毕节市关于规范住宅专项维修资金使用有关事项的通知 -凯发一触即发

篇2：乌兰浩特市应急情况下使用住宅专项维修资金规定

　　乌兰浩特市应急情况下使用住宅专项维修资金规定

　　为做好全市应急情况下使用住宅专项维修资金相关工作，结合我市实际，特别指定本规定。

　　一、实施主体的确定

　　应急维修需要使用住宅专项维修资金，由业主委员会、不低于此次列支范围下的20%的业主代表、物业服务企业或镇人民政府、街道办事处、房产局(简称组织实施者)组织实施。

　　(一)由业主委员会，业主代表(不低于此次列支范围下20%的业主)组织实施，也可委托物业服务企业组织实施。

　　(二)业主委员会、业主代表不愿意组织实施的，业主委员会任期届满且换届未完成的或业主委员会怠于履行职责的，由镇人民政府、街道办事处组织实施，也可委托物业服务企业组织实施。

　　(三)各镇人民政府、街道办事处不能组织实施的，由市房产局组织代修。

　　(四)邀请项目辖区人大代表、政协委员参与全程监督。

　　二、相关材料的提供(一)已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表。

　　(二)施工单位提交营业执照和资质证书副本的复印件。

　　(三)应急维修工程预算书。

　　(四)住宅专项维修资金支取明细表或分推明细表。

　　三、施工企业的确定

　　实施应急维修时，组织实施者可以自行通过招标、竞争性谈判等方式选定施工企业。施工单位出现虚报工程预算、工程程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金，由行政主管部门在网上公示其违规情况，对其进行资质核查，并根据检查情况做出相应处罚。

　　四、相关费用的收支

　　施工应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　应急维修工程涉及的应分拥业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交应交纳的住宅专项维修资金或分摊相应的维修费用。拒不交纳住宅专项维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴住宅专项维修资金。

　　组织实施者所备应急维修相关材料，经住宅专项维修资金管理部门审核通过后，2个工作日日内予以支付50%预付款。发生特别紧急的情况时，24小时内(指工作日)子予以支付50%预付款。审批材料有问题或付款失败的，住宅专项维修资金管理部门应及时通知申请人抓紧补正相关材料。工程完工后，组织实施者持工程验收证明、工程决算、决算分摊明细表及审计部门的审计报告等材料办理尾款划转手续，住宅专项维修资金管理部门应在2个工作日内予以支付尾款。

　　五、应急维修工程的验收

　　应急维修工程完工后，施工企业应向组织实施者报告。组组织实施者应组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见;对不合格的，施工企业要无条件整改，直至工程合格。组织实施者未在规定时限内给出意见的，视为同意。

　　实施应急维修的施工企业必须承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期内出现质量问题应及时修复复。施工企业可以为实施维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。

　　六、其他规定

　　(一)组织实施者虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，构成刑事犯罪的，移送司法机关查处。

　　(二)住宅专项维修资金管理部门工作人员在受理应急维修资金申请审核过程中，不得设置障碍刁难申请人，不得故意拖延审核时限。对工作人员不作为、乱作为要给予严肃查处。

篇3：住房专项维修资金使用难思考探讨

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

我国建立住房维修资金制度,已走过了十余年的历程。应当说,这项制度建立的初衷,是为了维护最广大人民群众的利益,但从实际情况来看 , 专项维修资金的使用过程中却一直存在缴存、挪用、使用难、法规缺位等诸多问题。

一、住房维修资金“使用难”反映出的主要问题
(一)已售公有住房的维修资金如何使用未有效解决。
我国住房制度不同时期不同政策,近年来,住房管理体制等发生了较大变化,原单位的人,逐步向社会的人转变。住房二级市场的开放与活跃,住房转让后的维修资金及维修责任主体不明;售房单位提取的资金或挪用,或改制,或破产;资金管理分散等,已使目前已售公有住房一方面面临大量维修缺资金;另一方面有资金或无资金均无法决策、无法动用资金;群众对此意见突出。即使当年购房缴存和提取资金的,由于我们的政策“动息不动本”的规定,无法使用微弱的资金解决维修困难。
(二)商品住房首次缴存以售房价按比例确定缺乏合理性。近年来,主要城市住房价格已呈较大涨幅;购房人贷款购房的同时,还得高息贷款缴存至少 5 年内不会发生较大使用的低计息或不计息的维修资金;且同区域、同幢房屋因不同售价,出现首次缴存的不公平;行政部门以缴存维修资金作为办理房产证的前置条件,结果导致因缴存资金数额较大,购房人不缴存维修资金,www.pmceo.com也不领取房产证,使资金不能及时缴存到位。
(三)决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。“2/3以上通过”的特别多数决议规定,已成为实际操作中难言的“痛”。还有的城市进一步规定,未成立业主委员会(成立率低)的,不得使用维修资金;缺少缴存维修资金的,其他业主也不能使用维修资金等;如此,在制度上造成缴存的维修资金无法有效使用。再如具体涉及共用部位、设施设备维修责任区分不清,如屋顶自然损坏渗漏、山墙渗水等,在大量单幢群体式居住类型的住房中如何解决?迫切需要以区分所有的制度来明确相关责任。
(四)资金续筹、欠交、追缴缺乏有效措施。一是业主还未尝到建立维修资金制度所带来的益处,对维修资金的续筹缺乏信心;二是房改已售公有住房部分,有的售房单位已将资金使用完,或未按户核算,或由于原单位已撤消、破产、改制等原因,无法追缴;三是商品住房部分,既有同幢房屋、同区域部分业主欠交,无法形成共同维修决议的,也有建设单位代收缴发生挪用的,还有开发采用项目制,建设单位在项目建成后离去,给追缴带来难度;致使当年交钱,现在无法实现维修。

二、解决住房维修资金“使用难”的对策与思考
(一)调整首次缴存标准,树立维修资金是为应急使用而储备的观念。首次缴存的维修资金,是无法满足住房50-70年维修的,因此维修资金的每次缴存应以满足应急维修储备为目的。一是应坚持小额存储,不给业主增加过多负担;改变首次缴存标准按售房价格比例缴存的做法,可以采用按建筑面积绝对值为标准缴存。二是对业主、建设单位、公有住房售房单位等缴存、提取维修资金的标准、时限作出强制性规定;对非单一产权、结构相连相同的同幢住房,同标准缴存;对设电梯的房屋,另由建设单位售房时一次性按标准补充缴存属于业主所有的维修资金,并对收益与残值纳入作相应规定。三是兼顾缴存形式上的不同而实质内容相同的首次缴存资金方式。商品住房维修资金的首次缴存,可以业主直接缴存,也可以建设单位代收代缴两种方式。
(二)体现资金使用决策的原则性和灵活性。对住宅小区内局部维修动用维修资金,应坚持实事求是,在不违反民事活动原则的前提下,可以由维修涉及范围内共有或共用关系 2/3 以上业主书面同意;同时对维修资金的分摊,相应于维修涉及范围内做原则规定;缩小使用维修资金议事决策范围,利于相关业主较快形成决定,实现维修目的。并明确业主委员会或维修涉及范围内,相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其约定。
按此精神,未成立业主大会的,同样可以使用维修资金。维修涉及范围内缴存维修资金业主,同样可以通过多数决议的方式,共同决定,统一使用。
(三)保证业主知情权与监督权,利于业主决策。维修资金一是以物业管理区域为单位,按幢建帐,核算到户,明细记载其缴存、使用、结存等情况;二是政府代管机构对业主委员会有首次告知缴存维修资金义务;三是专户银行应当定期向业主委员会发送维修资金对账单,定期向缴存业主发送维修资金分户账资金对账单;四是缴存业主可以凭相关证件到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额、本人分户账资金数额;专户银行和代管机构有告知和异议复核告知义务。
(四)明确使用维修资金的程序与条件。对专项维修资金

本文提要：决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型,且住宅小区面积大、人员多,配套设施多,业主开会难,形成决定难。

的使用原则、使用范围、使用条件、使用程序、分摊原则、应急维修处理原则等,以确保维修资金的使用规范和体现建立维修资金制度中“准公共性”和共同性的内涵。
其次,保持维修资金的“恒定蓄水”原理,对资金补充渠道、不足续筹、业主大会决定续缴维修资金的渠道与方式、公有住房售房单位未缴存维修资金承担维修责任作相应规定。
(五)建立应急维修机制。多年的实践证明,住房日常最易发生维修矛盾的是屋顶漏雨修缮、户外墙面渗水修缮、落水管破损修缮、化粪池清淤疏通修缮等,为了解决业主反映多发性、维修意见难以形成集中意见的突出矛盾,应将上述项目列为急事特办项目,有效地减少大批房屋维修投诉矛盾。同时,对随时容易发生的涉及房屋安全性的应急维修,应当明确相关责任人的责任。
(六)政府或代管机构应增强服务意识。建立维修资金制度的目地和用途,应当是当前政府代管或监管的指导思想。
政府或代管机构应当体现有效监管、高效运行。应与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统;制定和正确使用维修资金会计核算办法;对符合规定程序条件的资金,应在规定时限内确认办结。
政府或代管机构应当“有所为,有所不为”。应不直接参与维修资金的具体使用,涉及维修资金使用的维修工程的招投标、预决算、质量监督等,可以通过专业资质中介组织完成。
(七)进一步明确相关维修责任。住宅小区中,水、电、煤气、排污、防洪等设施的维修,一是相关设施一般维修资金量涉及较大,业主无能力承担;二是相关设施均为一些行业垄断经营性的设施,业主在持续不断的支付相关费用,如电费、水费等,如果再由业主从有限的维修资金中支付相关设施的维修费用,情理不合;如此只会加剧矛盾冲突。
同时对属于人为损坏或无法明确人为损害的,保修期内的,物业管理合同约定维修养护的,明确各自的维修责任。
参考文献:
1、梁柱,《中国物业管理理论探索与实践》,中国经济出版社,20**年1月
2、刘长森,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社

篇4：别墅维修资金使用规约

　　虹桥高尔夫别墅 维修资金使用规约

　　为了规范虹桥高尔夫别墅(以下简称"物业")维修资金筹集、使用和管理,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定,制定本规约。

　　第一条 (维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金:

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳专项维修资金;

　　(二)专项维修资金的账务由高力物业代管;

　　(三)专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行;

　　(四)业主在转让或者抵押其物业时,所交纳的专项维修资金继续用作物业的共有部分、共用设备设施的维修、更新。

　　第二条 (维修资金的补充)

　　维修资金按照面积分配一次性方式补充;

　　第三条 (维修资金不足时的筹集)

　　维修资金不足首次筹集资金余额的30%时,按一次性交纳方式筹集,再次筹集后的维修资金余额不少于首期维修资金。

　　第四条 (物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的,由物业服务企业直接组织实施,费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)物业维修和更新费用在5,000元以下;

　　各业主同意,www.pmceo.com物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。事后再经业主委员会书面同意。一年不准许超过五次。如有某次业委会事后不书面同意,则物业管理企业之后不准使用本项权力。

　　(六)物业维修和更新费用在5,000元以上30,000元以下;

　　各业主同意,物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,由业委会书面同意,再由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。业主委员会事后再经业主大会多数投票同意。一年不准许超过三次。如有某年业大会对其中一项不多数同意,则业主委员会之后不准使用本项权力。

　　(七)物业维修和更新费用在 30,000 元以上;

　　各业主同意,物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新,经业主大会多数投票同意,由业委会监督,由物业管理企业组织实施,费用按规定列支。

　　(八) 己列入年度正常物业管理费用计划的项目不受以上(五)至(七)项限止。

　　第五条(维修资金的审价和审计)

　　有下列情形之一的,维修费用需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支:

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在25万元以上的;

　　(三)维修单价在50元/平方米以上的;

　　有下列情形的,应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计:

　　业主委员会换届;

　　经审计,维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的,业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第六条 (生效和修改)

　　本规约经20**年08月01日业主大会会议讨论通过。

　　本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约,经业主大会会议通过之日起生效。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

篇5：小区物业维修资金使用程序

　　1.公用设施维修资金的使用程序:

　　(a).管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修资金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

　　-公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

　　-相关项目有关图纸、预算资料;

　　-施工承接单位或人员资质资料。

　　(b).小区业主管理委员会在接到公用设施维修资金的使用申请后14日内召集业主大会审议:

　　-同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用资金作用申请表》:区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拔到公司账户;

　　-不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

　　(c).业主大会不同意使用公用设施维修资金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,为主管理委员会必须执行;

　　(d).业主管理委员会可以对使用维修资金工程项目的施工质量及格料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收;

　　(e).公用设施维修资金帐目,应由下列单位每3个月张榜公布一次:

　　-业主管理委员会;

　　-管理公司或管理处。

　　2.房屋本体维修资金的使用程序:

　　a).管理公司收取的房屋本体维修资金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零屋小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,www.pmceo.com特殊情况可另行处理;

　　b).管理公司因需要进行中修以上的维修工程时,应向业主委员会提供下列资料:

　　-有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

　　-该项目的预算资料;

　　-其他相关资料。

　　c).申请计划经业主委员会或该栋业主审议;

　　-如经审议,业主管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;

　　-如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。

　　d).整个小区的本体资金不够支付的时,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊;

　　e). 单栋房屋本体维修资金不够使用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊;

　　f). 公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修资金的使用计划及预算:

　　- 业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出签复,逾期则视为同意;

　　- 业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复,逾期则视为同意。

　　g).公司或下属管理处使用房屋本体维修资金完成房屋本体共同总位维修养护项目后:

　　- 日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修资金支出的记帐凭证;

　　- 中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修资金支出的记帐凭证。

　　h).财务部应每3个月公布一次本体维修资金的收支帐目。