lc大学住宅小区物业服务标准(试行) -凯发一触即发

2023-08-15 2525

lc大学住宅小区物业服务标准(试行)

　　lc大学住宅小区物业服务标准(试行)

　　(参照山东省物业服务规范三星级标准编制)

　　一、综合管理

　　(一)业主或物业使用人入住时应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。

　　(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　(三)客户服务场所工作时间不少于8小时。客户服务场所指聊大花园、明德公寓物业服务机构所在地。

　　(四)24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成。

　　(五)对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

　　(六)至少每年公开一次物业管理服务费用收支情况。

　　(七)每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年定期征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。

　　二、房屋管理与维修养护服务

　　(一)房屋管理

　　1、制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

　　2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

　　3、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。

　　4、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

　　5、楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

　　6、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

　　7、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关部门。

　　(二)维修养护巡查

　　1、每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定;

　　2、每年检查1次墙体、墙面;

　　3、每年检查1次顶棚;

　　4、每年检查1次楼梯、扶手;

　　5、每年检查1次屋面保温隔热层、防水层;

　　6、每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊;

　　7、每年全面检查1次楼板、地面砖;

　　8、每季巡查1次小区各标识;

　　9、每月全面检查1次公共门窗;

　　10、每月巡查1次路面、侧石、井盖等;

　　11、每月巡查1次围墙;

　　12、每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;

　　13、每月巡查1次室外健身设施。

　　(三)维修养护

　　在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在3日内组织修复;属于管理方面的应于5日内采取措施恢复正常;属大中修范围的及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向中心领导提出书面报告，根据中心领导的决定组织维修。

　　三、装饰装修管理

　　1、受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

　　2、装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

　　3、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

　　4、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

　　四、共用设备设施运行、维修、保养服务

　　(一)供配电

　　1、每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。

　　2、高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

　　3、配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放，环境基本整洁。

　　4、无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

　　(二)公共照明

　　1、院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启，满足使用要求。

　　2、公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。

　　(三)给排水

　　1、生活供水

　　(1)泵房设备运行情况每日检查1次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

　　(2)水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

　　(3)水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，供水水质符合国家饮用水标准。

　　(4)水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

　　(5)泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

　　2、雨污水排放

　　(1)公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

　　(2)雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

　　(3)污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

　　(4)雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

　　(5)不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

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　　(四)供热设施

　　1、每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。

　　2、供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

　　3、维修人员每日对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

　　4、针对室内供热设施业主提出报修申请的，维修人员应及时进行维修，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

　　(五)安全防范设施

　　1、监控系统做到设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰。按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。设备出现故障，能及时修复。

　　2、门禁系统工作正常。门锁、对讲主机检查保养每季1次。一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复。

　　3、周界防范系统做到主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次;报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

　　4、防雷接地系统做到每年2次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

　　(六)消防设施

　　1、疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。

　　2、楼道内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。

　　3、室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

　　4、灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。

　　五、公共秩序维护服务

　　(一)门岗

　　1、建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

　　2、保障值班电话畅通，接听及时。

　　3、各门岗24小时值班，对进出车辆管理、访客登记。

　　4、对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

　　5、对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。

　　6、保持门岗环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

　　7、道闸杆管理到位，车辆通行升起，无车辆通行时放下，搞好日常维护，有故障及时报修。

　　(二)巡逻

　　1、制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场定时巡查，重点部位增加巡查频次。

　　2、每周定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　3、巡查中发现各区域内的异常情况，应在现场采取必要措施，并酌情立即通知有关部门。

　　(三)车辆管理

　　1、按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

篇2：杭锦旗物业服务收费参考标准（全文）

　　杭锦旗物业服务收费参考标准（全文）

　　为切实提高我旗住宅小区物业服务质量和管理水平，改善居住环境，促进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》的有关规定，结合我旗住宅小区物业管理工作实际，提出本参考标准。

　　一、本标准所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定或者业主自行对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　二、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。

　　廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准在分配房屋前通过公开招投标方式或协议招标方式在选择物业服务企业时确定。

　　已经交付使用的普通住宅物业服务收费实行市场指导价，由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居委会)与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。

　　公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构结合管理的服务收费标准，由业主共同决定或按照约定执行。

　　三、在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等的基础上，依据我旗物业服务等级标准制定普通住宅物业服务费的基准价与浮动幅度，执行市场调节价的普通住宅物业服务收费可参考执行。

　　四、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务机构固定资产折旧;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)经业主大会(业主委员会)同意的其它费用。

　　五、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费。

　　六、住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。

　　七、业主与物业服务企业可以在签订的物业服务合同中约定物业服务费用的计费方式。

　　物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的建筑面积。

　　八、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　九、物业进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订物业装饰装修管理服务协议。物业服务企业可按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取装修保证金、垃圾清运费等相关费用。具体收费项目、收费标准等，由旗价格主管部门会同物业主管部门制定。

　　十、物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督。

　　十一、物业服务企业不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用，价格主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被依法查处的，物业主管部门应对相关物业服务企业予以相应的信用记分处理。

　　附：1.物业服务人员配备参照标准

　　2.物业服务装备配备参照标准

　　3.杭锦旗普通住宅小区物业服务收费参考价格

　　4.杭锦旗普通住宅小区物业服务内容和标准

　　附件1

　　物业服务人员配备参照标准

类别	人力资源配备指导标准			参考配备人数
类别	最低标准	参考定额	合同约定	参考配备人数
客户服务人员	不得低于1人/30000平方米或者1人/300户；	r1=建筑区划总建筑面积（平方米）÷25000（平方米）	合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定	r1
秩序维护人员	按建筑区划实际情况，在建筑区划各出入口、监控室等安全防范重点部位配备相应的秩序维护人员，并配备相应的机动人员	r2=主出入口数×4＋次出入口数×2＋（建筑区划总建筑面积÷50000平方米）＋监控室数×2＋2名机动人员	合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定	r2
建筑物及其附属设施设备维护人员	根据建筑区划硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备的最低标准不得低于1人/25000平方米，且应配备强电、弱电、管通等专业维养人员	r3=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）　　另：高低压室、锅炉房、中央空调等机房的运行人员按照国家相关要求据实配备；物业服务企业或者其他管理人需配备强电、弱电工程师各一名。	合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定	r3
环卫维护人员	非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米（公共区域），住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米（公共区域）	r4=建筑区划总建筑面积（平方米）÷10000（平方米）	合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定	r4
绿化维养人员	不得低于1人/10000（平方米）（绿地面积）	r5=绿地面积（平方米）÷8000（平方米）	合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定	r5
物业公共服务人员配备总额：r=r1＋r2＋r3＋r4＋r5

　　附件2

　　物业服务装备配备参照标准

类别	配备标准
维修工具、器材配备	1、基本配备：指针万用表或数字万用表、数字钳型表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面罩）、三爪2、为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌3、个人工具：电工专用工具箱
办公用具、器材配备	电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装
公共秩序维护工具、器材配备	头盔、消防斧、防护服、安全绳、砂铲、消防桶、面罩、消防扳手等战备消防器材、双层床、衣柜、专用制服、大衣、雨衣、雨鞋、电扇、热水器、强光手电、对讲机、专用器材
环卫维护器材配备	洗地机、石材打磨机、抛光机、吸尘器、塑料垃圾桶、垃圾推车、高空作业保护工具、清洁用品、服装
绿化维养工具配备	剪草机、喷药机、绿篱切割机、个人绿化器具
信息资源配备	具有功能网络化的办公软件、财务软件

　　附件3

　　杭锦旗普通住宅小区物业服务收费参考价格

　　单位:元/月·平方米(建筑面积)

	综合管理费	公共区域秩序维护费	公共区域保洁服务费	公共区域绿化养护费	共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费		合计
	综合管理费	公共区域秩序维护费	公共区域保洁服务费	公共区域绿化养护费	高层	多层	高层	多层
一级	0.50	0.30	0.50	0.40	1.30	0.30	3.00	2.00
二级	0.40	0.25	0.40	0.35	1.00	0.25	2.40	1.65
三级	0.30	0.20	0.35	0.30	0.80	0.15	1.95	1.30
四级	0.20	0.15	0.30	0.20	0.60	0.10	1.45	0.95
五级	0.10	0.10	0.20	0.10	0.30	0.08	0.80	0.58

　　说明：1.基准价格由物业服务成本、法定税费和利润三部分构成;2.物业费=基准价格×(1±浮动幅度)，浮动幅度≤10%;3.表中各项各级基准价格可根据小区实际情况，按照“菜单式”组合方式进行选取。

　　附件4

　　杭锦旗普通住宅小区物业服务内容和标准

　　综合管理

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
一级	机构设置	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。　　（2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、计算机、打印机等办公设施及办公用品。	0.5
	机构设置	2	人员要求	（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。　　（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。　　（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
	日常管理　　与服务	3	服务时间	设有服务接待中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业服务合同范围内的公共性事务。
		4	合同、收费公示	规范签订物业服务合同，并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
		5	承接项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
		6	管理制度	有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
		7	办公自动化	运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。
		8	规范服务	管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
		9	报修、投诉处理	（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。　　（2）对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。
		10	特约、代办服务	根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
		11	满意度调查	每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。
		12	小区业主活动	节假日有专题布置，每年组织2次以上的小区业主活动。
		13	维修资金	对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
		14	装修事项	告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

　　公共区域秩序维护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米　　(建筑面积)
一级	人员要求	1	人员配备	公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，定期接受培训。	0.3
		2	技能训练	公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
		3	技能水平	有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
		4	服装仪容	上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
		5	器械配备	配备对讲装置等必要用具。
	门岗	6	出入口值勤	小区主、次出入口24小时双人执勤，5-10月立岗时间不少于10小时，并有详细交接班记录。
		7	进出人员管理	对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。
		8	车辆疏导	对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导机动车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，有详细外来车辆的登记记录。
	巡逻岗	9	巡逻要求	（1）巡逻时2人或2人以上1组，对重点区域、重点部位至少每2小时巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；接受业主求助。　　（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木等。
	监控岗	10	监控要求	小区配备安全监控设施，对所有监控点实施24小时监控。
	应急措施	11		制定重大突发事件应急预案，每年应组织不少于2次应急预案演练。

　　公共区域保洁服务

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米　　(建筑面积)
一级	楼内公共区域	1	生活垃圾收集	（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。　　（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。　　（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。	0.5
		2	通道及楼梯台阶	（1）地面每天清扫1次，并拖洗保洁1次。　　（2）楼梯间墙面每月除尘1次。　　（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养1次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、干净无杂物。　　（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。
		3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	每周擦2次，保持干净、目视无污迹、手试无灰尘。
		4	门、窗等玻璃	5－10月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。
		5	天花板、公共灯具	每月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
		6	电梯及电梯厅	（1）地面每天清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面每天擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。　　（2）每2周对电梯门壁打蜡1次。　　（3）轿箱顶部每周清洁1次。
		7	标识、宣传栏、信报箱	标识、宣传栏、信报箱每周清洁1次。
	楼外公共区域	8	道路地面	（1）每天清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。　　（2）主要通道口、台阶、踏步下雪时白天每小时清扫1次；主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路、场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕，积雪清扫后及时外运。
		9	屋面	及时对屋面积雪、杂物进行清扫。
		10	绿地	每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过1小时。
		11	垃圾箱（桶）、果皮箱	每天清运2次，每周擦洗2次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
		12	消灭鼠害蚊蝇	（1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。　　（2）春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。
		13	庭院灯、门前灯	每月擦2次。
		14	设施设备用房	每天清扫1次。
		15	休闲、娱乐、健身设施	5－10月每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。
		16	宠物	饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

　　公共区域绿化养护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米　　(建筑面积)
一级	草坪	1	修剪	及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。	0.4
		2	补种	每年补种1次。
		3	清杂草	每年清除杂草4次以上，杂草面积不大于5%。
		4	灌、排水	保持有效供水，无积水。
		5	施肥	按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次以上。
		6	病虫害防治	做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
	树木	7	存活率	存活率98%以上，生长茂盛。
		8	修剪	灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于4次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪1次以上。
		9	清杂草	每年适时清除杂草3次以上。
		10	施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。
		11	病虫害防治	预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药，严格控制病虫害发生。
	花坛花境	12	补种	缺枝倒伏不超过8%。补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。
		13	修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。
		14	病虫害防治	适时做好病虫害防治工作。

　　共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
一级	公用部位	1	房屋结构	每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。	高层1.3 　　多层0.3
		2	门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
		3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		4	屋面	每两月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次），每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。
		5	围墙、围栏	每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持完好。
		6	道路、场地等	每天1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，路边石平直无缺损
		7	休闲椅、凉亭、　　雕塑、景观小品	每天1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原貌，保证其安全使用。
		8	休闲、娱乐、健身设施	每天1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。
		9	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
	共用设施　　设备	10	公共照明系统	（1）楼道灯、庭院灯完好。　　（2）庭院灯照明时间5－10月不少于8小时/天；11－4月不少于10小时/天。　　（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每周巡查1次。　　（4）停电提前通知业主或使用人。
		11	消防系统	（1）消防泵、消火栓每月巡查1次，每半年保养1次。　　（2）烟感、喷淋系统每月巡查1次，每半年保养1次。　　（3）灭火器每月检查1次，每年更换1次。　　（4）消防水带完好，消防管网压力每半年检查1次。　　(5)消防监控系统运行完好，每天检查火警功能、报警功能是否正常。　　（6）每年对消防知识进行2次宣传。
		12	安全防范系统	（1）安全防范系统配置完善（有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备四项以上）。　　（2）系统每月检查1次，发现问题及时维修。
		13	排水系统	（1）每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。　　（2）污水处理系统每年全面保养1次。　　（3）排水管线每半年检查1次。　　（4）化粪池每年清掏2次。
		14	防雷系统	防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

　　综合管理

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米　　(建筑面积)
二级	机构设置	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。（2）配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。	0.4
		2	人员要求	（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。　　（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
		3	服务时间	设有服务接待中心，每天10小时有管理人员接待住户，处理物业服务合同范围内的公共性事务。
	日常管理　　与服务	4	合同、收费公示	规范签订物业服务合同，并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
		5	承接项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
		6	管理制度	有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
		7	办公自动化	运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
		8	规范服务	管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
		9	报修、投诉处理	（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。　　（2）对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。
		10	特约、代办服务	根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
		11	满意度调查	每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

　　公共区域秩序维护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
二级	人员要求	1	人员配备	公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。	0.25
		2	技能训练	公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为80%以上。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。
		3	技能水平	有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
		4	服装仪容	上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。
		5	器械配备	配备对讲装置等必要用具。
	门岗	6	出入口值勤	小区主出入口24小时双人执勤，次出入口16小时设专人值勤，5-10月立岗时间不少于8小时，并有详细交接班记录。
		7	进出人员管理	对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。
		8	车辆疏导	对进出小区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；非机动车辆停放整齐。
	巡逻岗	9	巡逻要求	（1）对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；　　（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木等。
	监控岗	10	监控要求	配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施24小时监控。
	应急措施	11		每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

　　公共区域保洁服务

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
二级	楼内公共区域	1	生活垃圾收集	（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。　　（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。　　（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。	0.4
		2	通道及楼梯台阶	（1）地面每天清扫1次，每2天拖洗保洁1次。单元门厅每天清扫2次，每周拖洗3次。　　（2）楼梯间墙面每月除尘1次。　　（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。　　（4）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
		3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	每周擦1次，保持干净。
		4	门、窗等玻璃	5－10月每月擦2次，目视洁净。
		5	天花板、公共灯具	每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。
		6	电梯及电梯厅	（1）地面每天清扫2次，每3天拖洗1次，电梯内墙面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。　　（2）每月对电梯门壁打蜡1次。　　（3）轿箱顶部每月清洁1次。
		7	标识、宣传栏、信报箱	标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。
	楼外公共区域	8	道路地面	（1）每天清扫保洁1次。　　（2）主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。
		9	屋面	每月对屋面积雪、杂物进行清扫1次。
		10	绿地	绿地每天捡拾2次。
		11	垃圾箱（桶）、果皮箱	每天清运2次，每周擦洗1次；垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。
		12	消灭鼠害蚊蝇	（1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，　　（2）夏季（6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。
		13	庭院灯、门前灯	每月擦1次。
		14	设施设备用房	每周清扫3次
		15	休闲、娱乐、健身设施	5－10月每2天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗1次。
		16	宠物	饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

　　公共区域绿化养护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
二级	草坪	1	修剪	每年对草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。	0.35
		2	补种	每年补种1次。
		3	清杂草	每年消除杂草3次以上，杂草面积不大于8%。
		4	灌、排水	保持有效供水，基本无积水。
		5	施肥	每年施肥1次。
		6	病虫害防治	发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。
	树木	7	存活率	存活率95%以上，生长良好。
		8	修剪	灌木修剪每年2次以上；蓠、球修剪每年不少于3次，做到表面圆整，基本无脱节；乔木每年修剪1次以上。
		9	清杂草	每年适时清除杂草2次以上。
		10	施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。
		11	病虫害防治	防治结合，及时灭治。
	花坛花境	12	补种	缺枝倒伏不超过15%。
		13	修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。
		14	病虫害防治	适时做好病虫害防治工作。

　　共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
二级	公　　用　　部　　位	1	房屋结构	每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。	高层1.0 　　多层0.25
		2	门窗	每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
		4	屋面	每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通，保持室内公共排水管道畅通。每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。
		5	围墙、围栏	每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁围栏表面无明显锈蚀，保持完好。
		6	道路、场地等	每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，路边石平直无缺损。
		7	休闲、娱乐、健身设施	每周1次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。
		8	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
	共　　用　　设　　施　　设备	9	公共照明系统	（1）楼道灯、庭院灯完好。　　（2）庭院灯照明时间5－10月不少于7小时/天；11－4月不少于9小时/天。　　（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。　　（4）停电提前通知业主或使用人。
		10	消防系统	（1）消防泵、消火栓每季度检查1次，每年保养1次。　　（2）配备烟感、喷淋系统的，每季度检查1次，每年保养1次。　　（3）灭火器每半年检查1次，灭火器每年更换1次。　　（4）消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。　　（5）配备消防监控系统的，每天检查火警功能、报警功能是否正常。　　（6）每年对消防知识进行1次宣传。
		11	安全防范系统	（1）安全防范系统配置完善（有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上）。　　（2）系统每月检查1次，发现问题及时维修。
		12	排水系统	（1）每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。　　（2）污水处理系统每年全面保养1次。　　（3）排水管线每半年检查1次。　　（4）化粪池每年清掏2次。
		13	防雷系统	防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

　　综合管理

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
三级	机构设置	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。　　（2）配置办公家具、计算机、电话等一般的办公设备。	0.3
	机构设置	2	人员要求	（1）项目经理有中专以上学历及2年以上的物业管理工作经历。　　（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。　　（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
	日常管理　　与服务	3	服务时间	设有服务接待中心，每天8小时有管理人员接待住户，处理物业服务合同范围内的公共性事务，
		4	合同、收费公示	规范签订物业服务合同，并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
		5	承接项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
		6	管理制度	有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
		7	办公自动化	运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。
		8	规范服务	管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
		9	报修、投诉处理	（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。　　（2）对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。
		10	特约、代办服务	根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
		11	满意度调查	每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的60%，对测评结果分析并及时整改。
		12	小区业主活动	节假日有专题布置。
		13	维修资金	对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
		14	装修事项	告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

　　公共区域秩序维护

服务级别	服务项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米　　(建筑面积)
三级	人员要求	1	人员配备	公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责。	0.2
		2	技能训练	公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%以上。
		3	技能水平	能正确使用各类消防、物防、技防设备和器材。
		4	服装仪容	上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范。
	门岗	5	出入口值勤	主出入口24小时专人值勤，次出入口16小时专人值勤，有详细交接班记录。
		6	进出人员管理	阻止小商小贩随便进入小区。
		7	车辆疏导	引导机动车辆在指定位置停放，非机动车辆停放整齐。
	巡逻岗	8	巡逻要求	（1）对重点区域、重点部位每6小时巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问。　　（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木等。
	应急措施	9		每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

　　公共区域保洁服务

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
三级	楼内公共区域	1	生活垃圾收集	（1）按单元收集垃圾，每天1次。　　（2）设定垃圾收集点，生活垃圾日产日清。	0.35
		2	通道及楼梯台阶	（1）地面每天清扫1次。单元门厅每天清扫1次，每周拖洗1次。　　（2）楼梯间墙面每2月除尘1次。　　（3）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
		3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	每月擦2次。
		4	门、窗等玻璃	5－10月每月擦1次。
		5	天花板、公共灯具	每季度清洁1次
		6	电梯及电梯厅	（1）地面每天清扫2次，每周拖洗1次。　　（2）电梯内墙面每月擦拭2次。　　（3）轿箱顶部每月清洁1次。
		7	标识、宣传栏、信报箱	标识、宣传栏、信报箱每月清洁1次。
	楼外公共区域	8	道路地面	（1）每天清扫保洁1次。　　（2）主要道路积雪小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路、场地小雪3天清扫完毕，大雪5天清扫完毕。
		9	屋面	每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫。
		10	绿地	每天捡拾1次。
		11	垃圾箱（桶）、果皮箱	每天清运1次。
		12	消灭鼠害蚊蝇	（1）夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水1次。　　（2）每年灭鼠2次。
		13	庭院灯、门前灯	每季度擦1次
		14	设施设备用房	每周清扫2次。
		15	休闲、娱乐、健身设施	5－10月每周清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

　　公共区域绿化养护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
三级	草坪	1	修剪	每年对草坪整治修剪不少于1次。	0.3
		2	补种	每年补种1次。
		3	清杂草	每年消除杂草2次以上，杂草面积不大于10%。
		4	灌、排水	基本保持有效供水。
		5	病虫害防治	发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。
	树木	6	存活率	存活率90%以上，生长正常。
		7	修剪	灌木按规范修剪每年2次以上；篱、球每年修剪2次以上；乔木按规范每年修剪1次。
		8	清杂草	每年清除杂草1次，树下无大面积杂草。
		9	施肥	每年施肥1次。
		10	病虫害防治	根据病虫害发生情况有针对性及时灭治。

　　共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
三级	公用　　部位	1	房屋结构	每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。	高层0.8 　　多层0.15
		2	门窗	每半月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，有缺损及时修补。
		4	屋面	每半年1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通。每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。
		5	道路、场地等	每月1次巡视街坊路面、路边石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水、窨井不漫溢、井盖无缺损、简易健身设施能正常使用。
		6	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
	共用　　设施　　设备	7	公共照明系统	（1）楼道灯、庭院灯基本完好。　　（2）庭院灯照明时间5－10月不少于5小时/天；11－4月不少于7小时/天。　　（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查1次。　　（4）停电提前通知业主或使用人。
		8	消防系统	（1）消火栓每半年检查1次，每年保养1次。　　（2）灭火器每年更换1次。　　（3）消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。
		9	单元电子门	设有单元电子门，每季度保养1次。
		10	排水系统	（1）每月1次巡查排污泵，每半年润滑加油1次。　　（2）污水处理系统每年全面保养1次。　　（3）化粪池每年清掏2次。
		11	防雷系统	防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

　　综合管理

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
四级	机构设置	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。　　（2）配置电话等简单的办公设备。	0.2
	机构设置	2	人员要求	（1）项目经理有2年以上的物业管理工作经历。　　（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。　　（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
	日　　常　　管　　理　　与　　服　　务	3	服务时间	每天8小时接待住户，处理物业服务合同范围内的公共性事务。
		4	合同、收费公示	规范签订物业服务合同，并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
		5	承接项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
		6	管理制度	物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、保管完善。
		7	规范服务	管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
		8	报修、投诉处理	（1）公示服务电话，受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。　　（2）对业主或使用人的投诉在5天内答复处理。
		9	满意度调查	每年1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的50%，对测评结果分析并及时整改。
		10	小区业主活动	节假日有专题布置。
		11	维修资金	对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
		12	装修事项	告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

　　公共区域秩序维护

服务级别	服务项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
四级	人员要求	1	人员配备	公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责。	0.15
		2	技能训练	公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为40%以上。
		3	技能水平	能正确使用消防器材。
		4	服装仪容	上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。
	门岗	5	出入口值勤	主出入口有人值守。
	门岗	6	车辆疏导	对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。
	巡逻岗	7	巡逻要求	重点区域、重点部位每天至少巡查3次，有巡查记录。
	应急措施	8		对重大突发事件有应急预案。

　　公共区域保洁服务

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
四级	楼内公共区域	1	生活垃圾收集	（1）按单元收集垃圾，每天1次。　　（2）生活垃圾日产日清。	0.3
		2	通道及楼梯台阶	（1）地面每周清扫2次。　　（2）楼梯间墙面每半年除尘1次。
		3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	每月擦1次。
		4	门、窗等玻璃	5－10月每2月擦1次。
		5	天花板、公共灯具	每半年清洁1次。
		6	标识、宣传栏、信报箱	每2月清洁1次。
	楼外公共区域	7	道路地面	（1）每天清扫保洁1次。　　（2）区内主要道路积雪3天内清扫完毕。
		8	屋面	每年10月对屋面杂物进行清扫。
		9	绿地	每周捡拾1次。
		10	垃圾箱（桶）	每天清运1次。
		11	消灭鼠害蚊蝇	（1）夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水1次。　　（2）每年灭鼠2次。
		12	庭院灯、门前灯	每半年擦1次。
		13	设施设备用房	每周清扫1次。

　　公共区域绿化养护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
四级	草坪	1	修剪	每年对草坪整治修剪1次。	0.2
		2	清杂草	每年消除杂草2次。
		3	灌、排水	基本保持有效供水。
		4	病虫害防治	发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。
	树木	5	存活率	存活率85%以上。
		6	修剪	乔木、灌木按规范每年修剪1次。
		7	清杂草	树下无大面积杂草。
		8	施肥	每年施肥1次。
		9	病虫害防治	根据病虫害发生情况有针对性及时灭治。

　　共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
四级	公　　用　　部　　位	1	房屋结构	每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。	高层0.6 　　多层0.1
		2	门窗	每半月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，有缺损及时修补。
		4	屋面	每年1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通。每年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。
		5	道路、场地等	每月1次巡视街坊路面、路边石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水、窨井不漫溢、井盖无缺损、简易健身设施能正常使用。
		6	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
	共　　用　　设　　施　　设备	7	公共照明系统	楼道灯基本完好。
		8	消防系统	（1）消火栓每年检查1次，每年保养1次。　　（2）消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。
		9	排水系统	化粪池每年清掏2次。
		10	防雷系统	防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

　　综合管理

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
五级	机构设置	1	管理处设置	小区内设置接待地点。	0.1
	机构设置	2	人员要求	（1）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。　　（2）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
	日　　常　　管　　理　　与　　服　　务	3	服务时间	在接待地点进行业务接待。
		4	合同、收费公示	规范签订物业服务合同，并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
		5	承接项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。
		6	管理制度	质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
		7	规范服务	管理服务人员行为规范，服务主动、热情。
		8	报修、投诉处理	（1）公示服务电话，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%；急修2小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。　　（2）对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。
		9	维修资金	对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
		10	装修事项	告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

　　说明：1.急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。

　　2.标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。

　　公共区域秩序维护

服务级别	服务项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
五级	人员要求	1	人员配备	公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责。	0.1
		2	技能水平	能正确使用消防器材。
		3	服装仪容	上岗时佩戴统一标志或穿戴统一服装。
	巡逻岗	4	巡逻要求	重点区域、重点部位每天至少巡查1次，有巡查记录。
	应急措施	5		对重大突发事件有应急预案。

　　说明：公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用。

　　公共区域保洁服务

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
五级	楼内公共区域	1	生活垃圾收集	按单元收集垃圾，每天1次。	0.2
		2	通道及楼梯台阶	（1）每周清扫1次。　　（2）楼梯间墙面每年除尘1次。
		3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	每季度擦1次。
		4	门、窗等玻璃	每年5－10月擦1次
		5	天花板、公共灯具	每年清洁2次。
	楼外公共区域	6	道路地面	每天清扫1次。
		7	垃圾箱（桶）	每天清运1次。
		8	设施设备用房	每2周清扫1次。
		9	消灭鼠害蚊蝇	（1）夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水1次，　　（2）每年灭鼠2次。

　　公共区域绿化养护

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
五级	草　　坪　　树　　木	1	修剪	草坪树木每年适时修剪1次	0.1
		2	清杂草	每年消除杂草1次。
		3	病虫害防治	控制大面积病虫害发生。

　　共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务　　级别	服务　　项目	序号	内容	服务标准	收费标准（参考）　　元/月·平方米(建筑面积)
五级	公用　　部位	1	房屋结构	每年1次以上对涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。	高层0.3 　　多层0.08
		2	门窗	每半年1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
		3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，及时修补。
		4	屋面	每年1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通。认真检查屋面防水层，发现破损的及时修理。
		5	道路、场地等	小区路面无积水、窨井不漫溢、井盖无缺损、健身设施能正常使用。
		6	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
	共用　　设施　　设备	7	公共照明系统	楼道灯基本完好。
		8	消防系统	（1）消火栓每年检查1次。　　（2）消防水带完好，消防管网压力每年检查1次。
		9	排水系统	及时清掏化粪池。
		10	防雷系统	保证防雷装置符合国家标准。

　　电梯

　　服务项目

　　服务标准

　　收费标准

　　元/月·平方米(建筑面积)

　　电梯

　　（1）制定电梯事故应急措施和救援预案。

　　（2）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

　　（3）与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。

　　（4）保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

　　（5）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。

　　（6）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。

　　（7）根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。

　　（8）配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。

　　（9）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。

　　（10）电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

　　具体收费按运行

　　成本确定

　　说明：1.消防、防雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

　　2.住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

　　3.保修期内，属建设单位负责保养(修)设施(备)的，由建设单位承担费用。

　　4.共用部位、共用设施设备四级服务标准与五级服务标准相同。

篇3：沈阳市物业服务招投标评标标准（2012）

　　沈物协[20**] 2 号

　　关于印发《沈阳市物业服务招投标评标标准》的通知

　　各物业服务企业：

　　现将《沈阳市物业服务招投标评标标准》印发给你们，请认真学习，遵照执行。

　　二o一二年二月十六日

　　沈阳市物业服务招投标评标标准

　　1.总则

　　1.1根据《沈阳市物业服务招标投标管理办法》(沈房发[20**]3号)要求，结合我市实际，制定本标准。

　　1.2本标准适用于响应我市非政府采购类物业服务招标的投标文件评审。评审采用综合评分法。

　　1.3本标准由总则、评分标准和附则组成。综合评分标准由商务部分、技术部分和资信部分的分项评分标准组成，满分为100分。其中，商务部分40分，技术部分40分，资信部分20分。

　　1.4投标文件的综合得分由其各分项得分组成。投标文件的最终得分为所有评标专家给出的综合评分的算术平均值。评标专家对投标文件的技术部分和资信部分评分时，凡不评为0分或满分的，评分应当保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。

　　1.5对投标人响应投标评审的其它要求：

　　(1)签署与递交投标文件以及参加标会的投标人代表，必须是投标人法定代表人或拟任招标项目的项目经理，且投标人代表须进行身份证明材料原件与复印件的一致性审查。法定代表人为投标人代表的，应当提供身份证和法定代表人证明;项目经理为投标人代表的，应当提供身份证、项目经理岗位证书和社保证明。否则，投标文件将被拒收或视为无效投标文件。

　　(2)招标文件涉及的投标人资格、信誉、业绩、能力以及相关人员证件等证明文件的复印件，由市房产局物业处进行原件审查。原件与复印件一致且符合评分标准要求的，市房产局物业处在证明文件的复印件上加盖公章，可以作为有效证明文件，否则为无效证明文件。

　　(3)投标报价超过拦标价或比拦标价下浮幅度超过30%的投标文件无效。

　　1.6招标文件的编制应当符合以下规定：

　　(1)不得侵犯物业服务企业和业主的合法权益;

　　(2)不得对投标人附加倾向性或歧视性条件;

　　(3)不得违反国家、省市物业管理相关法律、法规、规定。

　　2、评分标准

　　2.1商务部分评分标准(40分)

　　(1)评标委员会应当按照下列方式对所有通过开标审查的投标报价计算算术平均值：

　　①当所有通过开标审查的投标文件为3-4家时，取全部报价的算术平均值;

　　②当所有通过开标审查的投标文件为5-8家时，去掉最高、最低报价后取算术平均值;

　　③当所有通过开标审查的投标文件为9-11家时，去掉最高、次高和最低、次低报价后取算术平均值;

　　④当所有通过开标审查的投标文件为12家(含)以上时，去掉前3个较高报价和后3个较低报价后取算术平均值。

　　(2)投标报价的算术平均值作为基准价，记满分40分。投标报价每高于基准价1%的扣1分;每低于基准价1%的扣0.5分。百分比保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。

　　2.2技术部分评分标准(40分)

　　(1)投标的总体设想和概述(0～4分)

　　①响应招标文件要求(0～2分)

　　对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，完全响应的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　②凯发一触即发的文化(0～2分)

　　凯发一触即发的文化相对较优的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　(2)服务制度保障(0～12分)

　　制度健全、合理，能够对招标文件提出的技术要求作出响应。其中，各项制度健全的得6分，缺一项的扣1分，最多扣6分;各项制度科学合理的得6分，单项制度不合理的每项扣0-1分，最多扣6分。

　　(3)投标报价合理性(0～12分)

　　①收入来源计算合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;

　　②物力配备支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;

　　③人力支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;

　　④共用设施设备保险、公共责任险等相关保险支出费用合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;

　　⑤法定税费支出合理得1分，否则不得分;

　　⑥利润率设计合理，能够保证项目可持续发展的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;

　　仅有投标总报价但无详细单价分析、修改投标总报价但未修改相应的详细单价分析、详细单价分析明显偏离市场平均成本或存在原则错误等问题的，经评标委员会认定后，投标文件无效，其他投标人的商务部分评分重新计算。导致投标人少于3人的，按废标处理。

　　(4)人力资源管理(0～7分)

　　①人力配备(0～2分)。人力配备合理，能够保证相关目标实现的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　②员工素质(0～2分)。聘用员工知识结构、年龄结构、从业经验相对较优的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。

　　③激励、奖惩、福利制度(0～3分)。各项制度相对较优的得3分，其他的在大于或等于0且小于3分之间得分。

　　(5)项目经理的任职资历与业绩(0～5分)

　　①任职资历(0～3分)。担任项目经理满5年的得3分，满4年的得2.5分，满3年的得2分，满2年的得1.5分，满1年的得1分。

　　②获奖加分(0～3分)

　　a.近5年内带领管理项目团队获得行业主管部门或行业协会颁发的国家级荣誉的，每个单项加3分;获得省市级荣誉的，每个单项加2分。

　　b.项目经理个人获得国家级嘉奖的得2分，获得省市级嘉奖的得1分。

　　③项目经理任职资历与获奖加分之和不超过5分。

　　无项目经理任职经历或任职不满1年、无项目经理岗位证书、近3年内受到行业主管部门或行业协会通报批评的，取消其任职资历与获奖加分，记为0分。

　　2.3资信部分评分标准(20分)

　　(1)资质等级(0～4分)

　　①一级资质企业得4分;

　　②二级资质企业得3分;

　　③三级资质企业得2分;

　　④有管理项目的暂定三级资质企业得1分。

　　(2)市场信用(0～3分)

　　①aaa级信用企业得3分;

　　②aa级信用企业得2分;

　　③a级信用企业得1分;

　　④无信用等级企业得0分。

　　(3)管理业绩(0～3分)

　　①企业近5年内获得国家行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得3分;

　　②企业近5年内获得省市行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得2分;

　　以上得分可累计，但不得超过3分。

　　(4)相关认证(0～2分)

　　通过iso 9000质量管理体系标准、iso 14000 环境管理体系标准或iso 18000安全及卫生管理系统验证标准等任意一项认证且开标之日在有效期内的得2分，否则得0分。得分不累加。

　　(5)财务状况(0～3分)

　　近3年连续盈利的得3分，近2年连续盈利的得2分，上一年度盈利的得1分，亏损或无经营业绩的得0分。

　　(6)承接项目能力(0～3分)

　　近三年内承接过单项合同标的规模大于本招标标的规模的，每个项目得2分，最多得3分。投标人应当提供合同原件。

　　(7)投标文件的完整性(0～2分)

　　投标文件彩页制作精良的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;无漏页、无错页的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分(有漏页、错页的，每页扣0.2分)。

　　(8)投标人存在不良行为记录的，按照《沈阳市物业服务企业信用信息管理暂行办法》(沈房[20**]186号)予以扣分。累计扣分大于等于15分的，取消投标人的投标资格。

　　3.附则

　　3.1本标准由沈阳市物业管理协会负责解释。

　　3.2本标准自印发之日起施行。

篇4：沁水县物业服务企业住宅物业服务标准等级考评办法（2017）

　　关于物业服务企业住宅物业服务标准等级考评办法

　　各乡(镇)人民政府、各相关单位：

　　为了规范物业服务企业管理行为，维护业主的合法权益，本着公平、公正、公开的原则，按照沁水县发展和改革局、沁水县住房委员会办公室《关于规范我县物业服务收费管理的通知》(沁发改发【20**】161号)、沁水县住房保障和城乡建设管理局《关于规范物业服务管理工作的实施意见》(沁住建字【20**】86号)文件精神，特制定本考评办法。

　　一、考评机构

　　由住房办邀请发改局、市场监督局、公安局、民政局、乡(镇)人民政府、社区(村)、业主代表等进行考评。

　　二、考核指标

　　实行百分制考核，共分两个部分。

　　第一部分　乡(镇)牵头考核指标(分值60分)

一级指标	二级指标	权重	得分
满意度（36分）	服务标准	35分
满意度（36分）	服务态度	1分
市场行为（20分）	诚信服务	4分
	公示公告	3分
	安全管理	11分
	装饰装修	2分
社会信誉（4分）	投诉处理	4分

　　第二部分　住房办与相关部门考核指标(分值40分)

一级指标	二级指标	权重	得分
资格素质（11分）	基本资格	3分
	人员素质	3分
	企业建设	5分
管理业绩（7分）	管理能力	5分
管理业绩（7分）	优秀业绩	2分
市场行为（13分）	承接查验	1分
	合同履行	4分
	业主利益	5分
	事故责任	3分
社会信誉（9分）	投诉率	4分
	社会责任	3分
	社会荣誉	2分

　　三、考评办法及说明

　　(一)考评办法

　　已选聘入驻的物业企业由物业服务企业向县住房办提出申请，县住房办受理后，组织相关部门进入考评环节，考评结果公示5日后无异议下达等级服务标准，物业服务企业按照服务等级收取相应物业服务费。新建小区应由建设单位向县住房办提出申请，由县住房办会同小区所在乡(镇)和相关部门评定服务等级后，提前告知业主后方可收取物业服务费。

　　第一部分考核指标由乡(镇)会同公安部门、民政部门、住房办、社区(村)、业主代表进行考评，分值为60分。

　　第二部分考核指标由住房办会同县发改局、市场监督局等相关人员进行考评，分值为40分，物业服务收费上下浮动幅度实行每年年底动态考核。

　　(二)考核评分说明

　　第一部分　考核评分说明

　　1、满意度：

　　服务标准执行得分按照具备住宅服务等级标准的服务项目平均分值，完成者得分，未完成者不得分。服务态度良好得1分，较差不得分。

　　2、市场行为：

　　诚信服务：①违反规定设立不正当收费项目扣1分;②扩大收费范围扣1分;③未确定服务标准等级提高收费标准扣1分;④重复收费扣1分。

　　公示公告：①未有公示公告牌扣1分;②重大事项未有公示公告扣2分。

　　安全管理：①危险区域未设警示标志扣1分;②电梯、消防、电力等主要设施设备无检修维护记录的扣5分;③未按规定设置警示标志的扣1分;④安防设施配备不全的扣1分;⑤未配备专职保安人员的扣1分;⑥年内“三类可防性事件”发生一起扣1分;⑦未有应急预案扣1分。

　　装饰装修：①批准装饰装修不按规定乱收费者扣1分;②强买强卖者扣1分。

　　3、社会信誉：

　　投诉处理：①未有客服登记扣1分;②投诉处理不及时扣2分;③问题无故上交者扣1分。

　　第二部分　考核评分说明

　　1、资格素质：

　　基本资格：①未有营业执照扣1分;②未取得按规定的其它证件扣2分。

　　人员素质：①人员配制不合理扣1分;②人员培训不及时扣1分;③员工未在人社局缴纳的“五险”中的一险扣1分。

　　企业建设：①未有规章制度扣2分;②未有备案登记扣2分;③物业服务企业办公场所环境差扣1分。

　　2、管理业绩：

　　管理能力：①工作机构不健全扣1分;②组织纪律意识淡薄者扣1分;③管理各类物业不达4种扣1分;④主要负责受违纪违法处理扣1分;⑤未及时缴纳税收扣1分。

　　优秀业绩：①达到县级示范小区得2分;②达到市级示范小区加1分;③达到省级示范小区加2分;④达到国家级示范小区加3分。

　　3、市场行为：

　　承接查验：未有承接查验扣1分。

　　合同履行：①未有物业服务合同扣3分;②超合同服务扣1分。

　　业主利益：①擅自占用公共设施设备扣2分;②擅自停水、停电扣1分;③承接事项不落实的扣2分。

　　事故责任：①未有安全措施的扣1分;②发生事故处理不及时或对当事人不问责的扣2分。

　　4、社会信誉：

　　投诉率：①投诉率超过2‰者扣2分;②投诉事项处置不及时者扣2分。

　　社会责任：①物业主管部门评价低扣1分;②劳动纠纷处置不及时扣1分;③未能参加公益事业或慈善事业扣1分。

　　社会荣誉：①受县级(包括党组织和群团组织)表彰得2分;②受市级表彰加1分;③受省级表彰加2分;④受国家表彰加3分。

　　四、考评结果的应用：

　　对于初次申报住宅物业服务标准的，得分不足80分者，物业服务企业应降低一个等级重新申报，若得分还不足80分者，再降低一个等级申报，依次类推。若物业服务企业申报住宅物业服务一级标准，得分不足80分者，物业服务企业要积极整改，整改期限为一年。整改期间收费标准在基准价的基础上适当下浮：得分不足80分者下浮10%，得分在79--66分之间下浮20%，得分在65分以下者下浮30%。整改期满后物业服务企业重新申报住宅物业服务等级。

　　得分在80分以上者执行已批准的住宅服务标准;得分在66-79分之间物业服务企业需要整改，暂停收取上浮幅度部分费用;65分以下每降低一分收费标准向下浮动一个百分点;连续两年得分在85分以上可以申请上调一个服务等级标准。

　　五、此办法自发布之日起执行。

　　沁水县住房委员会办公室

　　20**年10月25日

篇5：宁夏回族自治区物业服务企业标准化行为准则（2016）

　　宁建(房)发〔20**〕19号

　　各市、县(区)住房和城乡建设局，宁东管委会规划建设土地局，各物业服务企业：

　　为认真贯彻落实《自治区党委人民政府关于加强城市规划建设管理工作的实施意见》(宁党发〔20**〕27号)，进一步规范物业服务企业经营行为，提升物业管理和服务水平，促进物业服务行业持续健康发展，自治区住房城乡建设厅厅制定《宁夏回族自治区物业服务企业标准化行为准则》(以下简称《准则》)，现印发给你们。请各市县房地产管理部门加强监督落实;各物业服务企业要认真执行《准则》，并在服务区内明显位置公开公示，主动接受业主和社会各界监督。

　　自治区住房和城乡建设厅

　　20**年10月28日

　　宁夏回族自治区物业服务企业标准化行为准则

　　为建立物业服务企业与住宅小区业主良性互动、和谐共处关系，进一步规范物业服务企业经营行为，提升物业管理和服务水平，促进物业服务行业健康有序发展，根据《物权法》《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《自治区党委人民政府关于加强城市规划建设管理工作的实施意见》《自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见》等相关规定，结合全区物业服务管理工作实际，特制定本准则。

　　一、物业服务企业内部管理准则

　　1.企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书等证照齐全、合法有效。

　　2.办公场所固定，设有客户服务中心，及时受理处理业主咨询、投诉。

　　3.项目经理和重要技术岗位人员齐备并持证上岗、证与人相符，无出租、转借资质证书和借用职称岗位证书现象。

　　4.依法用工并签订劳动合同，无违规辞退员工现象，不拖欠员工工资。

　　5.财务管理制度健全完善，依法收取物业服务费用，不乱收费，不擅自提高、降低收费标准，并出具规范票据，做到依法纳税。

　　6.物业服务区域内公示行为准则、服务标准、收费标准，每半年如实公布一次收支情况，主动接受监督。

　　7.企业内部管理制度健全，激励机制明确，目标考核严格，奖惩措施到位。

　　8.企业内部关系融洽，员工有较强的团队精神。

　　二、物业服务企业接管退出服务项目准则

　　1.落实接管退出项目备案、告知制度，不擅自弃管，不突然撤离。

　　2.依法取得接管物业项目手续，并与开发建设单位或业主委员会签订物业服务合同。

　　3.严格执行《宁夏回族自治区新建商品房交付使用和物业承接查验暂行规定》，查验接管项目，妥善保管相关资料，发现问题及时沟通处理。

　　4.退出项目应及时按规定程序办理交接手续，移交物业管理用房及相关资料，退还预收费用差额。

　　5.不擅自改变公共建筑、共用设施和场地用途，不擅自利用共用部位、共用设施设备、场地进行经营。

　　6.严格住宅小区地上停车位管理，车位费租金规定向业主收取，收入用于弥补物业费不足。

　　三、物业服务企业日常服务准则

　　1.员工着装统一、佩戴标识、微笑服务、言行文明、举止端庄、态度和蔼。

　　2.员工有较强的遵纪守法意识，无违纪行为，不打骂、侮辱、刁难或变相刁难业主。

　　3.建立24小时值班制度，公开服务电话，保持通讯畅通，及时处理报修、求助、问询、投诉等并有回访制度和记录。

　　4.应有完善的火灾、电梯故障、停水、停电等突发事件应急预案，有情况发生时应及时启动预案。

　　5.全面建立新建住宅小区电子档案。对接管的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。

　　6.与相关部门配合默契，与社区居委会、业主委员会关系融洽，与业主之间无重大纠纷，无重大群体*事件。

　　7.每半年至少征求一次业主意见(以书面或信息系统方式)，加强与业主沟通，对存在的问题和矛盾及时进行解决。

　　8.注重法律法规和政策学习，积极开展员工培训和宣传教育，无违法违规事件，无负面报道。

　　四、物业服务企业安全管理准则

　　1.住宅小区出入口做到昼夜值班，24小时不间断巡逻，安全通行标志明显，视频监控设备运转正常，记录完整。

　　2.电梯运行标识健全，安全检测标识明显，做到每年检验、及时专业维保并登记建档;有完备的事故处置预案，发生故障，及时开展救援。

　　3.不占用物业服务区域内的消防通道，消防设施设备完好并能正常使用。

　　4.物业服务区内防雷、防涝等器材齐全可靠，每年检查，及时维修。

　　5.机动车、非机动车车辆管理制度完善，责任明确，管理有序。

　　6.二次供水(直饮水)设施设备符合供水标准，委托专业机构每半年进行水质检测，及时处理二次供水异味、变色，发生污染事故立即报告相关部门处理。

　　7.每月排查、每季度冲洗排污管道、清掏化粪池，及时解决安全隐患。

　　8.按照《特种设备安全法》，每小时至少巡视一次供配电运行、备用或停用情况，发现问题及时维修或上报相关部门处理。

　　五、物业服务企业协管责任准则

　　1.主动劝阻业主禁止在住宅物业管理区域内进行私搭乱建等违法占地违法建设活动，并及时报告相关管理部门进行处理。

　　2.主动告知业主禁止在住宅物业管理区域内违规饲养动物影响他人正常生活的行为，对擅自饲养的，有义务及时报告有权管理部门;对取得合法饲养手续的，督促业主做好安全、保洁等相关措施。

　　3.主动落实全区推行物业公司治安责任追究机制方面的工作要求，与公安派出所、社区居委会等单位通力合作，全面提升住宅小区治安防控能力。

　　六、物业服务企业员工行为准则

　　1.管理人员做到敬业爱岗，认真负责，勤于学习，了解政策，熟悉业务，办事公道，善于协调，管理有序。

　　2.接待人员做到热情主动，来信接访，登记准确，听取意见，记录完整，按章办事，处置及时，件件落实。

　　3.维修人员做到便民利民，约时不误，为民着想，工完场清，住户签收，及时回访。

　　4.技术人员做到坚守岗位，文明服务，操作规范，设备整洁，定期检修，备用随启，遇有故障，报修及时。

　　5.安全人员做到举止文明，巡勤准时，记录完整，熟悉环境，维护秩序，措施落实，处理得当，防范到位。

　　6.环卫人员做到按时保洁，日清垃圾，定期灭害，防鼠排污，杂物不见，贴画无踪，清洁卫生，环境整洁。

　　7.绿化人员做到定期修整，配置得当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，景观优美。