小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定 -凯发一触即发

　　【议题一】

　　美怡家园小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定

　　公共收益，泛指小区公共部分产生的收益(定义等详见下文)，包括但不限于地上停车车位费、楼道广告等。为了保障业主利益，加强对公共收益的监管，改变目前小区公共收益主要由物业管理的现状。拟定将公共收益的所有权益，收归业主大会，并授权业委会进行管理。本议题，草拟了“共用部位、公共区域、配套设施、使用和公共收益的管理规定”，限定了小区公共部门管理范畴、管理方法，这一部分规定是作为《美怡家园管理规约》的一部分，也将附属于未来修订的美怡家园管理规约。

　　一、定义：

　　1共用部位：是指一幢住宅内部，有整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、外面墙、屋面、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等部位。

　　2公共区域：是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及 整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

　　3配套设施：是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施和配套公共建筑。配套基础设施 是指物业居住区内的道路、燃气、供水、排水、环卫、绿化、电力、通信、路灯、有线电视网络等共用设施设备;配套公共建筑特指在使用功能上是为全体业主提供服务的设施，包括物业管理用房、垃圾收集设施、自行车库等设施。

　　二、管理权

　　物业共用部位、公共区域、配套设施使用的管理权归业主大会，业主委员会作为业主大会的执行机构代其行使管理权，业主大会可以通过物业合同或其他成文文件授权物业服务公司进行管理，业主委员会监督物业服务公司在授权下委托管理。管理和使用过程中产生的一切公共收益归业主大会，物业依据合同或其他成文文件收取合理的管理和服务费用。

　　三、使用方式

　　1有偿使用物业共用部位、公共区域、配套设施时，业主委员会自身或委托物业服务公司以业主委员会的名义与使用人签订使用合同，收取使用费，使用合同期限最长不得超过一年。

　　2物业共用部位、公共区域、配套设施的使用费由业主委员会按照市场价格确定。管理费由业委会制作统一的收费标准对外公示后执行。涉及公益宣传性的使用可免去使用费。

　　3物业服务公司针对有偿使用提供管理服务的，可按照一定的比例提取服务费，具体数额由业主委员会和物业服务公司协商确定，并以书面形式公示。

　　四、公共收益的用途和使用

　　1小区公共收益包括但不限于：所有地面停车、长期或短期固定或不固定广告、占用小区场地经营、公共部位或配套设施的占用或使用费等。

　　2小区公共收益在扣除应支付物业服务公司的服务费用后归全体业主所有，业主大会开设小区公共账号授权业主委员会管理、收取公共收益，并用于以下用途：

　　2.1业主大会会务费用，包括资料印刷、宣传标语、小区业主代表或志愿者的工作补助等

　　2.2业主委员会工作开支，包括业委会办公费用、宣传资料费用、业委会参加相关部门或行业组织的培训、会议、与同行业单位交流学习的费用。

　　2.3 业委会工作人员薪资福利等，包括委员津贴、专职办公人员、财务人员等聘任专职人员的工资及社会保险。

www.pmceo.com-物业经理人

　　2.4对小区公共设施的完善与改造(完善改造的决议，需要业主大会通过方可实施，公共收益是完善改造费用的来源之一，其他来源包括：物业费中完善改造部分、公共维修基金等);

　　2.5对物业费收支情况进行审计的费用;

　　2.6为维护业主公共权益，作为业主的代表，启动相关法律程序或委托专业机构或专业人士提供服务发生的诉讼费、律师费、审计费、鉴定费、咨询费等相关费用;

　　2.7 冲抵物业服务费;

　　2.8在紧急状态下(灾害、灾难、极端恶劣天气、物业管理真空)下，对小区物业的管理、设施设备的维修以及相关抢险开支。(紧急抢险，一般作为物业工作基本工作范畴，由物业公司承担工作及责任，此条款仅说明公共收益可作为紧急支出的补充)

　　2.9业主大会批准的其他项目。

　　如果使用用途在2.1---2.8范围内，业主委员会可以直接通过业主委员会会议决议直接支取，决议需要五分之三以上委员表决同意。其他用途需要业主大会批准后才可以支取。

　　3小区公共收益收支账目应每季度公布一次。业主有权查阅、抄录、复制公共收益账目。业主委员会可选聘专、兼职财务人员进行账目管理，也可以委托管理。

　　五、使用公共部位的申请程序

　　任何单位和个人使用共用部位、公共区域、配套设施，应由使用人向业主委员会提交申请，申请包括申请使用的共用部位、公共区域、配套设施的用途、使用时间、具体地点以及与使用用途相关显得其他信息，并承诺遵守本规定第六条的规定，经业主委员会批准，缴纳使用费或管理费后方可使用。公共部位的使用，不得影响相邻关系业主的正常生活秩序，否则不予批准;除车位、广告位等日常一般性使用外，大规模的土地占用、商用合同等，须由业主大会审批通过。

　　六、使用人应遵行的使用原则

　　1到物业公司备案(由业主委员会委托物业公司管理的部分应到业委会备案);

　　2遵守小区《业主规约》的各项约定;

　　3使用行为不得影响其他业主正常的生活，妨害其他业主休息;

　　4保证小区的安全，注意防火;

　　5爱护公共环境，不损坏公共绿地、园林小品等以及其他共用设施设备;

　　6保证公共区域的卫生，垃圾按指定地点投放，不得随意堆放、倾倒或抛撒垃圾，活动结束后，有专人负责打扫、清洁;

　　7保证小区整体形象，不得损伤外墙，不得加装任何标牌;

　　8使用行为不得违反国家相关法律法规的规定。

　　七、监督程序

　　业主委员会、物业服务公司有权监督使用人的使用行为，如发现使用人未遵守第六条规定，有权劝阻、制止，要求使用人纠正行为，使用人不听劝阻的，业主委员会或物业服务公司有权责令其停止使用。每一位业主拥有对公共部位、设施使用的监督权，可通过投诉反馈等途径，向业委会、物业服务企业及业主大会反馈问题。

　　八、不当使用的责任

　　如因使用行为给其他业主、公共利益造成损害的，使用人应承担完全赔偿责任。

　　九、本文件的生效及修改

　　本文件经业主大会表决通过后生效，是《美怡家园管理规约》的一部分，修改权属于业主大会。