物业一、二、三、四服务等级人员配置参考标准
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服务等级 |
服务工种 |
人数配置参考标准 |
备注 |
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一级服务 |
客服人员 |
1人／400户～500户（低于500户的不得少于2人） |
总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。 |
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保洁人员 |
1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积） |
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秩序维护人员 |
1人／0.6万㎡～0.8万㎡（建筑面积） |
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绿化人员 |
1人／1万㎡～1.5万㎡（绿化面积） |
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维修人员 |
1人／2万㎡～2.5万㎡（建筑面积） |
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二级服务 |
客服人员 |
1人／500户～600户（低于600户的不得少于2人） |
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保洁人员 |
1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积） |
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秩序维护人员 |
1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积） |
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绿化人员 |
1人／1.5万㎡～2万㎡（绿化面积） |
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维修人员 |
1人／2.5万㎡～3万㎡（建筑面积） |
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三级服务 |
客服人员 |
1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人） |
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保洁人员 |
1人／1.2万㎡～1.4万㎡（建筑面积） |
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秩序维护人员 |
1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积） |
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绿化人员 |
1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积） |
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维修人员 |
1人／3万㎡～3.5万㎡（建筑面积） |
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四级服务 |
客服人员 |
1人／700户～800户（低于700户的不得少于1人） |
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保洁人员 |
1人／1.4万㎡～1.6万㎡（建筑面积） |
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秩序维护人员 |
1人／1.2万㎡～1.5万㎡（建筑面积） |
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绿化人员 |
1人／2.5万㎡～3万㎡（绿化面积） |
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维修人员 |
1人／3.5万㎡～4万㎡（建筑面积） |
篇2：家政服务公司各部门人员配置及职能
家政服务公司各部门人员配置及职能
总经理职责：
1. 主持公司全面经营管理工作;
2. 负责经营定位、市场开拓、人员培训、行政管理和后勤服务;
3. 依照层级管理原则，对所属部门经理(主任)实施管辖;
4. 主要工作对董事长负责，经营计划及时上报董事会审核。
总经理助理职责：
1. 协助总经理做好公司人力招聘、培训、市场拓展、客户服务和区域管理中心的督导工作;
2. 及时收集整理各部门的意见和建议，并上报审议;
3. 负责协调公司各部门之间的工作关系，并做好与之相适应的沟通工作;
4. 完成总经理交办的其他工作。
(一)部门名称：人力资源培训中心
直接上级：总经理
岗位设置：该部门拟由5-6人组成，其中设经理(主任)1人、招聘专员2人、培训专员2-3人。
部门职能：负责公司人员招聘和培训工作，为公司提供和培养合格的人才。
主要职责：
1. 根据公司发展战略，制定人力资源中长期发展规划;
2. 制定人力资源招聘计划，选定适宜的招聘方式;
3. 制定员工培训计划，并组织实施;
4. 建立切实可行的教育培训体系和培训管理机制，提升员工的素质;
5. 对培训的效果进行评估，逐步提升培训效果;
6. 负责家政服务员职称评定及资质认证工作;
7. 完成总经理交办的其他工作。
与公司其他部门接口：
1. 汇总公司市场拓展管理中心提供的招聘、培训需求，确定其合理性，然后组织实施;
2. 依据公司客户服务督导中心反馈的家政服务员工作过程中存在的问题，修改培训计划，并做好家政服务员复训工作。
(二)部门名称：市场拓展管理中心
直接上级：总经理
岗位设置：该部门暂由3人组成，其中设经理(主任)1人、市场拓展专员2人。
部门职能：负责公司市场项目规划和拓展工作。
主要职责：
1. 分析公司经营状况，根据公司发展战略，制定公司中长期发展规划;
2. 制定公司年度及月度市场项目经营计划;
3. 负责公司客户的发展和维护工作;
4. 对市场经营活动进行分析，为公司领导决策提供支持和建议;
5. 完成总经理交办的其他工作。
与公司其他部门接口：
1. 依据公司市场发展和客户的需求，制定公司各类服务员工需求计划;
2. 协助公司人力资源培训中心做好服务类员工的招聘和培训工作;
3. 依据公司客户服务督导中心反馈的客户意见和要求，及时调整市场项目经营计划。
(三)部门名称：客户服务督导中心
直接上级：总经理
岗位设置：该部门拟由6-7人组成，其中设经理(主任)1人、督导专员2-3人、资料文员1人。
部门职能：负责公司客户日常服务工作，家政服务员日常管理和督导工作，服务档案的管理工作。
主要职责：
1. 负责拟制公司年度、月客户服务和家政服务员督导工作计划;
2. 负责公司客户服务热线的管理工作，收集汇总客户反馈的意见和建议，解答客户的疑难问题;
3. 负责公司各类服务员工的管理和督导，及时听取服务一线员工的意见和建议;
4. 做好客户和公司一线员工的心理疏导工作;
5. 建立完善的客户和一线服务员工信息档案资料;
6. 完成总经理交办的其他工作。
与公司其他部门接口：
及时向公司人力资源培训中心、市场拓展管理中心反馈客户和一线服务员工的情况，以便上述部门能及时调整人员招聘、培训和市场项目的拓展、维护工作。
(四)部门名称：行政后勤管理中心
直接上级：总经理
岗位设置：该部门拟由6人组成，其中设经理(主任)1人、前台文员1人、行政文员1人、后勤管理员1人、财务会计1人、出纳1人。
部门职能：负责公司人事行政、后勤服务和财务管理工作
主要职责：
1. 负责公司各部门协调、沟通和接待来访人员工作;
2. 负责制定公司各项规章制度和日常行政事务管理，督导和检查各部门工作职责的履行情况;
3. 负责协调和办理与政府相关部门行政事务关系和事项(各类公司证照的年审);
4. 负责组织安排公司各类会议和活动，做好会议记录和整理会议纪要工作;
5. 负责公司来往信函的收发、登记、传阅、审批件传送和公文拟制。
(一) 行政管理
1. 负责组织公司各部门贯彻公司领导指示，做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息;做好各部门间相互配合、综合协调工作;对各项工作和计划的督办和检查;
2. 制定公司规章制度，督促公司全体人员认真履行其工作职责;
3. 负责协调办理与政府相关部门行政事务关系和事项;
4. 负责公司日常行政事务管理，协助总经理处理日常工作;
5. 组织安排公司办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议记要;
6. 负责公司来往信函的收发、登记、传阅、批示，做好公文拟订、审核、印刷、传递、催办和检查，及文书档案存档工作;
7. 负责公司办公设施的管理，包括公司办公用品的采购、发放、使用登记、保管、维护管理工作;
8. 负责总务工作，做好后勤保障;
9. 建立和完善岗位责任制，加大考核力度，提高工作和服务质量;
10. 负责建立以防火、防盗、防意外事故为主要内容的安全保卫责任制，做到组织落实、制度落实、责任落实;
11. 负责前台接待、客人来访迎送等接待工作，为丰富员工文化生活，组织安排各种文体旅游活动和团队拓展训练;
12. 完成总经理交办的其他工作。
(二) 财务管理
1. 根据国家及相关部门颁发的财务会计法规政策，拟制公司财务管理制度;
2. 财务预算的编制，预算执行过程中的财务审核;
3. 资金合理安排，资金成本控制;
4. 定期对现金流情况进行系统分析，为决策提供依据;
5. 各种成本费用的核算归集分析;
6. 定期进行财务分析，编制财务分析报告，并按时上报;
7. 有计划地筹措资金，开辟资金来源;
8. 参与拟制和审查公司的经济合同、协议及其他经济文件;
9. 审核公司运营过程中产生的各种原始凭证;
10. 填制、审核记帐凭证，严格按规定进行记帐、对帐、结帐;
11. 编制会计报表，并按时上报公司领导审核;
12. 组织做好各种应收、应付款项的核收兑付工作;
13. 工资核算、发放;
14. 出纳根据审核后的会计凭证填制付款票据，办理支付业务;
15. 负责税金核算、申报、交纳;
16. 公司内部财务稽查;
17. 完成总经理交办的其他工作。
与公司其他部门接口：
1. 对各部门的费用预算进行审核;
2. 严格按制度办理公司员工的借款、报销等手续。
(五)部门名称：区域管理中心
直接上级：总经理
岗位设置：每个区域管理中心由若干员工组成(根据公司市场业务拓展情况确定区域管理中心数量)，其中设经理(主任)1人、管理专员若干、家政服务员若干。
部门职能：负责公司指定区域内客户的发展、服务和家政服务员工的管理。
主要职责：
1. 根据公司发展战略，制定本区域内具体实施规划;
2. 建立建全区域中心管理规章制度，并认真施行;
3. 与本区域内的客户建立服务关系，并配合公司客户服务和督导中心做好日常的维护工作;
4. 负责本区域内配置的家政服务人员日常管理和服务工作;
5. 处理所辖区域内的政府部门和相关机构的工作关系及维护工作;
6. 负责填制上报公司各业务部门下发的工作报表;
7. 完成总经理交办的其他工作。
与公司其他部门接口:
1. 与公司各部门为业务指导关系。整理收集责任区域内家政服务信息，并上报公司相关部门，以便公司及时做好市场调整和人员培训工作;
2. 与公司客户服务督导中心共同完成责任区域内的客户服务和家政服务员的督导工作;
3. 协助公司人力资源培训中心做好家政服务员的继续培训工作。
篇3：小区保洁员劳动定额及人员配置标准详解精
小区物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解(精)
物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。
笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。
一、设置保洁工作频率
物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。
相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多;反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。
因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方(开发商/业委会)对保洁服务标准的基本要求。
以笔者服务的**花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。
要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为(见表1—1)：
表1—1
二、收集物业保洁工作内容
物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。
以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。
具体保洁服务内容如表1—2所示。
表1—2
三、物业保洁员的配置计算
物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务(包括保洁的频率)，是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。
具体计算方式如下：
a)单项工作所需工时=数量×(月)频率×工作效率
b)相同类型工作所需工时=单项工作所需工时① 单项工作所需工时② 单项工作所需工时③ ……单项工作所需工时n
c)每月总工时=类型ⅰ工作所需工时 类型ⅱ工作所需工时 类型ⅲ工作所需工时 ……类型n工作所需工时
d)每月所需人工=每月总工时÷(26天×8小时)
(根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时)
以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次(见表1—1)。
其中：
(1)多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15
(2)小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20
高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30
(3)多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20
(4)小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40
高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60
(5)平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20
(6)公共道路清扫每月所需工时=9600×30×8/100
(7)绿化带清扫每月所需工时=42000×30×3/100
(8)广场/游乐场清扫每月所需工时=4400×30×5/100
即类型ⅰ：中央花园卫生清扫工作每月所需工时
=48750 5070 2500 480 3320 23040 37800 6600=127560分钟
中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表1—3。
表1—3
中央花园保洁工作每月总工时=ⅰ清扫工作所需工时 ⅱ保洁工作所需工时 ⅲ拖洗工作所需工时 ⅳ擦拭工作所需工时 ⅴ收集工作所需工时 ⅵ消杀工作所需工时。
即，127560 47040 18910 27370 8100 2733=231713分钟(3861小时)
中央花园保洁每月所需人工=每月总工时÷(26天×8小时)
=3861小时÷(26天×8小时)
=18.6(人)
考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。即保洁班长按0.6人的标准安排其工作任务。
根据以上计算，并结合实际考虑，**花园小区保洁工作需配置保洁员19人。
篇4：物业服务等级人员配置参考标准
物业服务等级人员配置参考标准
服务等级
服务工种
人数配置参考标准
备注
一级服务
客服人员
1人/400户～500户(低于500户的不得少于2人)
总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
保洁人员
1人/0.8万㎡～1万㎡(建筑面积)
秩序维护人员
1人/0.6万㎡～0.8万㎡(建筑面积)
绿化人员
1人/1万㎡～1.5万㎡(绿化面积)
维修人员
1人/2万㎡～2.5万㎡(建筑面积)
二级服务
客服人员
1人/500户～600户(低于600户的不得少于2人)
保洁人员
1人/1万㎡～1.2万㎡(建筑面积)
秩序维护人员
1人/0.8万㎡～1万㎡(建筑面积)
绿化人员
1人/1.5万㎡～2万㎡(绿化面积)
维修人员
1人/2.5万㎡～3万㎡(建筑面积)
三级服务
客服人员
1人/600户～700户(低于600户的不得少于1人)
保洁人员
1人/1.2万㎡～1.4万㎡(建筑面积)
秩序维护人员
1人/1万㎡～1.2万㎡(建筑面积)
绿化人员
1人/2万㎡～2.5万㎡(绿化面积)
维修人员
1人/3万㎡～3.5万㎡(建筑面积)
四级服务
客服人员
1人/700户～800户(低于700户的不得少于1人)
保洁人员
1人/1.4万㎡～1.6万㎡(建筑面积)
秩序维护人员
1人/1.2万㎡～1.5万㎡(建筑面积)
绿化人员
1人/2.5万㎡～3万㎡(绿化面积)
维修人员
1人/3.5万㎡～4万㎡(建筑面积)
篇5：物业工程部维修人员配置测算公式
物业管理维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等。常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的;随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等。随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。
物业管理维修工作的这种可控性和不可控性并存的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成以下物管维修工的配置技巧。
1.1常规性维修人员配置
1.1.1收集常规性维修工作内容
物业管理常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。
以笔者服务的武汉中央花园小区为例。常规性维修服务内容包括45栋住宅、9,600㎡的公共道路、1,119个污雨水井、13部电梯等。
1.1.2设置常规性维修工作频率
物业管理常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。
相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。
1.1.3常规性维修人员配置计算
物业管理常规性维修工作，其工作频率有的是每周一次，如专用变压器的巡检;有的是每月一次，如路面路基检查;有的是每季度一次，如消防栓的检修等，详见表(1-2)。但就整体情况而言，按月为周期的服务内容最多。
笔者在计算物管常规性维修人员的配置时，正是采取以月为周期，采取综合调配的方式进行的。
具体计算方式如下：
a)单项工作所需要工时=数量×(月)频率×工作标准
b)相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时
c)每月总工时=类型ⅰ工作所需工时 类型ⅱ工作所需工时 ... 类型ⅴ工作所需工时
d)每月所需人工=每月总工时÷(26×8小时)
(根据公司规定，维修工每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时)
以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例，武汉中央花园物管常规性维修工作主要有：路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次，见表(1-2)。
其中：
(1)路面路基检查所需工时
=9,600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时
(2)路灯线路检查所需工时
=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时
(3)停车场检修所需工时
=2,140㎡×1次/月×0.15小时/人· 100㎡=3.21小时
(4)污雨水井疏捞所需工时
=1,119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时
(5)井盖维修所需工时
=(1,119个 303个)×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时
(6)公共标示检修所需工时
=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时
即类型ⅰ：中央花园常规性室外场地维修所需工时
=9.6小时 30.3小时 3.21小时 46.62小时 32.58小时 6.47小时
=128.78小时
中央花园物管常规性维修工作每月总工时=ⅰ室外场地 ⅱ房屋本体 ⅲ机电设备 ⅳ空置房检查 ⅴ水电表抄录
即：128.78 53.74 231.32 12 171.45=597.29小时
中央花园物管常规性维修工作每月所需人工
= 597.29÷(26×8)
=2.87(人)
1.2随机性维修人员配置
在物管随机性维修人员配置上，笔者采取的是经验判断法，即在一般情况下按每700户(左右)配置一名维修人员。为使经验判断更为合理，笔者通常采取如下方式验证随机性维修人员配置的合理性。
以武汉南湖中央花园小区(2,136户)为例，笔者配置的随机性维修人员为3人。
1.2.1统计随机性维修工作量
为达到验证配置随机性维修人员合理性的目的，笔者采取工作日志的办法，将正常情况下，项目物管随机性维修工作量进行了统计。
以下是笔者统计的武汉中央花园小区20**年7月至12月，随机性维修的工作量。
a)工作日志实例
b)月消耗时间统计实例
c)半年消耗时间统计实例
1.2.2随机性维修人员配置计算
随机性维修人员的配置计算，也称随机性维修人员配置的验证，即通过对实践进行总结，尽量准备的统计随机性维修工作量，从而准确地核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。
计算式：月消耗时间(小时)÷(26天×8小时)
武汉中央花园小区
20**年7月份随机性维修工作所需维修工为：
(27,950分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.24(人)
20**年8月份随机性维修工作所需维修工为：
(33,520分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.69(人)
20**年9月份随机性维修工作所需维修工为：
(29,390分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.35(人)
20**年10月份随机性维修工作所需维修工为：
(26,540分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.13(人)
20**年11月份随机性维修工作所需维修工为：
(31,770分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=2.55(人)
20**年12月份随机性维修工作所需维修工为：
(37,510分钟÷60分钟)÷(26天×8小时)=3.01(人)
综合以上计算结果，笔者在确定武汉中央花园小区随机性维修人员配置时，采取统计的方式并取其平均值作为随机性维修人员定员定编的依据。
即(2.24 2.69 2.35 2.13 2.55 3.01)÷6=2.5(人)
以上计算结果，与此前笔者对中央花园实施物业管理时，凭经验配置的3名随机性维修人员的标准，是基本一致的，充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性。
归纳以上常规性维修人员配置结果(2.87人)和随机性维修人员配置结果(2.5人)，武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为5.37人。
考虑到维修班长除做好本职工作外，还需做好维修工作的协调和检查，因此，在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少。即维修班长按0.5人的标准安排其工作任务。
根据以上计算，并结合实际考虑，武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名。