物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下) -凯发一触即发

　　物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　六、工程部门专业技术人员：

　　工程部专业技术人员按本人技术专业及工程部经理下达的工作责任分工参加现场考察工作。明确注意事项，执行考察纪律。

　　1、建筑物内工程专业考察：

　　(1)工程专业技术人员可跟随本企业客户服务部经理一同完成建筑物内工程专业考察工作。

　　(2)工程专业技术人员应按如下程序完成建筑物内工程专业考察：

　　各建筑物首层门厅的台阶，地面是否具备雨、雪防滑安全条件;

　　各建筑物是否具备无障碍进、出通行条件;

　　门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

　　手动照明开关外观是否完好，开/闭是否灵活有效;

　　记录门厅照明灯使用功率、统计安装数据(含门厅外部照明);

　　门厅内楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

　　楼内电梯是否运行平稳、年检是否符合规定，记录电梯品牌、功率;

　　高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

　　屋项平台保温、防水外观完好;

　　避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

　　天台门、窗完好、锁及插件齐备;

　　自上而下查看消防楼梯墙面/天花干净;

　　灯具是否齐备，记录照明灯使用功率、统计单层数据;

　　应急照明外观是否完整，楼梯扶手有无损坏变形;

　　消防门是否开闭灵活，涂层、外观是否完好;

　　各层楼道墙面、天花是否干净，照明灯具外观是否完整;

　　配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否符合规范要求;

　　楼内手机信号饱满(含地下室)，消防箱/柜等设施外观是否完好;

　　查看地下室是否干燥无积水，照明设施是否齐备完好;

　　记录地下室照明灯具使用功率、统计安装数据;

　　如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成考察工作。对没建有与其它建筑或地下车库接接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。

　　2、小区地下车库(人防)考察：

　　地下车库出、入口数量，层数;

　　出、入口驾驶员视野是否无死角，标牌设制是否醒目;

　　出、入口防雨(洪水)拦阻排水沟设制是否合理、有效;

　　出、入口防护顶篷所用材料，安装方式是否符合项目所在地区安全防护设计规范;

　　出、入通道照明设施是否完好;

　　地下车库通风是否良好，采用机械通风时机组运行是否良好，运行噪声是否满足环境控制要求，机房是否干净整洁，机组养护是否符合规范标准，并需记录新风机组功率;

　　地下车库墙壁无渗漏痕迹，地面无积水;

　　地下车库消防监控、喷淋系统外观完好，安装符合技术规范;

　　地下车库消防设施、管路外观检查维护良好;

　　地下车库应急照明系统外观完整;

　　地下车库应急安全出口通畅，标识有效，地面建筑维护良好;

　　掌握地下车库照明灯设制功率、统计具体数字;

　　地下车库地面是否平整、无损毁现象;

　　地下车库排水系统养护是否良好;

　　地下车库是否具备排水(洪)设施，观察水泵维护是否良好，根据项目所在地区平均降雨数据结合排水设计使用方式判断水泵排水(洪)开机盖率，记录水泵功率。

　　3、小区地上公共设施、设备考察：

　　小区机动车道是否平整、排水(雨)系统是否通畅;

　　机动车道照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区步行道路是否铺装平整、无松动、空鼓现象，排水(雨)系统是否通畅;

　　步行道路照明设施外观是否完好并符合安全技术规范，记录步行道路照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区园林园艺台阶、地面是否平整无损毁，园艺建筑养护良好，排水(雨)系统是否通畅;

　　园林园艺照明系统外观是否完整，记录园林园艺照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　检查小区儿童娱乐、成人康休设施养护是否良好并符合安全使用规范。

　　对有水景园艺造景的小区，应检查水景系统是否符合安全规定，统计系统容积;

　　检查小区园艺配电箱/柜养护是否完好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区园艺灌溉系统外观完好;

　　检查小区道路照明控制系统养护良好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区各种市政管井井盖安置严紧，无损毁丢失现象;

　　检查小区围墙、围栏是否封闭完整，养护是否符合规范要求。

　　围墙、围栏照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据。

　　4、工程技术专业人员在进行考察时应自觉执行考察纪律，对考察中发现的问题不得进行现场评论。在迎面碰到小区业户时应向其问好，并主动靠边停止移动，让出道路。如碰到小区业户询问，应如实告之企业名称讲明工作内容，打消业户顾虑。对于业户提出的核实身份以外的问题可交由本企业客户服务经理进行答复。

　　5、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时到达约定集合地点等侯与本企业考察团队会合，一起离开考察现场。

　　6、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送工程部经理审阅。

　　七、保安部经理：

　　保安部经理在参加现场考察时，应承担对该小区的周边安全环境、出入口设制数量、安防监控系统、消防系统、停车场(含地下、地上)、区域交通安全设置、交通消防警示标识、保安岗位设制等进行考察。并对保安值班、住宿、用餐、洗浴、训练等保障用房/场地情况进行了解。同时也应对现场保安服务质量做出评估。

　　1、由于保安部经理承担的考察内容分散，很难独立完成考察工作。所以，保安部经理可视初步考察阶段所掌握的小区安保情况，提请跟进项目经理协调本企业其它项目保安经理协助完成考察工作。

　　2、被企业指定协助参加考察的保安经理，在考察现场应服从责任考察保安经理的工作管理，并将考察记录完整的交付给责任考察保安经理。对考察中发现的问题应及时、主动反馈至责任考察保安经理，必要时应就发现的问题提出独立处理意见。协助考察保安经理要主动了解注意事项，自觉执行考察纪律。

　　3、由于责任保安经理与协助保安经理所承担的考察责任不同。所以，责任保安经理应分配协助保安经理跟随客户服务经理承担建筑物内、地下停车库等相对考察责任较轻的安保考察工作。

　　4、责任保安经理安保考察：

　　责任保安经理到达考察现场前，应主动与协助保安经理约定联系方法。到达考察现场后，责任保安经理应在向跟进项目经理请示，并获得批准后，依据初步考察所了解的保安设施位置，离开招标人代表带领的考察队伍，独立展开考察工作。

　　(1)小区出入门口考察：

　　按小区出入口设置数量逐个完成考察考察工作;

　　小区出入门口保安岗亭、监控探头、汽车拦阻、车辆减速、灯光照明设施设备是否养护完好;

　　出入门口是否执行人、车分流管理;是否执行业户凭证，访客登记小区封闭管理制度;

　　机动车出入小区是否执行凭证放行、记录车辆牌照，来访车辆登记、出租车辆禁止入内管理制度;

　　观察保安门岗保安工作精神是否饱满，着装是否干净整洁，执勤是否减节规范，执勤区域是否干净;

　　进入小区门后观察迎面是否设置机动车辆限速、禁止呜笛警示标识;行驶方向、停车位置交通指引设置是否醒目;

　　观察值勤保安对社区业户熟识程度，观察业户对待值勤保安问侯反应;

　　对小区出入口保安服务质量，设施设备养护做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(2)小区围墙、围栏考察：

　　在完成首个小区出入口考察向下一个待考察出入口移动时，应选择靠近小区围墙、围栏内侧道路做为行走路线;

　　利用内侧道路做为行走路线时应就近观察小区围墙、围栏是否完好，监控探头、红外保警、灯光设施外观是否完整。

　　(3)机动车辆管理：

　　机动车道行车方向指示标识是否设置齐全;

　　地面停车场泊位画线是否清楚，照明灯光是否设置合理;

　　地面停车场出入口车辆拦阻、减速、值班岗亭是否设置齐全，养护完好;

　　地面停车场内车辆行驶、车位编号指引是否醒目;

　　小区之内是否存在违规停车现象;

　　两轮机动车辆、非机动车辆停车场/篷是否有人值守，存、取车辆是否使用凭证，是否配备气筒、工具箱、电瓶充电电源等便民服务设施。

　　(4)小区消防系统：

　　小区消防通道是否畅通，建筑外消防水栓外观是否完好;

　　消防水泵房内是否干净整洁，水泵运行、管道水压是否符合规定;

　　消防控制设备间/室是否有人值守、干净整洁;

　　地下车库消防喷淋、管道、水栓、应急照明设施外观是否养护完好，应急通道是否通畅。

　　(5)小区内部安防：

　　观察小区是否采用楼宇独立定岗安保值勤方式;

　　考察期间是否碰到小区安保值勤巡视;

　　巡视密度是否符合无间断巡视执勤管理规范;

　　小区中心地带是否设置流动治安岗位;

　　小区是否设置中心固定安保执勤岗位，执勤岗亭是否养护良好;

　　观察安保执勤人员精神是否饱满，着装是否干净整洁;

　　观察执勤人员是否可以做到体位明显、行为低调、观察细制、业户优先的小区安保执勤规范要求;

　　对小区内部安防情况做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(6)小区安保用房：

　　小区安保用房应包括保安值班室、监控室、值勤岗亭、员工宿舍、员工食堂、员工淋浴间、员工卫生间、员工活动室、员工训练场等;

　　(因值勤岗亭考察以在其它阶段完成，所以不再重复进行)

　　鉴于考察期间安保用房由在管物业服务企业雇用保安公司占用，责任保安经理可在不与在管物业服务企业雇用保安公司发生矛盾的前题下，通过本企业跟进项目经理请求招标人代表协助完成安保用房考察;

　　对值班室、员工宿舍用房养护情况进行考察，检查员工宿舍是否干燥、保暖、通风良好，是否符合安保管理全员入住需要;

　　检查员工卫生间上、下水是否养护良好;

　　考察在管保安公司是否配置职工食堂，如果没有，小区之内是否可以找到适合配置职工食堂用房/场地;

　　考察小区是否配置物业企业职工淋浴设施;

　　考察小区是否为在管保安公司提供员工活动室、员工训练场等设施;

　　对在管保安公司后勤保障条件、管理质量做出评价。

　　(7)在管保安公司服务质量业户评价：

　　责任保安经理应负责提醒本企业项目拓展人员和跟进项目经理，利用现场考察再次向招标人代表征求对在管保安公司服务意见。并结合现场考察做出在管保安公司服务质量综合评价，为编制物业服务管理方案，判定是否可以利用在管保安公司熟悉小区情况优势，继续承担小区安保责任，减少中标物业服务企业接管进入阻力价值，为企业高层决策提供依据。

　　(8)在管保安公司项目负责人：

　　物业二手项目招标现场考察等于明确的告束在管保安公司小区变更物业服务企业成为法定事实，同时等于在管保安公司将要面对丢失服务合同、减少服务收益不利后果。在管保安公司出于自身利益，普遍会与原物业服务企业形成抵制同盟，阻碍业主选聘物业服务企业进场，及易形成新、老物业服务企业无法正常交接、侵害业主权益、降低业户生活质量矛盾。

　　责任保安经理在现场考察中，在保安值班室争取面见在管保安公司项目负责人，做出自我介绍，利用同为从事安保服务行业背景，用本企业正在寻找安保服务凯发一触即发的合作伙伴理由，询问在管保安公司项目负责人服务企业名称、本人姓名，索要联系电话。探讨是否存在长期合作可能，得出会面洽谈约定，为是否保留继续承担安保服务、分化抵制同盟、消除进场阻力埋下伏笔。

　　5、协助保安经理安保考察：

　　协助保安经理在到达考察现场，并对责任保安经理提出的联系方法做出回应后，跟随本企业客户服务经理依照法定消防责任范围逐项进行考察工作。

　　(1)建筑物安防条件：

　　各建筑物门禁系统外观是否完好，在不打扰业户正常生活的前题下，采用选择出入该建筑老年的业户主动问好、告之服务企业名称、表明自己正在进行更换物业招标考察、并征得其同意后，寻问门禁开启、闭锁、对讲是否完好有效，寻问完成在向业户道谢继续考察工作;

　　观察各建筑门厅、电梯监控、消防探头外观是否完好;

　　建筑顶层平台门、窗配件是否齐全，开、关、插、锁时是否灵活有效;

　　自上而下逐层检查消防楼梯是否通畅;

　　应急标识、照明灯具外观是否完好;

　　楼层楼道窗户配件是否齐全，开、关、插时是否灵活有效;

　　楼层消防箱/柜外观是否完好，是否贴有检查日期、责任检查人员姓名封条，箱/柜内的设施、设备是否完好无缺;

　　楼道烟感报警探头外观是否完好;

　　楼道、楼梯无堆放杂物;

　　消防电梯是否可以下达地下底层;

　　地下室无违章占用，应急标识、照明灯具齐全完好;

　　地下室与其它建筑、车库地下连接通道通畅，照明灯具完好、光线充足，应急标识、照明灯具齐备外观完好。

　　(2)建筑物外安防警示：

　　检查建筑物外避雷线是否配置防雷安全警示;

　　检查建筑物外是否配置防止高空抛物安全警示;

　　检查建筑物周边是否存在攀爬隐患;

　　检查建筑物周边消防通道是否通畅，户外消防水栓外观养护良好。

　　(3)移交考察记录：

　　协助保安经理在完成考察后，应与责任保安经理取得联系，赶到会合地点，移交考察记录，并将考察中发现的较大问题向责任保安经理进行汇报，必要时可提出个人相关建议。

　　(4)配合完成考察：

　　协助保安经理应视情况主动配合责任保安经理完成会合之后还未完成的规定考察工作。

　　6、保安经理在完成考察后，应到约定地点与本企业考察人员会合，一起离开考察现场。

　　7、保安经理在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送跟进项目经理审阅。

　　八、保洁部经理：

　　保洁部经理应对被考察小区的周边卫生环境、保洁配置设施、保洁服务规模、在管保洁服务质量进行逐项考察。同时，由于一般物业服务企业不可能全部设置园林绿化专职技术岗位，在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在到达考察现场，征得跟进项目经理批准，跟随客户服务经理进入首个考察建筑，并在独立完成建筑内部保洁考察后，逐项完成其它保洁、绿化考察工作。

　　1、建筑内部保洁考察：

　　(1)建筑物外台阶、门厅地面装饰材料是否需用专业设备进行养护，日常保洁需用工时。

　　(2)门厅玻璃延展面积，玻璃垂直高度，日常保洁需用工时。

　　(3)门厅墙壁、天花是否干净。

　　(4)门厅首层是否设有保洁用备房。

　　(5)对首层设有卫生间和层面卫生间的建筑，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(6)采用向上分层换乘的方式，逐个考察电梯轿箱养护是否符合规范要求。

　　(7)建筑顶层公共平台是否干净整洁，无违规杂物。

　　(8)自上而下环绕观察建筑物外置横梁、防盗窗顶、空调外挂有无抛投垃圾杂物。

　　(9)自上而下逐层检查公共区域台阶、扶手、墙壁、天花、灯具、门窗、地面是否干净整洁。

　　(10)自上而下考察在管保洁是否采用逐/隔层垃圾回收方式，回收容器是否养护良好、无缺损。

　　(11)地下室是否干净整洁，无违规杂物。

　　(12)地下室与其它建筑、车库连接通道是否干净整洁，无违规杂物。

　　2、建筑物外周边保洁考察：

　　(1)外立面使用装饰材料种类，是否需要高空清洗作业，单次做业强度大小，年需做业次数。

　　(2)建筑门厅外是否配有固定垃圾回收箱，回收箱密封效果、养护质量是否良好。

　　(3)建筑周边道路、园林绿化是否清扫干净。

　　(4)建筑周边果皮箱是否养护良好，擦拭干净。

　　3、在管保洁服务形象考察：

　　(1)保洁人员是否统一着装，工装样式设计是否美观并方便工作，员工着装是否干净整洁。

　　(2)保洁人员常用工具是否干净完好。

　　(3)楼宇垃圾收集车是否封闭、干净，是否喷涂在管物业企业标识。

　　(4)保洁人员是否精神饱满，工作是否训练有素。

　　(5)保洁人员工作期间是否做到主动规避业户。

　　4、小区道路周边保洁考察：

　　(1)机动车道、两侧绿化隔离带清扫是否干净。

　　(2)机动车道照明灯杆低部、各类警/指标牌、延线果皮箱是否擦拭干净。

　　(3)判断道路保洁强度，估算需用工时。

　　5、小区商业网点门前卫生情况考察：

　　(1)检查小区内设各商店门前卫生是否保持干净。

　　(2)商店周边是否存在违规占道、晾晒现象。

　　(3)判断在管保洁是否采用店铺门前三包卫生管理方式。

　　6、园林绿化区域保洁考察：

　　(1)园林绿化区域地面、台阶、草坪是否清扫干净。

　　(2)园林绿化区域坐椅、亭台、园艺雕塑、果皮箱、拦杆、照明灯具、提示标牌是否擦拭干净。

　　(3)园林绿化区域儿童游乐、业户康体设施是否擦拭干净，无保洁死角。

　　(4)判断园林绿化区域保洁强度，估算需用工时。

　　7、停车场/库保洁考察：

　　(1)地面停车场及地下停车库合计保洁面积，设置数量、相距路途行走用时，日常保洁工作强度，彻底保洁相隔时间，估算需用工时。

　　(2)停车场/库保洁成本可由停车管理收费系统支出，不再计入保洁管理费用成本，用以控制物业服务收费标准。

　　(3)观察在管保洁是否提供车辆清洗、会员车辆每日保洁服务。判明该项服务采用外包或者自己承接方式，了解收费标准。

　　8、小区环卫设施考察：

　　(1)对设有公共卫生间的考察项目，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(2)掌握小区化粪池的数量、位置、容积，判断抽排间隔。

　　(3)检查小区集中垃圾用房是否清扫干净、无异味，垃圾周转箱配置数量、养护完好，垃圾房内压挤、提升机械养护良好，上下水系统供、排通畅。

　　9、垃圾收集管理方式考察：

　　(1)在管保洁采用有偿分包垃圾收集管理方式。

　　(2)在管保洁采用内部定岗垃圾收集管理方式。

　　(3)对两种不同管理方式做出筒要对比评价。

　　10、小区的周边卫生环境考察：

　　(1)做出小区周边卫生环境评估。

　　(2)做出周边环境影响保洁质量简要分析。

　　11、根据小区建筑、绿化面积，结合项目所处地域防疫规定，计算得出平均每月消杀成本。

　　11、保洁部经理完成考察工作后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　13、保洁部经理完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。

　　九、园林绿化考察：

　　园林绿化考察内容应包括：小区围墙、围栏绿化，机动车道两侧绿化，独立建筑周边绿化，小区园艺绿化等。

　　由于物业服务企业一般很少设置园林绿化专职技术部门，所以，保洁部经理在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察可与保洁考察同步完成。

　　1、小区围墙、围栏内侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　小区围墙、围栏内侧至机动车道、步道，邻近围墙、围栏建筑之间绿化区、带。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，枯死范围大小。

　　2、道路两侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　机动车道、步道两侧绿地至相邻建筑之间。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，做出是否需要换植判断。

　　3、独立建筑周边绿化，小区园艺绿化：

　　(1)考察范围：

　　独立建筑周边绿化及小区中心园艺绿区域。

　　(2)考察内容：

　　掌握考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死、虫害现象。分析原因，做出整改成本估算。

　　4、预估绿化使用机械：

　　根据绿化分类、养护保障预估需要何种机械设备，配置台数。是否可与本企业其它在管项目合并使用。

　　5、分析绿化养护成本：

　　(1)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出月浇灌用水平均成本。

　　(2)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需设置岗位，得出每月人工成本。

　　(3)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需杀虫每月平均成本。

　　6、绿化专用库房：

　　(1)考察小区在管绿化是否配置专用库房，库房是否满足存放油科、药剂安全需要。

　　(2)在没有专用库房时，是否可与其它专业合用或有新设专业库房理想位置。

　　(3)专用/合用库房是否方便绿化机械出入，机械出入是否不会影响业户及损坏通道地面装饰。

　　6、绿化专职人员或保洁部经理完成园林绿化考察后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　7、绿化专职人员完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。在保洁部经理承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察报告可于保洁考察报告合并编写。

　　十、现场考察工作讲评：

　　企业考察带队高层管理人员可利用本企业团队等侯项目拓展人员与招标人代表话时段，将团队带离其它考察企业后，结合自已考察印象召开简要现场考察讲评，宣布次日总结会议召开地点、时间、参会人选等项事宜。

　　十一、现场考察结束汇报：

　　现场考察工作讲评结束后，带队高层管理人员应用电话向本企业总经理简要汇报考察完成情况。并根据指示及汇报结束时间，做出考察人员返回工作岗位或自行解散决定。

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