房屋本体共用部位维修养护方案 -凯发一触即发

篇2：房屋本体共用部位定期维修养护方案

　　房屋本体共用部位定期维修养护方案

　　房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：

　　房屋本体共用部位定期维修养护方案

　　序号项目内容计划方案

　　1 房屋承重及抗震结构部位

　　1、局部受损

　　2、施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

　　2 外墙面

　　1、外墙面起鼓脱落

　　2、外墙面局部渗漏

　　3、外墙面大面积渗漏

　　4、外墙面翻新

　　1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面

　　2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程实施

　　3 公共屋面

　　1、隔热层破损

　　2、防水层破损造成屋面渗漏

　　3、避雷网脱焊、间断

　　4、屋面积水

　　1、避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀

　　2、每年全面修补一次屋面隔热层板;每半年疏通一次屋面雨水口

　　3 每年对屋面防水层检修一次由工程管理部按相应作业指导书实施维修

　　4 公共通道、门厅、楼梯间

　　1、公用地面的维修改造

　　2、公共通道、门厅的墙、天棚维护

　　3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护

　　1、每半年对公共地面谁护一次

　　2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆

　　3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复由工程管理部按相应技术要求实施维修

篇3：房屋本体及公用设施维修养护运作方案

　　房屋本体及公用设施维修养护运作

　　(一)维修养护费用的使用及审批建议方案

　　1、物业公司每年年末向市玛丽大厦主管部门作出本年度房屋本体及公用设施维修养护情况总结，并提出下一年度计划。经市行政管理服务中心主管部门审核批准后由物业管理处组织实施，所需费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大楼工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，物业公司报市行政管理服务中心主管部门并采取紧急措施，费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。

　　3、因各系统末端(包括照明系统、给排水系统、供电系统、门禁、监控系统等系统的维修更换)低值易耗易损材料多，品种多，日常维修更换频率高，工作量大，假如维修更换报批审批程序多，会造成动用相关管理资源多，会耽误维修时间，同时也会造成管理过程的材料浪费。所以，物业公司既要做到及时维修，减少在维修更换过程的材料浪费，为业主单位节省维修成本，使维修成本得到有效控制，又能减少甲乙双方的管理资源浪费，实践证明，最有效的运作办法是把各系统末端低值易耗易损材料的日常维修更换，单项小修金额在200元以下(承包金额大小由双方商定)的项目，可由物业公司以包干的形式负责实施，即物业管理服务费用包括200元以下的维修费用。

　　(二)工程维修费用运作方案

　　1、物业公司以承包制的形式承包单项200元以下的每年的维修更换材料费用，承担其维修更换责任，做到管理服务期内每项完整有效;

　　2、200元以上的大中修费用运作方案

　　每季度汇总后向玛丽大厦主管部门报审结算。

　　(图1)年度维护保养计划、预算、结算运作程序结构程序图

　　(图2)年度维修保养计划运作程序结构程序图

　　3、建立房屋专用维修金管理制度

　　各业主单位或业户按建筑面积在购房时缴纳房屋专用维修金，做到本项目专款专用，专户储蓄，按照国家规定的专项维修金的管理办法管理。

篇4：房屋公共配套设施管理及维修方案

　　房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　(一)、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;

　　⑷、装修结束组织验收;

　　⑸、验收合格2个月后组织复验;

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

　　(二)、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　(三)、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;

　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

篇5：房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　房屋和公共配套设施管理及维修方案

　　(一)、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;

　　⑷、装修结束组织验收;

　　⑸、验收合格2个月后组织复验;

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

　　(二)、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　(三)、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;

　　2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。