

　　第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为7-11名单数，除招标人选派的1名评委外，其余评委应从物业管理评委库中随机抽取确定。招标人依据本办法第十六条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。

　　海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区的物业项目，评委在市物业主管部门的评委库中抽取，其他县(市)、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。

　　评委抽取应在辖区物业主管部门监督下，由公证机构负责抽取并通知，评委名单应密封并严格保密。

　　抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：

　　(一)本人所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位下属物业服务企业参加投标的;

　　(三)所在单位同投标人属同一上级主管部门的;

　　(四)与投标人有其他利害关系的。

　　第三十一条 市物业管理评委库由市物业主管部门负责组建。各县(市)、区物业管理评委库由辖区物业主管部门负责组建。

　　物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。

　　第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。

　　除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条 评标附加分按下列规定执行：

　　(一)根据开标之日前1年内(以获奖发文之日起计算)投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：

　　1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分;

　　2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分;

　　3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分;

　　4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。

　　投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。

　　(二)根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区(指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区)面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：

　　1、管理老小区面积在50万平方米以上(含50万)的，可增加3分

　　2、管理老小区面积在20～50万平方米以上(含20万)的，可增加2.5分

　　3、管理老小区面积在10～20万平方米(含10万)的，可增加2分

　　4、管理老小区面积在5～10万平方米(含5万)的，可增加1.5分;

　　5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县(市)、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。

　　投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。

　　第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：

　　(一)开标和主标书评审

　　由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。

　　(二)评标答辩及定标

　　1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明;

　　2、公布评委、投标单位和公证机构名单;

　　3、投标人现场抽取答辩顺序号;

　　4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定;

　　5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存;

　　6、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分;

　　7、统计并公布每个投标人的最终得分值;

　　8、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标;

　　9、招标人委托评标委员会宣布中标人;

　　10、公证机构宣读公证词;

　　11、招标人向中标人发中标通知书。

　　第三十五条 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　依法必须进行招标的前期物业管理项目，如有投标人被认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新组织招标，被认定为废标的投标人不得再次报名参加该项目的招投标活动。

　　第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员在进行主标书评审时，应将所有通讯工具暂交至辖区招标办统一保管，待评审结束时归还。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。

　　第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。

　　第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第五章 合同的订立与履行

　　第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。

　　第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。

　　招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。

　　第六章 罚 则

　　第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申请的，应在15个工作日后组织招标。

　　第四十七条 违反本办法第二十八条规定，取消投标人此次投标资格，已中标的取消中标结果，罚没投标保证金。并按《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十八条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取消招标人的推荐权和评标资格。

　　中标人无正当理由不与招标人签订合同的，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿，罚没投标保证金，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。

　　第五十二条 本办法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164号、甬建综〔20**〕304号、甬建综〔20**〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。

　　附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序

　　2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表

　　3.外地物业服务企业进甬登记备案表

篇5：河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法（2018）

　　河南省住房和城乡建设厅

　　关于印发《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

　　各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门，郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局：

　　为了规范前期物业管理招标投标活动，推动我省物业服务行业健康稳步发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，我厅研究制定了《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现予以印发，请遵照执行。

　　20**年2月27日

　　河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，按照合同约定对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

　　第三条 建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

　　住宅及非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业管理。

　　鼓励业主、业主大会按照本办法的规定，通过招标投标方式选聘物业服务企业实施物业管理。

　　第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

　　县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的监督管理。

　　第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第二章 招标

　　第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。

　　第八条 前期物业管理招标应当以县(市、区)物业管理行政主管部门备案的物业管理区域范围进行。同一物业管理区域分期建设的，前期物业管理招标约定的内容应当与物业管理区域实际内容一致。

　　第九条 招标人有能力组织招标活动的，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构组织招标。

　　招标人委托代理机构组织招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　第十条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。同时，建设单位通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”免费发布招标公告，物业服务企业通过“河南省物业管理综合监管平台”查看、办理招标投标事项。

　　招标公告应当载明招标人的名称、招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、凯发一触即发的联系方式、投标申请人条件、资格预审方式以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十一条 总建筑面积在五万平方米以上的物业管理区域，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

　　总建筑面积在五万平方米以下的物业管理区域，可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　第十二条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

　　(一)招标人基本情况，包括名称、地址、凯发一触即发的联系方式等;

　　(二)招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经城乡规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等;

　　(三)物业管理服务内容及标准;

　　(四)对投标人及投标文件的要求;

　　(五)招标活动方案;

　　(六)评标标准和评标方法;

　　(七)前期物业服务合同签订说明;

　　(八)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

　　物业管理行政主管部门可以制定前期物业管理招标示范文本，供招标人参考使用。

　　第十三条 招标文件要求投标人对投标行为进行承诺保证的，推行银行保函制度。投标人以银行保函方式提供，银行保函在确定中标人后五日内解除。

　　招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。

　　第十四条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。

　　备案时应当通过平台提交以下资料电子版或者扫描件：

　　(一)河南省前期物业管理项目招标备案申请表;

　　(二)招标公告或者投标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)《建设工程规划许可证》及经城乡规划部门批准的规划详图;

　　(五)物业管理区域划分证明材料;

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　物业管理行政主管部门应当自受理招标备案申请之日起三个工作日内，对符合条件的，通过“河南省物业管理综合监管平台”出具物业管理项目招标备案通知书。

　　第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人的简历和业绩等证明材料。

　　第十六条 公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　第十七条 符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中随机选择不少于五家合格的投标申请人。

　　符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人不足三家的，招标人应当重新招标。

　　第十八条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于五个工作日。

　　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于二十日。

　　第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等内容，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。

　　第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第二十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现房销售备案前三十日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

　　第三章 投标

　　第二十四条 本办法所称投标人，是指响应前期物业管理项目招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当符合招标文件要求的条件。

　　第二十五条 投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止日期前十日内以书面形式向招标人提出。

　　第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容:

　　(一)投标函;

　　(二)投标测算和投标报价;

　　(三)物业管理方案及其管理服务承诺;

　　(四)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

　　在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。

　　第二十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。

　　与投标人有利害关系的评标专家不得进入评标委员会。投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

　　第三十三条 设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当通过“河南省物业管理综合监管平台”建立市级物业管理评标专家名录库。

　　省住房城乡建设行政主管部门建立的省级物业管理评标专家名录库供各地随机抽取使用。

　　物业管理行政主管部门应当对进入专家名录库的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目评标活动。

　　第三十四条 评标委员会的专家成员，由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。

　　招标人应当在开标前二十四小时内抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。同时，至少确定两名后备人选。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。

　　第三十五条 评标方法一般应采用综合评估法。

　　评分标准应当采取百分制的方法，按照招标文件规定的内容，合理确定各个部分的比重和分值。

　　第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况。

　　第三十七条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

　　第三十八条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。投标人应当派拟担任项目经理的人员参加答辩。

　　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，进行综合评标，并对评标结果签字确认。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第四十条 经评标委员会评审，认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。

　　所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足三个的，招标人应当重新招标。

　　第四十一条 符合下列情形之一的，评标委员会应当认定为无效投标：

　　(一)投标文件没有按照招标文件要求加盖印章或者出具授权委托书的;

　　(二)投标文件中承诺的服务标准或管理方案与法律法规规定或服务规范明显不一致的;

　　(三)投标报价的最终价格和计算方法不符合招标文件要求，成本核算中未如实核算相关社会保险、税费的或者以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;

　　(四)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过三名有排序的合格的中标候选人。认定无效投标的还应当出具无效投标说明。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，也可以委托评标委员会直接确定中标人。

　　第四十三条 招标人应当在完成评标后十五日内确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十四条 投标人和其他利害关系人对评标过程或中标结果有异议的，应当在知道其权益受到侵害之日起十日内，以书面形式向招标人或者向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。招标人或物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起三十个工作日内依法处理。

　　第四十五条 建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。

　　备案时应当提交以下资料：

　　(一)开标评标过程;

　　(二)确定中标人的方式及理由;

　　(三)评标委员会的评标报告;

　　(四)中标人的投标文件;

　　(五)前期物业服务合同;

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　采用委托代理招标的，应当同时提交委托代理合同。

　　物业管理行政主管部门应当自受理中标备案申请之日起三个工作日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”对符合条件的出具物业管理项目中标备案通知书。

　　第四十六条 未经招标人或投标人同意，任何单位和个人不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件的内容。

　　第五章　责任追究

　　第四十七条　建设单位存在下列情形之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。

　　(一)未通过招标投标方式选聘物业服务企业的;

　　(二)向他人透露潜在投标人名称、数量的;

　　(三)与投标人串通、泄露招标信息的。

　　第四十八条 物业服务企业存在下列情况之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。

　　(一)未通过招标投标方式擅自承接物业项目的;

　　(二)与他人串通投标的;

　　(三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的;

　　(四)以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的;

　　(五)无正当理由拒不签订前期物业服务合同的。

　　第四十九条 物业管理行政主管部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按照有关规定履行监督管理职责的;

　　(二)泄露评标专家名单的;

　　(三)对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的;

　　(四)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

　　第六章 附则

　　第五十条 本办法由省住房城乡建设厅负责解释。

　　第五十一条 本办法自发布之日起施行。