湛江市人民政府文件
湛府规〔20**〕8 号
湛江市人民政府关于印发湛江市物业管理暂行办法的通知
各县(市、区)人民政府(管委会)，市府直属各单位：
现将《湛江市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻
执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
湛江市人民政府
20** 年 5 月 22 日
湛江市人民政府文件
湛江市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
本办法所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党乡镇(街道)党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。
第五条 物业管理活动按照属地管理原则开展相关工作，建立物业管理活动市、县(市、区)、乡镇(街道)三级管理体系。
第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度和诚信档案;
制定物业管理服务规范，调解物业管理及行业内部纠纷，维护市场秩序和公平竞争，对违反法律法规和行业规范的行为给予公开批评;制定行业发展规划，促进行业规范、持续、健康发展;加强对物业服务企业党建工作的指导。
鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。
第七条 住房城乡建设部门、司法行政部门共同承担对属地物业管理纠纷人民调解工作的业务指导职责，健全沟通协调机制，研究物业管理纠纷的特点、难点和发展趋势，构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式。
第八条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者乡镇人民政府(街道办事处)按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布，或者以管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;
发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第九条 业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务
第三方评估机构，开展物业项目交接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章 业主自治
第十条 本办法所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。
除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：
(一)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;
(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律法规的规定。
乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建设部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第十一条 物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向乡镇人民政府(街道办事处)书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。
第十二条 筹备组由业主代表五人至十三人的单数、物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)代表一人和建设单位代表一人组成。
筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建设单位委派一名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权，同时增补一名业主代表。
第十三条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
第十四条 筹备组应当做好以下工作：
(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单;
(六)制定首届业主委员会选举办法;
(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
第十五条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。
筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经乡镇人民政府(街道办事处)批准，可以延长三个月。
第十六条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，筹备组的职责同时终止。
业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建设部门备案，并持县(市、区)住房城乡建设部门开具的备案回执，到公安机关备案后刻制业主委员会印章。
前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起三十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案、物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。
第十七条 业主大会、业主委员会的运作应当严格按照《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《广东省物业管理条例》以及现行物权法律制度等法律法规、规章、国家政策以及其他有拘束力的文件执行。
第十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，如涉及投票，应当另行取得业主的授权;
(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第十九条 业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：
(一)委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;
(二)集合表决：业主大会对特定范围内维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;
(三)默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;
(四)异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
第三章 物业服务与管理
第二十条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十一条 市住房城乡建设部门应当指导物业管理招标
投标平台的建立。
建设单位应当通过物业管理招标投标平台，以招标投标的方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县(市、区)住房城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。
总建筑面积超过五万平方米的住宅物业，在前期物业管理阶段已交付使用的物业建筑面积不足物业管理区域建筑面积百分之五十，需要变更前期物业服务企业的，建设单位应当以招标投标的方式重新选聘前期物业服务企业。
业主大会可以通过物业管理招标投标平台，以招标投标的方式选聘物业服务企业。
第二十二条 住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。业主委员会与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订
物业服务合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
第二十三条 物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和县(市、区)住房城乡建设部门备案。
第二十四条 建设单位应当按照《广东省物业管理条例》第
三十八条的要求配置物业服务用房。分期开发建设的物业，如果物业服务用房不在先期开发的区域，建设单位应当在先期开发的区域内按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例且最低不少于五十平方米的标准配置临时物业服务办公用房。
临时物业服务办公用房应当在地面以上，具有正常使用功能，专门用于物业服务工作，不得挪作他用。物业服务用房交付使用后，临时物业服务办公用房可恢复原定用途。
变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房和临时物业服务办公用房。
第二十五条 建设单位应当按照住房城乡建设部《物业承接查验办法》的规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第二十六条 建设单位应当在物业交付前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
第二十七条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。
物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。
前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交全部物业承接查验资料。
物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内将全部物业承接查验资料移交给业主委员会。
第二十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：
(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及凯发一触即发的联系方式、二十四小时服务投诉电话;
(二)物业管理区域建设用地规划许可证等物业管理区域的划定资料或平面图;
(三)物业管理区域属于业主共有的道路、绿地和其他场地的资料或平面图;
(四)物业服务用房及业主委员会办公用房位置和面积;
(五)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;
(六)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发一触即发的联系方式、应急处置方案等;
(七)公共水电费用分摊情况、住宅专项维修资金使用情况。
第二十九条 业主或者物业使用人装饰装修物业专有部分，
或者进行其他涉及专有部分安装、维修及高空作业等活动的，应当事先告知物业服务企业;物业使用人应当同时提供业主同意装饰装修物业专有部分，或者其他涉及专有部分安装、维修及高空作业的书面意见。
物业服务企业应当将禁止行为和其他注意事项书面告知业主或者物业使用人，并按照物业服务合同约定或者管理规约规定进行监督。
物业服务企业应当按照物业服务合同约定或者管理规约规定，对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的，应当及时报告乡镇人民政府(街道办事处)以及相关职能部门依法处理，并同时告知业主委员会。
第三十条 物业服务企业应当做好物业管理区域内车辆停放的管理工作，引导业主有序停车。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当经业主大会同意。没有成立业主大会或业主委员会不能正常履行职责的物业管理区域，确实需要划分临时停车位弥补停车位不足的，物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能划分临时停车位。
对于物业管理区域内占用消防通道停放车辆等行为，物业服务企业劝阻无效后，应当报告消防救援机构及时介入处理。
第三十一条 物业服务企业应当按照合同约定做好物业管理区域内公共秩序维护、环境卫生管理、绿化管理等工作，落实人员防范、物防、技防措施，及时制止和劝阻物业管理区域内违法违规、损害业主合法权益的行为;制止和劝阻无效的，应当及时报有关职能部门处理。
第三十二条 物业服务企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。
物业服务企业应当在供电、供气经营单位的指导下，做好应对火灾的电力、燃气处置工作。
第三十三条 物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内设立业主共有资金共管账户。
业主大会可以在银行开设业主共有资金账户，也可以继续使用物业服务企业开设的业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户，并撤销业主共有资金共管账户。
物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金收支情况，每年至少一次。
物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。
第三十四条 物业管理区域的公共收益应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户，根据业主大会的决定使用。
第三十五条 物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费及服务内容应当坚持公开、透明、质价相符的原则。
第三十六条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助有关职能部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、房屋出租管理、卫生防疫以及环卫保洁、生活垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。
第三十七条 物业服务合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。
业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内与业主大会办理交接，退出物业管理区域。
物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。
原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
第三十八条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的，应当移交社区居民委员会(村民委员会)代管：
(一)物业承接查验档案;
(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;
(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(四)物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料;
(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;
(六)业主房屋产权清册等相关资料;
(七)其他应当移交的资料和财物。
第三十九条 原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过县(市、区)住房城乡建设部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
县(市、区)住房城乡建设部门应当按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定，对原物业服务企业不退出物业管理区域的行为立案查处，责令其限期退出;逾期拒不退出的，处以罚款。原物业服务企业不履行行政决定的，县(市、区)住房城乡
建设部门应当按照《中华人民共和国行政强制法》的规定，依法向人民法院申请强制执行。
对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。
第四十条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;乡镇人民政府(街道办事处)应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第四十一条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律法规规定，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。
物业服务企业不得以用户欠缴物业服务费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。
物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。
第四章 物业使用与维护
第四十二条 利用物业管理区域共有部分进行经营活动的，应当由业主共同决定，可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。
利用物业管理区域共有部分经营所得的收益归全体业主共有，由管理规约约定或者业主大会决定的管理机构进行管理，定期向全体业主公开收支情况，管理机构不得擅自挪用业主共有收益。业主大会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告向全体业主通报。
第四十三条 物业管理区域依法配建的人防工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人防功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人防工程停车费收取方负责维修、保养。
第四十四条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
业主负责物业专有部分安全检查和维护保养，物业服务企业负责物业管理区域共有部分安全检查和维护保养。
第四十五条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：
(一)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通;
(二)占用公共场地、共用绿地种植蔬菜、果树;
(三)擅自架设电线、电缆等;
(四)违反规定饲养动物;
(五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行业行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第四十六条 物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急处置措施，保障安全：
(一)电梯、消防设施、供水、排水、供电、防雷、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况;
(二)外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况;
(三)其他危及物业安全的紧急情况。
第五章 政府服务与监管
第四十七条 市住房城乡建设部门负责本市物业管理的监督、管理、指导工作，履行以下职责：
(一)组织实施本办法，研究制定有关实施政策细则;
(二)指导县(市、区)住房城乡建设部门、物业管理行业协会依法开展物业管理相关工作;
(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;
(四)负责建立市物业服务行业专家库;
(五)统筹指导全市物业管理的培训与宣传工作，定期对县
(市、区)住房城乡建设部门、乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理政策法规等培训;
(六)建立物业管理各类信息信用平台。
第四十八条 县(市、区)住房城乡建设部门负责行政区域内物业管理的监督管理工作，履行以下职责：
(一)对划定有争议的物业管理区域进行确定;
(二)负责物业管理区域备案;
(三)负责业主委员会成立备案并开具备案回执;
(四)负责(前期)物业服务合同备案;
(五)协调处理行政区域内的物业管理纠纷;
(六)负责物业管理招标投标活动的监督、管理;
(七)协助配合乡镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷。
第四十九条 乡镇人民政府(街道办事处)履行以下职责：
(一)对筹备组成员及业主委员会候选人进行物业管理政策法规等培训;
(二)组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，办理业主委员会备案;
(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;
(四)建立物业管理矛盾投诉调解机制，及时处理辖区内物业管理纠纷;
(五)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作。
第五十条 市、县(市、区)相关部门应当按照法定职责，负责下列事项的管理工作：
(一)发展改革部门负责保障性住房物业服务收费和普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费的指导工作;
(二)自然资源部门负责业主共有物业权属划分登记，对违法建筑进行认定;
(三)城市管理和综合执法部门负责乱设摊点、破坏绿化、
户外广告、饮食服务业油烟污染等监督及综合执法查处;
(四)公安机关负责依法查处影响公共安全、公共秩序的违法行为，对技防系统、车辆停放等开展监督检查;
(五)消防救援机构负责依法查处消防违法行为;
(六)卫生健康部门负责卫生防疫监督检查;
(七)市场监督管理部门负责电梯等特种设备安全监察工作;
(八)人防部门负责人防工程设施使用的相关违法行为监督检查;
(九)水务、生态环境、住房城乡建设、城市管理和综合执法等部门按各自职能负责供水、排水等监督检查;
(十)其它部门按法定职责，做好相关监督管理;
(十一)供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好专项服务。
第六章 物业管理纠纷调处
第五十一条 以现有的人民调解组织为基础，建立物业管理纠纷人民调解组织体系：
(一)市住房城乡建设部门会同市司法行政部门，依托行业协会等社会团体和其他组织成立市物业管理纠纷人民调解组织，受理、调解本市重大复杂疑难的物业管理纠纷。
(二)人口总量大、密度高、物业管理纠纷多发的乡镇(街道)，根据需要可以设立乡镇(街道)物业管理纠纷人民调解组织。物业管理纠纷较少的乡镇(街道)，可以依托已有的人民调解组织，吸纳物业管理专业人员，强化物业管理纠纷调解职能。
第五十二条 市司法行政部门负责组建法律咨询专家库，市住房城乡建设部门负责组建行业咨询专家库，为本市物业管理纠纷人民调解工作提供法律和政策支持，并参与重大疑难物业管理纠纷的研究和论证。
第五十三条 对调解难度大，影响面较广、情况较复杂的物业管理纠纷，人民调解组织可以向辖区涉及物业管理纠纷的主管及相关部门反映，相关部门及时给予指导。
第五十四条 人民调解组织调解物业管理纠纷，一般在六十日内调结。如有特殊情况不能在六十日内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过三十日。
第五十五条 经人民调解组织调解的物业管理纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书;当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。
第五十六条 调解协议书自双方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解组织印章之日起生效。口头调解协议自双方当事人达成协议之日起生效。达成调解协议后，
双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院依法申请司法确认。
第五十七条 人民调解组织可以根据当事人自愿原则，调解住房城乡建设部门移交的物业管理纠纷。调解成功的，制作人民调解协议书;调解不成功的，引导当事人通过诉讼途径解决。
第五十八条 人民调解组织可以根据人民法院诉前引导或委托开展物业管理纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书;
调解不成功的，应当告知当事人重新向人民法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的衔接。
第七章 附 则
第五十九条 业主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本办法的相关规定执行。
第六十条 本市有关住宅专项维修资金管理、物业收费管理、电动车消防安全管理、前期物业管理招标投标等政府规章规范性文件和部门规范性文件继续有效。
第六十一条 本办法自 20** 年 7 月 1 日起施行，有效期三年。
篇2：邯郸市物业管理办法(2015)
邯郸市物业管理办法(20**)
河北省邯郸市人民政府
邯郸市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本办法。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区、邯郸县住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的收缴、使用、管理工作。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门（以下简称县级房产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、管理工作。
财政、价格、规划、建设、公用事业、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。
第四条 县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。
街道办事处、乡镇人民政府（以下简称街道办事处）是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省有关规定执行。
第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。
第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。
第十一条 筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十三条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）工作经费的筹措、管理和使用；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（六）、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条 业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第十六条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；
（四）无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为；
（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（六）具有一定的组织能力；
（七）具备必要的工作时间。
第十八条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处备案：
（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单及基本情况。
街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
前款第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第二十条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向街道办事处报送印章印样。
第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。
第二十二条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处监督下，向新一届业主委员会移交。
第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第二十四条 业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会指导和监督，并及时组织召开：
（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的；
（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。
第二十七条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第二十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责。
第二十九条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第三章 前期物业管理
第三十条 住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模不足3万平方米的，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十一条 建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。
建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分，并在销售场所公示。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十二条 临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条 新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业管理配套设施。按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房；住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用，产权归全体业主所有，不得买卖、抵押或者改作他用。
第三十四条 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。
第三十五条 市、县级人民政府房产行政主管部门应当
参与物业项目的联合审查和联合验收。
第四章 物业服务企业
第三十六条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并且依法取得物业服务企业资质证书。
从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。
外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持物业服务企业资质证书、工商行政管理部门核发的分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案。
第三十七条 物业服务企业应当接受市房产行政主管部门的资质检查和核定。拒不接受资质检查和核定的，不得继续从事物业服务业务。
第三十八条 物业服务企业享有下列权利：
（一）按照物业服务合同进行相应服务管理；
（二）按照物业服务合同收取服务费用；
（三）对装饰装修活动进行监督；
（四）及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；
（五）法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同约定提供物业服务；
（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况，并进行公示；
（三）公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准；
（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况；
（五）制定使用维修资金的年度计划；
（六）协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作；
（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。
物业服务企业应当协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五章 物业管理服务
第四十一条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。
第四十三条 承接查验应包含下列内容：
（一）物业共用部位、共用设备、共用设施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（二）相关资料。
在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时，应当移交下列资料：
1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；
3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.业主名册及相对应的专有部分面积明细；
6.物业管理所必需的其他资料。
办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第四十四条 承接查验的所有资料归全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。
首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。
物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。
第四十五条 物业项目承接查验时，交接双方应列明详细交接清单，其内容包括：资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按下列程序分别进行：
（一）在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位在物业项目交付使用15日前，按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续：
1.建设单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料。
2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项。
3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。
（二）前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续：
1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续，前期物业服务企业应在7日内提供有关资料。
2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件，对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定现场查验时间及有关事项。
3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续。
6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。
（三）分期建设的项目，可以按本办法分期接管验收。
第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。
第四十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。
第四十九条 物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责，所产生的费用由全体业主共同承担。
第五十条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。
业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。
第五十一条 物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处，同时在物业管理区域内公告，并报送县级房产行政主管部门。
(二)在退出之日起10日内，按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。
(三)拟退出服务的物业服务企业，在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。
第五十二条 业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。
街道办事处接到书面告知10日内，组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商，同时制定应对方案。
第五十三条 业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由，拒绝退出物业服务项目。
第五十四条 未成立业主委员会或未完成物业服务企业选聘的，暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同承担。
第五十五条 业主大会解聘物业服务企业或物业服务企业被注（吊）销资质证书的，业主委员会应做好选聘新的物业服务企业的工作。物业服务企业资质审批部门应及时告知县级房产行政主管部门。
第六章 物业的使用和维护
第五十六条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第五十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。
采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。
采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。
上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
市、县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
第六十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应将房屋装饰装修中的下列禁止行为和注意事项告知业主：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；
（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动；
（七）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。
第六十一条 建设单位依法出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的人员。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。
物业管理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约及有关停车管理的约定。
第六十二条 物业管理区域内车辆停放服务费按照政府价格主管部门的有关规定收取。
第七章 住宅专项维修资金
第六十三条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存维修资金。
住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。
第六十四条 维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。
维修资金管理使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、谁受益谁负担的原则。
第六十五条 住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。
维修资金主管部门根据住宅开发建设周期，及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。
第六十六条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照物业建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取维修资金。
业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第六十七条 维修资金交存程序。
（一）新建住宅。
1.办理商品房预（销）售许可证时，开发建设单位到维修资金主管部门办理建设项目维修资金开户手续。
2.商品房在合同备案后、回迁房在交房前，开发建设单位到维修资金主管部门办理维修资金交存核定登记手续，维修资金主管部门对交存人、房屋所在小区（项目）名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，并开具《住宅专项维修资金交存核定单》。
开发建设单位领取《住宅专项维修资金交存核定单》，并告知购房人（回迁人）持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交纳维修资金，凭维修资金交存凭证办理交房手续。
未经交存人委托，开发建设单位不得代收维修资金。
3.开发建设单位在办理房屋产权初始登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明。
4.维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在5%以内的，交存的维修资金不作调整。
（二）公有住房。
售房单位在收取售房款时应代收购房人首期维修资金，并在30日内将代收和提取的维修资金向维修资金主管部门移交。
第六十八条 未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级房产部门不予办理房屋登记。
第六十九条 已售公有住房维修资金，由物业所在地维修资金主管部门负责管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地维修资金主管部门代管。
维修资金主管部门应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。
开立商品住房维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。
第七十条 业主大会成立后，物业管理区域内的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。可继续由维修资金主管部门代管，也可划转业主大会管理。经业主大会讨论通过，决定划转的，按照下列程序划转：
（一）业主大会向维修资金主管部门提交下列材料：
1.划转维修资金的申请；
2.业主大会关于划转维修资金的决定；
3.维修资金管理方案；
4.办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。
（二）经维修资金主管部门同意业主大会在指定的银行开维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分户账。
（三）维修资金主管部门在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。
维修资金主管部门认为业主大会划转维修资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明原因。
第七十一条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业资格。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受维修资金主管部门的监督。
第七十二条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当及时续交。续交方案由全体业主按规定讨论通过。
第七十三条 业主按规定应交存维修资金而未交存的，应予补交。
第七十四条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等；
（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持下列材料，向维修资金主管部门申请资金支取。其中，动用公有住房维修资金的，经售房单位同意后，向维修资金主管部门申请资金支取：
1.使用维修资金申请；
2.专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议；
3.业主会议对物业服务企业或者相关业主办理维修资金使用事宜的授权书；
4.维修施工方案和合同；
5.维修费用分摊明细表；
6.办理人身份证复印件。
（五）维修资金行政主管部门收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。
（六）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第七十五条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）由相关业主按照业主大会决定的规则通过使用方案；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意后报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经售房单位同意和维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、公有住房维修资金主管部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知；
（七）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第七十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。
第七十七条 发生危及房屋、生命财产安全及严重影响生产生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：
（一）维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：
1.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向维修资金主管部门申请列支；
2.维修资金主管部门收到申请审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。
3.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后将所需维修资金划转至维修单位。
（二）维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：
1.物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中，动用公有住房维修资金的，向维修资金管理部门申请列支；
2.业主委员会依据使用方案审核同意，并报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
3.业主委员会、公有住房维修资金管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知；
4.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后，将所需维修资金划转至维修单位。
发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，维修资金主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。险情解除后，应将费用支出情况向相关业主公示，接受业主监督。
第七十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金主管部门及专户管理银行办理分户账更名手续。
第七十九条 房屋灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主，业主需提交以下资料领取：
（一）返还申请；
（二）房屋灭失证据；
（三）业主身份证原件；
（四）代业主领取维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。
第八十条 维修资金主管部门、公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。
维修资金所有人对公布的情况有异议的，可以要求维修资金管理部门进行复核；维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核；业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查询。
第八章 法律责任
第八十一条 建设单位未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。
第八十二条 建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，房产行政主管部门可处3000元以下的罚款。
第八十三条 建设单位、物业服务企业拒不移交有关资料、物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并依据国务院《物业管理条例》第五十九条规定予以处罚。
第八十四条 物业服务企业擅自撤离服务区域停止物业服务活动的或拒不撤出物业服务项目的，由房产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十五条 物业服务企业有下列情形的，房产行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：
（一）物业服务企业未按照本办法规定退出或接管物业服务项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的；
（二）物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自提前撤管的；
（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业服务项目的；
（四）其他违反法律法规的行为。
第八十六条 建设单位擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十六条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十条规定予以处罚。
第八十八条 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十一条规定予以处罚。
第八十九条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。
第九十条 开发建设单位、公有住房售房单位违反本办法第六十七条规定将房屋交付买受人的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第九十一条 挪用维修资金的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十三条规定予以处罚。
第九十二条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十四条规定予以处罚。
第九十三条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十五条规定予以处罚。
第九十四条 有下列行为之一的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十六条规定予以处罚。
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第九十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可采取催交、公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。
第九十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十七条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第九章 附则
第九十八条 本办法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯郸市人民政府制定的《邯郸市物业管理办法》（市政府令第103号）、20**年3月25日邯郸市人民政府办公厅印发的《邯郸市业主大会和业主委员会指导规则》（〔20**〕59号）同时废止。
篇3：大连市实施《物业管理条例》办法(2009)
大连市实施《物业管理条例》办法(20**)
大连市人民政府令
第105号
《大连市实施〈物业管理条例〉办法》业经20**年7月31日市政府第21次常务会议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。
代市长 李万才
二〇〇九年八月十三日
大连市实施《物业管理条例》办法
第一章 总则
第一条 为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。
第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规、规章规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）参加业主大会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的凯发一触即发的联系方式；
（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各一人共五人组成；其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
建设单位（公有住房出售单位）未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有住房出售单位）提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大会的费用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；
（五）做好会议的其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。
业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；
（四）具备与物业管理相关的专业知识；
（五）身体健康，有必要的工作时间。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。
第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业主大会决定的事项，在下次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时会议重新决定。
物业管理区域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管理规约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选：
（一）过半数以上委员不履行职责的；
（二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；
（三）作出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本办法第十六条的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应当召集业主大会，组织换届选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员会职责，按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。
第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。
物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。
物业管理用房具体位置，由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。
市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一）建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提供前期物业服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。
第二十九条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再行移交。
第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示，并按照价格主管部门的规定进行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县（市）区房地产行政主管部门。
物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 业主、物业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。
业主大会决定前款事项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改变用途的，应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行政主管部门。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状。
第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。
第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。
第四十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。
业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。
第六章 法律责任
第五十二条 建设单位（公有住房出售单位）违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二款规定，转让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法第四十五条规定，无故阻挠施工的，给予警告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章 附则
第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。
第五十七条 本办法自20**年10月1日起施行。
大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）同时废止。