物业管理师物业管理实务试题汇编之管理风险防范与紧急事件(附答案解析) -凯发一触即发

篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之公共秩序管理服务(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之公共秩序管理服务(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第九章公共秩序管理服务

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．安全防范工作检查方法有()。

　　a、督查

　　b、全面检查

　　c、抽样检查

　　d、重点检查

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对安全防范工作检查方法的掌握程度。安全防范工作检查方法包括：日检、周检、月检和督查。故本题选a，有关内容可参见教材第146页。

　　2．一般住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置()瓶灭火器。

　　a、1

　　b、2

　　c、3

　　d、4

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对消防器材配置的掌握程度。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼防治的消防栓(箱)内应配备4瓶灭火器。故本题选b，有关内容可参见教材第152～153页。

　　3．消防器材的配置应考虑的因素是()。

　　a、物业火灾的危险性

　　b、居住的户数

　　c、小区的交通状况

　　d、水源的分布情况

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。故本题选a，有关内容可参见教材第152页。

　　4．消防装备的维护、管理包括()。

　　a、专人保管

　　b、按时检查

　　c、按时鉴定

　　d、定期更新

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对消防装备维护、管理的掌握程度。消防装备的维护、管理包括：定期检查、定期养护、专人保管、交接班检查和消防器材的定期统计。故本题选a，有关内容可参见教材第153页“消防装备的维护、管理”的内容。

　　5．义务消防队一般分为指挥组、通讯组、灭火组以及()。

　　a、医疗组

　　b、设备组

　　c、疏散组

　　d、交通指挥组

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对义务消防队建设的掌握程度。物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。故本题选b，有关内容可参见教材第147页。

　　6．项目的出入管理，要结合物业的类型和档次，制定相应的方案实现()等出入的有效管理。

　　a、人员、车辆

　　b、物品、车辆

　　c、人员、物品、机动车

　　d、人员、物品、车辆

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物i：口llzl、车辆等出入的有效管理。故本题选d，有关内容可参见教材第144页。

　　7．以下哪一项工作不属于公共安全防范管理服务内容()。

　　a、出人管理

　　b、安防系统的使用、维护和管理

　　c、施工现场的管理和配合政府开展社会管理

　　d、装修管理

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。公共安全防范管理服务内容包括：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理等工作。故本题选d，有关内容可参见教材第144页。

　　8．下列职责哪一项不是义务消防队员的工作()。

　　a、消防设施设备及日常消防工作的检查

　　b、消防知识的普及、宣传和教育

　　c、消防监控报警中心的值班监控

　　d、会审动火申请

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对义务消防队知识的掌握程度。选项d“会审动火申请”应由消防主管领导会同消防管理负责人会审。故本题选d，有关内容可参见教材第147页。

　　9．下列不属于重点防火的物业是()。

　　a、工厂

　　b、度假村

　　c、商场

　　d、大型物资的仓库

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对重点防火物业的掌握程度。选项a“工厂”不一定是重点防火物业，生产易燃易爆的工厂属于重点防火物业，但不是所有工厂都属于。故本题选a，有关内容可参见教材第150页。

　　10．物业的车辆管理人员应包括()。

　　a、车辆交通的疏导人员

　　b、客户服务人员

　　c、园区巡视人员

　　d、道路清洁人员

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对车辆管理的方法和要求的掌握程度。车辆管理人员包括：小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员。故本题选a，有关内容可参见教材第154页。

　　11．关于消防制度的说法，不正确的是()。

　　a、消防工作的指导原则是“灭火为主，防消结合”

　　b、火警火灾应急处理制度属于消防制度

　　c、消防器材管理制度属于消防制度

　　d、各种场所的消防要求规范属于消防制度

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对消防制度的掌握程度。选项a“消防工作的指导原则是‘灭火为主，防消结合”’应为消防工作的指导原则是“预防为主、防消结合”，而不是“灭火为主”。故本题选a，有关内容可参见教材第148页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．公共秩序管理服务的实施要依据()。

　　a、国家相关法律

　　b、物业合同的约定

　　c、双方的口头约定

　　d、常规

　　e、惯例

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对公共秩序管理服务的理解。公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。故本题选a、b，可参见教材第144页。

　　2．公共秩序管理服务包括()。

　　a、公共安全防范管理服务

　　b、消防管理服务

　　c、车辆停放管理服务

　　d、施工安全管理服务

　　e、绿化管理服务

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对公共秩序管理服务的掌握程度。公共秩序管理服务包括：公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第

　　144页。

　　3．公共安全防范管理服务内容包括()。

　　a、出入管理

　　b、安防系统的使用、维护和管理

　　c、施工现场的管理

　　d、配合政府开展社区管理

　　e、环境卫生管理

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对公共安全防范管理内容的掌握程度。公共安全防范管理服务内容包括：出人管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理等工作。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第144。145页。

　　4．大型物业管理区域一般配置的消防器材有()。

　　a、安全滑绳

　　b、云梯

　　c、保险钩

　　d、消防战斗服

　　e、照明灯具

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对消防器材配备的掌握程度。大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第151页。

　　5．安全值班记录要求()。

　　a、及时、齐全、规范和真实

　　b、记录、分类和归档正确及时

　　c、接班人分别签名确认

　　d、班组长检查确认

　　e、交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进事项

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对安全防范服务的要求的掌握程度。安全值班记录的要求中没有选项d“班组长检查确认”。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第146页。

　　6．治安防范注意事项包括()。

　　a、遇到有形迹可疑人员，应立即向公安机关报告

　　b、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警

　　c、管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，一定要将其劝离管辖区

　　d、管辖区内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属并维护好现场

　　e、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时报告上级领导

　　【答案】b d e

　　【解析】本题考查的是考生对治安防范注意事项的掌握程度。选项a“遇到有形迹可疑人员，应立即向公安机关报告”应为“辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问”；选项c“管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，一定要将其劝离管辖区”应为“管辖范围公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走”。故本题选b、d、e，有关内容可参见教材第146～147页。

　　7．消防安全的检查内容有()。

　　a、消防控制室、自动报警(灭火)系统

　　b、用电器的功率是否符合要求

　　c、应急照明与疏散指示标志

　　d、室内消防栓、灭火器配置

　　e、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对消防安全检查内容的掌握程度。物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

　　故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第148页。

　　8．消防管理中动火前管理要求包括()。

　　a、重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火

　　b、放火、灭火设施不落实，不得动火

　　c、动火现场要指定安全负责人

　　d、属于高空焊接作业时，未采取安全防护措施不得动火

　　e、发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对动火安全管理的掌握程度。选项c“动火现场要指定安全负责人”和选项e“发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救”属于动火过程中的要求，而不是动火前的要求。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第149～150页。

　　9．下列属于重点防火部位的是()。

　　a、地下人防工程

　　b、档案室

　　c、设备机房

　　d、消防通道

　　e、停车场

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对重点防火部位的掌握程度。重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉ok厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第150页。

　　10．制订消防安全预案应包括以下哪几项内容()。

　　a、物业企业的基本概况

　　b、火灾危险陛及火灾发展特点

　　c、灭火力量部署

　　d、灭火预案图

　　e、灭火措施及战术方法

　　【答案】b c d e

　　【解析】本题考查的是考生对消防安全预案的掌握程度。选项a“物业企业的基本概况”应为“物业项目单位的基本情况”。故本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第151页。

　　11．车辆管理的方法与要求有()。

　　a、定期养护

　　b、专人看管

　　c、建立健全车辆管理队伍

　　d、车辆出人管理

　　e、车辆停放管理

　　【答案】c d e

　　【解析】本题考查的是考生对车辆管理的方法与要求的掌握程度。车辆管理的方法和要求：建立健全车辆管理队伍、车辆出人管理和车辆停放管理。选项a“定期养护”和选项b“专人看管”是消防装备的维护、管理的要求。故本题选c、d、e，有关内容可参见教材第154页。

　　12．关于车辆管理注意事项，说法正确的是()。

　　a、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷

　　b、车主首次申办停车卡时应提交本人证件，签订停车位使用协议

　　c、大型车辆必须安排在出口附近停放

　　d、车辆停放必须符合消防管理要求

　　e、电梯直接通往室内停车场的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控工作

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对车辆管理注意事项的掌握程度。车辆管理的注意事项包括：车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷；车主首次申办停车卡时应提交本人证件，签订停车位使用协议；车辆停放必须符合消防管理要求；电梯直接通往室内停车场的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控工作。选项c“大型车辆必须安排在出口附近停放”则没有这种强行的要求。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第154～155页。

　　13．关于安全防范服务的要求，说法正确的是()。

　　a、安防人员执勤时要整洁着装、佩戴工牌号

　　b、巡逻、门岗等执勤岗位要服从领导、听从指挥

　　c、对于超出职权或无法处理的情况，应暂时搁置，交下一班处理

　　d、值班记录要有接班人员签字确认

　　e、各类安防设施设备要齐全完善，使用正常

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对安全防范服务的要求的掌握程度。选项c“对于超出职权或无法处理的情况，应暂时搁置，交下一班处理”应为“对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报”。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第145页。

　　三、案例题

　　”1．王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业公司提出索赔要求。王先生认为：物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉：状告物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问王先生的诉请能否得到人民法院的支持，并说明理由。

　　【答案】王先生的诉请不能得到人民法院的支持。

　　根据法律法规关于物业管理服务的要求，物业管理公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违反《物业服务合同》，因此，向物业公司索赔没有法律和合同依据。

　　同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。

　　2．赵先生和太太居住在某花园小区内已有两年。一天，深夜的风吹开了赵先生和太太睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小郝发现了。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小郝认为，肯定有歹徒进入了房间遂进屋查看。小郝的脚步声吵醒了赵先生夫妇。赵先生夫妇慌忙起身下床，卧室的门被小郝打开了：身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇面前站着目瞪口呆的保安员小郝。赵先生夫妇一致认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是另有企图(偷盗)，遂要求物业公司就其对员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。请问赵先生夫妇的要求是否合理，为什么?你是公司负责员工培训的经理，为杜绝类似事情的发生，请你作出对此案例的培训方案(培训要点)。

　　【答案】(1)赵先生夫妇的要求不完全正确。

　　根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提，一是物业管理公司存在过错，二是具有损害后果。

　　首先，物业管理公司是否存在过错。

　　小郝发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、检察机关履行职务持合法手续进入，和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。

　　本案中，小郝敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为确有不当之处。

　　小郝的行为虽是在履行职务过程中，但他在无法确认屋内是否存在危险的情况下擅自进人他人住宅显然处理方式不当，超出了保安的职责范围。故对于小郝擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安小郝承担；物业公司只应对于保安员管理、培训不到位承担部分责任。

　　其次，关于损害后果。

　　根据我国民法规定，张先生夫妇主张侵权损害赔偿，应举出其所受损失的证据，而精神损害的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的(需赵先生夫妇对严重后果举证)才赔偿精神损害抚慰金。

　　故，本案中，小郝和物业管理公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能举出确实的证据证明其所受的实际经济损失和严重的精神损害后果，则其要求物业管理公司支付赔偿金的请求无法得到法院支持。

　　(2)培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主；通知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子脱逃；如必须进人房间时应有其他人员陪同；必要时报警。

　　关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。

　　3．以下是一个案件发生的过程，请仔细阅读并指出该公司保安员作法的不妥之处；并以此案例所反映的该物业公司安全管理漏洞，简要列出完备的安全管理应具备的主要内容。

　　某日上午9时许，犯罪嫌疑人赵*携带凶器和已购得的几斤旧报纸，来到某花园小区地下车库人li处，对小区的保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出人证》。恰遇一辆汽车出车库，保安员在未看清楚《出人证》也未要求犯罪嫌疑人赵*登记，即同意其进入车库。赵*走到车库内通往电梯间的门边，等候了两三分钟，有人从电梯间出来，赵*乘机进入了电梯间，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到9楼。在走消防楼梯时，赵某遇到了从楼上巡更下来的安全员小贾，小贾看到赵*手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：没有停电，为何走楼梯?赵*答：早下了一层，不想再等电梯了。小贾又问：拿工具去干什么?赵*答：给装修队送报纸和工具。小贾随后下楼走了。走到5层，小贾忽然想起，9层根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会儿就会下来。故没有去追。赵*在9层按了9e房的门铃。9e房的保姆小李打开里面的一扇门，赵*谎称是来搞维修的，便进了屋，并将门反锁。赵*以检查主人房的灯管为名，将保姆骗至主人房内，要保姆拿出钱来。保姆说没有钱，也不知道主人的钱放在哪儿，随后突然往外跑，赵*随即将保姆杀害。......

　　【答案】不妥之处：

　　(1)未仔细查验《出人证》。

　　(2)未要求来访客人进行登记。

　　(3)允许行人从车库进入。

　　(4)保安员小贾在发现可疑之处后，没有及时采取措施。

　　(5)安全管理内容：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

　　4．某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在a栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿，小张思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无不妥?

　　你会如何处理?

　　【答案】小张的做法并无不妥。

　　只要处理得当，得到业主的理解而不致产生纠纷都无不可。

　　因为为业主保管财物不是物业管理公司保安分内之事。

　　即便小张答应为业主保管，也是发生在业主和小张个人之间的保管关系，与物业公司无关。

　　5．一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而人?在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判在这件事情的处理上，该物业管理公司做法是否妥当，还有什么不足?

　　【答案】(1)在本案例所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。

　　物业公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而人，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

　　(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进人。

　　(3)值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化；

　　不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而人，给住户造成财产损害和精神损害。

　　6．你是某物业公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

　　【答案】(1)公共安全防范管理服务内容包括：

　　出人管理，安防系统的使用、维护和管理、施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

　　(2)治安防范的注意事项包括：

　　①遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

　　②遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。

　　③管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进人或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

　　④辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。

　　⑤管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，并做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。

　　7．你是某物业公司的安全管理人员，负责所承管项目的消防管理工作，请说明消防安全检查的组织方法和形式包括哪些内容?

　　【答案】消防安全检查组织形式上可采取et常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查，各部门、各项目的自查包括日常检查、重大节日检查、重大活动检查。

　　消防安全检查内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业环境管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业环境管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第八章物业环境管理

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．关于物业环境管理的描述，以下哪种说法是不准确的()。

　　a、物业环境管理的范围包括物业管理区域内物业公共部位、共用设施和场地等

　　b、物业环境管理包括清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等内容

　　c、环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关

　　d、环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对物业环境管理的理解。选项d“环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容”中“间接体现”说法不对，应为“直观体现”。故本题选d，有关内容可参见教材第133页。

　　2．以下哪种方法不属于灭蝇的主要方法()。

　　a、环境治理

　　b、诱杀

　　c、生物灭蝇

　　d、药杀

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对蝇的防治方法的掌握程度。蝇的防治方法主要有三种：环境治理、诱杀和药杀。故本题选c，有关内容可参见教材第138页。

　　3．对物业绿化管理内容的描述不正确的是()。

　　a、物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等

　　b、绿化管理是为了达到改善、美化环境，保持环境生态系统良好循环的效果

　　c、绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养

　　d、绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。选项c“绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养”应为“包括”。故本题选c，有关内容可参见教材第139～140页。

　　4．对酒店及会所绿化管理要求，说法不正确的是()。

　　a、酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝

　　b、酒店及会所绿化管理工作内容较多、技术要求较高

　　c、为了提高工作效率，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分

　　d、为了不对客人的活动造成影响，酒店及会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项a“酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝”是不正确的，“修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点”。故本题选a，有关内容可参见教材第140～141页。

　　5．对大型公共区域绿化，说法不正确的是()。

　　a、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏

　　b、在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种

　　c、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物

　　d、不宜使用果树或大花植物作绿化

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项b“在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种”是不正确的，这是工厂绿化的要求。故本题选b，有关内容可参见教材第140-142页。

　　6．对灌木的绿化检查重点不包括以下哪个方面()。

　　a、虫害、病害的情况

　　b、有无枯黄枝及折断枝

　　c、植物修剪、造型状况

　　d、花苞及花果枝及时清除

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。灌木的检查重点内容包括：植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物；植物肥水状况；有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况；

　　植物生长势；松土除草状况等。故本题选d，有关内容可参见教材第142页。

　　7．以下哪种不属于白蚁的防治方法()。

　　a、环境治理

　　b、挖剿法

　　c、药杀和诱杀法

　　d、生物防治法

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a，有关内容可参见教材第137页。

　　8．以下哪种不属于鼠害的防治方法()。

　　a、防鼠和化学灭鼠

　　b、诱杀灭鼠

　　c、器械灭鼠

　　d、生物灭鼠

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括环境治理、断*源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。故本题选b，有关内容可参见教材第138页。

　　9．下列要求不属于绿化管理的基本要求是()。

　　a、及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏

　　b、加强绿化保护宣传

　　c、保持植物的正常生长

　　d、人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理的掌握程度。绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。选项d“人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型”是绿化管理针对性要求中的内容。故本题选d，有关内容可参见教材第140～14i页。

　　10．不属于物业清洁卫生操作基本方法的是()。

　　a、全面清扫

　　b、泳池循环过滤

　　c、绿植修剪

　　d、晶面处理

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对清洁基本方法的掌握程度。选项c“绿植修剪”是绿化管理的内容，不属于清洁卫生操作。故本题选c，有关内容可参见教材第134页。

　　11．关于绿化管理的方法，说法不正确的是()。

　　a、要建立健全绿化管理制度

　　b、对于乔木，要注意虫害、病害情况；攀爬及寄生植物

　　c、对于草坪，要注意杂草情况；施肥、淋水是否合理

　　d、小区园林在设计时应首先考虑“美观”，然后是“方便”、“实用”

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理的理解。选项d“小区园林在设计时应首先考虑‘美观’，然后才‘方便’、‘实用...应该为首先考虑“方便”、“实用”然后才是“美观”。故本题选d，有关

　　内容可参见教材第143页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．关于建筑物外公共区域清洁说法正确的是()。

　　a、建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等

　　b、室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等

　　c、建筑物外公共区域的清洁对专业知识和技能要求较高

　　d、建筑物外公共区域的清洁对设备要求较高

　　e、园区水池景观、露天停车场不属于建筑物外公共区域的清洁范围

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务内容的掌握程度。建筑物内公共区域的清洁对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高，建筑物外公共区域则没有较高的要求；园区水池景观、露天停车场均属于建筑物外公共区域的清洁范围。故本题选a、b，有关内容可参见教材第133页。

　　2．关于清洁卫生服务管理的基本方法，说法正确的是()。

　　a、清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类

　　b、自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作

　　c、清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司

　　d、外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理

　　e、不论哪种管理方式，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作

　　【答案】a d e

　　【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务管理的基本方法的掌握程度。选项b“自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作”应为“自行作业不仅要监督检查，更要强化清洁服务工

　　作”；选项c“清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司”属责任问题，与方法无关。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第134页。

　　3．清洁卫生的el常管理方法由下面那些内容构成()。

　　a、日检查

　　b、月检查

　　c、季度检查

　　d、半年检查

　　e、专项抽检

　　【答案】a b e

　　【解析】本题考查的是考生对清洁卫生日常管理方法的掌握程度。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第135页。

　　4、白蚁的防治方法有()。

　　a、挖巢法

　　b、药杀法

　　c、诱杀法

　　d、捕杀法

　　e、生物防治法

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第137页“白蚁防治”的内容。

　　5．绿化翻新改造包括()。

　　a、草坪翻新与补植

　　b、花木养护

　　c、园林建筑小品翻新

　　d、花坛植物更换

　　e、林下绿地改造与绿篱翻新补植

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。选项b“花木养护”不属于翻新改造内容。故本题选acde，有关内容可参见教材第140页。

　　6．对草坪的管理主要包括()。

　　a、杂草状况及修剪是否及时

　　b、施肥、淋水是否合理

　　c、攀爬及寄生植物情况

　　d、表面平整度、秃斑及垃圾杂物

　　e、病虫害情况

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括：杂草状况、修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、斑秃；垃圾杂物。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第14页。

　　7．以下工作哪种属于物业管理的清洁服务内容()。

　　a、建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁

　　b、垃圾收集与处理、管道疏通服务

　　c、草坪修剪

　　d、上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)

　　e、外墙清洗、泳池清洗

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对清洁服务内容的掌握程度。清洁服务的内容包括：建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务和专项清洁服务；选项c“草坪修剪”属于绿化管理内容；故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第133-134页。

　　8．物业管理绿化的基本要求有()。

　　a、保持植物正常生长

　　b、保持环境生态系统的良l生循环的效果

　　c、及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化的危害

　　d、创建社区环境文化，加强绿化保护宣传

　　e、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对绿化管理要求的掌握程度。绿化管理的基本要求包括：保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害；创建社区环境文化，加强绿化保护宣传，故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第140-141页。

　　9．清洁卫生管理制度包括以下哪些内容()。

　　a、各岗位的岗位职责

　　b、各项清洁工作的标准操作工艺流程

　　c、各个岗位的操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制

　　d、清洁卫生操作的基本方法

　　e、员工行为规范

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对清洁卫生管理制度的掌握程度。选项d“清洁卫生操作的基本方法”属于清洁卫生服务方法而不是制度，故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第134-135页。

　　10．以下哪种不属于蚊子防治的主要方法()。

　　a、环境治理

　　b、诱杀

　　c、药杀

　　d、生物防治

　　e、捕杀

　　【答案】b d e

　　【解析】本题考查的是考生对蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有：环境治理和药杀两种。故本题选b、d、e，有关内容可参见教材第138页。

　　1 1．以下哪种属于蟑螂的防治方法：

　　a、对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂进入

　　b、严格控制食物和水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物

　　c、彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度

　　d、做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生

　　e、利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对蟑螂防治方法的掌握程度。选项d“做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生”是对蚤类、螨类、蚂蚁等的防治方法。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第139页。

　　三、案例题

　　“1．某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内老杨树是否有管理义务?对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任?

　　【答案】(1)物业公司对小区内老杨树有管理义务。

　　居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。

　　(2)对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。

　　老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

　　2．业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任?并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。

　　【答案】物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

　　对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

　　3．乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。

　　某花园小区管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。

　　实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢?管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准人楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。

　　请根据此情况制订管理办法。

　　提示：可以采取多种方法治理，制作广告牌疏导、把乱贴小广告的人请来说服教育、对屡教不改者列“黑名单”。

　　【答案】疏导管理：在每幢大厦人口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其的有序管理。

　　说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。

　　对屡教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为时止。

　　4．你是某物业管理公司的环境管理人员，负责环境卫生和绿化管理工作，请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。

　　【答案】清洁卫生服务的主要内容有：①建筑物外公共区域清洁；②建筑物内公共区域清洁；③垃圾收集与处理；④管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洁；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。

　　物业绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

篇4：物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。

　　a、砖木结构

　　b、混合结构

　　c、钢筋混凝土结构

　　d、墙承重结构

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项d“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的，有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

　　2．以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。

　　a、房屋完好率

　　b、危房率

　　c、维修率

　　d、设施设备完好率

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

　　3．以下不属于房屋组成部分的是()。

　　a、非承重墙

　　b、门窗

　　c、电气

　　d、树木

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

　　4．房屋的结构部分不包括哪一项()。

　　a、基础

　　b、承重构件

　　c、屋面

　　d、暖通

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项d“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页

　　“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

　　5．不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。

　　a、计划性预防维修

　　b、紧急抢修

　　c、状态监测下的预防维修

　　d、改善性的预防维修

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项b“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12～1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。

　　6．不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。

　　a、建立针对承包方的检查监控制度

　　b、保证签约主体与实施主体一致

　　c、明确在出现情况时的责任方

　　d、明确服务的技术指标

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项a“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意消防设施维修保养人员的职责，以下说法不正确的是()。

　　a、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

　　b、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

　　c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于2次到现场做一般性检查

　　d、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。

　　8．以下各项不属于排水系统的是()。

　　a、污水系统

　　b、雨水系统

　　c、中水系统

　　d、工业废水系统

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项c“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的内容。

　　9．给排水系统管理的注意事项中，不正确的是()。

　　a、应保证消防用水的基本储备

　　b、雨水、污水合流排放

　　c、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池

　　d、北方地区应注意冬季管道防冻

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项b“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”的内容。

　　10．以下说法中不正确的是()。

　　a、完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋

　　b、危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承重能力的房屋

　　c、严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋

　　d、设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项a“完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”

　　的解释。有关内容可参见教材第109～1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．房屋及设施设备的维修保养包括，对房屋和设施设备进行的()。

　　a、维护

　　b、清洁及润滑

　　c、故障维修

　　d、状况普查

　　e、定期检查

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等，不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。

　　2．按房屋层次和高度可分为()。

　　a、平层建筑

　　b、低层建筑

　　c、多层建筑

　　d、高层建筑

　　e、超高层建筑

　　【答案】b c d

　　【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选b、c、d，有关内容可参见教材第108页。

　　3．房屋的基本组成部分，结构部分包括()。

　　a、基础

　　b、承重构件

　　c、屋面

　　d、暖通

　　e、楼地面

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等，选项d“暖通”属于设施设备部分。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第108页。

　　4．房屋的基本组成部分，设施设备部分包括()。

　　a、水卫

　　b、电气

　　c、消防系统

　　d、门窗

　　e、非承重墙

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目，选项d“门窗”属于装修部分，选项e“非

　　承重墙”属于结构部分。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第108页。

　　5．房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有()。

　　a、质量的控制

　　b、进度的控制

　　c、成本的控制

　　d、人员的控制

　　e、紧急事件的控制

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第116-117页。

　　6．设施设备的状态管理包括的内容有()。

　　a、设备的检查

　　b、设备的状态监测

　　c、定期预防性试验

　　d、设备故障诊断技术

　　e节能管理

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面：设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第122页。

　　7．订立外包管理合同应注意的事项有()。

　　a、在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致

　　b、合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷

　　c、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验

　　d、委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况

　　e、建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项e“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第125～126页。

　　8．关于消防设施设备维修保养人员的职责，以下说法正确的是()。

　　a、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

　　b、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

　　c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查

　　d、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行

　　e、按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养

　　【答案】a d e

　　【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”；选项c“对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第119-120页。

　　9．关于供配电系统的种类说法正确的是()。

　　a、按供电方式的不同分为高压供电和低压供电

　　b、按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电

　　c、按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电

　　d、按供电性质分为长期供电和临时供电

　　e、按供电类型方式分为交流电和直流电

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项e“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选abcd，有关内容可参见教材第126页。

　　10．属于共用设施设备运行管理主要内容的是()。

　　a、制订合理的运行计划

　　b、外包的选择

　　c、节能管理

　　d、配备合格的运行管理人员

　　e、建立健全必要的规章制度

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括：制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理，选项b“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第121～124页。

　　1 1．属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。

　　a、加强宣传和培训，树立节能意识

　　b、建立能源消耗的计划和考核制度

　　c、对设备或工艺进行改造

　　d、尽量安排设备能够连续、满载开动使用

　　e、合理设定运行参数(如空调温控点)

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第123～124页。

　　三、案例题

　　1．某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

　　该业主认为，自己并未人住所购商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

　　物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

　　请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?

　　【答案】(1)首先，根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。

　　本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有~,ii,_jen有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

　　但根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。

　　(2)物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

　　紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

　　此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业公司与业主最好在

　　《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

　　2．王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事

　　后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。

　　石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

　　庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任?王先生是否也应该承担部分责任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。

　　根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。

　　(2)由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

　　3．甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水izl已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗人502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任?602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?

　　【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治

　　安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

　　(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。

　　4．张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台去收晾晒在外的衣物，当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任?该物业公司是否应对张老太太进行赔偿?

　　【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

　　物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。

　　(2)同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”故，物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

　　5．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?

　　【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、凯发一触即发的技术支持。

　　6．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的维修工作，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题?

　　【答案】应注意以下问题：

　　(1)质量的控制：对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

　　(2)进度的控制：物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通过对维修送气成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。

篇5：物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第六章入住与装修管理

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．关于人住的概念，以下哪种说法是不准确的()。

　　a、入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续

　　b、对业主而言：人住，既包括物业验收及相关手续办理，也包括物业管理有关业务的办理

　　c、入住是物业管理单位向业主交付其所购房屋钥匙的过程

　　d、人住也是物业管理单位为业主办理物业管理业务手续的过程

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对人住概念的理解，c选项仅是入住服务流程中的一个环节。有关内容可参见教材第87页。

　　2．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪一项资料不是建设单位准备的()。

　　a、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　b、《人住通知书》

　　c、《物业验收须知》

　　d、《业主(住户)手册》

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对入住资料准备的掌握程度，d选项“《业主(住户)手册》”是由物业管理单位编撰的。有关内容可参见教材第88～89页。

　　3．《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知，一般不包括()。

　　a、物业具体位置

　　b、小区概况

　　c、委托他人办理人住手续的规定

　　d、业主人住时需要准备的相关文件和资料

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对《人住通知书》的内容的掌握程度，b选项“小区概况”是《业主(住户)手册》中的内容。有关内容可参见教材第88-89页。

　　4．在人住工作的准备工作中，除要作大量的资料准备外，还有其他准备工作，以下哪一项不含在“其他准备”工作中()。

　　a、人住工作计划

　　b、入住仪式策划

　　c、环境准备

　　d、用于检验的设备、工具准备

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对入住准备中“其他准备”的掌握程度，“其他准备”包括人住工作计划、人住仪式策划、环境准备和场地布置、资料及办公用品准备、标识牌、应急预案等内容，不包括d选项“用于检验的设备、工具准备”。有关内容可参见教材第90页。

　　5．请按人住流程整理以下顺序()。

　　a、验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认

　　b、领取《业主(住户)手册》等相关文件资料

　　c、业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认

　　d、提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用

　　e、缴纳当期物业服务等有关费用

　　f、签署有关物业管理服务约定等文件

　　g、领取房屋钥匙

　　【答案】 c-a-d-f-e-b-g

　　【解析】本题考查的是考生对入住流程的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

　　6．请按人住手续整理以下顺序()。

　　a、产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权所需费用

　　b、建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理人住手续

　　c、持购房合同、《入住通知书》等进行业主登记确认

　　d、房屋验收，填写《业主人住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误后签章确认

　　e、缴纳入住当月物业管理以及其他相关费用

　　f、领取提供给业主的相关文件资料，如：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《业主(住户)手册》

　　g、业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件，如：物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等

　　h、领取房屋钥匙

　　【答案】c-d-a-b-g-e-f-h

　　【解析】本题考查的是考生对入住手续的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

　　7．请按物业装饰装修管理流程整理以下顺序()。

　　a、物业装饰装修登记

　　b、签订《物业装饰装修管理服务协议》

　　c、办理开工手续

　　d、备齐资料

　　e、施工

　　f、填写申报登记表

　　g、验收

　　【答案】d-f-a-b-c-e-g

　　【解析】本题考查的是考生对物业装饰装修管理流程的掌握程度。有关内容可参见教材第96页。

　　8．在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款()。

　　a、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏

　　b、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施

　　c、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害

　　d、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。d选项“损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果”应对装饰装修企业处以罚款。故本题选d，有关内容可参见教材第104。105页。

　　9．为分清物业单位装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由()签字确认。

　　a、装修人、施工单位及物业管理单位三方

　　b、装修人、物业管理单位二方

　　c、施工单位、物业管理单位二方

　　d、装修人、施工单位二方

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。有关内容可参见教材第104页。

　　10．关于物业装饰装修现场管理，说法不正确的是()。

　　a、要宽进宽出，为装修人员提供方便

　　b、加强巡视，防患于未然

　　c、控制作业时间，维护业主合法权益

　　d、强化管理，反复核查

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修现场管理的掌握程度。装饰装修现场管理要求做到4点：一是严把出入关、杜绝无序状态；一是加强巡视，防患于未然；一是控制作业时间，维护业主合法权益；一是强化管理，反复核查。a选项“要宽进宽出，为装修人员提供方便’’与“严把出入关”相矛盾。故选a，有关内容可参见教材第102页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．请选出在房地产开发和物业管理实践中，常见的物业入住的操作模式()。

　　a、以建设单位为主体，由物业管理单位相配合

　　b、由建设单位独立完成

　　c、物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的，但建设单位和物业管理单位各自职责不同

　　d、从房产移交的角度看，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业管理单位只是办理相关手续

　　e、建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续

　　【答案】a e

　　【解析】本题考查的是考生对物业入住的操作模式的掌握程度。物业入住的操作模式有两种，即a选项和e选项，b、c、d选项内容与物业人住操作模式的分类无关。故选a、e，有关内容可参见教材第87页。

　　2．入住验收的资料准备中，一般而言，由物业管理企业完成的资料是()。

　　a、物业管理有关约定

　　b、《业主人住房屋验收表》

　　c、《物业验收须知》

　　d、《业主(住户)手册》

　　e、《人住通知书》

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对物业人住准备的掌握程度。《物业验收须知》和《人住通知书》是由建设单位完成的资料。故选a、b、d，有关内容可参见教材第88～89页。

　　3．业主在办理入住时，物业管理单位要与业主签订关于物业管理服务的约定，进一步明确双方的权利和义务，在协议中应明确()。

　　a、物业管理费收费面积、收费时间及金额

　　b、物业管理费计费时段和缴纳时间

　　c、装修管理的验收标准

　　d、调整物业管理费的条件或其他情况

　　e、物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对物业入住准备的掌握程度。在协议中应明确的双方权利和义务有5点：①物业管理费收费面积、收费时间及金额；②物业管理费计费时段和缴纳时间；③物业管理费收缴方式(现金或托收等)；④滞纳金及其计收比例；⑤调整物业管理费的条件或其他情况。故选a、b、d，有关内容可参见教材第90页。

　　4．入住服务的管理包含以下哪几方面内容()。

　　a、人住流程与手续

　　b、费用缴纳

　　c、验房及发放钥匙

　　d、确定办理装修的时间

　　e、资料归档

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对入住服务的管理的掌握程度。入住服务的管理包括4个方面：①入住流程与手续；②费用缴纳；③验房及发放钥匙；④资料归档。故选a、b、c、e，有关内容可

　　参见教材第91-92页。

　　5．物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时，还应注意以下哪几方面的工作()。

　　a、人力资源和资料准备要充足

　　b、与街道办事处保持密切联系

　　c、手续办理要分批，避免过分集中而混乱

　　d、紧急情况要有预案

　　e、物业查验要到位

　　【答案】a c d

　　【解析】本题考查的是考生对人住服务准备工作的掌握程度。入住准备工作还包括4个方面：①人力资源要充足；②资料准备要充足；③手续办理要分批，避免过分集中而混乱；④紧急情况要有预案。故选a、c、d，有关内容可参见教材第92～93页。

　　6．关于物业装饰装修管理的说法正确的是()。

　　a、规范业主、物业使用人的装饰装修行为

　　b、协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正

　　c、杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为

　　d、确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益

　　e、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部1 10号令《住宅市内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定

　　【答案】a b d e

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理的理解。c选项“杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为”中“杜绝”一词不当。故选a、b、d、e，有关内容可参见教材第95～96页。

　　7．物业装饰装修管理是一个系统工程，除要对装饰装修的内容进行检查外，还要对以下哪几方面进行管理()。

　　a、物业装饰装修范围和时间管理

　　b、对装饰装修人员进行现场培训

　　c、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　d、物业装饰装修现场管理

　　e、装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证

　　【答案】a c d

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求(检查的部位)；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。本题选a、c、d，有关内容可参见教材第100-102页。

　　8．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪些项资料是建设单位准备的()。

　　a、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　b、《入住通知书》

　　c、《物业验收须知》

　　d、《业主(住户)手册》

　　e、《业主临时公约》

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对入住准备的掌握程度。《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰的，a、b、c、e是由建设单位制订的。有关内容可参见教材第88～89页。

　　9．物业装饰装修管理服务包括哪些内容()。

　　a、物业装饰装修的范围和时间管理

　　b、物业装饰装修管理的要求

　　c、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　d、物业装饰装修现场管理

　　e、物业装饰装修管理流程

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。所以正确答案为a、b、c、d，有关内容可参见教材第100～102页。

　　10．物业装饰装修管理应注意哪些问题()。

　　a、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对

　　b、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备

　　c、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料

　　d、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主

　　e、验收工作是装修管理的最后一道工序，如有违章，则需在处理了违章后再进行验收工作

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对装修应注意的问题的掌握程度。d选项“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主”应为“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理”。故选a、b、c、e，有关内容可参见教材第105-106页。

　　11．在巡查物业装饰装修现场时应重点核查哪些内容()。

　　a、检查装饰装修项目是否申报

　　b、检查装饰装修项目是否为已登记的项目

　　c、检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加

　　d、检查装饰装修材料是否为伪劣材料

　　e、检查施工人员的现场操作是否符合相关要求

　　【答案】a b c e

　　【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。d选项“检查装饰装修材料是否为伪劣材料”不在物业重点核查内容中。故选a、b、c、e，有关内容可参见教材第103页。

　　三、案例题

　　1．某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥

　　匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳

　　这么多物业管理费?请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理?

　　【答案】(1)该女士应该交物业管理费。

　　该女士在办理入住手续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。

　　从法律的角度，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

　　因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的，即便业主没有实际居住，但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。

　　如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则另当别论了。

　　(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。

　　对于房屋细部问题，若在保修期内，协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。

　　2．付先生20**年购买了一套120平方米的住房，去同年8月，开发商通知付先生人住。在办理了相关人住手续后，付先生高高兴兴地领到了新房钥匙。在该小区物业公司员工的陪同下，付先生对

　　新房进行验收。在验收过程中，付先生发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。

　　两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，付先生与物业公司各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费?如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取?为什么?

　　答案】(1)物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

　　付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

　　(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未

　　交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

　　3．某小区居住在十层的业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜

　　及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理，物业管理部门是否有权责令其拆除私装物，为什么?

　　【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。

　　业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。

　　依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业管理公司完全有权利予以制止，包括责令顾某拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。

　　4．某小区业主张某，购买了一只占地面积约8．9平方米，可放水约4．2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第20层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制if-．~某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭，要求排除妨碍，将巨型浴缸安装在自己物业。请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业?张某的诉讼请求能否得到法院的支持?为什么?

　　【答案】

　　(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。

　　(2)物业管理公司有权制止张某，张某的诉讼请求不会得到法院支持。

　　公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸，不仅威胁到楼盖安全，还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响，会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权，制止业主安装浴缸的行为正当、合法。

　　5．你是客服经理负责组织公司新接管的项目入住工作，请说明物业入住的流程，在组织入住的过程中应注意哪些问题?

　　【答案】

　　物业的流程是：(1)业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认；(2)验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认；(3)提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用；(4)签署有关物业管理服务约定等文件；(5)缴纳当期物业服务等有关费用；(6)领取《业主(住户)手册》等相关文件资料；(7)领取房屋钥匙。

　　在组织人住的过程中应注意以下问题：

　　一是业主人住实行一站式柜台服务，方便业主办理手续，二是因故未能按时办理人住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理，三是应合理安排业主人住服务办理时间，适当延长办理时间。四是办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴和摆放各类业主人住的标牌标识，作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主掌握，加快办理进程。五指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。六是注意安全保卫以及车辆引导。

　　6．如果你是工程部经理，负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容?在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容?

　　【答案】物业装饰装修管理包括的内容有：

　　一是物业装饰装修的范围和时间管理，二是物业装饰装修管理的要求，三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理，四是物业装饰装修现场管理。

　　在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：

　　(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。

　　(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运有无乱堆放装修户门是否保持清洁卫生等。