物业管理招投标案例分析(2) -凯发一触即发

　　物业管理招投标案例分析

　　案例一北京回龙观“竞选”管家

　　——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标

　　1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次;北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。

　　本次天鸿集团物业管理招标活动，先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名，经过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。

　　目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商——

　　北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式，将‘开发建设’与‘物业管理’分开，不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”

　　沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标工作积累了经验，是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改进服务态度，提高服务质量，在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。

　　案例二深圳市府物业找“管家”

　　深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。

　　主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”

　　案例三南京3000“高知”户聘“管家”

　　在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。

　　根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

　　附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。

　　1)百花湖花园住宅区招标概况

　　(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。

　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。

　　物业管理区域：一个。

　　(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。

　　(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。

　　(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

　　(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

　　(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

　　(7)评分类别及权重：信誉(12%)、标书(54%)、答辩(34%)

　　(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元/(月·平方米);高档公寓，0.5元/(月·平方米)。

　　(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。

　　2)龙江高教公寓招标概况

　　(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95%以上。

　　物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金;物业管理区域为2个。

　　(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。

　　(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。

　　(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

　　(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

　　(6)评分类别及权重：信誉(10%)，标书(30%)，价格(50%)，答辩(10%)。

　　(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元/(月·平方米)，业主委员会标底价为0.34元/(月·平方米)。

　　(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。

　　3)两次物业管理招投标的启示

　　(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。

　　(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。

　　另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。

　　(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。

　　(4)需要引起重视和改进的问题：

　　①工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。

　　②物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20%。

　　③物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。

　　案例四天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓

　　2000年3月，天津市首次物业管理招投标活动，经过公开、公平的激烈竞争，金厦物业管理公司一举中标，成为嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物业管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步。天津市人大副主任李振东、建设部住宅与房地产司副司长沈建忠，天津市建委、市房管局等有关领导出席了竞标会，并对物业管理行业引入公平竞争机制给予了高度评价。

　　目前，天津市已有物业管理企业359家，物业管理面积2653万平方米，其中住宅小区2326万平方米，占全市存量住宅面积的31.26%，已成为与群众生活密切相关的行业。但由于物业管理行业市场化程度低，缺乏竞争机制，使得一些物业管理企业管理水平低，行为不够规范，服务水平不高。为进一步规范物业管理市场行为，推进物业管理市场化进程，嘉海花园开发商举办了这次物业管理招投标活动。

　　嘉海花园工程坐落在河北区海河东路，是天津市16个大片危陋房改造项目之一，占地24.69公顷。一期工程占地8.5公顷，建筑面积26.6万平方米，规划建设酒店、购物中心、高档商住楼及餐饮娱乐配套设施，由嘉海建设发展有限公司和豪为建设发展有限公司共同投资开发。物业管理投标公告发布后，全市先后有二十余家物业管理公司报名。经过初审和复审，确定了8家物业管理公司参加最后竞标。整个活动在河北区公证处的监督下进行。

　　评注：

　　物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委托的必然趋势。

　　为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业将全面实行招投标。《天津市物业管理招投标规则》已出台。该《规则》规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘物业管理企业;建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业，并对招投标的程序和方法作出规定。此举将使物业管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰。

　　为提高物业管理水平，天津市房管局加强对物业管理企业的治理，还推出《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市十强物业管理企业认定办法》等规定，开展物业管理达标活动，力争90%的企业项目达标，优秀企业项目要达到30%。

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