业委会要学会三条腿走路 -凯发一触即发

篇2：河方园小区三届业委会都陷入经费魔咒

　　河南首个业委会小区：三届业委会都陷入经费魔咒

　　如何为艰难成立的业委会“保鲜”?有人认为要招个好物业

　　河南商报记者 田仲煜/摄

　　成也经费败也经费

　　组建河南首个业委会的中方园小区三届业委会都陷入经费魔咒

　　“3分钱”就能撂倒一届业委会

　　河南商报记者赵强张君瑞

　　探究业委会的成立与运营之道，中方园是个绕不过去的小区。

　　它是第一个“吃螃蟹”的小区。在20**年成立了河南第一个业委会，至今已达三届。但每届都陷入起初风光无限，逐渐出现“信任危机”，到最后给人感觉名存实亡的“怪圈”。

　　而这，也是每个成立了业委会的小区需要正视的现实、需要思考的隐忧。

　　经费之难

　　三届业委会均陷经费“魔咒”

　　20**年12月，郑州中方园小区成立了河南省第一个业委会。“他们当时帮业主做了不少好事。”业主王先生说。

　　中方园社区书记张欣说，第一届业委会做的第一件事，就是把开发商下属的原物业公司“天伦”辞退，聘请了圆方物业，后换成万通物业。

　　但经费问题，成了中方园业委会由风光无限转向名存实亡的“魔咒”。

　　为维持运营，第一届业委会动员开发商、物业公司拨款，每月600元，用于活动开支。

　　不过，物业服务非但没有提高，还出现保安打人的丑闻，一些业主开始拒交物业费。业委会就给业主做工作，一些业主看到业委会从物业那里得到经费，就怀疑业委会和物业“串通”，“一个鼻孔出气”。

　　20**年6月，中方园24名业主以业委会成立无效为名，将业委会告上法庭，成为郑州首个业主起诉业委会的案例，第一届业委会就此走上末路。

　　20**年6月，中方园第二届业委会成立，身为大学教授的张尧成为主任。张欣说，很快就有人为资金咋用闹矛盾，张尧和另外7名业委会成员相继辞职，第二届业委会名存实亡。

　　而闹得沸沸扬扬的“3分钱*”成为第三届业委会的“催命符”。张欣说，20**年，业委会遇到很大困难，就召开业主大会，今后每月每平方米0.36元的物业费涨到0.39元，这3分钱的差价用于业委会成员的补助。

　　业主怨声载道，不断到社区闹事，经社区和区房管局协调，20**年12月，“3分钱”停收。“从那之后，第三届业委会就停止工作了。”

　　长久之难

　　只靠自愿付出，注定难长久

　　在这6年多的社区书记工作中，张欣经历了很多因为只有付出没有收益，业委会成员甩手不干的案例。

　　“法规上对业委会没有强制性要求和约束，遇到矛盾，业委会成员说扔就能扔。”张欣说，业委会是一种动态管理，这是业委会运营中的一大隐忧。

　　中方园社区主任张兴林也认为，义务服务无法衡量，业委会如果只靠自愿付出，注定难长久。

　　在他看来，小区基层民主自治仍是新的探索，没有以往哪个机构或法规、实践可供借鉴，业委会只能在摸索中不断成长。

　　如何为艰难成立的业委会“保鲜”?张欣认为，物业是第一位。“选出的业委会，如果能招聘到一家服务好的物业公司，接下来的日子会一帆风顺。如果选的物业公司差劲，业委会成员水平再高，这样的业委会也是在为以后出乱子埋地雷。”

　　中方园一位知情业主称，第二届业委会成立后赶走了万通物业，聘请了东海物业。“东海进入小区之前就埋下了伏笔，他们找人做了大量工作，并有业委会成员参与其中。”当时东海先在小区里设了一个很阔气的办公室，并声称来自北京的东海物业要做中原第一品牌。“但入驻之后，总经理就消失了。”

　　而招聘物业的隐患，正出自业委会对招投标的不规范。“《物业管理条例》没有关于业委会对物业招投标的相关规定，房管部门在这一方面的监管也不规范。”张欣称，这些年，中方园物业的招投标只好由社区来引导。

　　为防止招来的物业突然撤离留下管理空白，中方园社区对物业公司增加了8万元的保证金。“不管业委会和物业如何谈判，物业公司必须交这笔承诺保证金。”张欣说。

　　管理之难

　　缺乏权威

　　规约约束不了业主

　　曾经的业委会主任张尧经历了业委会运营中的酸甜苦辣，有过众人拥护，也曾因配合市里拆除围墙被业主骂出家门。

　　“没有权威性，是业委会工作屡屡受阻的根源。”张欣说，业委会虽是业主们选出的，“但是认可度并不高，能过半票就不错了，而且规约约束不了业主。”

　　张兴林认为，面临物业水平低，要和开发商博弈时，就需要业主团结，业委会发挥作用。当这样的问题解决了，要面对业主内部问题时，业委会几乎没有约束力。

　　他举例说，好好的小区非要种菜养鸡，这样的事，业委会始终未能解决。

　　另外，如果能有一个具体部门有效监管，业委会一旦走了弯路，也能及时拧过来。可事实是，业委会面临着管理上的尴尬。

　　“作为民间自治团体，应该归民政部门监管。但因为与住房有关，业委会的主管方却是房管部门。可在现实中，房管局只管备案，监督却不够。”张兴林说，上级部门对业委会缺乏引导，相关体制并不顺畅。

　　“比如，业委会的重要职责之一是能更便捷地启动维修资金，解决单个业主难以解决的重大维修问题。但本地没有对维修资金的相关立法，从签字到后期有多道流程，维修资金还是难以启动。”张欣说，这就是体制问题，间接让业主认为业委会成立与否并无太大区别。

　　(业委会的运营现实并未能沿着成立初衷的方向发展，如何维护来之不易的“成立果实”?业委会的科学运转之路在何方?如果你对业委会有所思考或有好的建议，欢迎拨打商报热线0371-86088666和我们说说，或在微博上@河南商报。)

篇3：嘉和苑业委会工作情况汇报(第一期)

　　嘉和苑业委会工作情况汇报(第一期)

　　尊敬的嘉和苑业主：

　　嘉和苑业主委员会经过多年的不懈努力，以勤恳务实，公平公开的办事作风，为业主排忧解难，赢得了广大业主的信任和政府相关部门的认可。现将业委会20*1年至20*-年的工作情况总结汇报如下，欢迎广大业主监督、指导，提出宝贵意见和建议。

　　第 一 章

　　一、嘉和苑第四届业主大会和业主委员会换届选举工作

　　20*1年2月4日，嘉和苑第三届业委会进行了换届选举，经小区全体业主参加投票选举，产生了40名第四届业主大会代表，加上广州汇丰大厦指派的1名业主大会代表，共41名业主大会代表组成了嘉和苑第四届业主大会。

　　20*1年2月26日，第四届业委会委员经过两轮无记名投票，选举产生了13名第四届业委会委员，选出主任：cccc。

　　换届选举投票结果上报政府部门审批同意，所有案卷存档备查，欢迎全体业主查阅。

　　二、与物管公司续签三年物业服务委托合同

　　(一) 20*1年12月，业委会对是否与hf物业公司续签物业服务合同的问题上，听取业主的意见和建议，大多数业主倾向于与hf公司续签合同。

　　经第四届业主大会第二次代表会议业主代表投票表决，同意与广东建工hf物业公司续签三年《物业管理委托合同》。合同的内容是在前三届已签约的版本基础上，针对卫生、绿化和保安问题上完成各个项目的整改。

　　业委会执行业主大会代表会议的决议，于20*1年12月28日与广东建工hf物业管理公司签署了20**年至20**年《物业服务委托合同》。新签署的《物业服务委托合同》在各座大堂和业委会公告栏公示七天，业主无异议后，根据《国家物业管理条例》、《嘉和苑议事规则》，“业委会代表业主和业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同”。

　　三、关于物管合同部分内容的修改

　　基于社会通胀的大环境，以及嘉和苑小区已近15年的实际情况，为了保证物业管理质素不下降，又要最大限度地维护业主的利益，20*1年12月签署的物管合同在原合同的基础上作出了部分修改。

　　(一)维修费用的修改

　　按照《物权法》有关规定，根据“谁受益，谁负责“的原则，属业主所有的共用部份，共用设备、设施的维修费用应由业主的维修资金或资源增值支付，物管公司在无收取小区的资源增值收益的情况下承担小区2000元以下(含2000元)单项维修费用,这在广州市的物业管理中是绝无仅有的，是业委会为全体业主努力争取的成果，业主享受这一成果已经十年了。近年由于物价上升，公共设备设施不断老化，企业经营成本增加，在物业管理费不能上涨的情况下，管理公司单方提出承担500元及以下的共用部位、共用设备、设施单项维修费用，而业委会本着实事求是、公平、公正、协商处理的原则，据理力争，最后确定为1000元，物业管理公司每年支出的维修、保养费用不低于**万元，与旧合同相同。即使物业公司承担的维修费用从2000元降至1000元，此合同条款仍为业主带来利益，这样的条款仍然是嘉和苑小区创新先河所独有，已持续10年，是业委会为全体业主努力争取回来的重大利益。

　　(二)资源增值收益的修改

　　业委会能够争取的广告资源毕竟有限，物管公司的参与可以拓展广告收入来源，提高物管公司管理的积极性，增加小区资源增值，为广大业主争取到最大的效益。因此，合同的第六章第二十八，经甲方同意的小区新增资源增值项目收益的50%归乙方所有(已有的广告位置全部不属于新增加项目范围)。嘉和苑存量资源增值收益仍全部归小区的资源增值所有。资源增值收益的收支明细，每季均在各座大堂和业委会公告栏公示。

　　(三)清洗外墙内容

　　基于原《物业服务委托合同》并未明确应由谁支付清洗外墙的费用，物管公司强调清洗外墙，是为了打造嘉和苑品牌、创省优、国优投入了十几万元而进行的工作。因业委会与物管公司对这一条款的理解分歧很大，经与物管公司反复协商，最后业委会与物管公司达成协议，由物管公司出资2万元进行整改，完成七、八座消防门、各座首层消防门和各楼层放置垃圾桶位置的粉刷。

　　事后，有业主对此提出异议，向越秀区人民法院提起诉讼。根据(20**)穗越法民三初字第906号民事判决，法院判决驳回了原告业主的诉讼请求，并由原告业主承担相关的费用。(法院判决书在hf物业管理公司及业委会均有存档，欢迎广大业主查阅。)

　　四、为三期业主追回177万元维修资金

　　20**年借亚运会的东风，经业委会和物管公司不断向政府反映和争取，最终由政府出资修复了嘉和苑三期北面飘蓬并免费清洗外墙，为业主节省了近百万元维修费用。在业委会全体成员的不懈努力下，在广东建工hf物业管理有限公司的大力协助下，在广州市各政府部门和六榕街(原东风街)办事处的大力推动下，嘉和苑发展商终于在20*1年底向三期业主支付了177万元的专项维修资金，维修资金按业主签署的《商品房买卖合同》分配到业主的维修资金账户。

　　为业主追回了177万元维修资金，这是一件多么值得全小区庆贺庆幸的事，是业委会和物管公司共同努力的结果，为嘉和苑业主成功办理的一件大实事。功绩不可抹，永载在嘉和苑业委会成长的史册，同时成为全市各小区业委会参照学习的标杆性事件。

　　第 二 章

　　一、全力以赴处理嘉和苑8.29水浸事件

　　20*1年8月29日凌晨，嘉和苑西北面东风西路上一条1.2米的供水管爆裂，整个嘉和苑一片汪洋，小区内积水达50公分，地下车库水深达80多公分，给业主造成极大损失，严重影响业主生活。在水浸事件发生后，业委会委员第一时间赶到现场进行取证和指挥抢救工作，与物管公司人员一起，积极参与善后救灾处理工作，劳心劳力，竭尽全力为小区解决问题。

　　嘉和苑业委会和物管公司还努力寻求政府部门、媒体的帮助，积极主动与自来水公司、电力公司、保险公司、评估公司等进行协调和沟通，使小区尽快回复到正常的秩序。永久用电在经历了近一年时间的协商和专业的监督下，终于在二o一二年八月二十二日也开始了修复工程，更换全新电柜，此电柜价值不菲，现已安装完毕并巳接线使用永久用电。其他同样受水浸物业因没有业委会，用电问题至今仍未解决。

　　二、协助物管公司完成了七、八座电梯的更换。

　　第七、第八座的电梯使用时间较长，经常发生故障，从20**年开始更换电梯的筹备工作，至20*1年，七、八座电梯更换工作进入了实操阶段，业主更换电梯的缴费率已达99.5%。七、八座业主代表和业委会从电梯选择、催缴费、监督管理等做了大量工作。去年底，七、八座四台电梯已经全部完成安装，投入正常运行使用。

　　三、建立每月巡查制度，及时发现和解决小区存在的问题

　　第四届业委会成立后，在每个月的最后一个周六下午必须对小区进行巡查，与嘉和苑服务管理中心的中层以上管理人员一起，对小区存在的问题逐一现场查看，通过巡查，及时发现小区存在的安全隐患，将小区不安全因素消灭在萌芽之中，存在的问题督促物管公司及时整改。

　　在业委会的严格监管，使物管公司更加重视发现和改进存在的问题。业委会对小区的维修项目不仅进行严格监督，还提出很多合理化建议，尽量减少专项维修资金和资源增值的支出。

　　四、加强对小区绿化、卫生的监管。

　　业主对小区的绿化和卫生一直意见较多，新一届业委会十分重视业主的意见，负责小区绿化的委员经常在小区查看，听取业主的意见，发现问题和有合理化的建议及时向花工或者物管公司反映，尽量在不过多增加费用的前提下使小区的绿化更加优美。近期，维权业主在小区内违反嘉和苑管理规约拉横幅，竖广告牌，严重影响了小区人居和睦相处的环境，业委会已尽最大的努力去协调解决，请广大业主见谅。

　　五、积极解决房屋漏水问题

　　(一)长期以来，嘉和苑业主房屋漏水是困扰业主、业委会和物管公司的老大难问题，业委会和物管公司都十分重视。业主房屋漏水属于公共部分的应该使用专项维修资金维修，但使用维修基金必须经本座三分之二以上业主同意，往往难以通过。这么多年来，只有七座的两户业主成功使用了专项维修资金进行维修。

　　(二)目前业委会的解决办法是：对业主房屋公共部分渗漏十分严重的业户，改由本座的资源增值资金支出，在这一座资源增值资金不足时，采取由业主先垫付维修费用，待这一座的资源增值资金足够再返还业主的办法，先后解决了6户业主的困难。

　　由于资源增值资金有限，目前小区还有很多业主的房屋因公共部分的漏水等待资金维修，巧妇难为无米之炊，由此引起了部分业主的不满，嘉和苑业委会在此表示万分的歉意!也请广大业主理解!

　　第 三 章

　　一、努力健全业委会的财务制度

　　(一)业委会每季度按时公布业委会的经费和资源增值资金的收支情况。委员们采取十分负责的态度，对经费和资源增值资金收支项目刨根问底，特别对本座的资源增值开支和余额更是要弄个清楚明白。

　　(二)此前在小区沸沸扬扬的“铅笔账事件”，再次向广大业主表示万分的歉意。基于节约资金的原因，第四届业委会出纳人员是由业委会委员兼任，非会计专业人员出身，因怕写错而先用铅笔打稿，确认无错后再用钢笔描正。所谓铅笔账是未及时用钢笔描正的结果，并非故意作假，这确实是业委会工作的疏忽，以后绝不会再出现同样的情况。业委会的出入账目数目是真实、相符的，每季度均在各座大堂公示。

　　嘉和苑业委会全体成员在此明确表示：业委会的账目绝无一分钱作假，愿意接受广大业主的监督，并无条件接受国家有关审计部门的审查。

　　二、严格监督维修资金、资源增值资金的使用管理

　　业委会规定，物管公司使用维修资金，必须经本座2/3以上业主签名同意后，三家以上的单位参与报价，最后选定信誉高，质量好，价格合理的承建单位，并向广大业主公示，报国土房管局和指定银行审批，在业主的专项维修资金帐户上划扣。业委会对每个过程都严格监管，使业主的每一分钱都用在实处。

　　三、努力办好老人活动中心

　　老吾老以及人之老，是中国民族崇尚的美德，老有所依老有所养，安享晚年是每一人的恒久期望。嘉和苑业委会与物管公司共同开办的老人活动中心，积极开展各项公益社会活动，为嘉和苑老年人业主的晚年生活增添乐趣，更具普遍性和趣味性，参与人数从最初的70多人增加到现在的300多人。热心公益的业主主动给老人活动中心捐款。在大家的支持和鼓励下，老人活动中心越办越有特色。

　　四、重视社区文化建设，创建和谐欢乐家园

　　(一)20*1年，业委会与南方都市报签署了每月免费在小区放一场电影的合同，使业主不出小区大门就可以享受免费看大电影的乐趣;

　　(二)每年与物管中心一起组织业主旅游，业委会和服务中心给予业主半价补贴;

　　(三)每年组织了春节和中秋联欢晚会;

　　(四)每隔一段时间举办一次书画摄影展;

　　(五)老人活动中心组织老年人业主在每周二上午打乒乓球，每周四上午歌坛活动，每周五下午跳交谊舞等。

　　结 束 语

　　嘉和苑第四届业主委员会成立已二年多，所做的成绩是有目共睹的，但金无足赤人无完人。存在不足：一是对物业管理委托合同的监管措施和落实执行有待加强;二是业主房屋的公共部分漏水问题应想更多办法解决，应继续向政府部门反映，改变专项维修资金使用难问题，使专项维修资金不仅要监管好，更要确实能解决小区和业主的实际问题;三是是与业主代表和业主的沟通不够，使一些事情引起个别业主的误解;四是近期发生的小区“维权行动”，其过激的行为已扰乱了业主正常生活，业委会未能尽快妥善地处理和平息，万分内疚，深表歉意!

　　嘉和苑业委会全体成员在此表态：我们的信心绝不动摇，坚决抵制为一己私利而扰乱小区的行为，安定和谐是全体业主的永恒期望!感谢广大业主一直以来的支持与信任，感谢你们能够包容理解我们的不足，感谢你们能够明辨事实的真相，我们将继续努力，与广大业主携手，同心聚力，共建和谐美好家园!

　　嘉和苑业主委员会

　　20**年四月十二日

篇4：小区三期业委会9月工作总结

　　小区三期业委会9月工作总结

　　一.九月二日向小区全体业主发布大堂地砖改造和加装电梯护手通告。物业员工挨家挨户上门征求业主意见。

　　二.九月四日正式实施于特定时段对非业主车辆进入小区 管控。业委会成员一连几天分头到几个岗亭调研，协助保安维持秩序。从9月5日到9月9日连续五天通过qq群向业主公布非业主车辆在特定时段进入小区被拦阻数据。开头一周阻力不小，几个岗亭时有堵车现象发生。9月11日下午业委会正副主任到**物业总部与高层领导反映情况，商量对策，争取他们大力支持。**总部除了加派人员支援外，还调来拖车设备。业委会在这个月内先后三次(抽取9月11日零时-13日零时，18日零时--22日上午8时，24日零时--27日上午8时的车辆进出记录)，从数以万计的车库进出数据中进行筛选，注销了非三期业主的外来车(约 318辆)在特定时段停放三期车库的权限，为车控扫除阻碍。9月12日下午与晚上业委会慰问在车控第一线辛苦工作的保安，勉励他们忠于职守。

　　三.9月13日上午联合一二四期业委会在业委会办公室举行与物业，广告公司三方有关电梯广告开标评标的会议.，使电梯广告招标的工作完满结束，为属于全体业主的公共收益增加一笔不菲的收入。

　　四.安装专门为三期业主服务的车库指挥系统是保证车控工作能否顺利进行的关键，也是业委会工作的一个重点。业委会多次与物业蔚蓝海岸管理处，**总部高层领导商谈沟通。王鸿鹏副主任，赵雁光同志几次冒着酷热到各个岗亭进出口查看现行设备运转情况，写出详细的调查报告和车库设备整改的意见。对此，承包商创通公司也作了整改的回函。9月24日盼望已久的服务器终于运抵业委会办公室。王，赵等人随即与创通公司的领导，技术人员一次又一次开会研究，制定如何提取数据的流程和安装计划。

　　五.根据车辆管控的规定，为便于业主的出行，这个月里，我们办理新发的月卡35张，办理了临时通行证79张。工作中一丝不苟，严格审查，做到不出差错。为了让符合申请条件的业主早日拿到证件，秘书加班加点在所不惜。在规范办理停车月卡和临时通行证的同时，我们也根据业主的举报与掌握的资料清理了20左右张非合格月卡，注销了3张在用的免费月卡，与警方物业一道组织保安移走了两辆僵尸车，还把两个没真凭实据的固定私家车位牌取下(还有两个私家车位的资料待审核)，从而有力保障了广大业主的权益。

　　六.八月中旬业委会就本体资金耗材报价之事发函给物业，由于迟迟未得到答复，所以本月继续催促管理处落实此事。到9月中旬管理处终于送来了**总部转来的关于电梯配件，消防配件，报警配件以及土木防水维修的报价表。鉴于土木防渗维修尚未落实承包商，目前的施工公司往往索价过高，于是我们找来另一家防补漏公司去比较，去查证索价是否合理。9月底**总部终于就土木防补漏工程的承包发函向社会公开招标。为了使小区的本体维修从申报批复到开支的全过程能处于公开透明的常态化，便于业主随时监管，负责这一工作的赵雁光同志经过一番苦心思考，制定了非常详细清晰的本体维修办理流程图。为了让物业工程部能接受业委会的要求，赵在9月4日晚特地与物业的有关人员商谈，让他们明确细则。9月初到9月中旬，业委会聘请电梯维修专家，一期的热心业主苟绍江前来指导。从尽量节省支出的愿望出发，苟绍江与电梯承包商的工人技术人员把三期53部电梯风扇逐一进行了检修。经过修理能用的继续再用，不能用的就更换新的。在风扇更换的过程中他们发现39幢1单元和36幢2单元电梯的钢丝绳出现了断裂，我们接报后和工程部人员现场观察，指示立马更换，及时消除隐患。

　　七.对业主的管理诉求尽量及时反映，做到不过夜。如37幢业主到办公室反映该幢单车乱停放的问题，当即叫来客服经理来听取意见。业委会与客服中心同在一楼，是双方交换意见处理问题的好条件。9月30日晚有一对夫妇打电话反映其孩子上学途径对面小区受阻拦事情，怒气冲冲把不满洒向我们。晚饭过后即与二期秘书沟通，了解详情。得知该小孩未带门禁卡，于是我们便对业主作解释，尽可能及早把矛盾化解于萌芽之中。

篇5：小区业委会秘书招聘结果公告

　　小区业委会秘书招聘结果公告

　　本届业委会于201*年1月28日成立，由于春节原因，业委会正式开展工作是2月底，当时由业委会临时决定从3月1日起聘请了两位执行秘书：胡小玲、余昭华。

　　经过近两个月的业委会工作，业委会决定正式招聘两位执行秘书，并于4月17日对本小区居民发出了公开招聘两名执行秘书的公告，共有5人报名参加应聘。

　　经业委会面试讨论决定：从5月1日起正式聘用胡小玲、何丹二人为本届业委会执行秘书。任期到本届业委会任期届满(20**年1月30日)，秘书薪酬暂定为每人每月3800元正(包含全部社保、医保、失业保险等),最终的薪酬标准由业主大会决定后多退少补。按“sz经济特区物业管理条例”第二十二条之规定，执行秘书薪酬由物业管理费中开支，即执行秘书薪酬由小区物业管理公司按月支付给秘书本人。

　　特此公告!

　　金海岸一二四期业主委员会