.png "泗阳县物业服务收费管理实施细则(2015)")
泗阳县物业服务收费管理实施细则(20**)
泗阳县发展和改革局关于印发
《泗阳县物业服务收费管理实施细则》的通知
各房地产开发企业、各物业服务企业、各小区业主委员会：
为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规的规定，按照《省物价局省住房和城乡建设厅关于印发<江苏省物业服务收费管理办法>的通知》(苏价规[20**]4号)、《市政府关于印发宿迁市市区物业管理办法的通知》(宿政规发[20**]5号)、《市物价局市住房和城乡建设局关于印发<宿迁市市区物业收费管理实施细则>的通知》(宿价规〔20**〕1号)、《市住房和城乡建设局关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》(宿建发[20**]270号)和20**年12月2日泗阳县人民政府《关于印发泗阳县物业管理实施细则的通知》等规范性文件的要求，结合我县实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，制定了《泗阳县物业服务收费管理实施细则》(附后)，报经县政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：《泗阳县物业服务收费管理实施细则》。
泗阳县发展和改革局
20**年6月10日
泗阳县物业服务收费管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规的规定，按照《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[20**]4号)、《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔20**〕5号)、《宿迁市市区物业收费管理实施细则》(宿价规[20**]1号)、《市住房和城乡建设局关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》(宿建发[20**]270号)和20**年12月2日泗阳县人民政府《关于印发泗阳县物业管理实施细则的通知》等规范性文件的要求，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于泗阳县行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条政府提倡建设单位或业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理服务企业或专业管理机构、其他物业管理人(以下统称物业服务企业)，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第四条本实施细则所称物业服务收费，是指建设单位或业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘的具有合法资质的物业服务企业，在提供物业服务或进行物业管理时，向业主或物业使用人收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费、代收代缴费等。
第五条县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
县价格行政主管部门是本县物业服务收费行为监督管理的主管部门，具体负责制定物业服务收费管理实施细则，评估和调整普通住宅物业管理区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准，依法查处不执行政府指导价和未按规定进行物业服务收费公示等价格违法行为。
县城区物业管理办公室会同相关部门具体负责对本县城市规划区域内的物业服务企业、业主自治管理组织(包括业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主自治委员会、物业管理委员会，以下统称业主自治组织)的监督管理工作，并负责协调指导各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办在各自的行政区域内做好普通住宅物业服务行为的监管、星级评定和日常考核，配合县价格行政主管部门做好物业服务收费行为的监督检查工作。
第六条物业服务企业或业主自治组织具体负责各自物业管理区域内的物业服务收费管理工作。
第七条县物业管理行业协会应团结组织本会会员单位，坚持为政府决策服务、为本行业创新发展服务的“双向服务”方针，在政府和物业服务企业之间真正发挥桥梁和纽带作用。其主要职能如下：
(一)协助政府组织开展对本行业的调研和统计工作，为政府制定本行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议;指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进本行业科技进步。
(二)协助相关部门组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、诚信体系考核鉴定、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员职业资格培训工作。
(三)维护物业服务企业的合法权益，向政府反映物业服务企业的合理要求和建议，尽力为本会会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务等力所能及的帮助和扶持，为本会会员单位排忧解难。
(四)组织制定本行业的行规行约，建立健全自律机制，规范从业行为，搞好内部协调，避免恶性竞争，坚持诚信经营，维护市场秩序，引导或引领物业服务企业贯彻执行相关法律、法规、规章和价费政策，提高物业服务水平，做到服务规范、收费规范、秩序规范，树立良好形象，促进本行业的健康发展。
第八条物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
物业管理区域内的普通住宅前期物业管理阶段(指业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业之前的物业服务阶段)的物业公共服务费、车辆停放费和人防车位(库)及建设单位车位(库、棚，以下统称车位)的租金实行政府指导价;业主自治组织成立后，物业公共服务费等原则上优先实行政府指导价，法律、法规和规章及规范性文件另有规定的从其规定。
非普通住宅(别墅、公寓等国家规定的高档住宅)和非住宅(办公用房、厂房、商业或经营性用房等)物业服务收费，满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务费、代办服务费、代收代缴费等其他物业服务收费，实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主、物业使用人与物业服务企业在《物业服务合同》中约定执行。
第二章物业公共服务收费管理
第九条物业公共服务费，是指物业服务企业或业主自治组织按照《物业服务合同》约定或合法决定提供具有公共性的综合管理、安保、卫生保洁、房屋及设施设备维护、绿化养护五项物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第十条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：
(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费和福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;
(三)清洁卫生费用(含生活垃圾清运处理服务费用);
(四)绿化养护费用;
(五)秩序维持费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)管理费分摊(酬金制不含此项);
(十)经业主自治组织同意的其它费用;
(十一)法定税费;
(十二)合理利润(普通住宅最高不超过8%)。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应从住宅专项维修资金中支出，不得重复计入物业公共服务费用支出或物业服务成本。
第十一条物业管理区域内共用设施设备的日常运行、维护保养、保洁、绿化养护等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热价格除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
第十二条物业公共服务收费按业主《房屋所有权证》记载的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按《房屋买卖合同》记载的建筑面积计算;未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十三条业主应根据《物业服务合同》的约定缴纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的从其约定，业主负连带缴纳责任。
已通过竣工验收的房屋，《房屋买卖合同》、《入住通知书》约定的房屋交付日期即为房屋交付日，业主应自房屋交付之日起按月缴纳物业公共服务费。已竣工但尚未售出或尚未交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位全额承担。
第十四条因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的普通住宅物业，空置期间的物业公共服务费，前期物业管理阶段按《前期物业服务合同》约定标准的70%缴纳(首年度可按月全额缴纳，次年度以及之后年度可按30%的比例减免实际空置期间的物业公共服务费)。业主自治组织成立后，由业主自治组织与物业服务企业合同约定。
第十五条物业服务企业收取的物业公共服务费可采取酬金制或包干制等收费方式，具体收费方式通过《物业服务合同》约定。鼓励物业公共服务费实行酬金制管理。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于《物业服务合同》约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
实行酬金制收费管理方式的，物业服务企业应按照规定对物业服务各项收费建立台账，定期向业主自治组织公布各项物业服务资金的收支情况，并接受业主自治组织的核查。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业公共服务费，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
实行包干制收费管理方式的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账，按照《物业服务合同》约定时间公布各项物业服务资金的收支情况，接受相关部门监督。
第十六条普通住宅前期物业管理阶段的物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)，根据物业管理的硬件设施、环境改造和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，综合考虑普通住宅物业服务的平均成本、管理服务人员的最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数的变动情况，制定《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》(详见附件1)和《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》(详见附件2)，并向社会公布。在此基础上，每3年对普通住宅物业管理公共服务等级标准和相应的收费标准(基准价与浮动幅度)进行一次评估，根据评估结果决定是否调整。
业主自治组织成立后，普通住宅物业公共服务费的收费标准，应在县价格行政主管部门公布的政府指导价范围内，由业主自治组织与物业服务企业通过《物业服务合同》约定执行。
业主自治组织采取自行管理或自行管理与委托物业服务企业相结合管理的普通住宅物业公共服务费的收费标准，由业主自治组织或业主自治组织与物业服务企业在县价格行政主管部门公布的政府指导价范围内共同协商决定，通过《物业服务合同》约定执行。
普通住宅用于经营的，其物业公共服务费的收费标准，亦应通过业主或物业使用人与物业服务企业或业主自治组织共同协商，合同约定执行。前期物业管理阶段可按普通住宅《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业公共服务费。
各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会按规定接管的老旧小区物业公共服务费的收费标准，由各自参照普通住宅物业管理公共服务等级收费标准的政府指导价确定。
第十七条为体现对社会弱势群体的关心和照顾，对经有权部门确认的城乡居民最低生活保障对象以及残疾人、孤寡老人和特困职工家庭等社会弱势群体，普通住宅物业公共服务费减半收取。
第十八条在业主选聘物业服务企业前，普通住宅的前期物业管理工作由建设单位负责，同时要尽快按照招投标管理规定，遵循公开透明、客观公正、程序合法、手续完备的原则，在价格行政主管部门和物业管理行政主管部门规定的物业管理公共服务等级标准和收费标准范围内，通过公开招投标竞争、专家评审或协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，双方签订书面的《前期物业服务合同》，明确物业服务等级、服务内容、收费标准和服务人员数量，并向县价格行政主管部门和县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)备案。
物业服务企业应与物业买受人依据备案的《前期物业服务合同》约定的内容，签订《前期物业服务协议》。
建设单位与物业买受人签订的《房屋买卖合同》，应包含《前期物业服务合同》约定的内容。前期物业公共服务费未在《房屋买卖合同》中约定的，由建设单位承担。
建设单位采取招投标或协议方式选聘的物业服务企业，其物业管理公共服务等级收费标准，应报经县价格行政主管部门核准。
第十九条物业服务企业应自普通住宅《前期物业服务合同》签订之日起20日内，将合同报县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)和各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办备案。备案后的合同，物业服务企业应在实施收费前10日内报县价格行政主管部门备案，同时提交《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《中华人民共和国组织机构代码证》、《泗阳县政府采购中标通知书》或招投标单位出具的协商议标通知书(协议)、《前期物业服务合同》、《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准备案表》等。县价格行政主管部门应将备案表在相关网站上进行公示。物业服务企业应将备案的《前期物业服务合同》在物业管理区域内公示栏进行长年公示，公示期止于业主自治组织成立。
第二十条业主自治组织成立前，普通住宅前期物业公共服务费的收费标准因服务成本变化需要调整的，物业服务企业应在县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办的组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第三章车辆停放收费管理
第二十一条普通住宅物业管理区域内经规划许可或经业主自治组织依法增设的车位，按照类别和专属权益，分为业主共有车位、业主自购车位、人防工程车位、建设单位车位和非经营性停车场等。物业服务企业应区分不同车位的类别、专属权益和管理服务成本等因素，通过《物业服务合同》约定，向使用人、专有权人或管理权人收取车辆停放费或租金。
车辆停放费包括汽车停放费、非汽车停放费。
租金是指车位的专有权人或管理权人将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
非经营性停车场是指普通住宅物业管理区域内为业主或物业使用人免费提供车辆停放服务的无人值守的露天公共停车位。
第二十二条普通住宅物业管理区域内车辆停放费主要包括用于车位的公共设施设备运行能耗和日常维护保养、保洁、秩序维持、管理服务人员工资、法定税费等成本及合理利润。业主共有车位的车辆停放费，还应包括合理收益部分，用于对占用公共资源的适当补偿。
车位的照明、用水应单独装表计费，向使用人分摊。照明、用水费用已计入车辆停放费成本的，不再另行分摊。
业主对车辆停放有保管要求的，应与物业服务企业另行签订《车辆保管服务合同》。
第二十三条普通住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
需要占用业主共有的道路或其他场地停放车辆的，由业主自治组织决定并缴纳车辆停放费。业主自治组织成立前，物业服务企业可根据《前期物业服务合同》约定收取车辆停放费。业主自治组织成立后，需要占用业主共有的道路或其他场地停放车辆的，物业服务企业应提请业主自治组织决定，并依法办理有关手续和公示。
业主共有车位实行包月、包年停放管理并收费的，包年停放时限最长为1年，车辆停放费包年收费总额不得高于包月收费累计总额。
业主共有车位车辆停放费所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业公共服务费不足。
第二十四条物业服务企业收取车辆停放费，必须安排专人负责车辆进出停车场(点)的管理，有序停放，并做好卫生保洁等工作。
第二十五条在普通住宅物业管理区域内的公共或共有或共用停车场所等特定空间停放车辆收费是根据停车场所类别、专属权益、服务形式、管理服务成本、合理利润等不同因素，由物业服务企业依据《物业服务合同》，比照《泗阳县普通住宅物业管理区域内车辆停放服务收费项目和标准》收取车辆停放费(详见附件3)。
非住宅物业管理区域内的车辆停放费，包括商场、娱乐场所、宾馆酒楼、写字楼等建筑物的配套停车场(点)，仍按照《泗阳县发展和改革局、泗阳县城市管理局关于印发<泗阳县车辆停放服务收费管理规定>的通知》(泗发改费[20**]6号)中《泗阳县公共停车场(点)停车服务收费标准》执行。
在同一物业管理区域内(车辆停放区域内)同类车位的收费标准要保持一致，地下与地面的车辆停放费标准应保持合理的比价。
第二十六条普通住宅物业管理区域内应设置一定比例的业主临时停车位，对业主或物业使用人的车辆实行不固定车位、先到先停等有效管理方式。
在满足业主停车需要的前提下，有条件的普通住宅物业管理区域内还可依法设置外来车辆临时停车位。
临时停车位的设置和是否收费，前期物业管理阶段，由《前期物业服务合同》约定;业主自治组织成立后，由业主自治组织自行决定。
临时停车位可实行计次收费管理，计次收费应约定不少于3小时的免费停放时限。业主自治组织另有决定的从其决定。
临时停车位收费还应在临时停车场(点)设置收费公示牌，同时公布服务者或管理者姓名，物业管理行政主管部门和价格行政主管部门的投诉举报电话。
第二十七条普通住宅物业管理区域内有专人管理的封闭式、半封闭式公共、共有车位停放非汽车车辆的收费，前期物业管理阶段，物业服务企业可按照《前期物业服务合同》约定收取非汽车车辆停放费;业主自治组织成立后，由业主自治组织自行决定。
第二十八条普通住宅物业管理区域内经规划许可配建的人防车位、建设单位未出售或未附赠的车位等非业主共有的车位，专有权人或管理权人可采取租赁方式，将车位出租给使用人。租金标准为：人防车位最高为120元/月，建设单位车位室内最高为150元/月、室外最高为100元/月，下浮不限(详见附件3)。具体租金标准由租赁双方在政府指导价范围内通过合同约定向使用人收取，也可委托物业服务企业或业主自治组织代收代缴，分别核算。
人防车位收取的车辆停放租金应依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。
业主出租自购车位的，租金实行市场调节价。
第二十九条物业服务企业对非业主共有的车位及其配套的停车设施提供日常维护管理服务的，可按合同约定向车位专有权人或管理权人收取车位服务费，具体收费标准由双方在政府指导价范围内协商确定。
已按规定缴纳物业公共服务费的业主产权车位，不重复收取车辆停放费;未计入业主产权面积的私有车库，照明、用水等装表入户的，不缴纳车辆停放费。
建设单位在首先满足本普通住宅物业管理区域内业主的购买和承租需要后多余的车位，可作为临时停车位，向社会开放，以缓解停车难的现象，并向车主收取车辆停放费。包月、包年停放的，其车辆停放费标准可参照本普通住宅物业管理区域内业主车辆停放费的相应标准执行。临时停放的，其计次或计时收费参照《泗阳县发展和改革局、泗阳县城市管理局关于印发<泗阳县车辆停放服务收费管理规定>的通知》(泗发改费[20**]6号)中《泗阳县公共停车场(点)停车服务收费标准》执行。
第三十条对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业或业主自治组织不得收取任何费用。
第四章其他物业收费管理
第三十一条特约服务费，是指物业服务企业为了满足部分业主、物业使用人的要求或接受委托提供特约服务而收取的费用。
特约服务费的具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务标准和服务质量通过《物业服务合同》约定执行。
第三十二条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人的委托，提供代办服务时向委托人收取的费用，包括门禁证(卡)工本费、住宅装饰装修建筑垃圾代办清运处理服务费等。
第三十三条住宅房屋装饰装修建筑垃圾应由物业服务企业及时清运处理，可向业主收取住宅房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理服务费，其收费标准不超过1元/平方米(按《房屋所有权证》记载的建筑面积计收)。如业主按物业服务企业要求及时自行清运处理的，物业服务企业不得强行服务并收费;业主未按物业服务企业要求及时清运处理的，物业服务企业可直接代为清运处理，并按不超过上述标准向业主收取住宅房屋建筑垃圾代办清运处理服务费。
非住宅业主或物业使用人装饰装修房屋的，应向县城市管理部门或机构缴纳非住宅房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理费，缴费标准按宿迁市有关文件规定执行。物业服务企业接受县城市管理部门或机构委托代办清运处理非住宅房屋装饰装修建筑垃圾的，其代办清运处理服务费由合同双方根据服务内容、服务标准和服务质量协商确定。
第三十四条新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区，对业主、物业使用人和其车辆实行出入证(卡)管理的，建设单位、物业服务企业应为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证、电梯卡和每车免费配置不少于1张门禁出入证(含ic卡)。
业主自治组织成立后，实行出入证(卡)管理的，由业主自治组织与物业服务企业协商约定。业主自治组织对实行出入证(卡)管理另有决定的，从其决定。
业主另有需求或因保管不善丢失、损坏出入证(卡)申请补办的，物业服务企业可收取补办出入证(卡)工本费10元/证(卡)。
车辆蓝牙识别卡可收取工本费30元/卡。
第三十五条代收代缴费是指物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托，向业主或物业使用人收取的费用。
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物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托代收代缴费用的，可根据约定向委托人收取代收代缴手续费，但不得向业主或物业使用人收取代收代缴手续费等额外费用。代收代缴手续费标准由委托方和受托方协商约定。
代收代缴费包括物业管理区域内的物业公摊费用，非业主共有的车位租金，以及非住宅业主或物业使用人的房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理费等由物业服务企业负责代收代缴的费用。
第三十六条前期物业管理阶段，物业公摊费用由物业服务企业负责代收代缴;业主自治组织成立后，物业服务企业是否代收代缴由业主自治组织决定;业主自治组织自行缴纳物业公摊费用的，参照代收代缴费管理。
物业服务企业代收代缴物业公摊费用，应单独列账，按实际支出和约定的分摊方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应通过《物业服务合同》约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第三十七条普通住宅物业管理区域内物业公摊费用，是指业主或物业使用人按规定应共同承担分摊的公共水电气热费用、住宅电梯的检测和日常运行电费及维保费、未移交给供水企业管理的住宅二次供水设施设备的检测和日常运行电费及维保费。
第三十八条公共水电气热费用包括电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房、通风设施、背景音乐等共用设施设备的日常运行电费及公共照明、公共用水、公共用气、公共用热等费用，物业服务企业要单独装表计费，并单独列帐，公开向业主合理分摊(物业服务企业办公场所的水电气热费用不得向业主分摊，空置物业业主的公共水电气热费用可按正常分摊费用的70%分摊)。
普通住宅的电梯检测费(年检费)、日常运行电费及维保费，由电梯住宅的业主或物业使用人承担(在免费保修和免费保养期限内不得向业主分摊电梯检测和维保费用)。前期物业管理阶段，对空置的电梯住宅，经业主向物业服务企业书面告知后，空置期间不得分摊电梯运行电费;业主自治组织成立后，是否分摊及分摊方式由业主自治组织决定，合同约定。居住在地面上第一层(紧挨着地面这一层)的业主可不支付电梯检测费(年检费)、日常运行电费及维保费;原始设计电梯不停靠的楼层，业主如需使用电梯，按合同约定结算与分摊相关费用。物业服务企业受业主自治组织的委托，负责对本住宅小区电梯的日常管理工作。
未移交给供水企业管理的住宅二次供水设施设备的检测及日常运行电费、维保费，由使用二次供水设施设备的住宅业主或物业使用人承担。
第三十九条业主或物业使用人应自房屋交付之日起开始分摊物业公摊费用。
根据约定或合法决定，已将电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备的日常运行、维保费用计入物业公共服务成本的，不得向业主重复分摊。
未出售或未交付给业主使用等非业主原因的房屋，物业公摊费用由开发建设单位全额承担。
第四十条物业服务企业可通过《物业服务合同》约定预收物业公摊费用，首次预收标准由物业服务企业预测算，预测算物业公摊费用的明细内容应附在合同中，以后每次预收标准应为上次实际缴费的分摊标准。对预收的物业公摊费用，物业服务企业应每月或每季度按实与业主进行一次结算，多退少补。结余部分也可转为下次预付费。
第四十一条在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应向最终用户收取有关费用。
第四十二条物业服务企业提供物业服务时收取的保证金、押金应符合相关规定，严禁以保证金、押金等形式变相乱收费。
房屋装饰装修实行保证金制度。物业服务企业按规定对业主或物业使用人房屋装饰装修行为进行管理，可按住房和城乡建设行政主管部门的规定向业主或物业使用人收取房屋装饰装修保证金。业主或物业使用人对房屋进行装饰装修的，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应将房屋装饰装修的时间、禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人。物业服务企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，可向业主或物业使用人按住宅房屋500元/户、非住宅房屋20元/平方米(按《房屋所有权证》记载的建筑面积计费)收取房屋装饰装修保证金。房屋装饰装修完毕，经察看房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，物业服务企业必须在1个月内全额退还房屋装饰装修保证金。若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应由业主或物业使用人承担赔偿或修复的责任，如业主或物业使用人自愿选择赔偿的，其赔偿费用标准由物业服务企业商业主或物业使用人同意后委托有资质的评估机构进行估价，并从房屋装饰装修保证金中抵付，不足部分由业主或物业使用人承担;房屋装饰装修保证金抵付赔偿费用后如还有余额，物业服务企业必须在1个月内退还业主或物业使用人。
第五章收费行为规范
第四十三条物业服务企业或业主自治组织应遵守价格法律、法规和规章，执行价格政策，加强价格自律，严格履行《物业服务合同》，服务质量和收费标准应质价相符。
第四十四条物业服务企业或业主自治组织的物业服务收费应事先约定，体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。
第四十五条物业服务收费实行明码标价公示制度。物业服务企业或业主自治组织应在物业管理区域内显著位置(收费场所、业主出入口)设置专门公示栏，长年公示并及时按实变更物业服务企业名称、法定代表人或负责人姓名、凯发一触即发的联系方式、服务投诉电话和合同(协议)约定的物业服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费项目、计(收)费方式、收费标准、收费依据等，不得向业主或物业使用人收取任何未予公示的费用。业主对物业服务收费提出质询，物业服务企业和业主自治组织应及时答复，接受业主或物业使用人的监督。
第四十六条物业服务收费实行财务账目公开公示制度。物业服务企业或业主自治组织应在物业管理区域内显著位置(收费场所、业主出入口)设置专门公示栏，每季度或每半年公示一次共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，各项物业公摊费用的分摊方式、收缴金额、缴费票据、结余处理等收支情况;每年1月份和7月份分别公示一次物业公共服务收费、车辆停放收费、经营设施收益和物业公共服务成本费用等收支情况;财务收支账目公示时间应不少于1个月，并向业主大会报告，接受全体业主、物业使用人、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会的查询和监督，并负责答复。
第四十七条物业服务企业或业主自治组织应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，要按照《物业服务合同》的约定将物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费、代收代缴费等分别单独列账，独立核算。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，其各项物业服务收费成本费用等收支情况也应按物业管理区域分别核算。
第四十八条物业服务企业或业主自治组织应按照税务部门规定使用规范票据进行收费。
第四十九条物业服务企业或业主自治组织可根据合同约定预收相关物业费，约定的最长预收期限为：物业公共服务费和物业公摊费用等不超过1年(不包括计次车辆临时停放费)，车位租金不超过3年。
第五十条业主或物业使用人应按照《物业服务合同》的约定和有关规定及时足额缴纳物业服务费用。凡未按照《物业服务合同》约定缴纳物业服务费用的，物业服务企业或业主自治组织可上门催缴;催缴后仍不缴纳所欠费用的，可在物业管理区域内显著位置对欠费业主的姓名、住址、欠费金额、欠费时间和所在单位予以公示，督促其限期缴纳;逾期不缴纳的，物业服务企业或业主自治组织可依法申请仲裁或向人民法院起诉追缴。对恶意欠缴物业费的业主，可将其欠缴物业费的行为记入全县诚信档案。
物业所有权发生转移时，业主或物业使用人应与物业服务企业或业主自治组织结清所有物业服务费用，并将相关结清凭证提交房屋登记机构或由物业服务企业、业主自治组织向房屋登记机构出具相关证明。
第六章管理监督
第五十一条县价格行政主管部门应对实行政府指导价管理的普通住宅物业公共服务费实行成本监审或等级认证制度。物业服务企业应按照价格行政主管部门的要求，如实反映情况，提供真实有效的成本资料。
第五十二条县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)应及时组织制定或修订、完善《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》，加强对物业服务企业物业服务行为的监管。
县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)应会同县价格行政主管部门，加强对物业管理招投标价格行为及履行合同全过程的监管。
第五十三条物业服务企业未按《物业服务合同》约定内容提供服务或服务未达到约定标准，前期物业管理阶段由建设单位负责监管履行到位;后期物业管理阶段由业主自治组织与县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办负责监管履行到位。因物业服务企业违约行为侵害业主合法权益或造成业主财产损失的，业主或业主自治组织可依法申请仲裁或向人民法院起诉赔偿。
业主自治组织作出的决定违反相关法律、法规和规章及规范性文件规定的，由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
业主自治组织作出的决定侵害业主合法权益或造成业主财产损失的，受侵害的业主可依法向人民法院起诉，申请撤销决定，赔偿损失。
第五十四条县价格行政主管部门、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办应加强对物业服务企业或业主自治组织物业服务收费行为的监督管理。
五十五条县价格行政主管部门应加强对物业服务收费行为的监督检查。物业服务企业或业主自治组织有下列行为之一的，由县价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规、规章和规范性文件的规定实施价格行政处罚，并通报给县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)不按照规定提供服务而收取费用的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或变相强制服务并收费的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)未按法定要求公示或失实公示各项物业服务收费、经营设施收益和物业公共服务成本费用及各项物业公摊费用等收支情况的;
(七)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收代缴有关费用时向业主或物业使用人收取代收代缴手续费等额外费用的;
(八)其他违反价格法律、法规、规章规定和价格政策的行为。
五十六条物业服务企业或业主自治组织未按规定退还相关押金、保证金的，由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)督促退还。
物业服务企业或业主自治组织不按《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》提供服务，没有建立健全财务管理制度，未按规定对物业服务各项收费建立台账，并按合同约定公布财务收支状况的，由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)会同各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会督促整改。
第七章附则
第五十七条各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会按规定接管的老旧小区住宅物业，委托居(村)委会或聘请物业服务企业管理的，其物业服务收费行为由各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办参照本实施细则进行监督管理。
第五十八条本实施细则实施前已签约的《物业服务合同》尚未到期的，仍按原合同约定执行。
第五十九条本实施细则尚未明确和不尽完善之处可参照《市政府关于印发宿迁市市区物业管理办法的通知》(宿政规发[20**]5号)、《市物价局、市住房和城乡建设局关于印发<宿迁市市区物业收费管理实施细则>的通知》(宿价规〔20**〕1号)中的相关规定执行，并由县价格行政主管部门、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)在各自职权范围内负责解释。
第六十条本实施细则自发布之日起施行。县发展和改革局、县住房和城乡建设局20**年9月1日印发的《关于印发<泗阳县物业服务收费管理实施办法>的通知》(泗发改费〔20**〕45号)中与本实施细则规定相抵触的内容同时废止。
附件：
1.《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》。
2.《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》。
3.《泗阳县普通住宅物业管理区域内车辆停放服务收费项目和标准》。
篇2：广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见（2018）
广西壮族自治区物价局 住房和城乡建设厅关于印发《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的通知
各市、县(市、区)物价局、各市住房城乡建设委(局)、房产管理局：
为加强住宅物业服务收费管理，规范物业收费行为，营造我区更加和谐的居住环境，自治区物价局、住房城乡建设厅研究制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，现印发给你们，请结合当地实际认真组织贯彻执行。
各市可根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》结合当地实际情况，制定具体实施细则。
附件：广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见
广西壮族自治区物价局
广西壮族自治区住房和城乡建设厅
20**年11月9日
附件
广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见
为规范住宅物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐的居住环境，结合我区实际，就住宅物业服务收费管理工作提出如下意见。
一、工作目标
坚持以*新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神，把保障和改善民生，不断满足人民日益增长的美好生活需要，作为做好住宅物业服务收费管理工作的出发点和落脚点，规范住宅物业服务收费行为，提升物业服务水平，营造更加和谐的居住环境。
二、物业服务收费管理原则
(一)依法依规原则。制定住宅物业服务收费必须遵守《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等有关法律、行政法规的规定。
(二)公开、公平、公正，质价相符原则。
(三)诚实守信原则。物业服务当事人要做到诚实守信;业主选聘物业服务企业时，应当优先选择诚实守信的企业。
(四)分级管理原则。自治区价格主管部门会同自治区住房城乡建设主管部门负责全区住宅物业服务收费管理指导工作。
市、县人民政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照价格管理权限负责本级住宅物业服务收费的具体管理工作。
三、物业服务管理范围及规范服务等级
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务范围包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。物业服务各等级的具体内容按照自治区住房城乡建设主管部门制定的物业服务等级执行。自治区住房城乡建设主管部门结合广西实际适时制定出台物业服务行业标准。
四、物业服务收费管理形式
(一)住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，为业主提供综合服务，以及对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业服务区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
(二)住宅物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房(含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房)、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业(业主大会成立之前)管理服务收费以及住宅小区停车收费实行政府指导价。其它类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。
(三)住宅物业服务收费管理原则上采取分服务等级定价方式，各地也可以结合当地实际情况采用菜单式及其他定价方式。
五、物业服务收费项目
物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证(卡)制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位(库)物业服务费、车位(库)租赁费。
(一)住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用。
(二)装修垃圾清运费是指业主或物业使用人委托物业服务企业清运装修房屋建筑垃圾所收取的费用。
(三)电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。
(四)消防设施运行费是指用于保证消防设施安全运行的专业年检、维保支出的费用。
(五)出入证(卡)制作工本费指为业主制作小区出入证(卡)的工本费。
(六)二次供水加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测及能耗等提供服务所收取的费用。
(七)车辆停放服务费是指为物业服务区域内公共车位(库)提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用,不包含车辆保管费用。
(八)车位(库)物业服务费指对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用,不包含车辆保管费用。
(九)车位(库)租赁费是指是产权单位将室内车位(库)出租给承租人使用所收取的费用，不包含车辆保管费用。
六、物业服务费的成本构成
实行政府指导价的住宅物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等;
(二)物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用);
电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设帐管理，每半年向业主公布一次收支情况。
(三)物业服务区域清洁卫生费用;
(四)物业服务区域绿化养护费用;
(五)物业服务区域秩序维护费用;
(六)物业服务企业办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备(含电梯大维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等)的维修和更新、改造等按规定(含不可抗力因素造成的)应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。物业服务企业要配合政府价格主管部门做好成本监审或成本调查工作，如实提供相关成本资料。
七、物业服务收费的制定
实行政府指导价的住宅物业服务收费标准由各地价格主管部门会同同级物业行政主管部门综合考虑物业服务内容、物业服务行业标准、服务成本、住宅物业服务等级和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。住宅物业服务成本按照物业服务定价成本监审或成本调查办法审核确定。
住宅物业服务实行服务等级收费管理的，服务等级内容和物业服务行业标准由自治区住房城乡建设主管部门制定，各市、县(市、区)物业行政主管部门应当制定住宅物业服务等级认定的具体办法，并负责本辖区住宅物业服务等级的认定工作。
住宅物业服务具体收费标准由物业服务企业或建设单位与业主在政府指导价范围内协商确定，并在物业服务合同中具体约定。
实行市场调节价的住宅物业服务收费，由当事人双方本着公平合理、质价相符、信息对称的原则协商决定，也可参照当地制定的政府指导价标准共同商定。
八、物业服务费的收取
前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日(建设单位取得竣工验收备案)的住宅物业服务费用，由建设单位承担;房屋交付之日后的住宅物业服务费用，由业主承担。
住宅物业服务费按各地物业行政主管部门认定的物业服务等级相对应的收费标准收取。住宅物业服务费、车位(库)物业服务费按月收取，预收费不得超过12个月(业主自愿多交除外)。住宅以房屋产权证书(或不动产登记证书)或商品房(物业)买卖合同中约定的建筑面积计收。车位(库)以车位建筑面积(或数量)计收。
九、物业服务收费管理相关规定
(一)治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车应当免交停放费。其他车辆在物业管理区域内短时间临时停放的应予免费;超过一定时间的，物业服务企业可根据当地价格主管部门的规定收费，同时要实行明码标价。
(二)车位(库)出租单位收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位(库)物业服务费，车位(库)物业服务费应由出租人或单位承担;业主或物业使用人在物业管理区域内的公共停车位(库)内停车应交纳车辆停放服务费。物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主或物业使用人收取车位(库)物业服务费(利用物业管理区域内公共场地收取的车辆停放服务费，要严格按照有关法律、法规的规定进行管理和使用);业主在自己拥有使用权的车位(库)内停车应交纳车位(库)物业服务费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
(三)业主或物业使用人装修房屋应当遵守房屋装修有关规定以及所在物业管理区域的管理规定，所产生的装修垃圾，业主可委托物业服务企业清运，清运费由物业服务企业向业主或物业使用人收取，具体收费标准由双方协商确定。由业主或物业使用人自行清理的，物业服务企业不得向业主或物业使用人收清运费。
业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。
在装修期间，物业服务企业不得擅自向房屋装修人员收取装修电梯使用费等类似费用。如确因实行出入证(卡)管理需要收取押金的，按双方约定标准收取，并在退证(卡)时全额退还。
(四)实行小区出入证(卡)管理的，建设开发单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证(卡)按一户不少于4个配置。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。
(五)供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，具备一户一表单独计量条件的，物业服务企业应按政府定价标准收取分表费用，合理分摊总分表之间的正常损耗;不具备单独计量条件的，由物业服务企业与业主自行协商分摊方式。原则上收取终端用户水电费、分摊水电费总和不超过物业服务企业向供水、供电专业经营单位缴纳的总表费用。物业服务企业要将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在固定、醒目的场所向各用户公示。
物业服务企业除按本指导意见规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。物业服务企业人员生活用水、用电、用气等，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担。
(六)物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整政府指导价的住宅物业服务收费标准。确需调整的，由收费主体履行以下程序：
1.向全体业主公示前三年收支情况。
2.拟调价方案应征求全体业主表决意见，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并将表决结果在小区显著位置公示。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验表决意见，物业服务企业应当及时提供表决意见以供查验。业主表决意见应当妥善存档备查。业主大会未成立之前，由物业服务企业保管;业主大会成立后，移交业主大会选举产生的业主委员会保管。
3.具体服务收费按照市、县人民政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门公布的住宅物业服务等级收费标准进行调整。
(七)住宅物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务等级、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业服务区域内的显著位置进行标示。当物业服务内容、收费标准、收费项目、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时进行更改和标示。
十、加强管理
(一)各级价格、住房城乡建设(物业)行政主管部门要依照职责加强住宅物业收费和服务的管理，规范物业服务行为。
(二)鼓励和支持行业组织开展物业服务行业自律管理及物业服务质量监测。引导物业服务企业创先争优、诚信守法经营，发挥示范带动作用。建立物业服务纠纷处理机制，协助化解物业服务矛盾。
(三)物业服务企业要严格依法经营，履行合同义务，建立健全“诚信服务、信息透明、专业规范”的服务制度，接受业主的监督和投诉，及时回应和处理业主诉求。
十一、指导意见实施
本指导意见适用于广西壮族自治区行政区域内规划为住宅性质的物业服务收费管理，原有规定与本指导意见不相符的，以本指导意见为准。
各地根据本指导意见，在制定当地的具体管理办法时，可结合实际情况对部分服务内容和收费项目作适当增补。
本指导意见自20**年12月1日起施行。
发文之日前，已确定物业服务等级和住宅物业服务费收费标准的住宅小区，按原标准执行，执行期满后按本指导意见执行。
本指导意见由自治区价格主管部门、自治区住房城乡建设厅主管部门按照各自职责负责解释。
篇3：关于进一步加强内江城区普通住宅前期物业服务收费管理的通知（2017）
关于进一步加强内江城区普通住宅前期物业服务收费管理的通知
内发改收费〔20**〕430
市中区、东兴区发展改革局、房管局，内江经开区经发局、建设局：
为进一步加强内江城区前期物业服务收费管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的持续健康发展，为广大业主创建和谐优美的居住环境，提升内江城区城市形象，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》和《四川省定价目录(版)》等法律法规的规定，结合内江城区实际，现就内江城区前期物业服务收费管理的有关事项通知如下：
一、本通知所称前期物业管理，是指20**年7月1日以后按照《四川省物业管理条例》在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位按照规定方式选聘的物业服务企业，签订前期物业服务合同所实施的物业管理服务;在建设单位选聘的物业服务企业服务合同期满，而该小区又未成立业主委员会，物业服务企业无法续签物业服务合同的小区物业管理，视为前期物业管理，其管理服务按照本通知相关内容执行。20**年7月1日《四川省物业管理条例》实施之前所有老旧小区的物业管理不属于本通知的前期物业管理范围。
二、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人(以下统称物业服务企业)按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
三、区级价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。房地产管理部门应加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理。
四、内江城区普通商品住宅(不含多层电梯〈6楼及以下〉﹑别墅类高档住宅)前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价标准由市发展改革委、市房管局依据内江城区物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定，定期向社会公布(附件)。各建设单位按规定方式选聘落实物业服务企业后，各物业服务企业在签订前期物业服务合同(或临时管理规约)前，要将前期物业服务合同(或临时管理规约)中所约定的前期物业指导价和物业服务等级标准报当地区级人民政府价格主管部门和房地产管理部门备案(告知)。前期物业服务终止后，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业参照前期物业指导价标准协商确定。
对按前期物业指导价执行的新建楼盘，在楼盘交付使用后(原则上在六个月至一年内)，由市和区级人民政府价格主管部门会同区房地产管理部门组织相关人员(主要包括政府价格和房地产主管部门人员、业主代表、社区管理人员等)，按照所执行的前期物业指导价标准和物业服务等级标准进行对照检查,对严重不符合前期物业合同约定的收费标准和服务等级，入驻业主满意度低于规定比例，将责令限期进行整改，并向业主公示检查存在的问题，必要时将进行通报，确保向业主提供质价相符的物业服务。
五、对住宅物业管理区域内利用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位，由业主大会(或经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数过半的业主同意，以下同)确定其经营方式和收费标准。物业服务企业接受业主大会的委托后，可按相关委托收取停车管理服务费用。对住宅物业管理区域内未占用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位，其停车租金或收费标准由车位所有权人自行确定。物业服务企业接受车位所有权人委托后，可按照停车服务合同约定的标准收取费用，并提供相应的服务。
六、按照我市20**年7月1日后前期物业服务等级实行情况，我市普通住宅物业服务等级调整为一至三级，具体等级标准及内容附后(附件2)。物业服务收费按照相对应的物业服务等级收费标准执行。为引导和提升内江城区物业服务水平，确保质价相符的物业服务，对内江城区普通住宅前期物业招标服务收费标准需要高于一级物业服务收费标准的，继续由建设开发企业向当地区价格主管部门和房地产主管部门申请填报《内江城区普通住宅前期物业指导价招标高于一级物业服务收费标准申报审核表》(见附件3)，同时由市、区价格主管部门和房地产主管部门按照申报内容和条件，共同研究核定高于一级物业服务的前期物业指导价标准和相应的服务内容，以此作为建设单位开展前期物业指导价招标的依据。
七、按照《四川省物业管理条例》及相关规定，20**年7月日之后按照前期物业选聘方式运行管理的物业小区，应按原服务合同约定的收费标准和服务内容执行。如需调整收费标准的，应由物业服务企业与业主委员会协商，并报经业主大会同意后执行。物业服务企业同时应将调整后的收费标准和服务等级报当地价格主管部门和房地产主管部门备案。
八﹑物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行费用(不包括专项维修资金分摊费用);
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)税费。
九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。
十、物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的责任。
业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当以书面形式催交，经书面催交，仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。
十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。
十二、除物业服务企业收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。
十三、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。
十四、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。装修期间，物业服务企业应按照《住宅室内装饰装修管理办法》进行管理，同时按照住宅室内装饰装修管理服务协议收取装修服务费和装修垃圾清运费。具体收取标准：装修服务费，配备电梯的按建筑面积不高于0.04元/平方米·天，未配备电梯的按不高于0.03元平方米·天的标准收取;装修垃圾清运费，委托物业服务企业清运的，按建筑面积不高于5元/平方米的标准收取。
物业服务企业在装修期间收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。
十五、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
十六、物业服务费用实行酬金制的，应当定期公布收支情况，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
十七、建设单位或物业服务企业应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。
十八、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定，确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，应按照有关法律、法规及政策规定执行。
调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向社会中介评审机构申请对调价幅度的合理性进行评审。
十九、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务企业、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请当地人民调解机构调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。
二十、区级价格主管部门对本区域内的物业服务收费应加强监管，对违法、违规收费或不按照规定进行收费(收费等级)公示的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
二十一、各物业服务企业应当在物业小区客户服务中心或显著位置对物业服务资质、人员状况、服务(报修)电话、投诉电话、收费标准、服务等级、装饰装修及各项管理规定等内容进行公示。
二十二、本通知自20**年8月1日起施行，有效期3年。
四川内江
篇4：烟台市住宅物业服务收费管理实施办法(2015)
烟台市住宅物业服务收费管理实施办法(20**)
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。
第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条 市政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。
县(市、区)政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区区域内普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布;各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。
普通住宅前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在规定的收费标准内约定。
普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在规定的收费标准内约定。
普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在规定的收费标准内约定。
非普通住宅以及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第八条 普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
普通住宅物业服务等级标准由市政府物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。
第九条 普通住宅物业服务成本包括：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其他费用。
物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内共用设施设备。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
第十一条 业主或物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。
业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务收费从开发建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务收费可以预收，预收时间一般不超过半年。
第十二条 物业服务收费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。
已办理房产证的，物业服务收费以房产证载明的房屋产权面积计收。未办理房产证的，物业服务收费按购房合同载明的建筑面积计收;办理后与购房合同载明的建筑面积有误差的，以房产证载明的房屋产权面积为准，应多退少补。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务收费标准收取。
独立专有车库，按照房产证或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。
第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收。
房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。
第十四条 物业管理区域内业主共用(有)车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
车位使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
车库启用后，尚未出售、出租的车位，停车服务费由开发建设单位承担。
已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收。
独立专有车库已交纳物业服务费的不再交纳停车服务费。
第十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车;车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行。
车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。
第十六条 物业服务企业实行出入证(卡)管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示。
第十七条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。
第十八条 供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第十九条 业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。
业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。
第二十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十二条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十三条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十四条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第二十五条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
(一)超出政府指导价规定收费的;
(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制服务并收费的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第二十六条 政府价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务的，由上级政府价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第二十七条 本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行。
物业服务合同实行备案管理，物业服务企业应当按照有关规定，及时到当地物业主管部门办理备案手续。
第二十八条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
第二十九条 本办法自20**年10月1日起施行，有效期3年。《烟台市物价局、烟台市房产管理局关于印发<烟台市物业服务收费管理暂行办法>的通知》(烟价〔20**〕2号)同时废止。
篇5：《长沙关于加强我市物业服务收费管理的通知》政策解读
《长沙关于加强我市物业服务收费管理的通知》政策解读
一、文件出台背景
为进一步加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，贯彻落实省发改委、省住建厅《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调【20**】4号)精神，我委会同市住建委制定了《关于加强我市物业服务收费管理的通知》。
二、文件制定依据
主要依据《中华人民共和国价格法》、《湖南省定价目录》、《湖南省行政程序规定》、《政府制定价格行为规则》、《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调【20**】4号)等。
三、文件主要内容
1、明确了我市普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理，物业服务内容主要包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。制定了普通商品住宅前期物业服务具体收费基准价标准和服务内容、上浮不得超过30%。
2、增加了我市老旧住宅小区物业服务收费的相关规定。
3、规定了对已购地下车位的按每车位30元收取停放服务管理费、子母车位按每月40元收取停放服务管理费;对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。
4、明确了住宅小区用电、用水的收费标准;强调了物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。
5、进一步明确了装修服务垃圾清运费不超过2元/平方米(建筑面积)，拆墙垃圾清运费不超过30元/平方米(拆墙面积); 住宅室内装饰装修服务协议中如有明确收取装修押金的，普通住宅装修押金每户不超过2000元。装修押金主要用于装修过程中对公共部分的损坏修复，按照实际发生费用进行结算，多退少补，不得无故扣留押金。
6、明确了业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的社区(居委会)、街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门申请调解处理或者依法向人民法院提起诉讼。以及对物业服务企业违反价格行为的查处规定。
长沙市发展和改革委员会
20**年2月13日