物业管理处人员劳动配置 -凯发一触即发

篇2：小区物业人员数量配置

　　小区物业人员数量配置

服务等级	服务工种	人数配置参考标准	备注
一级服务	客服人员	1人／400户～500户（低于500户的不得少于2人）	总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
	保洁人员	1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／0.6万㎡～0.8万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／1万㎡～1.5万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／2万㎡～2.5万㎡（建筑面积）
二级服务	客服人员	1人／500户～600户（低于600户的不得少于2人）
	保洁人员	1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／1.5万㎡～2万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／2.5万㎡～3万㎡（建筑面积）
三级服务	客服人员	1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人）
	保洁人员	1人／1.2万㎡～1.4万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／3万㎡～3.5万㎡（建筑面积）
四级服务	客服人员	1人／700户～800户（低于700户的不得少于1人）
	保洁人员	1人／1.4万㎡～1.6万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／1.2万㎡～1.5万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／2.5万㎡～3万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／3.5万㎡～4万㎡（建筑面积）

　　小区物业服务人员配备方案

　　01　管理服务人员

　　(1)主管：无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管、保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设服务中心，人员配备遵循上述标准。

　　(2)楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员;15万平方米设1人;20万平方米设2人;30万平方米以上设3人。

　　(3)服务中心人员：5万平方米以下设管理员1人;5~10万平方米设2人;10~15万平方米设3人;每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。

　　02　秩序维护员

　　(1)安全护卫主管人员：30万平方米以下配置主管1人，保安班长3~4人。

　　(2)秩序维护员

　　全封闭小区(人车分流)每个出入口至少设置6人(三班倒)。

　　巡逻秩序维护员每3人一组可监护面积5万平方米左右(三班倒)。

　　封闭停车场出入口处应设置3人(三班倒)。

　　智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人(三班倒)。

　　安全人员综合劳动定额：

　　每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。

　　03　工程维修人员

　　(1)工程维修主管

　　10万平方米以下配置主管1人，不设班长。

　　10~30万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。

　　30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。

　　(2)维修工

　　每个高压配电房值班电工3人。

　　每10万平方米配置水工1人。

　　中央空调系统每10万平方米配置1人。

　　每10部电梯配专职电梯工1人。

　　每10万平方米配置维修电工3人。

　　每10万平方米配置综合维修工2人。

　　机电维修人员综合劳动定额：

　　每10万平方米配置10~12人。

　　04　清洁卫生人员

　　(1)保洁人员综合劳动定额：4000~6000平方米配置1人。

　　(2)清洁主管：10万平方米以下，配置主管1人，班长1人;10万~20万平方米，配置主管1人，班长2人;20万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。

　　(3)保洁员

　　楼梯清洁：14层/h*人(1梯4户)。

　　擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人(1梯4户)。

　　地面清扫：500平方米/h*人。

　　洗地毯：100平方米/h*(2~3)人。

　　刮玻璃：15平方米/h*人。

　　清洁电梯轿厢(抹钢油)：1个/10min。

　　清洁8层以下楼房(无电梯)：5单元/d*人;9层以上楼房(带电梯)：10层/d*人。

　　05　园林绿化人员

　　(1)园林绿化人员综合劳动定额

　　室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。

　　室内绿化管理：每2万平方米建筑用地(或200户业主以内)配1名绿化工，每10万平方米配2~4人。

　　(2)园林绿化主管：30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长;30万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。

　　(3)绿化工人

　　绿篱及灌木修剪

　　a、墙状绿篱：人工20m/h;机剪50m/h。

　　b、丛生或块状绿篱：人工25平方米/h;机剪50平方米/h。

　　c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。

　　大树修剪

　　a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

　　b、冠径10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

　　c、冠径5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

　　d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h*人。

　　剪草

　　a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。

　　b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。

　　c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h;割灌机剪60平方米/h。

　　d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。

　　淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。

　　杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等。

　　机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

　　06　物业管理服务人员综合劳动定额

　　(1)多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米;5万~10万平方米，每人监护面积3000~3500平方米;10万~30万平方米，每人监护面积3000~4000平方米。

　　(2)高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000~2500平方米;5万~10万平方米，每人监护面积2500~3000平方米;10万~30万平方米，每人监护面积2500~3500平方米。

篇3：物业一至四服务等级人员配置参考标准

　　物业一、二、三、四服务等级人员配置参考标准

服务等级	服务工种	人数配置参考标准	备注
一级服务	客服人员	1人／400户～500户（低于500户的不得少于2人）	总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
	保洁人员	1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／0.6万㎡～0.8万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／1万㎡～1.5万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／2万㎡～2.5万㎡（建筑面积）
二级服务	客服人员	1人／500户～600户（低于600户的不得少于2人）
	保洁人员	1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／1.5万㎡～2万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／2.5万㎡～3万㎡（建筑面积）
三级服务	客服人员	1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人）
	保洁人员	1人／1.2万㎡～1.4万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／3万㎡～3.5万㎡（建筑面积）
四级服务	客服人员	1人／700户～800户（低于700户的不得少于1人）
	保洁人员	1人／1.4万㎡～1.6万㎡（建筑面积）
	秩序维护人员	1人／1.2万㎡～1.5万㎡（建筑面积）
	绿化人员	1人／2.5万㎡～3万㎡（绿化面积）
	维修人员	1人／3.5万㎡～4万㎡（建筑面积）

篇4：家政服务公司各部门人员配置及职能

　　家政服务公司各部门人员配置及职能

　　总经理职责：

　　1. 主持公司全面经营管理工作;

　　2. 负责经营定位、市场开拓、人员培训、行政管理和后勤服务;

　　3. 依照层级管理原则，对所属部门经理(主任)实施管辖;

　　4. 主要工作对董事长负责，经营计划及时上报董事会审核。

　　总经理助理职责：

　　1. 协助总经理做好公司人力招聘、培训、市场拓展、客户服务和区域管理中心的督导工作;

　　2. 及时收集整理各部门的意见和建议，并上报审议;

　　3. 负责协调公司各部门之间的工作关系，并做好与之相适应的沟通工作;

　　4. 完成总经理交办的其他工作。

　　(一)部门名称：人力资源培训中心

　　直接上级：总经理

　　岗位设置：该部门拟由5-6人组成，其中设经理(主任)1人、招聘专员2人、培训专员2-3人。

　　部门职能：负责公司人员招聘和培训工作，为公司提供和培养合格的人才。

　　主要职责：

　　1. 根据公司发展战略，制定人力资源中长期发展规划;

　　2. 制定人力资源招聘计划，选定适宜的招聘方式;

　　3. 制定员工培训计划，并组织实施;

　　4. 建立切实可行的教育培训体系和培训管理机制，提升员工的素质;

　　5. 对培训的效果进行评估，逐步提升培训效果;

　　6. 负责家政服务员职称评定及资质认证工作;

　　7. 完成总经理交办的其他工作。

　　与公司其他部门接口：

　　1. 汇总公司市场拓展管理中心提供的招聘、培训需求，确定其合理性，然后组织实施;

　　2. 依据公司客户服务督导中心反馈的家政服务员工作过程中存在的问题，修改培训计划，并做好家政服务员复训工作。

　　(二)部门名称：市场拓展管理中心

　　直接上级：总经理

　　岗位设置：该部门暂由3人组成，其中设经理(主任)1人、市场拓展专员2人。

　　部门职能：负责公司市场项目规划和拓展工作。

　　主要职责：

　　1. 分析公司经营状况，根据公司发展战略，制定公司中长期发展规划;

　　2. 制定公司年度及月度市场项目经营计划;

　　3. 负责公司客户的发展和维护工作;

　　4. 对市场经营活动进行分析，为公司领导决策提供支持和建议;

　　5. 完成总经理交办的其他工作。

　　与公司其他部门接口：

　　1. 依据公司市场发展和客户的需求，制定公司各类服务员工需求计划;

　　2. 协助公司人力资源培训中心做好服务类员工的招聘和培训工作;

　　3. 依据公司客户服务督导中心反馈的客户意见和要求，及时调整市场项目经营计划。

　　(三)部门名称：客户服务督导中心

　　直接上级：总经理

　　岗位设置：该部门拟由6-7人组成，其中设经理(主任)1人、督导专员2-3人、资料文员1人。

　　部门职能：负责公司客户日常服务工作，家政服务员日常管理和督导工作，服务档案的管理工作。

　　主要职责：

　　1. 负责拟制公司年度、月客户服务和家政服务员督导工作计划;

　　2. 负责公司客户服务热线的管理工作，收集汇总客户反馈的意见和建议，解答客户的疑难问题;

　　3. 负责公司各类服务员工的管理和督导，及时听取服务一线员工的意见和建议;

　　4. 做好客户和公司一线员工的心理疏导工作;

　　5. 建立完善的客户和一线服务员工信息档案资料;

　　6. 完成总经理交办的其他工作。

　　与公司其他部门接口：

　　及时向公司人力资源培训中心、市场拓展管理中心反馈客户和一线服务员工的情况，以便上述部门能及时调整人员招聘、培训和市场项目的拓展、维护工作。

　　(四)部门名称：行政后勤管理中心

　　直接上级：总经理

　　岗位设置：该部门拟由6人组成，其中设经理(主任)1人、前台文员1人、行政文员1人、后勤管理员1人、财务会计1人、出纳1人。

　　部门职能：负责公司人事行政、后勤服务和财务管理工作

　　主要职责：

　　1. 负责公司各部门协调、沟通和接待来访人员工作;

　　2. 负责制定公司各项规章制度和日常行政事务管理，督导和检查各部门工作职责的履行情况;

　　3. 负责协调和办理与政府相关部门行政事务关系和事项(各类公司证照的年审);

　　4. 负责组织安排公司各类会议和活动，做好会议记录和整理会议纪要工作;

　　5. 负责公司来往信函的收发、登记、传阅、审批件传送和公文拟制。

　　(一) 行政管理

　　1. 负责组织公司各部门贯彻公司领导指示，做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息;做好各部门间相互配合、综合协调工作;对各项工作和计划的督办和检查;

　　2. 制定公司规章制度，督促公司全体人员认真履行其工作职责;

　　3. 负责协调办理与政府相关部门行政事务关系和事项;

　　4. 负责公司日常行政事务管理，协助总经理处理日常工作;

　　5. 组织安排公司办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议记要;

　　6. 负责公司来往信函的收发、登记、传阅、批示，做好公文拟订、审核、印刷、传递、催办和检查，及文书档案存档工作;

　　7. 负责公司办公设施的管理，包括公司办公用品的采购、发放、使用登记、保管、维护管理工作;

　　8. 负责总务工作，做好后勤保障;

　　9. 建立和完善岗位责任制，加大考核力度，提高工作和服务质量;

　　10. 负责建立以防火、防盗、防意外事故为主要内容的安全保卫责任制，做到组织落实、制度落实、责任落实;

　　11. 负责前台接待、客人来访迎送等接待工作，为丰富员工文化生活，组织安排各种文体旅游活动和团队拓展训练;

　　12. 完成总经理交办的其他工作。

　　(二) 财务管理

　　1. 根据国家及相关部门颁发的财务会计法规政策，拟制公司财务管理制度;

　　2. 财务预算的编制，预算执行过程中的财务审核;

　　3. 资金合理安排，资金成本控制;

　　4. 定期对现金流情况进行系统分析，为决策提供依据;

　　5. 各种成本费用的核算归集分析;

　　6. 定期进行财务分析，编制财务分析报告，并按时上报;

　　7. 有计划地筹措资金，开辟资金来源;

　　8. 参与拟制和审查公司的经济合同、协议及其他经济文件;

　　9. 审核公司运营过程中产生的各种原始凭证;

　　10. 填制、审核记帐凭证，严格按规定进行记帐、对帐、结帐;

　　11. 编制会计报表，并按时上报公司领导审核;

　　12. 组织做好各种应收、应付款项的核收兑付工作;

　　13. 工资核算、发放;

　　14. 出纳根据审核后的会计凭证填制付款票据，办理支付业务;

　　15. 负责税金核算、申报、交纳;

　　16. 公司内部财务稽查;

　　17. 完成总经理交办的其他工作。

　　与公司其他部门接口：

　　1. 对各部门的费用预算进行审核;

　　2. 严格按制度办理公司员工的借款、报销等手续。

　　(五)部门名称：区域管理中心

　　直接上级：总经理

　　岗位设置：每个区域管理中心由若干员工组成(根据公司市场业务拓展情况确定区域管理中心数量)，其中设经理(主任)1人、管理专员若干、家政服务员若干。

　　部门职能：负责公司指定区域内客户的发展、服务和家政服务员工的管理。

　　主要职责：

　　1. 根据公司发展战略，制定本区域内具体实施规划;

　　2. 建立建全区域中心管理规章制度，并认真施行;

　　3. 与本区域内的客户建立服务关系，并配合公司客户服务和督导中心做好日常的维护工作;

　　4. 负责本区域内配置的家政服务人员日常管理和服务工作;

　　5. 处理所辖区域内的政府部门和相关机构的工作关系及维护工作;

　　6. 负责填制上报公司各业务部门下发的工作报表;

　　7. 完成总经理交办的其他工作。

　　与公司其他部门接口:

　　1. 与公司各部门为业务指导关系。整理收集责任区域内家政服务信息，并上报公司相关部门，以便公司及时做好市场调整和人员培训工作;

　　2. 与公司客户服务督导中心共同完成责任区域内的客户服务和家政服务员的督导工作;

　　3. 协助公司人力资源培训中心做好家政服务员的继续培训工作。

篇5：小区保洁员劳动定额及人员配置标准详解精

　　小区物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解(精)

　　物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。

　　笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。

　　一、设置保洁工作频率

　　物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。

　　相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多;反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。

　　因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方(开发商/业委会)对保洁服务标准的基本要求。

　　以笔者服务的**花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。

　　要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为(见表1—1)：

　　表1—1

　　二、收集物业保洁工作内容

　　物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。

　　以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。

　　具体保洁服务内容如表1—2所示。

　　表1—2

　　三、物业保洁员的配置计算

　　物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务(包括保洁的频率)，是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。

　　具体计算方式如下：

　　a)单项工作所需工时=数量×(月)频率×工作效率

　　b)相同类型工作所需工时=单项工作所需工时① 单项工作所需工时② 单项工作所需工时③ ……单项工作所需工时n

　　c)每月总工时=类型ⅰ工作所需工时 类型ⅱ工作所需工时 类型ⅲ工作所需工时 ……类型n工作所需工时

　　d)每月所需人工=每月总工时÷(26天×8小时)

　　(根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时)

　　以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次(见表1—1)。

　　其中：

　　(1)多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15

　　(2)小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20

　　高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30

　　(3)多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20

　　(4)小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40

　　高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60

　　(5)平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20

　　(6)公共道路清扫每月所需工时=9600×30×8/100

　　(7)绿化带清扫每月所需工时=42000×30×3/100

　　(8)广场/游乐场清扫每月所需工时=4400×30×5/100

　　即类型ⅰ：中央花园卫生清扫工作每月所需工时

　　=48750 5070 2500 480 3320 23040 37800 6600=127560分钟

　　中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表1—3。

　　表1—3

　　中央花园保洁工作每月总工时=ⅰ清扫工作所需工时 ⅱ保洁工作所需工时 ⅲ拖洗工作所需工时 ⅳ擦拭工作所需工时 ⅴ收集工作所需工时 ⅵ消杀工作所需工时。

　　即，127560 47040 18910 27370 8100 2733=231713分钟(3861小时)

　　中央花园保洁每月所需人工=每月总工时÷(26天×8小时)

　　=3861小时÷(26天×8小时)

　　=18.6(人)

　　考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。即保洁班长按0.6人的标准安排其工作任务。

　　根据以上计算，并结合实际考虑，**花园小区保洁工作需配置保洁员19人。