接管项目物业管理目标 -凯发一触即发

篇2：小区业主委员会成立后物业管理目标与指标

　　小区业主委员会成立后物业管理目标与指标

　　一、管理目标：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准;

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全;

　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区;

　　8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%;

　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上;

　　10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人;

　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

　　二、分项指标：

　　1.房屋完好率： 100%

　　2.房屋零修、急修及时率： 99%

　　3.维修工程质量合格率： 100%

　　4.管理费收缴率： ≥98%

　　5.绿化完好率： 99%

　　6.清洁、保洁率： ≥99%

　　7.道路完好率及使用率： 100%

　　8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100%

　　9.排水管、明暗沟完好率： 100%

　　10.路灯完好率： 100%

　　11.汽车场完好率： 100%

　　12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100%

　　13.小区内重大刑事案件发生率： 0

　　14.小区内治安案件发生率： ≤1/年

　　15.消防设施、设备完好率： 100%

　　16.火警发生率： ≤1%

　　17.火灾发生率： 0%

　　18.违章发生率： 2%

　　19.违章处理率： 100%

　　20.用户有效投诉率： ≤2%

　　21.有效投诉处理率： 100%

　　22.管理层员工专业培训合格率： 100%

　　23.特种作业员工持证上岗率： 100%

　　24.维修服务回访率： ≥30%

　　25.业主(住户)对物业管理综合满意率： ≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

篇3：某城市综合体物业管理服务总体目标

　　某城市综合体物业管理服务总体目标

　　一、管理服务目标追求

　　1、应用文化人类学的基本原理，针对项目的客户群定位，通过各项管理服务举措，提供高标准、高档次的管理服务，营造一个充满人文关怀洋溢温情的“温馨家园”。

　　2、致力于物业服务与保障体系，引入保险机制，有效运用高科技手段强化治安、秩序等项管理工作，从根本上解决机动车盗抢、区域治安等物业管理的“疑难杂症”，实现长治久安。

　　3、奉行以人为本的宗旨，住宅区域积极倡导“业主自治”，有效发挥业主大会、业主委员会的作用，开创园区事务人人参与的良好局面。

　　4、严格按照iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系进行规范化管理和运作。

　　5、通过编制合理的修缮计划、建立维修服务档案、大中修外包监督管理等措施确保商业、住宅设施正常使用，确保资产获得保值、增值。

　　二、管理服务标准：

　　moon天地广场是城市综合体项目，集星级酒店、大型商场和高端住宅于一体，客户群体大都素质较高，其对物业管理服务需求期望值高，对安全、舒适、便捷等方面的要求与一般用户群体亦有所不同。客户和业主要求尊贵、安全、舒适，所以实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是其基本要求。有鉴于此，我司的具体服务标准为：

　　1、公共秩序维护

　　(1)项目设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通。

　　(2)项目出入口、地下车库24小时站岗值勤，客户和业主进出实行刷卡管理，具备详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　(3)对重点区域、重点部位定时定点巡查，每2小时巡逻1次;对监控中心配备专门人员实施24小时监控。

　　(4)有明显的车辆行走、停放标志，对进出车库的车辆实施刷卡管理，指挥引导车辆有序通行、停放。

　　(5)住宅区域对进出的外来人员及装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　(6)每年对服务人员及业主进行不少于2次的消防培训演习，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

　　2、保洁服务

　　(1)外委专业清洁公司实施清洁保洁工作。

　　(2)酒店、商场、住宅楼首层设置分类垃圾桶(分别为可回收垃圾、其他垃圾和有害垃圾三类)，实行垃圾分类投放。

　　(3)项目内公共区域设置果壳箱，每日清运2次。

　　(4)项目道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;

　　(5)住宅楼走火梯每层放设垃圾桶，每日定期收集并清运垃圾。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，垃圾日产日清，不在小区内堆积停留。

　　(6)项目道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次;及时清除道路积水、积雪。

　　(7)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　(8)二次供水水箱每季度清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　(9)做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　　3、绿化养护管理

　　(1)外委专业绿化公司实施绿化养护管理。

　　(2)草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍。

　　(3)花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量。

　　(4)每年中有3次以上花卉、景点布置，4季有花。。

　　(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

　　4、共用设施设备维修养护

　　(1)建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　(2)对共用设施设备进行日常管理和维修养护。

　　(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复。

　　(5)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

　　(6)设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。

　　(7)项目道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　(8)对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。

　　(9)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　(10)接到相关部门停水、停电通知后，应及时向客户和业主做好通知工作。

　　5、住宅区域客户服务

　　(1)设立住宅客户服务中心，公示24小时服务电话，24小时受理业主的投诉、报修等服务。

　　(2)设立客服专员，实施一站式服务。

　　(3)业主急修在规定时间内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　(4)经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，每半年开展一次物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量。

　　(5)每年开展两次以上健康有益的社区文化活动。

　　6、住宅区域房屋管理

　　(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

　　(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

　　(6)项目主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　7、其它

　　与客户和业主特别约定的各类服务。

篇4：创建全国物业管理示范项目标准及评分细则详解

　　创建全国物业管理示范项目标准及评分细则详解

　　第一章基础管理

　　一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。

　　为体现“按规划要求建设以”，可提供：

　　1、国家建设征用土地通知书

　　2、建设用地批准书

　　3、投资许可证

　　4、施工许可证

　　5、用地红线图

　　6、建筑规划方案图

　　7、标准层竣工图

　　8、地下管工图

　　9、命名批复

　　10、门牌批复等证明等。

　　11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。

　　“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。

　　二、已办理接管验收手续。1分符合1.0不符合0。

　　1、产权资料：

　　包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。

　　2、技术资料：

　　建筑规划方案图

　　标准层竣工图

　　房屋及配套基础设施设备竣工图

　　地下管网竣工图

　　竣工验收证明书

　　建设工程质量认定书

　　建设工程规划验收合格证

　　楼层移交清单、设备清单、设施详细数据

　　隐蔽工程验收记录、图纸资料等。

　　技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。

　　3、法律规定或双方认为必要的其他资料：

　　如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。

　　因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明：

　　交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。

　　三、由物业统一提供专业服务。1分 符合1.0不符合0。

　　考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质：

　　1、物业管理凯发一触即发的简介。

　　2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。

　　3、物业管理资质证书。

　　4、办公场地证明。

　　5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。

　　6、物业委托管理合同。

　　7、物业管理简介(管理期限、管理方式)

　　8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件(物业主管部门颁发);物业运营手册自建保安许可证(或聘用保安合同);绿化、清洁、维修、设备保养合同;各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。

　　四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。1分 符合1.0 基本符合0.5 不符合0。

　　1、物业公司前期介入的情况简介。

　　2、与建设单位的《前期物业管理合同》。

　　五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

　　1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。

　　2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。

　　3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。

　　六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。1分 符合1.0 已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5 未建立0。

　　所附的考评资料可以包括以下内容：

　　1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。

　　2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。

　　3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。

　　4、代管银行同意开户的证明。

　　5、物业维修基金专用户账户委托书。

　　6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。

　　7、维修基金续筹入账凭证。

　　8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文(如已使用维修基金)。

　　(1)召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。

　　(2)业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。

　　(3)政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。

　　维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。

　　七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。 2分 完善2.0 基本完善1.0 不完善0。

　　1、房屋使用、管理、维修公约。

　　2、装修管理规定。

　　3、业主公约。

　　4、精神文明建设公约。

　　5、社区管理公约。

　　6、住户手册。

　　7、商户手册。

　　八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

　　业主委员会筹备资料;

　　业主委员会选举文件;

　　业主委员会备案文件。

　　九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

　　业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。

　　十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。1分 符合1.0 不符合0。

　　1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。

　　2、物业公司的批示。

　　3、业主委员会的批示。

　　十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2分

　　制度、工作标准建立健全1.0;主要检查：

　　物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;

　　未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。

　　略：物业运营各标准作业流程。

　　十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。2分 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.5，不符合0。

　　对照标准，考评资料中可收入以下内容，以体现物业管理公司的规范性：

　　1、员工花名册，即在职员名录。

　　2、员工证件汇总表。

　　管理岗位员工，应有物业管理上岗证;

　　财务人员应有财务人员上岗证;

　　工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件;

　　保安人员应有保安上岗证。

　　附：物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。

　　3、职业道德培训记录。对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风。

　　4、职业道德规范。

　　5、员工行为规范。

　　6、各岗位服务规范用语。

　　7、员工着装规定。制定统一着装标准并要求员工按标准着装。

　　十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 2分 符合2。0，基本符合1。0，不符合0。

　　考评资料中可以包括以下内容：

　　(1)计算机应用情况简介。对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍，例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。

　　(2)计算机使用管理规定。

　　(3)会计电算化管理制度。

　　(4)智能化设备功能及应用情况介绍经，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。

　　(5)智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。

　　(6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。

　　十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 2分执行有关规定1.0。未执行0;公开1.0;未公开0。

　　按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：财务管理制度;会计制度;财务预算管理规定;财务收支年度决算编制规定;保证金管理规定;管理费收缴管理规定;管理费支出管理规定;有偿服务管理规定;维修基镏金管理制度;财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理费公开照片;等等。

　　十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 2分

　　包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

　　房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，它一般包括：

　　1、房屋总平面图。

　　2、地下管网图(社区)

　　3、房屋使用情况统计册。

　　4、房屋大中修记录。

　　5、设备设施台帐。

　　6、设备设施的大中修记录。

　　7、设备设施安装资料及图纸。

　　十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。 2分 每发现一处不符合扣0.2。

　　1、用户档案管理规程。

　　2、用户档案总目录。

　　3、一套完整的用户档案。

　　十七、建立24小时值班制度。

　　设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。 2分 符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1。

　　考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录(意见受理记录、回访记录、值班记录等)的复印件。

　　十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。 2分 符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

　　考评资料中收入下列资料：调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。

　　十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%，并有回访记录。 2分 建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

　　考评资料中建议收入下列资料：维修服务承诺制;维修服务承诺检查落实制度和检查表样本;用户室内设施报修工作规程;维修工程验收规程;维修工程完成情况统计表样本;回访月统计表样本;工程维修单样本。

　　第二章 房屋管理维修养护

　　一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。 2分 符合2。0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

　　物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。它通常以最简短的文字或图样表达管理公司的管理和服务意图。

　　(1)宣传标志包括招牌、广告牌等。

　　(2)指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。大厦应在大堂及各楼层设置各用户单位公司水牌。

　　(3)消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。

　　(4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的标志。

　　(5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。

　　物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰，应及时更换。

　　考评资料中建议采用资料：参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一例并配照片。

　　二、违反划搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 2分 符合2,0。发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

　　房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以采取以下措施：

　　(1)在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途行为，由业主或业主委员会签名确认，业主大会表决通过。

　　(2)在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止私搭乱建等行为。业主或用户入住时，由业主或用户签名承诺遵守相应规定。

　　(3)严格施工装修管理。严格执行施工装修审核、监督、验收程序。施工装修经物业管理公司审批同意后方可进行;施工过程中，物业管理公司审批同意后方可进行;施工过程中，物来管理公司定期巡查，发现有私搭乱建等行为立刻制止;工程完工后，应经物业管理公司验收后才可投入使用。

　　(4)加强日常巡查。物业管理公司在例行巡查时， 注意检查是否有私搭乱建搭擅自改变房屋用途和行为，一旦发现即刻制止，并信而有征 好说服教育工作，要求整改复原。

　　考评资料中可以附入反映物业管理公司以上工作的资料：

　　1、社区规划用途书

　　2、《业主公约》和《用户手册》中相关规定、装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、(社区)社区照片及住宅、商场、餐饮等的简介，蜂巢物业论坛首发。

　　三、房屋外观完好、整洁：外墙面砖，涂料等装饰材料脱落、无污迹。 2分 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0。2。

　　物业的外观是考评组首先要看到的“脸面”，将给考评组留下较深刻的第一印象。物业的功能再好，如果外观残损脏差都不会给人好的感觉。为维持较好的“面子”，物业管理公司应做好以下工作：

　　1、加强宣传。利用宣传栏，以漫画、公告书等形式大力宣传维护公共环境的重要性，树立业主用户的公德意识、主动爱护建筑外貌，不乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂。

　　2、严格管理。加日常管理，阻止业主用户及外来人员在物业外墙乱涂乱画、张贴纸张、悬挂条幅等。

　　3、物业管理公司设有专人或聘请专业人或专业公司，定期清洗、保养外墙，保持物业外观清洁。

　　4、加强巡查。把对物业外观的巡查作为日常例行巡检的一部分，发现破损及时修补，发现乱涂乱张贴要马上安排整改。

　　考评资料中建议附入：公共设施巡查记录、外墙清洁记录、外墙维修保养记录、反映外观的照片或宣传栏照片等。

　　四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。 2分 符合2.0示按规定投置0;按规定设置，但不整齐或有每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5。

　　考评资料中建议采用以下资料：

　　1、参评大厦(社区)外部招牌、广告牌、霓虹灯设置的生产力说明及位置图。

　　2、招牌、广告牌登记证或准用证。

　　3、室外招牌、广告、霓虹灯管理规程。

　　4、安装审批施工监管及验收记录。

　　5、巡查记录、清洁记录 、维修记录等。

　　6、招牌、广告、霓虹灯等的照片。

　　五、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网，晾晒架、遮阳蓬等。 2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中可采用：管理公约和用户手册内的相关规定、装修管理规定、公共设施巡查记录原件样本、参评物业的外观照片。

　　六、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

　　考评资料中建议采用资料：参评物业空调系统简介、空调管理规程和巡检表格、物来外观空调照片，空调安装示意图。

　　七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

　　考评资料中要体现“未发生”不合装修规定的现象，可以从以下几个方面准备：

　　1、物业管理公司或业主委员会颁布发的有关规定。要求业主要管理公约、用户手册或装修指南、装修管理规定等规定上签字，同意遵守物业字处理公司对房屋装修的管理。

　　2、物业管理公司装修管理工作规程。物业公司对公共地方或用户室内装修进行报批、鉴管、验收等程序，以保证装修装饰符合规定。建议资料中附入有关手续、巡查记录、表格原件。

　　3、装修情况统计表。对物业内各房间的装修及验收情况进行月度和年度统计，以证明未发生违规装修现象，如果确实存在违规装修，也应有整改措施和整改结果记录。

　　第三章共用设施设备管理

　　一、共用配套设施完好，无随意改变用途。 1分 符合1.0，每发现一处不符合扣0。5。

　　共用配套服务设施主要包括体育设施(篮球场、网球场、游泳池等)，娱乐设施(会所、健身室、台球室等)，生活设施(幼儿园、商场、菜市场、餐厅等。)共用配套服务设施决定了物业管理公司的服务能力。

　　参评单位一要注意共用服务配套设施的管理，使之处于最佳使用状态。

　　为保证共用配套设施的良好使用状态，物业管理公司在日常检查中应注意维护保养，且需在管理公约及各项管理制度中明确规定，要求业主和用户共同维护共用配套设施，禁止随意改变用途

　　为使考评者对本物业的人用配套服务设施有所了解，指导参评单位在最短的时间内参观社区(大厦)内的共用服务设施，参评单位可以资料中附入共用配套服务设施简介，介绍物业规划时设置的共用配套服务设施数量、功用及使用情况。

　　考评资料中还应附入规划书、会所管理规定、商场管理规定等有关公共配套设施的各项管理规定，及服务设施使用情况的记录、有关照片等，以便更丰富、生动。

　　二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。 2分 设施设备运行按规定记录0.5，无事故0.5;遵守操作0.6。每发现一处不符合扣0.2;遵守保养0.4规范，每发现一处不符合扣0.1。

　　1、供配电运行记录。

　　2、热力运行记录。

　　3、电梯运行记录。

　　4、各项标准操作规程。

　　三、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 2分 符合2.0，发现一处不符合扣0.1。

　　考评资料中建议附入：共用管线走向简介、管线走向平面图。

　　四、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。1分 符合1.0 发现一处堵塞或外溢扣0.5。

　　附相关资料。

　　五、道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。2分 通畅、平整1.0 发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2;发现井盖使用影响通行0.4 发现一处不符合扣0.2。

　　与道路管理有关的措施有：

　　1、道路巡检制度。禁止在道路及共用通道摆放杂物;禁止随便搬动井盖。日常巡检时注意清理路面杂物，发现井盖丢失应及时配制，以免成为“陷井”危及用户人身安全;特别检查对出入口车道等防滑带、消防疏散通道等特殊功用道路。

　　2、制定车辆管理规定。对进入社区内的机动车辆和非机动车辆，都有严格限制，以免车辆损及路面。

　　3、制定公共管理规定。通过管理公约、用户手册等公众制度约束业主和用户的行为，鼓励用户共同维护社区秩序，共同制止在道路上私搭乱建、乱搬井盖等行为。

　　4、注意路面保养，防止因长年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出现明显坑洼，影响业主和用户通行，应尽快安排修整。

　　考评资料中建议附入：道路管理规程、道路巡检记录、道路维修养护记录、道路照片等。

　　六、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案。2分 设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染0.6 发现一处不符合扣0.2 保障措施严格0.4 无措施或措施不严0 水质符合卫生标准0.5 不符合0 有处理方案0.5 无处理方案0。

　　考评资料中包括：二次供水保洁单位的保洁、卫生许可证复印件;水池清洗人员健康复印件;水池清洗和消毒记录，水质检验报告书;二次供水管理巡查制度;二次供水设施保洁管理制度;二次供水设施巡查记录表，停水及事故处理方案。

　　七、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整;供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等照明设备完好。 2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

　　1、供电管理标准作业规程。

　　2、相关记录。

　　3、公共部位照明设备检查表。

　　八、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故;轿厢、井道保持清洁;制定出现故障应急处理方案。 2分符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

　　1、开关时间表执行记录。

　　2、电梯运行管理、维修保养、巡视检查的有关规定及执行记录。

　　3、工程报告等安全运行分析资料。

　　4、应急方案。

　　5、电梯工作制度。

　　6、电梯巡查制度和巡查表格样本。

　　九、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。

　　1、集中供暖测温记录;

　　2、供暖标准作业规程。

　　第四章保安、消防、车辆管理

　　一、社区基本实行封闭式管理。1分 符合1.0 不符合0。

　　考评资料中附入：

　　出入登记管理制度

　　物品放行规定

　　保安值班工作制度及出入表、出入证、临时出入证、物品放行条

　　治安监控情况记录

　　其他原始记录的样本。

　　二、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉社区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。 2分 符合2.0 无专业保安队伍扣0.1 其它每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料可包括以下内容：

　　1、保安介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件;保安员上岗证情况统计及上岗证样本。

　　2、安全保卫管理制度、值班制度。要求保安员按规定24 小时值班巡逻。

　　3、岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度。明确保安员要按职责认真工作，严格考核。

　　4、保安员业务培训和职业道德培训规定及培训记录。

　　5、保安员工作守则、仪容仪表规定。要求每位保安员按规定文明执勤、敬业爱岗。

　　6、岗位规范用语标准。要求每位保安员在执行安全保卫任务时言语规范、文明礼貌。

　　7、工作记录。包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表等。

　　为较好地反映保安人员的工作面貌，参评单位还可收入曾荣获政府部门颁发的治安保卫工作凯发一触即发的荣誉证书。

　　三、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。

　　1、游泳池安全标识。

　　2、配电房安全标识。

　　3、维修时的安全标识。

　　4、清洗外墙时的安全标识。

　　5、保安措施的有关规定。

　　6、出入记录，物品放行条。

　　四、消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。2分 符合2.0 不符合0。

　　1、制订火灾应急方案。对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和规范。为使应急方案更清晰明了、易懂、易记，建议将火灾处理程序制成流程图挂于办公室内。

　　2、制定管理规程，规范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防设施设备及各类指引标志，并每天按时巡检，及时整改未达标准、使用不当的消防设施设备，补充残缺的指示标志，清理阻塞消防通道的物品杂物。

　　3、设置消防疏散指示图。 按规定在大堂、出入口、楼层、甚至 各用户房间等明显位置设置消防民疏散指示图。

　　4、应急灯配备齐全，可随时起用;引路标志洁净，可随时起用。

　　考评资料中可附入：火灾应急方案、火灾处理流程图、消防设备设施管理规定、消防巡查表、部分消防设备设施的照片、消防疏散示意图小样。

　　五、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2。

　　1、停车场管理标准作业流程。

　　2、车辆出入登记。

　　3、车辆收费登记。

　　六、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落实的扣1.0 乱停放每部车扣0.2。

　　1、设专人看管非机动车停放场地。保管员负责车辆保管，并按分类整齐摆放各类机动车辆。

　　2、建立非机动车辆管理守则。对取放程序、摆放程序、清洁措施等做出规定，要求车主共同遵守。

　　3、建立长期保管和临时保管办法，车主如需长期委托保管车辆，可先到管理公司办理登记手续，领取车牌卡，按指定位置存放。临时车辆停放由保管员按区域停放。

　　4、建立清洁巡查制度，每天清扫场地，保证场地内无垃圾杂物。

　　考评资料中建议附入非机动车辆管理守则，非机动车管理办法，车辆牌号及登记样本，还可附入非机动车辆停放照片，蜂巢物业网首发。

　　第五章环境卫生管理

　　一、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1分 符合1.0 每发现一处不符合扣0.2。

　　环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作三方面。本条目的考核重点是环卫设施建设。

　　环卫设施包括环卫车辆(如清扫车、洒水车、垃圾运输车等)，便民设施(如果皮箱、垃圾箱，在综合大厦(社区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱，在综合大厦专门另设建筑垃圾房等并要做好这些设施保养工作。

　　考评检查中，考评单位环卫设施是否完备需现场查看，考评资料中比较难以体现。但在资料中可以准备下列材料，使参评者对物业环卫设施有大体了解：

　　1、图片资料。打印具有典型代表意义的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外观照片。

　　2、文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况。

　　3、统计表。统计物业的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、数量，使考评者从数量上对物业环卫设施有概念性了解。

　　二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。2分 未实行责任制的扣1.0 无专职清洁人员和明确的责任范围的扣0.5 未实行标准化保洁的扣0.5

　　在考评中建议采用以下资料：

　　1、专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构，如是外派清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入。

　　2、岗位职责，包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责。

　　3、清洁工作制度，包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等。

　　4、操作规程，包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清洁、地面打蜡等工作规程。

　　5、岗位职责、工作制度执行情况，包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等工作记录样本。

　　三、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2分 每发现一处垃圾扣0.2 未达到垃圾日产日清的扣0.5 未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

　　1、合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒让、灭虫公司等签订的垃圾清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况。

　　2、垃圾收集及存放规定，包括垃圾收集清运操作程序，垃圾房管理规定等。

　　3、清洁巡查制度。物业管理公司每日巡查时应对社区清洁进行检查。

　　4、有关记录，包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样本。

　　四、房屋共用设施设备无蚁害。1分 每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中建议包括以下内容：与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业机构的资质证明，防治制度及有关防治记录。

　　五、社区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2分 每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中建议包括以下内容：社区道路照片，保洁工作标准作业规程。

　　六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中包括：管理守则，清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记录表，清洁评估月总结表等记录样本。

　　七、商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

　　1、制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理，禁止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画等行为。

　　2、建立商业网点区清洁制度。制定清洁标准，并按标准每日进行清洁。

　　3、建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况，及时制止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象，发现未达标准的清洁问题立即安排整改。

　　参评资料中建议包括：商业网点管理规定，清洁标准，巡检制度及清洁、巡检记录样本。同时，资料中可以附入商业网点的照片，以反映商业网点管理整洁有序。

　　八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。

　　饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦一般皆禁止饲养宠物、家禽、家畜。社区中虽可以养宠物，但须经政府有关部门同意，办理登记手续，并须定期检查[防疫。

　　为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象，物业管理公司应做好以下工作：

　　1、在管理公约、用户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲养宠物、家禽、家畜等。

　　2、建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项内容，发现有违反规定的，应加以劝阻制止。

　　3、政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物、家禽、家畜等，物业管理公司多次劝说仍拒不改正，物业管理公司可以请政府有关部门协助做好劝说工作，必要时可根据管理公约采取相应的强制措施。

　　考评资料中可以附入管理公约及用户手册相关章节的复印件及检查记录、整改通知样本等。

　　九、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1分 符合1.0 发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料应分别从排烟、排污、噪声、外墙清洁等几方面着手准备：

　　1、排烟管理规定及执行记录。要求物业内燃烧燃料的单元，如餐饮，住宅厨房等全部使用达到环保要求的燃料，并按规定烟道排烟。

　　2、排污管理规定及执行记录。物业管理公司制定污水井、化粪池等管理规定，并由工程主管部门按规定每日检查废水、废渣排放口。

　　3、噪声管理规定及执行记录。严格控制设备运行及用户装修所发出的噪声，按国家要求定期进行噪声监测。

　　4、二次供水资料。严格按二次供水制度提供用水，无水源污染。

　　5、外墙清洁粉刷规定及清洁记录。按规定定期清洗粉刷外墙，保证外墙清洁、无污染。

　　6、环保部门对烟、排污、噪声等监测报告。政府环保部门出具的监测报告最具权威性和说服性，可以附入一至二份监测报告样本。

　　第六章绿化管理

　　一、社区内绿地布局合理，花草树木与建筑社区配置得当。1分 基本符合0.5 不符合0。

　　考评资料中建议附入绿化布置平面图，绿化布置方案及绿化照片。

　　二、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2分 基本符合1.0 不符合0。

　　考评资料中建议附入管理公约或住户手册，绿地保护制度及巡查表格，绿地照片。

　　三、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无拆损现象，无斑秃。2分 长势不好扣1.0 其它每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中建议附入：绿化承包商或绿化专职人员资质证明，绿化养护制度及养护记录样本，绿化管理制度及绿化巡查记录，物业内花木照片。

　　四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。2分 符合2.0 每发现一处不符合扣0.2。

　　考评资料中建议附入管理公约或住户手册相关规定，绿地保护制度，绿地清洁巡查表，绿地照片等。

　　第七章精神文明建设

　　一、开展有意义、健康向上的社区文化活动。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

　　考评资料中应反映物业管理公司所开展的这类活动：

　　1、学习宣传园地、信息栏的照片及部分学习宣传内容。宣传园地主要用以宣布管理信息、财务信息，宣传消防安全知识、物业管理知识、国家政策新闻，回答业主提问，探讨业主关心的问题。

　　2、培训资料。物业管理公司以培训形式对业主和用户讲解物业管理法规、管理公司的管理和服务、业主委员会动作等。

　　3、物业管理公司简讯等宣传资料。

　　4、物业管理公司开展各项活动的资料或各类比赛的通知及现场照片等。

　　5、其他资料。为使考评资料更丰富，参评单位可根据实际情况附入年度文化活动计划及有意义的联谊活动、座谈会等资料。

　　二、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1分 符合1.0 不符合0。

　　考评资料中建议附入：各类社区活动的通知，现场照片，业主签名表，社区文化活动方案等。

　　第八章管理效益

　　一、物业管理服务费收缴率98%以上。2分 符合2.0 每降低1个百分点扣0.5。

　　考评资料中附入：参评单位服务性收费许可证及副本，管理费收缴规定，管理费收缴情况统计表(根据管理实际，最好有半年至一年的统计数据)，催款通知书样本。

　　二、提供便民有偿服务，开展多种经营。2分 符合 2.0 基本符合1.0 不符合0。

　　物业管理公司可以采取以下途径开展多种经营：

　　1、有偿便民服务。有偿服务既有利于扩大物业的综合服务功能，又可对管理公司稍有补贴，可以说是两全其美。主要包括：

　　(1)商业网点配套服务，如快餐服务、会场经营、商务中心等;

　　(2)健康娱乐，如健身房、会所、歌舞厅等;

　　(3)教育卫生，有关部门合作，开设医疗及幼儿园、中小学等;

　　(4)家电维修。

　　2、特约服务。为满足业主的个别需求而制定的特色服务，如室内清洁、家教、装修设计、工程维修、机电安装等。

　　3、开展多种经营，如房屋中介。物业管理参与租赁物业，收取一定佣金。

　　考评资料中建议附入：物业管理所开展的多种经营介绍，多种经营许可证明，多种经营管理规定，有偿服务结算程序，有关账务表样本等。

　　三、本社区物业管理经营状况。 1分 盈利1.0 持平0.5 亏本0。

　　参评单位应在考评资料中附入审计报告、资产负债表、利润表、现金流量表、利润分配表、管理费收支表等，以反映其经营状况。

篇5：物业管理常见目标与质量标准

物业管理分项质量管理标准
一、总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、房屋及公共设施完好率达≥98%。
3、年度无重大责任事故发生。
二、目标分解
1、综合管理：
（1）、员工培训覆盖率/合格率100%
（2）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
（3）、公司保安、工程、清洁工作日检查合格率100%
（4）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
（5）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
2、客服管理：
（1）、业主/租赁户有效投诉处理率100%
（2）、限时服务承诺实现率≥95%
（3）、内外关系信息传递准确率/及时率100%
（4）、物业较为重大事项发生/处理公告率100%
（5）、业主/租赁户动态档案建档率100%
（6）、业主/租赁户对服务工作满意率≥95%。
（7）环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
（8）、环境卫生日检查合格率≥95%
（9）、物业管理为用户提供24小时服务。
3、保安管理：
（1）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
（2）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
（3）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
（4）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
（5）、 限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
4、工程管理：
（1）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%
（2）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
（3）、设施设备保持完好率≥95%
（4）、机电设备检修及时率100%
（5）、设施设备检修一次合格率≥95%
（6）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
（7）、保障设备设施安全运行率100%
（8）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
三、管理标准
（一）设施设备管理：
1、建立设备24小时管理制度、操作规程，运行、维护保养及维修记录完整；建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表，完整率和准确率达100%。
2、各种设备标识清晰、完善，使用或停止状态正确；设备及机房环境干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求。
3、润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内。
4、设备管理人员具有专业技术资格，持证上岗，并严格执行操作规程。
5、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
（二）停车场及交通：
1、公共停车场无乱停车现象，车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况一次。
2、停车位每两年重新施划一次。
3、严禁重载车驶入并停留。
4、车辆按照规定通行方向行驶。
5、道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。
（三）安全保卫：
1、按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班，每两小时走动巡逻一次。每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。
2、实行24小时监视保安对象，监控室每两小时与巡逻岗联络情况一次。
3、楼内保安实行12小时值班和24小时巡查制度。
4、做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。
（四）房产管理：
1、房管员每天上、下午巡查一次。楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放；楼梯及走道窗户完好，开启及关闭自如。
2、空房设施齐全完好、干净，无杂物堆放，在工作时间内能保证用户随时能够开启房门。
3、在大风、大雨、大雪等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。
4、屋顶每2年对隔热层进行保养一次。
5、对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。
6、公共区域地砖每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。
7、窗每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后填实墙洞，翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，重新安装。每年对配件上油一次。
8、吊顶每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换。
9、防盗网、花园围栏根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。
10、雨篷挑檐每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨、大雪或大风等天气来临前，应视情况增加保养次数。
（五）房屋维修：
1、屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%；房屋本体每周巡检一次, 报修、发现问题两日内处理。
2、内墙饰面每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。
3、楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。
4、门每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补。
5、玻璃幕墙(包括玻璃门)每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。
（六）绿地、庭院绿化：
1、做好修剪、植物、植被病虫害的防治和绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等）。
2、夏季每周浇1--2次水。根据天气，可适当延长浇水间隔或酌情减少浇水次数。
3、花灌木、绿篱以及造型树，每月修剪一次。绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年1-2次。
4、人工拔除杂草每半月全面进行一次。没有明显的杂草，草地的纯度为90%。草坪平整，留茬高4厘米以下。
5、 草坪内没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。6、每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药。
（七）道路维修养护：
1、人行道、车行道每年保养道路一次，对表面起砂的用高强速凝水泥砂浆修复。
2、日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。
3、每月清理一次区内场地道路上砂浆、混凝土结块。
4、每周检查修补一次区内方砖道路。
（八）卫生清扫保洁：
1、楼内公共区域每日早中晚各全面清扫一次。
2、楼梯扶手每天早晨擦拭一次。
3、每日全面清扫区内场地两次，保持12小时走动保洁。
4、春夏秋三季每月水洗楼外踏步一次。
5、垃圾做分类袋装化收集、日常做好“四害”的清杀工作与定期防疫工作。
6、公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%。
7、卫生区域进行消毒灭杀2次/周。全区域进行灭鼠灭害4次/年。
（九）装修管理：
1、按程序申报审批、验收。房屋装修签定合同，申请率达100%；装修管理责任书签订率100%。
2、房屋装饰装修符合规定，无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象，房屋装修违章作业制止率达100%，禁止率达95%。
3、装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放，停留时间不超过48小时。
4、装修材料实行室外定点定范围堆放，对方区域实行简单围挡。
（十）垃圾存放清运：
1、区内无垃圾堆放情况。楼内垃圾每日早晚各倾倒一次。室外堆放垃圾每日外运一次。
2、实行全环境洁净保障，保洁率达99%，办公垃圾日清两次，袋装垃圾，中转垃圾日产日清。
3、洁净设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，设施表面干净，无破损。
4、公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
5、洁净工具摆放有序，作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。
6、绿地每日随时保洁，保洁率达97%以上。无纸屑、烟头、石块等杂物和破坏、践踏、占用现象。
（十一）楼宇外墙保洁美观：
1、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，房屋完好率达100%。
2、墙面基本完好，无乱贴、乱画、乱涂现象；室外广告牌、泛光灯等按规定位置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
3、外支架无锈蚀现象。
4、每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗。
5、发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样。
6、对于外墙渗水的应立即采取处理。
（十二）供电、暖、水管理：
1、每年定期检查维修。管道每3年应全部刷油一次，对重点部位，有必要时可以增加次数。
2、室外一楼地面的管道可以每年刷油一次；对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。
3、采暖期前对供暖设施作一次全面检查维修并做试水。
4、正常限电、限水、停电、停水提前24小时通告用户。
5、严格执行供水、电系统管理措施，每日巡检两次以上记录完整；水电表完好，计量准确。做好电水表月查收及统计工作。
6、消防泵每月运转一次（10分钟）。
（十三）消防：
1、每周定期检查灭火器和消火栓水带一次。
2、每周检查室外消防栓连接市政供水的管网系统，每月逐个出水实验一次，
每年进行一次全面检查。
3、每周检查、维修和调试消防控制室设备一次。
4、每月检查一次入住业户室内防火情况。
5、消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时值守操作。
6、消防设施配备齐全、完好率100%，消防器材标识清晰，消防泵运行正常，消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水。
（十四）物业保险：
根据物业需要情况办理物业保险
（十五）广告、灯箱和牌匾管理：
1、设置按照管理规定程序审批、验收。
2、区域标识明显，完好率达100%；楼宇主入口设有引路平面示意图，主要路口设有路标。
3、广告、灯箱和牌匾亮化率100%；照明设施完好率100%。
（十六）电梯管理：
1、日检：卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生，上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动，警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。
2、周检：每周检查卫生情况，并做保养。检查门开关灵活、内呼指令（指示灯、到站停靠）正常，轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。
3、季检：导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。
4、年检：每年度对电梯作综合检查，办理安全检测年检手续。
5、电梯实行错峰运行管理，早中晚高峰时间实行双梯运行（每日不超过四个小时），其他时间采取单梯运行（根据业户入住情况采取24小时或18小时））。
（十七）给水水池：
1、水池清洁卫生，且加盖、加锁。每年春秋定期清掏、消毒两次。
2、每日巡检两次，每月揭盖检查水池一次并作简单清理。
3、具有“二次供水设施许可证”和“二次供水卫生合格证”；水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。
（十八）下水井及管线：
1、污水井每年揭盖检查清理污泥一次。管线疏通一次。
2、雨季每周检查雨水井和明沟、管线一次。
3、井盖无缺损、丢失现象，路面井盖不影响车辆和行人通行。
4、排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象,
（十九）楼型灯、庭院灯：
1、草坪灯、装饰灯、楼型灯、路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象。2、各类照明灯具完好率达100%。报修、发现问题10分钟内处理。
3、公共照明按时开关，背景音乐按时播放。（时间表另定）
（二十）综合：
1、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损，满足其使用功能，无涂画、无脱漆、损坏等现象。
2、设有服务联谊栏。联谊栏每季度至少更换一次。
3、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备，尽量降低其损耗，减少运行费用。
4、注重环保和生态，预防二次污染的发生。在管理实践中，防止水污染、噪音污染等各类污染的发生。