物件脱落坠落损害责任纠纷案例 -凯发一触即发

篇2：十大物业典型案例之服务合同纠纷

　　十大物业典型案例之服务合同纠纷

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　　物业服务合同纠纷案例

　　案件背景

　　某小区业主委员会通过公开招标选聘某物业服务有限公司作为小区物业服务单位。物业单位于7月1日进驻小区。双方签署的《物业服务合同》约定：合同期限三年;物业需向业委会交纳履约保证金;业委会每年组织一次对物业服务满意度测评，测评由业委会、业主代表投票进行，三分之二以上业主代表参加(含三分之二)即为有效测评;测评满意度低于60%的，业主委员会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金。

　　后业委会换届，由该小区新业主委员会(以下简称“业委会”)负责小区事务。新业委会组织全体业主开展物业服务满意度测评，设置“满意”“不满意”“未表决随大多数”三个选项，测评结果满意度低于60%。业委会据此要求提前解除物业服务合同，并扣除全部履约保证金。

　　该物业认为业委会开展满意度测评的的程序违反合同约定，而业委会早在满意度测评前就已经选出托管的第三方物业公司，并且解除合同未经业主大会表决，违反了物业管理条例的规定。所以该物业致函业委会提出异议。后在社区主持下，该物业与业委会签署了《项目终止协议》，该协议约定“甲乙双方同意，自本协议签署之日起解除物业合同，物业合同项下条款不再执行。”后该物业退场，业委会扣除履约保证金。当年秋季，因对业委会扣除履约保证金有异议，该物业向法院提起诉讼。

　　处理结果

　　后经区法院一审、市中级人民法院二审，判决业委会全额返还物业履约保证金，并向物业支付违约金。

　　案件启示

　　该项目存在诸多历史遗留问题，物业公司频繁更换，很多业主在面对投票等公共事务时处于沉默状态。在这种情况下，物业公司在合同中就满意度测评、考核标准条款设置不合理，容易引发纠纷，导致权益损害。

　　根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《杭州市物业管理条例》等法律法规，选聘、解聘物业服务企业应由业主大会表决决定，业委会用满意度调查结果取代解聘物业服务企业的业主大会表决，是不符合法律规定的。

　　业委会设置履约保证金额度、扣罚履约保证金应遵循公平原则，保障公平公正。

　　项目退场时，各方应配合做好查验和交接工作，并签署退场协议确认各方权责。

篇3：十大物业典型案例之露台漏水纠纷

　　十大物业典型案例之露台漏水纠纷

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　　露台漏水纠纷案例

　　案件背景

　　暴雨导致业主张三家屋顶公共部位的排水管道堵塞，造成露台积水，从而导致积水漫延至家中，造成房屋墙面、地板装修受损。下午17时，物业公司发现业主房屋漏水情况后，打电话告知了业主。次日，业主从自己居住的小区驾车前往事发小区，发现室内被雨水浸泡，墙体、地面均出现损毁现象，物业公司也随即赶到现场对两处排水管道的落水口进行了清除。后双方就赔偿事宜未能达成一致意见。

　　由于案涉房屋屋面有两处公共排水管道，一处位于露台的天沟落水口处，一处位于屋顶斜面通风井附近的天沟落水口处。在露台的天沟落水口处，该业主建有花池，栽种植物、露台铺设瓷砖。且堵塞的水管管道虽然属于公共部位，但位置在张三家中楼顶阳台处，是需要张三在场的情况下才能进入协助处理。物业服务企业在汛前已通知全体业主应当对阳台管道进行检查，业主如发现楼顶阳台管道有堵塞的情况可以联系物业服务企业协助进行处理，物业服务企业无法单方进入业主家中阳台检查处理。

　　因此本案的主要争议焦点是：导致排水管道的落水口堵塞的原因以及双方责任大小、物业公司是否?应承担赔偿责任。

　　处理结果

　　物业服务企业在日常工作中，履行物业合同约定的义务，并且在强降雨之前向业主提前提醒注意安全防范，避免损失，对阳台地漏自行检查，以免堵塞造成积水等情况。该提醒行为，本不属于物业公司职责范围，但是物业公司依然尽心尽力的完成。虽然当事业主自证没有收到该信息，但物业公司是用心在物业管理，力所能及地避免或减少业主遭受不必要的经济损失，体现了物业工作的尽心尽责和高度的责任心。

　　露台虽然是业主所有，但该落水口与公共排水管道相连接，应当属于公共设施的范围，物业公司对该共用水管设施负有维护、修缮义务，同时，案涉楼房屋面有两处排水管道，且是相通的，只要任意一处排水管道的落水口是畅通的，即便发生露台积水情况，其危害性也相对较小。因此对公共设施的维护、修缮义务的主体责任是物业公司，其不能以履行告知义务而免除其应当承担的维护、修缮义务，也未能举证证明其在事发前已履行维护、修缮义务。

　　但由于在险情发生时，业主家中长期无人居住，物业其未能及时履行险情防范和排除义务。案涉房屋楼梯口处虽留有公共检修口，可作为日常检修的入口，但事发时普降暴雨，如从该检修口进入有一定的人身危险性，区住房和城乡建设局经现场核实也确认，需要业主在场的情况下才能协助处理，而业主在事发时家中无人，以至于物业公司无法及时排除险情。故业主对损害后果的发生也有一定责任。

　　因此，物业公司对案涉房屋屋面的落水口负有管理、维护的义务，在其未充分举证证明已履行该义务时，对造成的损害后果，应承担承担60%的赔偿责任，同时，鉴于业主对损害后果的发生也负有一定的责任，自行承担40%的责任。

　　案件启示

　　物业工作需留痕迹，特别是工程类工作，有条件的在工单处理软件上进行报单记录，无条件的通过现场工作照片进行工作留档。

　　像此类排水管入口在露台(虽然在合同补充协议第八条约定，确定露台系业主的专有部位的组成部分，使用权人是业主)只要最为公认的公区存在物业就有责任进行日常维护。虽然检修位置位于业主家中阳台，如无业主同意无法进入的情况下，物业依旧是较大责任方，因此尽可能把疏通工作做在前，如无法避免，则也需要在发现问题时尽可能的向业主告知后续风险，征询业主意见，尝试排除问题。

篇4：十大物业典型案例之空调外机安装纠纷

　　十大物业典型案例之空调外机安装纠纷

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　　空调外机安装纠纷案例

　　案件背景

　　某小区业主张三申请装修后，未按照装修协议、管理规范要求将空调机位安装在指定设备平台(该户采用中央空调外机较大，设备平台无法安装，为最大化使用室内空间将空调外机安装在靠近另一户赵四书房不足1.5米采光井处)，安装时并未与另一户业主赵四达成共识，业主赵四以空调安装位置影响出租出售等原因向物业服务中心进行反馈，物业随即对双方进行调解，多次调解未果，上报社区调解，均未达成一致共识，随后业主赵四以相邻权侵权将业主张三诉讼至区法院。

　　处理结果

　　经过多次实地查看、调研，最终一审判决业主张三在判决书送到日起15个日工作日进行拆除。

　　案件启示

　　该类事件在物业日常管理中属于常见邻里纠纷，如何规避?

　　装修时对重点事项进行单独告知提醒，避免业主为了快速办理手续，不去仔细查看相关内容。

　　对装修易违规、违章事项进行单独罗列说明，进行告知，并在显目区域进行公示宣传。

　　加强装修监管，发现及时制止，对影响邻里装修形象及时告知受影响业主进行协商，双方签订备案录，形成闭环。

　　装修办理时严格审查装修办理方案。

　　重点材料进入园区，服务中心客服、工程现场进行确认放行，并实地进行查看，发现违规及时处理。

　　如何调节?

　　最大化搭建双方沟通面对面平台。

　　逐一沟通了解双方诉求，通过沟通中寻找双方最低承受度，促使双方尽量达成一致。

篇5：十大物业典型案例之阳台封闭纠纷

　　十大物业典型案例之阳台封闭纠纷

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　　阳台封闭纠纷案例

　　案件背景

　　业主张三购买了某小区带非封闭式阳台的商品房，并与某物业公司签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》。协议约定对业主或物业使用人违反《(临时)管理规约》等物业管理制度的行为，物业公司可采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理等必要措施。

　　张三购买房屋后不久后就封闭了阳台、影响了外立面，物业公司发现后向张三发出了《装修违章整改通知书》要求其拆除封闭阳台的材料，但张三未予拆除。之后物业公司委托律师依据《临时管理规约》向其发出《律师函》，要求其承担恢复原状的法律责任，张三收到函件后仍未拆除。之后，该小区召开业主大会表决通过了《管理规约》，规约约定：封闭阳台不得影响外立面与原设计规划。

　　物业公司认为业主张三封闭阳台的行为已经违反了《管理规约》的约定，遂起诉至法院，要求业主张三拆除封闭阳台的材料，并恢复原状。

　　处理结果

　　《管理规约》系经业主大会一致通过，对该小区的全体业主具有约束力。阳台虽作为房屋专有部分，业主对阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，但《管理规约》有关阳台封闭的规定并不导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分权利，未排除业主的主要权利，业主仍应遵守该规定。

　　物业公司依据物业合同及管理规约的授权，针对封闭阳台的行为，有权采取劝阻、制止等必要措施进行处理。

　　物业公司作为小区的物业管理人，有权起诉法院要求业主张三拆除封闭阳台的材料，并恢复原状。

　　张三于判决生效之日起十日内拆除封闭阳台的材料、恢复房屋阳台原状，案件的诉讼费用由张三承担。

　　案件启示

　　非封闭的阳台是业主房屋的专有部分，业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利，若项目需要制止业主封闭阳台的行为，应当有合法的依据且需要采取合理的措施。

　　业主签字确认的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》或者经过业主大会表决通过的《管理规约》在没有限制业主对阳台的主要权利的情况下，均可以作为项目劝阻、制止业主封闭阳台行为的依据。项目在发现业主存在封闭阳台的行为时，可依次采取协商沟通、发放《整改通知书》、发放《律师函》、起诉等措施去制止业主的违约行为。