湛江市物业管理暂行办法(2020) -凯发一触即发
湛江市人民政府文件
湛府规〔20**〕8 号
湛江市人民政府关于印发湛江市物业管理暂行办法的通知
各县(市、区)人民政府(管委会)，市府直属各单位：
现将《湛江市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻
执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
湛江市人民政府
20** 年 5 月 22 日
湛江市人民政府文件
湛江市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
本办法所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党乡镇(街道)党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。
第五条 物业管理活动按照属地管理原则开展相关工作，建立物业管理活动市、县(市、区)、乡镇(街道)三级管理体系。
第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度和诚信档案;
制定物业管理服务规范，调解物业管理及行业内部纠纷，维护市场秩序和公平竞争，对违反法律法规和行业规范的行为给予公开批评;制定行业发展规划，促进行业规范、持续、健康发展;加强对物业服务企业党建工作的指导。
鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。
第七条 住房城乡建设部门、司法行政部门共同承担对属地物业管理纠纷人民调解工作的业务指导职责，健全沟通协调机制，研究物业管理纠纷的特点、难点和发展趋势，构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式。
第八条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者乡镇人民政府(街道办事处)按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布，或者以管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;
发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第九条 业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务
第三方评估机构，开展物业项目交接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章 业主自治
第十条 本办法所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。
除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：
(一)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;
(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律法规的规定。
乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建设部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第十一条 物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向乡镇人民政府(街道办事处)书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。
第十二条 筹备组由业主代表五人至十三人的单数、物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)代表一人和建设单位代表一人组成。
筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建设单位委派一名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权，同时增补一名业主代表。
第十三条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
第十四条 筹备组应当做好以下工作：
(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单;
(六)制定首届业主委员会选举办法;
(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
第十五条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。
筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经乡镇人民政府(街道办事处)批准，可以延长三个月。
第十六条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，筹备组的职责同时终止。
业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)、县(市、区)住房城乡建设部门备案，并持县(市、区)住房城乡建设部门开具的备案回执，到公安机关备案后刻制业主委员会印章。
前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起三十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案、物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。
第十七条 业主大会、业主委员会的运作应当严格按照《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《广东省物业管理条例》以及现行物权法律制度等法律法规、规章、国家政策以及其他有拘束力的文件执行。
第十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，如涉及投票，应当另行取得业主的授权;
(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第十九条 业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：
(一)委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;
(二)集合表决：业主大会对特定范围内维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;
(三)默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;
(四)异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
第三章 物业服务与管理
第二十条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十一条 市住房城乡建设部门应当指导物业管理招标
投标平台的建立。
建设单位应当通过物业管理招标投标平台，以招标投标的方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县(市、区)住房城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。
总建筑面积超过五万平方米的住宅物业，在前期物业管理阶段已交付使用的物业建筑面积不足物业管理区域建筑面积百分之五十，需要变更前期物业服务企业的，建设单位应当以招标投标的方式重新选聘前期物业服务企业。
业主大会可以通过物业管理招标投标平台，以招标投标的方式选聘物业服务企业。
第二十二条 住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。业主委员会与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订
物业服务合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
第二十三条 物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和县(市、区)住房城乡建设部门备案。
第二十四条 建设单位应当按照《广东省物业管理条例》第
三十八条的要求配置物业服务用房。分期开发建设的物业，如果物业服务用房不在先期开发的区域，建设单位应当在先期开发的区域内按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例且最低不少于五十平方米的标准配置临时物业服务办公用房。
临时物业服务办公用房应当在地面以上，具有正常使用功能，专门用于物业服务工作，不得挪作他用。物业服务用房交付使用后，临时物业服务办公用房可恢复原定用途。
变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房和临时物业服务办公用房。
第二十五条 建设单位应当按照住房城乡建设部《物业承接查验办法》的规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第二十六条 建设单位应当在物业交付前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
第二十七条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。
物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。
前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交全部物业承接查验资料。
物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内将全部物业承接查验资料移交给业主委员会。
第二十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：
(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及凯发一触即发的联系方式、二十四小时服务投诉电话;
(二)物业管理区域建设用地规划许可证等物业管理区域的划定资料或平面图;
(三)物业管理区域属于业主共有的道路、绿地和其他场地的资料或平面图;
(四)物业服务用房及业主委员会办公用房位置和面积;
(五)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;
(六)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发一触即发的联系方式、应急处置方案等;
(七)公共水电费用分摊情况、住宅专项维修资金使用情况。
第二十九条 业主或者物业使用人装饰装修物业专有部分，
或者进行其他涉及专有部分安装、维修及高空作业等活动的，应当事先告知物业服务企业;物业使用人应当同时提供业主同意装饰装修物业专有部分，或者其他涉及专有部分安装、维修及高空作业的书面意见。
物业服务企业应当将禁止行为和其他注意事项书面告知业主或者物业使用人，并按照物业服务合同约定或者管理规约规定进行监督。
物业服务企业应当按照物业服务合同约定或者管理规约规定，对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的，应当及时报告乡镇人民政府(街道办事处)以及相关职能部门依法处理，并同时告知业主委员会。
第三十条 物业服务企业应当做好物业管理区域内车辆停放的管理工作，引导业主有序停车。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当经业主大会同意。没有成立业主大会或业主委员会不能正常履行职责的物业管理区域，确实需要划分临时停车位弥补停车位不足的，物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能划分临时停车位。
对于物业管理区域内占用消防通道停放车辆等行为，物业服务企业劝阻无效后，应当报告消防救援机构及时介入处理。
第三十一条 物业服务企业应当按照合同约定做好物业管理区域内公共秩序维护、环境卫生管理、绿化管理等工作，落实人员防范、物防、技防措施，及时制止和劝阻物业管理区域内违法违规、损害业主合法权益的行为;制止和劝阻无效的，应当及时报有关职能部门处理。
第三十二条 物业服务企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。
物业服务企业应当在供电、供气经营单位的指导下，做好应对火灾的电力、燃气处置工作。
第三十三条 物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内设立业主共有资金共管账户。
业主大会可以在银行开设业主共有资金账户，也可以继续使用物业服务企业开设的业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户，并撤销业主共有资金共管账户。
物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金收支情况，每年至少一次。
物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。
第三十四条 物业管理区域的公共收益应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户，根据业主大会的决定使用。
第三十五条 物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费及服务内容应当坚持公开、透明、质价相符的原则。
第三十六条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助有关职能部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、房屋出租管理、卫生防疫以及环卫保洁、生活垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。
第三十七条 物业服务合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。
业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内与业主大会办理交接，退出物业管理区域。
物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。
原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
第三十八条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的，应当移交社区居民委员会(村民委员会)代管：
(一)物业承接查验档案;
(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;
(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(四)物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料;
(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;
(六)业主房屋产权清册等相关资料;
(七)其他应当移交的资料和财物。
第三十九条 原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过县(市、区)住房城乡建设部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
县(市、区)住房城乡建设部门应当按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定，对原物业服务企业不退出物业管理区域的行为立案查处，责令其限期退出;逾期拒不退出的，处以罚款。原物业服务企业不履行行政决定的，县(市、区)住房城乡
建设部门应当按照《中华人民共和国行政强制法》的规定，依法向人民法院申请强制执行。
对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。
第四十条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;乡镇人民政府(街道办事处)应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第四十一条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律法规规定，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。
物业服务企业不得以用户欠缴物业服务费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。
物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。
第四章 物业使用与维护
第四十二条 利用物业管理区域共有部分进行经营活动的，应当由业主共同决定，可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。
利用物业管理区域共有部分经营所得的收益归全体业主共有，由管理规约约定或者业主大会决定的管理机构进行管理，定期向全体业主公开收支情况，管理机构不得擅自挪用业主共有收益。业主大会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告向全体业主通报。
第四十三条 物业管理区域依法配建的人防工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人防功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人防工程停车费收取方负责维修、保养。
第四十四条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
业主负责物业专有部分安全检查和维护保养，物业服务企业负责物业管理区域共有部分安全检查和维护保养。
第四十五条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：
(一)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通;
(二)占用公共场地、共用绿地种植蔬菜、果树;
(三)擅自架设电线、电缆等;
(四)违反规定饲养动物;
(五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行业行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第四十六条 物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急处置措施，保障安全：
(一)电梯、消防设施、供水、排水、供电、防雷、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况;
(二)外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况;
(三)其他危及物业安全的紧急情况。
第五章 政府服务与监管
第四十七条 市住房城乡建设部门负责本市物业管理的监督、管理、指导工作，履行以下职责：
(一)组织实施本办法，研究制定有关实施政策细则;
(二)指导县(市、区)住房城乡建设部门、物业管理行业协会依法开展物业管理相关工作;
(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;
(四)负责建立市物业服务行业专家库;
(五)统筹指导全市物业管理的培训与宣传工作，定期对县
(市、区)住房城乡建设部门、乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理政策法规等培训;
(六)建立物业管理各类信息信用平台。
第四十八条 县(市、区)住房城乡建设部门负责行政区域内物业管理的监督管理工作，履行以下职责：
(一)对划定有争议的物业管理区域进行确定;
(二)负责物业管理区域备案;
(三)负责业主委员会成立备案并开具备案回执;
(四)负责(前期)物业服务合同备案;
(五)协调处理行政区域内的物业管理纠纷;
(六)负责物业管理招标投标活动的监督、管理;
(七)协助配合乡镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷。
第四十九条 乡镇人民政府(街道办事处)履行以下职责：
(一)对筹备组成员及业主委员会候选人进行物业管理政策法规等培训;
(二)组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，办理业主委员会备案;
(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;
(四)建立物业管理矛盾投诉调解机制，及时处理辖区内物业管理纠纷;
(五)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作。
第五十条 市、县(市、区)相关部门应当按照法定职责，负责下列事项的管理工作：
(一)发展改革部门负责保障性住房物业服务收费和普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费的指导工作;
(二)自然资源部门负责业主共有物业权属划分登记，对违法建筑进行认定;
(三)城市管理和综合执法部门负责乱设摊点、破坏绿化、
户外广告、饮食服务业油烟污染等监督及综合执法查处;
(四)公安机关负责依法查处影响公共安全、公共秩序的违法行为，对技防系统、车辆停放等开展监督检查;
(五)消防救援机构负责依法查处消防违法行为;
(六)卫生健康部门负责卫生防疫监督检查;
(七)市场监督管理部门负责电梯等特种设备安全监察工作;
(八)人防部门负责人防工程设施使用的相关违法行为监督检查;
(九)水务、生态环境、住房城乡建设、城市管理和综合执法等部门按各自职能负责供水、排水等监督检查;
(十)其它部门按法定职责，做好相关监督管理;
(十一)供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好专项服务。
第六章 物业管理纠纷调处
第五十一条 以现有的人民调解组织为基础，建立物业管理纠纷人民调解组织体系：
(一)市住房城乡建设部门会同市司法行政部门，依托行业协会等社会团体和其他组织成立市物业管理纠纷人民调解组织，受理、调解本市重大复杂疑难的物业管理纠纷。
(二)人口总量大、密度高、物业管理纠纷多发的乡镇(街道)，根据需要可以设立乡镇(街道)物业管理纠纷人民调解组织。物业管理纠纷较少的乡镇(街道)，可以依托已有的人民调解组织，吸纳物业管理专业人员，强化物业管理纠纷调解职能。
第五十二条 市司法行政部门负责组建法律咨询专家库，市住房城乡建设部门负责组建行业咨询专家库，为本市物业管理纠纷人民调解工作提供法律和政策支持，并参与重大疑难物业管理纠纷的研究和论证。
第五十三条 对调解难度大，影响面较广、情况较复杂的物业管理纠纷，人民调解组织可以向辖区涉及物业管理纠纷的主管及相关部门反映，相关部门及时给予指导。
第五十四条 人民调解组织调解物业管理纠纷，一般在六十日内调结。如有特殊情况不能在六十日内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过三十日。
第五十五条 经人民调解组织调解的物业管理纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书;当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。
第五十六条 调解协议书自双方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解组织印章之日起生效。口头调解协议自双方当事人达成协议之日起生效。达成调解协议后，
双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院依法申请司法确认。
第五十七条 人民调解组织可以根据当事人自愿原则，调解住房城乡建设部门移交的物业管理纠纷。调解成功的，制作人民调解协议书;调解不成功的，引导当事人通过诉讼途径解决。
第五十八条 人民调解组织可以根据人民法院诉前引导或委托开展物业管理纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书;
调解不成功的，应当告知当事人重新向人民法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的衔接。
第七章 附 则
第五十九条 业主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本办法的相关规定执行。
第六十条 本市有关住宅专项维修资金管理、物业收费管理、电动车消防安全管理、前期物业管理招标投标等政府规章规范性文件和部门规范性文件继续有效。
第六十一条 本办法自 20** 年 7 月 1 日起施行，有效期三年。
物业经理人网 www.pmceo.com篇2：佛山市南海区关于物业管理项目经理管理暂行办法（2012）
南建设[20**]180号
各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：
经区政府同意，现将《佛山市南海区国土城建和水务局关于物业管理项目经理管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年十月十七日
佛山市南海区国土城建和水务局关于物业管理项目经理管理暂行办法
第一条(制定依据) 为进一步规范我区物业管理市场，加强对物业管理项目经理的管理，提高行业的整体管理和服务水平，根据《广东省物业管理项目经理管理暂行办法》、《佛山市物业管理办法(试行)》和《佛山市房地产行业诚信管理暂行办法》等相关文件的规定，结合本区实际情况，制定本办法。
第二条(适用范围) 本办法适用于我区物业服务企业中担任所有类型项目物业管理负责人的专业管理人员。
第三条(人员定义) 本办法所称的物业管理项目经理(以下简称项目经理)，是指参加全国统考取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》并经注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》或经统一培训考核取得《广东省物业管理项目经理执业证书》(以下统称《执业证书》)，从事物业项目管理工作的专业管理人员。
第四条(主管部门职责) 区物业管理行政主管部门负责对区内所有项目经理监督管理，镇(街道)物业管理行政主管部门负责对在辖区内项目任职的项目经理进行日常管理。
第五条(持证执业) 凡在我区范围内担任物业管理项目经理的人员，须持有《执业证书》。
第六条(工作限制)一个物业管理区域配置不少于一名执业项目经理。
项目经理的具体执业范围须在《物业服务合同》中予以明确约定，同时约定如项目经理经区物业管理行政主管部门考核不合格的，物业服务企业可以更换合格的项目经理等内容。
第七条(备案) 物业服务企业应将物业管理区域配置执业项目经理的相关信息向项目所在镇(街道)物业管理行政主管部门备案。
备案时须提交的资料为：项目经理的资格证明文件、身份证、聘用合同及社保证明的复印件(原件备查)。
第八条(证件使用) 物业服务企业申请物业管理项目创优达标或资质核准时，须向区物业管理行政主管部门出示其管理项目负责人的《执业证书》。
第九条(基本职责) 项目经理的基本职责：
(一)根据法律法规等有关规定和合同约定，制定物业管理项目的服务方案并组织实施;
(二)负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，负责物业管理区域内环境卫生和相关秩序的维护;
(三)建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为;
(四)加强与业主大会、业主委员会、业主、使用人和社区居委的沟通与交流，不断提高服务水平;
(五)及时协调处理物业管理区域内的紧急情况、突发事件和业主、物业使用人投诉;
(六)接受区、镇(街道)物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作;
(七)法律法规规定及物业服务合同约定的其他事项。
第十条(日常管理) 镇(街道)物业管理行政主管部门对在辖区内项目经理的日常工作进行检查和记录，并上报区物业管理行政主管部门。区物业管理行政主管部门根据《佛山市房地产行业诚信管理暂行办法》，通过诚信管理平台，对项目经理的日常工作进行考核。
考核不合格，区物业管理行政主管部门会将考核结果记录在项目经理的诚信档案中，并将考核结果通报执业证书颁发部门及物业服务企业。
第十一条 本办法自20**年1月1日起施行。
篇3：盐城市物业管理行业协会会员考核办法
盐城市物业管理行业协会会员考核办法
第一章 总则
第一条 遵循党的十九届四中全会精神，为了积极发挥制度优势，促进全体会员充分行使权力和履行义务,鼓励会员积极参与协会组织的各项活动,激发协会工作的活力、增强协会的凝聚力与向心力,促进协会健康有序发展,依据《盐城市物业管理行业协会章程》,制定本办法。
第二条 考核评定实行积分制,会员入会默认基准分为0分,
会员年度考核成绩由高到低排序。
第二章 考核记分项及分值
第三条 参加培训记分：
(一)免费培训记分标准:会员单位每参加一次免费培训,记2分;
(二)收费培训记分标准:会员单位每参加一次收费培训,每人次记2分。
第四条 组织参加会议,活动记分：
(一)指定负责人按时参加协会组织的各类会议,每次记4分;派代表参会的,记2分;
(二)代表协会参加中国物业管理行业协会活动,每次记1分,获得书面表彰的,每项再记2分;
(三)积极参加协会组织的各类会员活动，每参与一次记2分;
(四)接待协会安排的实地调研、考察活动,一次记3分;
(五)接待协会安排的会员交流活动,每接待一次来访10人以内记2分,10人以上每增加一人加记0、5分;(不与上面第三条叠加记分)
(六)积极参加协会交办的问卷调查、统计报表等工作，一次记2分;承担协会调研报告起草的会员单位,一次记3分;
(七)派出车辆协助协会做好相关工作,每车/日(包括不足一日)记1分;
(八)根据协会要求,派专人协助完成阶段性专项任务,每项记2分;
(九)配合协会成功组织(承办)培训等活动,每次记2分;
(十)向《中国房地产业》、《中国物业管理》杂志,《江苏房地产》杂志投稿(每篇1000字以上)并采用的,每篇分别记5分,3分;在市级以上媒体播发正能量稿件的，市级记2分，省级级3分，国家级记5分;在《江苏盐城物业》微信公众号用稿的，一条记1分。
第五条 交纳会费及推荐会员加分：
(一)会员单位一次性缴纳四年及以上会费的,当年及以后每年(已交纳会费的年度)各记5分;
(二)会员单位每年4月30日之前全额缴纳当年会费的,记3分;5月1日至6月30日缴纳的,记2分。成功推荐会员的,每个加5分;
(三)会员单位主动联系协会更新企业信息,记2分。
第六条各类奖励加分：
(一)出资资助协会重大活动(年会、研讨会等),5万元(含)以上记5分,3万(含)至5万的记4分,2万(含)至3万的记3分,1万(含)至2万的记2分,1万元以下的记1分;
(二)获得中国物业管理协会书面表彰的每项记5分;
(三)获得省房地产业协会书面表彰的,每项分别记3分;
(四)获得市物协书面表彰的,每项分别记1分;
(五)获得省、市、区级主管部门书面表彰的,每人分别记5分、3分、1分;
(六)其他应当加分的项目,由协会会长办公会研究决定。
第三章 考核减分项及分值
第七条 未履行会员义务减分：
(一)未按规定交纳会费的年度考核成绩记零分;
(二)会长、副会长、理事、常务理事单位,未根据协会通知参加相应级别会议的,每次扣2分,委派非负责人参会的,每次扣1分;
(三)私自以协会名义开展各类活动、收取费用的,扣5分,并保留追诉权。
第八条行业诚信建设负面行为减分：
(一)有扰乱市场秩序、有悖行业文明创建等行为的,经举报查实,年度考核记零分,并依据协会有关规定另行处理;
(二)各类新闻媒体负面曝光,经核实后,扣5分或视情节处理;
(三)其他应当减分的项目,由协会秘书长会议研究决定。
第四章 考核工作的实施
第九条 协会秘书处根据以上评分标准,在每年12月底将各会员单位得分情况汇总排名,结合会员单位年度诚信档案情况,综合应用并赋予相关奖惩措施。
第十条 考评程序如下：
(一)分数统计:每年12月底完成会员单位年度考核成绩的统计工作;
(二)意见报告:由协会秘书处根据本办法提出相应奖惩意见,形成本年度《会员考核意见报告》;
(三)意见公示:将会员考核成绩表及《会员考核意见报告》在协会网站上公示,公示期为7日;公示期满后,由会长办公会研究确认各会员单位最终考核和奖惩结果;
(四)会员单位对考核成绩有异议的,可在公示期内向协会秘书处反映。协会秘书处接受监事对会员单位的考核监督;
(五)成绩发布:在协会网站公布考核成绩及奖惩结果。
第五章 考核成绩的应用
第十一条 当年考核成绩优秀的会员享有以下鼓励措施：
(一)协会授予“优秀会员单位”荣誉称号,在年会上颁发凯发一触即发的荣誉证书,并在协会网站公开表彰;
(二)优先参加协会组织的免费培训;
(三)优先参加协会组织的各类考察活动;
(四)优先晋升会员等级;
(五)优先推荐参加省、市级有关部门组织的各类评选活动;
(六)同等条件下优先参加协会组织评选活动;
(七)每家上榜会员单位,在市物协网站进行专题(会员风采)报道(会员单位供稿)。
第十二条 当年考核成绩良好的会员享有以下鼓励措施：
(一)优先参加协会组织的免费培训;
(二)优先参加协会组织的各类考察活动;
(三)优先推荐省、市级有关部门组织的各类评选活动。
第十三条 当年考核等级不合格的会员：
(一)在协会网站上进行通报;
(二)限期一年整改。整改期内,暂停会员升级;暂停当年市物协组织的评优评先资格;
(三)整改不合格的,取消协会会员资格,收回会员证书并在协会网站公示。
第六章 附则
第十四条 本办法自下发之日起执行。
篇4：吉林省物业管理办法
吉林省人民政府令第203号
《吉林省物业管理办法》已经20**年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自20**年5月1日起实施。
省 长 韩长赋
二○○九年二月二十七日
吉林省物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益，遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。
第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理，原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，具体工作可以委托物业管理机构负责。
县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门，在各自的职责范围内，依法做好与物业管理相关的工作。
第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权，维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识，具有良好的职业道德和社会责任感。
第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训，建立行业服务、协调、激励和惩戒机制，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。
在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。
第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积百分之五十以上，或者交付使用一年以上且入住业主人数超过三十人的，应当成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
符合前款规定条件的，由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。
物业管理区域内，业主人数少于三十人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 首次业主大会召开前，街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主，成立业主大会筹备组(以下称筹备组)，负责首次业主大会的筹备工作。
筹备组成员由业主代表，街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。
第十二条 筹备组负责以下工作：
(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;
(二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;
(三) 拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;
(四) 拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;
(五)其他准备工作。
筹备组应当将本条前款所列事项，在首次业主大会召开的三十日前在物业管理区域内的显著位置公告。
第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十四条 业主大会、业主委员会的决定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。
第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生，成员人数为奇数，连选可以连任，因故离任的，由业主大会选举补充。
第十七条 在新一届业主委员会选举产生后三日内，原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。
第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。
第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。
业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中，损害业主合法权益的，可以代表业主依法维护权益。
第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定，应当符合法律、法规和规章的规定，并进行公告。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，或者从事其他与物业管理无关的活动。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。
第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的，应当自变更之日起十日内办理变更备案。
第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的，不能作为该物业管理区域业主委员会成员。
第二十四条 管理规约经业主大会通过后，由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。
第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的，终止其资格：
(一)丧失履行职责能力的;
(二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的;
(三)提出辞职的;
(四)不再是本物业管理区域业主的;
(五)违章搭建的;
(六)无正当理由拒付物业服务费的;
(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;
(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。
第二十六条 业主委员会有下列情况之一的，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会，可以重新选举业主委员会：
(一)集体以书面形式提出辞职的;
(二)委员人数不足半数的;
(三)长期不履行职责的。
第二十七条 业主委员会召开会议，应当由业主委员会主任召集和主持，业主委员会主任因故不能履行职责的，由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的，由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有超过半数委员出席，并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。
第三章 前期物业管理
第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的，应当与其签订前期物业服务合同，并在申请房屋预、销售许可证时，向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。
第二十九条 建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时管理规约，并向物业买受人明示。
成立业主大会并制定管理规约时，业主临时管理规约同时失效。
第三十条 建设单位在建设工程竣工时，应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。
第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法，由省建设行政主管部门制定。
第三十二条 在居住小区详细规划中，应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置，不足一百平方米的按一百平方米配置。
建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。
物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。
物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的，应当向所有人交纳使用费，其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。
第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。
第四章 物业管理服务
第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门，在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下，依照下列情况，划定物业管理区域：
(一)独立的小区;
(二)位置相邻可以统一管理的小区;
(三)设施、设备相对独立的建筑物。
第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定：
(一)成立一个业主大会、业主委员会;
(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;
(三)订立一个管理规约;
(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。
第三十七条 市、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书，应当在核发后三十日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起十日内，将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。
第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项，由业主大会决定。
在物业管理区域内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行。
第四十条 车主对车辆有保管要求的，由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。
第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变。确需改变房屋用途的，应当征得利害关系人同意，并依法办理有关手续。
第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时，应当在退出前三十日内用公告方式书面告知业主。
第四十三条 业主大会因故不能召开，无人实施物业管理，严重影响业主生活的，物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下，临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，费用由受益人承担。
第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。
第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。
第五章 物业服务收费
第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。
第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内，在物业服务合同中约定。
第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务收费实行市场调节价，但政府制定指导价格的除外。
第五十条 业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。
房屋具备入住、使用条件，建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知，业主应当在接到书面通知后三十日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的，其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。
第五十一条 业主将物业出租、出借的，应当及时告知物业服务企业或者其他管理人，物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳，业主负连带责任。
物业出售或者更名的，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。
第六章 物业使用与维护
第五十二条 单项工程质量验收合格，能满足基本入住、使用条件的住宅，方可入住。
第五十三条 在物业管理区域内，禁止从事下列活动：
(一)擅自变动建筑主体和承重结构;
(二)占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备;
(三)擅自改变共用部位，共用设施设备的用途;
(四)擅自搭建建筑物、构筑物;
(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;
(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;
(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;
(九)违反规定饲养家禽、宠物;
(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;
(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款规定行为的，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的，物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：
(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;
(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);
(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;
(四) 业主户外分户阀及以外的供热设施设备;
(五) 业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。
第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。
第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。
供水经营单位供水压力达到国家规定标准，仍需进行二次供水，供水经营单位收取二次供水费的，由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的，由业主承担二次供水责任。
第七章 物业专项维修资金
第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。
第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储，按楼建帐、按户核算。
物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内，经测算后，予以公布。
第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作物业专项维修资金滚存使用，本息每年转存一次。
第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况，建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。
第六十三条 业主转让物业时，交易双方对物业专项维修资金有约定的，从其约定;没有约定的，物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。
第六十四条 物业灭失的，物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。
第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。
设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计，县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。
审计结果应当向社会公布。
第八章 投诉与法律责任
第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷，可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;
(二)损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)擅自改变物业管理用房用途的;
(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;
(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;
(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;
(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。
第六十七条 下列事项的投诉不予受理：
(一)投诉请求不明确的;
(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;
(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;
(四)不符合法律、法规、规章规定的。
第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的，应当在十日内做出处理，对当事人确有违法不当行为的，应当责令改正，对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的，应当进行调解，调解不成的，当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。
第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十条 本办法自20**年5月1日起施行。
篇5：绍兴市物业管理办法(2019)
各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各单位：
现将《绍兴市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
绍兴市人民政府
20**年6月4日
绍兴市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
第三条 区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条 市住房城乡建设行政主管部门(以下称“市物业主管部门”)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
区、县(市)住房城乡建设行政主管部门(以下称“县级物业主管部门”)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
发改、公安、司法、财政、自然资源和规划、生态环境、应急管理、市场监管、综合执法、人防等部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。
第五条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在同级党组织的领导下，依法指导、协助和监督本区域内的业主成立业主大会、选举业主委员会;监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。
街道办事处(乡镇人民政府)应当将区域内物业管理工作纳入社会事务管理，并配备物业管理专职工作人员。
第六条 居民委员会应当依法加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业议事协调机制，协调处理物业管理纠纷，接受街道办事处(乡镇人民政府)委托，做好与物业管理有关的工作。
第七条 市物业协会应当接受市物业主管部门的行业指导和监督，依法加强行业自律管理，制定物业服务规范参考标准，调解物业管理及行业内部纠纷，维护市场秩序和公平竞争关系，对违反法律法规和行业规范的行为给予公开批评或惩戒;制定行业发展规划，促进行业规范、持续、健康发展。
提倡本市物业服务企业加入物业协会。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第八条 业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行法律法规规定的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十条 物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第十一条 物业管理区域内具备下列条件之一的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
符合前款第(一)(二)项条件之一的，也可以由建设单位、前期物业服务企业或者物业管理区域内的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。
第十二条 首次业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。业主代表的产生，由街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会组织业主推荐。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程通知全体业主，并告知县级物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。
第十三条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的每平方米1元，超出5万平方米以上的部分每平方米0.5元。
筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由街道办事处(乡镇人民政府)从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第十四条 业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式召开。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主大会会议作出决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内20%以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的居民委员会可对业主大会会议表决情况进行监督。
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况但业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织业主召开。
第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当符合法律法规规定的条件。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级物业主管部门备案：
(一)业主委员会成立(换届)备案表;
(二)业主大会会议记录和会议决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约等;
(四)业主委员会委员名单。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十八条 业主委员会的任期为3-5年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的2个月前，应当书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)，并按照规定开展换届选举工作。
第十九条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第二十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。
一个物业管理区域分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业，由建设单位履行业主职责。
第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处(乡镇人民政府)应对业主委员会工作进行指导。居民委员会对业主大会、业主委员会印章的使用及财务管理予以监督。
第二十二条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备经营所得收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第二十三条 业主委员会及其委员有下列情形之一的，街道办事处(乡镇人民政府)责令业主委员会限期按本办法第十五条第三款规定组织召开业主大会临时会议：
(一)拒绝或者放弃履行委员职责;
(二)挪用、侵占业主共有财产;
(三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;
(四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;
(五)本人或其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;
(六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;
(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;
(八)违规使用业主大会、业主委员会的印章;
(九)公开煽动业主不缴纳物业服务费，扰乱小区日常生活秩序;
(十)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。
业主委员会逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
业主大会临时会议有权依据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第二十四条 业主大会选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届满之日起10日内，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或者公安机关协助移交。
第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的管理单位按照下列规定确定：
(一)业主大会成立前，由物业服务企业代为管理，单独列账，独立核算，财务收支情况按本办法第四十六条第二款规定定期在物业管理区域内显著位置公示，由居民委员会负责监督;
(二)业主大会成立后，由业主大会决定的单位管理，业主大会决定自行管理的，物业服务企业应及时移交。
第二十六条 物业共用部位、共用设施设备经营所得收益在业主大会成立前，应确保主要用于补充专项维修资金;业主大会成立后，业主大会也可以决定用于其他事项。
第三章 前期物业管理
第二十七条 住宅物业的建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。
但符合下列条件之一的，经县级物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3个的;
(二)物业管理区域规划总建筑面积小于4万平方米的。
第二十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。临时管理规约的内容，不得损害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十九条 前期物业服务合同由建设单位与选聘的物业服务企业按照质价相符的原则协商制定，不得侵害业主的合法权益。
前期物业服务合同应当依法对下列主要事项作出约定：
(一)物业管理范围;
(二)秩序、消防、环境卫生的维护内容和维护标准;
(三)共用部位、共用设施设备的养护、维修和管理的内容和标准;
(四)车辆的停放管理;
(五)交纳前期物业服务费的时间、标准和方式;
(六)双方的权利义务;
(七)物业的承接查验;
(八)物业服务用房的使用;
(九)专项维修资金的管理与使用;
(十)利用共用部位、共用设施设备开展合法经营活动所得收益的管理、分配和使用;
(十一)物业管理档案的建立、管理;
(十二)合同的期限、变更和解除;
(十三)合同终止时应当移交的财物、资料;
(十四)违约责任;
(十五)法律法规规定的其他事项。
建设单位、物业服务企业在前期物业服务合同中不得违反法律法规的强制性规定处分业主共用部位、共用设施设备，不得擅自挪用共用部位、共用设施设备经营所得收益。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中应当载明物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式，且与前期物业服务合同约定的内容一致。建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。
第三十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限届满3个月前，物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知建设单位和居民委员会;已成立业主大会的，应同时书面告知业主委员会。
前期物业服务合同约定期限届满，成立业主大会的，由业主大会负责选聘物业服务企业;未成立业主大会但已满足本办法第十一条规定的筹备条件的，居民委员会或者全体业主可以按照本办法第四十三条第四款规定续聘或者选聘物业服务企业，签订物业服务合同;未成立业主大会且不满足本办法第十一条规定的筹备条件的，建设单位可以决定续聘或者选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。
第三十一条 市区内普通住宅物业项目前期物业服务收费标准按价格行政主管部门的规定执行，其他县(市)的普通住宅物业项目前期物业收费实行市场调节价。物业服务企业应主动向全体业主公布收费项目、收费标准和服务内容。
由政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业费用由县级财政承担。
第三十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向有关管理部门报告。有关管理部门应当责令建设单位限期整改。
物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第三十三条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)物业管理需要的其他资料。
物业交接完毕30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交属地物业主管部门备存。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
第三十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的7‰配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房，4‰为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业管理用房应具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第三十五条 物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，在办理物业销售(预售)许可证前予以确定。建设单位应在办理商品房预售证之前到县级物业主管部门进行物业用房预留确认。
第三十六条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请不动产首次登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，不颁发不动产权属证书。
第三十七条 物业买受人应当自签收物业移交文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。房屋买卖合同另有约定的，从其约定。
建设单位向物业买受人移交的物业符合有关规定和物业买卖合同约定的接收标准，物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。
物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业，其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。前期物业服务合同另有约定的，从其约定。
第四章 物业管理服务
第三十八条 从事物业管理活动的企业应当具备独立法人资格，经营范围包含有物业管理。
物业服务企业应当具有相应的专业技术人员和设备，具备为业主提供专业物业管理服务的能力。
第三十九条 物业主管部门应当建立健全物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的采集、记录、公开，及时将物业服务企业信用信息推送至浙江省物业服务企业信用信息管理平台及绍兴市公共信用信息平台，完善物业服务企业失信名单制度。
对列入严重失信名单的物业服务企业，物业主管部门可以依法采取惩戒措施。建设单位、业主大会可以将物业服务企业信用信息作为选聘物业服务企业、前期物业服务招标等活动的重要依据。
第四十条 物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：
(一)根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定收取服务费;
(二)建设单位、业主、物业使用人未按照前期物业服务合同或者物业服务合同的约定交纳服务费的，可以采取合法方式督促其限期交纳;逾期不交纳的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
(三)根据业主委托提供前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务事项，服务报酬由双方协商确定;
(四)法律、法规规定和有关合同约定的其他权利。
第四十一条 物业服务企业在物业管理活动中应当遵守法律法规等有关规定，并履行下列义务：
(一)按照物业服务合同约定落实保安人员、安防措施，确保安防设施正常运转;
(二)按照物业服务合同约定维护环境卫生;
(三)按照物业服务合同约定，对共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，对损害或者擅自占用共用部位、共用设施设备的行为进行劝阻、制止;
(四)建立健全物业管理档案，妥善保管共用部位、共用设施设备的技术资料和有关财务账册;
(五)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(六)听取业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善服务;
(七)接受居民委员会指导和监督，配合做好社区管理、社区文化相关工作;
(八)依法履行物业管理区域内治安、消防安全的责任;
(九)依法履行物业管理区域内电梯等特种设备的使用安全责任;
(十)依法履行物业管理区域内安全生产责任;
(十一)协助有关部门做好物业管理区域内房屋安全、装饰装修、出租屋的管理工作;
(十二)协助有关部门做好物业管理区域内其他安全防范工作。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和给排水、供电、供气等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作;
(十三)协助行政管理部门在物业管理区域内实施行政执法工作;
(十四)法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应加强内部管理，不得从事强行买卖装修建筑材料、勾结社会闲散人员滋扰业主、以暴力手段阻碍物业项目正常移交等涉黑涉恶违法行为。
第四十二条 物业服务企业有下列情形之一的，县级物业主管部门应当作为不良信息记录在物业服务企业信用档案：
(一)以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可、行政确认、行政给付、行政奖励的;
(二)在法定期限内未提起行政复议、行政诉讼，或者经行政复议、行政诉讼最终维持原决定的行政处罚，但适用简易程序作出的除外;
(三)经司法生效判决认定构成犯罪的;
(四)不履行行政决定而被依法行政强制执行的;
(五)不履行判决、裁定等生效法律文书的;
(六)其他经依法认定的违反法律法规和规章规定的情形。
第四十三条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，依法对续聘或者选聘物业服务企业作出决定，并与物业服务企业签订新物业服务合同。
物业服务合同期限届满3个月前，物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知业主委员会和居民委员会。
业主委员会决定组织召开业主大会会议选聘物业服务企业，且原物业服务企业愿意参加选聘的，业主委员会应当按照业主大会议事规则或者管理规约的约定，组织产生候选的其他物业服务企业，并将候选的其他物业服务企业和原物业服务企业一同交由业主大会会议表决。
未成立业主大会但需要续聘或者选聘物业服务企业的，居民委员会可以按照本条前三款规定执行。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，决定续聘或者选聘物业服务企业。
第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列事项：
(一)对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算;
(二)移交全部物业档案资料;
(三)移交物业管理用房、业主共用的场地、设施设备和其他财物;
(四)实行酬金制的，应当移交管理期内的财务资料。
新物业服务合同生效后，业主委员会应当将交接材料全部移交给新物业服务企业。
第四十五条 原物业服务企业退出管理后，该物业管理区域内确实无法选聘新物业服务企业接管的，由所在地街道办事处(乡镇人民政府)协调指导居民委员会、业主委员会对小区进行临时管理，维持物业区域基本生活秩序，县级财政部门给予适当补贴，具体办法由县级物业主管部门和财政部门另行制定。
第四十六条 业主、业主大会依法续聘、选聘物业服务企业的，物业服务收费实行市场调节价，可以采取包干制或者酬金制等方式。
实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。
第四十七条 业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。
第四十八条 业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。
业主出租物业时，应当与承租人约定物业服务费的交纳责任。约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定;承租人不履行交费义务的，业主负连带交纳责任。
第四十九条 物业管理区域内给排水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户提供服务，并向最终用户收取相关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收相关费用的，应当签订有偿委托收费协议。
住宅物业区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。
第五十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
物业服务企业可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他特种设施设备，应当依法委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。
第五十一条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县(市)人民政府和市直开发区管委会确定。
旧住宅小区需要实施物业管理的，由县级物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，成立业主大会，组织业主选聘物业服务企业或者自行管理。
鼓励和支持物业服务企业为旧住宅小区提供公益性物业服务，区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当对物业管理相关费用适当给予补贴。
第五章 物业使用与维护
第五十二条 任何单位和个人都应当维护物业管理区域内建筑物安全，保护共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境，不得有下列行为：
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违反法律、法规以及管理规约，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;
(三)将原设计没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间;
(六)损坏或者擅自占用、改建共用部位;
(七)损坏、不按技术规范使用或者擅自占用、移装共用设施设备;
(八)损毁树木、园林;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品;
(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;
(十一)擅自改接、私接污水管道;
(十二)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;
(十三)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;
(十四)违反规定饲养动物;
(十五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权根据物业服务合同，或者依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
对侵害自己合法权益的行为，业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及临时管理规约、管理规约。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
第五十四条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依法办理有关手续。所得收入依法归全体业主共有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
第五十五条 支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件。既有住宅增设电梯的具体指导意见另行制定。
第五十六条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和县级物业主管部门报告，并申请应急备用金予以修复：
(一)电梯、水泵发生故障或存在事故隐患，影响正常使用的;
(二)消防设施损坏，消防专业部门出具整改通知书的;
(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
应急备用金应当按照首期交存的物业专项维修资金总额的5%设立，具体使用程序由县级物业主管部门另行制定。。
第五十七条 当出现危及房屋安全或危及人身安全的紧急情况时，居民委员会应先行组织施工单位排险抢修，同时报街道办事处(乡镇人民政府)和县级物业主管部门。
物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第五十八条 建设单位按照法律法规规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
第五十九条 给排水、供电、供气、邮政、通信、有线电视、路灯、化粪池等共用设施设备应当按照产权归属或者协议约定进行管理、维修和养护，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。
第六章 附 则
第六十条 区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当将各部门在物业管理活动中的履职情况纳入年度工作目标考核。
第六十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，可依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第六十二条 本办法自20**年7月10日起施行。