地产中介公司工作报告制度
（一）各种报告、会议记录递交时间规范；
1、每周三17：00时前。各区秘书将区域经理审核过内容的各区上周《周例会记录》电邮至副总秘书处。
每周二14：30时前，副总秘书负责将整理好的《区域经理例会记录》交至副总并发到各与会人员的内部邮箱。
2、每月1日12：00时前，各区区域经理、总监、中央技术部区域督导递交《月工作报告》于副总。
3、每年4月3日、7月3日、10月3日、次年1月3日12：00时前上述人员递交或上传《季度工作报告》于总经理秘书处。
4、每年11月31日前上述人员递交次年《年度工作计划报告》于副总经理处。
5、次年1月4日前上述人员递交或上传《年度工作总结报告》于副总经理处。
罚则：
1、迟交以上报告或记录，迟交1次，罚款20元。迟交1日以上的，罚款100元。
2、各种会议迟到的，罚款300元；无故缺席的，罚款600元。
（二）战报制度
1、战报由各区域经理指定人员报送，于次日11：00前发送至交易中心总监秘书指定邮箱，总监秘书在1：30前交至总经理秘书处。未有新战报须发送“今日战报”至上述邮箱。
2、当月最后一天战报上报时必须由区经签字确认，及附当月各分行成交业绩明细表。
3、次月末需提交上月业绩佣金变动的明细表。如遇退单，区域经理需及时调整战报。
罚则：月底日报送的战报需为实际发生的准确业绩情况，否则，将对其区域经理处300元罚款。
（三）报送核对业绩表
1、各分行秘书必须在每月15日17：00时前将经理审核过并与客服部核对过的当月上半月（1-15日）结单业绩表（买卖单）上报至财务部。
2、各分行秘书必须在每月1日晚17：30时前以邮件形式将上月所有结单业绩表（租单、买卖单）上报至财务部。
3、分行秘书必须以合同、成效报告为依据，将经理签字确认的结单业绩表，按公司：“结单标准”及时上报业绩。
财务部在次月1日起进行核对，在次月5日17：00时前将核对无误的结单业绩表以邮件形式发送给各分行秘书。秘书应将财务部发送核对后的结单业绩表打印出来，同时电话告知财务部确认，并必须在次日上午12：00时前将打印的财务核对结单业绩表（经理签字确认后）传真至财务部。
罚则：
1、迟交业绩表的，罚款20元；
2、迟交并因此影响业绩提成发放的，罚款100元；
3、直接责任人须进行书面道歉。
篇2：英国物业管理考察工作报告
英国物业管理考察工作报告
应英国特许房屋经理学会的邀请，以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英国进行了考察和访问，并与英国房屋特许经理学会进行了广泛交流，收获颇多，现将英国物业管理有关情况介绍如下。
一、英国住房建设和分配制度
在20世纪初，大约90%的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未，英国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的英国人直接从私人开发商手中购买房屋，但这个比例不高，大约占5%左右。1980年以来到现在，英国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止，70%的英国人拥有了自己的住房，其中在英格兰这一比例达70%，威尔士达到了73%，苏格兰64%，北爱尔兰为75%。一项调查表明，90%的英国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优惠，也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975英镑，而购买者再次出售时价格可达207246英镑，差价达4万英镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了英国模式。
由于英国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也决定了英国物业管理的类型。
二、英国物业管理类型
英国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。
而住宅的物业管理和我们有很大不同，比我们的物业管理要简单，因为大部分人住在独立式别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税（councilta*），一套别墅（建筑面积200平方米左右）一年的物业税大约1600英镑，相当于一般职工工资（年工资36000英镑）的4.4%，是完全可以承受的。业主房屋本身的维修管理，则由业主自行选择物业管理公司来负责。当然，业主也可以自己做一些零维修的活儿，因为在英国，水、电零维修的人工费是非常贵，基本上是每半小时50英镑，这和我们水、电工非常廉价相反。 由于房屋互不相连，维修及管理服务都非常简单，社区关系也非常简单，很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。
除了独立式别墅外，还有少量的人住在高层楼房里，但是这些住宅区规模都比较小，不象我们大规模的社区，一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司，开发商在出售房屋时，会制定一个公约，公约中明确物业公司的名称，物业服务的内容、标准和服务收费，包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系，购房人要对此予以认可。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的，可以解聘，自行选择满意的物业公司。
住宅区的物业收费一般也采用包干制，每年是一个固定的数目，包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。当然，帐目是需要向业主公开的，物业公司的帐目，业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇，业主也许不会去选择一个公司，而是直接选择一个房屋经理，负责管理房屋事务，这样对业主来讲会节约一些费用。
关于业主的决策机制问题，也是通过召开业主大会来决定重大事务。如对楼宇公共部位的维修问题，到底该不该修，如何修，由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门（类似我们的房产管理局）申请政府裁决，政府主管部门申请后，可以实地勘察，认为房屋存在安全隐患必须维修的，会责令全体业主限期达成一致意见，达不成一致意见的，政府部门会组织专业单位维修，维修费用由全体业主分摊，并在维修费用的基础上加收30%，作为政府的收入，此举在于督促业主自行达成一致意见。
三、英国特许房屋经理学会
在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制。但有一个半官方的非赢利性组织，即英国特许房屋经理学会（chartered instituteofhousing，简称“cih”），在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，他不受政治派别所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科学性和艺术性。该学会成立于19世纪中叶，是一个只接受个人会员的组织，目前有会员18000多人，大部分会员在英国，我国香港地区有2000多会员。该学会的经济来源主要靠会员会费和提供各种诸如培训服务所有的费用，如有赢利归组织全体成员所有。学会的机构有理事会，由在行业里有名望的人担任，共31人。学会总部设在英国考文垂市（coventry），总部设有专业发展部、联合服务部、政策部、培训教育部、企业事务及秘书部等，在英国很多地区及我国香港地区设有分部。虽然加入学会并非是强制性的，但是一旦成为会员，受聘于物业公司或业主的机会比较多，因此，要在英国从事物业管理，加入该学会非常必要。学会在行业地位非常高，可以代表全行业与政府就有关问题进行谈判。
加入该学会的条件是：直接从事房屋维修和服务的从业者，或者3年全职大学生或5年半脱产大学生，加上一年的实践，就可以申请加入学会。应该说，入会门槛并不高。但加入学会以后，学会对会员提供的服务是非常多的，主要的服务是培训，通过培训传授专业知识，提高竞争能力，从而更好地为雇主服务。每年分部对会员都有培训，总部每年还会召开一个全球性的年会。培训的内容包括房屋政策，实际操作经验，房地产金融知识等。平时给会员提供的服务包括各种各样的专题培训，还有办的学会杂志，周刊、月刊等。
四、住房管理注册学院（cpd）的多种培训模式
cih最具特色的就是各种形式针对不同人群的培训课程。cih下属的住房管理注册学院是一所在住房管理领域内提供卓越的专业培训以及专业学习的学院。无论是想要深造的个人，或是需要学习新政策的公司员工；或者正在重组公司的人员，学院都能够提供量身订做的系列培训以符合需求，也可为业主或一线管理员工提供远程学习课程。
学习可以通过两种方式，一种是在遍布英国，威尔士，苏格兰和北爱尔兰的学院以职工脱产形式学习；另一种是以远程学习方式进行cih资格认证的学习，cih资格认证是一种适合大多数人的学习方法。具体来讲，培训方式如下：
（一）成为cih的a级会员， 包括以会员价购买专业用书如报告等，有权从本地进入cih网络，免费的政策信息及建议，以会员价格参加cih培训，研讨会以及会议，有权使用全部住房管理教育问题的建议书，实践培训以及职业信息和提供时事通讯电子周刊，以保证学员掌握最新专业动态，提供住房管理资料以及住房管理内部刊物。
（二）二级认证课程设计可满足以下人群需求：现在并未从事住房管理行业，但在考虑将来应聘住房管理相关职位的人士；业户希望了解住房知识的；加入住房管理行业的新人，希望提升对于住房管理的整体认识；在住房管理相关领域内工作。二级认证相当于gcse(a-c级)或mvq二级资格。二级认证须完成以下四个单位：什么是住房管理，住房管理中的沟通技能，住房管理中的个人发展。
（三）三级认证课程设计可满足以下人群需求：住房管理领域内的专业人士，如工程管理与维护人员，希望参与到住房管理服务中的业主；希望获取专业技能的一线住房管理工作者。三级认证须完成下述课程：房屋及设施设备管理与维护；可持续发展社区；看护及门房服务等。完成三级住房管理资格认证，将成为cih的合作会员，在名字后面，亦可使用certcih的缩写以证明专业身份。
（四）四级认证课程设计可满足以下人群不同需求：希望在企业内达到管理层职位的人士；希望在支持性住房管理，学生宿舍管理或普通住宅管理领域内获得高级技能的人士；希望完成cih专业资格认证第一部分的人士。在一年内，可以完成4级住房管理资格认证，包括以下内容：住房管理；支持性住房；学生宿舍管理。完成4级资格认证将帮助您成为cih的合作会员并可以名字的后面加上certcih的缩写以表明专业身份。
（五）远程教育
cih建有远程教育中心以帮助学员在不方便脱产学习的情况下进行学习。远程教育中心每年3月和9月招生，并设有三级和四级全部课程. 远程教育是一种灵活机动的学习方式，它可在工作之余，及时对专业技能进行充电，以扩大个人职业前景。当无法选择脱产学习时，远程教育可提供给一个获取专业资格论证的学习机会。当开始课程学时，学院将设定以固定的指导日期，批改学员的作业并给予反馈意见。
另外，学员通过学习取得cih的职业资格，这也是国家认可的职业资格认证，在竞争激烈的雇佣市场，取得资格认证能帮个人在申请职位时显出优势。
五、英国物业管理经验给我们的启示
英国的物业类型相对单一，尤其是住宅以别墅为主，物业管理相对比较简单，工作重点侧重于解决技术层面的问题。而我国住宅以集合式为主，相邻关系和共有关系复杂，物业管理公司侧重于公共关系的协调和公共事务的处理。但他山之石，可以攻玉，英国物业管理还是有很多地方值得我们借鉴学习。
（一）政府对物业管理活动中的干预和监督不可缺少
物业管理服务是一种民事活动，但它是涉及千家万户利益的公共性服务，因此政府部门必须加大行政监管力度，规范物业管理市场秩序，创造公平的市场环境，保护广大消费者的权益。目前出现的一些新旧物业公司接撤管纠纷，业主内部之间的争议久拖不决等，很多地方政府主管部门或采取回避态度，将问题推由业主通过司法途径解决，或想管但束手无策，其实这不利于矛盾的迅速化解，不利于社区乃至社会的稳定。在这方面，英国房屋管理政策规定，业主会议因维修达不成一致意见的，任何一个业主都可以申请政府部门裁决，这样有利于房屋得到及时维修，保障广大业主的权益，也避免问题议而不决，从而促进业主提高协商效率。因此，在社会主义市场经济建立初期，法制还不健全的情况下，政府对物业管理活动的适当干预和监督是非常有必要的。
（二）加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理服务水平的根本途径
中国物业管理业经过二十多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定发挥了积极作用。但我们仍应看到，物业管理企业数量众多，水平却参差不齐。仍存在南北差异，东西差异。即使同一个城市，物业管理企业之间的水平差距也很大。既有深受业主赞扬的优秀企业，也有业主十分痛恨的劣质企业。要提高物业管理行业服务水平，减少业主投诉，从而提高业主满意率。
目前光靠市场竞争机制是不能解决问题的，主要原因是当前市场准入门槛低，进入行业后，优胜劣汰的市场竞争机制还不能完全发挥作用。且由于物业管理行业发展过快，管理房屋人员素质跟不上业主不断增长的物业服务需求。即使业主大会行使决策权，更换了物业管理公司，但新来的物业管理公司未必比原来的公司强，原因就在于从业人员素质普遍偏低，更换物业管理公司解决不了业主问题。因此，我们可以借鉴英国特许房屋经理学会的培训制度。一个员工进入物业管理行业容易，但是进入行业后，能够受到各种形式各种内容的终身教育培训，不断学习专业知识，培养服务意识，树立职业道德，提高职业技能，从而能为为业主提供更加专业的服务。只有这样，才会提升行业的整体服务水平，减少物业管理纠纷，增加业主的满意率。
中国物业管理协会赴英国物业管理考察团
邹劲松执笔
篇3：物业服务与地产项目衔接工作报告
物业服务与地产项目衔接工作报告
一直以来，物业服务前期介入是我非常关注的课题，但是"没有调查研究，就没有发言权。"虽然经历了一些房地产项目的耳渲目染，如黄岛的东方花园、莱州的教育路小区、龙口的松岚花园、济南的新世界阳光花园，和青岛的天福苑等等，但是囿于缺乏房地产运作的实际经历，以及在工程管理上知识比较薄弱，并不敢随意妄加评论，而且常言道：你说什么样的话，取决于你坐在什么样的位置上。这就是立场决定态度，一个物业服务人在雇主和顾客，在开发商和业主这两者之间，常常难以作出选择，从不同的立场出发，对许多问题都会得出不同的结论，以下的这一篇文章，仅仅是从个人的经验出发，站在一个物业服务人的角度和立场上谈一些与地产项目有关的问题，其中错误之处在所难免，请指正。
第一篇：散论
一、开发商对物业服务的总体定位。
当前青岛市乃至全中国的现状仍然是：开发商包干前期物业服务，这种包干的模式，在地产开发的早期，是起到了相当的优势作用的，中海、万科不是也都用自己的物业公司吗?是的，但是那时候他们有三个优势：第一，用户不知道物业服务，物业服务成为了一种"惊喜回馈"；第二，物业服务的市场潜力无限大，开发商自办物业公司是一种争夺市场的战略选择；第三，因为用户还不懂得如何"维权"，自己成立物业公司也能够最大限度地去包容掉所有的遗留问题。但是今天，这些条件都已经完全不具备了，首先业主知道如何比较物业服务的服务优劣；再一个，朝阳行业的发展已经使大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业服务企业在市场上竞争；最后，因为业主的高度成熟，他们对如何利用自己的微弱资源非常清醒，本来在开发商有角度都是法律问题，但是到具体和业主打交道的层面就成为政治问题了，自办物业公司的纸"包不住火"，反而成为一种业主进行制约和讨价还价的筹码，开发商还需要对保修和过程中的损毁承担长期责任，而且，一线的项目经理会对整个绩效起到决定性作用。这时候粗放的管理而且仅仅满足于粗放的管理，必然饮下的苦酒不仅是失去阵地，失败的物业服务项目最终必将牵扯掉开发商大量的精力和资源。所以国家建设部提出了"分业经营"的观念，这在总体上是对的，这里就需要开发商重新评估自办物业公司的战略定位问题。一般说有两种方向：
1、开发商售完房屋就在小区内彻底放手。好的物业服务通常是外包的，因为社会上有很多物业服务都急于占领市场，开发商可以在自己的地产公司内建立一个物业服务部来制约和检查外包服务的质量。优秀的物业服务者必须要预防问题，而且，开发商、业主与物业之间的关系非常明晰，拖欠物业服务费的风险也无需承担。
2、如果开发商开发出一种产权层次多元化的社区(将"天福苑"作为一个例子)，即使的房屋全部销售后，开发商仍然有必要需要物业服务公司协助保证其特殊利益的，就可以考虑成立自己控股的物业公司，但是这类公司应以"专业化"进行自我定位，依靠物业公司来分流自身的富余人员是一种传统国企的思路，如果要求发展，则应避免管理服务不善使自身的生存能力不足，进而制约了集团公司的发展和整体品牌形象。
二、合同的问题：
房屋买受合同当中，应当对有关物业服务的事项作出明确约定。特别是物业服务费的缴纳时限与缴纳要求，这类条款属于"第三方条款"，所以要注意相关条文的合情合法，另外，因为当前业主的维权意识极强，在缴物业服务费时间安排上一定需要注意，完全等到业委会成立后再收物业服务费固然不妥，而如果业主入住时即收物业服务费，未来就会有业主委员会成立时主张开发商将空置房面积补充缴纳同等标准的管理费一说，(类似案例在北京已发生多起)，故而，既然前期物业服务的目标是顺利完成开发商的凯发一触即发的售后服务，这时就应当开始对物业服务项目进行严格的财务安排，既要满足服务功能要求又需要一定限度的"省钱"，如不考虑周全，开发商的物业服务公司有可能在低收费的背景下"赔了夫人又折兵"。
再一个是前期物业服务合同，编制一个尽可能"科学"的前期物业服务合同非常重要，开发商要估算出物业服务的成本和收入来源，开发商要提供资源，相应的就要对物业公司进行必要的考核，同样，物业公司需要通过合同明确自身的责任，以及不属自身范围的工作同开发商进行及时必要的沟通，而且开发商还需就物业公司实施"酬金制"或"包干制"进行定位，二oo四年九月六日建设部新颁布了修改后的业主公约和前期物管合同"示范文本"，可资借鉴。预期国家法规以后的走向，会要求这一合同向全体业主公示，并就任一经营项目都必须公开，这意味着，前期物业服务服务作为开发商交付房屋的凯发一触即发的售后服务，将越来越正规和纳入市场竞争。
最重要的两点：公共地方与私人地方的判定，开发商需要合法地保留哪些权利，都应在售房合同乃至前期业主公约中进行详细说明，并能够给予顾客恰当而且合理的解释。
三、足以危及物业服务的销售宣传：
个人认为，房地产营销应当避免建造所有人都想要的房子，而应定位于一目标人群，古语云："千金一邻"，早期社区的破坏大多是因为入住的业主本身素质不高，背负上贷款之后则更加成为"穷人"，房产价格在他心目中的比重过大之后，就会做出严重违背常理的事情来。现在的销售工作，是使客户挑选我们房子的同时我们也要挑选顾客，所以，尽可能在"诚实"地去考虑问题，特别注意落在白纸黑字上的要约或要约邀请，对以后的物业服务都发生实质上影响，并且，销售问答中几件事情非常重要：
住户购房时会问到物业服务费的标准。所以预算应当是先做出来的，管理费应当报得比测算稍高一点，以便于将来有回旋余地。
物业服务宣传要点上，某某名牌公司顾问其实不重要，重要的是对驻场经理的考核。
延期交房、分摊、中央空调供应时间、电梯的使用将是未来业主向物业服务人员投诉最多的事情，所以，宁可在宣传时有所保留，阻退那些提问过多的顾客，也不要在未来、无法保证和控制上的事情给予以轻易答复。销售人员是否应当善于说：我无权就您的这一提问给予答复和承诺，但我可以倾听并向上汇报。这是一种明智而审慎的做法。
四、物业服务的前期介入：
物业服务专家在项目前期能够做些什么?房地产始终是超前的，物业服务始终是滞后的，一般我们都习惯于快交房时才成立物业服务公司并聘请顾问，但这样的物业服务定位就仅仅是解决问题而不是预防问题了，前期介入预防问题的落脚点，在于当事人首先是工程方面的行家，然后又有物业服务经验，他就会在前期介入出提出很多有价值的建议，就象天福苑项目中，现在仅仅是事后诸葛了，从这里更可以看出来提前的物业服务思维的重要性。
1、网点上的三层平台，如果早先设计定位明确好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且设计图纸中应当考虑到所有网点房的空调设计位置，使物业服务人员和销售人员能够对共有部分的使用向业主提前作出说明和声明。
2、开发商高估了业主对车库的需求。
3、一般来说，新产品有较好的卖点，但问题在于它们并不成熟，在维护和管理上面也会有诸多后遗症，设备的选型，首要的是质量性能--不出毛病；退而求其次，则需要方便维修，配件易于采购等等。
4、维修基金的建立，应由工程方面提出来，因为我们都知道任一设备的使用年限和维修率，电梯多少年后会报废更换?涂料多长时间失效需重新粉刷?大型空调设备的年维修成本究竟是多少?所有公共灯具多少年全面换掉一批?所以，业主买了房子是一切问题的开始，而不是结束。
第二篇：对房地产方面的建议
一、同建设项目方案相配套，物业服务公司也应较早提交相应的物业服务前期介入方案。定下总的目标、工作范围、计划步骤和实施成果。最显著的实施成果应当是：《临时业主公约》、《前期物业服务合同》以及定期发送的《优化设计建议》。
二、现代居住类物业的产权形态，其中有十分巨大的、各业主按份公有的财产。这些财产根本无法与各自完全私有的部分分开，它时时刻刻地在为业主的生活提供着各方面的保障，所以对一切公有财产进行长期的运营规划是物业服务公司的任务。为确保尽早做出合乎事实标准的建筑物管理财务测算，专业物业服务人员应当参与前期图纸的会审工作，尽量全方位地了解房地产建设施工安装配套的各个环节，对物业服务公司的主要经理人员进行房地产方面的行业培训，也非常必要。
三、物业服务如何深入地理解规划设计中的思想、理念和要点，对一个成功的物业服务项目来说很关键，当前我们做的物业服务项目还没有上升到标准化的层次，离人性化的要求就更远了，实际上理想中的物业服务，应当是从地产设计里面的细节入手，了解设计的理念和思维，便于物业服务对建筑艺术的解说和诠释。
四、销售宣传期间，组织对销售人员进行物业服务方面培训，在与物业服务相关问题上达成共识和统一口径。
五、入住以前，严格接管验收工作，这项工作在天福苑物业服务的实践中还是执行得不错，必须要坚持。
六、保修期内，开发商应当会同各施工安装单位和物业服务公司签定《三方保修合同》，因为施工承包商的利益受控于开发商，而与物业公司无直接关联关系，对物业服务进行保修协调上面就会陷入人情债而无法正常配合，行之有效的方式，是将保修联系工作交付物业公司处理后，如施工单位保修不及时，寻求替代品尽快解决问题，成本从质保金中扣除，这样避免物业服务公司对业主"装模作样"地进行保修联系服务，如果业主仍然不满，则可以从合同当中归责，进而考核物业服务的绩效。
七、物业公司明确的定位是管理者，凡是用户的违章、变更原设计以及侵犯其他业主权益的行为，物业公司必须要当即予以制止，这样才能较好地控制事态发展，如果不能严格管理，则物业服务公司无从代表委托人的利益，它也的确存在的意义不大。
八、对物业保险事宜，开发商也应及早考虑，因为现代社区的公共安全责任事件和消防火灾隐患都非常大，在我们所经历的大厦管理当中，投保财产一切险(自然灾害，如地震、火灾等)，机器损害险(机器意外事故等)，公众责任险(公共区域的设备的伤害)，家居保险(财产)等境外开发商都非常重视，如电梯和停车场的投保，每年都定期跟踪，但是内地业主和开发商的共识则是钱花得越少越好，实际上将自己头上悬了一把达摩克利斯之剑。
九、开发商与政府部门筹备成立业主委员会时，应当保证各层次的代表都有公平的权利诉求，开发商是否要有利益委托人成为业主委员会委员，这是必须考虑的问题，高层、多层和网点有着不同的成本参与模式和利益分歧，让他们都能发出自己的声音才是合理的，否则业主委员会不可避免地将发生部分业主侵犯其他业主权益的事件。