规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理(1995) -凯发一触即发

篇2：规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理(1995)

　　规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理(1995)

　　第一章 一般规定

　　第二章 分层所有人大会

　　第三章 管理

　　第四章 分层所有人之权利及义务

　　第五章 处罚

　　第六章 财政管理

　　第七章 最后及过渡规定

　　八月二十一日

　　鉴于四月十二日第13/93/m号法令对房屋发展合同制度引进了深入修改，故有必要对规范以该制度所建楼宇共有部分之管理规则作出修正及调整。

　　因此，本法规以明确及在某些方面以崭新之方式确定公共行政当局在监督楼宇共有部分管理之合规范性任务中之职责，尤其是对分层所有人及对行使管理职能实体之违法行为，以评定人之身分作出干预，或对财政及预算规则作出干预。

　　另外，规定成立由大会选出之管理委员会，并赋予其广泛之行为权力，以便更有效地维护分层所有人之利益。

　　基于此;

　　经听取咨询会意见后;

　　总督根据《澳门组织章程》第十三条第一款之规定，命令制定在澳门地区具有法律效力之条文如下：

　　第一章 一般规定

　　第一条 (范围)

　　本法规规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理。

　　第二条 (门厅)

　　楼宇应有一个称为门厅之空间，作为信件之递交中心及向分层所有人提供一般信息之中心，且在门厅内张贴以葡文及中文书写之会议召集书、年度预算草案、年度报告及帐目，以及有关楼宇共有部分管理之其它文件。

　　第三条 (管理责任)

　　一、在执行第一次分层所有人大会之决议前，楼宇共有部分之管理应由获土地批出之企业负责。

　　二、获土地批出之企业得直接管理楼宇之共有部分， 或在不转移其责任之情况下，与专门从事该等管理业务之企业订立提供服务之合同。

　　三、提供管理服务之费用由澳门房屋司(葡文缩写为ihm)核准，但获土地批出之企业必须于使用准照发出日之两个月前，将管理费用提案呈交澳门房屋司。

　　四、如有正当之特殊理由，澳门房屋司得以直接判给之方式订立提供楼宇共有部分管理服务之合同。

　　第四条 (监察权)

　　澳门房屋司得监察楼宇共有部分之管理，并要求履行所适用法律及规章所载之义务。

　　第二章 分层所有人大会

　　第五条 (分层所有人第一次大会)

　　一、澳门房屋司促进并安排分层所有人第一次大会之举行，且向分层所有人宣传应了解之所有法律及规章。

　　二、大会主席团由三名成员组成，分别有澳门房屋司之代表、楼宇共有部分管理企业之代表及出席大会之分层所有人之代表。如有必要，应有翻译员在场负责翻译之工作。

　　三、按座、大厦或屋村所组成之分层所有人大会选出一管理委员会，而该委员会之人数系按现有之分层所有人人数而定，一百以下由三人组成，一百至四百之间由七人组成，四百以上由九人组成。

　　第六条 (平常大会)

　　一、大会由管理委员会召集，及在公布第十一条f项所指之报告及帐目后，于第一季度结束前举行会议，讨论并通过上一历年之有关帐目及通过本年度之开支预算。

　　二、由三名成员组成之大会主席团，如选择选举之方式，得在管理委员会成员中选出。

　　第七条 (召集)

　　一、在举行会议最少二十日前，将召集通知书寄给各分层所有人，并将之张贴于门厅。

　　二、以葡文及中文书写之通知书，应载有举行会议之日期、时间、地点及大会之议事日程。

　　第八条 (运作)

　　一、大会仅得于预定时间及有三分之一分层所有人出席之情况下运作，如大会议决，则得在比预定时间推迟三十分钟，且不管出席人数为多少亦得运作。

　　二、如不论出席人数多少大会仍不运作，视作在一星期后之同一时间及地点重新召*议，但在此情况下，不论人数多少大会亦得作出决议。

　　三、决议由出席之分层所有人或其代表透过简单多数票作出。

　　四、每一独立单位为一票。

　　五、分层所有人如不能出席，得由受权人代表之;而授权书只须以信件方式致大会主席团，但该授权书应具被代表人经认定之签名。

　　六、大会之决议应载于会议纪录上，并在十五日内于门厅公布，且以信件方式投递给所有缺席之分层所有人及澳门房屋司。

　　第九条 (决议之争执)

　　一、违反现行法律或规章之大会决议，得在任何出席之分层所有人声请下撤销，但该等分层所有人须未赞同该决议，并对该事宜所作投票曾作解释性声明;或在澳门房屋司之声请下撤销，但仅以澳门房屋司非为分层所有人之情况为限。

　　二、出席大会之分层所有人，自作出决议日起计十日内，或缺席之分层所有人，自收到通知日起计十日内，得由其中一名或多名分层所有人，或由澳门房屋司，向管理委员会要求在二十日内，召集一次特别大会，以废止可撤销之决议。

　　三、提起撤销之诉之权利自特别大会作出决议日起计三十日后丧失，或自作出决议日起计六十日后丧失，但后者仅以未要求举行特别大会之情况为限。

　　四、根据诉讼法，亦得声请中止执行决议。

　　第三章 管理

　　第十条 (管理职能)

　　一、管理职能由分层所有人管理委员会行使，或由为此而订立管理合同之专门实体行使。

　　二、管理委员会欲与另一实体订立楼宇共有部分之管理合同，应于终止正在履行管理职责实体之职能之六十日前通知，并应指定转移权力之日期、时间及地点，且应知会澳门房屋司。

　　三、管理委员会具有本法规规定之权力，并获赋予执行大会之决议及在五分之一分层所有人要求下召集特别大会之权限。

　　四、对澳门房屋司及楼宇共有部分管理实体而言，管理委员会代表分层所有人之权利及义务。

　　第十一条 (管理行为)

　　楼宇共有部分管理实体之管理行为如下：

　　a)向各分层所有人收取有关独立单位因土地批出所对应之租金，并存放于本地区之专门机关;

　　b)收取本法规所定担保之相应金额;

　　c)结清公共区域及电梯运作所引致之水费及电费;

　　d)向分层所有人收取第二十二条所指开支之份额;

　　e)对于已支付应由分层所有人负责且在本法规内规定之费用，有权要求其偿还;

　　f)每年二月前，应在门厅张贴上年度有关管理之报告 及帐目。

　　第十二条 (管理之一般义务)

　　管理之一般义务尤其为：

　　a)使分层所有人履行第十六条第二款所指之义务;

　　b)使分层所有人为其独立单位购买火灾保险或续保;如分层所有人尚未投保或续保，有权向各分层所有人收取保险费金额;

　　c)为楼宇之公共设备购买火灾保险或续保;

　　d)实施楼宇共有部分之维修工程;

　　e)不论是否由分层所有人负责，亦得在独立单位内实施对楼宇安全及居住性必不可少之工程，但仅以分层所有人接获通知后，拒绝实施工程者为限;

　　f)使消防设备、电梯、水泵及其它公共设备保持良好 之运作状态，并与专门企业订立合同以提供技术及养护服务;

　　g)注意楼宇公共区域之照明，并进行必要之维修及更换;

　　h)清洁公共区域，以保持良好外观及清除所有障碍物;

　　i)按预定时间提供收集垃圾之服务，并将之存放于楼 宇之垃圾收集箱内，但仅以楼宇没有排放垃圾管道之情况为限;

　　j)安排及实施门厅之服务，注意分层所有人之安全及 其财产之安全;

　　l)在发生火灾时，禁止使用电梯;

　　m)将影响楼宇结构或主正面外形美观之单位改动情况，通知土地工务运输司;

　　n)透过在门厅张贴或其它认为方便之途径，向分层所有人宣传本法规之规定及不遵守规定可科处之处罚;

　　o)应向澳门房屋司举报违反本法规之情况，以科以罚款。

　　第十三条 (检查权)

　　一、管理实体为检查之目的，得进入楼宇之任何部分，但进入独立单位须获分层所有人之许可。

　　二、不获分层所有人许可进入其住宅之情况，可透过普通管辖法院之许可弥补。

　　三、检查之目的如下：

　　a)检查是否有必要进行共同利益之工程;

　　b)检查是否遵守本法规及有关水、瓦斯、电、下水道及排雨水系统之运作及安全之其它法规。

　　四、如检查后须实施工程，则应与分层所有人就进行工程之日期及每日工作时间达成协议，以尽量减少所带来之不便，但须考虑实施工程之紧迫性。

　　五、如不能达成上款所指之协议，则澳门房屋司有权限在听取各方意见后，定出进行工程之日期。

　　第十四条 (对分层所有人之约束)

　　管理实体在执行本法规时所作出之行为及决定对分层所有人具约束力。

　　第四章 分层所有人之权利及义务

　　第十五条 (分层所有人之权利)

　　在不影响有关分层所有权法律制度之法律所定权利之情况下，分层所有人之权利为：

　　a)在收到钥匙后，仔细检查单位，并将所发现之异常情况通知管理实醴;

　　b)在分层所有人大会选出管理委员会之成员;

　　c)直接或透过管理委员会向管理实体呈交有关其所提供之管理服务之适当及有依据之声明异议;

　　d)楼宇共有部分之管理由管理委员会负责时，则直接向澳门房屋司呈交声明异议;

　　e)按本法规之规定，促使召集特别大会;

　　f)在收到澳门房屋司就有关违反本法规之举报而作之 通知后十日内，呈交答辩书。

　　第十六条 (分层所有人之义务)

　　一、分层所有人之义务为：

　　a)缴付有关独立单位因土地批出所对应之租金;

　　b)根据第二十二条之规定，按其所拥有之单位数目之比例缴付楼宇共有部分之费用;

　　c)在收取单位之钥匙时，应缴付相等于两倍共有部分管理月费之担保金;

　　d)在收到有关独立单位之钥匙后一个月内，以购买单位之实际价格，订立火灾保险合同，并应于订立合同或合同续签后十五日内将合同副本呈交予楼宇共有部分管理部门;如不递交该等副本，则须向楼宇共有部分管理部门缴付由其代为订立之火灾保险合同之保险费。

　　二、分层所有人亦有义务遵守管理实体之规定，尤其是：

　　a)应在规定时间内收集垃圾并将之装入塑料袋或管理部门指定之专用容器内而置于各独立单位门口，但仅以楼宇无排放垃圾管道之情况为限;

　　b)不得将垃圾?出窗外，亦不得将之倒于公共区域及电梯内;

　　c)不得在公共区域内存放及堆积物品;

　　d)不允许十岁以下之未成年人在无成人陪伴之情况下乘坐电梯;

　　e)不得使用由于其性质可能对共有部分之安全，或卫生造成危害之物品;

　　f)在单位内不得饲养对分层所有人造成滋扰之家畜;

　　g)不得改动外窗及外墙;

　　h)不得装设不符合澳门房屋司所定标准之安全花栅及晾衣架;

　　i)不得在指定地点以外，安装空调机及抽气扇;

　　j)不得在楼宇之门及外墙，以及公共区域内张贴公告 或广告，但在用于商业活动之区域及不影响市政条例关于此方面规定之情况不在此限;

　　l)不得在有关独立单位内实施可影响楼宇结构，或瓦斯、水、下水道及排雨水系统良好运作之工程。

　　第五章 处罚

　　第十七条 (对共有部分管理实体科以之罚款)

　　一、对共有部分管理实体得科以以下罚款：

　　a)不遵守第十六条第二款d项至i项之规定者，罚款澳门币2，000.00元;

　　b)不遵守第十二条1项及m项，以及第十六条第二款a、b及c项之规定者，罚款澳门币5，000.00元。

　　二、违反第十二条规定之职责者，罚款澳门币5，000.00元。

　　三、在六个月内发生两个或两个以上可构成科处罚款之事实者，罚款额应加一倍。

　　第十八条 (对分层所有人科以之处罚)

　　一、对分层所有人得科以以下罚款：

　　a)不遵守第十六条第二款a、b、e、g、h及l项之规定者，罚款澳门币1，000.00元;

　　b) 不遵守本法规之其它规定者，罚款澳门币500.00元。

　　二、如不履行者为金钱债务，罚款金额相当于债务之金额。

　　三、如连续违反不作为之义务，罚款额按日计算直至违反该义务之行为终止，或直至回复遵守不作为之义务之情况。

　　四、除科以罚款外，违法者亦应负责赔偿对其他分层所有人所造成之损害。

　　第十九条 (罚款之科处程序及其缴付)

　　一、澳门房屋司在收到举报或发现违反本法规之行为时，应通知违法者于十日内呈交对该举报所载事实之答辩书。

　　二、如所呈交之答辩书与事实根本不符，澳门房屋司应进行简易调查以查明事实真相。

　　三、罚款之科处属澳门房屋司司长之权限，而对科以罚款之决定得由违法者或被科以罚款者提起司法争执。

　　四、澳门普通管辖法院对上款所指之上诉之审理及裁判具有管辖权。

　　五、如自应缴付日起计十日内，不缴付罚款者，适用有关以费用及罚款之民事执行诉讼之制度，并以科处罚款之批示证明作为执行名义。

　　第二十条 (屡次不遵守)

　　如屡次不遵守法定管理义务，澳门房屋司得促使召集分层所有人大会，以替换共有部分之管理实体。

　　第六章 财政管理

　　第二十一条 (年度预算)

　　一、共有部分管理实体必须于每年十月三十日前，将下一历年之管理预算呈交澳门房屋司及分层所有人管理委员会。

　　二、列出可预见之收入及开支，开支项目内应载有经管理实体及管理委员会协议，并由分层所有人大会通过之支付提供管理服务费用之负担。

　　第二十二条 (分层所有人之负担)

　　一、共有部分之开支由每一分层所有人按比例支付，并包括：

　　a)确定及固定开支：有关提供清洁及保安之服务费用，公共设备(如电梯、水泵、天线、对讲机及防火设备)之保养费用，公共设备及楼宇公共区域之火灾保险费用，以及管理企业固定服务费用之份额;

　　b)确定但可变之开支：公共区域之水电费用;

　　c)不可预见之开支：未包括于公共部分及公共设备保养及维修合同内之维修工程风险可能引致之费用。

　　二、经分层所有人大会协调之每月所给付之固定金额，用作支付上款a项及b项所指之费用，且应于每月十日前缴付，并收取收据。

　　三、本条第一款c项所指为非常开支，并应于接到付款通知后三十日内缴付。

　　第二十三条 (准备金)

　　一、设立准备金以支付不可预见之高额开支，尤其是维修楼宇共有部分及公共设备之开支。

　　二、准备金包括：

　　a)根据本法规对分层所有人及对共有部分管理实体所科之罚款所得;

　　b) 根据第十六条第一款c项之规定，由分层所有人缴付之担保金;

　　c)营运年度之决算结余。

　　三、由分层所有人平常大会确定拨出部分准备金金额，作为支付第二十二条第一款c项所指之开支。

　　第二十四条 (负担之调整)

　　通过每月给付调整之事宜，由分层所有人平常大会于每年经考虑预算提案及估计营运之结余后为之。

　　第七章 最后及过渡规定

　　第二十五条 (现存之土地批出合同)

　　一、本法规之规定不终止在其开始生效前所订立之用于建造房屋之土地批出合同内有关楼宇共有部分管理之权利及义务。

　　二、如发现不提供土地批出合同所规定之服务，澳门房屋司或管理委员得作出干预及召集分层所有人大会。

　　第二十六条 (补充法律)

　　本法规未规范之所有情况，得补充适用《民法典》。

　　第二十七条 (废止)

　　废止十一月二十五日第245/85/m号训令。

　　一九九五年八月三日核准

　　命令公布

　　总督 韦奇立

篇3：综合高层楼宇物业管理

　　综合高层楼宇物业管理

　　高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　一、高层综合楼的物业管理特点

　　1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层综合楼物业管理的原则

　　1、早期介入原则

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。

　　2、统一管理原则

　　首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。

　　3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容

　　1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。

　　2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。

　　8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

　　1、产权问题

　　建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。

　　2、消防问题

　　高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安问题

　　高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死不相住来”，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。

　　一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。

　　二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。

　　三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。

　　四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。

　　针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。

篇4：物业知识培训：公共商业楼宇管理内容与方式

　　物业知识培训：公共商业楼宇管理内容与方式

　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。

　　一、公共商业楼宇的管理内容

　　1、一般性管理

　　(1)对小业主或承租商的管理。

　　统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。

　　(2)安全保卫管理。

　　公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。

　　(3)消防管理。

　　由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。

　　(4)设备管理。

　　管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。

　　(5)清洁卫生及车辆管理。

　　要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。

　　2、特殊管理

　　(1)商业形象的宣传推广。

　　公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

　　第一，公共商业楼宇良好形象的作用。

　　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。

　　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。

　　为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色 ，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。

　　同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

　　第二，公共商业楼宇识别系统的建立。

　　企业识别系统(corporate identity system，简称cis)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的cis系统由三 个子系统构成，即mis(理念识别系统);vis(视觉识别系统);bis(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。

　　cis是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志--作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。

　　诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰 、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。 它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。

　　(2)承租客商的选配。

　　公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

　　公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：

　　第一，零售商店的经营品种范围。

　　按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。

　　第二，不同形式的零售商店。

　　零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

　　第三，不同层次的商店。

　　零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的 、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

　　第四，不同的商业机构。

　　商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业，如旅行社、旅馆;娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、 游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

　　第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。

　　根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上， 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大， 但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

　　公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

　　二、公共商业楼宇的管理方式

　　公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

　　(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

　　(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。 带旺人气，吸引顾客。

　　(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争; 统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

　　(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

　　(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。

　　(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。

篇5：论高层楼宇物业管理问题

　　论高层楼宇物业管理问题

　　高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　一、高层综合楼的物业管理特点

　　1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层综合楼物业管理的原则

　　1、早期介入原则

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。

　　2、统一管理原则

　　首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。

　　3、收费合理原则。

　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则。

　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

　　物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

　　高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容

　　1、房屋建筑主体应有的维修管理。

　　物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。

　　2、大楼各系统设备设施的管理。

　　物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。

　　清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。

　　绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。

　　管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。

　　保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。

　　要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。

　　8、全方位服务。

　　物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如:机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如:代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如:开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

　　1、产权问题

　　建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征:一是产权"私"有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。

　　2、消防问题

　　高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有:一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安问题

　　高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多"鸡犬之声相闻、老死不相住来"，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。