阿尔卡迪亚小区业委会工作补贴管理办法
(业委会20**年)
本办法由业委会会议于20**年1月8日第一次修订，原20**年工作补贴办法同时废止。
一、 根据《江苏省物业管理条例》第二十五条和《阿尔卡迪亚小区议事规则》第二十九条的规定，制定本办法。
工作补贴发放的前提是业委会有较为充裕的经济基础，即拥有一定量的现金或银行存款;量入为出，即不得影响其它工作的开展。
二、工作补贴发放的基本原则是实行以工作量和工作时间为双重指标的考核机制, 具体规定如下：
1)、正常补贴基数：最低标准是450元/人.月，最高标准是1200元/人.月，最低标准足额前提是每月在业委会接待业主、学习交流、社区活动等不少于五次，不缺席业委会会议，正常值班，完成工作职责中的基本要求，完成主任、副主任或主任会议交办的临时工作任务。其中，不参加业委会会议或者业主大会会议的每次扣50元，未值班每次扣50元(无条件)，其他事项由主任或主任会议根据考勤情况考核。
2)、通讯费根据实际工作情况进行补贴，不发生或者很少发生的，不另外补贴话费(已经包含在工作补贴中)。
3)、出差按每人每天(大于8小时)80元补贴，4-8小时按50元补贴， 低于4小时按30元补贴。差旅费实报实销。出差以出原大厂地区为准。
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4)、 工作补贴总额每年控制在85000元以内。出差补贴、差旅费、电话费不包括在工作补贴总额内。
三、 此管理办法经业主委员会会议通过后执行。工作补贴可以根据实际情况进行调整，工作补贴预算必须报业主代表大会审核批准后执行。
篇2：前物业告业委会败诉案例
前物业告业委会败诉案例!
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案情简要：
上海浦东新区大唐盛世花园新、老物业冲突引发的命案尚未宣判，导致这场冲突的“导火索”--小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案，日前终于有了结果，上海市第一中级人民法院二审认定：盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。
20**年最后一个晚上，浦东大唐盛世花园新、老物业因交接发生冲突，老物业--上海盛唐物业的员工胡某驾驶一辆桑塔纳轿车，冲向上海同涞物业的保安队伍中，造成2人死亡多人受伤。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。
上海一中院二审认为，根据合同约定，小区业委会成立后，前期物业服务合同即已终止。本案业委会向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业服务企业选聘的意思，故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。
关键点：
1、前期物业在业委会成立之后的合同认定
2、解约方式的认定
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详情如下：
沪一中民二(民)终字第33号
上诉人(原审原告)上海盛唐物业管理有限公司
被上诉人(原审被告)上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会，负责人蔡主任。
上诉人上海盛唐物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(20**)浦民一(民)初字第33677号民事判决，向本院提起上诉。本院于20**年12月26日受理后，依法组成合议庭，于20**年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海盛唐物业管理有限公司之委托代理人魏巍，被上诉人上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会之委托代理人**荣到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，20**年，上海盛唐物业管理有限公司(以下简称盛唐物业公司)与上海盛唐置业有限公司(以下简称盛唐置业公司)签订《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》一份，约定盛唐置业公司将大唐盛世花园(一、二期)小区委托盛唐物业公司实施物业管理，委托管理期限自20**年5月1日起至小区业主委员会成立为止。合同还约定，合同期满或小区业主委员会对此合同有异议时，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。
20**年1月31日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会(以下简称大唐盛世花园业委会)备案成立。
20**年6月21日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函称：“根据相关法律规定，住宅小区前期物业管理合同将在业委会成立之日起自动终止......我们将于近期召开大唐盛世花园(一期、二期)小区20**年第一次业主大会，就本小区物业公司选聘和维修资金开户银行等事宜进行投票表决。”
20**年8月3日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于召开20**年第一次业主大会会议的公告》，称将以书面征求意见方式召开业主大会会议，对选聘小区物业服务企业、选聘物业服务企业标准和收费标准、选择小区维修资金账户开户银行等事项进行审议表决。同日，大唐盛世花园业委会还向全体业主就“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”发出公告。在该公告中，对“选聘方式”规定将“在续聘和竞聘两个选项中进行投票选择”。
20**年8月10日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的公告》，公告中涉及物业管理企业选聘方式的相关内容与上述20**年8月3日“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”的公告内容一致。20**年8月17日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于推迟20**年第一次业主大会会议日期的公告》，确定在20**年9月1日上午九点召开小区业主大会。
20**年8月27日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函，称：“大唐盛世花园(一期、二期)小区20**年第一次业主大会会议即将于9月1日召开。在关于物业选聘的业主投票结果明朗之前，本业委会有责任提醒并敦促贵司，无论投票结果如何，贵司都应积极履行以下各项法定义务。具体内容包括：1、按照相关法律的规定，业委会成立后，物业公司应无条件将各种和小区相关的资料文件移交给业委会，包括小区竣工图、前期物业管理合同等，但至今贵司未给予办理。我们督促贵司尽快完成文件资料的移交工作......。”
20**年9月2日，大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会发布《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)业主大会最终表决结果》，其中关于“小区物业管理企业选聘方式”，选择“继续聘用：213票，专有部分建筑面积28，634.96平方米”，选择“公开招标：415票，视为同意：911票，合计同意票1，326票，占小区业主总人数1，598人的82.98%;专有部分建筑190，325.61平方米，占小区建筑物总面积226，392.10平方米的84.07%。”浦东新区花木街道牡丹第三居民委员会作为监督人在该最终表决结果上盖章确认。
20**年9月4日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，称：“小区于20**年9月1日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容及选聘方式进行了表决......选择继续聘用上海盛唐物业管理有限公司物业服务企业的213票，占13.33%，专有部分建筑面积28，634.96平方米，占建筑物总面积12.65%;选择公开招标的1，326票(其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意已表决意见的共911票，占82.98%，专有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物总面积84.07%。根据表决结果，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会作出如下决议：本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业。”同日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司致函，告知盛唐物业公司小区20**年第一次业主大会会议已召开，经投票表决，决定通过公开招标方式选聘小区物业服务企业;如盛唐物业公司放弃竞标或未能在公开招标中胜出，大唐盛世花园业委会提请盛唐物业公司预先准备好交接清单，实现做好与新物业公司进驻时的交接准备工作，待中标企业确定后，完成各项移交工作;如中标企业未能确定，移交工作顺延至新物业服务企业确定后开始。
20**年9月17日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会委托上海国际公共关系公司发出物业管理招标公告，选聘小区物业管理企业。截止20**年11月14日法庭辩论终结之日止，招投标结果仍未确定。
本案审理中，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会一致确认，《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》已于20**年1月31日大唐盛世花园业委会成立时终止;此后，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会并未续订物业管理服务合同，但盛唐物业公司仍为大唐盛世花园(一、二期)小区提供物业管理服务至今。
原审审理中，盛唐物业公司请求判令大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同。
大唐盛世花园业委会辩称：根据前期物业管理合同约定，小区业主委员会成立时前期物业管理合同终止，故前期物业管理合同已于20**年1月31日大唐盛世花园业委会备案成立时终止，合同终止后不存在继续履行问题。盛唐物业公司系三级资质物业管理企业，根据建设部相关规定，其只能管理建筑面积少于200，000平方米的小区，无能力承接涉案小区。前期物业管理合同第32条约定，小区业主委员会对合同有异议则有权终止物业管理合同，现大唐盛世花园业委会认为盛唐物业公司的物业管理资质不符，也可以单方终止前期物业管理合同。盛唐物业公司对小区业主大会的表决规则理解错误，20**年9月1日的业主大会决议表决程序、表决结果合法，并经过主管部门审核，目前小区已就重新选聘物业管理企业进行招投标，招投标结果近日将作出，盛唐物业公司无权要求大唐盛世花园业委会停止招投标。另，本案系物业服务合同纠纷，前期物业管理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两个不同的法律关系，即便业主大会决议不合法，盛唐物业公司也无权起诉要求撤销该决议。故请求驳回盛唐物业公司的诉请。
原审认为，当事人约定合同期限的，期限届满时合同权利义务终止。根据大唐盛世花园(一期、二期)小区的开发商盛唐置业公司与盛唐物业公司签订的《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》约定，盛唐物业公司对小区的物业管理期限至小区业主委员会成立时为止。20**年1月31日大唐盛世花园业委会成立后，尽管盛唐物业公司仍为该小区业主提供物业管理服务，但盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会之间并未重新签订物业管理服务合同。另，根据审理中查明的情况，自20**年6月21日起，大唐盛世花园业委会已通过发函等方式向盛唐物业公司指出前期物业管理合同自其成立之日起自动终止，其将通过召开业主大会投票表决选聘物业公司事宜。20**年9月2日起，大唐盛世花园业委会又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业公司表示了不再续聘、要求盛唐物业公司做好物业交接准备工作的意思。综上，原审认为，盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同，缺乏事实及法律依据，故不予支持。关于20**年9月1日的业主大会决议程序是否合法、应否予以撤销的问题，系属小区业主撤销权行使范围，盛唐物业公司亦无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业管理合同。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一三年十一月十九日作出判决：驳回上海盛唐物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由上海盛唐物业管理有限公司负担。
判决后，盛唐物业公司不服，上诉于本院，诉称：
1、《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》的签订主体是盛唐置业公司和盛唐物业公司，该合同约定的盛唐置业公司委托盛唐物业公司进行管理的期限为20**年5月1日起至大唐盛世花园业委会成立为止，故自大唐盛世花园业委会成立之日起，盛唐置业公司与盛唐物业公司之间的物业管理服务合同已终止。根据法律规定，在大唐盛世花园业委会成立后，应由其代表全体业主签订物业服务合同，故大唐盛世花园业委会是物业管理服务合同的主体。大唐盛世花园业委会在其成立后虽然未与盛唐物业公司签订书面的物业管理服务合同，但一直接受盛唐物业公司提供的服务，双方一直处于默认的事实物业管理服务状态，合同权利义务延续了盛唐物业公司与盛唐置业公司之间的物业服务合同。原审法院混淆了两个物业服务合同关系，属认定事实错误。
2、涉案小区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法，该决议关系到盛唐物业公司的切身利益，原审法院仅依据法律规定的表面文字解释判决本案，随意牺牲盛唐物业公司的合法权益，属适用法律错误。
3、业主委员会的成立日期应为业主大会作出决议的日期，而不是向有关部门备案的日期。原审法院盲目将大唐盛世花园业委会备案的日期认定为其成立的日期，从而认为前期物业管理服务合同自20**年1月31日起终止，属认定事实错误。
4、大唐盛世花园业委会20**年9月4日向盛唐物业公司所发函件并非是通知盛唐物业公司解除物业服务合同，在大唐盛世花园业委会未确定中标的物业管理公司也未通知盛唐物业公司终止合同的情况下，双方之间的物业服务合同应继续履行。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判支持盛唐物业公司的原审诉请。
被上诉人大唐盛世花园业委会辩称：根据约定，涉案小区的前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会备案之日即20**年1月31日终止，而大唐盛世花园业委会与盛唐物业公司之间又未签订新的物业服务合同，故盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行合同没有基础。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
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经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，20**年12月12日，大唐盛世花园业委会与案外人上海同涞物业管理有限公司(以下简称同涞物业公司)签订《物业服务合同》一份，约定大唐盛世花园业委会委托同涞物业公司对涉案的大唐盛世花园(一期、二期)小区进行物业管理，委托期限自20**年1月1日起至20**年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议，但认为该合同签订于本案审理期间，在本案判决未生效之前，该份合同效力处于待定状态。
本院认为，首先，就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主张，因盛唐物业公司也认可前期物业服务合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业服务合同系两个合同，前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止，而盛唐物业公司的原审诉请系要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业服务合同，故系盛唐物业公司的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处，而非原审判决混淆两个物业合同关系。其次，究盛唐物业公司的诉请本意，其应该是要求大唐盛世花园业委会继续履行其与盛唐物业公司之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，此便涉及到对盛唐物业公司在前期物业服务合同终止后至大唐盛世花园业委会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止的期间内实际为涉案小区提供物业服务之行为性质应如何认定的问题。对此，本院认为，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合物业服务行业惯例，但此并不表明前期物业服务企业与业主委员会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，根据大唐盛世花园业委会发给盛唐物业公司的相关函件，大唐盛世花园业委会已经明确向盛唐物业公司表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业公司须以竞标方式参与涉案小区下一届物业服务企业选聘的意思，即大唐盛世花园业委会并未确认与盛唐物业公司建立新的物业服务合同关系，故盛唐物业公司以其在前期物业服务合同终止后、大唐盛世花园业委会尚未确定新的物业服务企业前的过渡期内为涉案小区实际提供物业服务为由，主张大唐盛世花园业委会已经默认双方之间建立了新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。第三，就盛唐物业公司对大唐盛世花园业委会成立日期所持异议，因缺乏法律依据，且对本案的处理并无实质影响，故本院对此亦不予采纳。第四，就盛唐物业公司对涉案小区业主大会在选聘下一届物业服务企业过程中相关程序是否合法所持异议，本院认同原审判决所述相关理由且不再赘述。由此，盛唐物业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。。为
篇3：阿卡小区监事会工作补贴办法
阿尔卡迪亚小区监事会工作补贴办法
(第二届业委会于20**年4月26日第12次会议通过)
监事会于20**年4月15向业委会发协调函，函中第六项是关于监事会委员补贴的建议：原则上25元/小时，每月1000元封顶。业委会于4月26日召开会议讨论监事会补贴问题，根据《议事规则》第46条、第57条规定，结合监事会实际工作开展情况，制定了 本工作补贴办法，自会议通过之日起执行。
一、监事会委员每月工作时间不低于24小时，主席工作时间不低于48小时。
二、监事会委员每月补贴300-500元，主席每月补贴700-1000元。
三、具体考核细则由监事会内部制定。
篇4：住宅小区业委会分工
住宅小区业委会分工
业委会主任
工作职责
1、 全面主持和负责业委会日常工作，根据有关规定代表业委会对外签约及签署文件。
2、负责业委会与政府部门、居委会、物业公司等单位的联系与沟通，收集业主的建议和意见，做好与业主的沟通和物业法律法规方面的宣传解释工作。
3、审核业委会发布在qq群、公告栏、网站、微信平台上的相关信息。
4、监督印章的使用管理，审查业委会财务执行和公共收益收支情况等。
秘书长兼会计
工作职责
1、负责业委会文秘工作，保管印章，协助召集业委会会议。
2、做好业委会、业主大会的会议记录，整理好归档。
3、协助编制业委会、业主大会年度财务预算、决算报告，负责每月、每季度业委会财务报表的编制，负责公共收益账目管理，做到账与出纳现金一致。
4、负责业主清册整理、维修资金表册账目等的维护管理工作。
5、协助制定各种管理规章制度，对业委会、业主大会的所有资料进行整理归档后保存。
备 注
【委员：协助秘书长整理资料】
业委会副主任
工作职责
1、协助主任主持业委会工作。
2、负责qq群、网站、公告栏、微信平台、邮箱的维护和管理，发布有关信息，负责文化宣传工作。
3、接受业主的投诉，建立业主维修报修平台，督促物业公司尽快落实维修工作。
4、负责建立小区公共设施、设备台账，监督物业公司做好对所有公共设施设备的维护、保养、修善工作。
5、协助、参与其他副主任和委员的工作。
备 注
【委员：协助李主任主持的工作】
业委会副主任
工作职责
1、协助主任主持业委会工作。
2、分管小区秩序维护、环境卫生、绿化监督工作。
3、督促物业费的收缴、催交工作，监督物业公司利用公共设施设备、场地的经营活动，做好公共收益监管工作，监督物业公司严格履行物业合同。
4、负责调解业主之间、业主与物业公司之间的纠纷。
5、协助、参与其他副主任和委员的工作。
备 注
【委员：协助郑主任主持的工作】
纪律委员
工作职责
1、对主任、副主任及委员在履行工作职责过程中的行为是否合规进行监督。
2、协调处理业委会内部之间的工作关系。
备 注
安全员
工作职责
1、监督物业公司做好小区的秩序维护工作。
2、负责与住区片警、消防部门、物业公司的联系和沟通，督促物业公司加强门卫管理，做好防火防盗工作。
备 注
出纳
工作职责
1、负责业委会的现金管理，做到账款相符。
2、保管好所有票据的原始凭证，按年度分类成册。
3、做好银行账户的维护管理工作。
4、负责业委会办公用品、消耗物品等采购。
备 注
环境、卫生、绿化委员
工作职责
1、督促物业公司搞好环境卫生、绿化工作。
2、督促物业公司加强房屋装修监管工作，及时清运建筑垃圾和楼道杂物。
备 注
【委员：z协助工作】
宣传委员
工作职责
1、监督物业公司管理维护好会所、娱乐休闲设施。
2、负责宣传物业管理方面的法律法规、条例，提高业主遵纪守法的自觉性和维权意识。
3、负责小区宣传橱窗公告公示的张贴。
4、加强与居委会、物业公司的联系，组织开展小区各种形式的群众性文化娱乐活动。
备 注
篇5：物业、业委会及居委会的三者关系
物业公司、业委会及居委会的三者关系
物业公司、业委会及居委会，这三者关系：如果涉及到签订物业合同，实际的做法是，在居委会的监督下，业主委员会与物业签订物业合同。这是指的新开发的商业小区。如果是老小区，一般没有业委会，就是所谓的政府福利了，由街道出主要费用，业主支付很少的费用，维持最低的公共卫生服务而已。
居委会的法律地位：
《宪法》第一百一十一条 城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。
以上条款可以理解为居委会是政府职能的基层延伸，也是作为社区成员与政府之间的桥梁和纽带。居委会现在不是法人,没有办法承担相应的法律权利义务
业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。
业委会的法律地位就比较复杂了，法律归法律，实际操作又是另外一回事。为了物业管理条列的实施，特地增加了业主委员会代表业主的合同权利和义务。说起来，也挺可笑的，业主委员会没有法人资格的，怎麽能签订物业合同呢?为此，根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提起诉讼。由此可见，最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提起诉讼。
其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”
业委会类似个怪胎，它可以代表业主去打官司，但是它出了问题就要全体业主买单。现实操作中，业主靠什么来约束业务会的职能呢?目前国家只有一条法律是约束业委会的。
《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。”《物权法》这些规定，明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格，当业主委员会侵害业主权利的时候，给业主的维权提供了合法的诉讼方式。
现实操作中，拿我们小区的业委会举例来说，它什么权利也可以说没有，只是代表业主与物业签订物业合同的签字作用而已。业主公用设施出租的收益，也不归业委会管理，还是居委会及街道代管。如果按照法律来说，业委会的功能也是五脏俱全的，现实不是那样的，因为业委会人员的素质参差不齐，说实在的，根本没有什么能力可以承担它应该起到的作用。
实际操作中，业委会用处不大，有了它，打官司反而容易输。