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物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(上)
第十三章、物业二手项目招投标现场考察
物业服务企业在获得参加投标资格后，企业总经理应马上下达成立项目考察组工作指令。项目考察组可视项目规模大/小，由企业总经理指定：高层管理人员、项目拓展人员、跟进项目经理、客户服务经理、保安经理、保洁绿化主管，工程部：水/电工程师、暖通工程师、工程维修主管等各专业人员共同组成。
考察组由高层管理人员带队，跟进项目经理负责考察工作协调组织，项目拓展人员负责随时与招标人进行沟通并从侧面了解其它考察单位名称、领队人姓名/职务。待考察结束后收集其企业相关背景资料，呈报企业总经理审阅后，交该项目服务管理投标方案编制负责人，为企业了解竞争对手，制定相应措施提供帮助。
现场考察准备会议：
物业服务企业在对招投标现场进行考察前，带队项目拓展人员应召开现场考察准备会。对参加考察人员做出明确工作分工，并在项目拓展人员做出项目情况说明后，提出考察注意事项、明确着装要求，公布考察纪律。
现场考察准备会议结束前，项目拓展人员应根据被考察项目考察通知，提出考察人员集合时间、集合地点、使用交通工具相关建议，经参会人员认可后，由高层管理人员下达指令。参加考察人员应按指令要求提前10分钟到达考察集合地点，在带队高层管理人员检查参加考察人员着装符合要求后，一同到达考察项目。
现场考察准备会议结束后，项目拓展人员应根据会议要求申请考察使用车辆，办理用车手续，并当面向考察车辆司机下达考察集合时间、集合地点、着装要求、注意事项、考察纪律等项工作指令。
现场考察注意事项：
物业二手项目招投标现场考察由于是招标人承担招集/组织责任，由招标代理机构依法按物业服务管理专业需要安排具体考察内容。所以，物业二手项目招投标现场考察不同于物业二手项目初步考察，物业服务企业考察内容应从表面感受转向了解实际现状。
物业二手项目招标人在组织物业服务企业进行招投标现场考察时，由于该项目服务管理资源还未转交业主大会，原物业服务企业出于“自身利益”受到威胁，不可能允许业主随意进入暖通、给水、配电、消防、监控、专业设备间等之内，也不可能提供技术图纸。虽然业主根据《物业管理条例》明确强调行使自主管理权力，但原物业服务企业还是可以用保障安全、未接到上级通知等理由，阻止招投标现场考察。此时，业主只能通过政府相关部门支持，要求原物业服务管理企业将配合招投标现场考察落实到基层主管，并当面取得相关基层主管在约定时间配合考察承诺的被动方式完成组织物业服务企业进行招投标现场考察工作。
物业服务企业在参加招投标现场考察时，应对招标人的处境给予充分理解，克服困难，依靠企业团队专业技能和所积累的服务管理经念，完成所需考察内容。对招标人无法控制现场考察的现象，参加考察跟进项目经理可在征得带队高层管理人员同意后，可出面劝阻招标代表崭时不要激化矛盾，请其带领参加考察企业离开争质现场，完成其它可以进行的考察工作内容。并做出虽然缺少技术摸底，也要一定认真完成投标方案编制工作，依法完成招投标工作程序，每一个参加竞标企业都会履行维护业主利益承诺。
物业二手项目招投标现场考察有别于物业二手项目初步考察，物业服务企业除要了解招标项目各方面实际现状外，还应由各专业根据本企业专业行业技术标准服务质量控制标准，思索如何满足接管验收要求。并按本企业服务质量控制标准构思本专业服务管理方案拟定要点，争取融入投标服务管理方案。
物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场考察前，为防止其它企业过早掌握本企业竞标资迅及应参加考察人员不当回答招标代表提问，给企业竞标造成阻力，可制定授权回答招标人及其它竞标企业人员提问许可制度。明确指定带队高层管理人员、跟进项目经理、项目拓展人员有权代表企业回复相关提问。其它参加考察人员要礼貌的拒绝回答与本人专业技术之外的一切提问，必要时可热情的将其介绍给项目拓展人或跟进项目经理，继续自己现场考察工作。
物业服务企业在招投标现场考察如发现存在的设备故障、设施损坏、维修养护严重缺陷，经专业技术分析确定属于开发安装及原物业服务企业维修养护责任的质量问题。在私下征得带队高层管理人员或跟进项目经理同意后，可通过项目拓展人员采用私下交底的方式告之本专业带队考察招标人，并指出正确安装/养护质量标准，客观分析达到质量标准需要改进程序，告之改进费用估算。为招标人追索相关单位责任，回避承担前期服务管理缺陷，提供企业免责依据。
物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场责任分工及考察重点：
一、企业高层管理人员：
1、负责承担招投标现场考察的现场组织管理工作。由于企业高层管理人员并不见得参加物业二手项目初步考察，其对本项目的了解基本是通过听取汇报和审阅该项目前期分析文件获得，缺少管理人对拓展项目应有的直观感性认识。所以，企业高层管理人员应利用自身积累的丰富管理经念，以一个专业管理者的视角，通过现场考察使自己对该项目增加全面了解。以便在编制投标方案时能给责任编制人做出有效编制指导。
2、由于现场考察工作分工及注意事项以在考察前就做出明确安排，企业高层管理人员此时首要工作是按要求通过现场考察使增加自己对该项目的全面了解，并对现场考察中出现的突发事件做出正确判断和有效处理。企业高层管理人员可以依椐“旁观者清”工作方法，游离考察大队人马之外的手段项目考察，适时下达处理突发事件工作指令，为分析、判断、解决问题留下必要缓冲时间。
3、建议企业高层管理及项目拓展人员在参加现场考察时穿着便装，以保持低调姿态，避免其它参加考察企业注意。企业高层管理人员可要求项目拓展人员在向招标人现场组织代表报到时表达歉意。
4、现场考察工作结束后企业高层管理人员应提醒项目拓展人员在向招标人现场组织代表表达谢意。集合考察人员做出考察小结，下达考察总结会议召开时间、地点、参加人员工作指令后，带领考察团队离开考察现场，完成现场考察工作。
二、项目拓展人员：
1、项目拓展人员利用自己与招标人代表相对熟悉的优势，应承担现场考察企业签到及与考察现场招标人代表工作协调责任。
2、由于项目拓展人员在现场考察中没有具体考察内容，所以应该承担本企业参加考察人员之间的内部沟通责任。
3、项目拓展人员在考察现场的工作位置，应该选择跟随自己在初步考察过程中不太容易深入了解的工程专业团队，除增加自己对该项目的全面了解外，还可方便将工程设备考察中出现的问题及时向企业带队高层管理人员进行通报，并将高层管理人员指令反馈给本企业工程考察人员，或就该问题与招标人代表进行有效沟通。
4、项目拓展人员在考察现场可利用自己相对行动自由的有利条件及良好的沟通技巧，尽可能多的了解其它参加竞标考察企业资迅，为企业编制投标方案增加竞争参考思路。
5、项目拓展人员在现场考察工作结束后，应在向招标人代表道谢后，再与本企业参加考察人员一起离开考察现场。
三、跟进项目经理：
1、跟进项目经理做为企业指定的拓展该项二手物业服务管理专业责任人及编制投标方案首要候选人选，应对考察项目的情况具备全面、细制的了解。跟进项目经理通过现场考察祢补初步考察缺项是其需要完成的首要工作任务。
2、跟进项目经理应和项目拓展人员一样，选择跟随工程专业团队，通过对该项目暖通、消防、给排水、安防监控、电梯等设施/设备祥细考察，全面了解项目真实情况。并为编制投标方案及拟定中标接管项目提供制定工作程序依据。
3、对于物业服务企业中非工程技术专业学历项目经理，在其工程技术知识及设施、设备养护质量判定能力，远远低于专业工程技术人员的普遍现状，非工程技术专业学历的跟进项目经理应充分利用招投标现场考察，向本企业工程技术人员学习工程技术知识及设施、设备养护质量判定标准。并通过学习过程了解该项目设施、设备养护情况，真正做到对项目真实情况心中有数。
4、跟进项目经理对本企业工程技术人员在考察中发现的问题，在听取工程技术人员说明后，迅速做出是否影响中标接管验收质量判断，并视情况做出是否需要与招标人代表进行沟通的决定。对于影响设施、设备运营安全的严重问题，应马上向带队企业高层管理人员做出情况汇报，并根据其指示向招标人代表做出正式通告。
5、跟进项目经理在将影响设施、设备运营安全问题向招标人代表做出正式通告前，应要求本企业工程技术人员就问题责任、解决方法拿出规范意见，并在征得带队企业高层管理人员认可后方可通告。通告应采取与招标人代表私下进行的方式完成，避免影响考察进程及在竞标考察企业中引起关注。
6、跟进项目经理在考察过程中可根据本企业服务管理标准，结合原物业服务企业在该项目设制的安全、警示、指引、告示标识，构思中标进场替换、增补方案，并做出初步财务预算。
7、跟进项目经理在考察过程中应根据项目规模及招标文件对服务质量提出的等级要求，做出该项目服务管理人员岗位设制分析，为制定投标方案提供用人编制、用人成本计算依据。
8、跟进项目经理在考察过程中应根据项目现状考虑中标进场低成本快速提高服务形象方案，为制定投标方案“改进、提高服务质量”或“中标进场承诺进行工作”章节提供编制构思。
9、跟进项目经理在考察过程中应特别注重体现敬业、务实的从业素质，采用认真、细制、不怕烦琐、不谓脏累的考察行为，潜移默化的在招标人代表中形成自己敬业、务实从业形象。为企业竞标项目经理推荐人选评价增加印象分数。
10、跟进项目经理在考察过程中应特别注意控制减少话语，慎重发表考察提问。在完成一个考察内容准备进入下一项考察内容间歇应将身上贴付的灰尘清扫干净，从使至终给人以干净整洁，注重保持形象的忠厚、干练感觉。
11、跟进项目经理在考察结束并将本企业参加考察人员招集在一起后，陪同项目拓展人员向招标人代表道别，随考察团队离开考察现场。
四、客户服务经理：
客户服务经理在考察过程中主要承担物业服务管理条件及业主居住生活保障环境方面考察责任。
1、业主居住生活保障环境考察：
客户服务经理应运用自己掌握的服务专业知识，根据被考察项目业户居住舒适、安全性是否符合或达到建筑原设计使用攻能。原设计是否存在缺陷，缺陷是否行成业主投诉焦点，是否可通过低成本简单改造达到业户满意，分析改造方案是否可编入投标服务管理方案，用以增加评标分数。
客户服务经理可带领、监督本企业工程专业技术人员及保安部主管按如下程序完成业主居住生活保障环境考察工作：
业户居住舒适是指居住该项目业户无论是驾车、还是步行进入小区，其人、车分流是否设制合理;
小区出、入口机动车减速，拦阻设施是否完备;
小区入口内车辆限速、禁止呜笛、行驶导向标识是否符合规定要求;
小区门口或停车场至居住建筑道路是否安全、方便，是否满足老年、残疾人士无障碍通行需要;
各建筑首层台阶、门厅地面是否具备雨雪防滑安全条件;
各建筑门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;
门厅、楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;
查看门厅照明是否完好，手动开关是否灵活、有效;
电梯是否运行平稳、年检是否符合规定;
高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;
屋项平台保温、防水外观完好;
避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;
天台门、窗完好、锁及插件齐备;
自上而下查看消防楼梯墙面、天花干净，灯具齐备、应急照明外观完整，楼梯扶手无损坏变形，消防门开闭是否灵活，涂层、外观是否完好;
各层楼道墙面、天花干净，照明灯具外观完整;
各楼层配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否干净无杂物;
楼内手机信号饱满(含地下室);
消防箱/柜、消防设施齐全，外观完好，楼道无违规杂物;
地下室是否干燥、无积水，有无违规占用，照明设施是否齐备完好;
如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成通道考察工作。对未设计与其它建筑或地下车库连接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。
建筑外立面是否干净无脱落，是否设置防雷击及高空坠物警示标牌。非机动车停车棚设制是否符合安全及人工成本管理要求。
小区花园照明、道路、娱乐设施是否完好并符合安全要求。
小区机动车道规划是否符合安全行驶、便捷管理要求。
客户服务经理在考察中应提醒工程专业技术人记录电梯、照明用电功率，统计照明灯具数量;提醒保安部主管检查消防设施是否齐备，是否按时完成检验，统计缺失、损坏数字。
2、了解原物业服务质量并做出与本企业服务质量标准评价：
了解原物业服务收费标准、收取方式、业主意愿。
了解物业服务受理方式、受理时限、服务质量、业户满意度等内容。
了解停车泊位是否满足实际需要，收费标准是否成为投诉焦点。
了解招标人代表对原物业服务企业派住项目经理评价。
根据所掌握的资料迅速做出与本企业服务质量标准评价，思考对应改进方案，并争取有效融入企业投标管理方案。
3、物业服务管理条件考察：
物业管理办公室、职工宿舍、后勤保障(餐厅、卫生间、淋浴间、活动室)是否齐备。
物业服务维修、警卫、保洁值班室，库房是否满足服务管理要求;物业服务管理用房是否需要重新装饰装修，做出所需费用财务估算。
4、对超过30万建筑平方米的较大规模项目，为迎合二手项目通常采用半天常规考察时限，客户服务经理可用同类建筑抽查方式完成考察内容。
5、客户服务经理在考察结束后应与本企业参加考察人员一同等待项目拓展人员及跟进项目经理向招标人代表道别后，随考察团队一起离开考察现场。
五、工程部经理：
工程部经理应主要对被考察项目小区的供水、配电、供暖、消防、监控等情况进行考察。同时也应对初步考察中不便进行的电梯、照明、建筑物内部维修养护质量情况完成考察。
1、由于工程考察项目一般分为：配电、给排水、暖通、建筑养护、安防监控、电梯维护等项专业内容。工程部经理可视初步考察阶段所掌握的小区设施设备情况选择本企业相应专业人员共同完成考察工作。
2、工程部经理在进入被考察现场前，可提醒项目拓展人员与招标人代表协调工程专业分组考察事宜，表明建筑物内维修养护好环可直接影响业户生活环境质量，本企业对此十分重视。希望对方予以支持，并获得进入建筑物内综合考察协肋，由工程部经理事先指定人员选入建筑物内按规定考察程序进行考察工作。如现场考察招标人代表人员有限，可以企业信用做出不打扰业主正常生活，保证安全后由本企业工程考察人员独立进入建筑物内完成考察工作。
3、工程部经理在进行现场考察时，应将自己参加考察的工作重点放在小区配电、给排水、暖通等设施设备考察之上。亲自带队参加该部分全部考察工作，正确掌握小区配电、给排水、暖通等设施设备维修养护质量的真实情况。
4、工程部经理在对本考察中发现的设施、设施维修养护和极少出现的安装质量问题，在认真听取本企业本专业技术人员情况说明后，需迅速做出是否影响中标接管验收质量判断。并视情况做出是否需要向本企业跟进项目经理进行汇报及是否需与招标人代表进行沟通的建议。
5、工程部经理应在本企业跟进项目经理与招标人代表进行沟通时站在跟进项目经理身后，随时根据其要求及时向招标人代表做出相应技术说明。
6、工程部经理在对小区小区配电、给排水、暖通、消防设备进行考查过程中，应同时关注原物业服务企业工程设备标牌、编号设制情况。并与本企业工程设备维修养护管理标准进行对比，以便为本企业中标之后工程设备维修养护管理拟定方案。
7、工程部经理在考察现场进行考察位置移动时，应充分利用移动过程对移动路途延线的道路、公共照明、排雨水井、建筑物外立面、小区市政园林等维修养护情况进行考查。尽可能多的掌握该小区建筑物及工程设施、设备真实维修养护情况，为编制物业服务管理投标方案提供工程专业依据。
8、工程部经理在考察现场进行考察时，应通过跟进项目经理尽可能多的向招标人代表了解该小区业户对房屋质量、原物业工程维修服务投诉的焦点，掌握该小区工程维修养护矛盾形成原因，构思改进、调整方案。
9、工程部经理应依据招标技术资料并结合现场考察，掌握该小区公共设施、设备功率，并依此计算得出能源支出成本。为编制物业服务管理财务方案，正确制定物业服务管理费用收费标准投标报价提供计算依据。
10、对于招标人可提供“完整”技术资料的招标项目，可通过查验资料获得工程设备功率，经计算得出小区公共能源理论支出成本。但面对无法提供工程技术资料的物业二手招标项目，工程部经理只能通过现场认真考察，结合本企业长期积累的工程服务管理经念，掌握小区工程设备功率，得出小区公共能源理论支出成本。
11、由于通过现场考察掌握小区公共能源功率的工作点位分散，很难利用规定的考察时效准确了解全部工程技术数据。工程部经理在承接无法提供工程技术资料物业二手招标项目现场考察工作时，可提前对本企业工程技术人员做出准确记录考察设备功率工作指令。12、在对公共区域照明系统进行考察时，工程部经理要求相关人员在对建筑物内及小区市政区域考察过程中，采用对建筑物内电梯、公共区域照明;小区户外机动车、步行道路照明;地下室、地下停车库、地面停车场、分属小区区域景观、园林景观、娱乐场所等照明灯具数量，功率进行分类统计的方法完成考察工作。同时要求所得考察功率，数据必须写入考察专业报告，并于完成考察次日上交。
12、工程部经理在对现场进行考察时，应视考察进度争取对工程部值班、库房、夜班员工宿舍进行考察，了解工程维修保障用房条件。
13、工程部经理应对招标人代表反影的小区公共区域存在的问题引起重视，并一定对所反应问题进行实地考察。但注意不要进行任何现场分析及发表技术评价，避免草率表态给企业带来不便。
14、现场考察工作结束后，工程部经理应将工程技术人员招集至指定集合点。询问考察工作一切正常，向跟进项目经理进行汇报后，等待本企业考察团队一起离开考察现场。
15、工程部经理在带领工程技术团队离开考察现场后，应根据本企业带队高层管理人员召集考察总结会议要求，做出提前召开工程考察总结会议决定，争取在企业考察总结会前，初步完成工程专业考察情况汇总工作。
物业经理人网-www.pmceo.com篇2：物业服务二手项目管理应用:招投标技术交底
物业服务二手项目管理应用:招投标技术交底
第十二章、物业二手项目招投标技术交底
物业服务企业在获得参与物业二手项目服务管理竞标资格后，企业总经理应下达组成参加招投标技术交底会议小组工作指令，并根据项目规模、自身企业规模，项目服务盈利可能占到企业收益比重，竞标成攻将会给本企业发展带来拓展机率等因素，做出指定高层管理人员或自己亲自带队参加会议决定。
物业服务企业参加会议小组可由带队高管、项目拓展、跟进项目经理或拟定投标推荐项目经理、工程技术人员组成。小组成员以4-6人之间为宜，带队人到达会议地点后可根据会议场地大、小对进入会场人选进行调整。
物业服务企业参加会议小组应对需要会上咨询事项提前准备咨询提纲，同时提前指定咨询提问人。咨询提问人应提前熟悉提问内容，并将提纲另外复印两份交由小组其他两名成员携带，避免遗失影响工作。
咨询提纲最好采用繁编简提的思路进行编制：
繁编，是为了使企业对投标项目存在需要关注的问题能有比较全面的了解，为编制物业服务管理投标方案及拟定物业服务管理合同，降低服务管理风险设定必备编、拟条款。
简提，是为了避免对投标项目存在的敏感问题当众提问会使非物业服务管理专业招标人在不自信的状态下，回答咨询对本企业所产生不好合作，不尊重业主印象。从而给企业竞标带来负面阻力。
物业服务企业项目拓展人员应负责参加会议凭证及该项目相关资料的准备、携带工作。
物业服务企业参会议人员应提前约定集合地点，规定着装要求、设计前往会议场所路线、估算路程需用时间。并要求小组成员在规定的集合时间在约定集合地点集合，检查应带凭证、资料齐备后，一同前往会议场所，在会议规定召开前15-20到达会议场所。
物业服务企业参会议人员到达会场后，可由项目拓展人员凭参会凭证进行会议签到。查询会议是否对参会企业座位有指定安排，并找到指定座位。另外，物业服务企业在参加没有指定座位的会议时，最好不要选择正对会议主持座位。参会期间应适当保持低调资态，会前、会后尽量避免与招标人及其它物业服务企业参会人员过多接触。
物业服务企业与招标人应该是两个利益相互矛盾的不同主体，所以物业服务企业咨询提问人在参加会议时，最好将首先咨询提问机会让给其它参会物业服务企业，避免顾及企业利益提出咨询内容破坏前期努力在招标人团队建立的良好印象。咨询人在其它物业服务企业咨询时应对自己所持咨询提纲进行核对，并将其它物业服务企业以咨询内容做出标记，避免在自己发言时提出重复咨询。
服务企业咨询提问人在进行咨询发言时，要先向业主管理委员会招标代表、与会物业行业同仁问侯。进行自我介绍时要报出服务企业名称、本人姓名、所任职务，然后进行咨询发言。发言时要注意控制语音、语速，并保持两眼凝视回答咨询招标代表，咨询发言结束后要对招标代表表示感谢。
物业服务企业参加招投标技术交底会议人员要认真听取其它物业服务企业提出的咨询问题和招标人代表就咨询问题做出的回答，对认为与本企业所关心的问题做出记录。企业参加招投标技术交底会议带队高管有权根据会议现场情况对本企业咨询提纲做出调整。
招投标技术交底会议结束后，咨询提问人需向招/投标代理机构工作人员索要会议记要。并留下本人及对方凯发一触即发的联系方式，约定联系时间，表示感谢后再与招标业主代表告别。物业服务企业其他参加会议人员应等侯咨询提问人一同离开会场，从细微之处展现团队风貌。
企业参加招投标技术交底会议带队高管在会议结束，离开会场后要将会议情况向总经理进行电话汇报。并视情况召开该项目招投标技术交底会议总结会议。
篇3：物业服务二手项目管理应用:考察接待
物业服务二手项目管理应用:考察接待
第六章：委托人代表参观考察接待：
物业服务企业接待未来二手项目转手委托人代表参观考察时，应本着尊重、简洁、坦诚的原则进行。使整个接待过程可以展现出主人细制、有序、注重效率的工作作风。
一、参观考察接待准备：
1、由项目拓展人员负责落实参观考察目期、约定委托人到达时间，确认参观考察来访人数，问清参观考察人员姓名/职务，询问是否安排车辆接送，是否安排用餐。
2、制定参观考察日程，明确参观考察日期、时间、人数、职务、是否安排车辆接送后呈报企业总经理审批。并将总经理批示传达至配合参观考察接待部门经理，对总经理指定要求参加接待工作的企业高级管理人员要亲自通知。
3、由企业办公室下达欢迎参观考察通知，要求企业总部及被指定考察项目职工穿工服在来访人员到达前20分钟在门口列队集合，交待注意事项、检查着装、预习欢迎仪式。(不含工程、保洁及非指定上岗保安职工)
4、由项目拓展人负责与来访人员保持联系，确定行车是否通顺、并在对方到达约定位置时马上告之办公室下达集合通知。
5、由企业办公室负责提前准备会议室，准备电脑、投影议，并做好宣传展示资料试播、调试工作。准备茶水、杯子，准备会议桌上摆放花篮，按会议人数准备相应数量的记录纸、笔，确定来宾、陪同座位。准备照、录相机，指定专职负责人员并要求其对照、录设备进行检查。
6、由项目拓展人员按总经理批示划定参观路线，确定考察项目，通知相关部门经理完成参观路线、考察项目的卫生保洁，协调其他部门经理承担检查责任。
7、由项目拓展人员通知保安部在规定时间前为来访宾客腾空方便车位。对自驾车来访宾客车辆可安排本企业司机在来访宾客进入参观区后，将来宾车辆外观擦拭干净。
8、由项目拓展人员通知总经理指定介绍企业情况人员准备介绍提纲。通知参加接待陪同人员准备个人名片。
9、在需要安排用餐时由办公室提前预定用餐地点，提前点好菜肴。菜单应提前呈总经理或分管高层领导进行确认。
10、建议用餐不要饮用白酒，不要准备礼品。
二、参观考察考接待：
1、项目拓展人员在约定参观考察日前一天晚上与来访带队人进行来访到达时间确认，并就参观考察日程与对方迸行简要沟通。并按约定通知本企业司机第二天与自己会合时间、地点。对自己驾车到达的来访宾客，需再次讲清企业所在位置，约定从来宾出发时及到达途中某个地点时用电话通知自己。
2、项目拓展人员当晚9点之前，要将与参观考察带队人最后确认的参观考察日程调整，向总经理汇报并通知办公室。对总经理指定参加接待工作的企业高层领导由自己亲自电话通知。
3、参观考察当日上班后，项目拓展人员就要首先提醒企业办公室依照参观考察准备分工检查准备工作完成情况，在通知被考察项目的项目经理检查准备情况。
4、办公室在逐项检查接待准备工作完成后，应向企业总经理进行汇报，并通知被指定参加接待工作的企业高管对会议室准备情况进行复检及熟悉会场安排。同时向项目拓展人员进行工作反馈。
5、由办公室下达接待集合通知，并检查保安礼仪及来宾车位准备情况。
6、项目拓展人员在接待参观考察当日上班后，按与参观考察带队人约定按时迎接参观考察来宾或在企业等待迎候。
7、项目拓展人员在来宾到达约定路途地点时，通知企业办公室来宾准确到达时间，并请总经理及参加接待工作的高管人员在准确到达前5分钟到企业门口迎候来宾。
8、在来宾车辆到达企业门前可视范围时，办公室应最后检查企业欢迎人员的站队情况，并要求礼仪保安马上站在规定位置指挥来宾车辆到规定位置准确停泊。
9、在来宾车辆驶向规定位置停泊位置时，办公室应马上要求参加接待迎宾人员鼓掌欢迎，礼仪保安在车辆停稳后按礼仪规定为来宾打开车门，在来宾下车后轻轻关紧车门。指挥车辆保安引导来宾车辆停在指定专用车位。
10、企业总经理及参加接待高管和来宾握手，项目拓展人员为双方做介绍，由总经理引领来宾步入企业，按约定路线引领来宾参观企业，并做出逐项介绍。
11、在引领来宾进入会议室后，由企业高管安排来宾和总经理入座。在总经理再次介绍参加接待企业团队人员后，由来宾带队人对来宾做介绍。企业总经理可通过聊天活跃会谈气份，然后致欢迎词。
12、在企业高管做凯发一触即发的介绍后，听取参观考察来宾参观考察意见/感想，由企业总经理表达参加竞聘来宾物业服务意愿，希望对方支持。
13、项目拓展人员在会议结束后，应采用介绍朋友的方式将跟进项目经理私下介绍给参观考察带队人，要求跟进项目经理为参观考察带队人提供物业法规及相关程序专业帮助，跟进项目经理可明确表示认可并将自己名片呈给对方。跟进项目经理此后可不再参加后面接待陪同工作。
14、参观考察会议结束后，办公室对日程中有用餐计划安排的要通知定餐饭店客人到达时间，提前上好冷菜、饮料，在客人到达后马上安排热菜。接待标准以中档为好。
15、饭后，企业总经理可与客人告别，改由企业高管陪同来宾考察企业在管项目。项目拓展人员需全程陪同。
16、项目拓展人员在来宾离开企业前往考察项目时，应马上通知被考察项目的项目经理大约到达时间，并在到达约定地点时再次通知项目经理。
17、被考察项目经理在接到项目拓展人员再次通知后，可马上带领本项目客服、工程、保安经理及两名客服代表到约定入口迎候考察来宾。(迎候人员一定不要过多，其他职工只需在岗正常工作。)
18、来宾到达后项目经理可亲自为来宾打开车门，待所有来宾下车后，由项目拓展人员将项目经理介绍给来宾，并将来宾介绍给项目经理。项目经理应将自己的管理团队人员逐一介绍给参观考察来宾，并代表本项目全体员工对来宾参观考察表示欢迎。
19、由被考察项目经理及客户服务经理陪同来宾按计划路线参观考察，并作项目基本情况介绍。其他人员在向来宾表示歉意后返回工作岗位。
20、被考察项目经理介绍内容可包括：项目规模、小区居民户数、建筑栋数、项目承接时间、职工人数及各专业所占人数、采用服务程序方式、服务质量监督/检查、本企业对本项目的监督/检查方式、职工生活保障/职工培训等。
21、项目参观考察时间不要过长，最好控制在1个小时之内。
22、项目拓展人员在陪同来宾参观考察时，可选时机当着来宾的面询问项目经理计划让某某帮助来宾提供物业法规及相关程序专业帮助是否合适。项目经理可配合项目拓展人员及力推荐跟进项目经理，并承诺利用自己与跟进项目经理的私人关系私下帮助说服对方。
23、参观考察结束后项目经理和项目拓展人员应将来宾送至车前帮助打开车门，待来宾上车后与来宾告别并欢迎再次光临本项目参观指导后，帮助来宾车辆关好车门，目送来宾离去。
24、项目拓展人员应在参观考察后第二天给参观考察带队人电话，询问归途是否顺利，并表示有时间会再次登门拜访。
篇4：物业服务二手项目管理应用:初步考察
物业服务二手项目管理应用:初步考察
第四章：物业二手项目的初步考察
物业二手项目的初步考察必需建立在以现场考察为主，约请未来委托人协助为辅的方法进行。这点有别于前期物业项目考察。
物业二手项目的初步考察步骤：
物业服务企业在收到物业二手项目信息，并经过认真分析做出该项目符合本企业业务拓展条件后，在与该小区业主管理委员会或其它符合二手项目转手委托资质单位/人员正式接触前，为对该二手项目能有比较全面的了解，为本企业二手项目拓展创造有利条件，可组织有丰富管理经验项目经理与业务拓展人员对拟承接的二手项目进行实地初步考察。其物业二手项目的考察步骤可分为：
一、初步暗自考察：
也可以称为首次考察。初步暗自考察的目地，应该是对该二手项目做初步的了解，以满足企业做出该项目运营评估报告为准。并通过暗自考察，为与该二手项目转手委托人会面洽谈制定方案。
物业服务企业在对二手项目进行初步考察时，应充分考虑被考察小区在该项目委托人未正式完成重新选聘物业服务企业的法定程序前，现有物业服务不会因比受到影响，自觉承担维护保障该小区业主日常生活维持现状的行业责任。同时，物业服务企业在与物业二手项目委托人初次见面前，也应对该二手项目有所了解，以便在洽谈前做出财务估算、制定谈判方案。所以，物业服务企业最好采用独立的暗自方法完成首次考察。
在对高档二手物业项目进行初次考察时，针对高档物业相对严格的保安措施，可采用邀请未来二手物业项目委托人或通过物业服务企业社会关系找到的小区业主，以探访亲友的方式进入项目完成初次考察。对高档物业二手项目进行考察时，应严格限制进入考察项目考察人数，避免考察消息外露给未来二手物业项目委托人或关系业主带来不便。
初次考察时物业服务企业应指定带队负责人，并提前做好考察责任分工，在约定集合时间后，分头进入考察项目，完成责任考察内容。
初次考察结束后，考察带队人应马上召集所有考察人员在项目就近对本次考察做出总结。同时安排参加考察的人员按责任分工在规定期限内完成考察报告，在各责任分工上交报告时，要再次召开考察总结汇报会，指定专人负责会议记录。会议先由责任分工负责人分别进行考察汇报，提出考察意见。由考察带队人对考察进行汇总，并依据会议记录完成考察报告，按本企业审批程序上报审批。
二、初次考察责任分工：
初次考察前，考察带队人应根据物业服务企业服务工作内容，按项目拓展、客服、工程、保安、保洁进行考察责任分工，并指定每个专业的考察负责人。由于保洁考察相对缺少技术含量，可要求客服一并承担保洁考察工作。
考察带队人在完成考察责任分工后，要向参加考察人员交待考察注意事项。约定紧急情况联系及应急情况处置方法，避免考察工作行为外露，引来在管物业工作盘查给考察工作带来混乱局面。
三、初次考察注意事项：
1、着装：
物业二手项目考察人员在进行考察前，应根据被考察项目的商品房销售定位，选择与该社区业主生活相适应的便装进入考察项目。最好不要穿着正装，以免考察人员在项目考察时过度引人注意。
2、行为举止：
物业二手项目考察人员在进入考察项目后，应举止轻松自然、信马由缰;目光随意、但不失尖锐;对所承担的考察责任要一带而过但熟记于心。考察人员应按分工分头各自完成项目考察，不要扎堆引起他人注意。
3、小节技巧：
在对有未来二手物业项目委托人或业主陪同考察的高档物业进行考察时，考察人员应充分利用对方陪同机会以拉家常的方式询问对开发企业及原物业服务企业意见和主要矛盾。态度要轻松自信，不要妄加评论，只可以本企业的凯发一触即发的文化、服务综旨、处理投诉程序进行回答。同时，要以习惯的方式自然拣拾考察路面左右半米之内的各种垃圾。争取给陪同人留下专业并具备良好素质深刻印象。
四、初次考察范围：
1、考察带队人及项目拓展人员要从自己所处工作角度对项目进行全面考察，并在有未来二手物业项目委托人或业主陪同考察时，负责与陪同人的交流沟通工作。同时还要了解：
项目地理位置、所处街道、居委会、派出所表述;
项目业主管理委员会是否按法规规定建立;
项目物业服务转手委托方式是否符合法规规定;
项目物业服务现行收费标准;
了解项目业主户数、合对项目总面积及可收费面积;了解委托人/业主对开发企业和原物业服务企业的意见及主要矛盾的形成起因。
2、安保：项目是属于封闭还是开放管理;
项目在封闭管理时围墙所用安防设备;
项目出入口数量;
项目建筑栋数量、建筑单元数量、是否采用楼宇安保;
项目固定岗亭数量(含出入口、停车场);
项目有人值守机动场、机动车出入口数量(含地下);
项目机动车泊位数量、车位管理是否合理;
项目消防设施外观是否完好、配件是否齐全;
项目交通提示、警示标牌是否齐全;
项目机动车行驶管理方式;
项目非机动车停放管理方式;
项目巡逻范围大小、需安排多少巡逻小组;
项目安保职工宿舍位置;
项目安保岗位人员编制;
项目安保人员服装样式;
项目安保存在难点;
项目安保工作评价及与本企业对比优劣。
3、工程：(只对公共区域可视部分进行考察)
项目道路养护质量;
项目路灯外观完好率及照明密度(路灯大约数量);
项目建筑外立面有无风化剥落、涂料色彩是否鲜艳;
项目建筑门厅、楼道维护质量;
项目高层电梯养护质量;
项目园林建筑养护质量;
项目游乐场各类设施养护质量;
项目供水方式、地面排洪是否合理;
项目是否采用中水、太阳能节能设施;
项目采用节能灯照明比例;
北方项目冬季供暖方式;
项目工程维修用房所在位置;
项目工程维修人员着装情况;
项目警示标识是否齐全;
项目工程维修人员编制;
项目工程养护存在难点;
项目工程维修评价及与本企业对比优劣。
4、客服：(需承担保洁及绿化工作考察责任)
项目员工精神面貌、职工着装、工牌配带情况;
项目道路及户外公共区域卫生保洁情况;
项目路灯清洁及道边树木养护情况;
项目公示牌、提示牌是否齐全;
项目建筑外立面、门厅、楼道、电梯保洁情况;
项目园林绿化养护情况;
项目业主饲养狗的比例;
项目园林游乐设施卫生保洁情况;
项目物业办公用房所在位置;
项目垃圾外运、集中方式;
项目客服、保洁、绿化人员编制;
项目客服、保洁、绿化存在难点;
项目客服、保洁、绿化评价及与本企业对比优劣。
五、项目考察总结：
1、项目拓展人员在完成本次考察后，应负责召集所有参加考察人员参加项目考察总结会议，做好会议记录。配合考察带队人完成项目考察报告并协调各考察带队人编制该项目物业服务成本估算、服务岗位职工编制测算，为企业是否接手该二手物业项目提供管理风险分析及财务决策参考依据。
2、项目拓展人员需在完成项目考察报告、物业服务成本估算、服务岗位职工编制测算编制，并获得考察带队人签字认可后，按本企业项目拓展申报审批程序向企业管理人做出考察汇报。
3、项目拓展人员应按本企业档案管理规定将考察报告加密存档保存。直至该物业二手项目完成全部转手选聘物业服务后，方可解密。
4、物业服务企业管理人在听取二手项目考察汇报后，应尽快召开企业高层业务拓展决策会。在听取项目拓展人员考察汇报及考察带队人对考察项目做出的具体分析后，提出问题要求项目拓展人员及考察带队人做出解释。由参加会议高层领导集体做出是否参加竞标该二手项目服务的决定。
5、对做出参加竞标该二手项目服务的决定物业二手服务项目，物业服务企业可根据该项目考察所掌握的项目特性，在本企业中选择合适的项目经理在该项目拓展人员配合下，承担项目拓展跟进责任。明确给予拓展跟进相应的政策，并指定专人负责政策监控工作。
6、物业服务企业应授予承担项目拓展跟进项目经理在本企业内协调项目拓展、工程、保安、保洁、绿化等部门对该项目提供协助工作的权力。
7、在企业高层决策会议结束后，企业管理人应按会议决定当面向会议指定拓展跟进项目经理及政策监控人下达工作指令，提出注意事项，告之跟进政策，确定工作权跟。
8、跟进项目经理在接受工作指令后，可要求项目拓展人员提供该项目所有相关资料。项目拓展人应为跟进项目经理提供必要的工作办公条件。
9，项目拓展费用记入企业拓展成本。
篇5：某大酒店考察制度
某大酒店考察制度
1)各部门因业务和管理需要外出进行考察，需向总经理提出书面申请报告。报告中必须详尽列明计划考察的时间、地点、主题、目的、项目、参加人员、费用和交通等内容的方案。
2)方案经总经理审批并报董事会准后执行。
3)考察部门组织人员前往考察地点需按考察计划参观、考察、学习。并进行认真细致的学习讨论、做好相关笔记。
4)考察结束回到酒店后，必须在五个工作日内将考察的情况以书面形式报告总经理，并由总经理对考察报告进行评定与注语。
5)部门整理的考察报告必须主题明确，思路清晰，不可泛泛而谈，学习必得应有针对性及下一步工作改进措施和工作计划等。
6)考察工作的最终目的在于自我提高和共同提高。自我提高就是要见成效，共同提高就要求考察报告供其他部门参阅参办、经验共享、成果共享。
7)有针对性的单项考察后，工作仍不见成效，不落实考察报告中所要求做到的，将追查考察组织者的责任，直到经济处罚，如赔偿考察费用等。
8)外出考察期间，必须严明纪律，言行举止均须体现温泉人的精神风采，以酒店的形象和声誉为重，倘若发生任何违法违规的事件，组织者均应承担领导责任，酒店亦将对组织者和当事者从严从重处罚。
9)上述规定同样适用于国内或国际的出差、参展、招工、受训，以及酒店出资的所有外派任务。