教职工小区入住管理实施方案:接房管理 -凯发一触即发

篇2：教职住宅小区前期物业管理收支预算

　　教职住宅小区前期物业管理收支预算

　　1 收入统计表：

　　序号 收费类别 收费项目 计算式 年收入　(万元)

　　一 物业服务费收入 总宅建筑面积共243766.17平方米

　　住宅用房210903.21平方米

　　物业服务费1元/平方米/月 210903.21平方米×1.1元×12月 278.39

　　商用物业(幼儿园)1513.96平方米，物业服务费3元/平方米 1513.96平方米×3元×12月 5.45

　　小 计 283.84万元

　　二 车位服务费收入 地下车库7331.81平方米，

　　停车位估计约400个

　　车位服务费60元/月/位

　　400个×60元/月×12月 28.8

　　小 计 28.8万元

　　年收入合计： 312.64 万元

　　备注:前期按85%接房率计算,车库按使用率60%计算，241.64 17.28=258.544万元/年

　　2 支出统计表

　　序号 类别 支出项目 计算式 年支出(万元) 备 注

　　一 人工费用 员工工资 101人 综合测算 153.4800

　　员工保险　(不含临聘) 占工资22%计 33.7656

　　福利基金(不含临聘) 占工资14%计 21.4872

　　培训、教育经费　(不含临聘) 占工资0.5%计 0.7674

　　小 计: 209.5002 (万元)

　　二 行政办公费用 办公用品设备维保 500元/月 0.6

　　通讯费 1000元/月 1.2

　　办公用水电 1000元/月 1.2

　　交通费 500元/月 0.6

　　小 计: 3.6 (万元)

　　三 设施设备环境等费用 卫生检疫费 0.2 年检

　　化粪池清掏费 4.8 年清掏

　　电梯运行费及维保费 1500元/月 估计电梯16台， 28.8 综合测算

　　消防设备维保费 6000元/月 7.2

　　绿化管护费 1500元/月 1.8

　　环卫有偿服务费 1500元/月 1.8

　　除四害消杀费 200元/月 0.48

　　保洁用具、器消耗 800元/月 0.96

　　维修用备品,备件 综合测算 0.6

　　小 计: 46.42 (万元)

　　四 公共水电费 安防监控用电 综合测算

　　绿化用水 综合测算 1.2

　　小 计: 1.2 (万元)

　　五 其它费用 社区文化 综合测算

　　接待费用 1000元/月 1.2

　　管理佣金 占收入5%提 15.632

　　税金 占收入5.25%计算 16.4136

　　不可预见费用 综合测算

　　小 计: 33.2456 (万元)

　　年支出合计: 293.9658 万元)

　　3 《cz医科大学教职工住宅小区》年收支结算额

　　312.64万元-293.9658万元=18.6742万元，及在入住达到100%，服务情况正常时，每年整体服务费用略有盈余;

　　按以往经验接管第一年入住率只能达到平均85%，因此住宅物业服务费只能按85%计算，出库收入只能按60%计算，因此收入为：241.64 17.28=258.544万元/年

　　而服务工作量不会因为业主未全部入住而减少，因此服务成本不会有大的波动，因此第一年的收支情况为：258.544万元-293.9658万元=-35.4218万元，扣除公司管理佣金和电梯维保费15.632万元 9.6万元=25.232万元，第一年公司会产生10.1898万元的亏损。

　　公司从长远合作的角度出发，相信经过长期的合作，此项目能给公司带来经济和品牌的双重收益，因此我们对次次 合作非常重视。

篇3：教职工小区物业维修和管理的应急措施

　　教职工小区物业维修和管理的应急措施(节选自iso9001体系之部分)

　　1 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

　　# 立即通知相关维修人员进行修理，如在办公时间以外，可通知保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修;

　　# 无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举可能触犯法律外，亦可能引致性命危险;

　　# 如物业维修人员不能修复，则尽快拨打相应水、电、煤气报修电话，配合修复，并安抚业主;

　　# 禁止任何人于停电期间使用电梯;

　　# 预备手提照明;

　　# 加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作;

　　# 应记录详情于备忘簿内。

　　2 小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施

　　# 物业项目员工应清楚物业项目配电室之位置，同时亦需确保此机房不受外力之击，以保证其可随时启动;

　　# 立即通知相关维修人员进行修理，如在办公室时间外，可能通过保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修;

　　# 无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举可能触犯法律外，亦可能引致性命危险;

　　# 如物业项目管理处获供电局之有关停电、断水、无煤气通知，应尽快通知所属经理，同时亦需发告示通知住户;

　　# 禁止任何人于停电期间使用电梯;

　　# 预备手提照明;

　　# 加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作;

　　# 应记录详情于备忘簿内。

　　3 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

　　# 首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通;

　　# 如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。

　　4 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

　　# 首先应将检查井中的沉积物用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤;

　　# 如还疏通不了时，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。

　　5 电梯突然停运或机电故障的应急措施

　　5.1 发生停电及电力故障应急处理

　　# 当客户服务部接获停电的报告时，应立即报告管理处经理，并通知工程人员一前往现场寻找停电的原因。

　　# 管辖区域工程部值班人员应清楚知道管辖区域配电房的位置，第一时间应急照明应处于开启状态。

　　5.2 计划停电

　　# 管理处在收到供电部门发送的停电通知后，应在停电日前三天张贴通告、通知管辖区域住户，通告中须详细写明停电日期、时间、恢复供电日期时间等内容。

　　# 安排工程值班人员准备突发故障及配合进行设备养护;

　　# 准备用物资如电筒、应急灯等，切勿点燃蜡烛，以防火灾;

　　# 电力恢复时，检查管辖区域各设备是否正常运作;

　　# 停电时应将所有电器插座拔掉。

　　5.3 住户投诉

　　# 当客户服务部接住户停电的报告时，应立即报告管理处经理，并通知工程人员前往现场寻找停电的原因;

　　# 协助分析故障原因，排除一般原因;

　　# 因设备故障，且原因复杂，应聘请专业公司进行处理;

　　# 如整个管辖区域电力突然中断，应立即致电电力公司查询，若属管辖区域供电系统有问题，则应立即通知工程部派人员抢修，并且尽可能的通知客户，同时检查线路状况;

　　# 如发现管辖区域部分公共电力突然中断，监控中心应立即通知工程部人员到停电现场查看，检查停电原因并进行抢修;

　　# 加派保安人员前往停电现场巡逻，查看各项公共设施，设备有否受停电影响，避免住户受惊而发生意外，同时避免不法之徒趁虚而入，使管辖区域住户的财物受损;

　　# 电力恢复后，应通知工程部电工到现场检查受影响的公共设施、设备是否也已恢复正常操作，同时需派工程部人员详细巡检一次，确认各项设备已恢复正常运行。

　　6 发生火警时的应急措施

　　# 如火警成立，现场保安员应立即向监控中心保安员汇报火势情况。同时现场保安员立即使用该区域消防器材先投入灭火工作;

　　# 监控中心保安员立即通知管理处经理、保安主任。

　　第一组人员调配如下：

　　# 保留监控中心、出入口保安人员;

　　# 救火人至着火区域相邻区域收集灭火器材，送至着火区域;

　　# 其余人员到达现场后，由保安主任带领，选用针对性灭火器材，运用掌握的消防技能投入补救;

　　# 严格执行救火指挥部下达之各项命令;

　　# 监控中心保安员应立即开启应急广播系统通知人员从安全通道疏散;

　　# 根据救火指挥部的命令，监控中心人员负责向外报警工作，应报清：物业名称、门牌号码、所处路口、燃烧性质及面积、电话、报警人姓名;

　　# 出入岗保安应指引消防队，由最近通道进入现场。

　　第二组人员调配如下：

　　# 组织疏散客户，必须按《消防疏散方案》实施人员疏散;

　　# 现场保安员做好火灾现场的警戒工作，严禁客户、无关人员进入该区域，防止窃案的发生。

　　# 消防队进场后，根据其需要介绍小区、火灾情况，配合做好灭火工作，同时临时救火指挥部自动撤消;

　　# 保安主任应在火灾扑灭后做好现场保护工作并配合检查，协助调查失火原因，统计火灾损失，并做好书面报告逐级上报。

　　7 接报刑事、治安事件处理程序

　　7.1 发生抢劫应急处理程序

　　# 保安员在当值中接获有抢劫报警，应立即向管理处经理及保安部主任报告，并拨打“110”，向警方报警，同时做好各通道的警戒工作以防抢劫犯的逃离;

　　# 查清案发地点、时间、并派保安员携警械、对讲机至现场核查，监控中心开始对所有通道，进出口进行搜寻，并对一切可疑人进行录象;

　　# 我论在任何地方、保安员遭遇匪徒时应保持镇静，尽量避免与其正面的冲突，并拖延时间，以利用警方到现场处理;

　　# 如保安员到场时，劫匪已逃出管辖区域，或阻拦无效，而警方仍未到现场时，应现场调查劫匪的体态特征及逃跑方向，并告知警方处理;

　　# 做好当时人安抚工作，如有伤者，应即时拨打“120”救护电话，速召救护车协助。

　　# 如案情不明及无涉嫌人员离开过管辖区域，应和警方一起展开管辖区域整体安全检查，并携带好对讲机及警械，并保证通讯畅通，和后备人员的及时增援。

　　# 遇被劫匪捆绑，应尽力松绑或设法向其他人员求助。

　　7.2 发生斗殴应急处理程序

　　# 管辖区公共区域禁止任何人斗殴，保安人员一旦发生或接获有斗殴情况，应立即予以制止，并通知管理处经理、保安主任、控制事态的发展，避免骚扰其他住户;

　　# 当斗殴行为扩大或已造成人员伤害、财产损失时，在征得管理处经理同意后，立即报警处理，保安员做好现场人员救护、财产损失拍照留证等工作;

　　# 安排救护工作或打“120”救护电话，送伤者赴医院急救;

　　# 暂押肇事者交警方处理，如肇事者逃逸，记录事件经过及当事人特征，身份证明交于警方追捕;

　　# 保安人员在处理斗殴事件时应避免动用武力。

　　7.3 发生偷车应急处理程序

　　# 进出车库所有车辆都应记录进出时间，如是住户车辆，在管理处应留有该车资料，访客车辆须做记录;

　　# 保安员如发现或接获车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像，同时关闭出入口大门，以免窃贼逃逸。通知管理处经理、保安主任、征求是否报警方增援意见;

　　# 记录被盗车辆车牌号、颜色、型号、记下窃贼人体表特征，及有否凶器;

　　# 记录被盗车辆行驶路线;

　　# 保安员勿阻拦闯关车辆;

　　# 警方人员到场后，将以上情况向警方提供，并协助警方人员处理，记录达到警人员情况后，以备后查。

　　8 遇燃气泄漏、触电事故处理程序

　　8.1 遇燃气泄漏处理程序

　　# 所有物业项目员工应清楚知道物业项目采取何种气体的总阀开关正确位置;

　　# 当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前往现场调查;

　　# 当到达现场，切勿按动门铃或触动任何电器及电灯开关(事先关闭自身所带电器，如手机、对讲机等)，以免发生爆炸，只能开启所有窗门，以便疏导气体;

　　# 在适当情况下关闭气体供应阀门，如发觉泄漏之气体未能受控制气体扩散面积广泛，应立即致安全地电报警方及通知燃气公司;

　　# 封锁现场，禁止任何人企图进入，同时通知其他业主/访客离开;

　　# 如有需要，照顾伤者，等待救援;

　　# 事后，需要记录所有详情及通知保安监控中心。

　　8.2 触电事故处理程序

　　# 发生触电时，最重要的抢救措施是迅速切断电源，此前不能触摸受伤者，否则会造成更多的人触电;

　　# 如果一时不能切断电源，救助者应穿上胶鞋或站在干的木板凳子上，双手戴上厚的塑胶手套，用干的木棍、扁担、竹竿等不导电的物体，挑开受伤者身上的电线，尽快将受伤者与电源隔离;

　　# 对触电者的急救应分秒必争，若发现心跳呼吸已停，应立即进行口对口人工呼吸和胸外心脏按摩等复苏措施;

　　# 一面进行抢救，一面紧急联系把病人送就近医院作进一步治疗;

　　# 事后，需要记录所有详情及通知保安监控中心。

　　9 其他突发事件的应急处理程序(列举)

　　9.1 漏水或水浸的应急处理程序

　　# 当客户服务部接获漏水或水浸的报告时，应立即报告管理经理，并通知保安人员、工程人员一起前往现场寻找漏水或水浸的原因;

　　# 关闭相关水阀，切断水源;如切断水源而引起住户断水的，管理处的其他人员应尽可能的通知住户，说明原因;

　　# 如果漏水或水浸是由于水管爆裂所引起的，应立即通知工程部人员进行抢修，并关闭相应水闸，切断水源并通知住户，说明断水原因;

　　# 利用沙包阻止水势蔓延到其他地方;

　　# 拖把、扫把及潜水泵等工具清理现场，并拍照记录，并把所有详情记录于备忘簿中。

　　9.2 地震应急处理程序

　　需补充

篇4：教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　教职工小区物业的维修养护管理常规实施方案

　　工程类

　　1 对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施

　　# 业主、使用人自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司其他修缮单位报修;物业公司的服务项目按照业主、使用人公布的收费价格收取。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补在2小时内完成。

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在得认可后按时完成维修任务。

　　2 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

　　# 公共部位建筑物外观整洁、完好率达95%以上。无违章搭建建筑物、构筑物现象、无占用、损坏公共部位现象，无损坏房屋陌生结构现象等。

　　# 公共设备、公共设施良好、运行正常，完好率达95%以上。

　　# 公共部位、公共设备、公共设施急修项目24小时抢修;小修小补2小时内完成。

　　# 专线接报修电话24小时受理业主报修，小修小补2小时内完成，并实行3个月保修制度

　　# 紧急维修在报修后25分钟内答复处理，并在当天内完成，因实际情况不能完成，应采取临时解决措施的前提下，列出维修计划时间表，明确告之业主，在征得业主认可后按照完成维修任务。

　　3 业主、使用人装饰、装修物业的服务措施

　　由于业主或物业使用人对物业管理及装饰装修管理的相关法律法规不熟悉，造成对房屋装修管理的理解误区，在房屋装修过程中会出现一些误解，很据我司多年服务经验，我们将对《cz医科大学教职工住宅小区》的业主装修提供如下服务：

　　预先告知：在业主接房时，我们会将我们在前期介入中收集的相关资料整理后统一提供给业主，同时向业主提供装修服务协议及装修注意事项;

　　专人服务：我们将组织专职的装修服务团队，协助业主进行图纸审核、装修单位监管、装修现场监控等工作;

　　限时服务：我们将在承诺时间内完成图纸审核、水电线路检查、读数、手续办理等工作，以保证业主的正常施工不受干扰;

　　装修知识培训：我们将安排专业人员为业主集中讲解装修知识，解答业主疑难;

篇5：教职工小区日常管理服务要求及工作流程

　　教职工小区日常管理服务要求及工作流程

　　*r的宗旨是：“用心服务、诚实守信、服务到家、业主满意”;这就是我们对所有业主的承诺，

　　因为我们永远追求最好。

　　热线/报修/监督电话

　　# 铃响三声，必有应答;

　　# 先报家门，后说请讲;

　　# 态度和气，语言亲切;

　　# 记录完整，件件落实。

　　客户报修

　　# 礼貌召唤，认真记录;

　　# 形式多样，方便客户;

　　# 昼夜值班，专人接待;

　　# 挂牌上岗，热情服务;

　　# 准确登记，及时处理。

　　服务规范

　　# 上门服务，佩带工卡;

　　# 预约时间，必须遵守;

　　# 用户验收，及时回访;

　　# 明码标价，收费合理。

　　电梯管理

　　# 电梯运行，证卡齐全;

　　# 规范操作，定期检修;

　　# 备用电梯，随时能开;

　　# 遇到故障，及时修理。

　　业务接待

　　# 热情主动，办事公道;

　　# 上岗时间，佩带工卡;

　　# 礼貌接待，按章办事;

　　# 手续齐全，现时办事;

　　# 政策不符，讲清道理;

　　# 访问客户，听取意见;

　　# 来信来访，及时处理。

　　接待用语(文明用语)

　　# 因人称呼(如先生、女士、老师、小朋友等)

　　# 请您排队等候

　　# 您好 # 请不要着急

　　# 请进、请坐、请讲、请问 # 很高兴能为您服务

　　# 请稍等 # 请您先看一下须知

　　# 谢谢 # 您有什么愿望，请告诉我

　　# 对不起 # 对不起，请注意保持环境(室内)

　　# 请原谅 卫生(请您不要吸烟)

　　# 很报歉 # 请把您的需求告诉我

　　# 没关系 # 我能为您提供什么帮助吗?

　　# 我们帮您办 # 我理解您的心情

　　# 请留下宝贵意见 # 我会尽量帮助您

　　# 您慢走 # 请您按规定填写表格

　　# 请走好，再见 # 有不懂的地方您尽管问

　　# 为您服务是我应该做的! # 很抱歉，让您久等了

　　# 您的需求就是我的职责 # 不用谢

　　# 请放心

　　接待用语(服务忌语)

　　# 带有蔑视性、侮辱性的称谓，如： # 对待业主(业主(使用人))不

　　老头、老太婆、神经病等等 应用任何使其不知所措的语言。

　　# 喂，干什么 # 你问我，我问谁?

　　# 喊什么，等一会儿 # 这事我管不了，你去找我们领导。

　　# 少啰嗦，快点讲 # 你这人是不是有毛病?