南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则(2017暂行) -凯发一触即发

篇2：南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则(2017暂行)

　　宁房物字〔20**〕232号

　　关于印发《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》(暂行)和《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》(暂行)的通知

　　各区房产(住建)局：

　　为进一步规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，按照市人大常委会关于贯彻《南京市住宅物业管理条例》相关工作要求，现将《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》(暂行)和《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》(暂行)印发给你们，请结合工作实际认真组织实施，抓好各项工作落实。

　　特此通知。

　　附件：

　　1、 南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则(暂行)

　　2、南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则(暂行)

　　南京市住房保障和房产局

　　20**年9月14日

　　南京市住房保障和房产局办公室 20**年9月14日印发

　　附件1：

　　南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则(暂行)

　　本市住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会等业主组织选聘物业服务企业的，依照下列程序实施：

　　一、事前评估

　　在前期物业服务合同、物业服务合同到期或中止前三个月，由业主组织提议召开业主大会会议，决定是否续聘或选聘物业服务企业;决定选聘物业服务企业的，提倡在业主组织制定物业服务和收费标准时实行第三方评估，业主组织可以持业主大会决议向属地街道办事处申请实施住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估(附件1);评估人员通过辖区物业管理行政主管部门以工作联系单形式(附件2)，由市物业管理行政主管部门在本市专家库中统一安排，出具专家评估报告(附件3)。

　　二、开展选聘工作

　　1.业主组织应当成立选聘工作小组，制定项目物业管理竞聘文件，竞聘文件至少包含以下几方面内容：

　　(1)选聘工作小组成员组成方案(可以由业主委员会成员、业主代表和邀请的社区工作人员等组成);

　　(2)项目物业服务事项评估报告;

　　(3)拟选聘物业服务企业的标准;

　　(4)项目物业管理人员配置的要求;

　　(5)项目物业服务和收费的标准范围;

　　(6)拟签订的物业服务合同草案(含物业服务合同期限);

　　(7)物业服务企业竞聘流程。

　　2.业主组织将竞聘文件在小区显著位置公示，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。

　　3.业主组织可以将竞聘公告发布至南京市住房保障和房产局凯发一触即发官网等公开媒体，并在小区显著位置进行公示;

　　4.业主组织、选聘工作小组接受物业服务企业报名，并出具回函告知资格审查结果;

　　5.选聘工作小组组织确定参加竞聘的入围物业服务企业在小区显著位置如实展示凯发一触即发的简介、信用、在管业绩、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历(载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况)，物业服务标准和收费价格，物业管理方案等;

　　6.选聘工作小组通过考察、测评和竞争性谈判，按照评分高低确定两名以上(含两名)晋级业主大会作为选聘对象;

　　7.业主组织在小区显著位置公示晋级企业及有关情况，并按规定召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业;

　　8.业主组织将业主大会的最终选聘结果在小区显著位置进行公示;选聘结果公示结束，即视作同意授权业主组织根据业主大会的决定签订合同。

　　三、签约及交接

　　1.业主组织与业主大会表决通过的物业服务企业谈判签约，物业服务合同除双方盖章外还应当由业主委员会全体成员签名。

　　2.业主组织按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理物业服务合同的备案。

　　附件：1-1.南京市住宅区物业服务评估申请表

　　1-2.工作联系单

　　1-3.南京市物业服务事项评估报告

　　附件1-1：

　　南京市住宅区物业服务评估申请表

住宅区名称
申请人		联系电话
申请事项	1、服务等级和收费标准评估 2、服务重点难点事项分析 3、其他：
属地街道 意 见	年 月 日
辖区意见	年 月 日

　　申请单位(盖章)

　　附件1-2：

　　工 作 联 系 单

　　南京市物业管理办公室：

　　兹有 (单位) 人，向贵单位联系住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估事宜。

　　(章)

　　年 月 日

　　附件1-3：

　　南京市物业服务事项评估报告

评估对象：
物业四界：东至： 南至： 西至： 北至：
总建筑面积			户 数
物业服务收费标准			服务人数
管理现状和重点难点（可另附页）：
建议服务人数		建议收费标准
服务标准，人员配置和基准价格（可另附页）：
评估人签字：

　　(派出单位盖章)

　　年 月 日

篇3：政策解读:沈阳市业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　政策解读:沈阳市业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　游走于政府监管与业主自治之间

　　--解读《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》的几个问题

　　业主大会解聘和选聘物业服务企业，是《物权法》和《物业管理条例》赋予业主大会的一项基本权利，是物业管理过程中的一个关键环节，是体现业主自治的一个重要标志，关系广大业主的根本利益和物业管理市场的健康发展。近日，市房产局印发了《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》(以下简称《意见》)，对于新形势下进一步规范业主大会和业主委员会活动，维护广大业主合法权益，保证物业管理市场持续健康发展，将起到重要的促进作用。

　　为什么制定《意见》

　　1.制定《意见》是健全和完善物业管理法规体系的需要。近年来，随着《物权法》和国家、省、市物业管理条例的相继出台，物业管理七项基本制度业已确立。可以说，就实体法而言，物业管理的相关法律法规已相当完备。但在实践中，由于缺乏必要的程序法作保证，一些物业管理基本制度没有得到很好的贯彻和落实，有时甚至出现“歪嘴和尚念经”的情况，偏离了制度设定的正常轨道，正所谓“无程序即无救济”。为了保证物业管理相关制度在实施过程中“不走样”，今年以来，我们坚持“细化程序法”和“一事一立法”的指导思想，致力于物业管理难点问题的研究和程序性规范性文件的起草工作，力求做到以“程序正义”保证“结果正义”。《意见》是我局为完善业主大会制度而设计的一部带有程序法色彩的规范性文件，也是《沈阳市物业管理条例》颁布实施以来出台的第一个配套文件，今后还将陆续出台完善业主委员会换届选举程序等相关文件，切实解决“把大象关进冰箱分几步走”的问题。

　　2.制定《意见》是切实维护广大业主权益的需要。实践中，经常发生少数业主会成员或业主为了谋取个人好处，以降低物业费为诱饵，操纵业主大会表决结果的情况。也有的业主委员会成员滥用权力，凌驾于业主大会之上，把解聘和选聘物业公司的生杀大权当成要挟物业公司的砝码，谁给好处就用谁，不给好处就“炒掉”。有的干脆绕过业主大会表决程序，擅自与物业公司签合同，完全剥夺了广大业主在物业管理中的知情权、决策权、参与权和监督权，个别园区的物业公司换了一茬又一茬，却一个不如一个，最终沦落为弃管小区，房价增幅长期低于市场平均水平，给广大业主带来巨大的精神及财产损失。当然，多数业主委员会委员是热心公益事业的，他们不图名不贪利，但也存在个别业主委员会委员由于不会“当家”，好心办坏事的问题，加大了业主自治的成本。

　　3.制定《意见》是切实维护物业服务企业权益的需要。长期以来，由于在解聘选聘物业企业这一至关重要的环节上缺乏一套规范严密的程序规定，让少数业主委员会委员滥用权力有了可乘之机，钻了空子，物业公司的命运被少数业主委员会成员所控制。据了解，一些业主委员会委员明里不拿报酬，暗里却向物业公司要好处，有的免物业费，有的免车位费。个别业主委员会委员仅仅因为物业公司没有满足其个人利益，就煽动业主炒物业，致使部分物业公司在合同期限届满前被炒掉，造成一定的经济损失。这种损失虽然理论上可以由业主大会赔偿，但实际上没有可操作性。因此，对物业公司而言，如果不对业主大会解聘选聘物业公司的行为予以规范，经营风险就会随时存在，同时物业行业也将成为一个高风险行业。

　　4.制定《意见》是加强政府监管的需要。业主大会和业主委员会作为财产管理组织，本质上属于私权自治领域。但是，由于业主人数多，意见难统一，业主之间的矛盾往往会酿成社会问题，影响一方的和谐与稳定。因此，加强政府对业主大会和业委会活动的适度引导和监管，日益成为社会各界的共识。《意见》进一步明确了房产行政管理部门、街道办事处、社区居委会的职责，体现了中央关于加强社会建设和社会管理创新的新要求，是建立“政府负责、社会协同、公众参与”社会管理模式的需要，有助于平衡业主自我管理与行政监督管理的关系，减少并及时化解业主大会、业主委员会、业主以及物业公司之间的矛盾纠纷，进而促进和谐社会建设。

　　《意见》解决了哪些问题

　　1.解决了由于决策主体错位导致业主委员会越权操作的问题。解聘、选聘物业服务企业的权力主体是业主大会，而不是业主委员会，业主委员会只是业主大会决议的执行机构。《意见》明确指出，未经多数业主同意，业主委员会不得做出解聘和选聘物业服务企业的决定。

　　2.解决了由于相关法律文书不规范导致表决结果“失真”的问题。在以往遇到的大量的业主大会解聘、选聘物业公司矛盾纠纷中，因相关法律文书存在瑕疵导致业主大会会议无法召开或表决意见无法确认的问题占有相当比重。如召开业主大会的通知没有提前15日公告，或召开业主大会的议题不明确，造成业主大会会议或延期或无效;如委托书的授权范围笼统，简单地写成“全权委托”，而不是逐项写明授权内容，导致委托行为无效;再如表决票没有统一格式，有的过于简单，尤其是表决人的情况不清，无法确认表决票是否为业主本人填写。《意见》针对这些问题，统一了相关法律文书的示范文本，有利于反映业主大会表决的真实意思。

　　3.解决了由于程序漏洞导致随意解聘选聘物业公司的问题。以往，很多业主包括业主委员会委员，并不知道选聘物业应当首先制定选聘方案，业主委员会应当按照方案的要求选聘物业公司，因此经常发生“今天炒物业、明天换物业”的问题，而且新选来的物业公司并不能让多数业主称心如意。《意见》指出，解聘物业公司必须召开业主大会，选聘物业公司必须先有方案，选聘与解聘物业公司不能放在同一次业主大会上表决。通过严格程序，增加了少数人操纵解聘选聘结果的难度。

　　《意见》有哪些创新

　　1.建立了报告制度。《意见》第三条规定“20%以上业主提议解聘物业服务企业，或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)报告。街道办事处(乡镇人民政府)在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处(乡镇人民政府)应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务;调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决”。工作中，我们经常遇到业主、业主委员会委员因为开发遗留问题没能及时解决等原因迁怒于物业公司的情况，也有由于物业费收缴率偏低造成物业服务不到位的情况，业主对此不满意是可以理解的，，但责任并不是完全在于物业公司。如果业主或业主委员会委员由于一时冲动做出 “炒物业”，的决定，不仅错过了双方达成谅解的可能，而且解聘和选聘物业公司这一艰难过程，极有可能给广大业主带来更多的麻烦和更大的损失。因此，在业主委员会拟定“炒物业”之前，增加“报告”程序，设置一个“缓冲带”，可以防止业主走极端。

　　2.建立了监督管理制度。《意见》第四条规定“业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员的监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管”。业主表决环节不仅关系物业公司的生死存亡，更关系广大业主的切身利益。日常管理中，我们时常发现个别业主委员会“黑箱”操作的情况，他们把持“表决票”，拒绝业主和政府监督。同时，由于多数业主委员会没有固定的办公场所，于是将表决票存放在个别委员家中的现象也比较普遍。可是，一旦业主委员会解散后，这些极为重要的档案资料却无法索回。因此，明确社区居委会对表决票等法律文书的监督权和保管义务，对于防止少数业主委会委员操纵表决结果具有重大意义。

　　3.引入招投标制度。《意见》第八条指出，选聘物业公司可以采取两种方式，一种是直接选聘;另一种是间接选聘，即招投标方式。由于直接选聘涉及两次召开业主大会的问题，比较复杂，因此《意见》第九条进一步指出，“为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业”。业主委员会在起草选聘方案时，应当首选以招投标方式选聘物业公司，这样既简便又可避嫌，因此没有理由弃之不用。同时《意见》第十条就如何办理招标、评标等事宜作了详细说明。应当讲，在选聘物业公司环节上引入招投标机制，加大专家评委的话语权，有利于防止个别业主委员会委员与不法物业企业相互勾结、坑害广大业主利益的行为。

　　《意见》未能解决的问题

　　众多实践证明，允许业主大会随时解聘物业公司，或允许物业公司随意“弃管”，这两种行为都是弊大于利的，因此均应予以限制。但是，从法律规定来看，在合同期限届满前，单方主张解除合同的行为又是被允许的。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”据此，如果业主大会认为物业公司提供的服务有瑕疵，不能实现既定的物业管理目标，可以提前解除合同。同样，如果物业公司认为业主拒付物业费，导致合同履行义务无法履行，也是可以解除合同的。

　　但一般来说，在合同期限届满前解除合同是有条件的。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即业主大会或物业公司应当在协商一致的条件下解除合同。但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条又规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”虽然《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”但是，按照高法的司法解释，一旦业主大会在作出解除物业服务合同的决定后，物业公司请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力将很难胜诉。况且，物业公司的损失，包括前期投入的固定资产和资金、与新聘用员工签订的劳动合同的解除等将很难弥补。因为即使人民法院作出业主大会承担违约责任的判决，但“法不责众”的事实最终将使物业公司的损失“打水漂”。因此，允许业主大会在物业服务合同期限届满前解除合同，对物业公司来讲是不公正的。

　　那么，物业公司在合同期限届满前可以“一走了之”行不行?虽然法律上是允许的，但对广大业主来说是极不公正的。因为物业公司走后，留下的问题很可能后患无穷。比如，预收的物业费应当返还给业主，但是多数情况下物业公司会以亏损为由不予返还，吃亏的是交费的业主;又如，应当向业主委员会移交物业管理用房、设施设备等财产和资料，可是遇到园区暂未成立业主委员会的情况怎么办;还有，从物业公司撤离后到业主大会选聘新的物业公司前，在这段时间里，将给广大业主的生活带来诸多不便，特别是公共设施设备可能遭到严重损坏，责任在谁?所以，物业服务合同是一个特殊的合同，它不是简单的一对一的民事主体关系，涉及公共利益。允许任何一方有权随时解除合同，都极有可能引发社会问题，影响一方的和谐与稳定，甚至造成物业管理市场的动荡，给物业公司和业主双方带来伤害，还有些问题最后很可能转嫁给由政府。

　　但目前看，对业主自治这一私权领域予以过多干预和限制，法律支持不足。因此，《意见》只能从程序上对业主大会解聘选聘物业公司的行为予以规范，以保证物业管理市场的相对稳定。在这种情况，物业公司与业主大会签订物业服务合同时，一定要充分考虑市场风险，对提前解除合同的条件做出有利于维护物业服务合同稳定性的约定。此外，对物业公司随意“弃管”的行为也应当严格限制。从法理看，物业公司拟解除合同的，应当先与业主委员会协商，协商一致的，可以撤出管理项目;协商不一致的，应当接续履行合同，不该随意“撂挑子”，企业除了要以盈利为目的，还应该承担必要的社会责任，因此从这个角度看，政府应当对物业公司随意“弃管”的行为作出限制，比如，规定物业公司拟解除合同的，应当提前三个月通知全体业主、物业所在地房产管理部门、街道办事处和社区居委会。唯此，才能保证合同的连续性和稳定性。但是，对物业公司“弃管”行为予以限制，超出了《意见》的规范范畴，故未予体现，只能另行制定相关管理办法。

篇4：沈阳市关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见（2011）

　　印发《关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见》的通知

　　各区(开发区)、县(市)房产局(房产处)：

　　现将《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　　附件：关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　二〇一一年八月三十日

　　沈阳市关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

　　沈房发〔20**〕61号

　　为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就此项工作提出如下指导意见：

　　一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意(以下简称“多数业主同意”)，业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。

　　二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处(乡镇人民政府)可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。

　　三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)报告。街道办事处(乡镇人民政府)在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处(乡镇人民政府)应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务;调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。

　　四、业主委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下，组织业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》(示范文本见附件1)。业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《解聘物业服务企业表决票》(示范文本见附件2)应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。

　　五、解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》(示范文本见附件3)，并作为表决票的附件。

　　六、发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序：

　　1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的;

　　2.物业服务合同期限届满前3个月的;

　　3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的;

　　4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。

　　七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区(大厦)的服务标准和收费标准，起草《选聘物业服务企业工作方案》(以下简称《选聘方案》)，并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。

　　八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》(示范文本见附件4)，多数业主同意且得票数最高者入选;也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。

　　九、同一次业主大会会议，可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。

　　十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席;采用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。

　　十一、选聘物业服务企业工作结束后，业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，持物业服务合同到物业所在地区、县(市)房产主管部门备案。

　　十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作，并在合同终止前向业主委员会办理移交。业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的，物业服务企业可以依法维护自身合法权益，但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。

　　附件1

　　关于召开业主大会会议的通知(示范文本)

　　各位业主：

　　根据《沈阳市物业管理条例》、《印发〈关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见〉的通知》等有关规定，结合本小区(大厦)实际情况，决定从月日起至月日止，以书面征求意见的形式，组织全体业主就是否解聘物业服务企业进行表决。

　　届时，本会委员或业主代表将携带表决票，登门征求您的意见，请予配合。同时，请各位业主以对本小区(大厦)整体利益高度负责的态度，就表决事宜提前酝酿，做好准备。

　　小区(大厦)业主委员会

　　年月日

　　附件2

　　各位业主：

　　经20%以上业主提议(根据业主委员会日常掌握情况)，我们决定组织全体业主就是否解聘物业服务公司进行表决。请配合我们填写好表决票和表决人情况，并确认已提前15天以上收到此次表决通知。

　　小区(大厦)业主委员会

　　年月日

　　解聘物业服务企业表决票(示范文本)

表决事宜	表决意见 （ 填“同意”或“不同意”）
是否同意解聘 物业服务公司

　　

表决人情况

房屋坐落 （楼号、单元号、 门牌号）			建筑面积（平方米）
姓 名		身份 （业主、监护人或委托代理人）
身份证号
固定电话		移动电话
表决人签名并留指纹：

　　



说明：1.请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写;

　　2.送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明;

　　3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。

　　送达人姓名：

　　送达人身份：

　　送达时间：年月日

　　附件3

　　业主大会会议表决票委托书(示范文本)

　　本人为市区小区(大厦)号楼单元层号业主(产权证号：。兹委托代表本人参加本小区(大厦)业主大会会议。建筑面积：平方米)

　　委托时限：年月日至年月日

　　委托事项：代表本人参加业主大会会议，并在业主大会会议上反馈本人的意见

　　本人对此次业主大会会议表决事项的意见如下：

　　1. 本人同意、、、、当选为业主委员会委员。(注：填写同意的业委会候选人姓名)

　　2. 本人同意(不同意)解聘(选聘)物业服务企业。

　　3. 对其他议题本人的意见是：(注：填写同意、反对、弃权)

　　a. 管理规约：。

　　b. 业主大会议事规则：。

　　c. 选聘物业服务企业工作方案：。

　　委托人(签章)：受托人(签章)：

　　身份证号：身份证号：

　　联系电话：联系电话：

　　年月日

　　附：委托人选举证、双方当事人身份证复印件、房产证复印件

　　附件4

　　各位业主：

　　根据《小区(大厦)选聘物业服务企业工作方案》，现推荐、、等家物业服务企业作为候选企业，请予表决。在您填写本表决票前，请确认如下事项：

　　1. 充分了解《小区(大厦)选聘物业服务企业工作方案》;

　　2. 充分了解候选物业服务企业情况;

　　3. 提前15天以上接到此次表决通知。

　　小区(大厦)业主委员会

　　年月日

　　选聘物业服务企业表决票(示范文本)

您首选的物业服务企业

　　表决人情况

房屋坐落 （楼号、单元号、 门牌号）			建筑面积（平方米）
姓 名		身份 （业主、监护人或委托代理人）
身份证号
固定电话		移动电话
表决人签名并留指纹：

　　



说明：1.请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写;

　　2.送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明;

　　3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。

　　送达人姓名：

　　送达人身份：

　　送达时间：年月日

　　主题词：城乡建设　物业管理业主大会通知

　　沈阳市房产局办公室20**年8月30日印发

篇5：物业企业(项目)的财务经营管控

　　金地物业财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。他们的口号是：“比业务更懂业务”。

　　如何做好物业企业(项目)的财务经营管控

　　随着国内城镇化步伐的加快，物业行业迎来了前所未有的高速增长期，自20**年彩生活在香港上市以来，物业行业已经有十余家公司抢滩a股、港股，无论市值还是市场走势均表现良好，特别是在房地产市场发展减缓，城市配套服务重要性提升的今天，物业企业赢得了非常高的社会关注度。

　　在巨大的发展机遇下，物业企业为扩大品牌影响力，强化自身实力，纷纷开疆辟土，抢占市场份额，竞争逐渐白热化，拥有数亿平方、数十亿平方的管理(合作)管理面积的物业公司陆续出现并不断成长中。

　　在这样的背景下，物业企业粗放型的管理及较低的行业盈利能力也凸显出来，规模不等于利润，财务风险也不断暴露，作为企业管理的核心板块，物业财务在业务管控方面面临着巨大的挑战，笔者深入思考后，总结主要有三项：

　　难点一：财务作为职能管理部门，如何发挥业务牵引作用?

　　物业行业虽然存在已久，但也是最近几年才陆续进入公众视野，受到追捧。作为传统服务行业，相对制造业的精细管理，物业行业的管理细化程度相对不足，从业人员整体素质也偏低、财务意识不足，这导致物业公司的指令落地，更多的通过萝卜加大棒的方式在推动，如何推动公司业绩目标达成，为提供专业引导、牵引，体现财务管理价值，成为物业财务人时刻需要思考的内容。

　　难点二：传统物业服务盈利水平趋微，如何提升盈利能力?

　　受政府对物业费定价的限价影响，物业服务费并未实现市场化定价，绝大多数城市的物业项目定价都非常低，当前人工成本持续上涨的情况下，物业企业利润不断被压缩。在此背景下，如何支撑传统物业服务利润空间，挖掘新的利润点，提升整体盈利能力，是物业公司全体都要深度思考并推动执行的。

　　难点三：高速发展时期如何控制财务风险?

　　高速发展时期，物业公司除了单物业项目的拓展承接外，采取了多种多样的合作方式扩大自身管理(合作)的物业项目面积，收购及股权合作由于能快速大规模增加管理面积，成为资金实力较强物业公司的首选，但伴随而来的除了收购合作公司业绩兑现的风险，还包括合作方风险，项目管控不到位的责任风险等，这些风险，每项都与财务密切相关，财务如何制定有效的举措，联合业务部门共同兑现业绩，保证风险在可控范围内，成为快速规模化发展的物业公司当前主要痛点。

　　全行业都在面临前所未有巨大机遇和困境，金地物业作为行业领先的物业服务企业，在20**年脱离地产板块整合独立以来，已早早深入思考，在战略规划布局、职能管控模式、规模化发展、盈利提升等方面进行了前瞻性探索实践，取得了优异的成绩，助力公司从容面对挑战。

　　金地物业财务部的全称为“财务运营管理部”，相较传统的“财务部”，更兼具了面向全物业集团业务进行运营管控的职能，并且很早就明确了财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。随着财务定位的确认，财务经营管控路径也更加明晰，自上到下，自点到面，逐步推动运营体系化建设，为金地物业集团牢牢占据行业领先地位贡献了坚实的力量。

　　下面笔者就和各位分享一下金地物业财务条线(下文简称：金地物业财务)的一些探索实践和经验，期待与各位同行交流。

　　探索实践一：“体系化建设 管控模式变革“，夯实基础，练就内功

　　在财务专业基础工作方面，金地物业财务已经全面完成体系化建设工作，夯实了基础，主要有以下四点：

　　核算体系：各业务板块采用统一的核算要求、科目体系、编码规则，保障了核算数据的准确性，各维度数据可高效输出，口径一致;

　　资金体系：物业总部层面资金统一管控，资金统一归集及下发，使得原本分散停留在各地账户的小额资金集中化管理，提高了资金收益，强化了一线对资金计划性管理的意识;

　　税务体系：金地物业财务推出了税务申报、汇算清缴、税负分析、税务规划等全套专业性工具，辅之以税务政策学习宣导，税务管理清晰、合规。

　　内控体系：风险识别、控制活动、信息反馈沟通、检查与监督等一系列内控管理步骤已形成闭环。

　　在财务管控模式方面，金地物业财务除了财务条线模块化分工外，更在财务共享中心建设方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系统建设 业务标准化 人员共享三条线并行的做法。

　　早在多年前，金地物业财务就向国内已经实施了共享中心的企业取经，发现共享中心需要强有力的信息化水平和业务标准化程度作为支撑，这两部分都是当下粗放型管理的物业企业所欠缺的，匆忙上线共享中心不仅不利于财务高效管理，更会将简单工作复杂化。

　　基于这样的前提下，金地物业财务三条线并行，首先推行的便是城市会计和出纳职能集中办公试点，其次总部牵头，推动业务财务信息系统建设，业财数据一体化。截至目前，收获良好成绩，标准化工作已经基本完成，城市人员共享提高人效的试点目的已经实现，信息化核心系统将于20**年在全国上线，极大的提高了财务运营管控的力度。

　　探索实践二：发挥财务牵引作用，支撑业务发展

　　历经20余年的经营发展，金地物业形成住宅物业服务、商业资产运营管理、科技智能化三大业务版图，楼宇工程、智慧享联、荣尚荟三大品牌齐头并进，已成为中国物业行业领先的社区服务与资产管理整合运营商，各业务板块规模化发展取得了非常优异的成绩。在集团发展的过程中，金地物业财务在新业务孵化、投资前中后管理等多维度提供牵引作用。

　　在新业务孵化过程中，金地物业财务与业务团队一起探讨盈利模式，经营主体搭建等寻找前期最优方案，过程中提供全程业务数据与财务数据的输出，发现风险及时预警，财务牵头为业务保驾护航。

　　在投资业务中，前期总部财务带队尽职调查、盈利测算、立项评审、合同谈判，中期标的公司交割、管控方案商定，后期标的公司业绩情况跟踪、资产处置、风险评估等，形成前中后管理闭环，是投资业务顺利推进的基石。

　　最核心的是，金地物业财务关注培养整个财务条线的“主动意识”，财务工作不再是封闭在固定的办公室里，“比业务更懂业务”是金地物业财务的口号，只有具备这样的能力，才能前瞻性的发现问题，解决问题，而不是“等靠要”。

　　探索实践三：360度项目画像，管控直达一线

　　随着物业管理规模的扩大，物业服务项目的个数增长很快，金地物业每年以百余个的速度增加项目个数，过往总部职能部门难以管理到项目维度，想要直观的了解项目情况，一般采取的管理办法通常是现场巡检、一线上报信息等，不仅耗费时间较长，不同到现场的人可能得出不同的项目印象结论，难以实现统一维度的判断。

　　基于这样的前提下，金地物业财务与业务部门充分沟通，制定了一套360度的项目画像，通过各部门/下属公司筛选认可的指标数值，来判断项目的合同履约情况、现场情况、客户关系、盈利状况、未来经营潜力等多维度信息，按月对项目进行画像。由于360度项目画像将同类项目放在同一维度对比，且能全面呈现项目的“履历”，极大的便利了总部职能部门对一线的管理，触达范围不断延伸，在辅以信息化手段，有如“千里眼，顺风耳”，能解决50%以上的管理跟踪、运营分析工作。

　　探索实践四：收支两手抓，挖掘物业服务利润空间

　　传统物业服务的问题在于物业服务收费上涨空间有限，受政府限价及业主意愿问题，调费极为困难，而人工成本，设施设备成本却在逐年上涨，不断的压缩传统物业服务利润空间。为提升盈利能力，金地物业20**年将“经营突破、利润提升”作为年度重要工作。

　　作为公司运营工作的核心部门，金地物业财务采取了收支两手抓的运营措施，收到了良好的效果。

　　收入端：

　　由于日常管控较为到位，物业费的收缴率较高，而难点就在于那少部分的久欠不交的欠费上，为管理这部分长账龄欠费的催缴，除了制定合适的措施，如通过业主活动催费、第三方催费，以及激励保障和项目全员催费。催费后有合理激励外，金地物业财务还在总部层面设立了欠费催缴专项小组，成员包括总部业务部门及一线项目团队，以双周例会的形式分享催费的措施办法，成功失败案例，制定双周计划等，互相帮助，加油鼓劲。通过一系列的措施，长账龄欠费占总欠费的比例得到稳定控制，持续下降。

　　除传统收入外，金地物业财务积极引导业务开展多元经营，通过与相关职能部门研讨，设置多元业务发展方向，以“考核 激励 资源方提供 方法宣贯引导”四位一体，成功实现多元收入占比的稳步提升，这部分收入几乎都是项目运营中纯利!

　　成本端：

　　在成本管控环节，金地物业财务联手总部业务管理部门，制定了以分级服务为导向的管控模型，对不同类型的项目的需求量身选择合适的服务体系，人员数量、外包方式、物料采购等各项进行模块化，执行详细的标准，便于项目团队选择适用。详细的成本管理标准体系，不仅有利于日常运营，更对项目承接测算、项目预算及考核均具备指导参考意义。

　　在成本标准化体系建设的前提下，金地物业财务还通过全面预算管理体系，将项目运营成本导入，以业务为导向，实时监督每笔成本的支出，对“弹性和刚性成本”区别对待，对超出预算的部分系统可及时预警。

　　此外，金地物业还建立了总部层面的战略采购统筹，总部统一牵头采购全国项目的大类支出，有效的以规模化采购降低项目的成本支出，仅20**年，纳入战略采购范围的成本，已经有效降低至少3%以上。

　　探索实践五：酬金制项目“酬金”坐实，避免项目变利润“黑洞”

　　国内酬金制物业项目的模式来源于香港，然而香港认定酬金制项目的业委会属于合伙形式的社团组织，而非有限责任制的非谋利机构。香港《税务条例》第24条的规定，物业公司仅就合同约定的酬金确认收入并报税。

　　国内的物业公司则基本就全部物业收入申报增值税，所得税则汇总申报纳税。由业委会开立独立银行账户，申请为独立纳税人并以业委会的税号提供增值税应税服务并开票结算，目前在国内仍难以落地。特别是亏损的酬金制项目，通常依仗物业公司持续垫付税款等资金，物业公司往往很可能因难以收回该垫支款而蒙受损失。

　　对酬金制项目的管理，金地物业财务以资金占用问题为牵引管理亏损项目，一旦涉及资金占用，通过业委会盖章申请借款明确权责、加强内部管理流程、加收资金占用利息、于合同中明确约定亏损的承担方以及补亏方案等措施来加强管控。

　　此外，金地物业财务落实酬金制项目每年应经过独立的第三方进行审计并公示，亏损的项目应与业委会共同协商调整公共收益分成，提高物业费单价，发展多元增值业务，缩减成本等举措以共同提升项目的经营效益，实现共赢。如遇到酬金制项目持续亏损无望，业委会长期占用和拖欠资金的，触发项目退出管理机制，根据整体需要评估退出可能，避免酬金制项目变成物业公司利润“黑洞”。