广州市关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知 -凯发一触即发

篇2：前期物业管理招投标3个误区和3个对策

前期物业管理招投标3个误区和3个对策

　　房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。

开发商的3个认识误区

当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。

误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。

误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。

误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

有效推进建管分离的3个对策

那么，如何有力地推行物业管理的建管分离工作呢？笔者结合自己参加物业管理招投标活动的实践，就规范前期物业管理招投标活动，谈3点建议：

一、依法规范前期物业管理招投标法规体系。虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离”的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理招投标的资格审查程序。同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。

二、统一规范前期物业管理的招投标文件。在前期物业管理招投标过程中，招标文件的规范化问题应当引起高度重视。一些招标单位，利用招标文件进行暗箱操作，直接违背了“诚实、信用”的竞争原则。因此，要统一招标文件的格式，政府主管部门要按照物业管理的相关具体规定，严格审核招标文件，将所有的物业管理项目以及招标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。物业管理的投标文件，也应当统一格式。标书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度，同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理的招投标工作更加规范化。

三、严格规范前期物业管理招投标的行为。在物业管理招投标过程中，规范招投标方、专业招标公司和评标专家的行为

，是保证招投标公正性的必要前提。招标方要坚持公开原则；投标方要信守诚实、信用原则；评标专家注重公平、公正原则。在前期物业管理招投标的实际操作中，应当注意的几个问题：招标方必须提供完整的资料和准确的数据；投标方出任的项目经理必须到场；专家必须实地考察入围的物业管理企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，全面了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施之后，进一步明确了业主与物业管理企业的关系。同时也客观上要求，物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理相互分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐”的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标工作，努力提高物业管理企业的自身素质，通过大力推行建管分离，物业管理行业一定会有新的发展。

作者系北京燕华置业有限公司总经理

篇3：前期物业管理招投标难点对策

前期物业管理招投标的难点及对策

翁国强
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部于20**年9月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。

一、现状及分析
《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业市场化的进程而颁布的，其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以后，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体情况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下几个方面：

1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题
开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。

2、 为选“意中人”，隐性招标多
此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。且评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。

3、 程序不清、信息不对称
虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。

4、 重表象不重实质，投标费用大
据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方几乎没有成本支出，且对投标方的成本不补偿。有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成本（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。

5、 政府干预的弊端
政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个弊端：

一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。

二是，由于政府参与，致使不少本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。

三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一锤定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。

二、解决问题的对策
1、 转换思想观念
政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发

篇4：前期物业管理招投标应建立回避制度

前期物业管理招投标应建立回避制度

文/ 曹叠云 曹茂华
国务院6月8日颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条第一款对物业项目选择物业管理人采用招投标方式做出了建议性的规定，并在第二款规定，除投标人少于三个或住宅规模较小且经房地产行政主管部门批准外，物业项目的建设单位选择物业管理人，应当采用招投标方式。也就是说，对于住宅物业而言，除有极个别情况外，都必须采用招投标的方式选聘物业管理人。正是基于《条例》的这两项规定，建设部制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），《办法》将是今后一段时间内，前期物业管理招投标的操作准则。

一、《办法》中有关“回避制度”的几点解读
《办法》总则第二条第一款开宗明义地指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”第七条第一款指出“本办法所称招标人是指依法实施前期物业管理招标的物业建设单位。”从这些规定可以看出，在前期物业管理中，招标人是由建设单位承担，这是由前期物业管理的特点所决定的。

《办法》第二十八条第一款规定“评标由招标人依法组建的评标委员会组建。”第二款规定“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中，招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二”。从这两款规定可知，在前期物业管理招投标中，评标委员会由招标人也就是建设单位代表和专家组成。而且，只有这两部分组成齐备，评标委员会的组成才是合法的。同时，为防止招标人一手遮天，体现专家的公正性，又规定了“其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二”，不过，该款规定在前期物业管理的招投标活动中能否保障，有待考察。

二、物业管理公司与开发企业的“结合”现状
从现实情况看，许多物业管理公司与房地产开发企业之间的关系千丝万缕,极为密切，大致可分为以下几种情况：

一是早期的物业管理公司。多脱胎于房地产开发企业内部的物业管理部，为分类管理、独立核算，房地产开发企业将其离出来，成立物业管理公司。为了符合《公司法》规定的股东人数要求（即2人以上50人以下），一般以房地产开发企业为大股东，另外再找一个或两个以上（如开发企业的工会法人）形式上的小股东。这种情况下，有时候开发公司与物业管理公司的法定代表人为同一人。房地产开发企业开发的物业，一般交自己控制的物业管理公司管理。

二是物业管理公司与房地产开发公司同属于某一集团公司的子公司。虽无上下级关系，却是平行的兄弟企业关系。为集团公司总体利益考虑,开发公司开发物业后，一般会将物业交由与其平行的兄弟物业管理公司进行管理。有时，集团公司的法定代表人或兼物业管理公司的法定代表人，或兼开发公司法定代表人，甚至同时兼物业管理公司和开发公司的法定代表人。

前两种情况是很常见的。其识别的标记是，开发公司与物业管理公司的商号相同。
第三种情况是房地产开发公司参股物业管理公司，但并不实际控制物业管理公司。此时，物业管理公司是真正独立于房地产开发公司的法人。这种情况随物业管理专业化的发展，呈现增多趋势。与前述第一种房地产开发公司实际控股物业管理公司是不同的。
当然，有许多物业管理公司与房地产开发公司并无任何关联，这部分物业管理公司参与投标是不在回避考虑之列的。

三、前期物业管理招投标的回避问题
一方面，前期物业管理的招投标是由建设单位即房地产开发公司作为招标人（不管是自行组织招投标，还是由招投标代理机构组织招投标，建设单位招标人的地位是不变的），且在评标委员会中有不超过总数三分之一的组成成员。另一方面，当投标人或为招标人的控股企业，或为兄弟企业，或为参股企业时，尤其是在开发公司与物业公司的法定代表人同为一人时，招标人与投标人是存有利害关系的。这种招标人与投标人既存的牵连关系，无疑将影响招标人代表的公正性，也无法从制度上保障招投标活动在公正、公平的前提下进行。

有人认为《办法》第二十八条第二款规定的“招标人代表以外的专家评标委员会成员不得少于成员总数

篇5：前期招投标:物业管理三方共赢举措

前期招投标——物业管理三方共赢的举措
文/魏启国
　　20**年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”20**年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场（前期物业管理）大部分实施了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业管理企业）也有不少实行招投标，虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题，但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，已经起了非常重要的作用，可以说是有利于开发商、物业管理企业、业主三方的共赢之举。

　　有利于房地产开发企业：

　　第一，有利于开发商了解业主需求，建设符合市场需求的物业。我们知道，物业管理企业在为业户提供物业管理与服务时，同时也开展房产中介经纪业务，会了解到多而细的物业需求信息。业主在使用过程中对物业有什么要求，二手房购买者想买什么样的房，这些信息将会直接反馈到物业管理公司。比如我们管理的“棕南公寓”，紧邻美国领事馆，属高档社区，但地处繁华地带，地块不大，绿化有限，所以200平方米以上的房子就很难销售，看中交通生活便利的买不起房，买得起房子的又看不上小区内部环境，这样的信息对开发商就有着非常重要的决策作用。

　　第二，物业管理企业为开发商献计献策，尽可能避免设计缺陷。通过招投标选聘的物业管理企业，多是有着丰富管理经验的公司，他们会为开发商减少设计缺陷，降低开发成本，维护企业形象起到很好的作用。如有的10多万平方米的小区没有公用厕所，没有建渣房，停车楼为省一点面积而导致车道狭窄业主不愿上楼，造成停车楼闲置、停车混乱。其实都是可以避免的事情，因为经验不足，小事成了大事，不仅造成经济上的损失，同时蒙受极大的声誉损失。

　　第三，可以提升开发企业形象，有助于楼盘销售。物业管理的品质不仅关系到业主的生活品质和切身利益，也关系到开发项目的成败及开发企业品牌形象的延续和巩固。通过招投标方式选聘一家优秀的品牌物业管理企业，其亲善热情的接待服务、训练有素的保安、专业高效的保洁维修等可以增加购房者的信心和购买欲望，也可以提升开发商的形象，尤其是对刚进入地产界和不知名的开发企业。现在的产品生产市场已经较为成熟，产品质量得到保证以后，人们更重视的是“软件”，即产品的服务，如何营造一个温馨、舒适、安全、和谐的居住和工作环境，如何使用物业升值保值，这才是业主最关心的事。优秀的物业管理企业，其系统、专业的管理服务，可以带来房屋的高出租率，而且设施设施的规范保养与良好运行，可以延长使用寿命，从某种程度上讲，也是物业的增值。所以说优秀的物业管理企业，不仅有助于房产的销售，而且有助于保证开发商形象的延续性，有助于开发商后续楼盘的销售，这样的例子在房地产界比比皆是。

　　第四，建管分离，有助于开发商规避风险。物业管理实行招投标的目的就是达到建管分离，规范市场。以前的物业管理公司多是开发公司的衍生产物，作为开发商的一个凯发一触即发的售后服务部门。开发商为了售房，往往会向购房者承诺许多不切实际的事情，比如免交多少年管理费，承诺不发生偷盗事件等等，最后不是开发商为这些不切实际的承诺买单，就是承诺不兑现而影响声誉形象，影响后续楼盘开发。物业管理招投标的实施，实现了建管分离，客观上管住了开发商的嘴，承诺少了，房子卖了，责任少了，损失没了。我们企业曾经也是开发商的全资子公司，因为要兑现承诺，开发商每年给我们下达的经济指标是