物业做了哪些不到位的事?
1. 延迟维修
物业未能及时响应和解决住户的报修请求，导致设施和设备长时间处于损坏状态，影响住户的日常生活。
2. 决策不公开、不透明
物业在重大事务和政策制定中缺乏透明度，未向住户提供充分信息或未征求他们的意见和参与，导致住户对物业决策产生质疑和不满。
3. 收费不合理
物业提高或擅自增加收费标准，而没有有效解释和预算明细，让住户感到负担沉重和不信任物业管理。
4. 服务态度差
物业人员对住户的态度冷漠、不友好或者服务不周到，缺乏尊重和专业性，使住户对物业失去信心。
5. 安全管理不到位
物业未采取有效的安全措施、设施维护不善，导致公共区域存在安全隐患，给居民的生命财产安全带来威胁。
6. 管理不规范
物业未能有效管理公共区域、设施设备和人员，导致公共区域脏乱差，破坏了社区环境和住户生活质量。
7. 不公平分配资源
物业在公共资源(如停车位、储藏间等)分配上存在偏袒或不公平待遇，引发住户之间的纠纷和不满情绪。
8. 不尊重规定和约定
物业未能遵守物业管理规定和与住户的约定，如违反居住政策、未执行合同约束等，使住户感到被忽视或受到不公平的对待。
9. 懒散或无效的沟通
物业未能及时回复住户的咨询和投诉，处理问题缺乏进展或以敷衍的方式处理，使住户感到被忽略和不被重视。
10. 不负责任的委派
物业将工作委托给不称职的承包商或人员，导致工作质量低下、延误或者出现更多问题，让住户感到不满和失望。
11. 隐瞒信息或敷衍塞责
物业在重要事项或紧急事件发生时未能及时向住户提供准确的信息，或者采取敷衍态度，不尽职尽责，导致住户感到被蒙骗和不安。
12. 无响应的投诉和纠纷处理
物业对居民的投诉、纠纷或举报无法提供有效的凯发一触即发的解决方案，缺乏及时回应和处理，让住户产生无助和不满的感觉。
13. 违反承诺或欺诈行为
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物业无法履行其承诺或提供的信息不准确，或者以欺骗手段获取住户的支持，使住户对物业产生深深的不信任和厌恶。
14. 资金管理不善
物业未能合理管理社区的财务，导致资金流失或被滥用，给居民造成经济上的困扰和不满。
15. 不公正的申诉处理
物业在处理住户的申诉或投诉时偏袒一方或不公正对待，忽视住户的合理诉求，引发激烈的争议和矛盾。
16. 缺乏紧急应对能力
物业在突发事件或紧急状况下未能迅速采取行动，应对不及时或不恰当，给住户的生命财产安全带来风险。
17. 无效的安全措施
物业未能确保社区公共区域的安全，如未安装有效的监控设备、未进行定期巡视，使住户感到不安全和担忧。
18. 不尊重个人隐私
物业未能妥善保护住户的个人隐私，如未经授权进入单位、未保护个人信息的安全，导致住户对物业的不信任。
19. 恶劣的沟通方式
物业采取威胁、侮辱、敷衍等不当的沟通方式，伤害住户的感情，使住户对物业产生极大的不满和厌恶。
20. 缺乏专业素养
物业人员缺乏专业知识和技能，无法有效应对住户的问题和需求，给住户带来困扰和不便。
篇2：物业服务管理不到位构成拒缴物业费正当理由吗
物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。
一、认为第六条是对举证责任的分配
《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。
二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认
在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。
在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。
三、法律分析
对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。
小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。
从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握(参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期)。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。
总结
综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。
当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门(物价或者建设行政主管部门)投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。