电梯运行前应做到 -凯发一触即发

篇2：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析

　　市场部又在催促a大厦项目的经营测算了。a大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，m君让陈红负责该项测算工作。

　　打开陈红发过来的a大厦经营测算，如表1：

　　写字楼物业管理费测算表

　　m君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!m君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

　　面对m君的疑问，陈红解释道，据她了解，a大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让m君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”

　　陈红：“向业主公摊呀。”

　　m君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”

　　陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

　　m君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是a大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”

　　陈红明白了m君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出m君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

　　陈红将修改好的测算表(见表2)发给了m君。

　　根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则a大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，m君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：

　　写字楼电梯能耗测算表

　　电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

　　m君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。m君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是m君认为，这个时间是不准确的，因为：

　　1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

　　2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

　　3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

　　综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据m君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

　　m君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于a大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

　　1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;

　　2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

　　陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目b项目的耗能数据，如表4：

　　电梯用电量统计及参数

　　根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

　　电梯的日平均运行时间表

　　由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，m君建议a大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

　　根据上述测算，a大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

　　对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

　　5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。

篇3：物业电梯运行管理制度规程应急预案

1.0乘坐电梯须知

　　1.1严禁乘客用力敲击电梯开关和按钮;

　　1.2严禁超载、超长进入电梯;

　　1.3严禁携带易燃、易爆、易腐蚀物品乘坐电梯;

　　1.4严禁携开启轿厢顶安全窗、轿厢安全门;

　　1.5轿厢内禁止吸烟、禁止大小便、吐淡、破坏公共设施、标识;

　　1.6乘客不得在厅、轿门中间停留或谈话，不得在轿厢内疯打、跳动;

　　1.7小孩请在家长、老弱病残、醉酒者须有家人带领下乘梯;

　　1.8勿携带易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯;

　　1.9电梯发生故障时，乘客勿惊慌，请按警铃或用对讲通话与监控室人员报警，切忌强行扒开轿门逃生。

　　1.10拔打客户服务电话：

2.0电梯管理岗位责任制

　　2.1工程维修部特种设备安全管理员岗位责任制

　　2.1.1组织贯彻执行国家、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程;

　　2.1.2全面负责本单位电梯使用安全管理工作，制定和落实电梯的定期检验计划;

　　2.1.3组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章安全制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况;

　　2.1.4进行电梯运行的日常巡视，记录或督促记录电梯日常使用状况;

　　2.1.5检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰;

　　2.1.6妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌;

　　2.1.7发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人;

　　2.1.8接到故障报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援;

　　2.1.9实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督。

　　2.2工程维修部电梯管理负责人岗位责任制

　　2.2.1在公司总经理的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定;

　　2.2.2负责本公司电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度;

　　2.2.3审核本单位有关电梯的统计报表;

　　2.2.4组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况;

　　2.2.5做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存;

　　2.2.6抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质;

　　2.2.7根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施;

　　2.2.8定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况;

　　2.2.9参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。

　　2.3电梯值班物业服务巡逻员岗位责任制

　　2.3.1坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，不做与岗位无关的其他事情;

　　2.3.2按时定点、定线巡回检查;

　　2.3.3接到电梯故障报警后，及时上报工程维修部或物业服务部。

　　2.3.4电梯维修和故障救援时，配合电梯维保公司维修人员做好电梯外围安全和相关辅助工作。

　　2.4电梯维保人员岗位责任制

　　2.4.1电梯维保人员须经安全技术培训，并考试合格，持有当地质量技术监督局部门核发的“特种作业证”方可上岗，无操作证者不准操作;

　　2.4.2对工作认真负责，搞好电梯日常、定期维保，保证设备运转率达到98%以上。

　　2.4.3做好交接班工作，认真看交班日志，了解上一班运行情况，不接带病运行的电梯。

　　2.4.4认真执行电梯安全操作规程。

　　2.4.5交班时应作到：

　　2.4.5.1每班交班前做好轿厢及厅门的清洁卫生工作，认真填写电梯日常检查与使用状况记录。

　　2.4.5.2交接班应当面交接，如遇接班人未到。交班人不得擅自离开，应请示有关领导派人接班。

　　2.4.5.3如系末班，则将轿厢停在基站，把运行钥匙开关拧到停用位置，并将风扇、照明灯关掉，关好轿厢门和厅门并锁好，方可离开。

　　2.4.5.4努力学习操作技术和安全知识，不断提高操作水平

3.0电梯维修人员的安全操作规程

　　本规程依照电梯技术条件(gb10058-88)、电梯制造与安装安全规范(gb7588-87)、电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范(gb50182-93)等规范制订。

　　3.1维护修理前的准备工作

　　3.1.1电梯在进行检修时，应由两人以上进行，轿厢内或入口的明显处应挂上“检修停用”标牌。

　　3.1.2让无关人员离开轿厢或其它检修工作场地，关好厅门，不能关闭厅门时，需用合适的护栅挡住入口处，以防无关人员进入电梯。

　　3.1.3检修电器设备时，一般应切断电源或采取适当的安全措施。

　　3.1.4一个人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的急停按钮，或扳动安全钳的联动开关，关好厅门，在操纵箱上挂“人在轿顶，不准乱动”的标牌。

　　3.1.5当进入底坑检修时，首先应将地坑检修箱内的急停开关断开，或限速涨紧装置的断绳开关断开。

　　3.1.6当进入轿顶检修时，首先应将安全钳开关或轿顶检修箱内的急停开关断开。

　　3.2检修过程中的安全注意事项

　　3.2.1给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。

　　3.2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。

　　3.2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住轿厢绳头板、轿厢上梁或防栅栏等机件。不能握住钢丝绳，并注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其它部件碰伤。需由轿内司机或检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　3.2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　3.2.5检修电器部件时就尽能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并有主持和助手协同进行，应注意电梯突然起动运行。

　　3.2.6使用的手灯必须彩带护罩的，电压为36v以下的安全灯。

　　3.2.7严禁维修人员站在井道探身到井道内，以及两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间，或厅门上坎与轿厢跳板之间进行长时间的检修操作。

　　3.2.8在厅门启开情况下，轿箱以检修速度运行时，其上离厅门地坎距离不应超过400㎜。

4.0电梯钥匙使用管理制度

　　4.1总则

　　4.1.1电梯是属于国家明令规定的特种设备，为了保障电梯的正常和安全使用，必须制定《电梯钥匙使用保管制度》;

　　4.1.2电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。

　　4.2电梯钥匙使用与保养

　　4.2.1电梯电源钥匙是操纵电梯运行与使用的电源开关钥匙;

　　4.2.2电梯电源钥匙的操作使用程序必须按照电梯制造厂家规定的操作使用程序进行;

　　4.2.3电梯电源钥匙必须由经过适当培训的专职司机或电梯值班人员使用和保管，其他人不得随意使用与保管。

　　4.3电梯机房钥匙使用与保管

　　4.3.1电梯机房是放置电梯重要设备的场合，只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入;

　　4.3.2电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入;

　　4.3.3电梯机房钥匙应由电梯司机、电梯值班人员或业主相关部门负责人保管;

　　4.4电梯三角钥匙使用与保管

　　4.4.1电梯三角钥匙是电梯困人救援与电梯检修、检测时使用的;

　　4.4.2电梯三角钥匙必须由项目部负责人、物业服务员或前台物业管理员保管，其他任何人不得保管;

　　4.4.3电梯三角钥匙上必须附着一个“告示牌”，讲明三角钥匙不得随意使用，以免造成在一次开锁后，可能未有效地锁住厅门而发生的危险;

　　4.4.4用电梯三角钥匙救援必须由经过培训的持证专业人员进行，其他人员不得擅自使用。

5.0电梯安全操作规程

　　5.1电梯必须经检验机构进行监督检验或定期检验合格后，在区质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工(使用说明书注明需司机操作的)和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。

　　5.2一般要求

　　5.2.1不准超载运行;

　　5.2.2不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品;

　　5.2.3禁止用检修速度作为正常速度运行;

　　5.2.4电梯运行中不得突然换向;

　　5.2.5禁止用手以外的物件操纵电梯;

　　5.2.6客梯不能作为货梯使用;

　　5.2.7不准运载易燃易爆等危险品;

　　5.2.8不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号;

　　5.2.9轿厢顶部不准放置其它物品;

　　5.2.10关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮;

　　5.2.11操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。

　　5.3不安全状态下的操作及注意事项

　　5.3.1电梯在运行中发生下列意外情况，司机(或乘客)应使电梯停止运行，并采取以下措施：

　　5.3.1.1电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机(或乘客)应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、电梯出现故障后，司机(或乘客)应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯电话等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援;

　　5.3.1.2发生地震时 应立即就近层停止运行;

　　5.3.1.3发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭;

　　5.3.1.4井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断;

　　5.3.1.5电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。

6.0电梯事故与故障的应急措施和救援预案

　　6.1为加强电梯安全管理及在电梯使用、维修、保养过程中遇到突发事故的自救和快速反应能力，对应我单位识别到的电梯使用、维修、保养过程中的重大危险源可能发生的剪切、撞碰、跌落、触电、火灾、湿水、困人等事故，特制定相应的应急响应预案。

　　6.2剪切事故应急处理

　　6.2.1当发生剪切事故时，现场人员应立即切断电梯电源，使电梯停止运行。

　　6.2.2现场人员根据伤员的伤势程度，采取简单的应急救治措施。

　　6.2.3立即打急救电话120处理，或送到附近医院救治。

　　6.2.4同时立即向主管领导报告。

　　6.2.5保护现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.2.6必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.2.7查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复运行。

　　6.3撞、碰伤应急处理

　　6.3.1当发生撞、碰伤事故时，现场人员应立即切断电梯电源，使电梯停止运行。

　　6.3.2根据伤势严重程度进行简单救护处理。

　　6.3.3外伤大出血：应立即用毛巾、布条等进行捆扎止血;

　　6.3.4骨折、昏迷等严重的送到医院治疗或打急救电话120处理。

　　6.3.5同时立即向主管领导报告。

　　6.3.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.3.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.3.8查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复电梯运行。

　　6.4坠落应急处理

　　6.4.1发现有人员坠落时，现场作业人员应立即切断电梯电源，让电梯停止运行。

　　6.4.2到坠落处(如底坑、轿顶等)察看坠落人员，如发现还有呼吸或神志清醒，应让其不要起动，躺在原处休息，并注意观察。

　　6.4.3如有大出血，应用毛巾、布条等进行包扎止血。

　　6.4.4现场人员立即打急救电话120处理。

　　6.4.5同时立即向主管领导报告。

　　6.4.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.4.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.4.8查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复电梯运行。

　　6.5发生触电事故应急处理

　　6.5.1当发生触电事故时，现场人员应立即切断电源，使触电人员脱离电源。

　　6.5.2若触电人员神志清醒，尚未失去知觉，应让其不要起动，安静休息，并注意观察。

　　6.5.3若触电人员已无知觉，无呼吸，但心脏有跳动，应进行人工呼吸抢救，并立即打急救电话120处理。

　　6.5.4若触电人员无呼吸、心脏停止跳动，应用人工呼吸和挤压心脏同时进行抢救，并立即打急救电话120处理;抢救工作应耐心进行，在送医院途中也不能停止。

　　6.5.5同时立即向主管领导报告。

　　6.5.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.5.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.6发生火灾应急处理

　　6.6.1当发生火灾时，现场人员应立即大声呼救及采取措施灭火，并根据着火情况报119，汇报起火地点、楼层、火势情况等，报警后到消防车开来方向接应消防员进场。

　　6.6.2立即切断火灾现场的供电和开通紧急照明，从安全通道逃生自救。

　　6.6.3提灭火器材到现场灭火，并使用消防栓水枪灭火和散雾;在不能使用水枪灭火时，根据着火性质，就地取材，保持镇静，合理使用现场配备的灭火器具进行灭火。

　　6.6.4救出被困人员，把受伤人员送到急救室或120急救中心抢救。

　　6.6.5对火灾现场实施警戒、接应和引导疏散人员到安全地方。

　　6.6.6同时立即向主管领导报告。

　　6.7湿水应急处理

　　6.7.1发生湿水时,应立即对建筑设施采取堵漏措施。

　　6.7.2当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，防止轿厢进水。

　　6.7.3当井道底坑或机房进水较多，应立即停梯，关闭电梯总电源，防止发生短路、触电等事故。

　　6.7.4对湿水电梯进行除湿处理，确认湿水消除，经试梯无异常后方可恢复使用。

　　6.7.5电梯恢复使用后，详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。

7.0电梯困人救援作业规程

　　7.1.0 目的

　　规范电梯困人救援工作程序,确保乘客与电梯安全。

　　7.2.0 范围

　　适用于物业集团辖区内电梯困人后的救援工作。

　　7.3.0 职责

　　7.3.1 电梯维保员负责电梯困人后的救援工作。

　　7.3.2负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

　　7.4.0 工作内容

　　7.4.1当发生电梯困人事故时,监控中心通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,不要惊慌,告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态,应设法将轿厢门完全关闭,不可将身体任何部位伸出轿厢外,静心等等救援人员的援救。并立即通知工程维护部技术人员前往救援。

　　7.4.2 电梯技术人员接报后立即赶往困人地点,根据指示灯、pc显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

　　7.4.3 当电梯停在距某平层位置约±0.6米范围时的救援。

　　7.4.3.1 拉下电梯电源开关。

　　7.4.3.2 用专用厅门钥匙开启厅门。

　　7.4.3.3 在轿顶用人力开启轿厢门。

　　7.4.3.4 协助乘客安全离开轿厢。

　　7.4.3.5 重新关好厅门。

　　7.4.4 轿厢停于距离厅门±0.6米以外位置的救援方法。

　　7.4.4.1 进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明。

　　7.4.4.2 拆除曳引电动机尾轴罩盖,安上旋柄座及旋柄(即盘车手轮)。

　　7.4.4.3 操作必须由两人配合进行。援救人员之一把旋柄,另一援救人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作时应一撬一放使轿厢逐步移动,直至最接近厅门(±0.6米左右)为止,确认刹车制动无误,放开盘车手轮。

　　7.4.4.4 当电梯未超出顶层或底层的平层位置时,可向较省力的方向移动电梯。而当电梯超出顶层(或底层)平层时,则应向底层(或顶层)方向移动电梯。必要时利用盘车手轮盘动电梯。

　　7.4.4.5当轿厢停于距厅门±0.6米左右位置时,其救援方法按4.3 条款进行。

　　7.4.5 当按上述方法和步骤操作发现异常情况时,应即停止救援,并及时通知电梯公司做出处理。请求帮助救援。

　　7.4.6 困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日志》内

　　7.5.0 相关文件

　　无

　　7.6.0 记录表格

　　7.6.1《电梯运行日志》(qr-7.5.1-15-01)

8.0困人事故的应急处理

　　8.1现场人员通过电梯三方通话先安抚乘客情绪，告知准备进行解救操作，让其耐心等待救援。

　　8.2物业服务部立即通知电梯维保公司，要求相关的维修人员在必须在30分钟之内赶到电梯现场实施救援。

　　8.3值班物业服务巡逻员做好故障电梯各厅门入口处“电梯暂停使用”的警示标志。

　　8.4物业服务部如确认电梯维保公司相关维修人员在30分钟内未赶到现场后，如轿厢内被困乘客出现不适反映，可立即通知“119”实施强制救援。

　　8.5相关联系电话

　　8.5.1急救：120

　　8.5.2火警：119

　　8.5.3电梯维保公司值班电话：

9.0电梯使用日常检查制度

　　9.1电梯安全管理人员在每周工作开始前，应到机房内对机械和电器设备作巡视性检查;

　　9.2使用电梯前，电梯安全管理人员应对电梯进行逐层停靠运行，在运行中观察电梯是否有异常现象如：

　　9.2.1电梯的照明及风扇工作是否正常;

　　9.2.2电梯的启动、停车和平层情况;

　　9.2.3听有无异声和异常震动;

　　9.2.4闻有无异常气味出现。

　　9.3检查制动器、继电器、接触器等动作是否正常;各级电压是否在正常工作范围内;

　　9.4机房内的温度、湿度是否正常;电动机、减速器、制动器温升是否正常;

　　9.5操纵箱的按纽、开关工作是否正常;指层及方向指示是否正常;

　　9.6做好防风、防雨、防霉、防火措施，及时清理机房杂物;

　　9.7不要让水流入电梯井道，不要让水淋湿电梯部件;

　　9.8电梯安全管理人员若发现问题应及时报告有关部门并作好记。

10.0电梯定期报检制度

　　10.1目的和范围

　　10.1.1目的

　　为使电梯保护正常的、安全的工作状态，防止由电梯而造成的人身伤亡事故和重大设备事故的发生。

　　10.1.2范围

　　10.1.2.1每台电梯年检到期日提前一个月申请报检并办理相关手续。

　　10.1.2.2适合于电梯按国家规定的要求向国家规定的电梯安全主管部门申请电梯安全定期一年一次检验。

　　10.1.2.3 1.2.3电梯必须经过国家相关职能机构检测合格后方能使用。

　　10.2职责

　　工程维修部电梯安全管理人负责向有关部门报告电梯定期检验工作。

　　10.3定期报检制度

　　10.3.1工程维修部电梯安全管理人在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请定期检验。

　　10.3.2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害(如火灾、水淹、地震、雷击、大风等)后也应由工程维修部电梯安全管理人向特种设备安全监督检验机构申请检验。

　　10.3.3电梯经较长时间停用，但尚未超过一年时间的，工程维修部电梯安全管理人可向单位设备管理部门申请内部安全检验，认为有必要的可向特种设备安全监督检验机构申请安全检验。

　　10.3.4申请电梯安全技术检验应以书面的形式，一份报送执行检验的部门，另一份由工程维修部电梯安全管理人负责保管，作为电梯管理档案保存。

11.0电梯技术档案管理制度

　　11.1目的和范围

　　11.1.1目的

　　为便于电梯的维护保养，分析电梯故障原因，及时消除电梯事故隐患，了解电梯日常管理的进展情况。

　　11.1.2范围

　　规定对电梯所涉有关资料存档、保管、借用等方面的要求。

　　11.2职责

　　工程维修部电梯安全管理人负责电梯档案的收集、管理工作，并负责电梯档案的存档、保管工作。

　　11.3技术档案管理制度

　　11.3.1电梯技术档案的种类：

　　11.3.1.1电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录);

　　11.3.1.2电梯开工申报单;

　　11.3.1.3电梯安装施工记录;

　　11.3.1.4竣工验收报告;

　　11.3.1.5质量技术部门特种设备监督检验机构电梯验收报告和定期检验报告;

　　11.3.1.6日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告;

　　11.3.1.7运行情况记录和交接班记录;

　　11.3.1.8事故及故障记录;

　　11.3.1.9电梯作业人员培训记录;

　　11.3.1.10同意注册的登记表。

　　11.3.2电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

　　11.3.3电梯日常管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

　　11.3.4电梯日常管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

　　11.3.5有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯日常管理人同意后方可借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

　　11.3.6电梯的各种资料应按年度由档案管理部门装订成册

　　11.3.7电梯相关资料的销毁应经电梯日常安全管理人书面向工程维修部负责人申请同意，报公司总经理签字批准后才可进行。

12.0电梯机房管理制度

　　12.1电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由项目部电梯安全管理员或专人保管;

　　12.2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度¬¬-40度之间;

　　12.3机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物;

　　12.4机房内消防器材应放在显著位置，并保证设备良好，在有效期内;

　　12.5电梯机房应每周打扫一次卫生;

　　12.6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要进入时，须经项目部电梯安全管理员批准，并在专业人员陪同下进入机房;

　　12.7未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备;

　　12.8由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油污。保证电梯正常运行;

　　12.9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。

13.0机房紧急救援操作程序

　　13.1救护人员需要保持镇静，及时与所在地服务中心取得联系，并告之具体情况。

　　13.2与乘客取得联络，稳定其情绪，并告诉乘客已采取急救措施。

　　13.3确定统一指挥、监护、操作人员。

　　13.4机房主电源，确认厅门、轿门是否关闭。通知轿箱内人员不要进轿门，注意避免被货物碰伤、砸伤。

　　13.5机房人员与其它救援人员保持良好联系，操作前先通知各有关人员，得到应答后方可操作。

　　13.6确认电梯急停位置，定下电梯救援楼层，一人在那与机房联系配合放人。

　　13.7机房两人操作，一人操作下降阀或手动上升装置，一人负责与救援层人联系，确认电梯停靠在合适位置。

　　13.8通知有关人员机房操作完毕，打开电梯厅门、轿门放人或卸货。

　　13.9查看是否有乘客受伤，货物受伤.

篇4：电梯运行管理标准作业规程

　　一、目的

　　规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内电梯的运行管理。

　　三、职责

　　1、 机电维修部主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。

　　2、 机电维修部班组长负责电梯运行管理工作的组织实施。

　　3、 电梯管理员具体负责电梯的运行管理。

　　四、程序要点

　　1、 巡视监控

　　(1) 电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

　　(2) 巡视监控的主要内容如下：

　　a、 曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动;

　　b、 减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松坳;

　　c、 指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响;

　　d、 变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象;

　　e、 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污;

　　f、 曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

　　g、 通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;

　　h、 轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;

　　i、 厅门及轿门踏板是否清洁干净;

　　j、 轿厢和对导靴油盅油量是否足够;

　　k、 电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化;

　　l、 开关门有无异常(顺畅)，轿厢内应急灯是否可靠;

　　m、 底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;

　　n、 补偿链是否有异响;

　　o、 底坑有无积水或脏物。

　　2、 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的总是应及时如实地汇报给机电维修部主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养标准作业规程》。

　　(1) 发生火灾的处置：

　　a、 楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢;

　　b、 井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，世断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延;

　　(2) 电梯湿水的处置：

　　a、 当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源;

　　b、 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

　　c、 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源决开关;

　　d、 发生湿水时，应迅速阻断漏水源;

　　e、 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

　　(3) 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援标准作业规程》处理。

　　3、 电梯机房管理

　　(1) 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。

　　(2) 机房内严禁存放易燃易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。

　　(3) 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。

　　(4) 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

　　(5) 机房应当做到随进上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私配钥匙。

　　4、 交接班要求

　　(1) 接班人员应准时来接班。

　　(2) 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行日记》表上签名。

　　(3) 有下列情况之一者不准交接班：

　　a、 上一班运行情况未交代清楚;

　　b、 记录不规范、不完整、不清晰;

　　c、 机房不干净;

　　d、 接班人未到岗;

　　e、 事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　5、 对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在《电梯运行日记》表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。

　　五、记录

　　《电梯运行日记》

　　六、相关支持文件

　　《电梯维修保养标准作业规程》

篇5：做好物业电梯运行、维护保养工作

一、以诚相待、共同参与

　　很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　笔者认为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题--一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题--双方互不信任、相互推诿。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢？笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢

　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢？笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；“问”是了解乘梯人员的感受；“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹

　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　笔者经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理

　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

　　20**年，笔者参与一起spvf电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是plc控制板，要求更换。一个专用plc控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱？由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是plc控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

　　五、注重细节、富于创造

　　在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决？维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢？但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性；2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

　　六、知己知彼、百战不殆

　　在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

　　笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。