近日，有网友在红网百姓呼声发文称：《湖南省物业服务收费管理办法》重新修订，自2022年5月15日起施行，有效期5年。其中包括已办理房屋交付手续但未入住或使用的空置房交纳物业费按不超过90%缴纳。
我是碧桂园梓山府一期的业主，从交房之日起到现在，房子一直因未能凑齐装修款而闲置，并未装修更未入住，希望物业费缴纳90%以下。但是经与物业的夏管家沟通，其反映已将该情况向公司反映，但是公司拒不执行该办法，要求业主我全额缴纳物业费。
碧桂园梓山府物业公司有何权利不执行省发改委等相关部门颁布的最新办法。业主该如何保障该有的权利。请相关部门给业主主持公道。
益阳市住房和城乡建设局(人民防空办公室)回复：
网友：
您好!您在《百姓呼声》，反映“益阳碧桂园梓山府拒不执行湖南省发改委文件”的问题收悉。对此，我局高度重视，就您反映的相关问题进行了调查了解，现将有关情况回复如下：
一、基本情况
碧桂园梓山府项目(佳宁娜·梓湖御园)全区规划面积96.9万平方米，高层住宅规划面积为73.7万平方米，商业规划面积为4.5万平方米，规划户数为4846户。梓山府项目(佳宁娜·梓湖御园)由佳宁娜(湖南)实业有限公司开发建造，2017年7月31日广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司(碧桂园生活服务集团股份有限公司益阳分公司)通过公开招投标的方式中标进入梓山府项目提供物业服务。
该项目共分三期开发交付，首次交付时间为2018年11月20日，目前已交付一期和二期，交付户数为2645户，实际收楼户数为2221户。目前物业服务收费标准为：电梯洋房2.1元/月·平方米，商业物业费为4.05元/月·平方米。
该项目现为前期物业服务，实行政府指导价，实行政府指导价的普通商品住宅前期物业收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定。梓山府项目的前期物业收费标准，已经价格主管部门备案。
二、法律依据
(一)《湖南省物业管理条例》
第二十五条 在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。
(二)《湖南省物业收费管理办法》(湘发改价调【2017】4号)
第九条 实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定;建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
实行政府指导价的其他物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主大会或业主大会授权的业主委员会协商确定。
第二十条 物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。
逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
(三)根据《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)
第十五条 物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定，第五款规定，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。
第二十五条规定，本办法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)同时废止。
本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。
(四)《民法典》
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。
三、意见
(一)广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司(碧桂园生活服务集团股份有限公司益阳分公司)于2017年7月31日，通过公开招投标的方式中标取得梓山府项目的前期物业服务，如前期物业服务合同未约定空置房收费标准，物业服务企业足额收取物业服务费，未违反国家法律法规。
(二)我局将结合正在开展的“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”专项行动，进一步加大监管力度，会同发改、市监部门督促开发企业、物业服务企业严格按照《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》的约定履行职责与义务，提供质价相符的物业服务，让业主明白消费，满意消费。
如物业服务企业存在违反国家法律法规的行为，我们将依法严肃查处，维护业主的合法权益。
(三)按照“基础吹哨、部门报到”的原则，加强与属地街道(社区)及各职能部门联动，解决物业管理区域纠纷，提升小区居民幸福指数。
www.pmceo.com 物业经理人网篇2：物业费支出哪些费用？依据在哪里？
q1物业费涵盖哪些服务内容？
答：物业费是指：物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的费用。
一般来说，物业费主要包括以下几个部分：
1.物业管理区域的绿化养护费用;
2.物业管理区域的清洁卫生费用;
3.物业管理区域的秩序维护费用;
4.办公费用;
5.物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;
6.物业服务企业固定资产折旧;
7.物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;
8.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
9.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
水、电、热、气、通讯、有线电视、网络等费用不属于物业费，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
依据👉发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条
共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
q2既然物业公司收了物业费，就应该负责所有住宅设施的维修吗？
答：许多业主对物业费的认知有误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此。以下几个方面就不包含在物业费里：
1、住宅内部设施设备维修费用。例如，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是没有义务管的，即便物业为业主提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。例如，渗水、漏水、裂缝等，物业也是没有义务修理的，但是物业有义务替业主向开发商反映，以便业主与开发商协商处理。
3、公共设备的大修(主要适用于严重损坏房)、中修(主要适用于一般损坏房屋费用)及重大部件更换费用，这些也不包含在物业费里，但可以用维修资金解决。
q3物业费从哪天开始缴纳？
答：业主自收房(收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房)时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。
q4业主没有搬进房子住，空置房可以不付物业费吗?
答：不可以。《民法典》第九百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，明确规定了业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务主要是针对房屋的服务，物业公司按照物业服务协议提供了相关的物业服务，即履行了合同约定之义务。所以，业主不能以未入住为由而不缴纳物业费。
q5业主对物业服务不满意，可以不缴物业费吗？
答：按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应履行的义务，所以一般情况下物业费是必须得交的。但如果业主认为有物业服务存在问题，应该与物业管理公司好好协商解决，不应该以拒缴物业费的方式消极抵抗，可以就存在的服务问题向业主委员会反映，必要时可以拿起法律武器维护自己的合法权益。 试想，如果业主们都不缴物业费，物业公司运营经费就会不足，那么物业公司对小区的维护管理很难维持，这将损害全体业主的利益。与此同时，这也会加深业主与与物业管理公司之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。
q6业主拖欠物业费，被断水断电了怎么办？
答：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 如果业主因拖欠物业费被断水断电，建议与物业公司协商解决，尽快补足物业费。如果业主是因对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费，建议参照“问题五”的解答予以解决。
q7物业费调价流程是怎样的？
答：物业收费完全实现市场化运作，由第三方机构先评估，再由业主表决决定。 物业费调整关系到社区每家每户，价格调整事前、事中、事后应做到全过程监督，提高业主的参与率，给业主一本“明白账”。
篇3：对物业服务不满意能拒交物业费吗？
背景
小明刚搬新家，新家的小区物业与之前生活的小区物业有明显不同，不同之处在于新家的物业服务质量不佳，体现在小区垃圾堆放没有固定清理机制、小区内路面随意停放车辆……
种种现象都让小明对新家的物业服务产生怀疑，这物业有跟没有一样，那物业费该不该交呢?
小明带着疑问向他的好朋友—小陈律师咨询。
小明业主
“小陈小陈，我最近刚搬了新家!”
小陈律师
“恭喜恭喜啊!什么时候买的新房?在哪个小区呀?”
小明业主
“2020年5月买的，是xxx小区，最近刚装修好搬进来，但是遇到了一些问题要请教陈律师。”
小陈律师
“别客气，尽管问!”
小明业主
“小区物业现在要求我补交前2年的物业费，但是我2020买过来之后直到现在才住进来，我之前都没有住过，这样的情况物业居然也要我交物业费?”
小陈律师
“是需要缴纳的。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，系针对小区全体业主的服务，并非针对某一业主进行的服务。
其次，物业服务具有公众性，虽然你的房屋空置，但小区的环境仍需要时时打扫，公共秩序也需要时时巡查维护，并不是说你不居住，你家门口的地就不给你扫了，他是一个整体的服务。
因此无论你是否入住，即使房屋空置也应当缴纳物业费，但是你可以据此与物业公司进行协商沟通。”
小明业主
“那我明白了，但是我买的这个房屋质量存在问题，天花板一直在漏水，他这个问题不解决我就是不交物业费。”
小陈律师
“这种情况你应该先找开发商，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。”
小明业主
“虽然说房屋漏水的问题是开发商导致的。但我现在入住了，发现小区的保安和保洁都很懒散，有时候一些很简单的事情要很久才能处理好，我觉得物业公司提供的服务我不满意，能不交物业费吗?”
小陈律师
“这个就需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。
你要是单方面认为物业服务公司提供的服务有瑕疵，不交物业费，会给物业公司和其他大部分业主造成损害，这样是不行的。
但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免，还是需要根据具体情况结合进行分析。”
小明业主
“但我作为业主，觉得物业服务质量不过关，就没有什么办法了吗?”
小陈律师
“你可以采取协商、起诉等方式要求物业履行义务、赔偿损失。或者可以通过业主大会更换物业。”
小明业主
“其实也不是单纯觉得他物业服务差，主要是我们小区的物业费收的太高了，我觉得他们提供的服务质量真的不值得这么高的价格，如果我觉得我钱交多了，可以通过诉讼方式要求物业公司退还物业费吗?”
小陈律师
“小明，那我给你举个案例吧，你看这个案件，也是我们本地的案件。原告是xx大厦的业主，他以小区长期未尽公共部位管理职责，遗失公共财产、环境卫生的清扫与维护不到位等理由，认为物业提供的服务存在严重瑕疵，要求退还一部分物业费。
但乐清法院认为被告物业公司在物业服务中虽然确实存在一定的瑕疵和不足，需要改进、完善，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应该从服务的整体质量进行综合考量，原告业主未提供证据证明被告物业公司履行物业服务时存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。
因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。
所以我们在要求物业公司返还部分物业费的同时，一定要做好证据留存，并且这个证据至少还得达到能证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情况，否则不被法院支持的风险会高很多。”
小明业主
“我明白了，我还是去跟物业协商协商吧，让他们好好提高物业服务质量，还是先把物业费交了吧。”
小陈律师
“是的是的，现在是和谐社会，碰到事情的时候我们要以友好沟通、协商为主，双方和和气气的坐下来解决问题是最好的，没有必要一上来就诉来诉去的。”
小陈律师提醒
小区的物业服务是一个动态服务，物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。
物业公司应当主动站在业主的角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。
业主也要主动的与物业服务者进行沟通，必要的时候保留证据，减少自己的损失。
文|陈竞
篇4：物业费都包含了什么?物业费不包含哪些?
刺破物业费的神秘面纱
根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业费都包含了什么?
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用等。
物业费不包含哪些?
许多业主会认为：既然我已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则凭啥要我交物业费?其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：
1、住宅内部设施设备维修费用。
举个例子：如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，这些其实并不归物业公司管，即使物业提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。
比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理这些问题。
3、公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用。
公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，而是可以使用维修资金解决。
相关法律法规
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用。
《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
低楼层的业主不能以不使用电梯拒绝支付电梯养护费，也不能以不需要接受保洁服务拒绝支付保洁费。
哪些是物业公司的事?
物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：
1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;
2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;
3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;
4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同组织维修;
5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册;
6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;
7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告;
8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
最后
我们再说说哪些是业主自己的事?
哪些是开发商的事?
哪些是相关部门的事?
哪些是相关企业的事?
家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，坐便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等等，这些户内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事。
保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。
指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装住房、业主占用绿地和道路等等，这些则是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。
业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业负责解决。
在物业与业主的相处中，物业提供服务，业主在享受服务之后支付相应费用。
明确业主和物管公司之间的责任，大家都按规章办事，任何一种关系的相处之道都需要双方明确自身扮演的角色，在相互尊重的前提下才能长久。
篇5：没入住为什么要缴物业费？
市民赵女士
“我一直没有搬进去住，没有享受物业服务，为什么要缴物业费？”
物业公司工作人员
“没有入住是您的个人原因，凯发一触即发的服务是一直持续进行的，希望您能尽快缴纳物业费。”
7月29日
市民赵女士与物业公司工作人员
在电话中争执起来
新房未入住，能不缴物业费吗？
去年，赵女士购买了一套新房，但她一直没有搬入。赵女士不理解物业公司为何要催促自己缴纳物业费。“我不住在新房里，物业公司也不用给我提供服务，我没有享受服务难道也要缴纳物业费?”
她向“法律信箱”栏目发来邮件，希望得到专业人士的解答。本报记者联系了克拉玛依区人民法院民事审判庭庭长周亮解答。
只要物业提供服务
业主都应支付费用
问：
没有入住能够成为不缴纳物业费的理由吗？
周亮：
业主从开发商手中接收房屋后，只要物业公司提供了服务，无论业主是否实际入住，都应当支付物业费用。
物业服务，是指对整个小区中业主全体共有的部分，比如小区道路、绿地、公园、停车场、垃圾房、电梯、楼道等公共领域所提供的物业服务。物业所提供的相应服务，应由全体共有人支付物业费用。小区全体业主就是法律规定的全体共有人，所以不能以入住作为缴纳物业费的前提条件。
物业服务是否合格
应当依据合同判断
问：
当业主不满物业服务时，可以拒绝缴纳物业费吗？
周亮：
物业公司的服务是否符合标准，应当依据物业服务合同的约定来判断，或者以物业服务标准的相关法律法规等作为参考依据，一般不以业主的主观感受作为判断依据。
如果物业公司未履行物业合同中相应的服务责任，或者物业公司提供的服务质量达不到物业合同中所约定的标准，业主有权主张减少甚至不予支付物业费用。
物业公司违规收费
业主可以依法维权
问：
如果物业公司违规收费，业主该如何维权？
周亮：
依法维权是法治社会处理社会矛盾的基本原则，也是社会文明程度、公民法律意识的直接体现。
当业主发现物业公司存在违规收费行为时，可以先通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，也可以直接向物业公司提出意见和建议。
如果双方协商不成，可以让社区居委会介入调解。若矛盾仍无法调解，在征求业主意见后，由业主委员会组织召开全体业主大会，表决是否变更物业公司。
如果争议最终无法解决，可通过法院提起诉讼。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规等相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。
同时，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。