物业管理招投标案例分析 -凯发一触即发

2023-11-18 5890

物业管理招投标案例分析

　　在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。

　　根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

　　附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。

　　1)百花湖花园住宅区招标概况

　　(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。

　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。

　　物业管理区域：一个。

　　(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。

　　(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。

　　(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

　　(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

　　(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

　　(7)评分类别及权重：信誉(12%)、标书(54%)、答辩(34%)

　　(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元/(月·平方米);高档公寓，0.5元/(月·平方米)。

　　(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。

　　2)龙江高教公寓招标概况

　　(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95%以上。

　　物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金;物业管理区域为2个。

　　(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。

　　(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。

　　(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

　　(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

　　(6)评分类别及权重：信誉(10%)，标书(30%)，价格(50%)，答辩(10%)。

　　(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元/(月·平方米)，业主委员会标底价为0.34元/(月·平方米)。

　　(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。

　　3)两次物业管理招投标的启示

　　(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。

　　(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。

　　另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。

　　(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。

　　(4)需要引起重视和改进的问题：

　　①工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。

　　②物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20%。

　　③物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。

采编：www.pmceo.com

篇2：物业管理招投标技巧分析(实战)

　　物业管理招投标技巧分析(实战)

　　第一部分物业管理招投标的基本程序——知己知彼，百战不殆

　　物业管理企业介入市场方式的发展

　　接管方式

　　直接应聘方式

　　投标方式

　　条例的要求

　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　物业管理招标与投标的一般过程

　　1.准备阶段

　　选择招标方式(公开招标/邀标)

　　成立招标领导小组(相关部门和专家)

　　确定招标项目、招标指导思想及原则

　　向社会发布招标公告。

　　相关链接——招投标方法和组织

　　方法：

　　注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

　　确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

　　无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较，后价格评价)

　　组织

　　开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标

　　2.招标阶段

　　编写招标书——(案例：招标文件)

　　拟招标的物业基本情况

　　物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

　　对招标的有关说明(物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条件，以及其他需要说明的问题)

　　物业管理考核标准与奖惩措施

　　投标开标时间

　　投标单位资质审查

　　招标项目交底(标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会)

　　投标书的报送(物业机构)

　　3.开标阶段

　　评标委员会(专家组成)审阅投标文件

　　现场答辩(沟通)

　　评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

　　评标委员会确定预选中标单位

　　公证员宣读公证书，确认中标单位(如有必要)

　　4.中标和订立合同

　　资料整理与归档

　　合同的主要条款

　　附件

　　物业管理招标的内容

　　(一)非经营性物业管理招标的内容

　　1.前期顾问服务内容

　　开发设计建设期间提供的管理顾问服务

　　物业竣工验收前的管理顾问服务

　　住户入住及装修期间的管理顾问服务

　　2.实质管理服务内容

　　物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

　　(二)经营性物业管理招标的内容

　　内容：前期顾问服务/实质管理服务

　　主要目标——利润目标

　　前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

　　实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升

　　第二部分物业机构投标的过程——明知山有虎，偏向虎山行

　　投标前期工作

　　取得从业资格(国家资质/地区性资质)

　　筹措资金

　　收集招标物业相关资料

　　(1)报章杂志

　　(2)网络传输

　　(3)同行业公司

　　(4)考察现场

　　进行投标可行性分析

　　招标物业条件分析

　　(1)物业性质(住宅小区/服务型公寓/写字楼/商业楼宇)

　　(2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

　　(3)物业招标背景(特指性/背景)

　　(4)物业开发商状况(设计/施工质量/招标原因)

　　本公司投标条件分析

　　(1)以往类似的物业管理经验

　　(2)人力资源优势

　　(3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施)

　　(4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

　　(5)劣势分析(竞争分析)

　　竞争者分析

　　(1)潜在竞争者(技术“黑马”/背景“黑马”

　　(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断)

　　(3)当地竞争者的地域优势

　　(4)经营方式差异

　　风险分析

　　经营风险/政策风险/是否套取资料

　　投标实施步骤

　　(一)购买阅读招标文件

　　(二)考察现场

　　前期介入查看房屋及设施设备/图纸

　　已经竣工视察项目标准：

　　工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

　　技术经检验达到国家规定的质量标准

　　设备调试、试运转达到设计要求

　　确保外在质量无重大问题

　　周围公用设施分布情况

　　主要业主情况(服务策划的重点)

　　当地的气候、地质、地理条件

　　制定管理服务方法及工作量

　　制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出

　　财务测算

　　明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

　　计算或复核过服务工作量

　　掌握了物业现场基础信息

　　拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

　　方案评估与调整

　　封送标书、保函

　　评标/答辩准备

　　营运服务

　　工程服务

　　行政服务

　　客户管理服务

　　资产管理服务

　　投资服务

　　第三部分物业管理服务方案编制技巧——找出亮点，放出光芒

　　第一节：提高管理服务水平的整体设想与策划

　　a、采取什么样的物业管理模式

　　b、定下什么样的服务承诺

　　c、确定工作中的重点

　　d、采取什么样的具体措施

篇3：案例:维修义务不及时,物业公司被判责

　　案例:维修义务不及时,物业公司被判责

　　[案情]

　　2017年3月，王某购买了一套商品房，房屋所在小区由某物业公司提供物业服务。王某入住后，每逢大雨或暴雨天气，主卧室阳台都会发生跑水现象。

　　2022年7月某天夜间，北京经历暴雨天气，大水直接冲进主卧室和客厅，将王某摆放在客厅的古钢琴和铺在卧室内的羊绒地毯泡坏。大规模跑水发生后，物业公司才开始真正重视并彻查跑水原因，最终发现跑水原因是内置于阳台的排雨水管道不通，物业公司随后在房屋阳台加装了排水口，此后遇到下雨天气未发生跑水现象。但由于之前多次跑水已经使王某的财产遭受损失，因赔偿问题未达成一致意见，王某将物业公司起诉至法院。

　　物业公司辩称，不同意赔偿王某之前的任何损失，没有证据证明王某之前的损失与阳台排水管道不畅有关，阳台排水管道不畅是长期积累导致，王某并没有证据证明物业公司因没有尽到物业管理责任导致漏水。该处排水管道属于共用部位，虽然属于物业公司管理范围，但该排水管道系统经过了验收，且事后物业在阳台加装了排水口，物业已经尽到维护管理义务，因此不应承担责任。

　　法院经审理认为，物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务方，应对小区内发生冒水、反流的地漏所属公用排水管道负有维修、养护义务。王某居住的房屋曾多次出现跑水现象，物业公司辩称房屋公用排水管道经过验收并且在事后加装了排水管道，但应该在首次发现漏水后就及时排查原因避免再出现类似情况，如物业公司尽早采取相关维修改造措施，完全可能避免本案损失的发生。鉴于上述因素，法院认定物业公司未尽到物业服务合同义务，判决物业公司对王某的损失承担责任。

　　【以案释法】

　　北京市房山区人民法院民事审判一庭法官助理梁江焕：

　　民法典第一百八十条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　本案中，王某居住的房屋自2017年就已经因降雨出现跑水的情况，2022年又因突降暴雨导致财物受损，从物业公司后续维修情况来看，仅在涉案房屋阳台加装一个排水口即可解决极端天气情况下的排水问题，如被告尽早采取上述维修改造措施便能避免本案损失的发生，因此物业公司应承担相应的违约责任。

　　物业公司作为小区的管理者，应该具有高度的服务意识和责任意识，尤其是在强降雨等极端天气来临前，制定预案，在专业能力和物业服务范围内着重对排水系统、楼宇外墙等部位开展巡查，排除积水险情和安全隐患并及时对发现的问题采取必要的措施，避免业主财产损失和人身伤亡。

　　来源：中国青年报客户端

篇4：了解业主需求的重要性案例

　　你问业主为何不愿缴物业费?业主：都是因为你不懂我的心!

　　你以为只有不作为的物业才会有收缴物业费难的问题?事实上更多的物业，哪怕对小区的安全、保洁、维修都做到了保障仍然无法实现100%的收缴率，他们也面临着催缴难的问题。

　　根据调查显示，业主不愿缴费的主要原因是不满意物业的服务,业主们认为物业没有提供与物业费用等值的服务，因此拒绝缴费。对此，不少物业大喊冤枉，财务报表都公开透明，物业费花在了何处都会告知业主，为何业主还是觉得自己“亏了”?这是因为很多物企在服务中都忽略了一个关键点——业主需求。

　　什么是业主需求?

　　物业花钱设计景观，用心摆放花草，想要打造一个美观整洁的小区环境。但在公示管理费用后，业主惊呼：“修剪个草地要花这么多钱吗?那些景观反而减少了我家二哈的奔跑空间，你们物业就会乱花钱!”物业在心里默默流泪，怎么出力还不讨好呢?

　　原来你用心规划的那片草坪区域，周围住的几乎都是养狗的户主，比起美观他们更在意这片区域的草地够不够宽敞，草地长度适不适合遛狗。所以在业主眼里你虽然做了事，但做的是不正确的事，做错事的物业不仅得不到夸奖还是会被批评的!

　　而同样的事，发生在一个年轻的上班族小区结果却大不相同。小区中的工作党们日常繁忙很少有人养宠物，他们每天奔波在上下班的路上，偶然的一天，小李下班回家随意一瞥却发现自家小区的景观居然这么精致，然后他拍下一张照片，分享到了朋友圈并配文“忙碌的一天，被这么美的小区治愈了!”在电梯里，小李在心想“这个物业比上一个好太多了，以后都支持这个物业!”

　　这两个例子就告诉我们了解业主需求的重要性，物业的主要职责归根到底就是为业主服务，如果都不知道业主的需求，那谈何让业主满意?

　　我们该如何了解业主的需求?

　　为帮助物业精准把握业主们的需求，马克物业收费系统推出了住户画像功能，用科学的方法了解业主需求，住户画像功能主要提供以下三方面的服务。

　　住户记录：助力个性服务

　　业主是物业的主人，他们的服务感受非常重要。独自在外打拼小李，生日这天收到了物业的祝福短信，在这个陌生的城市里，物业无声的陪伴让他觉得无比安心，试问如此用心的物业怎能让人不满意?所以记录下住户们的信息，在必要时提供贴心服务十分重要。

　　马克收费系统的住户记录功能，可以帮助物业各部门快速汇总针对房屋的服务记录或备注，记录住户信息以帮助物业提供个性化服务。

　　数据统计：了解住户特征

　　记录下了业主信息，但不懂怎么汇总和分析?不必担心，马克收费系统的住户画像功能，还能帮物业汇总数据，方便物业管理者快速掌握房屋全貌，了解房屋所关联的各项基本数据。

　　标签画像：挖掘用户需求

　　马克收费系统的住户画像功能是通过给住户“打标签”的方式，来帮助物业掌握同一类型住户特征的。每一个标签通常是某类特征标识，可以用高度精炼的特征描述同一类人，这样物业企业可以实现对房屋、楼宇、区域的住户画像分析，方便物业更好的掌握用户需求。

　　精准服务才能事半功倍

　　人人都知道“众口难调”，但在一些条件下，当人们面临共同的利益和共同的价值观时，众多的声音也能融合在一起形成共识。简单来说，大部分人都对物业的服务表示满意时，那整体意见也很有可能对物业表示满意，所以“众口易调”的现象并非无法实现。而住户作为一个个体，当每一个个体就觉得自己是那个被满足需求的“大部分”时，自然也会对物业服务表示满意，所以物业在感概不同业主的差异化的同时，也同样应该形成满足差异化需求的意识。面对业主，物业要去找寻其心理需求点，通过不断为业主提供和创造满意加惊喜的个性化服务，来获得业主们的满意和感动。当业主对物业服务表示认可时，收缴物业费也就不再是难题!

篇5：案例:购买的车位还要交停车费

　　法院明确：买了停车位，还要交停车费!物业费不含“停车费”!

　　目前随着经济水平的不断提高，家家户户也都拥有了私家车，在买房的时候，都会购买一个甚至多个车位，但是，后续的的停车费问题也始终是人们争议的话题所在。

　　“既然已经购买了停车位，那么我在此处停车为何还要收我停车费!”类似的声音想必各位读者都多少有所耳闻，并且或许自己心中对该笔费用的性质也常常有所困惑，那么究竟是否应该在购买停车位以后，继续缴纳停车费呢?今天我就来探讨一下这个问题。

　　案情简介

　　“您好，孙先生，您已经多个月没有缴纳停车费了，请及时缴纳!”孙先生收到物业发来的欠缴通知以后气不打一处来。孙先生几年前在该小区购买了一套商品房，由于自己家中有车，为了日后可以方便停车，就顺便购买了停车位。据孙先生说，自己在入住该小区以后，每个月不仅要缴纳物业费，而且还要缴纳六十元的停车费。

　　自己虽然对此多有不满，认为已经购买了车位，在自家的车位上停车不应该缴纳停车费，但是多年来也有忍了下来，但是这次由于自己出差了几个月，自己家的车位一直是空的，这次物业还让自己来缴纳停车费，孙先生表示自己难以接受，多年的怨气也在此刻爆发。

　　读到这里，各位有车的读者想必也有所共情，那么我们是否应该缴纳这笔停车费呢?接下来我们就来研究一下这笔停车费的性质以及与此相关的一些问题吧。

　　核心问题

　　小区的停车位归属何方?

　　“停车费”的性质是什么?

　　停车费的收费依据是什么?

　　缴纳的物业费中是否包含停车费?

　　法律分析

　　首先，在针对停车费的讨论中，我们首先应当理清的基础是，小区的停车位究竟归谁?我们平时所说的停车位一共有两种，一种是我们购买房子时开发商根据行政规划手续建设的停车位置，一种是在公共道路两侧一定区域建设的停车区域。

　　今天我们主要就开发商所建设的停车位进行讨论。如果开发商在售房时明确停车位的面积纳入容积率，对该停车位进行买卖或者赠与，此时业主对该停车位的拥有是拥有产权证的;如果开发商在小区的公共区域建设停车位，根据《民法典》第二百七十五条中的规定，此时在业主共有区域建设的停车位，属于业主共有。

　　综上，无论小区的停车位是拥有产权证的专属停车位，还是在小区的公共区域建设的停车位，在出售给小区的业主，或者提供给小区的业主使用的情况下，小区的停车位都属于业主所有。

　　其次，我们无论是否缴纳停车费我们都应该了解停车费的性质是什么。根据国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》中对于停车费性质的界定中提到的，住宅小区停车服务费是物业根据相关的约定向业主提供停车各项服务收取的费用。也就是说我们通常所说的停车费其实是包含土地使用费和服务费。

　　对于购买了停车位的业主来说，其对于停车位的购买所支出的费用相当于土地使用费，除此之外，物业要求缴纳的停车费实际上是一种管理服务费。也就是说小区业主和物业之间给予停车位建立了一种保管关系。根据《民法典》第888条及第889条规定，在保管合同中，寄存人应当按照约定向保管人支付保管费，基于此，业主需要向物业管理人缴纳这笔管理服务费用。

　　因此在本案中，尽管孙先生在这几个月期间没有停车，但是对于该停车位的所有管理，包括卫生的打扫都应该属于停车费的范围，所以即使没有停车，也是需要缴纳该笔费用。

　　另外，想必有读者就想问那么我们平时缴纳的物业费又是什么性质呢?其中难道不包括这笔停车费吗?一方面，物业服务费规定在《民法典》第944条中，是针对物业向业主提供设施的维护、清洁等活动的费用，因此只要在该小区中购买了房子，享受到了物业服务人所提供的对于小区各项事务的管理服务，就必须缴纳物业费。

　　但是停车费是只针对购买了停车位，物业对该停车位进行管理的费用，如果将该停车位的管理费用算进所有的物业服务费用中，也是对于其他业主的不公平。

　　总结

　　通过以上的分析，想必各位读者也对停车费的性质和为何需要缴纳有所了解，对于该笔费用的缴纳也可以说是做到心中有数。在日常生活中，一旦遇到认为是乱收费的现象，我们还是需要积极的对其性质进行多方认定，避免多花冤枉钱。