湖南省物业管理条例(2022) -凯发一触即发

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湖南省物业管理条例(2022)

湖南省物业管理条例

（湖南省第十三届人民代表大会常务委员会2018年7月19日第五次会议通过，2021年3月31日第二十三次会议第一次修订，2022年5月26日第三十一次会议第二次修订）

第一章  总  则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制。

第四条  县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业招投标活动进行监督管理；

（三）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（四）处理物业管理中的投诉；

（五）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。

第五条  街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

第六条  物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

第七条  鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升物业服务质量和管理水平，推进智慧小区建设。

第二章  业主大会和业主委员会

第八条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。

尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。

第九条  已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。

第十条  建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前，将物业管理区域资料报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并在商品房买卖合同中载明。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的，由街道办事处或乡镇人民政府向全体业主、物业使用人公示。

第十一条  具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；

（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。

第十二条  符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。

街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十三条  业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十四条  首次业主大会会议筹备组负责下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；

（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；

（五）确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

第十五条  业主大会决定下列事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；

（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（七）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（八）筹集和使用专项维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条  业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第十七条  业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居（村）民委员会及时组织召开。

第十八条  业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会。

第二十条  业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十一条  业主委员会应当建立信息公开制度，及时公示下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）物业服务合同；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

（五）专项维修资金的筹集、使用情况；

（六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况；

（八）其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示；第五、六、七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第二十二条  业主委员会委员有下列情形之一的，经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格：

（一）利用业主委员会委员身份牟取不正当利益，或者存在其他滥用职权行为，损害业主合法权益的；

（二）拒不履行业主义务的；

（三）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（四）法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，或者有丧失民事行为能力等情形的，其委员资格自行终止。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十三条  业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十四条  业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。

业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

第三章  前期物业管理

第二十五条  在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。

第二十六条  新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。

前期物业服务企业应当邀请业主代表、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十七条  实施承接查验的物业，应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

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（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（六）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；

（九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十）法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的，前期物业服务企业应当按要求进行查验。

第二十八条  经现场查验，符合本条例第二十七条规定的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制作书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。

前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内，将承接查验情况和承接协议予以公示，公示时间不得少于十五日。

第二十九条  前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他有关承接查验的文件。

第三十条  新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：

（一）建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋；设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。

第三十一条  建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目，建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。

第三十二条  建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第三十三条  建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

鼓励建设单位通过购买保险的方式履行物业保修责任。

第四章  物业管理服务

第三十四条  业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。

第三十五条  物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费；

（三）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第三十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：

（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

（三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

（四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

（五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十七条  除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

第三十八条  物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务企业应当及时更换。

第三十九条  物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第四十条  物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

第四十一条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。

物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

第四十二条  产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。

物业出租的，出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十三条  物业服务企业应当公示下列信息：

（一）物业服务企业项目经理人的姓名、凯发一触即发的联系方式和物业服务投诉电话；

（二）电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、凯发一触即发的联系方式和应急处置方案等；

（三）公共水电费用及其分摊详细情况；

（四）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况；

（五）其他应当公示的信息。

物业服务费采用酬金制方式收取的，物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。

业主、物业使用人可以查询、复制前款规定的相关原始资料，并依法实施监督；业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时作出书面说明。

第四十四条  业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的，由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；业主大会决定不续聘的，业主委员会应当及时告知物业服务企业。

第四十五条  原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时，应当在业主委员会监督下，与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；

（四）预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

第四十六条  物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业的，业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理；尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居（村）民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。

第五章  物业的使用与维护

第四十七条  业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施，不得违反管理规约，应当保持物业的安全、整洁、美观。

第四十八条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；

（三）擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途；

（四）侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备；

（五）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品；

（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染环境的物质；

（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；

（十一）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

第四十九条  业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。

物业服务企业应当采取有效措施，减少犬只对环境的影响，并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。

第五十条  物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。

第五十一条  业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查，发现违反规定的应当立即制止；制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

第五十二条  利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

第五十三条  同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

首期物业专项维修资金，由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交；未建立物业专项维修资金的物业，应当按照相关规定进行补建。

续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。

第五十四条  在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以将专项维修资金用于购买国债。

利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债。

利用业主交存的专项维修资金购买国债，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

利用专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金。

第五十五条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；

（三）电梯故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第五十六条  业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。

采取异议方式投票表决的，业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果予以公示，并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的，计入反对票总数；最终表决结果以催告期届满时的票数为准。

异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第五十七条  业主大会成立前，物业专项维修资金由物业管理行政主管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管。业主大会成立后，由业主大会决定自行管理或者委托代管。物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。

第五十八条  设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当采取措施，支持老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设。

老旧住宅小区业主需要增设电梯的，规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

第六章  监督管理

第五十九条  县级人民政府发展和改革、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理、公安、环境保护、卫生和计生、园林等部门应当依照职责分工，加强物业管理区域内物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理，并在物业管理区域内显著位置公布凯发一触即发的联系方式。

前款规定的部门接到业主、业主委员会或者物业服务企业的投诉举报，应当及时进行调查、处理，并将调查、处理结果告知投诉举报人。

第六十条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。

第六十一条  省人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。

设区的市、自治州、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

第六十二条  街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷，鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。

第六十三条  物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全台账按月送交居（村）民委员会。

居（村）民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。

第六十四条  设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

第七章  法律责任

第六十五条  违反本条例第二十六条第一款规定，建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第六十六条  违反本条例第四十五条规定，物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十七条  违反本条例第四十八条第一款第一项规定，改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构的，由县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，造成他人损失的，依法承担赔偿责任；违反第五项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除。

第六十八条  违反本条例规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十九条  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第七十条  县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条  违反本条例规定的其他行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。

第八章  附  则

第七十二条  本条例下列用语的含义是：

（一）业主，是指房屋的所有权人；

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；

（四）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；

（五）公示，是指在物业管理区域的公告栏及其他显著位置和物业管理信息平台公开张贴、发布信息。

第七十三条  业主大会及业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、物业承接查验办法及住宅物业住房品质分类制度等，由省人民政府物业管理行政主管部门按照《湖南省地方立法条例》的有关规定制定。

第七十四条  本条例自2019年1月1日起施行。

篇2：黑龙江省住宅物业管理条例(2021)

黑龙江省住宅物业管理条例

　　(2020年12月24日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)

第一章 总则

　　第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护住宅物业管理相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本省行政区域内的住宅物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

　　建立健全社区党建引领，居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制;建立健全人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制。

　　创新治理模式，利用大数据和云平台将物业管理融入社区治理。推动物业服务线上线下融合发展，推进物业管理智能化。

　　鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全物业管理联席会议制度，协调解决重大问题。将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。鼓励设立行业性专业性人民调解组织，依法调解物业管理纠纷。

　　县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

　　(一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定;

　　(二)制定物业管理相关政策并组织实施;

　　(三)指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)交存、管理和使用;

　　(四)组织物业管理相关人员业务培训;

　　(五)建立或者共享物业管理信息平台;

　　(六)指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作;

　　(七)建立物业服务诚信评价制度;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府其他有关行政主管部门，按照各自职责，做好相关监督管理工作。

　　第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责：

　　(一)组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;

　　(二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

　　(三)测评业主委员会年度工作;

　　(四)参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管;

　　(五)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配合采集物业服务信用信息;

　　(六)依法调处物业管理纠纷;

　　(七)依照法律授权规定行使相应的行政处罚权;

　　(八)法律、法规规定或者市、县级人民政府确定的其他职责。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作，并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。

　　第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定并组织实施自律性行业规范，规范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营和诚信服务。

　　物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。

　　第七条 物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

　　对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人应当依法予以配合，街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务人进行监督和指导。

第二章 物业管理区域以及相关配置

　　第八条 物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

　　物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域;被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备维护管理责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第九条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者现售备案前，向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域，由县级物业行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

　　本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，由物业服务人或者业主委员会，或者物业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

　　已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

　　第十条 建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房;物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办公用房，维修、保洁等辅助用房：

　　(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置;

　　(二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置;

　　(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置;

　　(四)分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房;

　　(五)业主委员会办公用房建筑面积，不得低于二十平方米。

　　未经业主大会同意，物业服务人不得改变物业服务用房的用途。

　　第十一条 物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外。

　　国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积进行建设。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

　　第十二条 房屋的所有权人为业主。

　　基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

　　业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

　　第十三条 物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

　　(一)道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

　　(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

　　(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

　　(四)物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备;

　　(五)法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　不动产(房屋所有权)首次登记时，未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依法申请登记。

　　第十四条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：

　　(一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;

　　(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

　　分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

　　符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正;逾期仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

　　建设单位应当按照有关要求提供相关资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。

　　第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居(村)民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

　　筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。筹备组成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

　　筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

　　筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

　　筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居(村)民委员会公章。

　　第十六条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。

　　第十七条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期;

　　(四)选聘和解聘物业服务人;

　　(五)使用维修资金;

　　(六)筹集维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

　　(十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

　　(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

　　(十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

　　业主大会决定本条例第十七条第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　在业主身份确认的前提下，可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

　　市(地)、县(市)物业行政主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能，供业主、业主委员会或者物业管理委员会、业主大会免费使用，并提供指导。

　　第十九条 业主委员会由五至十五人的单数成员组成，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的，应当预留成员名额，待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

　　业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间;

　　(三)未被列为失信被执行人;

　　(四)依法交纳物业费用和维修资金;

　　(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职;

　　(六)未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为;

　　(七)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

　　业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

　　业主委员会成员可以实行差额或者等额选举，具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的，未当选但得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补成员，并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十;候补成员可以列席业主委员会会议，可以发表意见，但不享有表决权。

　　业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及凯发一触即发的联系方式。

　　第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案，并提供下列资料：

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

　　(五)业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

　　街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的，应当在五日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。

　　街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

　　第二十一条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情况;

　　(二)代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;

　　(三)拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法;

　　(四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

　　(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用;

　　(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

　　(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

　　(八)定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

　　(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作;

　　(十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督;

　　(十二)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条 经业主大会同意，业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。

　　聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。

　　聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准;业主委员会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。

　　第二十三条 除首次业主大会会议外，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或者由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。

　　业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

　　第二十四条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居(村)民委员会，在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。

　　第二十五条 在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第二十六条 业主委员会成员不得有下列行为：

　　(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

　　(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

　　(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作;

　　(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

　　(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;

　　(六)违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产;

　　(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

　　(八)泄露业主信息;

　　(九)其他侵害业主合法权益的行为。

　　违反前款规定的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格。

　　第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

　　(一)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

　　(二)不再是本物业管理区域内业主的;

　　(三)因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的;

　　(四)拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的;

　　(五)违反书面承诺的;

　　(六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

　　(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格;属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

　　业主委员会成员资格根据本条例规定自然终止、被终止或者被罢免的，业主委员会应当停止其履行职责，报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并在物业管理区域显著位置公示。

　　业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

　　第二十八条 有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,业主自行管理的除外：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

　　(三)业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的;

　　(四)需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

　　物业管理委员会作为临时机构，依据本条例承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。在征求业主意见的基础上，组织业主选聘、解聘物业服务人，代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。

　　第二十九条 物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上，由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。

　　物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

　　第三十条 物业管理委员会成立后满三年，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第四章 前期物业管理

　　第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售房屋前，按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

　　投标人不足三个或者住宅规模较小的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

　　新建住宅物业的建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业，以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务。但被评为省物业行业信用评价最高等级和全国物业服务企业综合实力五百强的物业服务企业除外。

　　第三十二条 建设单位应当依法与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同，并在销售场所公示。前期物业服务合同不得包含拓展收费服务事项。前期物业服务合同期限不得超过三年，具体期限在前期物业服务合同中约定。

　　利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，建设单位与前期物业服务人应当在前期物业服务合同中，对经营项目、收费标准、经营收益收支及使用分配、财务管理、经营性活动的禁止性要求等事项进行约定，且不得损害业主的共同利益。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容进行约定。

　　第三十三条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日发生的物业费用，由建设单位承担;出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业费用，由业主承担。

　　第三十四条 建设单位可以邀请物业服务人提前介入，就住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位应当邀请物业服务人参加竣工验收。

　　第三十五条 物业服务人承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，承接查验相关费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　建设单位可以邀请居(村)民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验，进行见证和监督，并在承接查验记录上签字确认。

　　建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录，并在业主办理入住手续时，主动公开承接查验协议，现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容。

　　第三十六条 建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

　　建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未按照约定期限整改落实的，物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告，县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的，承担整改落实责任。

　　第三十七条 物业承接现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务人移交相关资料，并将复印件或者电子文档交所在地县级物业行政主管部门存档。

　　物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，并提供下列资料：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料以及清单;

　　(五)查验记录和承接查验影像资料;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他承接查验有关的资料。

　　县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

第五章 物业服务管理

　　第三十八条 选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。投标人不足三个或者住宅规模较小的，可以协议选聘物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

　　第三十九条 业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

　　物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、双方违约责任、解除合同条件等条款。

　　物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门制定，报省市场监督管理部门备案。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

　　物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第四十条 物业服务事项一般包括下列基础内容：

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施设备运行、保养和管理;

　　(三)环境卫生、绿化养护管理服务;

　　(四)安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护;

　　(五)房屋装饰装修管理;

　　(六)物业档案资料的保管。

　　物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利，除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外，不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。阻碍、拒绝进入的，物业服务人应当提供免费的代投递服务。因执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因不能进入时，物业服务人应当提供免费的寄存场所。

　　物业服务人应当按照相关规定设置生活垃圾分类收集容器，提示、引导业主和物业使用人进行生活垃圾分类。

　　鼓励和支持物业服务人在保证业主知情同意的前提下，依法采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动，但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。

　　第四十一条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。

　　第四十二条 物业服务收费按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。业主、业主委员会、物业管理委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为向市场监督管理部门举报、投诉。

　　市(地)、县(市)物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和服务等级标准，供价格主管部门定价和业主协商物业费时参考。

　　实行政府指导价的，市(地)、县(市)价格主管部门会同物业行政主管部门，依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，依法向社会公布，并每三年进行一次评估，根据评估结果适时调整。

　　实行市场调节价的，物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其浮动幅度，遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

　　第四十三条 物业服务人拓展收费服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。

　　物业服务人可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼、代购等服务需求，与业主或者物业使用人订立个性化服务合同，提供有偿服务。

　　第四十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以申请街道办事处、乡镇人民政府进行调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式，也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费超过三个月，且经两次以上催告仍不支付的，物业服务人可以根据管理规约的规定对相关业主，在物业管理区域显著位置公示。

　　物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费，预收期限最长不得超过一年。

　　业主转让物业时，转让双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人。

　　第四十五条 物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示、及时更新下列信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主：

　　(一)物业服务人营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等;

　　(二)物业项目负责人的基本情况、凯发一触即发的联系方式以及物业服务投诉电话;

　　(三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

　　(四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等;

　　(五)维修资金使用情况;

　　(六)其他应当公示的信息。

　　业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示内容有异议的，物业服务人应当及时答复。

　　物业服务人应当听取业主意见和建议，接受业主监督，每年向业主大会、业主委员会或者物业管理委员会报告工作情况。

　　第四十六条 物业服务人负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时，物业服务人应当设置警示标识，采取防范措施，及时消除安全隐患;不能自行处置的，应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

　　物业服务人发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知相关管理单位。相关管理单位未及时消除安全隐患的，物业服务人应当报告相关县级行政主管部门，由其督促相关单位消除安全隐患。

　　物业服务人应当履行安全保障提示义务，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，可以采取安装监控、加强日常巡查、建立举报制度等方式，预防和制止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品等危险行为。

　　第四十七条 物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的，提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方，并在物业管理区域显著位置公示。

　　业主依法共同决定续聘的，业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务人续订物业服务合同。

　　解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。解除物业服务合同后，业主委员会或者物业管理委员会应当在五日内向所在地县级物业行政主管部门备案。物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理信息平台公示相关信息。

　　第四十八条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内，或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域，结清预收、代收和预付、代付的有关费用，将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料，交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新选聘的物业服务人做好其他交接工作。

　　原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。

　　新选聘的物业服务人按照约定承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并保存查验记录。

　　第四十九条 原物业服务人拒不退出物业管理区域，或者拒不移交有关资料、财物、资产的，业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务人协商;协商不成的，业主委员会或者物业管理委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁，也可以向街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门报告。

　　街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门接到业主委员会或者物业管理委员会报告后，应当组织调解;调解不成的，向所在地县级人民政府报告。县级人民政府经评估论证确有必要的，可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门现场监督原物业服务人退出;有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安机关依法处理。

　　第五十条 物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的，物业服务人应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主信息;业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。

　　第五十一条 市(地)、县(市)物业行政主管部门应当组织实施物业服务诚信评价制度，根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务人实行等级评定，采取相应的激励或者惩戒措施。省物业行政主管部门负责对市(地)、县(市)物业行政主管部门进行指导、监督和考核。等级评定和考核的具体办法由省物业行政主管部门制定。

　　市(地)、县(市)物业行政主管部门应当及时记载更新物业服务人、物业项目负责人、物业从业人员诚信履约信息，并通过物业管理信息平台予以公布。

　　推进物业服务第三方评估机构参与物业项目承接查验、物业服务成本监审、物业服务质量评估等活动，出具公正、客观、真实、准确的评估结论。

　　第五十二条 物业管理区域出现突发失管、弃管状态时，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。

　　在应急服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会;应急服务期满后仍未成立或者改选业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会。

第六章 物业的使用与维护

　　第五十三条 业主、物业使用人或者物业服务人对物业的使用和维护，应当遵守有关规定，不得有下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

　　(四)破坏或者擅自改变房屋外貌;

　　(五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

　　(六)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

　　(七)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

　　(八)侵占、损坏消防设施，占用消防车通道，堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

　　(九)在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

　　(十)产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

　　(十一)不当妨碍其他业主采光、通风;

　　(十二)从建筑物中抛掷物品;

　　(十三)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

　　(十四)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(十五)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

　　(十六)法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

　　有前款规定行为之一的，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告相关县级行政主管部门，相关县级行政主管部门应当及时依法处理。

　　发生本条第一款第七项、第十二项、第十五项情形的，公安机关接到报警后，应当及时调查并依法处理。

　　业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第五十四条 县级人民政府应当确定对物业管理区域内的物业管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋经营、建设工程质量、环境保护、园林绿化、特种设备安全、环境卫生等活动实施监督管理的行政主管部门。

　　前款规定的相关行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和凯发一触即发的联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益的使用按照国家有关规定执行。

　　经营收益由物业服务人代管的，应当单独列账，不得挪用或者侵占，并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

　　第五十六条 在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位，或者开挖、埋设、维修有关供水、排水、排污、供气、供热、供电、通信、有线电视等管线的，施工单位应当了解相关地下管线布局，在施工现场做好安全防护，并按照约定的时间、标准恢复原状;有停水、停电、停热、停气等情形的，施工单位应当在物业管理区域显著位置公告，公告内容包括施工周期、地点。物业服务人或者物业管理委员会可以通过电子信息方式告知全体业主。

　　物业服务人应当在施工过程中进行必要的巡查，维护施工现场秩序，对施工过程中产生的破坏行为及时向有关部门报告。

　　第五十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

　　房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人在物业服务人通知期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务人按照管理规约或者约定处理，所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的，按照约定支付清理费用。

　　物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

　　业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务人应当及时制止，并督促其改正;经督促未改正的，物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

　　第五十八条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的其他人，每次期限不超过六个月。

　　物业管理区域内依法配建的人防工程，用作车位、车库或者储藏室的，应当按照设计文件实地标注，并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠，收取的停车费、租金应当保障人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　同一物业管理区域内全部建设项目竣工验收五年后未售出的地下车位、车库，可以整体转让给专业资产管理公司，由其统一出租经营或者出售给业主。

　　第五十九条 利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。

　　物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。

　　工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

　　物业服务人应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　第六十条 电梯、机械式停车设备等特种设备，应当按照特种设备安全管理有关规定，委托具有相应资质的专业机构进行定期检验、检测和维护;消防、安防监控等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备，可以委托专业机构进行维护。

　　第六十一条 住宅物业建设工程质量保修期满后，需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，应当按照国家有关规定申请使用维修资金。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

　　第六十二条 首期维修资金，由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。业主未按照规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

　　未建立维修资金的物业，应当按照有关规定进行补建。维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

　　第六十三条 在物业管理区域发生下列危及房屋安全等紧急情况的，应当启动维修资金的应急使用程序，物业服务人或者物业管理委员会应当采取必要的应急措施：

　　(一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具整改通知，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的;

　　(二)物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的;

　　(三)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的;

　　(四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;

　　(五)突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的;

　　(六)其他危及房屋安全的紧急情况。

　　维修资金的应急使用办法可以由市(地)根据国家规定制定。

　　发生本条第一款规定情形后，未按照规定实施维修、更新和改造的，市、县级物业行政主管部门可以组织代修，代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用，从相关业主维修资金分户账中列支。

　　第六十四条 维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用情况，应当在维修资金拨付前进行公示。

　　维修资金管理部门应当建立维修资金管理系统，定期公布维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额以及使用情况。

　　第六十五条 新建物业管理区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线，应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

　　建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后，应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。

　　已投入使用的物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，专业经营单位应当承担维护管理责任。市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的，市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位进行更新改造。具体接收方式和费用承担由市(地)、县(市)确定。

　　移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

　　价格主管部门在制定专业经营单位收费价格时，应当考虑维护、更新和改造成本。

　　第六十六条 供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置，公示服务范围和凯发一触即发的联系方式。

　　除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外，物业服务人不得限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务。

　　供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位对应当接收的设施设备和相关管线不接收，以及不履行维护管理责任的，由所在地市、县级人民政府约谈相关主管部门和单位。

　　第六十七条 市、县级人民政府实施老旧小区改造时，应当完善配套基础设施和公共服务设施，改善小区居住环境，建立健全物业管理长效机制。

第七章 法律责任

　　第六十八条 违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责，有下列行为之一的，由有权机关依法给予处分：

　　(一)与物业服务人串通，阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

　　(二)对符合备案条件的申请，不予备案的;

　　(三)对物业管理区域内违法行为不予查处的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

　　第六十九条 违反本条例规定，建设单位未对承接查验全过程进行影像记录，或者在业主办理入住手续时，未主动公开承接查验协议或者现场未播放承接查验影像资料，或者影像资料未包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容的，由市、县级物业行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。

　　第七十条 违反本条例规定，对物业承接查验发现的问题，建设单位未按照约定期限整改落实或者未签订承接查验协议的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十一条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款：

　　(一)未备案物业管理区域的;

　　(二)未在房屋买卖合同中明示经备案的物业管理区域的;

　　(三)未提出召开首次业主大会会议申请或者提供筹备首次业主大会会议所需资料的;

　　(四)未承担前期物业承接查验费用和首次业主大会会议筹备经费的;

　　(五)未在销售场所公示前期物业服务合同的。

　　第七十二条 违反本条例规定，业主未交存首期维修资金，建设单位将房屋交付买受人的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以三万元以下罚款。

　　第七十三条 违反本条例规定，新建住宅物业的建设单位选聘其出资设立的物业服务企业，以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，并没收物业服务企业此项目经营所得。

　　第七十四条 违反本条例规定，前期物业服务人未按照规定在交接后办理备案或者物业服务人在订立、变更物业服务合同后未按照规定备案的，由县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以三万元以上五万元以下罚款。

　　第七十五条 违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得：

　　(一)未经法定程序，擅自接管物业服务项目的;

　　(二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的;

　　(三)被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的。

　　两次违反前款第二项规定的，除依法处罚外，该物业服务企业不得承接新的物业服务项目，其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

　　第七十六条 违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动：

　　(一)未按照规定办理交接手续的;

　　(二)拒不移交有关资料、财物、资产的。

　　第七十七条 违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上二万元以下罚款：

　　(一)物业档案资料缺失的;

　　(二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的;

　　(三)采取停止供电、供水、供热、供气，限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式，催交物业费的;

　　(四)泄露业主信息的;

　　(五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的;

　　(六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的;

　　(七)未公示有关信息的。

　　第七十八条 违反本条例规定，物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的，由市、县级物业行政主管部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。

　　第七十九条 业主、物业使用人和物业服务人违反本条例禁止行为规定的，由县级物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门，依照相关法律、法规给予行政处罚。

　　物业服务人对业主和物业使用人违反本条例规定的禁止行为负有报告义务而未及时报告的，处以二千元以上五千元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得。

　　第八十条 违反本条例规定，业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的，由县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

　　第八十一条 街道办事处、乡镇人民政府对违反本条例规定的行为，应当依照有关法律授权规定依法处罚。

　　违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

　　第八十二条 法律、法规和规章对物业管理有规定的，依照其规定。

　　业主依法决定对物业管理区域实行自行管理的，参照本条例有关规定执行。

　　第八十三条 本条例下列用语的含义：

　　(一)承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　(二)专业经营设施设备，是指变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置。

　　(三)入户端口，是指包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置与最终用户交接处。

　　(四)共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　(五)共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　(六)专有部分，是指在构造和利用方面具有独立性，由单独业主独立使用和处分，能够为特定业主登记所有权的物业部位。

　　(七)物业管理区域显著位置，包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

　　(八)物业档案，包括物业权属资料、技术资料、验收资料，业主、物业使用人的权属资料、个人资料，物业运行、维修、服务记录和物业管理相关合同资料等。

　　(九)经营收益，是指经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

　　第八十四条 本条例规定的面积和人数，除国家另有规定外，按照下列方式计算：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　(三)建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。

　　第八十五条 非住宅物业管理，参照本条例执行。

　　第八十六条 本条例自2021年3月1日起施行。

篇3：杭州市物业管理条例(2022)

杭州市物业管理条例（2022年修订）

　　杭州市物业管理条例

　　(2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十届会议批准

　　根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正

　　2013年8月23日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议第一次修订2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准

　　2021年6月29日杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议第二次修订2021年7月30日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

　　目录

　　第一章总则

　　第二章物业管理区域

　　第三章业主和业主组织

　　第一节业主和业主大会

　　第二节业主委员会

　　第三节物业管理委员会

　　第四章前期物业管理

　　第五章物业服务

　　第六章物业的使用和维护

　　第七章监督管理

　　第八章法律责任

　　第九章附则

第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国民法典》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

　　第二条本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。

　　本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护,并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条本市物业管理活动纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

　　第四条鼓励积极运用数字化等新技术、新方法,发挥公共数据平台作用,提升物业管理质量和服务水平。

　　第五条开展物业管理活动,应当依法保护业主、非业主使用人的隐私和个人信息。

　　第六条房产等有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、物业管理协会应当建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。

　　鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。

　　第七条物业管理协会应当按照章程开展行业自律管理,接受房产主管部门的指导和监督。

　　鼓励和支持物业管理协会组织业务培训,参与相关标准编制、行业诚信体系建设等工作。

　　第八条业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会,依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的,应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口等显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息,但是本条例另有规定的除外。

第二章物业管理区域

　　第九条新建物业共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域。

　　前款所称新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发的建设项目。

　　新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当依照法律、法规的规定,按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则,合理确定主要配套设施设备的共用范围。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时,应当征求区、县(市)房产主管部门的意见。

　　第十条建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向建设项目所在地的区、县(市)房产主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　区、县(市)房产主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域,并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关的居民委员会的意见。

　　新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。

　　第十一条没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的,由所在地的区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后,结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。

　　第十二条有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的区、县(市)房产主管部门提出物业管理区域调整方案:

　　(一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会同意,划分为两个以上物业管理区域的;

　　(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,归并为一个物业管理区域的。

　　区、县(市)房产主管部门应当征求所在地的街道办事处、乡镇人民政府及相关的居民委员会的意见,自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。

第三章业主和业主组织

第一节业主和业主大会

　　第十三条房屋所有权人为业主。

　　因表决业主共同决定事项或者选举业主委员会的需要,业主委员会、物业管理委员会可以通过所在地的街道办事处、乡镇人民政府请求不动产登记等相关部门依法协助核实房屋所有权人信息,但是能够通过其他途径核实的除外。

　　第十四条业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:

　　(一)提议召开业主大会会议;

　　(二)参加业主大会会议,行使投票权;

　　(三)就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则,选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议;

　　(四)选举业主委员会成员、候补成员,享有被选举权;

　　(五)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;

　　(六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务,监督物业服务人履行物业服务合同;

　　(七)就选举、表决、共有收入等事项享有知情权;

　　(八)监督共有部分的管理、使用;

　　(九)监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称物业专项维修资金)、业主共有收入的管理、使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十五条业主在物业管理活动中,依法履行下列义务:

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施;

　　(五)按照规定交存物业专项维修资金;

　　(六)按照约定交纳物业费;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十六条下列事项由业主共同决定:

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用物业专项维修资金;

　　(六)筹集物业专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法;

　　(十)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外;

　　(十一)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十七条专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照房产测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

　　第十八条一个物业管理区域内的全体业主可以成立一个业主大会。

　　物业管理区域内只有一个业主或者全体业主一致同意的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会职责。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)经百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的;(三)区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的;(四)法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第十九条召开业主大会会议,业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示,并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主委员会应当将会议决定以书面形式向全体业主公布。

　　第二十条业主投票一般应当采用电子方式,但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供。

　　市房产主管部门应当建立业主电子投票系统,并免费提供给业主投票使用。

　　投票期限不少于五日且不超过六十日。

　　第二十一条管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主共同权益,业主义务,共有收入、财务管理、审计,停车管理,印章管理,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、非业主使用人具有约束力。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、表决程序及方式,业主委员会的选举、罢免和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。

　　管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得有对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房产主管部门会同市民政部门依法制定。

　　第二十二条物业管理区域符合下列条件之一的,视为具备召开首次业主大会会议的条件,建设单位应当在一个月内按照有关规定向所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料:

　　(一)房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付满两年,且房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　首次业主大会会议由依照本条例规定组建的物业管理委员会组织召开。物业管理委员会应当拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案、制定业主委员会成员候选人产生办法和业主委员会选举办法、确定业主委员会成员候选人名单,并在首次业主大会会议召开十五日前向全体业主公示。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

　　分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业建筑面积和进度等情况,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。建设单位出售该物业管理区域内的房屋时,应当向买受人明示业主大会决定的事项。

　　第二十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一点二元且总额不低于六万元的标准承担。建设单位应当在竣工验收备案前向街道办事处、乡镇人民政府交存筹备经费。

　　筹备经费使用后有结余的,结余部分可以按照业主大会的决定用于物业管理的相关事项。

第二节业主委员会

　　第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

　　(一)召集业主大会会议,制作、保存业主大会会议记录;

　　(二)按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况;

　　(三)拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

　　(四)拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案,提请业主大会决定;

　　(五)监督管理规约的执行;

　　(六)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(七)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十五条业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会成员、候补成员需要符合下列条件:

　　(一)遵守法律、法规和管理规约;

　　(二)具有必要的工作时间;

　　(三)按照有关规定或者约定,交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用,且未恶意拖欠物业费;

　　(四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他条件。

　　鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。

　　第二十六条业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

　　(一)居民委员会推荐;

　　(二)业主自荐或者联名推荐。

　　物业管理委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,按照法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定审查业主委员会成员候选人的资格条件。业主委员会成员候选人确定后,物业管理委员会应当在选举日的十五日前将候选人的情况向全体业主公示,公示时间不得少于七日。

　　第二十七条业主委员会成员人数为五人以上十一人以下的单数,但户数在一百户以下的,可以由三人组成。业主委员会成员由业主大会选举产生。业主委员会主任、副主任,由业主委员会成员推选产生。业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到业主大会议事规则约定的人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求并且超过约定人数二分之一的,业主委员会成立。

　　业主委员会可以按照规定刻制业主大会、业主委员会印章。印章一般由业主委员会保管,也可以委托相关的居民委员会保管。使用业主大会、业主委员会印章,应当遵守管理规约和业主大会议事规则的约定。

　　第二十八条业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会成员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选为业主委员会候补成员,候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。业主委员会候补成员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

　　业主委员会成员缺额的,可以从业主委员会候补成员中按照得票数依次递补,并向全体业主公示。递补后,业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的,应当依照本条例规定重新选举。

　　第二十九条业主委员会会议由主任或者其委托的副主任按照业主大会议事规则的约定或者业主大会的决定组织召开。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的,由提议的成员按照业主大会议事规则的约定组织召开。业主委员会召开会议,应当提前告知相关的居民委员会,并接受其指导和监督。

　　业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布,并告知相关的居民委员会。

　　业主委员会会议应当制作会议记录,并由出席的成员签名确认。业主委员会会议记录应当妥善保存,保存时间按照业主大会议事规则或者业主大会的决定确定。业主委员会会议记录的示范文本由市房产主管部门制定。

　　第三十条业主委员会应当及时向全体业主公开下列信息,公开时间不得少于十五日:

　　(一)业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、凯发一触即发的联系方式等信息;

　　(二)管理规约、业主大会议事规则;(三)业主大会、业主委员会的决定;(四)物业服务合同;

　　(五)每半年度共有收入筹集、使用的详细情况;

　　(六)每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况;

　　(七)依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定,应当向业主公开的其他信息。

　　业主委员会应当按照有关规定,在本市物业管理信息网络系统填报前款规定的信息。前款规定的信息有变更的,业主委员会应当依照前款规定将变更后的信息向全体业主公开,并自变更之日起七日内重新填报。

　　第三十一条业主委员会成员、候补成员不得有下列行为:(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬,或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用;

　　(三)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动;

　　(四)伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名,冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票;(五)不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料;

　　(六)不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章;

　　(七)损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。业主委员会成员、候补成员有前款规定行为之一或者不再具

　　备业主大会议事规则约定的资格条件的,除已依照本条例规定自行终止职务的外,百分之二十以上业主可以提议业主大会罢免其职务,业主委员会也可以按照业主大会议事规则的约定提议业主大会罢免其职务。

　　被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的,业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

　　第三十二条业主委员会成员、候补成员任职期间有下列情形之一的,其职务自行终止,由业主委员会确认并向全体业主公布:

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的;

　　(三)被依法追究刑事责任的;

　　(四)本人以书面形式提出辞职的;

　　(五)法律、法规规定以及业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十三条业主委员会任期为三至五年。业主委员会应当在任期届满三个月前,向所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况,并按照规定选举产生新一届业主委员会,街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导。

　　第三十四条业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的,应当在任期届满或者终止之日起十日内,在物业管理委员会监督下,将下列资料和财物移交给新一届业主委员会;新一届业主委员会尚未选举产生的,应当移交给物业管理委员会;尚未成立物业管理委员会的,应当移交给相关的居民委员会:

　　(一)业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章;

　　(二)所有财务会计资料;

　　(三)由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物;(四)应当移交的其他资料。

　　业主委员会成员在任期内职务终止的,应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。

　　第三十五条业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担;物业管理区域内有共有收入的,运行经费可以在共有收入中列支。

　　鼓励业主委员会编制业主大会、业主委员会年度运行经费预算,提前报请业主大会审议决定。

　　业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作津贴。经业主大会决定,业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员等专职人员,负责协助处理业主委员会日常事务和财务工作。

　　第三十六条业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入和业主大会、业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。

　　业主委员会应当按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

　　第三十七条有下列情形之一的,业主委员会应当委托专业机构对共有收入的收支情况和业主大会、业主委员会运行经费的使用情况等进行审计:

　　(一)业主委员会任期届满的;

　　(二)业主委员会主任或者负责财务管理的业主委员会成员在任期内职务终止的;

　　(三)管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会任期届满或者在任期内终止的,应当由新一届业主委员会委托审计;新一届业主委员会尚未产生的,由物业管理委员会委托审计;业主委员会、物业管理委员会拒绝委托审计的,居民委员会可以代为委托。

　　审计结果应当向全体业主公布,审计费用可以在共有收入中列支。

第三节物业管理委员会

　　第三十八条有下列情形之一的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会,区、县(市)房产主管部门应当予以指导,并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训:

　　(一)新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;

　　(二)新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的;

　　(三)业主委员会任期届满需要换届选举的;

　　(四)业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的;

　　(五)已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

　　第三十九条物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,成员人数应当为七人以上十一人以下的单数,业主代表的人数不得少于总人数的二分之一;已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。

　　业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件,由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前,在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单,公示时间不得少于七日;业主有异议的,可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

　　物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内,在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。

　　第四十条物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

　　物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的,或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的,物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,并临时代为履行业主委员会的职责。

　　业主大会未能及时选举产生业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。

　　物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

　　物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销,并通告全体业主。

　　第四十一条物业管理委员会的任期一般不超过二年;期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

　　物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

　　第四十二条物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市人民政府另行制定。

第四章前期物业管理

　　第四十三条含有住宅物业的建设项目,建设单位应当在取得商品房预售许可证或者进行现房销售前,订立前期物业服务合同。

　　含有住宅物业的建设项目,应当采用公开招标方式选聘物业服务人;投标人少于三个或者物业管理区域的物业总建筑面积较小的,经所在地的区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

　　同一物业管理区域内的非住宅建筑物面积计入物业管理区域总建筑面积。

　　建设单位在出售房屋前,应当制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。建设单位制定的临时管理规约,应当参照市房产主管部门会同市民政部门发布的临时管理规约示范文本,不得侵害买受人的合法权益。

　　第四十四条物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理房屋不动产首次登记前确定。

　　建设单位应当按照规定配置物业服务用房,其中办公用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之三,经营用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之四;但是物业管理区域内均为非住宅的,只按照不少于实测地上物业总建筑面积千分之三的比例配置办公用房。

　　规划为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积,计入前款规定的地上物业总建筑面积。

　　物业服务用房应当独立成套,属于物业管理区域内的全体业主所有,不得擅自改变用途。办公用房应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,便于物业服务。业主委员会成立后,办公用房由业主委员会、物业服务人共同使用。

　　第四十五条物业交付给业主前,建设单位和物业服务人应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下,按照规定移交有关图纸资料,共同查验新建物业共有部分。查验合格的,订立物业承接查验协议;查验不合格的,建设单位应当在三十日内或者在约定期限内返修,并按照规定重新查验。

　　物业服务人擅自承接未经查验或者查验不合格的物业,因共有部分缺陷给他人造成损害的,应当依法承担相应的法律责任。

　　承接查验的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第四十六条建设单位应当在签订物业承接查验协议后,及时向物业服务人移交共有部分。

　　建设单位与物业服务人应当对交接共有部分签署书面交接记录。交接记录应当包括移交资料明细、共有部分明细、交接时间、交接方式等内容。

　　物业项目分期开发建设的,建设单位与物业服务人应当分期办理交接手续,在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

　　第四十七条新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,按照国家和省、市有关规定一并申请登记为业主共有。

　　建设单位应当在登记后六十日内,在物业管理区域内主要出入口等显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图和承接查验信息,并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的位置与面积。物业服务人应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

　　第四十八条前期物业服务合同履行期间,物业服务人应当开设共有收入专门账户,定期将共有收入使用、管理的详细情况向全体业主公布,并按照规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息;物业服务人出租物业服务用房中的经营用房等共有部分的,租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月,租赁收入在扣除合理成本之后属于业主共有。

　　前期物业服务合同终止,业主委员会应当委托专业机构对前期物业服务期间共有收入的收支情况进行审计并将审计结果公布。

第五章物业服务

　　第四十九条鼓励采用公开招标方式选聘物业服务人。

　　物业服务人应当在物业服务合同订立之日起十五日内,将合同副本及相关资料报送所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

　　物业服务合同履行期间,业主提出解聘物业服务人的,应当按照法定程序共同决定。

　　物业服务合同期限届满前,业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的,应当在原合同期限届满前续订物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务人的,由业主委员会拟定选聘方案,经业主大会表决通过后,以书面形式向全体业主公示。

　　第五十条物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业管理区域派驻负责人员和必要的工作人员,履行下列义务:

　　(一)提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务;

　　(二)依法维护、管理物业管理区域内的公用设施;

　　(三)建立日常管理档案及共有部分的资料档案;

　　(四)采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分,不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息,不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务,不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。

　　物业服务人应当通过本市物业管理信息网络系统或者其他约定方式,听取业主、非业主使用人的意见和建议,并建立投诉受理制度,公开投诉电话等投诉方式,及时接受业主、非业主使用人投诉。物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的,可以向房产等有关部门投诉。

　　第五十一条物业服务人应当长期公开、及时更新下列信息:

　　(一)物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、职务、凯发一触即发的联系方式等;

　　(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

　　(三)电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等;

　　(四)法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。

　　第五十二条除按照国家和省有关规定实行政府指导价的以外,物业服务收费实行市场调节价。

　　物业服务收费实行政府指导价的,具体范围和收费标准由市发展和改革主管部门会同市房产主管部门根据省有关规定确定,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

　　物业服务收费实行市场调节价的,物业管理协会可以在房产主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务内容、服务标准及参考价格。

　　第五十三条因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因,需要调整物业服务收费标准的,应当遵守下列规定:

　　(一)物业服务人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计,并将审计报告提交业主委员会;

　　(二)物业服务人拟定收费标准调整方案,包括调整范围和理由,提交业主委员会;

　　(三)业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上;

　　(四)业主委员会将调整方案提交业主大会决定。

　　物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。

　　第五十四条含有住宅的物业管理区域内共有部分的水、电费用需要分摊的,物业服务人应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价、金额等情况,由业主按照约定方式分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例分摊。

　　业主对分摊情况提出异议的,物业服务人应当及时答复。

　　第五十五条物业交付给业主前,物业费由建设单位承担。物业交付给业主后,物业费由业主按照物业服务合同的约定承担;当事人另有约定的,从其约定。各级人民政府、主管部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的,应当支付相关费用。

　　业主应当按照约定按时足额交纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,业主委员会有权依照法律、法规规定以及按照管理规约的约定协助物业服务人催交;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。

　　物业服务合同约定预收物业费的,预收期限最长不得超过十二个月,且不得超过合同期限。

　　第五十六条业主转让、出租物业或者设立居住权的,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人,并自合同签订之日起十五日内,将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。

　　第五十七条物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务人或者决定自行管理的,原物业服务人应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域,向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料,以及受委托管理的共有收入等相关财物,合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的,移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。

　　业主大会选聘新的物业服务人的,业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内,与新物业服务人对共有部分进行承接查验;查验合格的,订立承接查验协议,并按照规定移交物业承接查验资料。

　　原物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以原物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付相应的物业费。

　　第五十八条因物业服务人不履行或者不能履行物业服务合同,影响业主基本生活的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人,提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

　　第五十九条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当服务到物业管理区域内的最终用户,并向最终用户收取费用。专业单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

　　物业服务人接受专业单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用。

　　物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专业单位缴清的费用,专业单位应当请求原物业服务人偿还,不得因此停止向最终用户提供服务。

　　第六十条物业服务人按照物业服务合同的约定,对物业服务用房中的经营用房等共有部分进行经营产生的收入,在扣除合理成本之后属于业主共有。

　　共有收入委托物业服务人管理的,物业服务人应当开设专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户,并定期公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。业主委员会应当定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公布。

　　共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金,但补充后达到首期交存金额的可以停止补充,也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。

第六章物业使用和维护

　　第六十一条业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、规章及临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全地使用物业。

　　业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为:(一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间,或者违法改变建筑物外立面;

　　(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;(五)擅自占用公共用地;

　　(六)违法饲养动物或者不履行饲养人义务,严重影响其他业主生活;

　　(七)违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;(八)从建筑物中抛掷物品;

　　(九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓,占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;

　　(十)违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电;

　　(十一)法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　发现前款行为的,业主有权投诉、举报;物业服务人应当进行劝阻、制止,必要时应当向相关主管部门报告,相关主管部门应当依法及时处理。

　　对违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,物业服务人还可以按照物业服务合同、临时管理规约、管理规约的约定予以清理。

　　第六十二条业主、非业主使用人进行物业装饰装修的,应当遵守相关法律、法规和临时管理规约、管理规约,并事先告知物业服务人。

　　物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时,业主、非业主使用人和装饰装修企业及其人员应当予以配合。

　　第六十三条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车、非机动车的,应当遵守下列规定:

　　(一)业主大会成立前,车辆停放管理制度由物业管理委员会组织制定;尚未成立物业管理委员会的,由物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府指导下制定;

　　(二)业主大会成立后,相关管理制度由业主大会制定;

　　(三)对车辆停放收费的,应当确定收费标准。

　　利用人民防空工程停放机动车、非机动车的,应当遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规、规章的规定。

　　第六十四条物业交付给业主前,建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业设施设备移交给相关专业单位管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时,建设单位应当将有关专业设施设备移交专业单位管理的情况予以公布。

　　第六十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位在接收物业管理区域内专业设施设备后,应当按照国家和省、市相关规定,承担物业管理区域内专业设施设备的维修、养护、更新改造责任,确保专业设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务人负责专业设施设备日常维修养护的,应当明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

　　第六十六条用于销售的物业,建设单位应当在竣工验收之前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向市、县(市)房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。

　　物业保修金管理机构应当将建设单位交存物业保修金的相关信息共享给区、县(市)城乡建设主管部门,由区、县(市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

　　第六十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修责任。

　　在物业保修期内,经鉴定房屋等建筑安装工程存在质量问题,但是建设单位不履行保修责任或者不能履行保修责任的,业主或者业主委员会可以申请使用物业保修金。鉴定机构由建设单位与业主或者业主委员会协商确定,协商不成的,由区、县(市)城乡建设主管部门指定。

　　建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的,应当确定继续履行保修责任的单位,并告知物业保修金管理机构。

　　因建设单位或者继续履行保修责任的单位不履行保修责任,业主或者业主委员会按照规定使用物业保修金的,建设单位或者继续履行保修责任的单位应当在使用后十五日内足额补存。

　　第六十八条物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示,期限为三十日。在公示期内,业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位;有提出异议的,建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

　　第六十九条物业保修期满后,共有部分的维修、更新、改造所需费用,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,由业按照专有部分面积所占比例承担。

　　鼓励通过公开招标方式选聘施工单位实施对共有部分的维修、更新、改造。

　　第七十条首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照物业总建筑面积和交存标准向市、县(市)房产主管部门指定的物业专项维修资金管理机构交存物业专项维修资金。

　　前款所称物业总建筑面积以房产测绘机构提供的测绘成果为准;交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由市、县(市)房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报本级人民政府批准后公布。

　　物业交付时,建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金的相关信息共享给区、县(市)城乡建设主管部门,由区、县(市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

　　第七十一条物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的,业主委员会应当组织续交;续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

　　业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交物业专项维修资金的,由业主委员会催告。

　　所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

　　第七十二条物业专项维修资金应当按照国家和省、市有关规定专项用于共有部分保修期满后的维修、更新和改造,并遵守下列规定:

　　(一)涉及整个物业管理区域的共有部分的,在该区域全体业主的物业专项维修资金账户中列支;涉及单幢或部分物业共有部分的,在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支;

　　(二)工程完工后,业主委员会应当组织验收,并委托专门机构进行决(结)算审计;但是决(结)算金额在三万元以下的,经业主委员会审核同意,可以不进行决(结)算审计。工程决(结)算金额超出预算金额百分之十以上的,超出部分应当按照有关规定重新申报。

　　第七十三条共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的,物业服务人应当及时报告业主委员会,并采取必要安全措施或者应急措施:

　　(一)电梯严重故障;

　　(二)消防设施、器材严重损坏;(三)建筑外立面存在脱落危险;(四)围墙、道路坍塌;

　　(五)屋顶、外墙渗漏;

　　(六)排水设施严重堵塞或者损坏。

　　发生前款规定的紧急情况,需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的,维修方案经业主委员会审核,并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以不经业主共同决定,直接申请使用物业专项维修资金。

　　工程完工后,业主委员会应当组织验收,并委托专门机构进行决(结)算审计;所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况,并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县(市)市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案,由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。

　　第七十四条下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的共有部分维修、更新和改造等费用;

　　(二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同应当由物业服务人承担的维修养护费用;

　　(五)国家和省有关规定中明确应当由有关单位和个人承担的费用。

第七章监督管理

　　第七十五条市人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导,组织本条例的实施,建立物业管理综合协调制度,统筹解决物业管理工作中的重大问题。

　　区、县(市)人民政府应当组织本级相关部门、街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理,协调解决物业管理工作中的相关问题,并为街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动监督管理工作提供必要保障。

　　第七十六条市房产主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

　　(一)制定本市物业管理相关政策;

　　(二)建立和完善物业服务信用管理制度,对本市物业服务行业进行监督管理;

　　(三)建立、维护本市物业管理信息网络系统;

　　(四)负责本市物业保修金、物业专项维修资金的归集和使用管理,建立年度公布及日常查询制度,接受业主监督;

　　(五)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;

　　(六)指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作;

　　(七)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　市房产主管部门应当督促区、县(市)房产主管部门支持、指导街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理。

　　第七十七条区、县(市)房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

　　(一)依法划定、调整物业管理区域;

　　(二)监督管理物业保修金、物业专项维修资金的归集、使用,建立年度公布及日常查询制度,接受业主监督;

　　(三)受理物业服务合同备案;

　　(四)依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理;

　　(五)定期组织业主委员会成员、物业管理委员会成员、物业服务从业人员、居民委员会人员开展物业管理知识培训;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第七十八条发展和改革、经济和信息化、城乡建设、民政、财政、规划和自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、生态环境、人民防空和消防救援等部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理工作。

　　第七十九条街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作,根据需要建立物业管理联席会议等制度,落实人员、经费,履行下列职责:

　　(一)指导、监督、协助业主成立业主大会,指导、监督业主委员会换届选举,办理业主委员会备案手续,对相关人员进行培训;

　　(二)指导、监督业主大会、业主委员会履行职责;(三)组建物业管理委员会并指导、监督其运行;(四)监督物业承接查验;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作,向街道办事处、乡镇人民政府反映业主的意见、要求和提出建议。

　　第八十条业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开;逾期未召开的,由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

　　业主委员会未依照本条例规定向业主公开相关信息的,或者未按照规定在本市物业管理信息网络系统填报、更新相关信息的,由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销其决定,并通告全体业主。

　　第八十一条街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主委员会成员有本条例第三十一条第一款规定情形的,可以建议业主大会罢免其职务。

　　业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处、乡镇人民政府责令改正;拒不改正、造成严重后果的,街道办事处、乡镇人民政府可以向业主大会建议罢免业主委员会全体成员职务,发现涉嫌违法行为的,应当向相关部门报告:(一)不执行业主大会决定的;

　　(二)不按照规定组织召开业主大会会议的;

　　(三)不按照规定筹集、使用物业专项维修资金的;

　　(四)挪用、侵占物业专项维修资金或者全体业主共有的财物的;

　　(五)违反法律、法规规定,侵害业主合法权益的其他行为。

　　第八十二条区、县(市)人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

　　发生突发事件时,街道办事处、乡镇人民政府应当按照响应等级组织落实市和区、县(市)人民政府的应急措施,指导、督促物业服务人配合居民委员会开展工作。

　　第八十三条任何单位或者个人都有权通过“12345”市长公开电话等方式举报、投诉违反本条例的行为,相关部门应当按照规定及时处理。

第八章法律责任

　　第八十四条违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

　　本条例规定的行政处罚,实行综合行政执法的,依法由综合行政执法部门实施。

　　第八十五条建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

　　(一)未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;

　　(二)未按照规定交存首次业主大会会议筹备经费的,处应交存筹备经费的一倍以上三倍以下罚款;

　　(三)未按照规定移交有关图纸资料和查验新建物业共有部分的,处五万元以上十万元以下罚款。

　　第八十六条物业服务人违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正,可以给予警告或者按照下列规定予以处罚:

　　(一)未按照规定办理物业服务合同备案或者伪造、篡改备案相关资料的,处五千元以上五万元以下罚款;

　　(二)以业主拖欠物业费为由,实施停止供水、供电、供气、供热等行为的,处一万元以上五万元以下罚款;

　　(三)无正当理由拒绝退出物业管理项目的,处十万元以上三十万元以下罚款;

　　(四)未按照规定开设共有收入专门账户的,处一万元以上三万元以下罚款。

　　第八十七条业主委员会成员违反本条例规定,拒不移交其保管的资料、财物的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;

　　逾期不改正的,处五百元以下罚款。

　　第八十八条业主、非业主使用人违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关主管部门按照下列规定予以处罚:

　　(一)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的,由区、县(市)房产主管部门责令改正,处一万元以上五万元以下罚款;

　　(二)违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正,处五十元以上二百元以下罚款。

　　第八十九条房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关管理部门的工作人员在物业管理活动监督管理中,有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分:

　　(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

　　(二)不依照法律、行政法规、省的地方性法规和本条例规定履行职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成严重后果的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章附则

　　第九十条本条例中下列用语的含义是指:

　　(一)专有部分,包括具有构造上、利用上的独立性,能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋和规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,以及车位、摊位等特定空间。

　　(二)共有部分,包括依法属于业主共有的道路、绿地,其他公共场所、公用设施、物业服务用房,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分,以及其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　(三)物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。(四)非业主使用人,包括承租人、居住权人等。

　　(五)“以上”、“以下”、“届满”,包括本数;“不足”、“超过”,不包括本数。

　　第九十一条经业主共同决定,物业管理区域可以由业主参照本条例自行管理,所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会应当予以指导、监督,业主可以请求所在地的房产等有关部门依法予以协助。

　　物业管理区域实行业主自行管理的,执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。

　　业主自行管理的,由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责。对电梯等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,业主应当委托专业机构进行维护。

　　业主自行管理中需要开具发票的,可以持所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者相关的居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。

　　业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

　　第九十二条农民集体所有土地上的住宅小区的物业管理可以参照本条例执行,由相关的村民委员会履行本条例规定的居民委员会职责。

　　第九十三条本条例自2022年3月1日起施行。

篇4：南充市物业管理条例(2020)

　　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及与物业管理相关的其他主体的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合南充市实际，制定本条例。

　　(2019年10月30日南充市第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2019年11月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条

　　第二条 南充市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

　　第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，建立物业管理和监督管理综合协调机制，有序引导业主自主自治，促进物业管理健康发展。

　　市人民政府应当建立统一的物业管理信息共享平台，为业主大会召开会议、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的凯发一触即发的技术支持和保障。

　　鼓励采用信息化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

　　第五条 市人民政府住房和城乡建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

　　(一)制定物业管理规划、标准、规范和措施;

　　(二)组织开展物业服务企业信用评价;

　　(三)负责全市住宅专项维修资金的交存、使用和监督;

　　(四)负责物业管理信息共享平台的运行和维护;

　　(五)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

　　市、县(市、区)发展和改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划、应急管理、市场监管、城市管理等职能部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督。

　　第六条　街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系，调解物业管理纠纷，并配合住房和城乡建设部门对物业管理活动进行监督管理。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　业主大会、业主委员会、物业服务企业应当积极配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第七条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，住房和城乡建设部门、居(村)民委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，及时协调解决业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接等物业管理中的问题。

　　第二章 业主和业主组织

　　第一节 业主

　　第八条 物业管理区域内，经依法登记取得房屋所有权人为业主。

　　因新房买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担相应义务。

　　第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第十条 物业转让或者出租的，转让人、出租人应当自合同签订之日起三十日内将买受人、承租人及其凯发一触即发的联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第十一条 业主和物业使用人，应当遵守法律、法规、管理规约、业主大会决定以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度，共同营造安全舒适、文明和谐、诚信友善的社区环境，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第二节 业主大会

　　第十二条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

　　街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到申请书之日起十五日内会同物业管理区域所在地县(市、区)住房和城乡建设部门组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　第十三条 业主大会筹备组由住房和城乡建设部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居(村)民委员会在民主推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人条件的规定。

　　筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)予以公示。

　　第十四条 业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。

　　业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费标准由物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。

　　建设单位应当在物业承接查验前向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)交纳业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。

　　业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户由街道办事处(乡、镇人民政府)负责设立。首次业主大会会议召开后，经费使用情况由街道办事处(乡、镇人民政府)公示。

　　第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议，逾期未能组织召开首次业主大会会议的，经街道办事处(乡、镇人民政府)书面同意，可以延长期限，但延长时间不得超过九十日。

　　业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后，应当自业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料、筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费余额后解散。

　　业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的，应当自期满之日起七日内公示并说明理由，业主大会筹备组自公示之日起自行解散。业主大会筹备组解散后，由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开首次业主大会会议。

　　第十六条 业主大会是业主实行自治管理的自治组织，由物业管理区域内全体业主组成，决定物业管理区域内与业主共同利益相关的重大事项，代表和维护全体业主合法权益。业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

　　(二)选举或者罢免业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

　　(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要全体业主公摊费用的收取标准;

　　(四)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　(五)制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业管理、使用、经营等方面的规定和程序;

　　(六)监督业主委员会工作，审议业主委员会工作报告;

　　(七)筹集和使用住宅专项维修资金，并监督实施;

　　(八)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;

　　(九)确定业主委员会委员的工作补贴及其标准;

　　(十)法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

　　决定前款第七项和第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。前款其他事项需要作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人以及业主委员会具有约束力。

　　第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定，并不得违反法律法规的规定。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议题公示、表决程序、公示方式和业主委员会的届期、组成、成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主代表的推选、监事或者监事会的设立、执行秘书或财务人员的聘请、住宅专项维修资金使用的具体情形等事项。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　召开业主大会定期会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、议题、表决方式等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会并公示。

　　有下列情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)百分之二十以上的业主向业主委员会书面提议的;

　　(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

　　(三)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期不组织召开或者因业主委员会委员出缺、辞职、离任等原因无法组织召开的，可以由物业所在地居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第十九条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。

　　采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书和受委托人身份证明，委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。

　　业主推选业主代表参加业主大会会议的，可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。

　　第二十条 业主大会会议表决采用记名投票方式进行，可以采取现场投票或者采用电子信息技术投票，投票应当具备真实性、可追溯性。

　　街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决和业主委员会主任、副主任选举过程进行监督。

　　第三节 业主委员会

　　第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，接受业主大会以及业主的监督。

　　业主委员会委员由五人以上单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中约定。

　　第二十二条 业主委员会委员应当由遵守法律法规、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但有下列情形之一的，首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人：

　　(一)不具有完全民事行为能力的;

　　(二)未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;

　　(三)未按照规定交存住宅专项维修资金的;

　　(四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;

　　(五)有不良信用记录的;

　　(六)非法占用公共区域或者共用设施设备的;

　　(七)接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益，收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

　　(八)本人及其近亲属在本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职或者有利益关系的。

　　业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

　　第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当及时予以公示。

　　第二十四条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照选举的得票顺序当选。业主委员会的成立情况应当及时予以公示。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县(市、区)住房和城乡建设部门。

　　业主委员会办理备案手续后，持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章，向银行申请设立业主共有资金基本账户。

　　第二十五条 业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

　　(二)召集业主大会会议，向业主大会报告工作;

　　(三)与业主大会选(续)聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)听取业主、物业使用人的意见和建议，督促业主、物业使用人遵守管理规约，监督管理规约的实施;

　　(五)根据业主大会的决定，制定共有物业、业主共有资金使用与管理办法;

　　(六)承担组织和监督住宅专项维修资金筹集和使用的具体工作;

　　(七)制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案;

　　(八)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)接受街道办事处(乡、镇人民政府)和居(村)民委员会对物业管理的指导和监督;

　　(十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十六条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会行使职责;

　　(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)违反业主大会议事规则、印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、业主委员会印章;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)擅自动用住宅专项维修资金;

　　(六)超越业主大会赋予的职责;

　　(七)侵占业主共有财产或者侵害业主合法权益;

　　(八)违反法律、法规的其他行为。

　　第二十七条　业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

　　(一)因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的;

　　(二)因健康等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)因犯罪被判处刑罚的;

　　(四)存在本条例第二十六条所列禁止行为且受到县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)批评教育、责令限期改正，逾期不改正的;

　　(五)连续六个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的;

　　(六)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并公示，自公示结束之日起十五日内向街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

　　职务终止的委员应当自终止之日起五日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　第二十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日内予以公示。

　　业主委员会可以邀请物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会的代表以及业主代表列席会议。

　　第二十九条 业主委员会委员不得领取劳动报酬，经业主大会同意，可以给予适当工作补贴。

　　经业主大会同意，业主委员会的工作经费、业主委员会委员的工作补贴，可以从业主共有资金中列支。

　　第三十条 业主委员会任期届满九十日前，业主委员会应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导、协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处(乡、镇人民政府)监督下将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议记录等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交新一届业主委员会。

　　业主委员会逾期未能换届改选、业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作达六个月以上，由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第三十一条 业主委员会应当向全体业主公开主任、副主任、委员、候补委员的凯发一触即发的联系方式，可以应业主要求每半年公示业主委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金、物业服务费、停车费情况以及停车位使用情况。

　　业主可以查阅业主大会、业主委员会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时答复。

　　第三章 物业服务企业

　　第三十二条 物业服务企业应当具有独立法人资格，具有承担物业服务的能力和专业技术力量。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当在签订物业服务合同之后十五日内，到物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门和公安机关派出机构进行信息登记。

　　第三十三条 物业服务企业应当按照法律法规的规定、物业服务合同的约定和国家、省有关物业服务标准和规范的要求，诚信经营、规范服务，为业主提供相应的服务。

　　第三十四条 物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

　　物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。

　　第三十五条 物业服务企业应当将下列信息公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发一触即发的联系方式以及物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发一触即发的联系方式、应急处置方案等;

　　(四)业主年度交纳物业服务费用，住宅专项维修资金使用情况，利用物业共用部位、共用设施设备所取得收益的收支情况;

　　(五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

　　(六)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况;

　　(七)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

　　第三十六条 物业服务事项应当包含下列内容：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)公共绿化的养护和管理;

　　(四)公共道路及场地的清扫保洁和公共环境卫生的维护;

　　(五)安防监控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作;

　　(六)二十四小时门卫管理和车辆停放管理;

　　(七)公共秩序维护和突发事件应急处置;

　　(八)物业服务档案、物业档案和监控视频等档案资料的管理;

　　(九)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　第三十七条　物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：

　　(一)擅自改变物业服务用房的用途;

　　(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(三)除维修管道、线路等特殊情况外，擅自中断供水、供电、供气;

　　(四)擅自设置收费项目，提高收费标准;

　　(五)泄露业主、物业使用人的信息;

　　(六)阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责;

　　(七)其他损害业主、物业使用人权益的行为。

　　第三十八条　县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门应当会同街道办事处(乡、镇人民政府)定期开展物业服务企业服务质量满意度测评;建立物业服务企业及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系，实行信用记分管理，对物业服务企业的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公告。

　　满意度测评结果和信用评价结果可以作为建设单位和业主大会选聘物业服务企业、调整物业服务收费标准的参考。

　　物业服务企业服务质量满意度测评办法和物业服务企业及其项目负责人信用管理办法由市人民政府住房和城乡建设部门制定。

　　第三十九条 物业服务企业有下列情形之一的，由市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门录入物业服务企业信用档案：

　　(一)在招投标活动中相互串通投标、提供虚假信息骗取中标或者采取行贿等不正当手段谋取中标的;

　　(二)擅自终止物业服务合同撤离物业管理区域的;

　　(三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

　　(四)未按照法律、法规的规定和物业服务合同约定履行安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

　　(五)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

　　(六)擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备用途的;

　　(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的;

　　(八)扰乱、破坏业主活动，或者对业主进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复的;

　　(九)故意泄露业主、物业使用人信息的;

　　(十)物业服务质量明显不符合合同约定的;

　　(十一)违反法律、法规规定的其他情形。

　　第四章 物业服务

　　第四十条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的，经县级以上人民政府住房和城乡建设部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

　　第四十一条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当邀请业主代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门参加，共同对物业共用部位、共用设施设备进行物业承接查验。住房和城乡建设部门应当以经审批的施工设计方案以及国家相关行业规范等为物业承接查验标准进行监督。

　　物业承接查验发现有问题的，物业服务企业与建设单位双方协议处理办法，并且商定时间复验。对承接物业质量有争议不能协商解决的，可以向物业所在地住房和城乡建设部门申请复验裁决。

　　建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。

　　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第四十二条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

　　物业服务合同应当对物业服务收费标准、物业服务等级、物业服务项目、内容与标准等事项予以约定。

　　物业服务企业因物业服务成本变动超出正常市场风险范围提出调整物业服务收费标准的，应当与业主委员会平等协商，双方可以委托第三方机构对调价幅度的合理性进行评估。业主委员会同意提交业主大会决定的，应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料十五日后，召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出决定后签订变更协议。

　　市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务市场价格监测，每三年至少开展一次物业服务成本监审或者调查，并向社会公布物业服务社会平均成本。

　　第四十三条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同。

　　物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当在业主委员会的监督下同新聘物业服务企业进行物业查验，履行交接义务，退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝移交、退出。

　　第四十四条 经业主大会决定，可以对物业管理区域自行管理。自行管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项由管理规约作出约定。

　　实行自行管理的物业管理区域内的设施设备及场所应当处于安全适用状态。电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当定期委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等;

　　(二)违法违规搭建建(构)筑物，开挖、扩建地下室等;

　　(三)侵占、损坏楼道、公共绿地、共用屋顶等物业共用部位或者移装共用设施设备等;

　　(四)擅自改变房屋、绿地使用性质和房屋外观等;

　　(五)违反垃圾管理规定投放垃圾或者随意堆放、倾倒垃圾、杂物，以及高空抛物等;

　　(六)违反法律、法规的规定饲养畜禽等动物;

　　(七)擅自在建(构)筑物外立面悬挂、张贴、涂写、刻画等;

　　(八)焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;

　　(九)擅自建设、接驳给排水系统;

　　(十)违反法律、法规的规定种植有毒有害植物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

　　(十一)超过法律、法规的规定标准排放噪声或者产生振动，影响居民生活;

　　(十二)违反法律、法规的规定饲养犬只;

　　(十三)在规定区域外停放车辆;

　　(十四)侵占、损坏电梯，占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，损坏或者擅自启(停)用消防设施设备等;

　　(十五)擅自架设通信线缆、电线电缆等;

　　(十六)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门，相关行政主管部门应当及时依法处理。发现侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品危害公共安全等情形的，物业服务企业应当采取措施及时消除安全障碍和安全隐患，并在处理过程中做好安全警示。

　　第四十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋，必须遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查。

　　业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当按照约定支付合理的清理费用。

　　业主或者物业使用人因装饰装修过程不当，致使小区的共用设施设备、公共绿化、道路、景观损害和相邻业主合法权益受损，应当承担修复和赔偿责任。

　　第四十七条 建设单位在依法取得房屋预售许可后，应当将车位、车库产权归属、配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知买受人;在取得车位、车库的权属登记后，及时公示产权证明文件。

　　按照规划设置的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人。

　　已建成的停车场，不得擅自停止使用或者改作他用。

　　第四十八条 业主共有资金包括业主共有物业收益和其他合法收入，归全体业主所有。业主共有资金主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

　　前期物业服务期间，物业服务企业应当设立业主共有资金专门账户，存入代收的前期业主共有资金。业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，前期物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并注销业主共有资金专门账户。

　　前期物业服务企业和业主委员会应当每半年公示业主共有资金收支情况。经业主大会决定或者在业主大会议事规则中约定，可以对业主共有资金收支情况和离任业主委员会委员进行经济责任审计。

　　第四十九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金应当存入银行住宅专项维修资金专户，住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期按业主专有部分面积占建筑物总面积的比例转入住宅专项维修资金分户账滚存使用。

　　未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照法律、法规的相关规定、管理规约的约定和业主大会的决定，及时建立或者续交住宅专项维修资金。

　　业主转让物业时，其名下的住宅专项维修资金余额随物业一并转让给物业买受人。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将住宅专项维修资金余额退还业主。

　　业主委员会或者受委托的物业服务企业应当在每年最后一个季度公示住宅专项维修资金的收支情况。

　　第五十条 维修资金管理机构应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则，制定并公告维修资金申报流程，在物业管理信息共享平台建立维修资金管理信息系统，实现维修资金实时查询和定期对账，增强管理透明度，保障业主的决策权、知情权、监督权，依法接受审计监督。

　　维修资金管理机构应当建立符合国家资质标准的专项维修工程预决算、设施设备检测评估、招标、监理、审计、施工等专业队伍备选目录，并向社会公布，供业主大会或者业主委员会选用。采用公开招标的，投标人不受备选目录限制。

　　维修资金管理机构不得以任何方式为招标人指定招标代理机构;不得指定、限制、排斥投标人或者施工企业。

　　第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担。

　　第五十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修、更新、改造责任和费用，业主专有部分的，由业主承担;业主专有部分之外的共有部分，由相关专业经营单位承担。

　　第六章 法律责任

　　第五十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其在合理期限内交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

　　第五十五条 业主委员会委员、候补委员违反本条例第二十六条规定，由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)给予批评教育，责令限期改正;逾期不改正的，由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门处一千元以上一万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

　　第五十六条 业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规的，物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令限期改正或者纠正其决定，并通告全体业主。

　　业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会未按照本条例第三十条第二款规定移交的，由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期移交;拒不移交的，辖区公安机关予以协助。

　　第五十七条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门予以处罚：

　　(一)违反本条例第十四条规定，拒不承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第四十一条第三款规定，将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第四十七条第一款规定，建设单位未将车位、车库相关情况予以公布并告知买受人的，责令限期改正，处三万元以上五万元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第四十七条第三款规定，擅自将已建成的停车场停止使用或者改作他用的，责令限期改正;逾期不改正的，自责令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面积，处以每日每平方米五元的罚款。

　　第五十八条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门予以处罚：

　　(一)违反本条例第三十七条第一项规定，擅自改变物业服务用房用途的，责令限期改正，给予警告，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第三十七条第二项规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;

　　(三)违反本条例第三十七条第三项规定，除维修管道、线路等特殊情况外，擅自中断供水、供电、供气的，责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第三十七条第五项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款;

　　(五)违反本条例第三十七条第六项规定，阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款;

　　(六)违反本条例第四十一条第三款规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益的，双方共同承担赔偿责任;

　　(七)违反本条例第四十三条第二款规定，责令限期办理交接手续、退出物业管理区域;逾期拒不交接和退出物业管理区域的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

　　物业服务企业违反本条例第三十七条第四项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门依法查处。

　　第五十九条 违反本条例第四十五条规定，物业服务企业、业主有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。业主、物业使用人可以向相关行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法提起诉讼。

　　有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处:

　　(一)违反第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;违反第四项擅自改变房屋使用性质的，责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上三万元以下的罚款;

　　(二)违反第十项、第十一项、第十二项、第十三项规定的，由公安机关依法查处;

　　(三)违反第十四项规定，侵占、损坏电梯的，由市场监督管理部门责令改正、恢复原状，拒不改正的，处二百元以上二千元以下的罚款，造成电梯损坏的，责任人应当赔偿损失;占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，损坏或者擅自启(停)用消防设施设备等的，由消防救援机构依法查处;

　　(四)违反第十五项规定的，由电力、通信行政主管部门依法查处。

　　第六十条 违反本条例第四十八条第二款规定，将业主共有资金存入私人账户，用于除银行储蓄之外的其他投资，借贷给他人或者为他人提供担保的，由县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正;逾期未改正的，对相关责任人处一千元以上一万元以下罚款。

　　第六十一条 违反本条例规定，住房和城乡建设部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和其他有关行政主管部门及其工作人员在物业监督管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第六十二条 本条例下列用语的含义：

　　(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

　　(二)物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　(三)物业使用人，是指除业主以外合法使用物业的单位和个人，包括但不限于物业承租人、借用人。

　　(四)物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，开展物业服务活动，向业主所收取的费用。

　　(五)公示，是指在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息共享平台发布，时间不少于十五日。

　　(六)物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第六十三条 临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议和装饰装修管理服务协议等示范文本由市人民政府住房和城乡建设部门制定并公布，供物业服务活动中参照使用。

　　第六十四条 本条例自2020年3月1日起施行。

篇5：达州市物业管理条例(2022)

第一章　总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造幸福宜居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合达州市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于达州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　第三条 物业管理应当坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导、行业自律，着力提升物业管理专业化、标准化、信息化、智能化水平。

　　第四条 发挥党建引领作用，推动住宅小区、物业服务人、业主委员会成立中国共产党基层组织。建立基层党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。

　　第五条 市、县级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，建立物业管理综合协调工作机制和物业管理平台。

　　县级人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

　　第六条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。

　　市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门(机构)按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责：

　　(一)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;

　　(二)指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

　　(三)建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷;

　　(四)法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

　　居(村)民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

　　第八条 街道办事处(乡镇人民政府)负责落实县级人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。

　　物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

　　第九条 物业服务行业组织应当建立物业服务行为准则、行业规范等制度，加强从业人员业务培训和行业自律管理，维护物业服务人的合法权益，促进物业服务行业规范健康可持续发展。

第二章　业主、业主大会与业主委员会

　　业主、业主大会与业主委员会

　　第十条 业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同，享有业主权利，履行业主义务。

　　第十一条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

　　(四)确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案;

　　(五)选聘、续聘和解聘物业服务人;

　　(六)业主共有资金使用与管理;

　　(七)筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(九)改变共有部分的用途或者共有部分经营管理;

　　(十)在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备;

　　(十一)物业服务区域划分与调整;

　　(十二)设立业主代表大会以及确定其职责;

　　(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　提交业主共同决定的事项，应当尊重公序良俗，不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

　　第十二条 一个物业服务区域设立一个业主大会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)依法指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，按照物业服务区域规划核准总建筑面积0.3元/㎡标准，将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户，业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元，最低不少于二万元。

　　老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费，县级人民政府应当给予补助。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议，并应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主，同时书面告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。

　　出现以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议;

　　物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议;

　　法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

　　第十四条 超过三百户的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，召开业主代表大会。业主代表的产生程序、工作规范等事项在业主大会议事规则中明确。

　　业主代表大会召开前，业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并经业主确认后，在业主代表大会上如实反映。

　　第十五条 业主大会可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。

　　表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出明确意思表示的视为弃权。

　　业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主，公告期不少于七日。

　　第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则的草案进行表决。表决未通过的，筹备组应当征求业主意见修改后重新表决。

　　管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益和应当履行的义务;违反管理规约应当承担的责任等事项。

　　业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序;业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形;业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额，成员工作补贴标准;对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定;设立候补委员、监事委员会的规定;业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理;业主委员会换届等事项。

　　第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期三年至五年，具体人数和任期由业主大会决定。业主委员会成员出现空缺时，设有候补委员的，由候补委员依次递补。

　　业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举，鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

　　第十八条 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺;

　　(三)具备履行职责的健康条件和相应的时间;

　　(四)法律、法规规定的其他条件。

　　有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

　　(一)被人民法院纳入失信被执行人名单的;

　　(二)在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的;

　　(三)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的;

　　(四)法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

　　第十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，到物业服务区域所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。业主委员会办理备案后，应当持备案证明依法刻制业主大会、业主委员会印章，办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。

　　本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照规定依法变更为业主共有资金账户。

　　第二十条 业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

　　业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时，应当邀请物业服务区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及监事委员会、业主代表列席。

　　第二十一条 业主委员会应当履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益;

　　(二)召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况;

　　(三)制定业主委员会财务、印章、会议、档案管理制度，并建立会议记录、会计凭证、会计账簿、财务报表等相关档案;

　　(四)拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会决定;

　　(五)拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案并提请业主大会决定;

　　(六)代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接;

　　(七)监督管理规约的实施，督促业主、物业使用人遵守管理规约，履行支付物业费等义务;

　　(八)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

　　(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(十)接受住房城乡建设等相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导、监督和考核，支持、配合有关方面依法履行职责;

　　(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条 业主委员会成员应当向业主委员会提交年度履职报告。业主委员会年度工作报告及业主委员会主任年度履职报告应当抄报街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第二十三条 业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项，并将相关资料存档：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

　　(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

　　(六)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

　　(七)业主委员会成员支付物业费、停车费和交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况;

　　(八)业主委员会的履职情况;

　　(九)法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第一项、第三项的事项应当持续公示;前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日;前款第四项至第九项的事项，应当每季度公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主可以查阅业主大会会议和业主委员会履职相关资料，并有权就公示内容及相关物业服务事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。

　　第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主依法行使权利，拒不执行业主共同决定事项;

　　(二)擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人;

　　(三)擅自决定业主共有部分经营管理使用、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用、业主共有资金的管理使用等重大事项;

　　(四)挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途;

　　(五)抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;

　　(六)明示暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他应当由其个人支付的费用，索取或者收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人不正当利益的;

　　(七)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

　　(八)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

　　(九)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人;

　　(十)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

　　(十一)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

　　有前款行为的，业主、利害关系人有权向街道办事处(乡镇人民政府)及有关部门举报，有关部门应当依法处理。

　　第二十五条 业主委员会任期届满，应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下，将其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。产生新一届业主委员会的，产生之日起十日内移交新一届业主委员会。未产生新一届业主委员会的，由街道办事处(乡镇人民政府)指定单位代为保管。指定单位可以是居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)内设物业管理机构。

　　业主委员会任期内成员资格终止或者被罢免的，应当在终止或者罢免之日起七日内向业主委员会移交由其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物。

　　拒不移交的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查处理。

　　第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求撤销，拒不撤销的，可以请求人民法院予以撤销。

　　第二十七条 县级住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当定期组织开展业主委员会成员培训，提升其履职能力。

　　县级人民政府可以制定业主委员会监督管理和考核办法，按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。

　　第二十八条 县级住房城乡建设主管部门应当建立业主委员会成员履职负面清单。出现负面清单情形的，街道办事处(乡镇人民政府)依法责令其限期整改，逾期不整改的，可以建议业主大会罢免其成员资格。

第三章　物业管理与服务

　　第二十九条 一个物业服务区域内住宅、商业、办公等物业及地下车位等配套建筑、共用设施设备应当由一个物业服务人提供物业服务。

　　第三十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。新建物业竣工验收合格后，交付使用十五日前，建设单位和物业服务人应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分、共用设施设备和相应的资料、档案进行承接查验。

　　物业承接查验应当邀请买受人代表、物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　买受人代表应当由县级人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定，并在承接查验十五日前在新建物业显著位置公告。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。

　　物业承接查验时，物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

　　建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得在物业承接查验活动中恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。

　　建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量或者物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

　　新建物业承接查验费用由建设单位承担。

　　第三十一条 物业服务人应当将承接查验有关文件、记录等原始资料建档保存，业主有权查询。

　　前期物业服务合同终止，物业服务人应当将物业承接查验档案移交业主委员会。

　　第三十二条 物业服务应当遵循权责一致、合理诚信、质价相符、公平公开的原则。物业服务事项、内容、标准和物业服务收费事项、标准等由双方当事人以合同方式予以约定。

　　第三十三条 物业服务事项包含下列内容：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)共用部位环境卫生的维护;

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务人履行合同的保证。

　　物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第三十四条 物业服务相关主体应当维护物业服务市场正常秩序，优化市场环境。物业服务人应当按照合同约定提供服务，收取物业费。业主应当履行按时支付物业服务费、停车费和其他应当由业主共同分摊的费用等义务，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务区域公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动，业主要求物业服务内容和服务标准变动，与物业服务有关的政策性费用调整等情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务人应当与业主委员会、业主协商，制定调整方案提交业主共同决定。

　　第三十五条 市、县级人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门根据省人民政府定价目录，结合当地实际，每五年对前期物业服务及保障性住房物业服务质量、服务标准、服务成本开展调查，根据调查结果制定或者调整前期物业服务及保障性住房物业服务收费政府指导价，并报同级人民政府决定后及时向社会公布。

　　第三十六条 城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电执行居民生活用电价格。

　　第三十七条 物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示：

　　(一)物业服务人的营业执照(执业证照)、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息;

　　(二)物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况;

　　(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、凯发一触即发的联系方式、维修保养记录以及安全运行状况;

　　(四)供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

　　(五)业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况;

　　(六)物业服务用房使用情况;

　　(七)实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

　　前款第一项至第四项的事项应当持续公开;其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时予以答复。

　　第三十八条 物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务损害业主合法权益的，业主可以向物业服务人反映或者向业主委员会投诉，也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

　　业主、物业使用人未按照物业服务合同约定支付物业费的，物业服务人可以通过书面、短信、网络等方式催收;逾期仍不支付的，可以由业主委员会协助催收，也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

第四章　物业使用与维护

　　第三十九条 物业服务区域内禁止实施下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

　　(二)违法开挖、扩建地下室，违法违规搭建建(构)筑物;

　　(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分;

　　(四)擅自改变房屋建筑、车位、园林绿地或者其他附属设施的使用性质;

　　(五)擅自改变建筑外立面，在建(构)筑物临街外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆，悬挂、张贴、涂写、刻画有碍小区景观的广告、标语等;

　　(六)堆放、储存超建(构)筑物荷载的物品;

　　(七)损毁电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

　　(八)车辆乱停乱放，占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、安全出口、消防通道，损坏或者擅自停用消防设施设备等;

　　(九)在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动车，用电梯轿厢运载电动车，私拉乱接电源为电动车充电;

　　(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

　　(十一)擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置，擅自建设、接驳给排水系统和烟道，违规排放污水;

　　(十二)随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

　　(十三)从建筑物中抛掷物品;

　　(十四)违反规定饲养、遛放具有攻击性的大型犬、烈性犬、未经检疫的犬只及其他动物;

　　(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务人应当对装饰装修活动、设施设备运行等开展日常巡查和监督，并建立相应档案。

　　对本条第一款所列行为，物业服务人、业主委员会、业主应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安、生态环境、住房城乡建设、市场监督管理、城市管理、应急管理、消防救援等有关部门(机构)及街道办事处(乡镇人民政府)，并协助处理。

　　第四十条 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。

　　第四十一条 物业服务区域内按照规划设置的车位(库)，应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　属于建设单位所有的车位(库)出租(售)的，应当提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租(售)的车位(库)的数量、相关证明文件和租售价格以及承租(购买)人条件等信息。

　　建设单位、物业服务人不得擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用。

　　第四十二条 建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知，业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当自收到保修通知之日起十五日内履行保修责任。建设单位拖延履行的，不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

　　建设单位委托物业服务人保修的，应当与物业服务人签订委托协议并在物业服务区域显著位置公示。

　　第四十三条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当提出设立业主大会的书面报告。未按规定报告的，物业共有部分、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担维修、更新和改造责任，不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　第四十四条 利用共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于全体业主所有，纳入业主共有资金账户管理，优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。

　　业主大会成立前，前期物业服务人应当设立业主共有资金专门账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内，前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主大会设立的业主共有资金账户。

　　业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

　　经业主大会决定或者业主大会议事规则约定，可以对共有部分收益等业主共有资金收支情况进行审计。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。

　　第四十五条 业主交存的建筑物及其附属设施的维修资金专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省、市、县的相关规定、管理规约约定和业主的共同决定，及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

　　建设单位代为管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附属设施的维修资金的自持或者待售物业，应当按物业面积分摊共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用。

　　第四十六条 申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序，按照下列规定进行：

　　(一)由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居(村)民委员会应当根据业主的要求代为提出申请;

　　(二)县级人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续;

　　(三)建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支;

　　(四)应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

　　相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代为维修，代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

　　第四十七条 业主、物业使用人或者其他行为人因装修或者使用不当，损害物业共有部分、共用设施设备，侵害相邻业主合法权益的，应当依法承担维修和赔偿责任。

　　第四十八条 县级人民政府应当制定老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划与年度计划，安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。

　　老旧小区改造需要新建或者改建物业服务用房、机动车停车位、非机动车集中停放区域、电动车集中充电换电等配套设施和加装电梯的，应当制定改造方案，经县级人民政府自然资源规划、住房城乡建设等主管部门同意。

　　鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅小区改造，通过建设电动车集中充电换电设施、既有住宅加装电梯、建设与城市智慧停车系统整合运营的停车场等方式筹集建设资金。

第五章　监督管理

　　第四十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

　　(一)制定物业管理相关政策措施;

　　(二)建立和管理物业信用信息平台;

　　(三)组织物业管理从业人员业务培训;

　　(四)指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价;

　　(五)指导监督物业管理协会开展行业自律;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第五十条 市、县级人民政府相关部门应当按照各自职责，做好下列工作：

　　(一)城乡规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途;

　　(二)城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为;

　　(三)市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，监督检查物业服务价格，查处价格违法行为;

　　(四)公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理，指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设，根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，查处高空抛物等行为;

　　(五)生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理;

　　(六)消防救援机构负责指导物业服务人对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

　　供水、供气、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

　　第五十一条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、市场监督管理、城市管理等主管部门，建立物业服务人红黑名单制度，完善物业行业守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业行业信用管理。

　　市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当建立完善物业服务监管和信用评价机制，对物业服务人及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报及处理情况等事项进行信用信息量化分级管理。

　　县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。

　　第五十二条 物业服务人满意度测评结果和信用评价结果应当定期向社会公告，并作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准的重要参考。

　　第五十三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向县级人民政府住房城乡建设等相关主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)投诉、举报。相关主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布执法事项和举报电话，并依法查处物业服务区域内的违法违规行为。

　　有关主管部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构，不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的，有关主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

第六章　法律责任

　　第五十四条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第五十五条 业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的，予以通报。

　　业主委员会成员有违反本条例第二十四条规定行为之一的，由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十六条 违反本条例第三十九条第一款第三项规定，侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分的，由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正，恢复原状，给予警告;对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第五十七条 建设单位违反本条例第四十一条第二款规定，未按要求公示的，由县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

　　第五十八条 违反本条例第四十一条第三款规定，擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用的，由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的，自责令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面积，处以每月每平方米五十元罚款，没收违法所得。

　　第五十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按照规定履行监督管理职责的;

　　(二)违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的;

　　(三)对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

　　(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

　　(五)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

第七章 附则

　　第六十条 本条例自2022年10月1日起施行。

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