住宅小区物业节能降耗措施
1.前 言
随着我国经济建设飞速发展，房地产业投资、开发、销售整体产业链的发展，一个个新兴居住小区拔地而起，但居住小区的能源利用率却较低。因为电能在物业管理成本中占有相当比重，如何节约和有效使用宝贵的电能，就看物业管理公司的管理者水平了，因此供配电系统的节能降耗问题更显得重要。
2.降低供配电线路损耗
线损是供配电线路经济运行的重要指标。居住小区的供电线路一般为10kv或35kv、380v/220v系统。特别是较早规划设计的居住小区采用架空或电缆供电。随着电气负荷的增长，供配电线路并未进行技术改造，从而导致供配电线路在非经济状态运行。大量电能损耗在了供配电线路上，致使供电电压质量下降。为解决上述问题，应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造，降低线损。我国规定的经济电流密度见表1。多年的设计和运行经验表明：对锅炉供暖动力系统，用电负荷稳定，即使遇到寒冷的冬季，将备用的锅炉循环泵投入运行，用电负荷最大值也在原设计计算值范围之内。加之冬季的环境温度对导线和电缆散热好，所以按表1参数选择导线和电缆截面是可行的。我国规定的导线和电缆经济电流密度(a/mm2)表1
线路类别 导线材料 年最大负荷利用小时(h)
3000以下 3000-5000 5000以上
架空线路 铝 1.65 (1.10) 1.15 (0.77) 0.90(0.60)
铜 3.00 (2.00) 2.25 (1.50) 1.75 (1.17)
电缆线路 铝 1.92(1.28) 1.73 (1.15) 1.54 (1.03)
铜 2.5 (1.67) 2.25 (1.50) 2.00 (1.33)
如按表1参数选择给居民住宅楼供配电的导线和电缆显得裕度较小，还应充分考虑到供电线路的电压等级、初始投资、安装施工、用电负荷功率因数以及整个电缆经济寿命中损耗费用之和达到最小等因素。
随着人们生活水平的提高，家用电器不断地涌入家庭，居民用电负荷增长很快，特别是在夏季，居民用电负荷出现高峰，按表1参数选择给居民住宅楼供电的导线和电缆电流密度时应留有1.5倍的裕量(参见表1括号内数值)。根据北京地区1992年～2000年8年期间居民用电量情况统计分析，居民用电量年平均增长率为16%。居民用电量的增长率远远高于其他行业用电量的增长率，居民用电量的增长还有很大空间。居民用电量占全社会用电量的比例目前在12%(北京地区)。中西部地区居民用电量远低于这个比例，说明居民用电量增长空间极大。根据发达国家的经验，居民用电量增长到占全社会用电量的30%左右时就会保持在一个相对稳定的水平，应考虑到居民年用电量平均增长率约16%这个重要因素。为降低供配电线路损耗，可采用增设并联导线和电缆或其它技术手段来实现降低损耗。
现举一实例，一居民住宅楼3200m2，48户，1988年设计时按10w/m2计算，计算负荷pjs=19.2kw,计算电流ijs=pjs/×ue×cosφ=19.2/×0.38×0.9=32a。1999年夏季用电负荷最高峰时日平均最大负荷pav.ma*=48kw,日平均最大负荷电流iav.ma*=81a,由于年最大负荷利用小时数少于3000小时，取经济电流密度jjil=3a/mm.2，导线截面sjil=ijs/jjil=32/3=10.6mm2,实选氯丁橡皮线b*f-3×16 1×6mm2架空线。1999年供配电技术改造时，选取经济电流密度2a/mm2,导线截面sji2=iav.ma*/jji2=81/2=40.5mm2，为中远期居民用电负荷增长留有余地，实选氯丁橡皮线b*f-3×70 1×25mm2取代原供电架空干线。
电缆长度102m，忽略感抗影响，电阻r16=0.136ω，r70=0.032ω,有功损耗δρ16=3×i2av.ma*×r16×10-3=3×812×0.136×10-3=2.676kw，δρ70=3×i2av.ma*×r70×10-3=3×812×0.032×10-3=0.629kw。两路不同截面的导线有功损耗之差δp=δp16-δp70=2.676-0.629=2.047kw。负荷高峰季100天，平均每天用电20小时，共计2000小时，节电量δw=δp×t=2.047×2000=4094(kwh)。
由计算结果可知，在相同用电负荷条件下，不同的导线或电缆截面功率损耗差异非常大。此例中把原供电干线截面更换为70mm2，仅一个用电负荷高峰季就可节省电能4094kwh，折合1068元。采用经济电流密度选择的电缆，节约电能的价值只需3年就可收回投资。在电缆剩余的寿命期内节约的电费价值便更容易计算了，这就是物业管理公司的利润啊!一个居住小区供配电干线少则几十条多则上百条，不同程度的存在着上述现象。上述有功损耗是在用户电能表与变配电室的低压配电柜之间的供电干线产生的。而在一些企业，供电部门只查抄变配电室的高压计量表或低压计量表，那在供电干线上产生的有功损耗只能由物业管理公司来承担了。上述计算是有功损耗部分，还有节约了的无功损耗，降低了无功损耗的显著效益提高了居住小区供配电网的功率因数、减少了负荷电流，从而提高了居民住户的电压质量。这都是经济效益啊!
3.适当提高供配电线路的运行电压和功率因数
一些较早规划设计的居住小区供配电线路仍在较大的用电负荷状况下运行，用户终端的电压质量很差，单相电压降低到170v，日光灯启动受到影响，白炽灯发出昏暗的光线。锅炉引风、鼓风电机启动也十分困难，产权单位没有足够的资金进行技术改造。在这种情况下，可通过合理地选择变压器的分接开关，适当地提高配电线路的运行电压，就可以显著地降低线损。在带负载运行的条件下如能采用有载调压变压器自动地进行分级调压就更方便了。适当提高运行电压，可降低线路功率损耗。见表2
提高电压与降低线损关系表2
提高电压百分数% 降低线路功率耗损百分数%
380(1 1%)= 383.8v 2%
380(1 2%)= 387.6v 3.6%
380(1 3%)= 391.4v 5.7%
380(1 4%)= 395.2v 7.5%
380(1 5%)= 399v 9.3%
提高供配电系统的功率因数也是降低线损的有效措施，功率因数提高后，供电干线负荷电流下降，线损可有效地降低。具体方法是：
(1)在住宅楼总配电箱进户处安装智能型无功功率因数补偿装置，这种装置可随用电负荷的大小、功率因数的高低自动投入和切除电容器。
(2)在锅炉供暖动力系统22kw以上的电机旁采用末端补偿电容器提高功率因数，末端补偿可直接向电机提供无功功率，降低了在供电线路上的无功损耗。这是一种比较合理，投资少，见效快的节电措施。
4.电力变压器容量的合理选择与经济运行
在居住小区供配电系统设计时，一般都按计算负荷为依据来选取变压器容量的。在实际运行中，其运行负荷并不等于计算负荷，而是随季节而变化的，甚至在24小时内负荷变化也很大。居住小区的运行负荷曲线，在一年四季中负荷率变化从42%～93%。在小区供配电系统设计及运行电气管理中，应该十分重视变压器容量的合理选取。
当居住小区的建筑面积大于5万m2以上时，在供配电系统设计时就应考虑选取2台560kva以上的电力变压器并联运行，充分发挥变压器并联运行时的优势。由于季节性原因使得居住小区运行负荷发生变化，如何确定单台还是两台并联运行呢?有如下3种方法：
(1)当变压器的负荷率低于0.6时，应切除一台运行比较经济;
(2)当变压器的负荷率大于0.8以上时，应投入备用变压器并联运行比较经济;
(3) 由临界负荷公式确定临界负荷的数值，查手册或产品技术资料将有关参数代入公式求出临界负荷sj，当变压器的运行负荷小于临界负荷sj，则单台运行较为经济，反之并联运行较为经济。 合理地安排投入运行的变压器台数是降低有功损耗和提高节电效益的一项好措施。
另外，要特别注意变压器的并联运行条件：
(1) 额定电压与变比相等，否则易产生涡流，导致损耗增加，温度增高;
(2) 连接组别相同，连接组别不同，导致环流增加，其数值是额定电流的5倍;
(3)阻抗电压ud%相等，以利于均等发挥并联运行时的供电能力。
5.电机节电
居住小区内一般都有数量较多的电机，除了锅炉供暖系统的热水循环泵、引风、鼓风电机、炉排传动电机、电葫芦电机、输送带电机外，还有电梯曳引电机、高压水泵电机等。要特别重视中小型电机的节电。这些电机大多属于风机，水泵类负荷，应采用变频调速技术。我朋友以前所在的物业管理公司管理的居住小区，电机总装机容量1200kw,计划在3年～5年内逐步改造，更换为变频调速和高效能电机。目前，已采用变频调速的电机容量335kw，运转时每小时节电可达33kwh，一个供暖季可节电8万kwh，折合4.6万元。只需三个供暖季运行即可收回投资。
另外，其它节电途径还有按经济运行选择合适的电机容量，减少轻载和空载运行时间，保证电机的电源电压基本正常等措施。
6 .照明灯具的节电
选用高效光源和节能型灯具。以往大多数居住小区在设计时，路灯，公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水银灯，应改造成为紧凑型荧光灯，可节电50%左右。办公、商业楼照明的老式灯具应改造成带电子镇流器和细管径灯管的节能型荧光灯，节电15%以上，还能延长灯管的使用寿命约60%，光效高达50%，消除了频闪效应和噪声。采用节能型荧光灯具运行2年即可收回投资。
优化照明设计和管理。在居住小区照明设计中，除住户照明外，应对居住小区的道路、公共场所、办公、商业楼等不同的区域采用不同的照度标准。合理配光，采用节能要求的控制方法，尽量利用天然光束减少照明，实现时间、地点、天气变化、工作和生活需要灵活地调节照度水平。采用智能化照明管理系统，不仅节电，还能使小区由亮变“靓”，当人们进入小区后，“靓”感给人们的心理和生活极佳的影响。
7 .结束语
小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分，它投资少，见效快，周期短，效益高。实施后可显著地降低物业管理公司的运行成本。总之，小区物业的节电潜力很大，全国几万多家物业管理企业如能采用1项～2项节电措施，其节电效果和经济效益将是巨大的!
尊敬的物业管理同行们，节能降耗、开源节流从我们开始，从现在开始。
物业经理人网 www.pmceo.com篇2：节能降耗是物业管理新课题
节能降耗是物业管理的新课题
我从事物业管理工作18年来，过去主要强调“服务”是制胜法宝，甚至提出物业管理的主要内涵归纳为六个字“时间 空间 服务”。随着党中央提出建立和谐社会，建设部提出建立节能型企业，我逐渐体会到节能降耗是物业管理的新课题，是物业管理的又一制胜法宝。
一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。为减少卫生间冲水马桶水流量，员工们从各处找来五百毫升饮料瓶，装水后放入全楼卫生间每一个水箱中……我公司管理的江西新闻出版大厦就是由于在节能方面成绩突出，被评为江西省物业管理示范大厦，获得“省优”称号。我公司管理的北京中商大厦，国家发展和改革委员会环境资源司等七个司（局）在楼内办公。今年7月6日，我们召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全大厦30多家公司纷纷响应。从第二天起，我公司节能专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。
节能的关键是调动客户的积极性。在推广节能措施过程中，我们也遇到不少困难，有些客户不理解，说风凉话：“你们就是为了省钱”，在这种情况下，我们只有耐心做工作：“节能就是要省钱，首先省你们客户的钱”，使客户逐渐适应并配合。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。
要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的凯发一触即发的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。
第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我们结合项目的
不同情况，把物业用户分成三种类型：
（1）如果是在物业早期介入的新用户，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。
（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。
（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
以中商大厦为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求：
（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。
（三）坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作：
1、专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。
2、内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。
3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。
2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。
（五） 考核工作：
为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对
篇3：物业小区节能降耗管理制度(5)
物业小区节能降耗管理制度（5）
1、建立安全管理巡查监督制度：机房、仓库、宿舍要做到人走灯熄，加强安全巡逻，尽量减少走道宿舍长明灯。
2、加强设备定期维修保养，确保设备运行状态良好，杜绝设备带病运行而增加损耗。
3、实行经济运行，降低能源损耗，根据小区用户的实际情况，合理调整小区路灯开关时间和数量。
4、合理节约使用绿化、冲洗用水，降低管理支出成本。
5、加强员工的思想教育，从日常生活的每一个细节，牢记节约光荣，浪费可耻，从而树立员工的节能意识。
篇4：物业工程部节能降耗管理制度
物业工程部节能降耗管理制度
一．节能降耗工作的指导思想是领导重视、全员参加、管理从严、措施扎实、重在实效，以节能和合理用能为重点。
二．工程部门经理主要负责节能降耗管理，各分管主管负责制定本年度的节能计划与实施方案。
三．每月搞好能源统计工作，保存好能源消耗原始记录和统计资料。
四．加强设备设施的维保工作，发现跑、冒、滴、漏现象及时处理。
五．定期召开节能工作会议，贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。
六．定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源、法规教育、用能现状、节能任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。
篇5：物业节能降耗控制工作程序
物业节能降耗控制程序
1.0目的
节约能耗资源，物尽其用，杜绝浪费，保护环境，创造环境绩效。
2.0范围
适用于公司物业区域服务过程的所有资源、能源的控制。
3.0职责
3.1综合部负责按采购计划统筹公司各部门重要物料的采购、配送。
3.2工程维护部负责提供能耗参数，并监督执行。
3.3各部门执行有关资源节约的管理规定。
3.4财务部负责按目标指标管理方案的能耗使用情况进行统计。
4.0工作程序
4.1采购
4.1.1综合部负责公司各部门的物料采购，各部门每月向综合部报送下月物料的使用计划，由财务部审核，经采购主管领导批准后，按审批后的计划统一采购，如无使用计划，则填写《紧急采购申请》，经领导批准后实施，若突发应急事件的物资采购，先采购，后补办手续。
4.1.2新开办活动业务所需物品由各部门提出购置计划，经综合部主管、财务经理审核，总经理批准后，由综合部按审批结果组织购买，使用部门验收。
4.2能耗控制
4.2.1根据制定的能耗节约管理规定，客户服务中心每月统计上月该物业区域能耗发生额。
4.2.2工程维护部每月对能耗发生额偏差值较大的，要分析并查找原因，由管理处协助处理。
4.3合理使用与循环使用
4.3.1公司各员工执行“节能设计”、“纸张双面用”、“人走灯灭”、“合理使用”等守则。
a)“节能设计”是指各部门的公共用电、用水采用节能设施,水龙头开关无滴漏的完好率达100%；
b)“纸张双面用”是指各部门物品必须用到其确实无任何使用价值，包括原来的使用价值以及挖掘出来的新的使用价值，如：“双面复印”节约纸张；
c)“人走灯灭”是指确保在不需要的情况下，水电设施不运作；
d)“合理使用”是指空调在特定情况下或在规定的温度、湿度下才开启使用，在不影响使用效果的前提下，将温度升高1度，从而达到节约能源；将水景、泳池的水用于冲洗地面、绿化养护，做到资源循环利用；将公共照明制定严格、有效的开闭时间，在不影响使用的情况下，分组控制达到能源的节约。
5.0支持/相关性文件
《节电、节水管理规定》
6.0记录
《能源、资源使用统计表》