物业辖区水泵维护保养规程8
1目的
为规范水泵维护保养程序，特制定本规程。
2适用范围
适用于公司管辖范围内水泵(包括生活水泵、消防水泵及集水坑潜水泵)及其相关设施的维护保养。
3职责
3.1给排水维修工负责水泵的维护保养。
3.2值班锅炉工或电梯工负责晚间协助对水泵房设备运转情况的巡查。
3.3维修中心负责制订、组织实施水泵及其相关设施的维修保养计划，并适时组织检查。
4操作规程
4.1日常巡查
4.1.1维修工每日上午和下午对水泵房做两次巡查。每日晚由值班锅炉电梯工进行一次巡查，并在"泵房设备运转情况登记"表上予以记录。
4.1.2巡查内容及方法
巡查内容及方法包括：
a)检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常(检查方法：实地观察);
b)检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处于正常位置(检查方法：看与标识是否相符，如不相符，则应在调整前报经维修班长确认);
c)检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常(检查方法：观察，高区压力在公斤以上，低区压力在公斤以上);
d)检查水泵有无异常振动及异常响声(检查方法：观察、手摸或用长柄旋凿接听;无强烈震动或强烈摩擦声);
e)检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象(检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面);
f)检查电气控制柜和变频器的工作情况(检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符);
g)每周在生活水泵运行泵和备用泵之间做一次轮换; h)检查泵房的清洁卫生情况，每周清扫泵房一次(如有污渍用强力清洁剂去除)。
4.2生活水泵每月进行一次一级保养 一级保养的内容如下：
4.2.1检查轴封漏水情况(检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面)。
4.2.2电动机运行正常无杂音，机身温度不超过75℃(检查方法：观察，用温感器或用手模电动机外表不发烫)。
4.2.3检查仪表工作情况(检查方法：观察)。
4.2.4检查电气柜信号灯(检查方法：观察是否与实际情况相符)。
4.2.5对电机接线头进行紧固和安全包扎。
4.2.6检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉。
4.2.7整理电气柜内电线标识;做柜内外清洁(清洁方法：柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭)。
4.2.8检查阀门并添加润滑油，确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水。
4.2.9转动平时不用的阀门，开启备用泵。
4.2.10外部清洁,并紧固所有螺栓、螺母。
4.3生活水泵除包括一级保养的内容外每年进行一次二级保养 二级保养的内容包括：
4.3.1检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理(检查方法：打开后观察)。
4.3.2更换密封填料、检查所有轴承的转动情况，用温感器测温，温度不超过75℃、更换轴承润滑油。
4.3.3检查联轴器与轴的磨损情况，必要时更换轴承或轴。
4.3.4检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，如蚀穿或缺损则进行更换。
4.3.5检查压力表是否正常，对电机做年度检修保养
操作方法如下：
a)打开电机机壳;
b)轴承以及转动部位添加润滑油; c)检查电机电线绕组，有无过载痕迹。如有烧焦、熔化现象则送专业单位重新绕线;
d)电机接线头进行紧固，并用绝缘胶布进行安全包扎;
e)检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容;
f)检查外部油漆质量如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。
4.4消防水泵每季度进行一次一级保养并做试运行，保养内容与生活水泵相同。以上保养工作均在"水泵保养项目表"中予以记录。
4.5集水坑潜水泵每年3、4月份进行一次保养
保养内容包括：
4.5.1进行自动/手动模式的切换(操作方法：将自动模式切换到手动模式，启动潜水泵10-30秒后，再回复到自动模式;在启动潜水泵时顺带检查压力表是否正常，指针在启动后是否转动)。
4.5.2清理控制柜，具体要求参见"配电箱、配电柜"的保养要求。
4.5.3打开集水坑盖板，检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，泵叶、泵壳如腐蚀严重，有缺损现象则予以更换。
4.5.4检查浮子是否正常(检查方法：观察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否转动，超过临界点后在自动模式下的潜水泵能否启动)。
4.5.5检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。
4.5.6集水坑盖板涂防锈漆两道。
5记录
水泵保养项目表
泵房设备运转情况登记表
水泵保养项目表
维修人员：
日期：
序号保养内容及标准处理情况及耗用材料
1检查漏水情况，轴封滴水不超过20滴/分
2电动机、轴承等添加润滑剂，确保润滑良好，运行正常无杂音
3检查仪表工作情况，计量准确
4检查电气柜信号灯
5对电机接线头进行紧固和安全包扎
6检查电气柜接触器，紧固接头线柱螺钉
7整理电气柜内电线标识
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8检查各线路运转情况
9外观清洗
10用水量情况 11其他
篇2：物业公司低压电气设备检修、维护保养安全操作规程
物业公司低压电气设备检修、维护保养安全操作规程
1、工作前，必须检查工具，测量仪表及防护用具是否完好。
2、任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及。
3、电气设备其带动的机械部分需要修理时不准在运转中拆卸修理。必须在停车后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸，有人工作”的标示牌，并验明无电后，方可进行工作。
4、在配电总盘及母线上进行工作时，在验明无电后应挂临时接地线，装拆接地线都必须由值班电工进行。
5、临时工作中断后或每班开始工作前，都必须重新检查电源确已断开，并验明无电。
6、每次维修结束时，必须清点所带工具、以防遗失和遗留在设备内造成事故。
7、维保单位检修人员修理电气设备或其带电的机械部分时，由值班电工进行登记，并注明停电时间。完工后要交待并共同检查，然后方可送电，并登记送电时间。
8、低压设备上必须进行带电工作时，要经过班长以上主管批准后，安排有一定实践经验的人员担任工作，并要有专人监护。工作时要穿绝缘鞋或站在干燥的绝缘垫上，戴绝缘手套、使用有绝缘柄的工具进行作业，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等工具，严禁穿汗背心或短裤进行带电作业。
9、动力配电箱的闸刀开关，禁止带负荷拉闸。
10、带电装卸熔断器管时，要戴防护眼镜和绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，站在绝缘垫上。
11、熔断器的容量要与设备和线路安装容量相适应。
12、电气设备的金属外壳必须接地(接零)。接地线要标准。有电设备不准断开外壳接地线。
13、电器或线路拆除后，线头必须及时用绝缘胶布包扎好。
14、临时装设的电气设备必须将金属外壳接地。使用电动工具时，要戴绝缘手套，并站在绝缘垫上工作。
15、电气设备发生火灾时，要立刻切断电源，并使用二氧化碳灭火。严禁用水灭火。
篇3：电梯维护保养操作规程
电梯维护保养操作规程
1目的
规范电梯维护保养程序，确保电梯安全运行。
2适用范围
适用于公司管理范围内电梯的维护保养。
3职责
3.1 工程技术部负责对小区电梯的维护保养进行监督和检查。
3.2 维修组主管负责本小区电梯的维护保养。
3.3 电梯工具体负责电梯的维护保养。
4操作规范
4.1 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于《电梯日常巡检项目表》中。
巡检内容如下：
4.4.1 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合(检查方法：观察)。
4.4.2 检查厅门按钮及按钮灯是否正常;厅门关闭是否密封牢固;电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准(水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm)，是否影响到客人进出(检查方法：观察;直尺)。
4.4.3 检查轿厢内各附件设施(层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等)是否正常(检查方法：观察;逐一使用)。
4.4.4 检查机房内有无异常运行声响，异常气味;机房温度是否适宜(机房温度如果超过35度，则开启空调)，有无漏水，进水;门窗是否关闭等(检查方法：观察;温度计)。
4.4.5 电梯升降情况检查
对电梯升降情况进行以下三方面检查：
a) 电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感;
b)运行速度是否恒速，运行中有无震动感;
c)减速停层有无明显压迫感(检查方法：乘坐电梯从一楼到顶楼);
d)每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。
4.2 电梯的维护保养
电梯维护保养委托专业公司进行，在进行委托保养时，应注意以下几方面内容：
4.2.1 电梯因维护保养而停机时，必须事先通知相关业主，并确认轿厢内无乘客方可停机。
4.2.2 电梯工应协助电梯厂维修工进行维护保养工作。
4.2.3 下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防止无关人员靠近。
4.2.4 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守动火规定，到保安部办好“明火作业审批表”，工程部应指定专人操作，事后清理火种，并检查确认。施工时由保安部派员现场监督。
4.2.5 维修保养工作完成时，工程部维修人员协助外部维修人员清理现场，并做好相关记录。
4.3 每五年左右，维修组和管理处应视电梯的运行磨损情况委托专业公司大修一次。
具体大修内容包括：
4.3.1 全面清洗和检修曳引机、曳引轮、平衡砣、缓冲器、导轨、曳引钢丝绳以及电梯的控制设备和安全装置。
4.3.2 对轿箱内的照明、通风、电话装置进行清洗和检修;检查并调整电梯层门、层门地坎、门锁锁钩间隙、以及各门锁回路。
4.3.3 根据零部件的磨损情况进行调整或更换。
4.4 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人处理规程》处理。
5记录
《电梯日常巡检项目表》
《维修保养单》
6相关文件
《电梯运行操作规程》
《电动扶梯操作规程》
《电梯机房管理制度》
《电梯困人处理规程》
《电梯进水处理规程》
《火灾时电梯管理作业规程》
篇4：物业服务设备设施维护保养监管制度
1.0目的
为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设施正常的运行。
2.0范围
适用于远洋•奥林匹克公馆物业服务中心工程部
3.0职责
3.1.1认真做好设备设施巡视检查并详细记录，定期由工程主管、服务中心经理检查签字确认。
3.1.2建立逐级报告程序：
3.1.3监管人员工程主管项目经理公司领导
3.1.4如在维护保养检修中发现零备件存在故障隐患，目前可暂时正常运行不影响客户的正常使用。监管人员与维保单位确认后上报工程主管，工程主管现场确认，商议凯发一触即发的解决方案，报公司领导签字后实施凯发一触即发的解决方案。
3.1.5在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复设备设施的正常运行。同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详细记录。
3.1.6当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管人员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。同时逐级报告，夜班时报告值班主管，必须在双方(维保单位、工程部监管人员)人员现场确认签字后方可立即更换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结束。做好详细记录，事后一周内，维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。
3.1.7维护保养合同之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费
明细逐级上报，经公司领导批准后方可实施。工程主管制定监管事项，
监管人员执行监管事项及跟踪全过程。
3.1.8正常维修如果需要更换的零备件价值超过￥2000.00元时。需要维保单位提供书面技术分析报告，工程主管提供专业意见。监管人员及工程主管确认签字后一并提交上级领导。经协商确认后才可进行更换。
3.1.9所有更换下来的坏损件一律由工程部收回。更换所有零备件均需由监管人员和工程主管签字并做书面记录
3.1.10工程主管根据不同维保项目制定监管人操作程序。
3.1.11定期召开月度维保会，总结本月度设备设施运行状况，分析存在的问题并提出凯发一触即发的解决方案。同时商订下个月度主要设备设施的维护保养工作内容。
篇5：物业设备设施维护保养方案
物业设备设施维护保养方案全文：设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。
一、设备设施维保计划的建立
1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划
1)制定维修保养计划的准备工作内容：
确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划
2)确定保养的内容：
保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。
2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则：
1)设施设备使用频率
2)设施设备运行状况(故障隐患)
3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日)，具体实施维修保养的时间
4)维修保养项目及内容
5)备品、备件计划， 预计费用
设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转;同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。
二、设备维护保养的类别：
设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修
(一)设备的维护保养
1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。
2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作
(二)设备的计划检修
设备计划检修是建立在设备点检基础上的
1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检 修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
三、设备保养管理规程
(一)、实施目的：
规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。
(二)、职责：
1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。
2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。
(三)、保养管理规程
1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。
2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。
3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。
4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。
5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。
8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。
9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。
10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。
11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。
12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。
13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。
14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。
四、设备设施的保养计划实施：
设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。
一、水泵房设备维修保养：
比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。
b)用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复：
c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密;
d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承
e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理;
f)电动机机壳保护接地线是否良好 ，紧固
g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
2、水泵维修保养：
a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：
b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封;
c)。如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养：
强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;
2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;
3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;
4)交流接触器维修保养：
a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c.清洁铁芯上的油污及脏物;
d.检查复位调簧情况;
e.拧紧所有紧固件。
5)自耦减压启动器维修保养：
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
b.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6)热继电器维修保养：
a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：
b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
7)自动空气开关维修保养：
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。
8)中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9)信号灯、指示仪表维修保养：
a.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡;
b.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10)远传压力表维修保养：
a.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接;
c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。
二、高压配电维修保养：
1、干式变压器维修保养。
1) 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。
2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。
4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。
2、高压开关柜维修保养。
高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。
3、低压配电柜维修保养。
1)断路器(自动空气开关)维修保养：
a. 用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于10mω，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。
b. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
c. 断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
2)电容器维修保养：
a. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好;
b. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
c. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
d. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3)交流接触器维修保养：
a. 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
b. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
c. 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
d. 清洁铁芯表面的油垢及脏物;
e. 紧固进出线联结点。
4)热继电器维修保养：
a. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换;
b. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换;
e. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
f. 检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭;
g. 检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
h. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
5)二次回路维修保养：
a. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管;
b. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
6)主回路维修保养：
a. 标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
b. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
c. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。
三、对分包项目的设备设施维修保养管理：
1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容;
2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作;
3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收;
4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。