成立业委会工作流程 -凯发一触即发

篇2：首届业委会成立后的工作内容

　　首届业委会成立后的工作内容

　　第一届业委会成立后，面临着一些列的的大活。业主委员会的成立，不单单是指业主组织的建立，它对于物业管理区域而言，是具有标志性意义的事件，因为从首次业主大会召开并选举出业主委员会开始，小区就结束了前期物业管理阶段，进入了正常期物业管理阶段。

　　正常期物业管理阶段和前期物业管理阶段不仅仅是叫法的不同，因为：

　　正常期最大的标志是物业管理区域成立了业主大会，全体业主有了这样一个行使物权自主的法定形式，从而使得原来模糊的权利义务关系具备了清晰和明确的可能。

　　业委会成之后，最重要的事情是摸清家底!!!把原来不清不楚的共有产权、共有收益做一次彻底清查;把属于业主共有的资料、资金、资源、资产登记造册;

　　前期物业管理阶段因为业主方与管理服务人组织上的不对等造成信息上的不对称，导致共有物权处于失衡、失控、失管、失利的非正常状态。业委会成立之后，就是要回到正常的状态。比如，前期物业管理阶段，由于业主方法律主体地位不明，导致应当属于全体业主所有的共有收益无法主张和获取，业主组织建立后要把这部分查清、归还、管理。

　　并且属于全体业主所有的权益、收益，业委会并不具有任意处置的权利，需要经过业主大会的授权或者业主大会会议的决定来明确。如果简单的理解为，尊重历史不予追究，就会把业委会陷于不作为、甚至滥权的不利境地，日后如果有业主提出异议，业委会就应该承担失职、渎职的责任。在其位谋其政，是义务也是底线。

　　再者，物业管理的权利，原本就属于全体业主，作为业委会这样一个业主大会的执行机构，应当在管理规约、业主大会议事规则的规制下，积极作为。承担起业主应当承担的责任，比如物权法规定的业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　根据小区自身的特点，建立适合自己小区的管理制度，并开展丰富多样的园区活动，增加交流，保持沟通，提高业主的参与意识，是小区持续发展的基石。

　　业委会成立，只是一个开始，为小区走向治理提供了一种可能。是万里长征的第一步，任重道远!

　　物业服务合同的签署、续签以及物业服务企业的选聘、续聘，都是属于业主共同决定的事项。成立业主大会之后，都要通过业主大会会议来表决。业委会应当与全体业主通过业主大会表决通过的物业企业签订合同。物业服务内容、标准、价格以及合同文本的草拟，物业服务企业的招投标(也可以协议)都是系统的工作，而不应理解为一个简单的动作或者行为。继续沿用原物业，至少存在着续聘事项需要业主共同决定，而不是简单地续签合同那样简单。并且法律上来讲，业主大会一成立，前期物业服务合同已自动失效，无论原合同是否约定期限。所以即使沿用原合同、续聘原物业都存在着召开业主大会会议的问题，这个事情不可马虎。否则就是无意识的根本违法。这种情况不可不察。

篇3：案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　郑州一小区25名业主筹备成立业委会 因未按时交物业费被取消资格

　　业主委员会作为一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，有选聘和续聘物业企业的职责。但在现实中，因为种种原因，成立业委会却困难重重。据河南省物业管理协会发布的《20**年河南省物业管理行业发展报告》显示，截至20**年年底，在全省9000多个住宅小区里，成立业委会的小区仅在9%左右。

　　在河南商报关注郑州一小区业委会筹备两次都“流产”之后，近日，郑州市瑞隆城小区业主也多次向河南商报记者反映，他们小区曾两次申请成立业委会，但都“流产”了。而最近的这一次，小区25名业主筹备成立业委会，因未按时交物业费，全部被取消资格。

　　经过

　　小区两次筹备

　　成立业委会均“流产”

　　近日，瑞隆城小区业主刘欣(化名)向记者介绍，由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意，小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会，均以失败告终。

　　20**年1月2日，郑州市瑞隆城小区的业主联名申请成立业委会，首次业主大会筹备组顺利组建后，原定于3月31日召开首次业主大会。

　　刘欣说，就在3月30日晚上，福园社区贴出公告称，业委会候选人中有4名业主被查出不具备入选资格，“他们说1名业主被拘留过(因为维权)，另外3名业主的房本上是配偶的名字。”

　　刘欣称，按照规定，需要有15名候选人，然后从中选出11名业委会成员，另外还要有2名候补人员，可最终差额选举变成了等额选举，首次业主大会被通知取消。

　　“合格候选人只剩11个，我们要求会议延期，社区不让延期。”于是，3月31日，瑞隆城小区按期召开首次业主大会，投票结果为“双过半”，业主们把备案资料送到南阳路办事处，但被拒绝备案。

　　南阳路办事处房管科卫科长表示，对于该小区召开的首次业主大会，办事处本身就不认可。

　　9月17日，业主代表再次向南阳路办事处递交材料，申请成立业委会筹备组。而10月，社区却通知，本次筹备组的25人全部没有资格。其中有8位业主拖欠物业费，17位业主未按时交纳物业费。

　　至此，瑞隆城第二次筹备业委会在刚起步时，就被迫“流产”。这让筹备成员接受不了，准备向相关部门讨要说法。

　　门槛省住建厅新规出台，成立业委会难度升级

　　河南商报记者了解到，在20**年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)中，仅对业委会成员的资格作出了要求，应当按时交纳物业服务费等相关费用。而业委会候选人只要在报名前将物业费交至20**年12月31日，就符合“按时交纳物业费”的条件。

　　所以，瑞隆城小区第一次申请成立业委会时，顺利地组建了筹备组。

　　但是，到第二次申请成立业委会时，恰逢河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台。《规则》里对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定，要“按时交纳物业费”。

　　业主被告知，只要有一次没按规定时间交费，就属于“不按时交物业费”，就没有资格参选业委会，“补交也不行。”

　　大林(化名)在小区第一次申请成立业委会时，报名了筹备组，也报名了业委会候选人，在当时，只要补交物业费，就可以参与。

　　到了小区第二次申请成立业委会，大林在报名筹备组前，已将物业费补交至20**年年底，但最终，他却因“未按时交纳物业费”，被认定为不合格。

　　办事处在物业协议有效期内，只要未按时交费，就没资格参选

　　11月26日下午，河南商报记者来到南阳路办事处，房管科卫科长说，不按时交纳物业费的原因有很多，可能是业主自身造成的，也可能是物业的过错。但不管因为什么，也不能改变未按时交费的事实。

　　他表示，此前《条例》仅对业委会成员作出规定，但是现在的《规则》中，对筹备组业主代表和业委会成员的资格都作出了规定，“我们也是严格按照规定。”

　　卫科长说，如果业主跟物业签的有物业服务协议，从签协议的时间起，在协议有效期内，只要有一次晚于协议中规定的时间交费，就属于未按时，就失去了参选业委会的资格，“假如协议规定是每个月10日交，你11日交，就是未按时。”

　　可业主们认为，各个小区的情况不同，若要求业主从未晚交过物业费，不太现实，办事处在执行上述《规则》时能否做到具体情况具体分析?

　　卫科长说，河南省住建厅印发的文件中写的是“遵照执行”，而非“参照执行”，所以，办事处和社区也只能按照上述《规则》来执行。

　　这样一来，业主是否具有参与业委会的资格，岂不是物业说了算?

　　卫科长表示，审核权在办事处这里，办事处也是根据物业协议和交费记录来认定的，“我们是站在中间的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他称，物业服务协议是物业和业主之间签订的，如果物业和业主之间达成和解，办事处也不会去追究这个事情，“即便是和解了，物业也需要书面承诺，不再追究业主未按时交费的责任。”

　　业主刘欣称，针对此提议，他们曾咨询过物业，能否重新签订物业服务协议，“物业已经说过，不可能。”

　　28日下午，河南商报记者联系该小区的物业负责人，他仅称，小区成立业委会，他不反对，但是得合法，“具体他们符不符合条件，得问办事处。”

　　业主刘欣说，因为“未按时交纳物业费”，就连筹备组都成立不了，他们不甘心，“因停车收费等问题，小区已经维权多次，业主未按时交物业费，也有无奈。”

　　律师

　　不交、迟交物业费

　　不影响业主筹备业委会

　　河南商报记者查询发现，在20**年，住建部印发了一份《业主大会和业主委员会指导规则》。其中，第三十一条也对业委会成员作出规定，但没有“按时交纳物业费”这项。而20**年起实施的新版《河南省物业管理条例》也仅对业委会成员的资格条件作出要求。

　　现在，因“未按时交纳物业费”，小区的一些业主就不能筹备业委会，是否合理呢?

　　北京盈科(郑州)律师事务所堵仁展律师认为，河南省住建厅9月5日印发的《规则》属于地方政府规章，法律位阶低于住建部20**年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》(行政规章)和新版《河南省物业管理条例》(地方性法规)。其内容上明显违反了上位法，限缩了业主参选业委会的资格。

　　而地方办事处并非有权解释法律的机关，其作出的解释并无法律效力。在具体执行的过程中，没有做到具体问题具体分析，客观上侵害了部分小区业主的合法权益，属于典型的“一刀切式”工作办法。

　　河南予瑞律师事务所李华阳律师认为，业主按时交费的义务和业主享有的参选业委会的权利是两个不同层次的概念。

　　首先，业主按时交费的义务是基于物业合同产生的，而参选业委会的权利是基于法律法规产生的，与物业公司之间的民事行为没有任何关系，交纳物业费并非业主享有被选举权的前提。

　　其次，这种被选举权是业主的政治权利，对业主被选举权的限制和剥夺，只能由法律来规定，其他规范性文件和行为皆无权限制和剥夺。

　　因此，李华阳律师认为，不交、迟交物业费，不能影响业主享有的被选举权。

篇4：业委会成立(换届)情况说明(示范文本)

　　(物业管理区域名称)业委会成立(换届)情况说明(示范文本)

　　一、小区基本情况:

　　珠海市(物业管理区域名称)小区，坐落于 ，占地面积 平方米，其中绿地面积 平方米，建筑面积 平方米,其中住宅面积 平方米，商场面积 平方米;小区建设竣工时间为 年 月，移交物业管理时间为 年 月，现小区物业服务公司为 ;业主入住时间为 年 月，总户数 户，现入住户数 户，入住率 % 。

　　二、业委会成立过程：

　　(物业管理区域名称)业主大会、业主委员会筹备工作，自 年

　　月 日到 年 月 日依照法定程序正式召开业主大会、成立业主委员会，全过程经历了四个阶段：

　　(一)倡议发动阶段

　　(需列明何时向镇人民政府(街道办事处)及居委会申请召开业主大会、成立业主委员会并何时获得批准)

　　(二)筹备阶段

　　(需列明筹备阶段各项事项的具体时间和操作程序)

　　(三)实施阶段

　　(需列明召开业主大会、选举业委会及其他事项的过程、具体实施时间，包括业主大会内容、程序、时间及委员选举人数等)

　　(四)选举结果

　　需列明(在表决结果前说明本次表决过程是否有使用推定同意条款)：

　　1、小区总户数，发出的总票数、实际投票数，得票比例;

　　2、含推定同意的需列明推定同意的票数;

　　3、委员候选人需列明实际得票数和实际得票面积数以及加上推定同意票数后的最终票数;

　　4、需说明新成立的业委会分工情况;

　　5、《管理规约》和《业主大会议事规则》的表决结果(具体票数)

　　(1)选举结果姓名 实际得

　　票数 推定的票数 总得

　　票数 总得票数占总票数比率% 总得票

　　面积数 总得票面积占总建筑面积比率% 是否

　　当选 (2)其他表决事项 表决

　　内容 实际得

　　票数 推定的

　　票数 总得

　　票数 总得票数占总票数比率% 总得票面积数 总得票面积占总建筑面积比率% 是否通过 管理

　　规约 议事

　　规则

　　至此，(物业管理区域名称) 第 届业主大会议程完成，(物业管理区域名称) 第 届业主委员会正式成立。

　　业主大会筹备组/业主大会(公章)

　　年 月 日

　　(需属镇(街)加具“情况属实”意见)

篇5：成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告

　　成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告

　　关于增补海文花园业委会委员的公告

　　关于增补海文花园业委会委员的公告

　　20**年9月12日，海文花园业主委员会召开会议，就有关海文花园**阁增补一名业委会委员问题进行了讨论，并研究制定了增补委员的选举办法，现公告如下：

　　一、选举流程：

　　1.自荐、推荐业委会委员候选人;

　　2.**阁业主投票采取差额选举办法，选出业委会委员1名;

　　二、选举办法：

　　1.首先由**阁全体业主进行推荐(包括自荐)，推荐表由业委会选举工作小组逐家发放，再由推荐人投到指定地方，最后由业委会人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋楼的50%，则自然成为业委会委员候选人。

　　2.若第一名得票率未超过50%，则将得票最高的前二名做为委员的候选人。

　　三、选举注意事项：

　　1.自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主：即房产证上的名字)。推荐人必须在推荐表上签字才有效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效推荐签名，受委托人最多只能接受3个业主的委托。

　　2.业委会委员候选人经业委会审查资格后，向**阁业主公示14天，对候选人名单有异议的在14天内书面向业委会反映，业委会在收集业主意见后公告候选人最终名单。

　　四、业委会委员正式选举：

　　1.本次选举增补委员1名，实行差额选举选出;

　　2.业委会选举的表决方式采取召开业主大会，现场发票，当场回收的形式进行。选票、委托书由业委会选举工作小组统一印制并编号，由选举小组成员进行发选票。因故不能投票的，可书面委托他人进行投票，受委托人最多只能接受3个业主的委托。

　　3.计算业主投票份额，各房屋按每10平方米建筑面积为1票，不足10平方米的，5平方米过5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票，一份物业的业主投票权不能分散。

　　4.10月23日由工作小组开始向业主发放选票，11月8 日前由业委会工作小组根据具体情况决定，召开**阁业主大会发选票、正式选举出委员。将候选人按得票多少排序，得票多的1名当选为正式委员，如出现票数相同，无法确定最后人选时，不再进行重选，由业委会讨论决定。

　　5.选举结果向全体业主公告。

　　此选举办法业主如有异议，可在公告3天内书面向业委会反映，如无异议，业委会委员选举工作将按此公告内容进行，欢迎广大业主积极参与选举，并支持配合选举工作小组的工作，使本次选举工作圆满完成。

　　海文花园业主委员会选举工作小组

　　二○**年十月八日

　　成立业主委员会筹备小组的公告

　　**家园成立业主委员会筹备小组的公告

　　太白社区**家园于20**年7月完成了交付工作，2年多来，在太白社区的殷切关怀和**物业公司的全力管理下，度过了2年!在这个过程中，小区全体业主都表示衷心的感谢!伴随着时光的斗转星移，小区内的许多问题也进一步暴露了出来，直接关系到小区所有住户的权益。为此，于20**年12月23日中午12：30在社区的指导和广大居民代表的强烈要求下，在太白社区会议厅召开了此次会议!

　　我**小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等急需解决的问题都表明，小区没有一个属于全体业主的组织，单个个体去处理这些问题显得力不从心，加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波，很多问题都很棘手，甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作，大家在平时也提出了很多的交流意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!

　　参加会议人员11人来自小区各个楼层，是小区的居民代表之一，收集了广大居民的意见，大家都把这两年多来小区的问题等都展开了多方面的讨论，最后一致签名(签名单以保存)决定我**小区需要尽快成立业主委员会!

　　成立小区业主委员会必须严格按照《浙江省物业管理条例》进行，结合相关文件和我小区的现状，具体如下：

　　一、根据浙江省物业条例规定要求：

　　1、房屋出售并交付使用的建筑面积面积达到物业总建筑面积60%以上。

　　2、首套房屋出售并交付使用满2年，而且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上。

　　3、业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日内在物业管理区域内书面公告。

　　业主大会筹备组应当告知所在物业主管部门、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应该派代表参加会议，给予指导!

　　首次业主委员会的筹备经费由建设单位承担!

　　二、**小区的房子交付已经2年多，第1、2条都完全符合，23日的居民代表会议也已经全面召开，太白社区领导十分重视，考虑到小区会议召开地点没有等因素，为我们安排了会议厅,派出了社区人员积极参加，建设单位由于种种原因，目前已搬迁，无法到场!在整个会议中大家一致选举决定居民杨松荣为筹备小组组长，其余12名为组员，(详细见附页)。全面负责**小区业主委员会成立工作的前期准备!

　　三、小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等问题都表明，小区没有一个属于全体业主的组织，单个个体去处理这些问题显得力不从心，加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波，很多问题都很棘手，甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作，大家在平时也有很多的交流的意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!

　　特决定：

　　大碶太白社区**家园业主委员会筹备委员会成立。

　　居民代表选举产生组长：**(1#502)

　　组员：**(1#504) **(2#505) **(6#302) **(1#201)

　　**(8#503); **(7#202)

　　筹备委员会严格按照《浙江省物业管理条例》要求开展进一步工作!

　　太白社区(意见)：

　　万通公司(意见)：

　　**家园业主委员会筹备组

　　20**年12月23日

　　报：北仑物管处、太白社区

　　抄：**物业公司

　　送：**家园全体业主

　　另：按照《浙江省物业条例》要求规定公示三日于物业管理区域接受监督

　　业主委员会选举办法的公告

　　关于海文花园业主委员会选举办法的公告

　　20**年2月26日在海文花园会所三楼召开了海文花园业主委员会(下简称业委会)筹备小组成员会议，就有关海文花园业委会选举的问题进行了讨论，制定了业主委员会的选举办法，现向全体业主公告如下：

　　一、选举流程：

　　1、自荐、推荐楼长候选人;

　　2、除2号楼外，每栋楼推举楼长一名，商铺推举代表一名，作

　　为业主委员会候选人，共7人;

　　3、全体业主投票采取差额选举办法，选出6名业主委员会委员

　　(2号楼预留1名)。

　　二、楼长选举办法：

　　1、首先由海文花园全体业主(2号楼业主除外)进行推荐(包括自荐)，推荐表由筹备小组人员逐家发放，再由推荐人投到指定地方，最后由筹备小组人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋的50%，则自然当选楼长，并成为业主委员会委员侯选人。

　　2、若第一名得票率未超过50%，则将得票最高的前三名作为楼

　　长候选人三天后组织本栋业主投票，得票最高者当选楼长并成为业主委员会委员侯选人。

　　三、选举注意事项：

　　1、自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主：即房产

　　证或购房合同上的名字)，推荐人必须在推荐表上签名才生效，如业主本人因故不能签名的，可书面委托他人代签，无委托的代签视为无效推荐签名。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

　　2、业委会候选人经筹备小组和区主管部门审查资格后，向全体

　　业主公示14天。如对候选人名单有异议的应在14天内书面向区主管或筹备小组反映，区主管部门或筹备小组在收集业主意见后公告候选人最终名单。

　　四、业主委员会正式选举：

　　1、海文花园业主委员会设正式委员7名(含2号楼1名)，本次

　　选举候选人7名，实行差额选举选出6名(2号楼预留1名)，落选的1名楼长可列席业委会会议。

　　2、业主委员会选举的表决方式采取上门发票、集中收票的形式

　　进行。选票、委托书由筹备小组统一印制并编号，由筹备小组成员进行发选票。业主因故不投票的，可书面委托他人进行投票。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

　　3、计算业主投票份额，各类房屋按每10平方米建筑面积为一

　　票，不足10平方米的，5平方米或5平方米以上的计算为一票，不足5平方米的不计票，一份物业的业主的投票权不能分散。

　　4、3月22日由筹备小组开始向业主发放选票。3月27日前将选

　　票投至管理处大门口指定地点。公开清点选票时间将由筹备小组人员根据具体情况定，届时请建设局领导、居委会领导、派出所领导监督唱票。候选人得票按多少排序，得票多的前6名当选为正式委员。如出现票数相同无法确定最后人选时，不再进行重选，由当选的业委会委员讨论决定。

　　5、选举结果向全体业主公告，筹备小组解散。

　　6、由第一次业委会会议产生业委会主任、副主任、执行秘书及

　　委员分工。

　　此选举办法业主如有异议，可在公告3天内书面向区主管部门反映，如无异议，业委会选举工作将按此公告内容进行。欢迎广大业主积极参与选举，并支持配合筹备小组的工作，使海文花园业委会选举工作圆满完成。

　　咨询电话：***

　　海文花园业主委员会筹备工作小组

　　二0**年二月二十七日