电梯维保管理沟通 -凯发一触即发

篇2：物业与电梯维保公司如何有效沟通

　　物业公司与电梯维保公司如何有效沟通?

　　一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

　　维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?物业公司与电梯维保公司要如何沟通?以下是一位从事电梯维护保养管理多年的工程师，获得的六点心得体会。

　　一、以诚相待、共同参与

　　很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题--一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题--双方互不信任、相互推诿。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢

　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹

　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理

　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

　　有一次参与一起spvf电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是plc控制板，要求更换。一个专用plc控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是plc控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

　　五、注重细节、富于创造

　　在对大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

　　六、知己知彼、百战不殆

　　在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

　　工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。

篇3：电梯维保单位的职责

　　电梯维保单位的职责

　　维护保养，是指对电梯进行的清洁、润滑、调整、更换易损件和检查等日常维护与保养性工作。其中清洁、润滑不包括部件的解体，调整和更换易损件不会改变任何电梯性能参数。

　　1.按照《电梯维护保养规则》(tsg t5002-2017)、有关安全技术规范以及电梯产品安装使用维护说明书的要求,制定维保计划与方案。

　　2.按照《电梯维护保养规则》(tsg t5002-2017)和维保方案实施电梯维保并按时刷卡，维保期间落实现场安全防护措施,保证施工安全。

　　3.制定应急措施和救援预案，每半年至少针对本单位维保的不同类别(类型)电梯进行一次应急演练。

　　4.设立24 小时维保值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除;接到电梯困人故障报告后，维保人员及时抵达所维保电梯所在地实施现场救援，直辖市或者设区的市抵达时间不超过30 分钟，其他地区一般不超过 1 小时。

　　5.对电梯发生的故障等情况，及时进行详细的记录。

　　6.建立每台电梯的维保记录，及时归入电梯安全技术档案，并且至少保存 4年。

　　7.协助电梯使用单位制定电梯安全管理制度和应急救援预案。

　　8.对承担维保的作业人员进行安全教育与培训，按照特种设备作业人员考核要求，组织取得相应的《特种设备作业人员证》，培训和考核记录存档备查。

　　9.每年度至少进行一次自行检查，自行检查在特种设备检验机构进行定期检验之前进行，自行检查项目及其内容根据使用状况确定，但是不少于本规则年度维保和电梯定期检验规定的项目及其内容，并且向使用单位出具有自行检查和审核人员的签字、加盖维保单位公章或者其他专用章的自行检查记录或者报告。

　　10.安排维保人员配合特种设备检验机构进行电梯的定期检验。11.在维保过程中，发现事故隐患及时告知电梯使用单位;发现严重事故隐患，及时向当地特种设备安全监督管理部门报告。

篇4：物业电梯维保考核标准表

　　金碧物业电梯维保考核标准表

　　1"电梯整机绝缘测试

　　(口述并现场指出具体操作位置)""一、绝缘测试前的准备工作：(分值：20分)

　　1、将电梯停在井道中非端站及非平层位置;(分值：3分)

　　2、断开机房电源开关(380v和220v)，使全部的断路器断开，拆除变压器的保险管;(分值：2分)

　　3、拆除变频器控制端子的所有接线;(分值：3分)

　　4、拆除控制柜、操作箱内微机板的输入、输出端子插接头;(分值：3分)

　　5、拆除变频器、电源板、轿厢板的地线;(分值：3分)

　　6、使轿顶、轿厢内所有的开关置于正常状态;(分值：3分)

　　7、用线夹短接下列控制柜中的端子和元件：端子r、s、t和端子u、v、w。(分值：3分)

　　二、测试方法：(分值：72分)

　　测试下各回路与控制柜接地板之间耐压和绝缘电阻，并分别记录数据。

　　电路名称测试点标准值(兆欧)

　　1电源端子r、s、t短接点≥0.5(分值：9分)

　　2电动机回路端子u、v、w短接点≥0.5(分值：9分)

　　3220v照明回路220v端子≥0.5(分值：9分)

　　436v照明回路36v端子≥0.5(分值：9分)

　　5抱闸回路相关端子≥0.5(分值：9分)

　　6信号回路相关端子≥0.25(分值：9分)

　　7控制回路相关端子≥0.25(分值：9分)

　　8空气开关次级端子≥0.25(分值：9分)

　　三、注意事项：(分值：8分)

　　1、在做绝缘电阻试验前，须把接地线从印板的接线端子上卸下并悬空，不得与其他电线接触;(分值：2分)

　　2、先采用低压绝缘电阻仪(15v以下)，对控制屏内接线端子(包括印板上的接线端子)的对地绝缘电阻进行测定;(分值：2分)

　　3、上述第4点的测定结果若无异常，则采用高压绝缘电阻仪(500v)来测量全部端子的对地绝缘电阻，但是印板端子和涂有黄色的端子以及连接电线为红白双绞线的除外;(分值：2分)

　　4、绝缘测试完成后，必须断开绝缘测试过程中的短接部分，接回拆除的接线。(分值：2分)

　　20分钟"口述并现场指出具体操作位置：

　　1、测试前准备工作共7项，共20分;

　　2、测试8大回路，共72分;

　　3、注意事项计8分。

　　4、以上共计100分。"

　　2盘车救援操作(两人操作)"电梯盘车紧急救援方法(两人操作)：

　　一、电梯轿厢停于接近电梯平层的位置时的救援步骤：(分值：50分)

　　1、两名故障处理人员分别到达电梯机房与电梯轿厢所在楼层。(分值：10分)

　　2、其中一名人员先切断升降机主电源，但必须保留轿厢照明。通过电梯机房的直线电话与被困者取得联系，告知被困者静候解救，切勿尝试自行设法离开。(分值：10分)

　　3、另外一名人员用电梯层门钥匙将电梯所在层门打开约30～40cm，观察电梯轿厢所在位置。(分值：10分)

　　4、若轿厢位于平层位置±50cm范围内时，被困者可顺利离开，直接用专用钥匙打开电梯所在层门协助乘客离开。(分值：10分)

　　5、关闭层门，以防其他人员进入轿厢，不慎掉入井道。(分值：10分)

　　二、电梯轿厢远离电梯平层时的救援步骤：(分值：50分)

　　1、先安抚乘客情绪，告知正在进行解救操作，让其耐心等待救援。(分值：8分)

　　2、拆除电梯电机尾端的保护罩，将专用盘车手轮套在电机轴上。(分值：8分)

　　3、拆除制动电磁铁的外罩，将松闸手柄扣住制动装置。(分值：8分)

　　4、两名故障处理人员配合，一人抓住盘车手轮，另一人缓慢(或点动)压下松闸手柄使制动装置闸瓦松开，在制动装置松开的同时缓慢转动盘车手轮使用轿厢上行或下行，停止转动盘车手轮时应使制装置复位松闸。(分值：10分)

　　5、转动手轮，当钢丝绳上的平层标志线与主机架的平层标志对齐时表示电梯轿厢已经平层，此时应将制动装置松闸复位，拆除盘车手轮。(分值：8分)

　　6、用专用钥匙打开电梯所在的层门，放出乘客后将层门恢复关闭。(分值：8分)"45分钟"第一种救援情况共5项，每项10分。

　　第二种救援情况第1-3，5-6每项8分，第4项10分，若操作中未进行缓慢(或点动)松闸则第4项10分全扣。"

　　序号考核项目操作步骤及计分规则"限时

　　(分钟)""口述并现场指出具体操作位置：

　　1、测试前准备工作共7项，共20分;

　　2、测试8大回路，共72分;

　　3、注意事项计8分。

　　4、以上共计100分。"

　　1"电梯整机绝缘测试

　　(口述并现场指出具体操作位置)""一、绝缘测试前的准备工作：(分值：20分)

　　1)、将电梯停在井道中非端站及非平层位置;(分值：3分)"20分钟

　　2)、断开机房电源开关(380v和220v)，使全部的断路器断开，拆除变压器的保险管;(分值：2分)

　　3)、拆除变频器控制端子的所有接线;(分值：3分)

　　4)、拆除控制柜、操作箱内微机板的输入、输出端子插接头;(分值：3分)

　　5)、拆除变频器、电源板、轿厢板的地线;(分值：3分)

　　6)、使轿顶、轿厢内所有的开关置于正常状态;(分值：3分)

　　7)、用线夹短接下列控制柜中的端子和元件：端子r、s、t和端子u、v、w。(分值：3分)

　　二、测试方法：(分值：72分)

　　测试下各回路与控制柜接地板之间耐压和绝缘电阻，并分别记录数据。

　　1电源端子r、s、t短接点≥0.5(分值：9分)"

　　2电动机回路端子u、v、w短接点≥0.5(分值：9分)

　　3220v照明回路220v端子≥0.5(分值：9分)

　　436v照明回路36v端子≥0.5(分值：9分)

　　5抱闸回路相关端子≥0.5(分值：9分)

　　6信号回路相关端子≥0.25(分值：9分)

　　7控制回路相关端子≥0.25(分值：9分)

　　8空气开关次级端子≥0.25(分值：9分)

　　三、注意事项：(分值：8分)

　　1、在做绝缘电阻试验前，须把接地线从印板的接线端子上卸下并悬空，不得与其他电线接触;(分值：2分)"

　　2、先采用低压绝缘电阻仪(15v以下)，对控制屏内接线端子(包括印板上的接线端子)的对地绝缘电阻进行测定;(分值：2分)

　　3、上述第4点的测定结果若无异常，则采用高压绝缘电阻仪(500v)来测量全部端子的对地绝缘电阻，但是印板端子和涂有黄色的端子以及连接电线为红白双绞线的除外;(分值：2分)

　　4、绝缘测试完成后，必须断开绝缘测试过程中的短接部分，接回拆除的接线。(分值：2分)

篇5：电梯安装维保维修工年终总结

　　电梯安装维修工年终总结

　　xxxx年即将过去，回顾一年的工作，紧张忙碌的工作场面又一 一呈现在面前。一年来电梯安装、维保专业在公司领导和全体部门员工的共同努力下，取得了长足的进步，也取得了业主的认可，在取得成绩的同时，工作中也存在不足，值得认真总结。

　　我公司xxxx年新安装的地盘有朝辉首府、朝辉农贸市场、朝辉办公楼、国际华城三期、江南御花园二期、汇城上东一期、宁国时代广场三期等，本市及外市大型开发楼盘的电梯都顺利通过了质检部门的安全检测，合格率100%，

　　同时我们除了对我公司新安装的楼盘电梯进行维保工作外，还对我市格林春天、国土局、咏春国际公寓、河西嘉园、马钢联华超市、康泰商务酒店、泰和文苑、安徽比伦纸业、

　　静静美食广场、乐一乐休闲娱乐广场、在水一方休闲娱乐中心、安冶学院、康嘉大景城、人行公寓、翠岛华庭、森隆办公楼、苏宁电器等场所的电梯进行维保工作，

　　xxxx年我公司维保的电梯，在全市业主对电梯行业投诉中的比例也很少，由此树立了我公司在业主中的形象，确保了我公司在本市电梯企业中的地位。

　　与此同时，我们也发现了一些新问题。通过总结今年的工作我们尽量将成绩加以肯定将问题清晰化、具体化。在今后的工作中做到提前预防、提前警示;减少不利因素的发生，为明年的工作打下基础。

一．做好设备设施的日常维修保养工作

　　制定周，月，季及半年的设备设施维修保养计划，有的放矢，有针对性的安排日常维修任务。做到日常维修工作的计划性，合理性。根据公司相关作业指导书的规定，安排日常巡检，

　　电梯机房设备等做到全面细致地维护保养，保证设备设施的安全使用和运行。

二．做好电梯维保的下一年计划

　　做好保养计划,做好日巡视,周,月,季的保养工作;加强节假日前的保养检修工作;加强节假日的值班和巡视工作;针对各梯做到针对性的检修。

三．真抓实干抓好安全生产

　　强弱电专业新人较多，树立安全生产意识，抓好安全生产至关重要。为此，我们反复多次进行培训，反复灌输安全生产思想。高空作业，电器火灾，

　　电器用具使用等实例进行近似实战要求培训，做到安全第一思想不放松。取得了很好的效果，杜绝发生设备及人身安全事故。

四．发扬团队精神配合帮助其他部门

　　有着自己的项目特点，就是有着诸如清扫、卫生、搬运杂物等工作，紧密配合帮助其他部门完成繁重的相关工作。

五．掌握现代资讯培训提高维修人员技术素质

　　各级领导对工程技术人员的培训非常重视，公司领导亲自买来电梯方面的培训教材，领导的重视调动了人员学习热情，积极学习相关理论

　　知识并应用到实际维修工作中。根据相关培训计划，组织知识、技能竟赛，取得了很好的效果。

六．抓好员工“爱岗敬业”教育宣扬凯发一触即发的文化

　　组织新老员工学习公司各项规章制度，讲述具体维修，巡检方法，设备维修要求，员工手册，岗位职责，职业道德等方面的基本要求，组织学习考核。在工作中以老带新，生活上相互关心帮助，创造和谐氛

　　围，增加团队凝聚力。组织学习公司的优秀员工事迹，明确榜样的力量是无穷的，榜样的形象是光彩照人的。提高新员工对公司的认知，注重凯发一触即发的文化中软要素的作用，以人为中心，尊重人，依靠人，公正的待人，提高新老员工的自尊心，在工作中发挥各自的聪明才智，调动工作积极性。

七．精心组织认真布置安排年终设备检修工作

　　临近年底，制定应急方案，组织安排人员对对电梯机房设备进行全面检查，保障设备设施安全运行。

八．工作中的经验教训及来年展望

　　电梯维保专业人员新人较多，流动性大，技术素质参差不齐，在执行力，学习力方面存在差距，如何调动员工积极性，在工作中不断磨合，发挥每个人的工作效能。

　　在新的一年里，相信在各级领导的有效管理下，一定能克服不足之处，百尺竿头更进一步。

　　xxxx年对我们公司是一个充满挑战、机遇、希望的一年。 xxxx年我公司对电梯安装、维保工作还要加大力度，加强公司内部管理，深挖潜力。

　　今年公司在xxxx年安装工作的基础上，还要安装朝辉首府二期、朝辉东方城、汇城上东二期、国际华城三期等楼盘，以及正在洽谈的楼盘电梯，同时维保工作也有跟上进行维护保养。

　　xxxx年我们会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，每一 件事情，力争赢得更多的机会，寻求更多的客户，完善公司所有业务的开展工作，

　　只有这样在新的一年里公司才有更大的进步和成绩。相信我们会以更好的能力，迎接xxxx年新的挑战。