房屋共用部位共用设施设备使用管理维修和更新 -凯发一触即发

篇2：设施设备维修养护

一、房屋维修管理及日常养护
◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。
◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。
◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。
◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管理施工程序。
◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。
◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。
◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐心做好劝导工作，直到恢复原状为止。
◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。
◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。
◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。

二、设施设备维修养护

建立设施设备管理制度
针对“福景鸿城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容：
◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。
◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。
◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
◎评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。
◎强制执行设施设备安全年检制度。
◎强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。
◎制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。
◎对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。
◎严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。
◎建立健全设施设备的资料档案。
◎建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。
◎建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。

篇3：供配电设施设备维修保养作业程序

　　一、目的

　　规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

　　二、适用范围

　　适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。

　　3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。

　　四、程序要点

　　1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　①供配电设备设施使用的频度;

　　②供配电设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②具体实施维修保养的时间;

　　③预计费用。

　　2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

　　4、变压器维修保养

　　(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：

　　①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

　　②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

　　③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

　　5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

　　(1)刀开关维修保养：

　　①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;

　　②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

　　③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

　　④用500v摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10mω则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

　　(2)熔断器的维修保养：

　　①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

　　②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

　　(3)交流接触器维修保养：

　　①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

　　②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　④清洁铁芯表面的油污及脏物;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(4)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500v摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5mω,否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

　　(5)电容器维修保养：

　　①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)断路器(自动空气开关)维修保养：

　　①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于10mω，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

　　⑤各传动机构应注入润滑油;

　　⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

　　⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

　　⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

　　(8)二次回路维修保养：

　　①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;

　　②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

　　(9)主回路维修保养：

　　①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

　　7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。

　　8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

　　10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

　　五、记录

　　1、《维修保养年度计划表》

　　2、《维修保养年度计划表》

　　3、《申请延时维修保养表》

　　4、《外委维修保养申请表》

　　5、《停申请表》

　　6、《事故报告》

　　7、《备品、备件计划表》

篇4：房屋共用部位共用设施设备维修养护管理规定

　　房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

　　【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常。

　　工程主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

　　【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并填写《配电房巡视记录表》;

　　配电房每月打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　工程部主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。

　　【消防设备】

　　日常巡视：

　　a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

　　定期检查：

　　a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

　　b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

　　维修保养：

　　a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

　　b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

　　e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。

　　【给排水设备】

　　管道工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

　　水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　【电梯设备】

　　分承包方电梯维保人员

　　每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内;

　　电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

　　设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

　　【水泵设备】

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并填写《水泵房巡视记录表》。

　　b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。

　　d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

篇5：共用部位设施设备维修养护计划服务方案

　　共用部位设施设备维修养护计划及服务方案

　　【楼底层大厅】

　　对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护：每周三次，落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～10s范围内，无阻滞现象。

　　落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;

　　落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

　　对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

　　【楼道】

　　对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周检查一次。

　　对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次。

　　对楼道、扶梯进行巡查：每月一次。

　　a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动。

　　b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂。

　　c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大

　　理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石)。

　　楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

　　对楼面进行巡查：每季一次。

　　a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好。

　　b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

　　【雨污水总管及屋面外墙】

　　对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落;每季一次。

　　对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞;每季一次。

　　对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

　　【车道道路、侧石、围墙】

　　对物业管理区域内路面，侧石进行巡检：每周一次

　　a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象;

　　b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂;

　　c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

　　对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次

　　【雨污水窨井、下水道】

　　对物业区域内雨、污水管进行检查、清捞;每年二次。

　　疏通物业区域内污水下水道，保持下水道畅通;每季二次。

　　汛期前应对下水道进行疏通，清捞井内淤积物。每年汛期前一个

　　月实施

　　【屋顶避雷带】

　　对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次。

　　对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈;每年一次。

　　【物业区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、射灯】

　　夜间应对路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯、射灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯罩完好，无破损现象;每日一次。

　　检查照明供电线路绝缘状况是否达标;每年一次。

　　检查照明供电控制保护装置功能是否正常;每周一次。

　　【娱乐设施】

　　对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修;每月一次。

　　【健身设施】

　　检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全;每月一次。

　　对设施油漆作防锈保养;每年一次。

　　【地面停车位】

　　地面平整，无积水、进出无阻碍，停车位图标清晰;每季一次。

　　【地下车库】

　　车库门闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次。

　　巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好;每季一次

　　消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次

　　巡查监控装置应功能可靠;每周一次

　　【楼道、室外消防栓】

　　检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏;每月一次

　　油漆室外消防栓;每年一次

　　检查消防带完好无损;每年二次

　　检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活;每年二次

　　检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

　　【清洗水箱(蓄水池)】

　　水箱(蓄水池)清洗、消毒;每半年一次

　　水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

　　检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

　　【无障碍通道】

　　照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍;每季一次