房屋维修管理 -凯发一触即发

篇2：房屋共用部位共用设施设备维修养护管理规定

　　房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

　　【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常。

　　工程主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

　　【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并填写《配电房巡视记录表》;

　　配电房每月打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　工程部主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。

　　【消防设备】

　　日常巡视：

　　a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

　　定期检查：

　　a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

　　b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

　　维修保养：

　　a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

　　b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

　　d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

　　e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。

　　【给排水设备】

　　管道工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

　　水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　【电梯设备】

　　分承包方电梯维保人员

　　每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内;

　　电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

　　设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

　　【水泵设备】

　　管道工

　　a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并填写《水泵房巡视记录表》。

　　b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。

　　c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。

　　d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

　　e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

篇3：房屋维修施工项目管理

　　一、房屋维修施工项目管理概述

　　房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。

　　1.维修施工项目管理概念

　　房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括：签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。

　　房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。

　　根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。

　　2.维修施工项目管理的主要任务

　　维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利;在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。

　　3.维修施工项目管理的基本内客

　　房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括：

　　(1)落实维修任务，签订承包合同。

　　(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。

　　(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。

　　(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。

　　从 以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。

　　二、房屋维修施工准备工作

　　1.房屋维修施工准备工作的任务

　　施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。

　　施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。

　　实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修工程就能够顺利完成;反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。

　　2.维修施工准备工作主要内容

　　维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面：

　　(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场;

　　(2)维修工程设计图纸齐全;

　　(3)编制施工组织设计或施工方案获得批准;

　　(4)材料、成品和半成品等构件，能陆续进入现场，确保连续施工;

　　(5)领取建筑施工执照;

　　(6)安置好需搬迁的住(用)户，切断或接通水、电源;

　　(7)落实资金和劳动力计划。

　　3.维修工程施工组织设计

　　施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计，是保证顺利施工的首要条件，也是维修工程必不可少的组织措施。

　　(1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面：

　　①规定最合理的施工程序，保证以最短的工期完成维修工程，并按期投入使用;

　　②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施;

　　③选定最有效的施工机具和劳动组织;

　　④周密计算和安排人力、物力，保证均衡施工;

　　⑤制定正确的工程进度计划，找出施工过程中的关键问题;

　　⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。

　　(2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异，分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面：

　　①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。

　　②单位工程进度计划。

　　③施工任务的组织分工和安排，总包、分包的分工范围，物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。

　　④劳动力组织及需要量计划。

　　⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。

　　⑥生产、生活临时设施计划。

　　⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。

　　⑧施工现场总平面图，包括：标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。

　　⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。

　　⑩各项技术经济指标等。

　　三、施工阶段管理工作

　　1.施工调度工作

　　由于维修工程施工的可变因素多，以及计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。

　　施工调度工作，是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为：

　　(1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产活动的进行。

　　(2)组织好材料运输，确保施工连续性，监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况，发现问题，找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报，做好雨季施工工作。

　　2.施工现场管理

　　(1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿到整个工程的始终。

　　维修工程施工现场管理工作的主要内容有：

　　①修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地;

　　②按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等;

　　③注意生产与住(用)户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。

　　(2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点，是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。

　　维修施工现场材料管理的内容主要有：

　　①根据施工进度和场地大小，有计划地组织建筑材料分期分批进场，以满足工程连续施工的需要;

　　②按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管;

　　③加强现场平面管理，根据施工进度变化及时调整材料堆放位置;

　　④及时回收旧料、废料，做好修旧利用;

　　⑤维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。

　　(3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性，更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中，要尽量避免发生故障，以免影响生产和人身安全。

　　(4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法，学习和采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。

　　3.施工安全管 理

　　认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。

　　安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外，由于施工方法不当，施工质量低劣，发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生，施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育，包括进入现场必须戴安全帽;高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带;高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备，必须做到定机、定人;凡未经短期训练的人员，严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋维修工程验收

　　竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。

　　1.工程交验的具体条件

　　(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。

　　(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。

　　(3)各种施工技术资料准备齐全。

　　①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。

　　②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。

　　2.房屋维修工程验收的依据

　　(1)项目批准文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)维修设计图纸或维修方案说明;

　　(4)工程变更通知书;

　　(5)技术交底记录或纪要;

　　(6)隐蔽工程验收记录;

　　(7)材料、构件检验及设备调试等资料。

　　3.维修工程质量交验标准

　　(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。

　　(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。

　　(3)观感质量评定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准

　　(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。

　　(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。

　　(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。

　　(4)观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。

　　5.工程验收组织

　　房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及 时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。

　　在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。

篇4：房屋维修计划管理

　　一、房屋维修计划管理的意义和任务

　　1.房屋维修计划

　　计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

　　所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

　　作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

　　房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及凯发一触即发的技术支持计划等。

　　房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

　　2.房屋维修计划体系

　　从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

　　房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。

　　首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

　　其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。

　　二、房屋维修计划管理

　　房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

　　房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。

　　为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

　　1.房屋维修计划管理的意义

　　(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。

　　(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

　　(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

　　(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

　　2.房屋维修计划管理的特点

　　由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：

　　(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。

　　(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。

　　(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

　　3.房屋维修计划管理的任务

　　(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

　　(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。

　　(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。

　　(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。

　　4.房屋维修计划管理的目的

　　(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

　　(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。

　　(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。

　　总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

篇5：房屋维修计划编制指南

　　房屋维修计划的编制

　　1.房屋维修计划编制的原则

　　编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

　　所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

　　所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

　　所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

　　2.房屋维修计划的内容

　　房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：

　　(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

　　(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：

　　①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

　　②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

　　③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

　　④房屋维修凯发一触即发的技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

　　⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

　　3.房屋维修计划的编制方法

　　(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：

　　①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

　　②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

　　③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

　　(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：

　　①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

　　②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

　　③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

　　制定年度维修计划时，还应注意以下几点：

　　①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

　　②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

　　③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

　　(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。

　　①编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

　　②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。

　　③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。

　　月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。

　　房屋维修计划的执行和控制

　　编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。

　　房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。

　　房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。

　　在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。

　　维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

　　为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。