安永地产项目融资与资金战略管理
房地产投资与开发必须依靠金融机构的支持和配合，一个房地产开发商的融资能力和水平的高低，也往往与一个项目的成败息息相关。不仅在于高明的资本运作能力，还必须建立起良好的信誉，拥有良好项目资源、连续的赢利能力。
首先，公司必须是好的。公司不好，骗人家，骗来第一笔，第二笔可能就没有了。如果上了银行的黑名单，那就更麻烦。第二，项目必须要好。项目不好，人家投了钱最后收不回来，不管投钱的是银行还是资本市场投资者抑或是债券投资者，后续都会很麻烦。第三，在融资过程中，不能光指望着银行一个独木桥，要全方位地考虑资金来源组合，这样才能解决公司未来的生存和发展问题。第四，公司一定要有一个好的远景规划。总之，公司一定要有最好的团队，有可靠的资金渠道，有精彩的资本运作，有伟大的作品，有可靠的利润来源，这样，才会受到资本市场的青睐。
1.拓展融资渠道
拓展融资渠道的几种方式：企业自有资金，开发投资的本性要求开发商必须有一定量的自有资金（包括现金和其他流动资产，以及近期内可回收的出售各类物业回款等）投入开发；银行信贷，银行信贷是开发商进行房地产开发的主要融资渠道；合作开发，开发商如果筹资困难，则可以借助有经济实力的公司合作开发，例如一方出地，一方出资，利润按比例分成，共担风险，共享利润；预售回款，房地产开发商通过楼宇预售回款筹集建设资金，同时将部分市场风险分担给买家；让承建商带资承包建设；建立房地产投资基金；其它融资渠道。
随着安永房产的发展可以国内或海外上市发行房地产股票，进入国内或海外资本市场进行融资；发行公司债券；各类信托基金；各类企事业单位闲散资金；银团联合贷款、吸纳海外资金等。
资金问题，历来都是开发商最为关切和颇费心机的大事。任何一家开发商，能否在激烈的市场竞争中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验、开发商品牌、物业定位的准确等因素外，还取决于其筹集资金的能力和资金运作水平。
2.安永房产银企合作模式
模式1：银企合作可行性分析报告?安永房产近年销售产值状况，利润状况；安永房产今年销售产值预测状况；项目的市场前景分析；项目的优劣势分析；操作投入及回报分析；偿还银行本息办法；开发项目走上良性循环开发阶段；项目成本分析汇总。
模式2：建立稳固的银企凯发一触即发的合作伙伴关系?安永为银行消化不良贷款项目；安永为银行盘活沉淀的土地；安永邀请银行参与项目咨询、跟进及财务管理等。
3.信贷运作实操策略
策略1：安永房产开发贷款的运作?
向商业银行房地产信贷部提出申请，并提供相关材料供银行方面调查核实。所提供的主要材料应包括：企业的基本情况，法人和法人代表的证明文件；财政部门或会计事务部门审核过的上年度的及近期财务会计报表，主要经营状况和经营利润报告表、信用等级证明和资质等级证明；基本账户开户银行开户证明和贷款证；项目用地土地使用证明和计划局、城建部门、土地管理部门批准的立项、规划和施工文件；项目设计草图和资信机构的预算（匡算）说明书；项目开发可行性研究报告；担保人的基本情况及担保人拟同意担保的有关证明文件，或抵押单、质物清单。
策略2：安永房产抵押贷款的运作
以一定的房地产项目或其他固定的、有价值的财产等作为如期偿还贷款的保证物，向商业银行 进行抵押从而取得贷款的融资方法。贷款条件审查主要针对两方面：第一、财务状况及贷款风 险度。银行方面会调查安永年度和近期的财务报表是否已经过财政部门或审计（会计）事务所 的审核，而根据财务会计报表来测评企业信用等级和贷款风险度。重要分析的财务指标是：资 产负债率，一般不可高于70%；自有资金占项目总投资的比例应不低于30%；有限责任公司和股 份公司股本权益投资不超过净资产的50%。第二、项目开发的可行性研究报告。项目开发可行性 研究报告是商业银行对房地产贷款审查的最重要文本，只有对可行性研究报告进行全面、细致 的分析评估才能确定是否给予贷款。
说明：抵押贷款对借贷双方均有利，但也存在一定风险。随着政治、经济和社会环境的变化， 特别是通货膨胀的影响以及利率的变化，对借贷双方都存在一定的风险。因此开发商和商业银 行为保护各自的利益，在利息计算和本金偿还方面会达成一定共识才开始放贷。从还货的方式 来看，抵押贷款主要存在以下几种形式：
渐进式抵押贷款，这种方式往往由借贷双方协商确定，并不一定是平均地分期还贷，可能会根 据借贷方的收益水平规定合理的偿还额，或者每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐缩短。
递减式还款，这种还款方式特点是每个还款期的偿还本金一定，但应付本息逐期减少，这种方 式在个人购房抵押贷款运用也非常普遍。
定息抵押，此种还款方式是商业银行规定的整个还款期限内抵押贷款利率固定的做法。这种情 况下，银行则可能要承担未来利率变动的风险，但银行为降低风险，通常贷款利率均定在一个 较高的水平。
重新协议利率抵押，这种还款方法是借款双方考虑利率变动因素的影响，为保护各自的利益， 允许双方在还款期限内每隔一定年期（三至五年）重新协议抵押贷款利率的做法。
一般来说，房地产开发商获取抵押贷款时要经过申请、银行审核、协议签约、公证几个阶段才 能落实。通常情况下，银行方面对根据开发商的资信程度、经营收益、申请借款余额和时间长 短，以及抵押物价值评估的结果来定，一般不超过抵押物现时价值的70%，对住房按揭贷款最高 为七成按揭。银行为项目投资的抵押贷款，期限通常不超过5年，而为房地产消费市场上的购房 抵押贷款，期限通常在年以上，最多不超过10年。
策略3：安永房产上市融资法
随着安永的发展，最终会成为上市公司。说明：第一，对企业上市的要求，上市房地产企业除 了要符合公司等对上市公司的要求外，建设部要求对申报企业的主营业务（必须以住宅为主） 、规模效益、规范运作以及募集资金的投向、发展后劲和公司实力（包括企业土地储备、技术 水平）等各方面进行考核。为了防止过去因资金转移出现的混乱现象，建设部对募集资金的审 查非常严格，要求上市企业至少要把募集资金的70%投到其主要住宅建设上，上市后，若未经证 监会同意将资金转移，将受到严厉处罚。建设部在选择上市企业时，没有特别强调所有制问题 。总的原则是在现有规范的股份制企业中选择。
第二，上市融资，空间广阔，上市融资只属少数企业，房企上市的“松动”政策令许多房地产 企业欢欣鼓舞，许多人希望这扇融资大门能尽快敞开，以解决建设资金短缺问题。房地产企业 的融资
渠道主要还是银行贷款。即便房地产上市企业试点成功后，放开上市，也只能有少数企 业上市。因为今后大多数房地产企业是有限责任公司的组织形式，仅有少数为股份有限公司， 而在股份有限公司中，也只有少数企业满足上市公司的要求。第三，真正开放的时间，对一些企业提出的为何不一步解禁的问题，国家目前采用试点的方式 让企业上市，主要考虑重大政策转变需平稳上路，为防止失误，采取了比较审慎的做法，真正 放开要看试点效果。从时间上讲三家试点企业上市的快慢将取决于建设部、证监会、市场状况 及企业自身因素。从建设部审批上市企业到最终上市是个漫长的过程，最少要半年以上时间。 如果试点效果好，建设部将推出第二批试点企业，其后才考虑全面开放。如果上市www.pmceo.com效果好，到 真正放开上市，保守些估计至少需要一年多的时间。
所以安永要成为上市公司，还需要安永人孜孜以求不断努力。
4.安永房产资金筹措方案中的资金流通模型
资金筹措方案中的资金流通模型是指用来表示房地产投资项目在何时用多少资金的表格或图形 。
一般来讲，资金流通模型中的时间单位，对于中小型房地产投资项目而言，用月表示；对于大 型房地产投资项目而言，用季度表示。实际工作中，可根据需要与可能灵活掌握。
资金流通模型的表格，一般为3种：资金投入表、资金回收表、资金流通表。
模型1：资金投入表?确定资金投入表的主要根据是：房地产投资项目的建设进度计划；工程施 工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求；工程承包合同中确定的工程付款计划 等。
资金投入表中的资金分类，可粗可细，以满足需要为原则。大致可分为以下?个方面：土地费用 。包括土地出让金或土地转让费、征地拆迁费、补偿安置费、城市建设酉己套费等；前期工程 费。包括临时税费、电费、路费及场地平整费、勘察设计费、可行性研究费、立项费等；建安 工程费。包括土建工程费、水暖工程费、电气工程费、煤气工程费等；室外工程费。指红线内 水、暖、电、电信、煤气、道路、绿化、环卫、照明设施费等；公共配套费。包括锅炉房费、 变电所费等；管理费；其他费。如贷款利息、不可预见费等。
通过分析计算，得到上述各项费用的总额以及按月或季度要求的费用支出额，把这些数据填入 表中，就得到了资金投入表。
模型2：资金回收表?确定资金回收表的主要依据是：房地产租售计划；房地产租售价格估算和 初定结果；房地产租金或售价的收款计划等。
资金回收表中的资金项目主要包括预收定金、售楼收入、租金收入。资金回收表的时间单位应 与资金投入表的时间保持一致，以便于分析比较。通过分析计算，确定了上述各项费用后，填 入表中，就得到了资金回收表。
资金回收表单位：元
模型3：资金流通表?确定资金流通表的依据是资金投入表和资金回收表。将资金投入表和资金 回收表加以缩合，并计算有关指标，就得到完整的资金流通表。见下表所示。在表中第?栏出现 负数为需要筹措投入的短缺资金及其投入时间。表中第?栏的最小负值，即绝对值最大的负数值 ，表示需要筹措的最高资金数额。
资金流通模型还可以用图形表示。资金流通图有两种表现方式，一是用各个时期的投入额和回 收额表示，二是用各个时期的累计额和累计回收额表示。相对而言，第二种方式用的多些。
5.安永房产资金运作及风险回避
项目的开发中的资金运作需要视开发项目的规模、资金的回收条件、贷款利率高低及变动趋势 、资金占用时间等因素作综合分析后裁定。但有几点需要注意：
第一，尽量减少自有资金的投入数量。在这一点上基本上可以做到；但对于确实认可资金回收 比较快且利润回报丰厚的项目，也可以将直接投入自有资金的量加大。
第二，向银行融资中，可优先考虑将开发项目本身的土地使用权或正在进行中的建设工程或经 营的项目作为贷款抵押，其次再考虑利用公司其他或与项目无关的资产作为贷款抵押。
第三，对确实看好的项目又缺乏资金时，合作开发则是最有效的途径。此种情况下可由双方就 此项目成立项目合作开发公司。一方出地，一方出资，既能减轻双方筹资的负担，又能共担风 险，共享利润。合作双方应在合作过程中保持良好的合作关系，对于突发事件或可能出现的问 题应在早期就有协议准备，避免中途合作不下去，使项目拖延从而对双方都极为不利，这一点 是极为关键的。
第四，在达到预售标准的情况下，就尽可能提前预售楼宇，但要根据市场情况，寻找适当的入 市良机。提前预售是保证开发商收益，分散开发商风险、筹措建设资金的有效办法。虽然提前 预售有可能会因价格较低而致失掉一些利润，但也同时免除了房地产市场下滑带来的损失。另 一方面，预售回款可以提高自有资金的使用率，加速自有资金周转。
6.安永资金投入及回笼技巧
技巧一：与长线投资相对应的资金投入及回笼技巧?先投入资金将项目建好，然后寻租，以收 取租金回报。先投入资金将项目建好，然后继续投入资金进行经营，以获取经营回报。对于超 级别墅或花园洋房的销售，需要较长时间去营造别墅环境，然后才能出售。这往往也属于长线 投资方式。周期较长的先租后售，也是长线投资的一种方式。
技巧二：与短线投资相对应的资金投入及回笼技巧?分盘出售，形成滚动开发，通过销售回收 资金，在短期内将项目销售出去。整盘出售，将项目建好以后一次性卖给某个单位以回笼全部 资金。项目出售，仅有地皮及项目策划，就将整个项目卖给另一家房地产公司，即先收回资金 后搞建设。
技巧三：与长短结合的投资相对应的资金投入及回笼技巧?先建好，然后等街区功能完善、销 售时机成熟时再出售。先出租或自己经营，待将物业搞旺时再将产权出售。提高租金及建设集 资收费，租户租用一定时间后即享有产权。无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付款售 楼，到一定年限后将原款不贴息返还给买家。售后返租。先买楼，回笼部分资金，然后将卖出 去的楼以额定的价格租回来以出租或自己经营。
技巧四：因项目而异的投资策略与技巧?房地产的投资策略与技巧是丰富多彩的，世界上没有 包治百病的良药，重要的是对症下药，看菜吃饭。在项目策划时，安永高层应根据以下原则来 确定项目的投资策略与技巧：量力而行，要考虑安永的资金承受能力；有的放矢，要符合目标 市场的运作规律；赚取尽可能大的利润；承担尽可能小的风险。
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