别墅住宅小区前期物业管理服务中标公告 -凯发一触即发

篇2：物业服务二手项目管理应用:中标接管准备

　　物业服务二手项目管理应用:中标接管准备

　　第十八章、中标接管准备

　　物业服务企业接到物业二手项目服务管理中标通知，协商签暑物业服务管理合同期间，应马上着手组织人员开始必要的中标接管前期准备工作。用以争取减少接管物业服务阻力，寻求相关单位支持，促使顺利履行中标项目物业服务管理责任。

　　一、邀请招标单位洽商：

　　获得中标通知的物业服务企业，应马上邀请招标单位代表就中标签约准备事项进行洽商。在双方对签定合约价格、使用合同范本、接管进场方式、寻求政府主管部门支持等基本取得共识后，共同拟定接管进场计划。指定双方联络人选，确定协同落实计划责任，签暑洽商会议记要。

　　二、寻求政府主管部门支持：

　　1、物业服务企业及招标单位应按洽商会议记要要求，尽快共同拜访项目所在地域政府物业服务主管部门。先由招标单位通告社区更换物业服务业主大会决议、依法采用招标方式、中标物业服务企业名称、物业服务接管进场计划;物业服务企业可筒要介绍企业业绩，并就平稳接管进场征求主管部门意见。

　　物业服务企业及招标单位可共同要求政府主管部门，对双方依法取得的招投标权益，给予必要的行政执法关注。

　　2、共同拜访项目所在地域管辖街道、居委会、派出所，必要时还可考虑增加拜访地域公安局治安科。共同要求需对社区业主依法更换物业服务企业，保证平稳完成接管进场，维护社区治安环境予以关注、支持。

　　三、确定签约事宜：

　　1、双方就是否采用国家主管部门颁布的，物业服务管理合同范本，为双方认可合同范本。并针对物业二手项目服务管理特点，协商签定物业服务管理合同。

　　2、物业服务企业得到招标单位使用签约合同范本认可后，可利用企业从事物业服务管理优势，结合双方分别关注的问题，本着减少招标单位工作强度、拟定双方谈判基础、加快签约进程的原则，站在相对“公正的角度”，主动承担物业服务管理合同的草稿编写责任。

　　3、物业服务企业应尽早完成服务管理合同草稿编写工作，并争取提前交给招标单位，以便招标单位留有寻求法津咨询、集体研讨时间。

　　四、组织、招聘人员：

　　拟派项目经理应将中标项目人员岗位编制及职工任职要求，报企业人事管理部门。人事管理部门应针对中标项目岗位编制、服务职工任职要求，限时做出内部组织调配建议和缺口岗位职工招聘工作计划。并在报企业总经理批准后，完成组织实施工作。

　　1、拟定中标项目人事计划：

　　物业服务企业人事管理部分在拟定中标项目人事计划时，应本着内部优选、外聘补充的计划原则。用以传承凯发一触即发的文化、有效控制职工质量，并形成以老带新、以新促老的局部用人机制。在为企业骨干职工提供升迁机会，鼓力企业职工通过努力改善个人工资收益。

　　2、内部选配调用标准：

　　2.1管理能力优先：

　　人事管理部门在执法内部人员选配计划时，应先拟出专业骨干名单，索要上级主管评价，查阅任职投诉记录，结合组织能力调查，听取任职项目经理意见，征询职工本人意见，排除拟调存在困难人选等方式，优先拟出部门副职经理、主管，排位推荐名单。报企业高层分管领导进行定岗评估后，形成选配人事方案，报企业总经理批准后下达调任通知，限时完成工作交接，返回人事部门报到。

　　2.2注重培养企业骨干：

　　人事管理部门在形成选配人事方案后，在对其它岗位职工选择时，除需满足每个专业班次都有不少于一老职工上岗外，更应注重选择具有培养潜力的青年职工进入物业二手项目服务管理中标项目，通过参予具有挑战难度的二手项目服务实践，达到建立企业骨干职工的锻炼、储备目的。

　　2.3以新促老激励方式：

　　任何竞标胜出获得增加物业服务管理规摸的物业服务企业，都会面临职工编制存在缺口、需要招聘职工充实缺编岗位问题。并应努力激发应聘人员进入全新工作环境希望有所表现，尽早获得企业认可心态，要求应聘人员尽快融入企业团队，带进良好工作做风，早日承担重任希望。用以达到利用新人冲劲，激励其他(她)职工努力工作目的。

　　2.3.1发布招聘公告：

　　人事管理部门应根据岗位专业编制缺口，结合中标方案职工岗位任职要求，及时拟定、发布企业招聘公告。同时利用企业人才职工资讯储备，查寻合适招聘人选，提高职工招聘效率。

　　2.3.2拟定招聘初试方案：

　　拟定招聘职工面试方案，选择资深专业经理(或专业工程师)到场，配合拟派中标项目专业经理共同承担专业应聘人员初试，做出初试能力评估。确定是否可以进入复试名单，配合人事管理部门下达复试通知。

　　2.3.3安排进行复试：

　　人事管理部门在安排通过初试进入复试程序的，应聘人员进行复试时，复试内容可以增加应聘人员是否具备协调组织能力、是否具有团队工作意识等项测试内容。并通知拟派项目经理到场，直接参予关键岗位应聘人员复试工作。

　　2.3.4实行客服优先到岗机制：

　　人事管理部门在落实选配中标项目人事调配、招聘方案时，应牢记物业服务“客服优先”行业管理理念。优先安排客服应聘人员面试，并先于其它应聘合格人员下达录取通知，以便及早开始参加上岗培训课程，通过上岗培训考核，获得专业上岗资格。

　　2.3.5下达录取通知：

　　人事管理部门需根据中标签约时限约束，及时统一下达录取通知，尽早安排录用人员进入岗前培训程序。

　　五、确定保安公司是否留用事宜：

　　中标物业服务企业应尽早与招标单位对原保安公司是否存在重大过失，能否留用继续让其承担社区安保责任必要形成统一共识。

　　1、留用保安公司效果评价：

　　1.1招标单位评价：

　　物业服务企业应请招标单位就社区业主对原保安公司服务质量是否满意，保安服务是否存在重大过失，是否存在严重伤害业主情感信任危机，保安人员单人执勤态度是否良好等进行简要评价。

　　1.2物业服务企业做出分析：

　　1.2.1由于物业服务企业自身没有经营保安服务管理资质，只能通过委托具有保安资质的注册保安企业承接社区安保工作。而物业服务企业由于具有保安服务合同约束能力，并可通过在管项目多少，形成具大市场需求潜力。所以，其对保安质量的约束能力、监控能力是否有效，将会直接影响保安服务质量，这也是招标单位判断物业服务管理能力，最为直接简便的有效评价方式。

　　1.2.2由于物业服务企业对保安服务质量可以直接产生有效影响，所以，对没有重大服务过失，严重伤害业主情感、出现业主普遍信任危机的保安公司，在符合特定条件时，可以考虑给予留用机会，并以观后效。

　　1.2.3由于保安公司出于利益因素，通常会和被撤物业服务企业形成阻碍社区业主依法更换物业服务同盟，及易造成招标单位社区产生新、老物业对峙，也是被撤物业服务企业阻碍中标企业进场的主要依靠力量。

　　所以、中标物业服务企业和招标单位只要成功化解保安公司阻力，就可及大的有利“平稳”完成新、老物业交替，维护社区业主依法更换物业服务企业权益。

　　2、保安公司留用特定条件：

　　在保安公司不想丢失现有业务，减少经营管理收入，和招标单位没有形成过激矛盾，保安人员个人执勤态度朴实，招标单位可以与其上级领导建立对话渠道。

　　3、保安公司留用偿试方式：

　　3.1社区业主私下“偿试”：

　　采取招标单位私下接触保安公司社区主管，告之社区主管依法更换物业服务管理企业、可能从新招聘保安公司承担社区安保消息。表达个人希望保安留下继续承担社区安保责任意愿，并提出如可以帮助与中标物业服务企业建立联系承诺。同时，可以询问保安主管是否知道公司领导打算，并且留下电话希望等待消息。

　　在采取业主私下“偿试方式”时，业主方面可以出于私人“热情”催问保安公司回信。

　　3.2曲线迂回偿试：

　　物业服务企业利用建有合作关系保安企业同业渠道，撒网寻找中标社区保安公司领导，打探承接保安业务汛息。在得到对方不会轻意放弃表态，并在再次努力失败后，可按约定计划动员其和中标物业服务企业建立联系，探讨是否存在相互合作基础。

　　4、合作谈判条件：

　　物业服务企业在与保安公司谈判时，必须要求对方接受中标物业服务企业重新整顿保安队伍、完善规章制度、服从物业监管、撤换部分队员、更换保安制服、配齐执勤设备、改善队员生活条件、实行伙食自制管理、共同打造优秀保安社区的要求。

　　物业服务企业在保安公司接受“要求”后，可以做出保证其服务收益不受太大影响承诺。并尽早草签委托合作意向，全面化解被撤物业服务企业同盟。

　　六、拜访开发建设企业：

　　物业服务企业在获得中标通知后，应在接管进场前对中标项目的开发建设企业主要领导进行一次有效工作拜访。

　　1、建立联系渠道：

　　1.1利用开发建设企业凯发一触即发的售后服务部门(客服部)渠道：

　　1.1.1物业服务企业拟派项目经理可通过招标单位代表，前往开发建设企业凯发一触即发的售后服务部门，进行礼节标志拜访。交换凯发一触即发的联系方式，做出“经常联系”约定。

　　1.1.2拟派项目经理在与招标单位代表一同拜访开发建设企业凯发一触即发的售后服务部门后，可单独约请凯发一触即发的售后服务部门经理会面。就物业服务企业应该成为开发单位与购房业主沟通桥梁理念，并提出希望建立物业服务和开发建设高层联系机制，同时可请凯发一触即发的售后服务部门经理向其企业高层领导转达合作意愿。

　　1.1.3拟派项目经理也可利用单独约请凯发一触即发的售后服务部门经理会面机会，请其代为传递物业服务企业总经理，诚致开发建设企业总经理的礼节信函，由双方企业总经理直接建立高层联系渠道，方便沟通问题，化解对立矛盾，形成信任机制。

　　1.2利用其它渠道：

　　中标物业服务企业在争取利用开发建设企业凯发一触即发的售后服务部门(客服部)，与开发建设企业高层建立联系渠道外，还可动用企业社会关系寻找其它方式，争取能和开发建设企业高层建立有效联系渠道，尽早形成双方互动协调机制。

　　2、形成双方互动协调机制：

　　2.1寻找信任基础：

　　做为具有依法注册经营资质的物业服务、开发建设企业，除经营业务存在不同方式外，同样具有注重企业信誉、履行合同义务、规避经营风险、减少经营环节、提高经营效率、获得经营收益的共同企业目标。

　　做为提供服务产品的物业服务企业，在承接所有服务管理项目时，首先应以专业服务角度树立企业：及时发现问题、正确区别责任、提供凯发一触即发的解决方案、建立沟通渠道、化解经营矛盾、承担协调责任的服务经营理念。

　　物业服务企业可利用双方高层联系渠道，传达服务经营理念、寻找双方信任基础。

　　2.2建立协调互动机制：

　　物业服务企业在与开发建设企业高层建立有效联系渠道后，应尽早建立双方协调互动机制。并采用双方指定协调责任人，承担协调工作责任的授权代表方式，共同寻求解决遗留矛盾，提高双方企业信誉的有效互动工作机制。

　　3、建立协调互动机制目的：

　　物业服务企业寻求开发建设企业建立协调互动机制，是为了有效利用开发建设企业追索建筑企业履行，房屋建筑质量及建筑保证质量责任。并通过提出质量判定依据、提供有效解决质量建议、利用相关法律追索等方式，解决业主质量投诉，达到有效维护业主权益，实现企业服务目标的做用。

　　七、拜访市政服务企业：

　　中标物业服务企业应考虑在接管进场前，对承担中标社区提供水、电、燃气、供暖、环卫、服业服务电话、社区宽带、社区有线/数字电视等相关企业进行拜访(或发函)，通告更换物业服务管理资讯，提请参予接管验收，做好交接数据记录，分清结算责任。确保接管之后保持良好合作关系，保证社区业主生活秩序。

　　八、关注社区秩序：

　　中标物业服务企业可采用派入联络人员提前进入社区，承担招标单位联络、关注社区秩序责任，观察被撤物业服务企业动态，及时做出社区环境分析，提供中标物业服务企业是否需要提前介入依据，减轻更换物业服务容易引发社区服务无法得到保障影响。

　　九、岗前职工培训：

　　中标物业服务企业应按照本企业投标方案做出的职工培训计划，提前展开岗前职工培训，培训进度应符合投标方案承诺的，采用前紧后松的培训设置，并在接管进场前完成岗前培训课程。

　　1、就职岗前培训：

　　中标物业服务企业人事管理部门应按日常新聘职工岗前培训计划要求，完成新聘职工岗前培训。

　　新聘职工岗前培训内容通常包括：企业发展历史、企业发展规划、企业管理规章、物业服务礼仪、职工个人激励、总经理(或高管)讲话、就职职工座谈等。

　　2、项目岗前培训：

　　物业服务企业中标社区项目部应按服务社区需要组织选配职工完成岗前职工培训，培训可采用先按专业分组、再用集中授课的方式展开培训课程，用以适应专业培训时差，控制职工集中报到时间，减少岗前培训成本，保证培训进度，满足职工上岗要求。

　　2.1客户服务岗前培训：

　　客户服务岗位是社区业主接触物业服务首要受理窗口，其岗前培训内容应包括：

　　2.1.1社区资讯：

　　开发企业名称、背景、业绩介绍;社区开发建筑规模、出入口数、建筑结构、建筑层高、建筑栋数、建筑用途、装饰主材、电梯配置;监控设施、停车场/库、消防设施;配电方式、供水方式、供暖方式、水电暖缴费方式;电视、宽带、手机/小灵通信号覆盖;社区园艺、会所、商业配套网点;相邻物业、公共交通等资讯介绍培训。

　　2.1.2服务资讯：

　　住宅：社区业主户/人数、家庭平均收入、从事职业分布、老龄业主比例、婴幼儿童比例、雇用保姆比例、家庭佣有车辆、房屋出租比例等。

　　商用：入住公司数量、门店辅位间数、经营业务分布、金融网点配置、出入货物通道、平均佣有车辆、房屋出租比例、职工餐厅配置等。

　　2.1.3前期物业资讯：

　　前期物业服务企业名称、企业发展历史、在管项目规模、代表项目介绍、同业人员评价、项目经理简介。

　　服务收费标准、服务收费比率、业主投诉焦点、服务质量分析、前期服务亮点、双方实力对比等。

　　2.1.4投标方案培训：

　　为客户服务岗位开设投标方案培训课程，其目的是让中标社区项目所有客户服务职员了解企业制定的：服务范围、服务质量、质量目标、管理程序、服务流程、服务受理、质量监控、投诉处置、接管验收、量化考核、财务管理、财务监督、企业承诺等，社区物业服务全部规定工作程序，便于准确把握工作标准，满足岗位技能需求。

　　2.1.5收费服务培训：

　　服务管理收费率的多少，是所有物业服务企业普遍执行的内部质量考核执行标准，也是企业恒量物业项目团队管理能力强、弱的可靠判断依据。

　　物业二手项目服务管理收费，相对前期物业服务管理，有着收费方式时间短、前期遗留矛盾多、惯性恶意欠费久、履行交费义务少等不利因素。所以，开展二手项目收费服务培训课程，利用服务催缴的方式加强收费力度，在方便业主交费的同时，完成收费指标，确保社区物业服务得以有效运行。

　　2.1.6工程维修、养护知识培训：

　　邀请工程专业人员对客户服务人员开展工程维修、养护知识培训，以便客户服务人员正确理解业户维修服务申请，并利用每日巡检及时发现设施、设备问题，准确报请维修，减少工程人员编制，降低人员成本，提高服务质量，起到事半功倍的效率。

　　2.2工程服务岗前培训：

　　工程服务岗位是维持社区设施、设备正常运行，满足社区建筑设计使用功能，提供社区业主基本生活保障的重要核心。其岗前培训内容包括：

　　2.2.1工程资讯：

　　社区开发建筑规模、出入口数、建筑结构、建筑层高、建筑栋数、建筑用途、装饰主材、电梯配置;监控设施、停车场/库、消防设施;配电方式、供水方式、供暖方式、水电暖缴费方式;公共区域照明、地下建筑通风;电视、宽带、手机/小灵通信号覆盖范围等项工程资讯内容。

　　2.2.2入户服务工作程序：

　　受理服务方式、核实服务内容、规定到达时限、到达服务地点、报出职务姓名、核对服务申请、穿好防尘鞋套、进入服务场地、提供申请服务、完成服务自检、清理服务现场、业户服务核验、业户服务评价、离开服务现场、任务完成反馈、返回岗位待命等规定工作程序及质量标准培训。

　　2.2.3专业资讯培训：

　　根据社区供水、配电、供暖、新/排风、公共市政照明、排水管网等系统，以竣工图纸或招标现场考察工程总结报告为依据，按职工工种划分，组织专业资讯培训。

　　2.2.4投标方案工程分册培训：

　　组职社区项目工程全体职工，按投标方案工程分册进行各专业岗前职工培训，以达到要求每个职工熟知自已岗位职责、工作程序、质量标准、工作纪律、安全守则等企业规章、制度，满足工程职工上岗要求。

　　2.2.5客户服务知识培训：

　　邀请客户服务人员对工程技术职工进行客户服务知识培训，使之掌握客户服务知识，提高服务意识，减少业户投诉起到关键做用。

　　2.3保安、保洁/绿化岗前培训：

　　根据目前物业服务管理日益细化专业分工的行业发展驱势，物业服务企业早已越来越多的采用委托专业注册公司承担社区保安、保洁/绿化责任。所以，物业服务企业把保安、保洁/绿化岗前培训纳入专业招投标管理范围之中，并将岗前培训做为招标评判标准之一。

　　物业服务企业在得出保安、保洁/绿化招投标评判结论，并与中标排名第一的专业公司签定委托服务合同时，可派专人参予专业公司职工岗前培训考核。并视考核结果做出是否需要直接对其进行干涉性强制补充培训，用以促使专业公司上岗职工满足社区服务标准需要。

　　2.4、社区项目“全员”集中培训：

　　2.4.1“全员”培训针对范围：

　　物业服务企业社区项目参加“全员”集中培训人员范围应包括：项目部正/副经理、财务部、客户服务、工程部全体人员，保安部、保洁绿化部物业服务企业委派经理/主管人员，中标专业公司委派社区经理/主管人员。

　　2.4.2“全员”培训内容：

　　根据社区项目职工都以具备任职技能要求，所以，“全员”培训将对物业服务礼仪、业户优先服务理念、服务互动管理流程、受理业户服务申请程序、受理业户服务投诉处置程序、减少服务投诉有效方法、应急预案处置程序等。

　　2.4.3“全员”培训考核：

　　物业服务企业为保证提供服务符合投标方案承诺，可对“全员”培训效果进行必要培训考核，以期引起参训职工重视。并对未能顺利通过培训考核的部分人员做出待岗补考及适当经济处罚处理。

　　3.岗前培训组织：

　　3.1组织实施责任：

　　物业二手项目职工岗前培训组织可分为就职岗前培训、项目岗前培训2个阶段，由企业人事管理部门及社区项目部分别承担组织实施责任。

　　3.2培训授课人选：

　　3.2.1就职职工岗前培训授课：

　　物业服务企业人事管理部门可直接承担就职职工岗前培训授课责任。

　　3.2.2项目职工岗前培训授课：

　　可由人事管理部门委派项目拓展人员承担社区资讯、前期物业资讯岗前培训授课责任;

　　委派投标方案编制责任人承担社区服务资讯、投标方案岗前培训授课责任;

　　委派企业工程技师或参加招标现场考察工程经理承担工程资讯岗前培训责任;

　　委派投标方案工程分册编制/修改责任人承担工程分册岗前培训责任;

　　委派社区客户服务经理及工程部经理交叉承担工程客户服务知识、客户服务工程维修、养护知识岗前培训责任;

　　委派社区保安部经理、保洁绿化部经理/主管承担专业公司岗前培训监管责任。

　　3.3“全员”培训授课：

　　委派社区项目经理及社区客户服务经理承担“全员”培训岗前培训责任，用以通过培训授课逐步建立管理威信。

　　4、项目“全员”职工岗前磨合：

　　4.1项目“全员”职工岗前磨合目的：

　　物业服务企业应尽快促使社区项目新聘就职、内部选配职工相互熟悉，以便尽早发挥团队服务优势，捋顺社区项目内部关系，承担服务管理责任。

　　4.2项目“全员”职工岗前磨合方式：

　　物业服务企业可采用组职“全员”职工进行短距一日游的方式，利用旅游轻松环境通过组织职工聚餐、才艺展示、趣味游戏等活动，

　　达到职工尽快相互熟悉目的。

　　十、编制社区服务指南：

　　物业服务企业为了做好物业二手项目接管之后的服务管理工作，方便社区业主了解法定服务范围、掌握服务申请方式、便于服务监督、明确自身义务，应在“中标接管准备”阶段完成编制社区服务指南工作。

　　1、选择责任编制人员：

　　社区项目经理可以结合客户服务岗前培训课程，组织客户服务骨干职工承担编制“社区服务指南”工作，并将编制过程扩展成为增加客户服务意识、锻炼服务团队协作、检验岗前培训效果、发现优秀服务人才的一种有效工作方式。

　　2、确定“社区服务指南”包含内容：

　　社区项目经理可以委托客户服务经理采用，集中客户服务人员举行专题座谈会的方式，依据从事客户服务工作经念，讲解“指南”编制意义，引导职工通过发言阐述“指南”包含内容，讨论“指南”编制格式。

　　2.1利用编制社区“社区服务指南”考察职工能力：

　　项目经理可将编制“社区服务指南”做为检验客户服务职工个人专业技能手段，要求客户服务职工限时完成“社区服务指南”内容编制提纲，编制格式意见，上交客户服务经理。

　　2.2考察客户服务经理能力：

　　项目经理可以要求做为承担企业社区客户服务管理责任的职业经理人的客户服务经理，应与客户服务职工一样限时完成“社区服务指南”内容编制提纲，编制格式意见，上交社区项目经理审核，并且认真听取项目经理指导意见。

　　2.3进行“社区服务指南编制意见”讲评：

　　客户服务经理应对每个客户服务职工完成“社区服务指南”内容编制提纲，编制格式意见做出“客户服务职工文件编制能力”评价，上报社区项目经理。

　　社区项目经理在发现并且采纳客户服务职工“编制意见”后，可将认为相对比较优秀的“编制意见”做为讲评要点，利用讲评时机予以表扬。营造社区职工团队主动学习专业知识，努力提高个人专业工作技能的良好工作环境。

　　3、“社区服务指南”的编制策划角度：

　　在编制物业二手项目服务管理“社区服务指南”时，首先必须考虑如何缓和社区业主普遍存在的抵触物业服务企业情绪。所以，“社区服务指南”应以温和、友善、提示的文字编辑，方便、人性化的“印排策划”展现在社区全体业主面前。利用亲和、尊敬的态度，化解前期物业服务企业遗留下来的，长期说教管理形成的社区业主普遍存在的抵触物业服务企业情绪。

　　4、“社区服务指南”包含内容：

　　“社区服务指南”应该包含通告、介绍、告之、提示等方便社区业主了解物业服务企业性质、了解获得服务申请方式，介绍服务管理范围、介绍服务质量标准，告之监督管理权限、投诉受理处置程序，提示相关安全注意事项、提示社区业主履行缴费义务的与物业服务管理存在密切因果关系的所有必要内容。

　　5、“社区服务指南”的编辑：

　　5.1“社区服务指南”的印刷排版要求：

　　“社区服务指南”的印刷排版可以简单的采用b4打印纸对折，并且稍微切割后所形成的长方型，大开本的“小儿书”成为“指南”印刷版式尺寸。

　　文字大小使用标准四号或者大于四号为宜，用于照顾社区老年业主阅读方便。

　　印刷纸张可以采用125克～75克之间的国产铜版纸做为“指南”印刷用纸，并且采用单色印刷用以控制印刷装订成本。

　　社区项目经理可以委托拟定物业服务值班主管承担“社区服务指南”印刷装订事宜。物业服务值班主管可以通过询问企业办公室查找企业固定印刷业务承揽商，或者通过网络搜索、电话号码黄页、朋友推荐等方式寻找印刷加工企业。并且通过了解对方企业性质、“指南”印刷装订寻价、了解印刷装订周期、查验纸张小样、寻问是否可以完成简单设计等选出合适印刷“指南”加工企业。

　　物业服务值班主管应将所选出的印刷加工企业所提供的纸张品名、纸张克数、印刷报价、装订报价、加工周期、总计价格等项内容采用表格对比方式形成汇报文件，并付简要文字说明表述本人选择印刷装订企业意见，上报社区项目经理批准。

　　5.2“社区服务指南”的文字编辑要求：

　　“社区服务指南”的文字编辑应该尽可能的采用通俗易懂表述方式，简练有效的文字组织，完成“指南”所需文字编辑工作。

　　“社区服务指南”的每项内容表述文字数量必须照顾“指南”版面容量，并且应给版面美术设计留出足够空间。同时，“指南”每项内容表述文字还应兼顾业主阅读习惯，避免出现翻页才能完成阅读一项内容现象，无时无刻的利用所有媒介，尽可能的充分展现企业所具有的人性优先服务理念。

　　5.3“社区服务指南”的文字编辑内容：

　　5.3.1“指南”封面：

　　“指南”封面应该安排“某某社区物业服务指南”及“某某物业服务企业名称”。

　　5.3.2“指南”第一页：

　　在“指南”封面后面的第一页，应该首先是“物业服务企业致社区业主的问候，感谢社区业主信任并且给予企业承担社区物业服务管理责任，告之社区业主物业实行24小时服务值班制度，并且告之只需拨打物业24小时值班电话或者登陆社区服务网站提出服务申请，既可获得社区方便、快捷的物业服务。

　　5.3.3“指南”第二、第三页：

　　“指南”第二、第三页，可以用来对企业性质、历史、文化、业绩、发展规划做出简单介绍。

　　5.3.4“指南”第四、第五页：

　　“指南”第四、第五页，应该用来依照物业服务管理合同约定告之社区业主法定服务管理责任范围，避免社区业主因为缺少物业服务知识，认为“物业应该大包大揽承担所有责任”，从而引发误解投诉。并且也为企业履行告之义务准备下最为直接有效的法律傍证。

　　5.3.5“指南”第六、第七页：

　　“指南”第六页，可以用来依据企业“投标服务管理方案”关于物业服务管理程序内容表述，告之业主社区物业服务受理时限、入户服务程序便于业主监督。

　　“指南”第七页，可以用来依据企业“投标服务管理方案”关于物业服务质量投诉处理程序内容表述，告之业主社区物业受理投诉方法、投诉处理时限等项内容。

　　5.3.6“指南”第八、第九页：

　　“指南”第八页，应该用来分别告之业主社区机动车辆、非机动车辆管理办法，明示机动车辆地上/下收费标准。并且根据社区非机动车管理场地条件，结合社区业主管理委员会关于非机动车辆管理收费意见，告之社区非机动车辆管理收费标准。

　　“指南”第九页，应该用来提醒业主在社区之内组织自发文体活动时，应该注意尽量不要形成噪声扰民现象，避免侵害其他(她)业主休息权益。

　　5.3.7“指南”第十、第十一页：

　　“指南”第十、第十一页，应该用来提示社区业主碰见火灾、地震灾害时应该采用的正确自救方法，提高社区业主自救能力。

　　5.3.8“指南”第十二、第十三页：

　　“指南”第十二页，应该用来提示社区业主外出旅游、出差或者探亲访友形成家里一段时间空置时，应该关闭除冰箱外的所有用电电器电源以及供水管笼头，检查所有外窗是否关闭插牢，并且锁好户门。社区物业提倡外出业主通知物业外出计划，物业将在尊守保密责任前题下，可以结合社区日常治安巡视，对每个外出业主户门是否保持安全情况给予特别关注。

　　“指南”第十三页：应该用来提示社区业主在将自已房屋出租前，最好委托物业帮助审核出租合同。并且提供室内大件物品清单，委托物业结合携带大件物品外出需凭业主签字放行制度维护自身权益。

　　5.3.9“指南”第十四页：

　　“指南”第十四页，应该用来提示按时交纳物业服务管理费用，是每个社区业主应该依法履行的义务。同时公示社区各类建筑物业服务管理费用标准及交费便捷方法。

　　5.3.10“指南”封底：

　　如果“指南”可以获得社区业主管理委员会的办公会议审核，并且同意打上“某某社区业主管理委员会监制字样”，对于物业服务企业应该是个不错工作鼓励。

　　5.3.11“指南”留空内容：

　　由于物业服务热线无法提前完成安装定号，热线电话可以等待号码最终确认后再予填上，然后才可通知印厂正式开印。

　　5.4确定“社区服务指南”印刷数量：

　　“社区服务指南”印刷数量可以根据企业所掌握的社区居民家庭户数，社区商业机构统计，社区业主房屋出租比率、轮换周期等项因素，得出确定开机印刷数量。

　　6、“社区服务指南”印刷设计小样审定：

　　6.1提出“指南”印刷设计要求：

　　拟派社区物业服务值班主管可以要求所选择的印刷加工企业，按照“指南”设计要求提供印刷设计小样。如，套用“花边”进行页面装饰，根据个人喜好选择非正红、绿色做为单色印刷用色，是否可以利用丝网印刷丰富页面效果等。

　　6.2进行“指南”印刷设计小样审核：

　　6.2.1拟派社区物业服务值班主管可以依据“设计要求”独立完成“小样”初审，并且提出调整意见。

　　6.2.2在印刷加工企业按照“小样”初审调整意见完成设计调整后，拟派社区物业服务值班主管可以依据“设计要求”同时结合“调整意见”完成二次审核，并且编制审核意见连同最终印刷报价一并呈报社区项目经理批准。

　　6.2.3“指南”印刷设计小样在获得社区项目经理批准后，拟派社区物业服务值班主管可以根据印刷加工企业承揽业务习惯决定是否需要签定印刷合同，并且通知印刷加工企业等待物业服务热线电话号码确定后才可开机印刷。

　　6.2.4拟派社区物业服务值班主管应请印刷加工企业代表设计小样上签字后，再对“小样”予以封存。

　　十一、预先提出安装物业服务电话申请：

　　由于前期物业服务受理电话多由房地产开发单位或是前期物业服务企业注册，不可必免的存在人为随时停机风险，缺少服务安全保证。而且，服务期间服务热线电话如果突然停机，是必造成服务程序混乱，堵塞社区服务通道，降低业主生活质量现象发生。

　　所以，重新申请开通服务受理热线电话，保障社区服务渠道安全、通畅，将是每家接管物业二手项目服务管理的物业服务企业进入社区后，需要及时解决的首要工作内容。

　　中标物业服务企业社区项目经理可以要求，拟派社区物业服务值班主管在接管社区物业服务之前统计所需电话数量，联系电话服务经营单位办理预装电话申请。

　　十二、预订企业警示标牌：

　　中标物业服务企业社区项目经理应该根据社区服务管理需要，预先安排客户服务经理组织客户服务人员讨论警示标牌设计方案，拿出设计意见。

　　1、讨论警示标牌设计目的：

　　1.1培养职工团队意识：

　　希望通过安排客户服务人员讨论警示标牌设计，可以起到培养企业职工增加主动参予服务管理意识，激发职工团队创造能力，培养职工通过团队力量增加分析问题、解决问题工作能力。

　　1.2激发职工创造能力：

　　社区项目经理在安排客户服务经理组织职工讨论时，应该要求客户服务经理采用介绍警示标牌设计目的，讲解“警示与服务”所存在的应果关系，并且适当提出初步设计思路，在为客户服务人员保留创造思维空间的前题下，激发职工勇越发表自已意见。

　　客户服务经理在组织职工讨论时，应对性格相对内向和新近入职的客户服务人员予以特别关注。可以采用点名发言、适时交流的方法，打消发言人员顾虑。并且通过肯定客户服务人员所提出的合理设计创意，达到激发激发职工创造能力的目地。

　　2、警示标牌设计要求：

　　2.1设计警示标牌的首要目的：

　　物业二手项目服务管理设计警示标牌的首要目的是用以遮盖前期物业服务管理痕迹，提示社区服务管理易主，展示物业服务凯发一触即发的文化，避免物业服务纠纷，维护自身权益的有效服务管理方式。

　　2.2警示标牌包含种类：

　　社区警示标牌种类应该包含户外墙面特定位置警示牌、特定箱/桶提示/喷涂警示牌、园林绿化工艺提示牌、户外公共区域公示栏、户内首层通告牌、工程设备安全提示牌、工程设备维修工艺提示牌、工程设备分类编号牌等。

　　2.3警示标牌设计范围：

　　警示标牌设计范围(不含社区安保交通警示牌)应包括：爱护社区绿化文明工艺提示牌，爱护社区环境果皮箱“喷除”提示牌，停车场行(含非机动车)人出口防盗措施警示牌，避雷针地面连线防止雷击警示牌，防止高层建筑违规抛物砸伤提示牌，社区户外配电箱/柜防止触电“喷除”安全提示牌，社区公共区域公示栏服务企业名称提示等。

　　工程设备各类警示牌，由于设备所处位置不对业主开放，出于控制前期投资需要，可以暂不包含首批设计之内。

　　2.4警示标牌设计要求：

　　2.4.1符合成本控制要求：

　　在设计社区警示标牌时，首先应该确定选择塑料或者有机玻璃等非金属材料，做为标牌(不含“喷除”标牌)加工制造的首选使用材料，用以延长标牌寿命，达到控制成本的目地。

　　在安装方式上，应该尽量利用原有固定标牌载体做为更换安装固定基础;或者也可根据原有标牌工艺考虑直接采用覆盖的方式，完成更换标牌的安装固定工作。

　　2.4.2符合凯发一触即发的文化展示要求：

　　在设计社区警示标牌时，应该充分利用标牌所具有的媒介载体功能展示企业服务文化。

　　由于社区警示标牌通常都以平面展示方式存在于社区之内的各个角落，所以，它在起到警示功能的同时，也就想当然的成为企业用于展示服务文化的理想传播载体。

　　物业服务企业在策划社区警示标牌设计方案时，可以考虑要求专业设计单位利用“标牌”1/4左右的平面面积，用于标注服务企业名称，突出企业特定符号。同时，也应尽量利用标牌有限空间充分展示企业人性关怀、规范服务管理的态度。

　　2.4.3符合活跃社区文化需要：

　　物业服务企业在编制社区警示标牌设计策划方案时，应该充分利用“标牌”所具有的特殊媒介功能，尽可能多的采用生动、幽默的平面设计展示方式，起到特定提示/警示做用。

　　物业服务企业在委托专业设计位设计社区警示标牌方案时，可以要求设计单位根据自身企业服务文化，采用设计企业专用“卡通吉样人物、动物”形象，使用夸张、幽默的卡通表现方式，配合温心、有效的文字堤提示内容，通过快乐传递方式，争取在起到特定提示/警示做用的同时，满足活跃社区文化需要。

　　2.5标牌设计注意事项：

　　2.5.1标牌平面设计长宽比例：

　　社区所有标牌(含喷涂提示)不论横、竖，其平面都应尽量符合1∶0.618的黄金分割比例要求，用以缓解标牌可能产生的业主视觉冲击压力。

　　2.5.2采用柔和用色基调：

　　社区所有标牌(含喷涂提示)应该尽量不要使用纯黑、正红、金黄等容易使人产生压抑、冲动、炫目感觉的色彩做为用色基调。而应根据社区环境结合企业自身文化分别选择宝兰、粉色、草绿、桔黄等接近中性的色彩做为设计用色基调。

　　标牌平面对比色彩应该相对比简捷，避免对比用色过于丰富产生杂乱视觉的感受。

　　3.选择设计单位方式：

　　由于在选择警示标牌设计单位的有效方法将以通过询问设计单位是否具有类似“标牌”设计经历，审阅相似设计业绩，听取设计构想阐述，了解设计周期、设计报价，是否具备安装能力等方式确定合适设计单位。

　　4.签定委托设计合同：

　　物业服务企业决定采用委托专业设计单位承担社区警示标牌设计任务时，应该尊循商业设计规律签定委托设计合同。

　　合同内容除要明确设计事由、设计种类、设计要求、设计周期、是否安装、所需费用、付款方式、违约责任等常视设计合同条款外，还应明确约定凯发一触即发的版权规属、设计单位是否需要提交设计电子文稿等项特殊要求。

　　5、设计单位社区实地考察：

　　为使各类警示标牌设计符合社区环境要求，客户服务经理可以利用进入社区协调工做之便，代领设计单位主创人员进入社区，进行“标牌”位置、环境实地考察，促使设计主创人员可以实地掌握标牌环境要素，提高标牌设计质量。

　　6、设计小样审核：

　　6.1由于社区警示标牌所具有的通用物质特性，物业服务企业可以依据首个社区安装使用效果决定小样是否具备推广，或是可以重复使用价值。所以、社区项目经理应把警示标牌设计视为打造社区服务形象、宣传社区服务文化、规范社区服务管理的企业行为来对待。并且要求承担设计工作责任的客户服务经理必须予以特别重示，

　　6.2所以，客户服务经理在收到设计单位报审小样后，应该广泛收集部门内部职工(特别是青年职工)意见，并将意见汇总后形成部门审核汇报，然后通过社区项目经理请示企业高层管理人员做出明确审核批示。

　　6.3客户服务经理可以依据企业高层管理人员批示，向专业设计单位提出修改设计要求，必要时可以前往设计单位参予设计修工改设计工作，提高设计效率。

　　6.4完成修改后后的所有设计小样，同样需要通过项目经理请示企业高层管理人员做出修改审核批示。

　　7、设计小样封存：

　　客户服务经理在设计小样获得企业高层管理人员审核批准后，应该遵循设计加工惯例对设计小样、设计电子文稿一并予以封存，并且做为警示标牌验收依据交至物业服值班主管存入社区分类档案。

　　8、提前完成标牌制作：

　　物业服务企业可以出于利用适时更换警示标牌，表示企业服务效率、展示规范服务形象、争得社区业主信任的目地，在与社区业主管理委员会签定物业服务合同后，马上下达加工制做指令，提前完成所有警示标牌加工制做工做，用以满足接管之后适时更换需要。

篇3：住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告

　　附件8

　　关于 住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告

　　根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定， 住宅小区(大厦)业主大会会议筹备组会议确定本次业主大会会议的议程：

　　一、审议通过业主管理规约;

　　二、审议通过业主大会及业主委员会议事规则;

　　三、选举产生业主委员会委员;

　　四、 。

　　上述事项的书面材料及相应的选票和表决票样本将在住宅区 处公告。

　　如有任何异议，请于 年 月 日之前，与筹备组联系。

　　联系人： 电 话：

　　附：业主管理规约、议事规则、选票、表决票、业主大会选举、表决投票委托书示范文本

　　特此公告。

　　筹备组(签名)：

　　202 年 月 日

篇4：江门市住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告

　　附件6

　　关于江门市 市(区) 镇(街道) 住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告

　　根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定，

　　住宅小区(大厦)现已成立首次业主大会筹备组，筹备组成员名单如下：

　　姓名 性别 年龄 政治

　　面貌 学历 工作单位

　　(职务) 楼座

　　房号 备注

　　街道办事处

　　(镇人民政府) 筹备组组长

　　建设单位

　　对上述人员有异议的，请以书面形式向筹备组反映。

　　联系人： 电话：

　　特此公告。

　　街道办(乡镇人民政府)(盖章)：

　　筹备组(签名)：

　　日 期：

篇5：小区业委会秘书招聘结果公告

　　小区业委会秘书招聘结果公告

　　本届业委会于201*年1月28日成立，由于春节原因，业委会正式开展工作是2月底，当时由业委会临时决定从3月1日起聘请了两位执行秘书：胡小玲、余昭华。

　　经过近两个月的业委会工作，业委会决定正式招聘两位执行秘书，并于4月17日对本小区居民发出了公开招聘两名执行秘书的公告，共有5人报名参加应聘。

　　经业委会面试讨论决定：从5月1日起正式聘用胡小玲、何丹二人为本届业委会执行秘书。任期到本届业委会任期届满(20**年1月30日)，秘书薪酬暂定为每人每月3800元正(包含全部社保、医保、失业保险等),最终的薪酬标准由业主大会决定后多退少补。按“sz经济特区物业管理条例”第二十二条之规定，执行秘书薪酬由物业管理费中开支，即执行秘书薪酬由小区物业管理公司按月支付给秘书本人。

　　特此公告!

　　金海岸一二四期业主委员会