创优达标房屋管理及维修养护项自检说明 -凯发一触即发

篇2：小区房屋维修管理

　　房屋维修管理

　　房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育，树立为业主(住户)服务 意识z培养 登门百家 、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循 加强修缮和经常养护，保证住用安全，恢复或保持房屋和设备的功能，延长使用年限 的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。

　　修缮方案

　　针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出具体修缮内容和技术措施。

　　修缮方案的确定，应遵循下列基本原则：在工程查勘鉴定的基础上进行，同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件，应修则修，能保留的尽量保留;修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应，一般不低于原房质量标准;做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合;对简陋或居住条件差的房屋，在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件;充分听取用户的正确意见，使方案更趋合理可行。

　　修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果;应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明;施工组织设计及安全技术措施;工程预算及经济分析等。

　　修缮工程施工方案

　　施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况;主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划;主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划;施工平面图及各项技术经济指标。

　　修缮工程任务单

　　向生产班组下达的应完成的工程项目及数量，包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单，可以一次下达，也可以按照工程部位分期下达，还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中，工程项目、数量有变化，应再下达更改或补充内容的任务单。

　　修缮工程技术交底

　　上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门，对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求，以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式，一般采用两者相结合的方法进行。

　　文明施工

　　是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全，并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等，以便安全而有秩序地进行施工，尽量减少对四周的干扰。

　　修缮工程施工现场管理

　　对修缮工程施工场地的布置使用及各项安排进行的计划、组织和控制活动。施工现场管理以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据指派专人，自始至终负责到底的经常性工作。其主要内容是:修缮或利用各项临时设施，组织安排施工衔接及料具进出场，节约用地;按计划拆除旧建筑，排除障碍物及清运渣土;在拆除旧建筑时，处理好毗邻建筑物和构筑物的关系，做好施工防护标志，注意生产与住用安全。

　　房屋修缮方针

　　指导房屋修缮工作发展的方向、目标和原则。各个地区物业管理企业，应针对现管房屋的状况，城市发展规划，修缮资金能力，制定每个阶段修缮方针的具体内容，使之突出重点，有现实指导意义。

　　目前各物业管理企业确定房屋修缮方针的基本内容有:加强维修养护房屋及设备确保使用安全和保持正常使用功能，为广大用户提供更好的服务。

　　房屋修缮原则

　　指导房屋修缮工作及确定工程做法的准则。目前物业管理企业的修缮原则是:充分利用，经济合理，牢固实用。在制定修缮计划时，要以加强维修为重点，避免房屋加速损耗，过早破坏;在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修贝。修，避免不必要的大拆大改;在修缮施工中，节约用料，提高工效，确保工程质量，以最少的消耗取得最大的经济效益。飞实践中，有的房屋维修工作者还提出 好房好修、坏房简修、抢危补漏、按年轮修 和 有计划地拆改建，适当改善居住条件 的修理原则。总之，修缮原则必须从实际出发，符合我国国情，与当前的国民经济水平相适应。

　　房屋修缮周期

　　根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，从而确定房损维修的期眼。民屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有:

　　(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、凡水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。

　　(2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5~8年。

　　(3)瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

　　(4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5至6年一次。

　　(5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。

　　(6)水电设备计划检修周期，可以6至8年一次。

　　(7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6至8年一次。各类结构房屋的维修周期:砖木结构房屋12至15年;砖混结构房屋15至20年;钢筋混凝土结构房屋20至25年。

　　房屋修缮范围

　　按照租赁法或租赁合同规定，租赁双方应担负的房屋修缮责任。目前房屋修善以保证居住安全和房屋正常使用为主。物业管理企业与用户之间，一般以房屋破损原因划分修缮责任。即房屋自然损坏或因自然灾害造成的损坏，其修缮由物业管理企业负责;因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏，由用户赔修;用户提出的特殊修缮要求，经物业管理企业同意后，除有协议规定外，其费用由用户自理;市政污水管道及处理装置，进户水表、电表之外的管道或线路，煤气管道及灶具，人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

　　房屋修缮计划

　　在一段时间内，对房屋修缮工作预先拟定的任务、步骤、投资、标准和办法、范围及要求。房屋修缮工作一般制定年度、季度、月度计划、根提需要、有时亦有旬、周、日计划，对特殊的房屋修缮，可按单位工程编排修缮计划。在编制房屋修缮计划时应注意，根据房屋完损情况，分别轻、重、缓、急，优先安排重点急需修缮项目，保证维修资金和材料的供用。要注意与城市规划、道路交通，水、电及电讯工程计划相结合。

　　房屋修缮标准

　　指物业管理企业在确定房屋修缮项目及工程过程中应遵守技术要求的准则。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定中，把房屋按不同的结构、装修、设备条件分成两大等级，并根据两个不同等级的要求制定相应的修缮标准。一等房屋修缮标准较高，二等房屋标准较低。在确定房屋的主体、装修、楼地面、抹灰、油漆、粉饰、水、电、卫、暖设备、金属构件及其他等级分项工程的做法时，应按不的房屋提出不同的修缮要求。物业管理企业应根据资金筹措情况以及本企业管辖的房屋实际情况制定实施细则。对修缮施工的工程质量，必须按城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中的规定执行。

　　房屋修缮投资标准

　　根据物业管理企业所管房屋面积或修缮工程项目投入修缮资金的控制额。其表达方式有:

　　(1)按照所管房屋的建筑面积平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修缮资金;

　　(2)按照工程项目，每平方米翻建、挑顶、综合维修等按概、预算控制的修缮资金。

　　修缮工程预算造价

　　是对房屋进行修缮所发生价值的货币表现;它是由在房屋修缮时所消耗的社会必要劳动量来决定的。修缮工程预算费可以划分为直接费、施工管理费、独立费三部分。直接费是指直接耗用在修缮工程上的各种费用的总和。它由人工费、材料费和其他直接费组成。施工管理费是指施工单位组织施工和企业管理所需支付的管理费用。独立费是指修缮施工中所发生的不包括在直接费和施工管理费范围内的须单独计算的费用，以及施工单位应摊人和提取的费用。

　　修缮工程施工定额

　　指在正常的施工条件下，房屋修缮工程完成合格的单位工程项目所需要的人工、材料、机具设备及资金消耗的标准。它包括劳动定额、材料消耗定额及机器设备利用定额。施工定额是编制施工作业计划，进行工料分析和施工队、组下达任务及队、组进行经济核算的依据。

　　房屋修缮预算定额

　　是为完成单位工程劳动工时，机械台班、材料消耗数量的标准，是确定修缮费用的主要依据。预算定额应代表大多数企业能够达到或超过的平均先进水平。

　　房屋修缮预、决算

　　是以某一修缮工程为对象，依据该地区的单位估价表逐一计算，加上规定收取的间接费、独立费等而得出的全部工程费用。其中，预算是编制修缮计划，比较修缮方案是否经济合理、工程拨款和施工单位进行经济核算的依据;决算是最终确定工程费用，核定固定资产、考核投资效果的依据。

　　工程预算的编制

　　应根据已经审查批准的修缮施工图或修缮方案进行，其编制要点包括以下几点:

　　(l)熟悉施工图纸、修缮内容，全面了解房屋的结构和特征;

　　(2)深入现场，认真查勘施工条件，拟定实施方案;

　　(3)工程量是编制工程预算的原始数据，必须正确计算，并按照定额中的有关规定及工程量计算规则，按分部、分项计算，做到不重算、不漏算;

　　(4)正确套用定额或单位估价表，做到工程名称、内容、计量单位与定额相符;

　　(5)严格执行主管部门批准颁布的有关收费标准和规定，按施工的性质、等级计取施工管理费和其他费;

　　(6)做好各单项工程的工料分析，把各项工程按照定额规定所应消耗的劳动力、材料(含成品、半成品)、机械台班等分别计算，并进行汇总。

　　工程决算的编制

　　单位工程竣工后，按照编制工程预算的方法，以实际完成的工程量逐项进行调整计算。编制工程决算应注意以下几点:

　　(1)管房单位与施工单位应按照有关规定，本着实事求是的精神，汇总施工过程中的原始资料，深入现场进行核定，互相配合办理好竣工决算;

　　(2)编制竣工决算时，应以下列资料为依据:工程竣工验收单和竣工报告，工程合同;经批准的工程预算z双方协定的临时定额;预算外费用及工程变更的鉴证;材料设备及其他费用的调整依据及有关定额费用调整的补充规定;隐蔽工程验收记录。

　　工程费用

　　由直接费、施工管理费、独立费和法定利润四部分组成。

　　直接费

　　直接用于房屋修缮工程的有关费用，包括人工费、材料费、施工机械费和其他直接费四个部分。

　　人工费

　　指直接从事施工的工人(包括现场水平垂直运输等辅助工人)和辅助生产工人(制作构件等工人)的基本工资、附加工资和工资性津贴。

　　材料费

　　指为完成房屋修缮工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料(如脚手架、模板、临时支撑)的摊销费。它是工程直接费用的主要组成部分。

　　施工机械台班费

　　费用以8小时为一 台班 计算。每一台班所必须超用的人工构件和应分摊的费用即为一个机械台班的单价，其费用由以下两部分构成：

　　(1)不因施工地点和条件不同而发生变化的不变费用，主要包括折旧费，大修折旧费，经常修理费，替换设备、工具及附加费，润滑及擦拭材料费，安装拆卸及辅助设施费，机械场外运输费和机械保养费八项。

　　(2)在施工运输时常因施工地点和条件的变化而变化的可变费用，包括机上操作工人的人工费用，动力燃料费(电力、固体或液体燃料费)，养路费(按当时的规定标准计算)。

　　其他直接费

　　指预算定额以外为满足施工需要所发生的水电以及旧房拆除、旧料回收、废土外运、冬雨季施工等费用，以及由于修缮工程场地狭小所发生的材料二次搬运费。

　　房屋修缮定额管理

　　房屋修缮定额管理是房屋修缮的主要生产管理环节。运用定额，正确地编制工程预、决算，是房屋修缮管理中合理确定工程造价、控制修缮费用、提高投资效益的必要条件，也是房产经营管理单位和修缮施工单位进行经济核算的依据。

　　生产工日

　　计算工人劳动量的时间单位，即工人在轮班内直接生产工程产品的工日。

　　非生产工日

　　工人在轮班内，不直接用于生产工程产品的工日。

　　直接生产工

　　在房屋修缮中从事直接生产工程产品的人员。如瓦工、木工、油漆工、机械吊装工等。

　　辅助生产工

　　在房屋修缮中从事间接生产工程产品的人员。如构件预制、材料加工、机具修造以及运输、水电、技术革新等人员。

　　间接生产工

　　为生产工程产品而服务的后勤人员。如炊事、警卫、烧茶炉、传达通讯等人员。

　　修缮工程劳动管理

　　对有关房屋修缮工程中，使用劳动力方面的计划与组织工作。其内容包括:建立健全劳动管理机构和制度;劳动分工与协作，定员与定额;劳动力的分配与使用，补充与退休;劳动过程中的轮班、工作交接及其组织;工资奖励，职工生活福利，劳动保护，劳动竞赛，劳动纪律及职工文化技术教育、培训和考核等。它的作用是合理安排劳动力，充分利用劳动时间使劳动者更好地与生产资料相结合，保证安全生产，调动职工生产积极性，提高劳动生产率和经济效益，进一步促进生产的发展。

　　修缮工程统计报表

　　用数字概括地、系统地反映某个时期房屋修缮工程完成情况及结果的表格。修缮工程统计报表的主要内容是房屋修缮工作量、工程量及各项经济技术指标的统计汇总。报表形式一般为月报、季报、年报，必要时可增加旬报、周报、日报。任何正式统计报表均应由有关部门批准，按时准确地填报。依照统计报表反映的数字，可掌握本时期任务完成情况，为决策下步工作计划提供资料。统计报表应有连续性，要妥善保存。

　　房屋修缮计划管理

　　指物业管理企业对有关房屋修缮工作的内容、步骤和投资方面的安排、组织和控制的活动。它的主要内容包括:建立健全计划管理机构和工作制度;明确各级管理人员的职责;保证修缮工作在预先拟定的内容步骤和投资标准内进行;严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中给予调节和综合平衡等。计划管理的作用是保证房屋修缮的方针、原则和标准的实施，全面完成修缮任务及其各项经济技术指标。

　　修缮施工管理

　　指修缮施工单位从承接房屋修缮工程施工任务到竣工验收过程进行计划、组织、施工、调度、技术交底和材料、构件检试等方面的活动。它的内容主要有:建立健全施工管理机构和制度;明确各级管理人员的职责;贯彻修缮方针、修缮原则;严格掌握房屋修缮的范围和标准;按照国家和上级颁发的规范、规程、技术标准、操作规程和设计图纸的要求精心施工;合理安排劳动组织;加强施工现场管理;开展以提高工程质量为中心的创优质工程活动等。它的作用是保证房屋修缮工程优质、高产、低消耗、安全生产和文明施工、提高社会效益和经济效益。根据城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定，修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。在编制工程施工综合进度计划时，对经营管理单位提出的有特殊时限要求的工程，应优先安排施工。在工程开工前，应熟悉修缮设计或修缮方案，并参与经营管理单位组织的技术交底和图纸评审，并将在审查中提出的问题、解决的措施等，做好会议记录或纪要。应分别设立质量及安全监督、检查机构、分别配备质量及安全检查人员。工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验，不合格的不准交工。

　　房屋修缮技术管理

　　指物业管理企业和维修施工单位，对破损房屋进行查勘鉴定、修建等技术方面的计划、组织和控制的活动。它的内容包括:建立健全技术管理机构和制度，明确责任制;实施国家有关技术政策和上级颁发的技术标准、技术规范及各项技术管理制度;解决设计、施工、房屋鉴定、操作方法、工程质量等技术问题以及技术革新、技术改造、技术培训和建立房屋技术档案等。它的作用是使房屋修建技术先进、经验合理。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《危险房屋鉴定标准》是房屋修建技术管理工作的主要法律依据。

　　房屋修缮质量管理

　　指物业管理企业及房屋修缮施工单位，为保证和提高房 屋修缮质量，对修缮工程进行监督、检查和验收的活动。其主要内容有:建立健全质量管理与监督系统;确保维修工程质量管理方法和验收标准的实施消除产生不合格工程项目的隐患;开展以预防为主的质量检查、监督活动;确保修缮工程质量，处理质量事故，其目的是用最经济的办法，提高房屋修缮工程质量，其方法是全体人员参加管理与革新生产技术结合起来。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》是房屋修缮质量管理的主要法律依据。

　　房屋维修工程质量合格率

　　指房屋维修工程质量达到合格品标准的单位，工程占全部已竣工单位工程的百分比。其计算方法有两种:

　　(1)房屋维修工程质量合格率=

　　(2)房屋维修工程质量合格率=

　　房屋维修工程质量优质率

　　工程质量达到优质品标准的单位工程，占全部竣工验收单位工程的百分比。同 工程质量合格品率 一样，计量单位有两种。其计算公式为:

　　(1)工程质量优质品率=

　　(2)工程质量优质品率=

　　小修服务及时率

　　某个时期内，在规定的时间里修理完

　　毕的小修工程件数，占规定时间里应修小修工程全部件数的百分比。它是考核小修服务水平的指标之一。其计算公式为:

　　小修及时率=

　　修缮工程机具设备管理

　　对有关房屋修缮机具设备的计划、选择、评价、使用、保养、维修、检查、改造和更新工作的总称。其主要内容包括:建立健全机具设备管理机构和工作制度;机具设备的验收、保管、调拨、报废等日常管理工作;合理选择使用设备，经常监督维修保养，提高设备利用率;进行设备的更新、改造等工作。它的作用是，使机具设备经常处于完好状态，充分发挥其效能，提高修结利用率，以提高企业经济效益。

　　年度房屋修缮计划的编制

　　年度房屋修缮计划是全年修缮工作的方向和目标。正确制定年度修缮计划，是搞好全年房屋维修养护，提高管理水平，取得经济效益和社会效益，完成全年修缮任务首要的一步。

　　季度房屋修缮计划的编制

　　根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

　　月度房屋修缮计划的编制

　　在充分保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻、重、缓、急原则编制月度计划。月度计划主要是编制具体工程项目计划，由于房产部门修缮工程的特殊性，月度计划可做调整，但必须保证季度计划的完成。

　　房屋技术档案管理

　　为使房屋技术档案资料完整、准确、使用方便、更好地发挥作用而进行的资料收集、整理、更补、使用、保存等工作。房屋技术档案应有专人管理，随着房屋状况变化而不断地更改、补充，使其能准确地反映房屋的技术面貌。

　　修缮工程监理

　　较大翻修工程，特殊、大型、复杂的大修工程等可以采用工程监理。修缮工程监理是对房产经营管理单位，在修缮施工管理中的技术活动进行监督管理，是对房屋修缮工程的施工方案、工程量、材料质量、工程进度和工程造价等进行的全面监督，要求符合国家有关技术规范、规程、标准和工程合同的规定。

　　修缮工程监理内容

　　修缮工程监理内容通常如下:

　　(1)在工程查勘的基础上，对修缮工程提出具体意见，进行方案的比较和技术经济分析，评选和审定修缮设计或修缮方案。

　　(2)负责对修缮工程预算进行审查核定。

　　(3)凡有条件实行招标的修缮工程，均应进行招标，并对投标单位进行资质审查。

　　(4)工程开工前，经营管理单位必须对修缮施工单位进行书面技术交底，以便在施工中进行监理。

　　(5)审查施工计划方案，及时了解工程进度，监督施工按计划执行。

　　(6)对修缮施工单位现场使用建筑材料的品种、规格和质量进行检验或抽样试验，并进行监督使用。

　　(7)对现场使用的成品、半成品、预制构件和外构件的规格、质量进行验收。

　　(8)负责对混凝土工程，混凝土预制构件和砌筑砂浆试块的监制，并对两块试压报告进行审查。

　　(9)审查工程技术变更，会同设计单位或修缮技术部门办理工程变更手续。

　　(10)根据《房屋修缮工程质量检验与评定标准》，对隐蔽工程、分部工程进行验收鉴定。

　　(11)检查、监督工程质量，并对工程进行最终审查、鉴定和签证。

　　(12)督促施工单位对工程合同、现场施工记录、质量事故处理情况、竣工图等文件和技术资料的整理和建档，以供日后备查。

　　承重结构的修缮

　　是指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼房盖的基层等主要受力部位进行的修缮。

　　非承重结构的修缮

　　指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙、地面、顶棚、上下水道及附属设施等部位进行的修缮。

篇3：物业设备设施及房屋维修保养方案

　　一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　(一)、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;

　　⑷、装修结束组织验收;

　　⑸、验收合格2个月后组织复验;

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

　　(二)、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　(三)、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;

　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

　　二、设备安全运行管理方案

　　1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

　　2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、建立公用设施设备档案(设有台帐)，设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。

　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　三、电气系统管理方案

　　1、供电系统管理

　　通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“ 白沟小商品商城 ”所有机电设备、设施正常运作的要求。

　　供电管理服务思想：安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。

　　⑴、供电运行管理

　　①、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

　　②、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制，对“ 白沟小商品商城 ”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

　　③、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行，并严格执行《工作票》、《操作票》制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。

　　④、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。

　　⑵、供电系统维护保养承诺

　　①、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。

　　②、维修人员必须熟悉、掌握“ 白沟小商品商城 ”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。

　　⑶、供电应急措施

　　①、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

　　②、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

　　③、电力故障和停电应急程序

　　若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员;

　　管理处主管人员随即安排电工值班;

　　预先张贴停电通知在显眼处;

　　若电力故障引致停电 ，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修， 通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜;

　　当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电挚的正常运作情况， 如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。

　　④、设备安全操作规程(略)

　　⑤、公用照明设施维修养护规定

　　为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：

　　a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。

　　b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。

　　c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。

　　d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。

　　e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。

　　f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。

　　g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。

　　h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。

　　2、弱电系统管理

　　⑴、操作人员受过专业培训，持证上岗;

　　⑵、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理;

　　⑶、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时;

　　⑷、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态;

　　⑸、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护;

　　⑹、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

　　3、避雷接地系统管理

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　四、给排水系统管理方案

　　1、服务承诺

　　保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98%。

　　2、给排水系统运行管理

　　⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

　　⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

　　⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

　　3、给排水系统的维修保养

　　制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

　　⑴、给水系统

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活;

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维护保养。

　　⑵、排水设施系统

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场;

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次;

　　每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;无杂草，排水畅通，无积水;

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　4、供水系统应急处理措施

　　⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

　　⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

　　⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

　　⑸、利用现有工具，设法清理现场。

　　⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

　　⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

　　⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

　　五、智能化系统管理方案

　　针对“ 白沟小商品商城 ”智能化系统的特点，结合本公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

　　1、建立设备运行及维护人员队伍

　　由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调专业人员负责设备运行及维护的生力军，并邀请相关单位(该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保每一位员工均能谙熟该系统并能正确使用和维护。

　　2、对客户进行多种形式的培训

　　客户能否正确使用室内智能化系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的客户开始，通过尽可能详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等方式，让所有客户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

　　3、严格监控装修及其它施工工程

　　首先，我们将对所有管理人员进行全面的培训，让每一位员工都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少两次到装修现场查看，防止线路被破坏。

　　4、建立供应商档案

　　我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟踪产品的换代，使该智能化系统得到及时的完善。

　　5、日常巡视及定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护保养是发现、解决软性隐患的最佳办法。

　　智能化系统的日常运行及维护

　　项目时间次数内容

　　闭路监控系统

　　摄像机每周一清洁除尘。 检查外观完好情况。

　　每季一线路整理。 检查各视频及音频接头。

　　每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。 检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

　　计算机 和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测ups工作情况是否正常。 检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

　　每半年一清洁主机内部灰尘。 数据整理与备份。 计算机数据整理、内部测试。

　　录像机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。

　　录像机每月一检察录制标准。 测试各功能键的工作情况。

　　每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

　　画面分割器、切换器和ad主机每周一清洁除尘。 检查外观是否完好。 检查连接线路的牢固程度。

　　每季一测试各功能键的工作情况。

　　每年一线路整理，功能测试。

　　防盗报警系统

　　控制器及红 外线探测器每月一控制器清洁除尘。 测试红外线探测器的工作情况。

　　半年一检查各连接线路是否牢固、完好。

　　警笛和警灯每季一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

　　停车场管理系统

　　停车场管理系统用计算机每季一主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测ups工作情况是否正常。 检测连接接口。 内部数据整理和备份。

　　读卡器 和控制器每周一清洁除尘。 读卡器固定螺丝牢固。

　　每半年一检测系统接口性能。 检查电气元件工作情况。

　　地感装置每季一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

　　六、消防系统管理方案

　　为了保障物业业主、用户的人身和财产安全，在物业的消防管理上，我们将贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和北京市消防管理的法规、条例为准则，结合物业的结构和特点，开展消防设施管理工作。

　　1、消防机构的建立

　　2、消防设施安全岗位责任制

　　⑴、管理处经理负责设立消防设施管理机构，并指挥相关工作。

　　⑵、护管主管负责监督日常消防设施设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。

　　⑶、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。

　　⑷、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。

　　⑸、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。

　　3、消防设施器材的配备

　　⑴、管理处经理根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中。

　　⑵、结合物业具体情况以及设备运行情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由护管主管提出提案，管理处经理审批后实施。

　　⑶、消防设施器材的管理由消防监管员负责检查，主要项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种标识等，并做好相应记录。其中消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备每月巡查1次，看是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转;喷淋管网水压每日检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障;每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。

　　4、消防设备日常管理

　　⑴、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是物业消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。

　　⑵、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。

　　⑶、如发现设备运行出现故障，及时报告护管主管，护管主管现场确认后通知技术人员及时维修。

　　⑷、严格按照操作规程使用各系统设备。

　　⑸、按照《消防设备设施维护保养手册》实施管理(略)。

　　发现火警的人员有义务迅速向消防队报警并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥;消防监控室应保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍;每日填写工作记录，建档备查。

　　七、用户报修、维修及回访流程

　　1、房屋零修、急修回访工作由客户服务中心管理员负责。

　　2、维修项目回访的主要内容包括：实地查看维修项目，向在维修现场的业主、用户了解维修人员服务情况、征询改进意见、核对收费情况、请被回访人签名。

　　3、管理员于每周五对本周所有的零修、急修项目进行回访(安全设施维修两天内完成回访，漏水项目维修三天内完成回访)，保证维修项目的回访率达100%。

　　4、回访可采用电话、信函、上门等方式。

　　5、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员限期进行整改。

篇4：房屋共用部位共用设施设备使用管理维修和更新

　　一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

　　根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况;

　　需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;

　　属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修;

　　编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;

　　合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途;

　　各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚;

　　及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好;

　　因房制宜，有计划地安排保养维修任务;

　　完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度;

　　完善的管理、检查、考核制度;

　　给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态;

　　建立和贯彻各项规章制度及各项标准;

　　搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度;

　　二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

　　【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常。

　　工程主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

　　【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并填写《配电房巡视记录表》;

　　配电房每月打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　工程部主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。

　　【消防设备】

　　日常巡视：

　　a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

　　定期检查：

　　a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

　　b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

　　维修保养：

　　a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

　　b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

　　e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。

　　【给排水设备】

　　管道工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

　　水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　【电梯设备】

　　分承包方电梯维保人员

　　每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内;

　　电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

　　设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

　　【水泵设备】

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并填写《水泵房巡视记录表》。

　　b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。

　　d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　三、共用部位设施设备维修养护计划及服务方案

　　【楼底层大厅】

　　对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护：每周三次，落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～10s范围内，无阻滞现象。

　　落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;

　　落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

　　对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

　　【楼道】

　　对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周检查一次。

　　对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次。

　　对楼道、扶梯进行巡查：每月一次。

　　a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动。

　　b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂。

　　c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大

　　理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石)。

　　楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

　　对楼面进行巡查：每季一次。

　　a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好。

　　b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

　　【雨污水总管及屋面外墙】

　　对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落;每季一次。

　　对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞;每季一次。

　　对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

　　【车道道路、侧石、围墙】

　　对物业管理区域内路面，侧石进行巡检：每周一次

　　a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象;

　　b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂;

　　c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

　　对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次

　　【雨污水窨井、下水道】

　　对物业区域内雨、污水管进行检查、清捞;每年二次。

　　疏通物业区域内污水下水道，保持下水道畅通;每季二次。

　　汛期前应对下水道进行疏通，清捞井内淤积物。每年汛期前一个

　　月实施

　　【屋顶避雷带】

　　对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次。

　　对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈;每年一次。

　　【物业区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、射灯】

　　夜间应对路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯、射灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯罩完好，无破损现象;每日一次。

　　检查照明供电线路绝缘状况是否达标;每年一次。

　　检查照明供电控制保护装置功能是否正常;每周一次。

　　【娱乐设施】

　　对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修;每月一次。

　　【健身设施】

　　检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全;每月一次。

　　对设施油漆作防锈保养;每年一次。

　　【地面停车位】

　　地面平整，无积水、进出无阻碍，停车位图标清晰;每季一次。

　　【地下车库】

　　车库门闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次。

　　巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好;每季一次

　　消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次

　　巡查监控装置应功能可靠;每周一次

　　【楼道、室外消防栓】

　　检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏;每月一次

　　油漆室外消防栓;每年一次

　　检查消防带完好无损;每年二次

　　检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活;每年二次

　　检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

　　【清洗水箱(蓄水池)】

　　水箱(蓄水池)清洗、消毒;每半年一次

　　水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

　　检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

　　【无障碍通道】

　　照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍;每季一次

篇5：房屋维修管理

　　房屋维修管理

　　房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育，树立为业主(住户)服务 意识z培养 登门百家 、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循 加强修缮和经常养护，保证住用安全，恢复或保持房屋和设备的功能，延长使用年限 的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。

　　修缮方案

　　针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出具体修缮内容和技术措施。

　　修缮方案的确定，应遵循下列基本原则：在工程查勘鉴定的基础上进行，同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件，应修则修，能保留的尽量保留;修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应，一般不低于原房质量标准;做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合;对简陋或居住条件差的房屋，在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件;充分听取用户的正确意见，使方案更趋合理可行。

　　修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果;应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明;施工组织设计及安全技术措施;工程预算及经济分析等。

　　修缮工程施工方案

　　施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况;主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划;主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划;施工平面图及各项技术经济指标。

　　修缮工程任务单

　　向生产班组下达的应完成的工程项目及数量，包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单，可以一次下达，也可以按照工程部位分期下达，还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中，工程项目、数量有变化，应再下达更改或补充内容的任务单。

　　修缮工程技术交底

　　上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门，对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求，以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式，一般采用两者相结合的方法进行。

　　文明施工

　　是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全，并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等，以便安全而有秩序地进行施工，尽量减少对四周的干扰。

　　修缮工程施工现场管理

　　对修缮工程施工场地的布置使用及各项安排进行的计划、组织和控制活动。施工现场管理以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据指派专人，自始至终负责到底的经常性工作。其主要内容是:修缮或利用各项临时设施，组织安排施工衔接及料具进出场，节约用地;按计划拆除旧建筑，排除障碍物及清运渣土;在拆除旧建筑时，处理好毗邻建筑物和构筑物的关系，做好施工防护标志，注意生产与住用安全。

　　房屋修缮方针

　　指导房屋修缮工作发展的方向、目标和原则。各个地区物业管理企业，应针对现管房屋的状况，城市发展规划，修缮资金能力，制定每个阶段修缮方针的具体内容，使之突出重点，有现实指导意义。

　　目前各物业管理企业确定房屋修缮方针的基本内容有:加强维修养护房屋及设备确保使用安全和保持正常使用功能，为广大用户提供更好的服务。

　　房屋修缮原则

　　指导房屋修缮工作及确定工程做法的准则。目前物业管理企业的修缮原则是:充分利用，经济合理，牢固实用。在制定修缮计划时，要以加强维修为重点，避免房屋加速损耗，过早破坏;在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修贝。修，避免不必要的大拆大改;在修缮施工中，节约用料，提高工效，确保工程质量，以最少的消耗取得最大的经济效益。飞实践中，有的房屋维修工作者还提出 好房好修、坏房简修、抢危补漏、按年轮修 和 有计划地拆改建，适当改善居住条件 的修理原则。总之，修缮原则必须从实际出发，符合我国国情，与当前的国民经济水平相适应。

　　房屋修缮周期

　　根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，从而确定房损维修的期眼。民屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有:

　　(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、凡水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。

　　(2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5~8年。

　　(3)瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

　　(4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5至6年一次。

　　(5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。

　　(6)水电设备计划检修周期，可以6至8年一次。

　　(7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6至8年一次。各类结构房屋的维修周期:砖木结构房屋12至15年;砖混结构房屋15至20年;钢筋混凝土结构房屋20至25年。

　　房屋修缮范围

　　按照租赁法或租赁合同规定，租赁双方应担负的房屋修缮责任。目前房屋修善以保证居住安全和房屋正常使用为主。物业管理企业与用户之间，一般以房屋破损原因划分修缮责任。即房屋自然损坏或因自然灾害造成的损坏，其修缮由物业管理企业负责;因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏，由用户赔修;用户提出的特殊修缮要求，经物业管理企业同意后，除有协议规定外，其费用由用户自理;市政污水管道及处理装置，进户水表、电表之外的管道或线路，煤气管道及灶具，人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

　　房屋修缮计划

　　在一段时间内，对房屋修缮工作预先拟定的任务、步骤、投资、标准和办法、范围及要求。房屋修缮工作一般制定年度、季度、月度计划、根提需要、有时亦有旬、周、日计划，对特殊的房屋修缮，可按单位工程编排修缮计划。在编制房屋修缮计划时应注意，根据房屋完损情况，分别轻、重、缓、急，优先安排重点急需修缮项目，保证维修资金和材料的供用。要注意与城市规划、道路交通，水、电及电讯工程计划相结合。

　　房屋修缮标准

　　指物业管理企业在确定房屋修缮项目及工程过程中应遵守技术要求的准则。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定中，把房屋按不同的结构、装修、设备条件分成两大等级，并根据两个不同等级的要求制定相应的修缮标准。一等房屋修缮标准较高，二等房屋标准较低。在确定房屋的主体、装修、楼地面、抹灰、油漆、粉饰、水、电、卫、暖设备、金属构件及其他等级分项工程的做法时，应按不的房屋提出不同的修缮要求。物业管理企业应根据资金筹措情况以及本企业管辖的房屋实际情况制定实施细则。对修缮施工的工程质量，必须按城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中的规定执行。

　　房屋修缮投资标准

　　根据物业管理企业所管房屋面积或修缮工程项目投入修缮资金的控制额。其表达方式有:

　　(1)按照所管房屋的建筑面积平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修缮资金;

　　(2)按照工程项目，每平方米翻建、挑顶、综合维修等按概、预算控制的修缮资金。

　　修缮工程预算造价

　　是对房屋进行修缮所发生价值的货币表现;它是由在房屋修缮时所消耗的社会必要劳动量来决定的。修缮工程预算费可以划分为直接费、施工管理费、独立费三部分。直接费是指直接耗用在修缮工程上的各种费用的总和。它由人工费、材料费和其他直接费组成。施工管理费是指施工单位组织施工和企业管理所需支付的管理费用。独立费是指修缮施工中所发生的不包括在直接费和施工管理费范围内的须单独计算的费用，以及施工单位应摊人和提取的费用。

　　修缮工程施工定额

　　指在正常的施工条件下，房屋修缮工程完成合格的单位工程项目所需要的人工、材料、机具设备及资金消耗的标准。它包括劳动定额、材料消耗定额及机器设备利用定额。施工定额是编制施工作业计划，进行工料分析和施工队、组下达任务及队、组进行经济核算的依据。

　　房屋修缮预算定额

　　是为完成单位工程劳动工时，机械台班、材料消耗数量的标准，是确定修缮费用的主要依据。预算定额应代表大多数企业能够达到或超过的平均先进水平。

　　房屋修缮预、决算

　　是以某一修缮工程为对象，依据该地区的单位估价表逐一计算，加上规定收取的间接费、独立费等而得出的全部工程费用。其中，预算是编制修缮计划，比较修缮方案是否经济合理、工程拨款和施工单位进行经济核算的依据;决算是最终确定工程费用，核定固定资产、考核投资效果的依据。

　　工程预算的编制

　　应根据已经审查批准的修缮施工图或修缮方案进行，其编制要点包括以下几点:

　　(l)熟悉施工图纸、修缮内容，全面了解房屋的结构和特征;

　　(2)深入现场，认真查勘施工条件，拟定实施方案;

　　(3)工程量是编制工程预算的原始数据，必须正确计算，并按照定额中的有关规定及工程量计算规则，按分部、分项计算，做到不重算、不漏算;

　　(4)正确套用定额或单位估价表，做到工程名称、内容、计量单位与定额相符;

　　(5)严格执行主管部门批准颁布的有关收费标准和规定，按施工的性质、等级计取施工管理费和其他费;

　　(6)做好各单项工程的工料分析，把各项工程按照定额规定所应消耗的劳动力、材料(含成品、半成品)、机械台班等分别计算，并进行汇总。

　　工程决算的编制

　　单位工程竣工后，按照编制工程预算的方法，以实际完成的工程量逐项进行调整计算。编制工程决算应注意以下几点:

　　(1)管房单位与施工单位应按照有关规定，本着实事求是的精神，汇总施工过程中的原始资料，深入现场进行核定，互相配合办理好竣工决算;

　　(2)编制竣工决算时，应以下列资料为依据:工程竣工验收单和竣工报告，工程合同;经批准的工程预算z双方协定的临时定额;预算外费用及工程变更的鉴证;材料设备及其他费用的调整依据及有关定额费用调整的补充规定;隐蔽工程验收记录。

　　工程费用

　　由直接费、施工管理费、独立费和法定利润四部分组成。

　　直接费

　　直接用于房屋修缮工程的有关费用，包括人工费、材料费、施工机械费和其他直接费四个部分。

　　人工费

　　指直接从事施工的工人(包括现场水平垂直运输等辅助工人)和辅助生产工人(制作构件等工人)的基本工资、附加工资和工资性津贴。

　　材料费

　　指为完成房屋修缮工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料(如脚手架、模板、临时支撑)的摊销费。它是工程直接费用的主要组成部分。

　　施工机械台班费

　　费用以8小时为一 台班 计算。每一台班所必须超用的人工构件和应分摊的费用即为一个机械台班的单价，其费用由以下两部分构成：

　　(1)不因施工地点和条件不同而发生变化的不变费用，主要包括折旧费，大修折旧费，经常修理费，替换设备、工具及附加费，润滑及擦拭材料费，安装拆卸及辅助设施费，机械场外运输费和机械保养费八项。

　　(2)在施工运输时常因施工地点和条件的变化而变化的可变费用，包括机上操作工人的人工费用，动力燃料费(电力、固体或液体燃料费)，养路费(按当时的规定标准计算)。

　　其他直接费

　　指预算定额以外为满足施工需要所发生的水电以及旧房拆除、旧料回收、废土外运、冬雨季施工等费用，以及由于修缮工程场地狭小所发生的材料二次搬运费。

　　房屋修缮定额管理

　　房屋修缮定额管理是房屋修缮的主要生产管理环节。运用定额，正确地编制工程预、决算，是房屋修缮管理中合理确定工程造价、控制修缮费用、提高投资效益的必要条件，也是房产经营管理单位和修缮施工单位进行经济核算的依据。

　　生产工日

　　计算工人劳动量的时间单位，即工人在轮班内直接生产工程产品的工日。

　　非生产工日

　　工人在轮班内，不直接用于生产工程产品的工日。

　　直接生产工

　　在房屋修缮中从事直接生产工程产品的人员。如瓦工、木工、油漆工、机械吊装工等。

　　辅助生产工

　　在房屋修缮中从事间接生产工程产品的人员。如构件预制、材料加工、机具修造以及运输、水电、技术革新等人员。

　　间接生产工

　　为生产工程产品而服务的后勤人员。如炊事、警卫、烧茶炉、传达通讯等人员。

　　修缮工程劳动管理

　　对有关房屋修缮工程中，使用劳动力方面的计划与组织工作。其内容包括:建立健全劳动管理机构和制度;劳动分工与协作，定员与定额;劳动力的分配与使用，补充与退休;劳动过程中的轮班、工作交接及其组织;工资奖励，职工生活福利，劳动保护，劳动竞赛，劳动纪律及职工文化技术教育、培训和考核等。它的作用是合理安排劳动力，充分利用劳动时间使劳动者更好地与生产资料相结合，保证安全生产，调动职工生产积极性，提高劳动生产率和经济效益，进一步促进生产的发展。

　　修缮工程统计报表

　　用数字概括地、系统地反映某个时期房屋修缮工程完成情况及结果的表格。修缮工程统计报表的主要内容是房屋修缮工作量、工程量及各项经济技术指标的统计汇总。报表形式一般为月报、季报、年报，必要时可增加旬报、周报、日报。任何正式统计报表均应由有关部门批准，按时准确地填报。依照统计报表反映的数字，可掌握本时期任务完成情况，为决策下步工作计划提供资料。统计报表应有连续性，要妥善保存。

　　房屋修缮计划管理

　　指物业管理企业对有关房屋修缮工作的内容、步骤和投资方面的安排、组织和控制的活动。它的主要内容包括:建立健全计划管理机构和工作制度;明确各级管理人员的职责;保证修缮工作在预先拟定的内容步骤和投资标准内进行;严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中给予调节和综合平衡等。计划管理的作用是保证房屋修缮的方针、原则和标准的实施，全面完成修缮任务及其各项经济技术指标。

　　修缮施工管理

　　指修缮施工单位从承接房屋修缮工程施工任务到竣工验收过程进行计划、组织、施工、调度、技术交底和材料、构件检试等方面的活动。它的内容主要有:建立健全施工管理机构和制度;明确各级管理人员的职责;贯彻修缮方针、修缮原则;严格掌握房屋修缮的范围和标准;按照国家和上级颁发的规范、规程、技术标准、操作规程和设计图纸的要求精心施工;合理安排劳动组织;加强施工现场管理;开展以提高工程质量为中心的创优质工程活动等。它的作用是保证房屋修缮工程优质、高产、低消耗、安全生产和文明施工、提高社会效益和经济效益。根据城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定，修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。在编制工程施工综合进度计划时，对经营管理单位提出的有特殊时限要求的工程，应优先安排施工。在工程开工前，应熟悉修缮设计或修缮方案，并参与经营管理单位组织的技术交底和图纸评审，并将在审查中提出的问题、解决的措施等，做好会议记录或纪要。应分别设立质量及安全监督、检查机构、分别配备质量及安全检查人员。工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验，不合格的不准交工。

　　房屋修缮技术管理

　　指物业管理企业和维修施工单位，对破损房屋进行查勘鉴定、修建等技术方面的计划、组织和控制的活动。它的内容包括:建立健全技术管理机构和制度，明确责任制;实施国家有关技术政策和上级颁发的技术标准、技术规范及各项技术管理制度;解决设计、施工、房屋鉴定、操作方法、工程质量等技术问题以及技术革新、技术改造、技术培训和建立房屋技术档案等。它的作用是使房屋修建技术先进、经验合理。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《危险房屋鉴定标准》是房屋修建技术管理工作的主要法律依据。

　　房屋修缮质量管理

　　指物业管理企业及房屋修缮施工单位，为保证和提高房 屋修缮质量，对修缮工程进行监督、检查和验收的活动。其主要内容有:建立健全质量管理与监督系统;确保维修工程质量管理方法和验收标准的实施消除产生不合格工程项目的隐患;开展以预防为主的质量检查、监督活动;确保修缮工程质量，处理质量事故，其目的是用最经济的办法，提高房屋修缮工程质量，其方法是全体人员参加管理与革新生产技术结合起来。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》是房屋修缮质量管理的主要法律依据。

　　房屋维修工程质量合格率

　　指房屋维修工程质量达到合格品标准的单位，工程占全部已竣工单位工程的百分比。其计算方法有两种:

　　(1)房屋维修工程质量合格率=

　　(2)房屋维修工程质量合格率=

　　房屋维修工程质量优质率

　　工程质量达到优质品标准的单位工程，占全部竣工验收单位工程的百分比。同 工程质量合格品率 一样，计量单位有两种。其计算公式为:

　　(1)工程质量优质品率=

　　(2)工程质量优质品率=

　　小修服务及时率

　　某个时期内，在规定的时间里修理完毕的小修工程件数，占规定时间里应修小修工程全部件数的百分比。它是考核小修服务水平的指标之一。其计算公式为:

　　小修及时率=

　　修缮工程机具设备管理

　　对有关房屋修缮机具设备的计划、选择、评价、使用、保养、维修、检查、改造和更新工作的总称。其主要内容包括:建立健全机具设备管理机构和工作制度;机具设备的验收、保管、调拨、报废等日常管理工作;合理选择使用设备，经常监督维修保养，提高设备利用率;进行设备的更新、改造等工作。它的作用是，使机具设备经常处于完好状态，充分发挥其效能，提高修结利用率，以提高企业经济效益。

　　年度房屋修缮计划的编制

　　年度房屋修缮计划是全年修缮工作的方向和目标。正确制定年度修缮计划，是搞好全年房屋维修养护，提高管理水平，取得经济效益和社会效益，完成全年修缮任务首要的一步。

　　季度房屋修缮计划的编制

　　根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

　　月度房屋修缮计划的编制

　　在充分保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻、重、缓、急原则编制月度计划。月度计划主要是编制具体工程项目计划，由于房产部门修缮工程的特殊性，月度计划可做调整，但必须保证季度计划的完成。

　　房屋技术档案管理

　　为使房屋技术档案资料完整、准确、使用方便、更好地发挥作用而进行的资料收集、整理、更补、使用、保存等工作。房屋技术档案应有专人管理，随着房屋状况变化而不断地更改、补充，使其能准确地反映房屋的技术面貌。

　　修缮工程监理

　　较大翻修工程，特殊、大型、复杂的大修工程等可以采用工程监理。修缮工程监理是对房产经营管理单位，在修缮施工管理中的技术活动进行监督管理，是对房屋修缮工程的施工方案、工程量、材料质量、工程进度和工程造价等进行的全面监督，要求符合国家有关技术规范、规程、标准和工程合同的规定。

　　修缮工程监理内容

　　修缮工程监理内容通常如下:

　　(1)在工程查勘的基础上，对修缮工程提出具体意见，进行方案的比较和技术经济分析，评选和审定修缮设计或修缮方案。

　　(2)负责对修缮工程预算进行审查核定。

　　(3)凡有条件实行招标的修缮工程，均应进行招标，并对投标单位进行资质审查。

　　(4)工程开工前，经营管理单位必须对修缮施工单位进行书面技术交底，以便在施工中进行监理。

　　(5)审查施工计划方案，及时了解工程进度，监督施工按计划执行。

　　(6)对修缮施工单位现场使用建筑材料的品种、规格和质量进行检验或抽样试验，并进行监督使用。

　　(7)对现场使用的成品、半成品、预制构件和外构件的规格、质量进行验收。

　　(8)负责对混凝土工程，混凝土预制构件和砌筑砂浆试块的监制，并对两块试压报告进行审查。

　　(9)审查工程技术变更，会同设计单位或修缮技术部门办理工程变更手续。

　　(10)根据《房屋修缮工程质量检验与评定标准》，对隐蔽工程、分部工程进行验收鉴定。

　　(11)检查、监督工程质量，并对工程进行最终审查、鉴定和签证。

　　(12)督促施工单位对工程合同、现场施工记录、质量事故处理情况、竣工图等文件和技术资料的整理和建档，以供日后备查。

　　承重结构的修缮

　　是指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼房盖的基层等主要受力部位进行的修缮。

　　非承重结构的修缮

　　指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙、地面、顶棚、上下水道及附属设施等部位进行的修缮。