住小区需要了解这13条物业法律知识2篇 -凯发一触即发

　　住小区需要了解这13条物业法律知识!

　　01 小区物业服务一般包含哪些内容?

　　答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

　　根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

　　02　预交物业费有没有法律上的依据?

　　答：按照规定，物业公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;一般情况下，物业服务属于先缴费后享受服务，所以物业公司可以预收物业费，但预收的期限，最长不得超过一年。如果物业公司要求预先缴纳多年的物业费，物业服务合同上没有注明的，业主可以拒绝缴纳。

　　《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

　　03　业主有权审查物业企业的收支吗?

　　答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

　　04　房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?

　　答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业公司给付物业费，业主是债务人，物业公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业公司给付物业费。

　　至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

　　05　交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

　　答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

　　《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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　　06　不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

　　答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业公司，两者处于不同的法律关系中。

　　停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。

　　在物业合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。

　　在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

　　《民法典》第九百四十四条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

　　07　物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

　　答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

　　罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

　　08　不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?

　　答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

　　同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

　　09　业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?

　　答：这个事情得分情况讨论。

　　《物业管理条例》第四十六条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

　　但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　10　住在底层的业主还要交电梯费吗?

　　答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

　　一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。

　　高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。

　　按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。

　　自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

　　11 业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗?

　　答：一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。

　　12　怎样申请动用物业维修资金?

　　答：根据《住宅专项维修资金管理办法》，开发商、购房者缴纳的公共维修资金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

　　申请程序是：

　　根据《民法典》第二百七十八条规定，非应急维修使用维修资金需要征求维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决(俗称双三分之二)，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(俗称双过半)。

　　应急维修使用维修资金不需要征求业主意见，经业主委员会(社区居委会代行)、相关业主同意，街道办事处、区住建局及相关专业部门现场确认后即可提取使用。这里的专业部门主要包括：涉及消防的应急局或消防救援机构，涉及电梯的电梯检测机构。

　　13　小区的车位所有权到底属于谁?

　　答：《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。