物业管理公司多种经营服务建议
物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，下面提出几点建议，仅供同行参考：
1. 开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。
2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。
3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。
4. 开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。
5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受;不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。 对经营收益与业委会如何分成的思考
物业管理公司开展多种经营，其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考：
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其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只提供了服务和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”，或者业主(业委会)过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方。
其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务，不涉及业主的利益，不占用业主的场地，开展起来效益应该更好。尽管如此，物业管理公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐。
篇2：物业顾问公司在开发公司面前值得提的建议
物业顾问公司在开发公司面前值得提的建议
1.如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2.可能的话，尽量采用地面停车。特别是townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。
4.尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。
5.对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6.水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。
7.减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。
8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9.多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10.人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。
11.减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
12.一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。
13.进深较大的多拼型townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。
14.通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。
15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。
16.复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。
17.多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
18.允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有""大院情节""的人的欢迎。
19.户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。
20.智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。
21.电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。
22.调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。
23.主卧不要太大(开间不低于3.6米，最好3.9米;开间进深比1：2左右)，但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
24.客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适;
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
26.佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。
27.眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。
28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。
29.销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。
30.社区会所90%以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。
31.规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。
33.阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。
34.阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。
35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼;价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。
36.慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。
37.广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好;否则，还不如不做。
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。
39.严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货，尽量选用进口模型材料;在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。
40.对变更工程量采用会鉴制：传统的""一条龙""签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
41.围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。
43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
44.供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。
45.在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物;洗衣机位设于生活阳台，使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。
46.景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。
48.要要求广告公司设计a、b、c三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。
49.要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。
50.l型厨房最佳：面积不大(1.8?米净尺寸)，利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。
51.装修的连保方案：集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。
52.售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置;如果还做材料生意，还可借机取得材料的地区代理权。
53.电视广告放在21：00-22：00比19：00-20;00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。
54.大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。
55.为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资(今后可以转让)。
56.绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能降低费用。
57.复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。
58.景观设计中尽量不做或少做大理石石球：因为它摸不得(有落尘)、爬不得、扒不得(很危险)。
59.在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。
60.可在楼间设一个花房：一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。
61.在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。
62.起一个适合社区风格、时尚又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。
63.除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。
64.一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。
65.各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖;样板区的管线尽量一步到位。
66.社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。
67.利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加了出房率，客户普遍欢迎。
68.有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如soho现代城。因为好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对当前热炒的bobos族，将项目命名为“bobos天地”。
69.新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。
70.除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱;第二、古树不是花钱就能买来的;第三、能提高社区品位、增加卖点;第四、能落个保护环境的好名声。
71.查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。
72.立志长远的发展商，要编发《客户通讯》，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。
73.要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一(新潜在客户)。当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。
74.令人注目的、有影响力的项目可利用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。
75.可与其他发展商联合进行(建材设备)招标、(铺位)招商、(人员)招聘，既能摊销费用，又能提高效果，还可能引起轰动效应。
76.要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“某某省第一大布幅”、“国际友人参观社区”、“市长召开现场会”、拍卖、抢购等。
77.商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。
78.与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。
79.经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。
80.公司可设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，价格更低。
81.要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。
82.将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最好设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。
83.加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少返、复工，因为进度提前也算是降低成本。
84.定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。
85.具备基本条件项目要努力争取申请建设部的“国家康居示范工程”，既有利于销售，也有利于公司的品牌建设。
86.根据公司发展战略和项目的具体情况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。
87.如果参加房展会，一定要精心设计和装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。
88.员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，所以一定要尽量提高员工满意度，让员工认可公司的价值和项目开发理念。要知道，同样的薪水支出而业绩可能天壤之别;要记住，内部的不良消息传播出去，对项目可能是致命的。
89.日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。
90.看楼车的车体要精心装饰，如将车窗装饰的似灯箱广告，又似温馨的家，那么售楼车就成了一道流动的风景线，也是最便宜的户外广告。
91.物业管理要变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺与意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美益度。
92.充分利用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。
93.要利用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。既能充分利用楼房主体这一免费的广告载体，又能美化工地。
94.项目的vcd宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，而且显得时尚、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。当然，户型图等更适宜用平面楼书来展示。因此vcd配上楼书效果更好。
95.建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。
96.户型设计可单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。
97.根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。
98.设计一个好的项目标志，申请几部有规律号码的售房电话，促销效果同样事半功倍。
篇3：建设行政执法建议书文本
建设行政执法建议书文本
庆建执法 建议〔 〕第 号
当时单位(部门) ：
年 月 日在组织开展 时发现
工程(单位)存在下列问题：
以上问题违反了：
请 对上述违法违规行为依法立案查处，并将结果及资
料于 日内报送 。
执法机构(印章)
年 月 日
执法机构负责人签发：
当事单位负责人签收： 联系电话：
注：本建设行政执法建议书一式两份，执法机构、当事单位各一份
篇4：物业部工作创新建议
物业部工作创新建议
尊敬的公司领导：
您好，我叫***，今年32岁，大专经济管理专业，___年进入公司后一直从事物业管理工作，经历从物业前期介入，多层的移交到小高层的移交的物业部工作的整个过程。同时参加全国物业管理员的考试，在不断的学习中，根据我对物业管理工作的深刻理解，参照wenbo花园物业管理工作的现状，我认为急需解决的是物业管理中的服务创新和标准化管理。
党的*大提出了“与时俱进，开拓创新”。创新已经成为社会进步的一种动力。早在年初，公司领导针对物业管理工作就提出了“全新，全意，全程”的服务宗旨。全新就是要为业主提供创新的个性化的服务方式，这正体现了公司领导的远见卓识。wenbo花园是预销售方式，业主在交接自己的房屋时直接面对的就是物业部，在如此重要敏感的阶段，物业部工作的优劣也就直接代表了公司的形象和水平。业主选择了文博花园体现了对zhf公司产品的信任，如何使这种信任在各个方面得到满足以形成对公司产品的忠诚，物业部在实施过程中有很多需要提高的创新工作要做，目前物业部已成为中房公司在产品开发服务构成中较薄弱的一环。只有采用了先进的思想，科学的办法，物业部的工作才能够在不利的环境中求生存和发展。这就是创新的必要性。
物业部工作的创新主要体现在观念创新，服务创新，管理创新等几个方面，他们既是相互独立又是相互支持不可分割的。
首先是观念创新。
思想的改变是一切行为改变的前提。所以观念创新是物业部管理及服务创新的先导。拿过去的老观念和老经验的思维定式，条条框框在文博花园这个新环境中实施造成了目前物业部工作面临重重困难，无论是业主还是相关部门均不太满意，在一定程度上影响了公司的美誉度。物业部要走出困境就必须解放思想，去不断适应社会进步和市场规律，要眼光向外，积极学习接受先进的思想和办法，不断总结和研究，宣传自己的优势，批评和改正自己的错误，以人为本，不断创新，使物业部的工作得到提高。
其次是服务创新。
通过了观念的创新，体现在工作中重要的一部分就是服务的创新。物业管理是以人为本，为人服务的行业，服务水平就是产品的质量。物业部的服务工作也是整个zhf公司开发产品质量的一部分。wenbo花园整体定位为中央高尚文化学习型社区，如何在公司领导的指导下，不断充实提高完善物业部的服务体系来满足高尚文化社区(来源于新世纪范本网www.fbw.cn)的要求，改变目前低层次的服务水平。就要不断的创新，以业主的满意作为工作的标准和根本宗旨。与业主之间建立“互相沟通，互相理解，互相尊重”的长期协调关系。及时了解业主的需求，充分挖掘现有资源的潜力，为文博广大业主这些固定的服务对象提供满足各种层次多领域的具有很高个性化的服务内容，“全新，全意，全程”体现“安全、高效、舒适、高尚”的中房文博社区文化。
具体的服务改进方案有以下设想。
物业部的服务可以分为三个层次，第一层为核心服务，也就是常规性服务，包含有房屋及设施维修，治安，装修管理，环境绿化保洁，车辆管理等等方面，是物业部的日常工作。在此层推行岗位首席负责制，由首席负责人负责到底，用客户满意率来进行考核。例如在维修上，由水电技术人员首席负责按照维修标准流程，接到报修后小修不超一天及时完成，由业主签字认可满意及时并反馈到办公室，据此对维修及时率和维修满意率进行考核。在装修管理上要本着为业主服务的思想，组织专家对装修方案提出合理化建议，提醒业主注意事项，由首席负责房管员帮助业主巡视验收隐蔽工程，避免业主上当受骗。其余几项也是如此。此层次服务要以业主的全面满意为标准，在实施中要文明礼貌，特别注意细微末节，例如在进入业主屋内维修时，要求维修人员自备脚套和抹布，维修后及时把现场清扫干净，让业主在方方面面感受到物业部的人文关怀。第二层为有形增值服务，是为业主提供尽可能多的生活便利。代为出租看管空房，代聘家教保姆，代办家政清洁服务，代洗车看管，护理家庭绿化的花草树木等等，目前物业部没有搞但有这方面人员优势，此类服务若搞好不仅填补空白，能使公司形象提升，还会增加一定的收入，但必须做好市场调查。例如开展家庭绿化代管，物业部有专业绿化和操作人员，几乎不用投资，在管理好公共区域绿化的同时，还能提供包括育苗，代管，修剪，施肥等服务，如果通过对业主的调查有这些需要就可以开展。这样多种多样的个性服务不断开展，充分为业主提供生活便利。第三层为精神文化服务，就是通过与业主在文化方面的交流建立感情，物业部要不断的利用现有的场地设施举办一些文体娱乐活动来拉近与业主之间的联系。例如在节假日开展乒乓球比赛，合唱，以家庭为单位的艺术竞赛，组织业主自娱自乐，鼓励积极参与。使业主感受文博花园社区高尚的文化氛围，感受到如住wenbo花园的幸福。既培养zhf公司的忠诚客户，又提高物业品牌为营销作一定铺垫。
以上服务创新还仅仅是一些设想，尚有很多不成熟之处，还望得到领导指正。当然在实施前还会列出详尽计划，进行可行性研究，成本概算，收益分析。
最后是管理创新。
管理创新是观念创新实现服务创新的保证。只有运用新的管理思想制度措施方式操作流程，改变现在家长式的管理方式方法，不断创新，使目前的人员更加合理积极的运转，创造新的生产力，取得更高的劳动效率。灌输先进的工作理念，建立公平的竞争机制，使员工建立“以公司为荣，以服务为乐”的工作态度，建立科学合理完善的规章制度，建立岗位责任制，参照iso9000系列认证标准建立工作标准流程，在具体的方面细分，对每个员工的工作都能进行考核。建立并切实执行员工培训和激励机制。使物业部员工从内心对公司忠诚，才能使他们在工作中不断努力，一点一滴的树立起物业部的良好形象，产生强大的凝聚力和向心力，达到吸引人才，用好人才，提高人才，提高部门整体水平的目的，同时也为公司高尚的凯发一触即发的文化建立贡献一份力。
物业部需要一个勇于正视现实，承认差距，积极学习，敢于迎接挑战，能够快速接受新事物新思想具有创新意识的年轻人。在物业管理的全程服务，房屋管理，设备管理，安全管理，环境绿化保洁管理和人员管理均有深刻体会的开拓者，在公司领导的指导下，从根本上适应“中央高尚文化学习型社区”的要求。
篇5：住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议
住宅项目前期介入物业管理相关产品设计建议
设施部分：
设施名称 设计建议
水电气配套 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护及节约成本。如现在公司开发的雅豪庭园电梯采用立日及永日两类电梯设备尽量避免。
3.电表容量与实际负荷相匹配。每层或围合设工作插座和开关。
4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。
5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。
6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。
8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
围墙护栏、支持杆 1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。
外立面管道、栏杆 1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2-1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2-3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。
3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质pvc管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25*25mm以下方钢。
沟渠井盖 1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。
4.道路上的雨水、污水井盖建议由地产或物业定点制作铸印腾业实业字样及公司logo的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现精致管理。
设施名称 设计建议
道路 1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。
2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。
3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
5小区道路主要位置设置混凝土减速坡或塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。
6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。
7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。
天面露台 1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。
2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。
3. 10平方米以上公共可上人天台、露台设置取水点。
防火门 1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。
2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
停车场及出入口 1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。建议像雅豪延园西门小车、摩托车、人行通道这种设计尽量避免，这种设计日后投入人员太多，成本太大。
2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。
3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：a、岗亭尺寸：宽1800-2000*长2800-3100mm。
b、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防撞安全措施及伸缩防水雨棚。
6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置
足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。
8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，并且可以分级控制，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。
9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。
10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。
11.车库设置清洁用取水口及清洁池。
12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。
设施名称 设计建议
娱乐设施 1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。
2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。
3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。
4.室外娱乐场所设置排水口、沟。
5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。
信息栏 1.在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的住户标识牌。
2.对于围合式苑(户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900*1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。
3.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。
4.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。
4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。
5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000*1200mm)。
6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和管理处对接以便于今后管理。
单车摩托
车棚 因怀集县城摩托车、自行车为大多数人主要交通工具，结合雅豪庭园的乱停乱放现状与问题。建议露天单车、摩托车停车场容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。存放地点应集中统一，存放点能用铁马或珊栏进行独立围闭，以便日后安全管理。
小区清洁设施 1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。
2.住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7平方米标准。
5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
绿化设施
有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵
措施，不影响美观。
绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系
需综合考虑。
3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。
4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
设备部分
设备名称 设计建议
供配电
系统 1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。
2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;确实无法避免的，需有效的防护、集水、排水、报警等措施。
3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器报警信号连接到中心。
4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;如有，在上层做好防水处理。
5. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。
6. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。
7. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。
8. 各种配电箱(柜)钥匙通用。
9. 发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图
10.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。
11. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用
照明系统 1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。
2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户及公共分摊计量。
3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。
4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。
5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。
6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患(实际使用中地灯使用寿命1-2年、故障率特高)应在广场设置节日装饰用电电源插座。
7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。
设备房
环境 1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.设备房顶无排污管。
3.设备房设置对流通风口，通风口考虑防鼠网，房门应设防鼠板。
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特殊机房考虑降噪措施，免得影响毗邻单元销售价格及难度。
5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
给排水
系统 1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。
3.水池底部可以安装给水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。
4. 水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。5.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20cm。
6. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需设锁排。
7.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
8.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。
9.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。
10.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，入孔应加盖，能上锁;二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱低部，水池底部应有坡度。
11.进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15mpa)，否则应配置变频供水装置。
12.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。
13.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。
14.小区地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。
消防系 统 1.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。
2.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制(在监控中心直接开停)
3.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。
4.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓;消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。
5.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。
6.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。
7.所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。
电梯 1.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。
2.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。
3.轿厢风扇要保证轿厢内通风。
4.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。
5.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和管理处对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。
6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。
7.电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。
设备名称 设计建议
弱电监控系统 1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。
2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。
3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。
4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。
5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。
6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。
7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。
8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。
9.电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。
10.泳池设计1-2个合理的摄像监控镜头。
11.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。
泳池水景 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用)。
2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。
3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。
4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水(使用时为生部门要验收)，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。
4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。
5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。
6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2m*2m*0.3m)便于管理。池边设置衣物、毛巾架。
7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。
8.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。
9.泳池应配置人工吸尘工具。
10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。
11.泳池吸尘口应深入水面不超过30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。
12.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。
13.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。
三.配套部分
设备名称 设计建议
管理用房 管理用房位置 1.管理处办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。
2.食堂位置的选择不影响业主居住环境。
3.员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。
4.仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层(地下室)。
5.社康中心用房位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。
6.架空层泛会所考虑不会影响业主居住环境。娱乐设施设置主要以桌椅、棋牌、兵乓球为主。
管理用房面积 1.管理用房面积=住宅区房屋总面积*户均人口数*人均管理用房面积系数。户均人口数：暂为：3人/户、人均管理用房面积系数：暂为：0.0006平方米/人。
2.各类管理用房的面积分配数量由物业管理公司确定。
3.管理用房竣工时间：一次开发完成的小区在入伙前30天完成。分期开发的小区管理用房在规划设计是确定位置、数量，如果条件限制部分管理临时用房在入伙前30天完成。
管理用房装修标准 1.管理处办公室地面铺设防滑地砖、天花吊顶、安装嵌入式照明灯具、插座，办公室按物业要求配置合理数量文件资料柜、会议室桌椅，管理处接待前台按物业要求制作吧台、背景图案、装饰灯具，管理处业主接待室需要按物业要求配置沙发、茶几、办公桌。
2.食堂通电通水，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境。
3.员工宿舍配置情况：地面需要铺设防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装防蚊纱窗，房间分为：宿舍、洗簌间、洗手间、冲凉房。
4.仓库、储物件、维修操作间。此类管理用房要求配置：地面铺设一般质量的防滑地砖、墙面内墙涂料刷新、配置合理的照明灯具、插座、电风扇、铝合金窗户需要安装不锈钢防盗网。
5.居委会用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好，具有洗手间功能。
6.社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。
7、架空层泛会所活动室娱乐设施配置考虑噪音较小不会影响业主居住。
8、预留业主委员会办公室，面积50平方为宜，具有洗手间功能。
设备名称 设计建议
商铺设计的用途 1.商铺、会所空调宜用分体独立空调，并考虑隐蔽安装位置、空调需要考虑降噪音问题。
2.商铺内的上下水管网设计位置便于今后维护管理，餐饮功能的商铺应设特殊烟道，与民用烟道分开。
3.根据商铺用途合理设置垃圾桶，可以根据商铺的数量、用途设置独立、公用洗手间。
体育活动场所 1.小区适当位置设置羽毛球、乒乓球等常规运动场所和运动器械。
2.规划设计时考虑设置活动广场、但广场位置噪音对周边业主影响不大。
3.设置独立的老人活动场所。
会所 考虑实用性和便于日后管理及运行成本。
垃圾中转站 采用地埋式压缩垃圾中转站，减少垃圾收集的抗性因素。
1.产品说明可见
2.设置位置在消防通道，靠近市政道路。
电梯选型 为保证乘坐的舒适度，按照下列数据进行配比和选型
电梯数量：1：20户以内配比
速度选择：2.5米/秒--3.5米/秒
载重量：1000公斤-1150公斤，准载13-15人
，宽和净身相对较大
轿箱高度： 净高大于2.2米
轿箱配置：液晶显示(日期、时间、上下行等)
空调(低音贝)。
楼道取水点 建筑各楼层管道井设置保洁取水点
1、各楼层在管道井预留保洁取水点位置(建池)，并具有排水功能。
2、管道井进行可靠的防水处理。
公区电柜 公区电柜可设置在绿化丛中，要便于操作，不影响小区的整体外观。
物业管理
首层单元大堂建议考虑设计客户休息区域，以便于业主在信报箱取阅信报时可以在单元大堂内阅读。
首层大堂电饰设计时可考虑多采用暖色调配置、景观小品设计时可考虑符合楼宇本体景观设计理念，突显首层的美观效果。
单元大堂照明建议设计时选用分组控制，并留长明灯，以便于业主很晚回家时能够通过照明的考虑减少深夜回家的孤单感。
单元通道内的消防、电、水表井在设计时建议加装锁具，以便后期管理及防止小孩等进入此位置。
招标配合
购涉及的主要材料设备需求：吊顶材料(龙骨、石膏板、矿棉板、及相关施工工艺)、乳胶漆(功能要求、施工工艺)、墙面材料(墙砖、踢脚线、乳胶漆及相关施工工艺及做法)、地面材料(地砖、石材、及相关施工工艺)、消火栓做法(包装方式)、首层大堂天地墙做法及涉及到主材(同前列要求)、单元门做法材质、信报箱做法材质(嵌入式还是靠墙、材料是否不锈钢冷轧钢板)、电梯门套做法材质。
采购流程需求：设计单位提供主材样板;设计单位提供高中低档主材品牌三种以上备选;提供硫酸纸图纸供招标晒图;提供签订合同用蓝图或正式图纸4套;采购自留蓝图或正式图纸1套;如设计单位提供的主材在成都无法采购，应配合在怀集市场选择可采购的替代主材;与图纸需同时提供主材表，主材表需标明规格、型号、厚度、色号等与施工效果、价格、质量相关系的要素。