物业区域给排水设备维护保养规程 -凯发一触即发

篇2：写字楼给排水设备（设施）运行管理规程

　　写字楼给排水设备(设施)运行管理规程

　　1目的

　　确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防、空调用水的需要。

　　2适用范围

　　给排水设备(设施)的运行管理。

　　3职责

　　3.1工程水工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

　　3.2工程维保组负责给排水设备维护保养。

　　3.3工程管理员负责给排水设备(设施)综合管理。

　　3.4管理处主任负责上述工作的检查监督。

　　3.5管理处客户服务负责向用户通知停水情况。

　　4.1工作程序

　　4.1给排水管理工作程序

　　4.1.1工程水工

　　a.工程水工负责给排水设备24小时运行的操作、监控、记录。应在给排水设备(设施)启动、运行时观察水压、电流、电压，并倾听有无异响，并记录于《水泵房日常检查记录》。

　　b.水泵房、污水处理机房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。

　　4.1.2维保组

　　a.根据日常检查情况进行维护。

　　b.按《设备年度维修维护计划》要求进行维护保养。

　　4.1.3工程管理员

　　a.工程管理员负责给排水设备(设施)的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。

　　b.对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。

　　c.每年12月制订下一年度《设备年度维修维护计划》，并按运行情况制定中修、大修计划。

　　4.1.4管理处主任

　　a.进行周检、月检。每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备(设施)进行一次设备检评。

　　b.审核《设备年度维修维护计划》、中修、大修计划。

　　4.2水泵房、污水处理机房管理工作程序

　　4.2.1水泵房、污水处理机房由水工负责管理。

　　4.2.2水泵房、污水处理机房内各机电设备由水工负责运行，其他人员不得擅自操作。

　　4.2.3水泵房、污水处理机房设备投入使用时，操作人员应按时巡查，注意设备状态及运行参数，检查水泵控制柜的指示灯指示，观察运行时水泵压力表指示，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查集水坑的水位，做好各项记录。

　　4.2.4在正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋泵、污水泵应置于自动位置。

　　4.2.5生活水泵的主泵和备用泵规定每月轮换一次，消防泵每三月自动和手动操作试机一次并填写《设施维护单》，并汇总于《设施/设备维修保养记录》。

　　4.2.6泵房管理规章制度《给排水设备运行管理规程》、《给排水设备安全操作规程》、《给排水设备维护保养规程》等应上墙并悬挂整齐。

　　4.2.7水泵房、污水处理机房平时应上锁，无关人员不得入内。

　　4.2.8非工作人员进入泵房须经上级批准，由相关人员陪同入内。

　　4.2.9严禁非工作人员触动泵房内的开关、阀门。

　　4.2.10保持泵房内良好的照明及通风，保持泵房整洁无尘。泵房内不得堆放杂物。当班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫泵房及主、附设备。

　　4.2.11水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理，透气管应用纱布包扎，以防杂物掉人水池中。

　　4.3雨水、污水处理设施管理工作程序

　　4.3.1楼顶平台各雨水排水管通畅，口盖完好且安放正确。

　　4.3.2负层各集水坑定期清理，坑内无异物，水位正常。

　　4.3.3各集水坑内潜水泵、阀门及管道附件完好，工作正常。

　　4.3.4潜水泵控制箱内各元气件完好，工作正常。

　　4.3.5污水处理设施每年由专业公司清理，清除沉淀池内沉积物和表面漂浮物。

　　4.3.6污水泵每季检查和保养一次。

　　4.3.7日常巡查做好记录，填写于《污水处理站巡查内容》。

　　4.4停水管理工作程序

　　因工作维修等原因停水，应由主管工程管理员写《停水通知单》，管理处客户服务提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向用户作出解释。

　　4.5节水管理工作程序

　　4.5.1水工定期巡检各供水设备、供水管网、阀门附件等，发现问题及时维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。

　　4.5.2每天巡检各水池、水箱的水位，作好各项防漏措施。

　　4.5.3对物业公司员工进行全员节水教育，树立节水观念。

　　4.5.4在各楼层的洗手间、茶水间等用水处张贴节水标志，对业主进行节水宣传，加强节水意识。

　　4.6供水、用水管理工作程序

　　4.6.1凡属物业总水表以内的供水系统均由物业公司管理。

　　4.6.2物业公司负责向用户提供与市政自来水同质的水源。

　　4.6.3物业公司负责定期抄表到户，代收代缴。

　　4.6.4用户应按照政府有关规定和大厦管理要求有偿使用自来水。

　　4.6.5用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

　　4.6.6用户不可随意更改大厦供水管道。

　　4.6.7用户不可私自装表和启动水表的封印影响准确计量。

　　4.6.8用户违反安全用水规定，拒绝物业公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，应按实际情况赔偿。

　　4.7《水泵房管理规程》

　　4.7.1物业水泵房由水工负责管理。

　　4.7.2水泵房内各机电设备由水工负责运行，其他人员不得擅自操作。

　　4.7.3水泵房设备投入使用时，操作人员应按时巡查，注意设备状态及运行参数，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查集水坑的水位，做好各项记录。

　　4.7.4泵房管理规章制度、安全操作规程应上墙并悬挂整齐。

　　4.7.5水泵房平时应上锁，无关人员不得入内。

　　4.7.6非工作人员进入泵房须经上级批准，由相关人员陪同入内。

　　4.7.7严禁非工作人员触动泵房内的开关、阀门。

　　4.7.8保持泵房内良好的照明及通风，保持泵房整洁无尘。泵房内不得堆放杂物。值班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫泵房及主、附设备。

　　相关质量记录：

　　1.《水泵房日常检查纪录》　　　　zc-15/b12

　　2.《污水设施日常检查记录》　　　zc-15/b13

　　3.《设备年度维修维护计划》zc-15/b01

　　4.《设施维护单》gg-jr-06/b02

　　5.《设施/设备维修保养记录》zc-05/b03

　　6.《污水处理站巡查内容》gg-jr-06/b04

篇3：写字楼（大厦）中央空调维护保养规程

　　写字楼(大厦)中央空调维护保养规程

　　1目的

　　定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。

　　2适用范围

　　大厦内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调工负责空调设备维修保养。

　　3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。

　　3.3管理处主任负责批准维修保养计划.

　　4工作程序

　　4.1空调设备维修保养工作程序

　　4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养(冷温水、冷却水水管路，供配电除外)，其他工种配合工作。

　　4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。

　　4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.5空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。

　　4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。

　　4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。

　　4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、凯发一触即发的解决方案、解决时间书面上报办公室和管理部。

　　4.1.9冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。

　　4.1.10冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。

　　4.1.11冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注润滑油脂，清洗冷却塔和集水盘。

　　4.1.12冷温、冷却水系应根据科学、经济的原则委托专业厂商定期化验水质，投放相关药剂对管道内壁和水体进行保养。

　　4.1.13维保工作完成后填写《设施/设备维修保养记录》或在委外厂家相关记录中签字确认。

　　4.1.14工程主管每年12月制订下年度《设备定期检查保养计划》，并依照设备运行情况制订中修、大修计划。

　　4.1.15工程主管提供工作指导及检查监督。

　　4.2空调设备维修保养内容

　　4.2.1水系统的保养：

　　a.检查冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。

　　b.清洗冷却水塔、塔盘。

　　c.每月启动冷却水管上的电动刷式过滤器，清洗过滤网。

　　d.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　e.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。

　　4.2.1盘管风机换季保养：

　　a清洁过滤网、集水盘。

　　b风机传动部位定期加注润滑油。

　　c检查电磁阀和温控开关的是否正常可靠。

　　d根据平常记录对换热效果差的盘管风机进行反冲，并填写《风机盘管冲洗保养记录》。

　　4.2.3主机换季保养：

　　a主机由外委厂家维保单位每半年全面保养一次。

　　b主管工程师检查合格后在保养记录上签字。

　　4.2.4冷温水泵、冷却水泵换季保养：

　　a冷冻泵、冷却水泵保养见《给排水设备维护保养规程》。

　　b控制柜保养见《供配电设备(设施)检修保养规程》。

　　c电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

　　4.2.5冷却塔保养：

　　a紧固风叶螺栓，检查转动时是否振动，是否有刮塔壁现象。

　　b每月检查齿轮箱油位，发现低于油尺刻度时及时补油。轴承温升检查补加润滑油脂。

　　c布水器喷洒情况检查。

　　d塔盘、塔体倾斜校正。

　　4.2.6管道系统：

　　a全部阀门检查。

　　b保温层修补。

　　c冷却水管道加药除垢、除水藻。

　　d冷温水管道加药除水垢。

　　4.3空调定期检查保养表

　　序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期

　　01冷却塔过滤器滤网清洗月

　　02布水器调整、损坏更换季

　　03各闸阀螺杆涂2#钙基脂防锈季

　　04水泵电机电机、水泵轴承加2#二硫化钼锂基脂半年

　　05冷却水、冷温水管压力表损坏更换季

　　06冷却水、冷温水管温度计损坏更换季

　　07冷却水、冷温水管道内除垢投药箱内投药年

　　08冷却塔内填料拆开清洗或更换年

　　09自动排气阀损坏更换季

　　10冷却塔进水浮球阀关闭不严调整、损坏更换季

　　11机组外表面清洁月

　　相关质量记录：

　　1.《设备年度维修维护计划》

　　2.《设施/设备维修保养记录》

篇4：给排水设备设施维修保养工作标准作业规程

　　给排水设备设施维修保养工作标准作业规程

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。

　　4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：

　　(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　a、给排水设备设施使用的频度;

　　b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a、维修保养项目及内容;

　　b、备品、备件计划;

　　c、具体实施维修保养的时间;

　　d、预计费用。

　　2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。

　　4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;

　　b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　d、清洁电动机外壳;

　　e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;

　　d、清洁水泵外表;

　　e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　c、清洁铁芯上的油污及脏物;

　　d、检查复位调簧情况;

　　e、拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;

　　b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;

　　b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;

　　c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　d、紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报物业经理。

　　11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《

　　维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇5：消防系统维护保养操作规定

　　消防系统维护保养操作规定

　　1、消防主机系统

　　1.1系统进行简单运行维保时，首先要通知安保中控值班员，并经安保主管同意后方可进行，当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。

　　1.2查主机柜电源电压，主信号电压及联动点电压是否正常。

　　1.3查主机柜内连线是否可靠。

　　1.4查主机柜各按钮是否有效。

　　1.5查联动柜操作盘按钮是否有效。

　　1.6试联动柜内各模块信号，禁固模块端子。

　　1.7查主机备用直流电源电压及接线端子。

　　1.8查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的运作是否可靠并紧固连接线。

　　1.9查消防直通电话主机功能及连接线。

　　1.10查电梯迫降的连接线是否可靠接触。

　　1.11写《设施维护单》。

　　2、防端子箱

　　2.1消防端子箱，清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。

　　检测主信号电压是否正常。

　　2.2固箱内各接线端子。

　　2、3填写《设施维护单》。

　　3、现场各种控制信号、返回信号

　　3.1先与安保部中控值班员取得联系，在值班员采取相应的防范措施并同意后，方可进行下列维保结束后，及时告之中控值班员。

　　3.2检测手报信号是否正常返回，检查手报上的通讯功能是否正常。检查各种防火阀门信号是否到位。

　　3.3测电控防火排烟的工作电压是否正常。

　　3.4检查消火栓按钮的信号是否正常返回。

　　3.5检查控制正压送风机、排烟机及切电的继电器是否可靠动作，紧固相应连接线。

　　3.6查卷帘门的工作信号及返回信号是否正常返回。

　　3.7检查压力开关动作信号是否正常返回。

　　3.8经批准，同意后作联动试验。

　　3.9填写《设施维护单》。

　　4、紧急广播系统

　　4.1操作前，首先通知安保中控值班员，经同意后，方可进行操作，并在当天维保结束后，告知中控室值班员。

　　4.2检查主机柜内电源电压是否正常，紧固各连接线。

　　4.3检查主机与消防主机的连线是否牢固。

　　4.4检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。

　　4.5检查cd机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。

　　4.6检查各种扬声器是否正常工作。

　　4.7检查呼叫站对各类层的呼叫功能是否正常。

　　4.8填写《设施维护单》。

　　相关质量记录：

　　1.《设施维护单》gg-jr-06/b02