项目物业工程维修保养工作计划 -凯发一触即发

篇2：物业公司如何管控电梯维修保养的质量

　　物业公司如何管控电梯维修保养的质量

　　在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。

　　对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：

　　一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。

　　二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。

　　三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。

　　四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。

　　五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。

　　六、配件更换频繁。主要原因就是1、更换的配件质量不过关。2、与维保人员的技术水平有关系。3、通过更换配件达到创收的目的。4、电梯设备设计的原因。

　　七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。

　　面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：

　　一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：

　　1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。

　　2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。

　　3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。

　　二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。

　　三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。

　　四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。

　　五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估，通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。

　　六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通，通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。

　　物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。

篇3：物业辖区给排水系统维修保养规程

　　物业辖区给排水系统维修保养规程

　　1 目的

　　规范给排水设施设备维修保养工作，确保给排水设施(备)各项性能完好。

　　2 适用范围

　　适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。(本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。)

　　3 职责

　　3.1 小区维修组主管负责编制《给排水系统维护保养计划》并组织实施。

　　3.2 给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。

　　3.3 维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。

　　4 操作要点

　　4.1 《给排水系统维护保养计划》的制定与实施

　　4.1.1 影响因素

　　制订《给排水系统维护保养计划》应考虑以下影响因素：

　　a) 给排水设施(备)使用的频度;

　　b) 给排水设施(备)运行状况(故障隐患);

　　c) 合理的时间。

　　4.1.2 维修组组长每年12月制订下年度的《给排水系统维护保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划，上报维修中心和工程技术部审批。

　　4.1.3 小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。

　　4.1.4 维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。

　　4.2 给排水设施(备)维护保养要求

　　4.2.1 水泵维修按《6.4水泵维护保养规程》进行。

　　4.2.2 水池、水箱的维护保养按《6.7水池、水箱管理规定》进行。

　　4.2.3 给排水管网的维护保养

　　所有给排水管道应无渗漏、无堵塞、无断裂，紧固正常，闸阀开启灵活，关闭严密;雨污水窨井盖、排水沟盖板(或侧面排水的栏栅)无破损或失少。

　　维修组长每月不少于一次按计划安排对管网及闸阀的完好情况组织检查，发现问题及时组织维修或更换，若本组无能力实施维修，应及时报维修中心，按维修管理规范予以解决。

　　维修组长应组织力量每年不少于一次对本小区的管道及闸阀补漆和添加润滑油;每月不少于一次对管网进行保洁和相关标识的维护。

　　4.2.4 维修中心和工程技术部对小区给排水系统维护保养计划审核批准后，应加强对实施情况的监督和管理 。

　　4.3 给排水设施设备故障的维修

　　4.3.1 供水泵出现故障时，管道工应马上启用备用泵，然后立即组织维修。

　　4.3.2 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，通知强电班，如是水泵故障，视情况更换水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅等，立即疏通。

　　4.3.3 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，管道工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，服务中心并做好受影响用户的解释工作。

　　4.3.4 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、凯发一触即发的解决方案、解决时间书面上报管理处限期解决。对突发性故障解决后须填写《事故报告》上报公司。

　　5 相关文件

　　《6.4水泵维护保养规程》

　　《6.7水池、水箱管理规定》

　　6 记录

　　事故报告

篇4：x物业消防系统的维修保养制度

　　x物业消防系统的维修保养制度

　　一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针。按照“谁主管，谁负责”的原则，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切实到实处。

　　二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。

　　三、发生火警立即疏散被困人员，并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态，管理制度《物业消防管理制度》。

　　四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。

　　五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。

　　六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。

　　七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。

　　八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。

　　九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。

　　十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。

　　十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。

　　十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。

　　十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。

　　十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。

　　十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。

　　十六、每季度进行一次消防系统试验：

　　⑴首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态;

　　⑵试验消防栓系统;

　　⑶试验写字楼自动喷淋系统;

　　⑷试验写字楼烟感报警系统。

　　十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　⑴防火灭火措施不落实不动火;

　　⑵周围的易燃杂物未清除不动火;

　　⑶附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火;

　　⑷凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火;

　　⑸凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火;

　　⑹凡存储有易燃易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火;

　　⑺在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火;

　　⑻未经配有相应灭火器材的不动火。

　　“四要”是指：

　　⑴动火时要有现场安全负责人;

　　⑵现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火;

　　⑶发生火灾爆炸事故时要及时朴救;

　　⑷动火人员要严格执行安全操作规定。

　　十八、防火的基本办法：

　　⑴控制可燃物;

　　⑵隔绝助燃物;

　　⑶消灭着火源。

　　十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。

　　二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。

　　二十二、组织防火检查，消除火灾隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。

　　二十三、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查，确保安全。

篇5：物业区域电梯维修保养作业指引

　　物业区域电梯维修保养作业指引

　　1.目的

　　规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，防止事故发生。

　　2.范围

　　适用于物业服务区域内电梯的维修保养工作。

　　3.职责

　　3.1设备责任人负责电梯的日常保养工作，并监督外委单位的保养工作。

　　3.2工程主管负责制定并实施电梯保养计划，同时对保养的效果进行监督和考核。

　　4.方法和过程控制

　　4.1总则

　　4.1.1每年底，工程主管根据电梯的运行状况制定保养计划，将其纳入到年度设备设施保养计划中。

　　4.1.2电梯设备责任人负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，大中型维修均应由外委单位完成。

　　4.1.3电梯设备责任人负责根据保养计划做好日常保养工作，监督外委单位的保养效果，详细填写《公共设备设施保养维修记录表》，确保电梯的正常运行。

　　4.2电梯维修保养安全操作

　　4.2.1维修保养前的安全准备工作：

　　1)在电梯基站门口处放置“检修停用”的标识。

　　2)关好厅门，不能关厅门时，用护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道。

　　3)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　4.2.2检修过程中的安全注意事项：

　　1)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

　　2)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。

　　3)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　4)禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　5)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行。

　　6)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36v以下的安全灯，最好使用手电筒。

　　7)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。

　　8)底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下;进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开。

　　9)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽。

　　10)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

　　a. 关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标识物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守。

　　b. 切断电梯总电源开关。

　　c. 排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

　　11)检修保养工作结束后应做到：

　　a.将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上。

　　b. 清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌。

　　c. 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改。

　　d. 通知有关人员电梯恢复正常运行。

　　4.3电梯维修保养要求

　　4.3.1每3个月应对电梯进行一次检查、清洁、润滑(着重对安全装置效能检查)，具体内容如下：

　　1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

　　2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

　　3)检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60℃。

　　4)门机直流电动机碳刷磨损，如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

　　6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

　　7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

　　8)清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

　　9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

　　10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

　　11)检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

　　12)检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5~8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

　　13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

　　14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

　　15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物、清扫底坑、清洁接油盒。

　　16)检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

　　17)检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

　　18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

　　19)做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

　　4.3.2每年12上旬应对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，具体内容如下：

　　1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

　　2)检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

　　3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

　　4)张紧轮底平面坑地面距离为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

　　5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值为2~4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

　　6)清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

　　7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

　　8)调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5~8mm。

　　9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

　　10)加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

　　11)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50~70mm。

　　12)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅地坎以远150~200mm。

　　13)检查动力部位绝缘电阻应在0.5mω以上，其余电气线路应在0.25mω以上，电气设备的金属外壳对地应在4mω以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

　　14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

　　4.3.3每次电梯维修保养时，工程维修组应合理安排好时间，提前24小时通知业主(一般在公示栏进行公示)和管家部;因特殊原因造成电梯突然停用，应及时向业主进行解释。

　　4.3.4对于计划中未列出的维修保养工作，工程主管应尽快补充到计划中。对于突发性的电梯故障，设备责任人应按照《电梯故障处理指引》进行及时处理。

　　5.附则

　　5.1总公司综合管理部负责本指引的解释和修改。

　　5.2各子(分)公司可根据实际情况对本指引进行调整，调整后须报总公司备案。

　　5.3本指引自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相关支持性文件

　　文件名称 文件编号

　　6.1《电梯故障处理指引》 sms 01-06-017

　　7.记录

　　记录名称 记录编号 保存期限(年)

　　7.1《公共设备设施保养维修记录表》 sms 01-06-006-f2 3年