一、房屋维修计划管理的意义和任务
1.房屋维修计划
计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。
所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。
作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。
房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及凯发一触即发的技术支持计划等。
房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。
2.房屋维修计划体系
从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。
房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。
首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。
其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。
二、房屋维修计划管理
房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。
房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。
为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。
1.房屋维修计划管理的意义
(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。
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(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。
(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。
(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。
2.房屋维修计划管理的特点
由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：
(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。
(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。
(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。
3.房屋维修计划管理的任务
(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。
(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。
(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。
(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。
4.房屋维修计划管理的目的
(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。
(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。
(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。
总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。
篇2：房屋维修计划编制指南
房屋维修计划的编制
1.房屋维修计划编制的原则
编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。
所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。
所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。
所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。
2.房屋维修计划的内容
房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：
(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。
(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：
①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。
②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。
③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。
④房屋维修凯发一触即发的技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。
⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。
⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。
3.房屋维修计划的编制方法
(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：
①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。
②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。
③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。
(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：
①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。
②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。
③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。
制定年度维修计划时，还应注意以下几点：
①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。
②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。
③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。
(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。
①编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。
②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。
③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。
月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。
房屋维修计划的执行和控制
编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。
房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。
房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。
在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。
维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。
为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。
篇3：房屋维修计划管理的意义和任务
房屋维修计划管理的意义和任务
1.房屋维修计划
计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。
所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。
作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。
房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及凯发一触即发的技术支持计划等。
房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。
2.房屋维修计划体系
从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。
房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。
首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。
其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。
篇4：房屋维修计划的执行和控制
房屋维修计划的执行和控制
编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。
房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。
房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。
在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。
维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。
为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。
篇5：房屋本体设施维修保养规程
房屋本体设施维修保养规程
1.0目的
不断地对房屋本体及公共设施进行养护和修缮，保持及恢复房屋本体及公共设施的使用安全、功能完善及外观完好。
2.0适用范围
适用于各管理处的房屋本体及公共设施的维修养护管理工作。
3.0职责
3.1工程维修工负责房屋本体及公共设施维修养护工作的实施及定期的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。
3.2工程维修主管或班长负责一般性房屋本体及公共设施维修养护工作的具体组织实施、质量控制、检查验收及回访工作，并填写相关质量管理记录表格。负责每周一次的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。
3.3工程部主管负责每年12月份制订本大厦下年度房屋本体及公共设施维修养护年计划及每月底制订下月房屋本体及公共设施维修养护月计划,并报管处经理审核、审批;负责对房屋本体及公共设施维修养护工作的技术指导、质量监督及检查验收工作，负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作，并填写《定期工程巡检纪录》。
3.4管理处主任负责对上述工作的检查监督。负责对《房屋本体及公共设施维修养护计划》的审批及检查督导工作。
4.0工作程序
4.1房屋本体及公共设施维修养护管理程序
4.2业主(住户)有偿维修管理程序
4.2.1由业主(住户)向管理处大堂值班经理提出报修申请。
4.2.2客户服务部填写《维修登记表》，发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。
4.2.3工程维修主管或班长派工，并填写《业主报修委托单》相应内容。
4.2.4维修工带上《业主报修委托单》，10分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格
的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修，首先按门铃(敲门)，向业主(住户)出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据《室内维修服务收费标准》向业主(住户)报价，经业主户同意后进行维修。
4.3修过程必须遵守操作规范，注意安全。
4.3.1维修完毕，请业主(住户)验收，对业主(住户)不满意之处应尽力改善，验收后，请业主(住户)在《业主报修委托单》上签下意见并签名。
4.3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。
4.3.3由客户服务部预约业主(住户)，并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。
4.3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部，《业主报修委托单》(一式两联)分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。
4.4一般维修工程管理程序4.4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员及时处理。
4.4.2如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。
4.4.3如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。
4.4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维修项目的归属，填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。
4.4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知维修班长，由维修班长填写《工程维修派工单》。
4.4.6维修工准备好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开始维修，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出请求。
4.4.7维修工程遵守操作规程文明施工。
4.4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容，并将该单交维修班长。
4.4.9由维修班长确认维修效果后，将《工程维修派工单》归档。
4.5维护保养工程管理程序
4.5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师参加，对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。4.5.2根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。4.5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划，并报管理处主任审批通过。4.5.4如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。4.5.5如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。4.5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。4.5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。4.5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。4.6房屋本体及公共设施维修养护原则4.6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。4.6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4.6.3为业主(住户)提供方便的原则。4.7房屋本体及公共设施维修保养的依据4.7.1符合维修方案或设计图纸的要求。4.7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。4.8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准
4.9室外公共设施维修养护周期及质量标准
5.0一般维修项目
5.1业主户内一般性维修养护方法
5.1.1楼面层漏水
5.1.1.1 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。
5.1.1.2 如果说是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。
5.1.1.3 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。
5.1.1.4 其它地方漏水，应将相关部位及时处理。
5.1.1.5 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。
5.1.1.6 维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收
5.1.1.7 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。
5.2换锁(木门、铁门)
5.2.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。
5.2.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧宓以复开关数次，查看开关是否灵活自如。
5.2.3维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.2.4告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。
5.3个别楼层停水
5.3.1先检查是哪一楼哪一层没有水。
5.3.2然后关掉总阀。
5.3.3拆开支阀，取出滤网。
5.3.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
5.3.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。
5.3.6维修完毕，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.3.7告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。
5.4维修墙内水管
5.4.1先查找原因。
5.4.2关好室内所有用水阀门。
5.4.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。
5.4.4维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。
5.4.5装入新水管。
5.4.6打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。
5.4.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
5.4.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.4.9告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。
5.5阀门接头漏水
5.5.1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。
5.5.2如果阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。
5.5.3如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。
5.5.4如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。
5.5.5检验：维修完毕后，把自业水总阀打开，检查是否漏水;阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。
5.5.6请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.5.7告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
5.6水龙头漏水
5.6.1检查漏水情况，然后关上自来水总掣。
5.6.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。
5.6.3如是内芯断裂应更换内芯。
5.6.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。
5.6.5如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。
5.6.6检验：检修完毕后，打开自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。
5.6.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.6.8告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。
5.7浴缸堵塞和漏水
5.7.1先查明原因。
5.7.2如是排水管堵塞，打开检查口(如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间)，取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。
5.7.3检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。
5.7.4请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.7.5告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。
5.8通马桶
5.8.1先检查马桶堵塞原因。
5.8.2用马桶抽子抽通马桶。
5.8.3如不通就系好安全带到室外找开检查口看是否堵塞。
5.8.4如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止。
5.8.5盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。
5.8.6检验：反复放水，检验马桶是否畅通。
5.8.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.8.8告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸等)。
5.9疏通地漏
5.9.1先用抽子试通。
5.9.2不能查明原因时则打开检查口检查。
5.9.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。
5.9.4检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。
5.9.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.9.6告知住户使用须知。
5.10马桶漏水
5.10.1先检查漏水情况。
5.10.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换;装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周(3小时后可以使用)。
5.10.3检验：维修后，放水看是否漏水。
5.10.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.10.5告知住户使用须知：应正确使用马桶。
5.11洗莱盆下漏水
5.11.1先检查何处漏水，查明漏水原因。
5.11.2如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。
5.11.3如是水龙头(水咀)或接头漏水，检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头(水咀)或接头，并用生胶带密封此处。
5.11.4检验：打开莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。
5.11.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.11.6告知住户使用须知：必须正确使用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生;
5.11.7不要用力撞击洗莱盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。
5.12修理门窗
5.12.1检查门窗的附件是否齐全。
5.12.2检查有无配件损坏。
5.12.3更换配件，达到预期效果。
5.12.4维修后请住户验收。
5.12.5检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。
5.12.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.12.7告知住户使用须知：定期往转动部分加油;如门窗有损坏，不要
5.12.8轻易动，以免发生不必要的意外。
5.13洗脸盆下漏水
5.13.1先检查何处漏水，查明漏水原因。
5.13.2如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管;情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。
5.13.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圉到不漏为止。
5.13.4检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的;在水泥凝固以后(约需四小时)，再在周围泡水检验。
5.13.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.13.6告知住户使用须知：不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水;不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。
5.14洗脸盆堵塞
5.14.1查胆堵塞原因。
5.14.2取下存水弯倒掉杂物。
5.14.3装好存水弯。
5.14.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。
5.14.5检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
5.14.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.14.7告知住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物;及时性清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。
5.15洗莱盆堵塞
5.15.1行用抽子试通。
5.15.2不通时查明堵塞原因。
5.15.3打开检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。
5.15.4检验：维修完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
5.15.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.15.6告知住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内;及时清除洗莱盆下水管内的残余杂物。
5.16维修墙外水管
5.16.1先查找原因。
5.16.2如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。
5.16.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。
5.16.4维修时先关水表关的总阀，取下破损水管。
5.16.5装入新水管。
5.16.6打开总阀后看各相关部位是否漏水。
5.16.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后
跟踪检查。
5.16.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.16.9告知住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工;一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。
5.17住户门铃不响
5.17.1分析原因，如因电池没电了，则需换上新电池。
5.17.2如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，则需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调节器整电源极板，使其与电池接触良好。
5.17.3如因线路问题造成，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。
5.17.4如因门铃开关接触不良， 则采取修理或更换门铃开关的方法解决。
5.17.5检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。
5.17.6维修完毕后，请住户《业主报修委托单》上签名验收。
5.17.7告知住户使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。
5.18插座无电
5.18.1由于外界因素(如停电检修)引起的人为停电，则告诉用户现在停电检修。
5.18.2由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述原因，首先要了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查
找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，
5.18.3恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。
5.18.4由于频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
5.18.5由于线路出现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，
故障排除后方可送电。
5.18.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检
5.18.7测供电电压是否稳定正常。
5.18.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.18.9维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。
5.19住户家中无电
5.19.1由于线路停电检修，应及时向用户说明停电的原因。
5.19.2用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷主太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的
5.19.3接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。
5.19.4因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
5.19.5电度表烧坏停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。
5.19.6检验：当帮障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。
5.19.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.19.8维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。
5.19.9告知住户使用须知：用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器;不
要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。
5.20配电箱开关故障
5.20.1当因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于“off”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护组件是否完好，保护组件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。
5.20.2当因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置(根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下)，用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测)，看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少;如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。
5.20.3检验;线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
5.20.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.20.5维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。
5.21灯不亮
5.21.1当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
5.21.2当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
5.21.3当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断
路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。
5.21.4当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。
5.21.5检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
5.21.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.21.7维修须知：上述维修这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯(二盏以上)都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。
5.21.8告知住户须知：不要点长明灯;发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。
5.22顶棚抹灰层(饰面)脱落
5.22.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：
5.22.2用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。
5.22.3用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
5.22.4用喷水器具充分喷水湿润2-3次。
5.22.5均匀地刷一道素水泥浆。
5.22.6用1：3水泥砂浆打底抹平。
5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
5.22.8清理垃圾，恢复场地整洁。
5.23如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：
5.23.1用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶
棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。
5.23.2用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
5.23.3用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。
5.23.4均匀地刷一道素水泥浆。
5.23.5用1：3水泥砂浆打底抹平。
5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
5.23.7清理垃圾，恢复场地整洁。
5.23.8维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.23.9告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。
5.24楼板裂缝
5.24.1先进行全面仔细地查看。
5.24.2如裂缝较小(如发丝)，且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。
5.24.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：
5.24.4沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。
5.24.5用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。
5.24.6准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。
5.24.7用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。
5.24.8修复饰面(按用户原标准)。
5.24.9如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员(如：设计院、原施工单位)到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。
5.24.10 维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。
5.24.11 告知住户须知：不要集中堆放过重物品;平时留意楼板运作状态，发现问题时，
应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。
5.25房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法
5.25.1小区雕塑的修复
5.25.1.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色);如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面
5.25.1.2保持造型完整,如发现有局部损坏，应及时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。
5.25.1.3保证安全，对容易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。
5.25.2小区道路(人行道和车道)
5.25.2.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用c30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在<3cm)。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。
5.25.2.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂)，然后再坐砌块材。
5.26路灯：
5.26.1灯不亮：参照‘(住户室内维修规定)中的关于 “灯不亮”的维修规定。
5.26.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。
5.27管道：
5.27.1雨水管道堵塞排水不畅：应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物使之通畅;如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳;如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度
和接口防漏，以及管道的平稳。
5.27.2如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，最后修复地坪。
5.28化粪池：
5.28.1池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。
5.28.2如井盖缺损：应及时更换同型号及规格的井盖，避免造成人身安全事故。
5.28.3如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
5.29隔油池：
5.29.1如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。
5.29.2池(井)盖缺损，无法修复：应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。
5.30电缆沟：
5.30.1沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。
5.30.2沟内积水过多，影响电的正常供应：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
5.30.3电缆线路出现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
5.31水渠：
5.31.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。
5.31.2渠壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。
5.31.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应及时清除杂物。
5.31.4水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
5.32儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)
5.32.1秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油;如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。
5.32.2钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全
使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。
5.32.3跷跷板：如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。
5.32.4沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙3-5cm为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥砂浆补上缺口。
5.32.5攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。
5.33屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层;如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。
5.34单车架：如配件缺损•应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。
5.35钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷黑黄相间的荧光漆(或贴荧光纸)。
6.0一般室内维修养护服务标准
6.1室内维修服务收费标准
6.2房屋本体共用设施定期期检查项目一览表
6.3房屋本体共用部分定期保养项目一览表
备注：1、平时如发现问题，也应及时维修;
2、维修养护情况填入《房屋本体及公共设施设备维修养护记录》。
6.4室外公共设施定期保养项目一览表
7.0相关文件和记录
附：《房屋本体维修基金使用申请表填写说明》
7.1《房屋本体维修养护计划》
7.2《房屋本体维修基金使用申请表》
7.3《本体、公共设施()月份维修保养记录表》