泰安市关于加强泰城社区物业管理工作的意见（2014） -凯发一触即发

篇2：抚州市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2013年）

　　抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见

　　抚府发〔20**〕31号

　　各县(区)人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：

　　为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序，提升物业服务水平，维护业主合法权益，改善住宅小区生活环境，根据《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定，结合我市实际，经市政府第26次常务会议研究，提出以下实施意见。

　　一、切实强化行政监管

　　(一)严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置，原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下的不低于60平方米)，其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。

　　(二)严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例，新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位;按每户不低于2个车位的比例配建自行车(助力车)停车场。鼓励建设单位多建停车位。

　　(三)严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的，经物业所在地的市、县(区)房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　(四)严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

　　3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　4.物业管理所必须的其他材料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的，房管部门应按照相关规定责令限期改正。

　　(五)严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书，并按相应资质等级承接物业服务业务，不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业，应向物业所在地的市、县(区)房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的，应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道(乡、镇)和业主委员会，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形，将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的，按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。

　　二、建立长效保障机制

　　(六)建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付，专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支，包括：项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、凯发一触即发的支付方式和支付时间，根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后，在办理物业承接验收15日前，按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%，将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户，保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。

　　(七)建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定，按照物业建筑安装总造价2%的标准，结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准)，建立新建住宅物业质量保修金制度，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房管部门应当设立专门的资金管理机构，指定专户管理银行，开设物业质量保修金专门账户，负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。

　　(八)建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格，申请不动产权属初始登记前，根据项目建筑规模，按每户20元标准(最低不少于1万元，最高不超过3万元)归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行，开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时，由项目所在地街道(乡、镇)向房管部门申请拨付。首次业

　　主大会会议结束后，尚有剩余的，由业主大会决定用途。

　　(九)规范召开首次业主大会的程序。住宅小区房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的，建设单位应当在30日内向物业所在地的街道(乡、镇)提出召开首次业主大会的书面报告，街道(乡、镇)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，会同物业所在地的市、县(区)房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(区)人民政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道(乡、镇)、社区居委会年度目标管理考核。街道(乡、镇)要设立相应的物业管理机构，落实人员和经费。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案。

　　(十)完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市、县(区)价格主管部门会同同级房管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置公示收费标准和项目。

　　(十一)完善物业管理服务费收缴监管措施。业主办理房屋产权转移及抵押登记时，房屋出售人或抵押人应出具已交清物业服务费的证明，否则产权登记部门不予办理房屋产权转移和抵押登记。对欠交物业服务费的诉讼案件，可由辖区政府协调法院及时立案、快速裁决。

　　(十二)加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。首次业主大会筹备金由同级财政部门拨付到街道(乡、镇)，拨付标准参照本意见第8条。具备物业管理条件的，街道(乡、镇)、社区要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。尚不具备物业管理条件的，引导业主自治管理物业或由社区实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务，服务费用由全体业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位负责做好相关准物业管理。

　　三、提升企业服务水平

　　(十三)健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法，每年由房管、规划、城管、街道(乡、镇)等单位共同组织对物业服务企业进行考评，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的，由房管部门约谈该企业的法定代表人，一年内暂停该企业资质升级，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的，由房管部门依法降低资质等级，并责令退出住宅小区管理。

　　(十四)规范物业服务企业服务行为。物业服务企业应根据企业的服务评定等级和资质等级，按照国家规定承接物业服务业务，并配备相应的技术人员持证上岗;应积极配合街道(乡、镇)、社区召开业主大会，成立业主委员会;应协助业主委员会向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案;应按照物业服务合同约定，做好共用部位和相关场地的保洁，保障车辆停放、防火、防盗等公共设施设备的正常运转，做好“门前三包”等工作;应及时制止住宅小区内违法违规行为，配合有关部门做好查处工作;应及时将每年的财务收支情况向住宅小区业主公示;应自签订物业服务合同之日起10日内，向物业所在地的房管部门备案;应在物业服务合同终止时，向业主委员会移交有关资料和财物。

　　(十五)提升从业人员整体素质。从严执行物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度，完善新从业管理人员岗前培训制度。由房管部门会同物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训等方式对物业服务企业从业人员进行物业法律、法规、政策和业务知识培训，全面提高物业管理服务水平。

　　(十六)强化行业协会自律作用。加强物业行业协会对行业的约束能力，通过参与物业管理项目评优和项目经理培训等工作，增强行业协会的影响力。通过房管部门和行业协会联动，推行物业服务企业信用分等定级制度，建立物业管理信用档案和诚信体系，量化诚信考核指标，鼓励诚信经营，努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。

　　四、形成齐抓共管合力

　　(十七)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房管部门会同街道(乡、镇)召集，规划、建设、城管、公安等部门以及社区(村)、物业服务企业、业主委员会或业主等各方代表参加。主要协调解决业主委员会履职、业主委员会换届、物业服务合同履行以及物业服务企业变更交接过程中出现的重大问题。

　　(十八)明确相关部门职责。

　　1.房管部门：负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策;负责新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;会同街道(乡、镇)、社区指导召开业主大会和组建业主委员会;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行等级评定、考核;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责物业服务企业资质等级的初审、审定和管理;负责调解物业管理纠纷。

　　2.建设部门：负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题。

　　3.规划部门：负责审查住宅

　　小区公共服务设施规划，并督促建设单位按照规划设计要求，建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时，明确物业管理用房的具体位置和面积;查处住宅小区乱搭乱建违章建设和擅自改变房屋使用性质的违法行为，在不影响其他居民用水用电的情况下，必要时对违法当事人可以采取断电断水措施或通知供电、供水企业对违法施工现场停电、停水。

　　4.城管部门：负责住宅小区内公共道路、雨污水管网的验收，以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时转运;根据物业服务企业或业主的投诉，依法查处小区内违反市政、市容、绿化、环境卫生、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、养禽种菜等行为;根据环保部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反环境保护法规的违法行为;根据人防部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反防空法的行为。

　　5.公安(交警、消防)部门：负责新建住宅小区视频监控系统、门禁系统等安全防范设施的设计审查;参与住宅小区房屋竣工验收，负责指导物业管理区域内的安全防范工作，指导建设单位落实人防、技防、物防等安全防范设施建设;负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，做好防盗、防火、防交通事故工作;消除治安隐患，及时查处治安案件;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。

　　6.物价部门：与房管部门共同制定物业服务收费标准，对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉，依法依规查处违反规定的收费行为;协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　7.工商部门：负责物业服务企业注册登记审查;对擅自将居住用房改变为非居住用房从事经营活动的，不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。

　　8.气象部门：负责物业管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

　　9.人防部门：负责对物业管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查，配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。

　　10.质量监督部门：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　11.环保部门：负责依法审批物业管理区域及周边建设项目环境影响评价文件;负责环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为进行查处。

　　在物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等企业，应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务，为住宅小区居民生活提供便利。

　　(十九)明确各县(区)人民政府职责。加强对物业管理工作的组织领导，全面落实各项物业管理政策措施;进一步建立健全县(区)、街道(乡、镇)、社区三级物业管理工作体系，明确相关部门、街道(乡、镇)、社区的管理职责，并纳入年终目标考评;为街道(乡、镇)、社区开展物业管理工作提供必要的工作条件。

　　(二十)明确街道(乡、镇)、社区职责。街道(乡、镇)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访问题;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。

　　五、营造全民参与氛围

　　(二十一)认真宣传贯彻好《条例》。各地、各部门要结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，采取多种形式广泛宣传。宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，通过物业管理政策法规进社区、进住宅小区，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，依法有序参与物业管理活动，为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。

篇3：吉安市中心城区加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉安市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉安市人民政府办公室关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知

　　吉府办发〔20**〕10号

　　按照“铺平群众出行路，点亮百姓门前灯，净化居民小环境，清理社区下水道，贯通城区排污管，连上沿街绿化带，平安社区大家创”的总体要求，通过加强对新建住宅小区的规划、建设、管理以及实施对老旧住宅小区的综合治理改造，实现两年内市中心城区物业管理工作达到“三个百分之百”目标，即新建小区物业管理覆盖率达到100%，老小区通过综合改造物业管理覆盖率达到100%，业主委员会成立率达到100%。

　　三、工作内容

　　(一)加强对新建住宅小区的管理。

　　1.加大小区停车位配置比例，解决停车难问题。从规划抓起，加大小区停车位配置比例，中心城区新区新建住宅小区按1.0-1.5泊位/户、旧城区新建住宅小区按0.6-0.8泊位/户、公共建筑按0.6-0.8/100㎡的比例配建停车位，从根本上解决停车难的问题。

　　2.鼓励开发企业开发建设商业车位、车库。行业主管部门要为商业车位、车库办理权属登记，保障业主合法权益，调动开发企业和业主结建停车位的积极性。

　　3.强化物业服务设施设备配置标准。今后所有新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门一卡通管理系统纳入到项目规划当中，在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案，与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，并列为物业承接查验的内容。

　　4.实施物业质量保修金制度。依据新出台的《江西省物业管理条例》，市中心城区新建小区开发建设单位在办理不动产权初始登记时，按照物业建筑安装总造价的百分之一至百分之三的比例交存物业质量保修金。

　　5.全面实行房地产开发项目交付使用制度和新建商品房物业承接查验制度。

　　(1)新建小区房屋在交付使用前，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并将查验结果报市房管局备案。

　　(2)未通过物业承接查验的开发项目，房地产主管部门不得为该项目办理预售资金监管终止手续;同时，依照房地产开发企业资质管理相关规定，暂停办理该项目房地产开发企业资质转正、升级等手续。

　　(二)加强对近年来已建成使用小区的管理。

　　1.调整小区规划，开发小区停车位。业主委员会(业主)在征得规划主管部门同意的前提下，要积极开发小区停车位，满足业主停车需要。同时，督促开发建设单位在取得《人防工程平时使用许可证》后，将人防工程用于停车位，增加小区停车位数量。

　　2.多种渠道筹集资金，对小区缺失或损坏的监控系统进行新建或改造。建设单位与物业服务企业对监控系统使用和维护有合同约定的，按照约定执行;没有约定的，在征得业主同意后，在住宅专项维修资金中解决;没有归集维修资金的，按照建设单位解决一块、受益业主承担一块，社会筹集一块的原则予以新建或改造。

　　3.加强对物业公司的监管，提升物业服务水平。

　　(1)依据《江西省物业服务企业信用信息管理暂行办法》的规定，每季度对物业服务企业进行考核排名，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格。低于70分的，由房地产主管部门约谈该企业的法定代表人，一年内该企业资质不得升级，并降低物业收费标准，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目。低于60分的，由房地产主管部门依法降低资质等级或吊销资质，并责令退出小区管理。

　　(2)住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　(3)物业服务企业未按规定进行物业承接查验的，由房地产主管部门责令限期整改;逾期仍未改正的，将作为不良经营行为计入物业服务企业信用档案，作为企业资质延续、核定等级的依据;同时由房地产行业主管部门依据《物业管理条例》的规定予以处罚。

　　(4)积极引进国内知名物业企业，努力培养高资质等级本土物业企业，提升服务理念，拓展服务范围，提高服务质量。

　　(5)采取多种途径提高从业人员持证上岗率，提高物业从业人员整体素质，提升物业服务水平。

　　(6)推进物业管理行业协会的发展，提升行业职业道德水平，强化行业自律。

　　4.发挥好业主委员会的作用，引导小区业主自我管理、自我约束和自我服务。

　　(1)要把建立业主委员会机构纳入到街道办事处、社区居委会年度目标管理考核。各街道、社区居委会要依据《吉安市物业管理办法》，积极组织小区业主召开业主大会，选举产生业主委员会，努力扩大业主委员会的覆盖面。

　　(2)要帮助解决业主大会和业主委员会的活动经费和成员报酬问题，为业主委员会的正常运行提供物质保障。

　　5.破解物业管理服务费收缴难问题。

　　(1)按照新的《江西省物业管理条例》规定，业主在房屋办理产权转移时，除合同另有约定外，房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明。

　　(2)倡导机关事业单位工作人员争当表率，按时缴纳物业服务费;适当优惠困难家庭物业服务费，减轻困难家庭经济负担。

　　(3)市中心城区实行物业服务费和水费统一收缴。

　　(三)加强对无物业服务的老住宅小区管理。

　　1.加快老住宅小区的改造进程。吉州区、青原区政府、庐陵新区管委会要按照成熟一个片区、改造一个片区、逐步完善的原则，打破原有单位、院落界限，搞好规模改造，把监控、门禁系统、停车位改建纳入到小街小巷综合治理改造范围，争取两年内全面完成老住宅小区的改造任务。

　　2.建立健全管理体制。老住宅小区物业管理要坚持以人为本，按照“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，建立“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。

　　3.引进专业物业服务企业。积极引导改造好的老住宅小区吸引物业管理公司进场服务，对小区物业进行专业化管理。物业企业自行改造的，市财政按一定的标准进行一次性补贴。同时，对进驻拆迁安置房、保障性住房小区的物业企业，由市财政按一定标准给予补贴。

　　4.督促业主交纳物业服务费。实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。

　　5.创建“两站一中心”简易物业服务模式。即对尚不具备专业化物业管理条件的老住宅小区，由街道办成立物业管理服务中心、物业管理维修站、物业管理纠纷调解站，统一解决辖区内物业服务问题。

　　四、工作职责

　　根据新出台的《江西省物业管理条例》要求，各相关部门职责分工如下。

　　房管部门：负责对业主大会和业主委员会的业务指导;对物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉以及物业使用和维护的监督管理。

　　规划建设部门：负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位;监督小区物业的建筑质量;竣工验收之前项目改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批，并查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;及时处理关于房屋质量方面的投诉;指导小区绿化管理，制定小区绿化的具体量化标准，以及小区绿化的相关审批，处理绿化质量方面的投诉，协助城管部门查处擅自占用、破坏绿地等违法违规行为。

　　城管部门：负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能;依法查处住宅小区内违规建设、乱设摊点经营、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、破坏绿地等违法违规行为;受理有关违法行为投诉并及时作出处理;督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位;小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。居民应交纳的城市生活垃圾处理费，可以委托自来水公司代收。

　　公安(交警、消防)部门：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施，督促物业管理企业做好治安协助工作;指导物业管理企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为采取强制措施，予以拖离;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　工商部门：负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)等场所的，未经规划审批不予核发营业执照。

　　物价部门：负责制定《物业服务收费管理办法》，核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查;协调业主(委员会)与物业服务企业在收费方面的矛盾。

　　环保部门：依法查处擅自开设餐饮，房屋装饰装修、加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。

　　气象、人防、质量技术监督、民政等部门要按照职能分工，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

　　五、强化举措

　　1.加大宣传力度，营造良好氛围。通过多种途径宣传实施物业管理的意义和作用，为推进物业管理创造良好的舆论环境。加大对街道干部、社区干部、业主委员会成员、物业服务人员、开发商的物业管理知识培训力度。街道、社区要树立物业管理是社区管理的一部分的观念，把提高居民有偿服务的意识和遵守社会公德宣传结合起来，通过宣传，增强业主在物业管理中履行义务的自觉性。

　　2.建立健全组织领导体系。市政府将物业管理工作纳入到对中心城区各区政府和管委会的年度目标管理考核。中心城区各区政府和管委会是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务，明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。

　　3.建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业服务推动社区服务。要拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业服务企业资质年审时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。

　　4.形成执法合力。物业管理涉及的规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等职能部门，要各司其职，密切配合，加强沟通协作，实现有效衔接，无缝监管。要加大对违法违规行为的综合执法，形成强大工作合力。要进一步完善物业管理纠纷调处工作机制，主动介入，加大力度，加快处理，增强预判性，发现苗头，及时消除隐患，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。

　　本实施意见由市房管局负责解释，自发布之日起实施，适用于市中心城区，各县(市、区)可参照执行。

篇4：市加强城区物业管理工作意见

　　六安市人民政府关于加强六安城区物业管理工作的意见

　　六政〔20**〕45号

　　各县区人民政府，开发区、试验区、示范园区管委，市政府各部门、各直属机构：

　　加强物业管理关系广大居民的居住环境和生活质量，关系城市建设发展、文明创建和社会稳定等各方面的工作，为有效解决物业管理工作中存在的问题,根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等规定，现就加强城区物业管理工作提出如下意见：

　　一、明确物业管理职责，完善物业管理体制

　　（一）建立市住建委牵头主抓、区政府（管委）负责的城区物业管理工作体制,引导业主自治，推进物业服务市场化。

　　（二）六安城区物业管理工作领导组负责综合协调城区物业管理工作，对物业管理工作统一安排、加强监督考核。领导组负责制定各成员单位在城区物业管理工作中的任务分工，督促各成员单位履职尽责。领导组办公室设在市房产局，具体承办领导组日常事务。

　　（三）市住建委作为市房地产行政主管部门，指导全市物业管理工作；负责贯彻执行国家、省有关物业管理的法律法规和政策；研究制定全市物业管理的发展规划及工作思路，制定城区物业管理各项制度。市房产局负责具体承办有关物业管理工作。

　　（四）区政府（管委）负责综合协调辖区内物业管理工作，建立健全区、街、社区联动的物业管理体制，确定一个部门作为区房地产管理部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，明确街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）物业管理工作职责、目标任务并提供必要保障，确保社区物业管理工作正常运行。区房地产管理部门负责物业服务项目监督考评、物业管理专业人才建设和培训等相关工作；指导辖区内各小区业主大会成立和业主委员会换届工作。

　　（五）建立物业管理联席会议制度，由区房地产管理部门会同街道办事处（乡镇人民政府）召集，居民委员会（村民委员会）、物业服务企业、专业经营单位和城市管理、公安等部门及业主委员会或者业主代表参加，协调解决物业管理遇到的问题。

　　二、落实物业管理制度，夯实物业管理基础

　　（一）确保物业管理配套设施到位。规划部门按国家有关规定，对住宅小区物业管理配套设施的规划进行审查把关，确保住宅小区具备基本的物业配套设施，包括：小区道路照明、楼道照明等公共照明，小区值班室，安防设施设备，物业管理、社区办公等用房，车库、道路、绿化等配套设施设备。住宅小区物业配套设施建设应当与住宅项目同步建设、同步验收。城市管理部门要加强对住宅小区建设的规划批后监督管理。建设单位在物业建成后，应当将供水、供电、通讯、有线电视、供气、排水等设施，按规定移交给相应的专业经营单位维护管理。

　　（二）建立新建住宅小区综合查验制度。市房地产行政主管部门负责新建住宅小区综合查验工作；对综合查验发现的问题，责令建设单位及时整改。综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用。市房地产行政主管部门在对新建住宅小区商品房屋初始登记时，应查验新建住宅小区综合查验备案材料。

　　（三）落实物业公示和承接查验制度。建设单位新建物业项目应严格按照有关规定和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。规划部门应当将物业服务用房配置规定纳入规划设计方案审核内容，在规划图纸上标注物业管理用房的具体位置和面积。建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备等材料予以公示，并向物业买受人提供书面的公示材料。

　　区房地产管理部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交配套设施、地下管网工程竣工图、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单等。

　　（四）严格履行建筑保修责任。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

　　对保修期满的房屋，属业主专有部

分应由业主负责维修，属公共设施设备或区域的，可以使用物业专项维修资金进行维修。业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。办理产权登记的房屋发生产权转移时，未交存首次物业专项维修资金在转让时应由购房者按规定足额补交；已交存的，其结余部分应随物业所有权同时转让过户。未结清物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。

　　（五）建设单位应遵守的有关规定。在商品房价格备案时，应将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。建设单位不得为了有利于物业销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺。建设单位按规定方式选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同；制定《临时管理规约》，在物业销售前向物业买受人明示并予以说明；在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；按规定向物业服务企业移交有关档案资料；参与业主大会筹备，并提供首次业主大会筹备经费。

　　（六）物业服务企业的有关职责。物业服务企业应当按照物业服务合同提供服务并接受业主和业主委员会的监督；对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督；将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。对违反物业管理区域内禁止行为规定的，物业服务企业有权予以劝阻，劝阻无效的，应当及时报告有关行政主管部门。

　　三、加强对物业服务企业的监管

　　市房地产行政主管部门要严格物业服务企业资质审批，实行物业服务企业资质动态管理。建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业擅自退出物业项目管理服务的，计入企业信用档案；给业主造成损失的，物业服务企业应当依法承担赔偿责任。

　　区房地产管理部门要积极探索物业服务企业履约责任方式，定期或不定期检查考核物业服务企业遵规履约情况，并公布考核结果。坚持物业管理投诉分级负责、就地调处的原则，接受业主、业主委员会、物业使用人和群众的投诉，其投诉受理机构名称、办公地点和投诉电话应当向社会公布。

　　市招投标监管部门负责完善物业服务项目的招投标监管工作，坚持优质优先，高标准选择物业服务企业。市价格主管部门负责制定城区住宅小区物业服务指导价收费标准、收费备案和《服务价格登记证》发放工作；区价格主管部门负责会同房地产管理部门每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。

　　认真落实省政府有关物业服务企业税费减免政策。对全年住宅物业服务面积20万平方米以上，业主满意、监督部门考核优异的企业，其缴纳的营业税、企业所得税按地方留成部分的50%给予奖励。扶持有条件的物业服务企业做优做强，新获得国家级优秀物业服务项目（企业）称号的，由市政府一次性奖励3万元；新获得省级优秀物业服务项目（企业）称号的，由所在辖区政府（管委）一次性奖励1万元。

　　四、加强业主自治管理

　　街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织协调住宅小区业主大会的成立和业主委员会换届工作，对符合成立或换届条件的，要依法及时组织实施；对分期建设的住宅小区，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会，根据分期开发的物业面积和进度等情况，增补业主委员会委员。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会职责。建立居民委员会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的住宅小区管理模式。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会工作，引导广大业主参与社会事务管理。

　　业主委员会依据物业服务合同加强对物业服务企业的监督。对拒缴物业服务费的业主，业主委员会可协助物业服务企业催缴。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清尚未交纳的物业服务费用或者物业专项维修资金。

　　五、明确责任主体，确保执法到位

　　住宅小区执法以区为主，辖区住建、城管、公安、环保、物价、规划、工商等部门依法加大对小区内违法行为的查处力度，切实解决小区内乱搭乱建、毁绿种菜、散养畜禽、盗窃财物、违规排污、违规装修、夜间燃放烟花爆竹、拆改房屋承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房等行为。各执法单位要及时受理物业服务企业、相关单位、业主、业主委员会、群众的投诉和举报，依法予以查处，认真落实“首问负责制”。

　　对区级无执法权限的，市级执法部门可依法采取委托执法、协助执法、联合执法等多种方式，支持区级有效开展物业管理工作。

　　六、开展基础设施维修，加强安置房、老旧小区管理

　　建设单位负责对尚未移交的安置小区基本情况进行摸底，听取社区、业主代表、街道办事处及相关单位的意见，找出小区建设使用管理中存在的问题，制定基础设施维修方案，由市重点局牵头组织实施。已建成并维修后和新建安置小区建成移交，由市重点局牵头办理移交手续，实行属地管理。在业主委员会未成立之前由街道办事处（乡镇人民政府）确定安置小区管理方式，建立长效管理机制。

　　市政府逐步对城区老旧小区实施改造，将老旧住宅小区改造项目列入年度城市重点工程项目，建立小区适量自筹与政府重点补助相结合的维修资金筹集机制。20**年安排300万元，今后根据实际需要及财力情况逐年增加。

　　七、开展住宅小区集中整治工作

　　针对问题突出、群众反映强烈的安置房小区、老旧住宅小区，结合当前“五城同创”，开展一次集中整治工作，由区政府（管委）牵头组织，辖区城管、公安、街道、社区以及物业服务企业等单位参加，市城管、公安、工商、环保、住建、规划等部门积极协助。重点整治小区环境卫生、乱搭乱停乱画、毁绿种菜、散养禽畜、盗窃财物、

安全隐患等小区问题。建立健全住宅小区的各项监督管理制度，形成业主自治、物业服务和政府监管的有效运行机制。

　　八、加强物业管理工作宣传

　　物业管理宣传是提升广大市民物业管理理念的有效途径。各有关部门和物业服务企业要增强宣传意识，积极通过电视、广播、网络、报纸等方式，加大对物业管理工作的宣传力度，介绍相关法律法规、剖析真实案例、解答政策咨询、宣传物管知识等，争取广大市民对物业管理工作的理解和支持，进一步促进物业服务企业服务水平提升，为物业管理健康发展创造良好的社会氛围。

　　九、建立物业管理工作督查考评制度

　　市政府将物业管理工作纳入对金安区、裕安区、开发区和市直有关单位年度目标责任制的考核内容，进行监督考评。

　　各级物业管理工作领导组要建立物业管理工作督查制度。市城区物业管理工作领导组负责对各区物业管理工作进行督查考评；区物业管理工作领导组负责对辖区内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作进行督查考评。定期对督查结果予以通报，效能督查机构参与物业管理工作督查考评。

　　业主、业主委员会对物业服务企业依约监督，区房地产主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）定期对物业服务项目进行督查考评，可以邀请人大代表、政协委员以及社会有关机构参与，考评通过走访业主、现场查看等多种方式进行，对发现的问题，及时移交督促整改，并将督查考评结果予以通报。

　　20**年8月29日

篇5：肥东县进一步加强住宅小区物业管理工作意见

　　肥东县人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

　　东政〔20**〕15号

　　各乡、镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

　　为切实提高我县住宅小区物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明县城建设，根据国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《合肥市物业管理若干规定》等有关规定，结合我县实际，现就进一步加强我县住宅小区物业管理工作提出如下意见：

　　一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

　　随着我县城镇化建设的不断加快，物业管理在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。各地、各单位要从落实***、构建和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建文明县城为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域中的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。

　　二、明确职责，建立健全住宅小区物业管理工作机制

　　住宅小区物业管理必须按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确县、乡镇（园区）两级职责分工，落实行政监管和公共服务的责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，健全县物业主管部门监督管理，乡镇人民政府、开发园区管委会负责落实社区居委会对社区范围内住宅小区实施属地管理，相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进全县物业管理工作。

　　(一)县房产管理局作为物业管理工作的主管部门，负责全县物业管理活动的监督管理工作。具体抓好物业管理政策法规的宣传贯彻，制定相关物业管理配套政策，加强对前期物业管理招投标活动的监管，做好物业专项维修资金的管理工作，加强对物业服务企业的监督、考核和资质监管，做好新建物业小区的物业承接查验备案工作，指导乡镇（园区）做好物业管理工作，处理物业管理活动中的重大投诉案件，依法查处物业管理活动中的重大违法违规行为。

　　(二)乡镇人民政府（开发园区管委会）负责将辖区内物业管理工作纳入社区建设。组织协调辖区内业主大会的成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，指导、监督业主大会、业主委员会日常工作，负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会组成人员名单等备案工作，组织建立物业管理联席会议制度，建立物业管理投诉处理机制，协调处理业主委员会与物业服务企业、业主与业主委员会之间的纠纷，负责辖区内物业服务企业提前解除物业服务合同备案工作，负责辖区内物业管理数据资料收集建档工作 。

　　（三）社区居委会具体负责辖区内物业管理工作纳入社区建设的实施。负责落实和实施属于政府管理、社会管理职能的事务，协助乡镇人民政府、园区管委会做好与物业管理有关的工作，指导、协调和监督业主大会、业主委员会，派人参加业主大会筹备组，指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，具体负责协调处理与小区物业服务的有关事项；协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间的纠纷，接受物业服务企业退出项目的预警报告，与乡镇人民政府（开发园区管委会）建立物业管理联动机制，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题，指导物业服务企业做好文明创建工作。

　　（四）县公安、规划、建设、建管、消防、民政、市场监管、卫生、环保、城管、物价等相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，依法从严查处，维护物业管理区域正常的公共管理秩序。

　　三、因地制宜，合理确定物业管理方式和组织形式

　　物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。力争三年内，物业管理或基础性物业服务覆盖到所有住宅小区，基本形成体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

　　（一）新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并按规定选聘符合相应资质的物业服务企业实施物业管理。各相关部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、

施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，社区居委会、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化凯发一触即发的售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

　　（二）老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会。要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会或社区居委会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担 。

　　（三）合理确定物业服务内容与收费标准。物业服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定物业服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公平合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建商品房住宅小区和具备市场化物业管理条件已实施市场化物业管理的老旧住宅小区，根据区域内规划建设、配套情况和设定的服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准通过前期物业服务招投标确定，或者由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同确定服务等级和收费标准，并经房管部门会同物价部门核定后实施。不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由社区居委会负责落实基础性物业服务项目。由社区组建物业服务队伍实施基础性管理服务的，其收费标准由社区居委会组织召开业主大会或业主代表会议讨论通过，在小区内公示，由物价部门会同房管部门核定后实施。

　　四、规范管理，提升住宅小区物业管理的档次

　　（一）规范物业小区的前期物业管理工作。新建的物业小区在业主委员会未成立前，开发建设单位必须落实前期物业管理方案，具体服务内容与收费标准由双方在前期物业服务合同中约定。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及对应的收费标准。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，要按规定选聘符合相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并提供前期物业服务项目中标、议标备案表 。

　　（二）推进小区属地管理，落实社区管理用房。对现有建成小区，从物业管理用房中落实不少于20平方米的社区管理用房，实行小区物业属地管理，社区工作人员进驻小区与物业服务企业、业主委员会共同参与小区日常管理。

　　（三） 规范物业服务行为。物业服务企业要依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量。县房管局要会同乡镇人民政府、开发园区管委会加强对物业服务企业的监管，加强对物业服务企业服务质量的检查，组织开展县级年度优秀示范小区和流动红旗的评选活动，积极引导物业服务企业申报市优、省优项目，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立透明消费制度，制定物业服务收费标准和公示制度，提高业主满意率。业主应当根据物业服务合同的约定，按期交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促催交；经督促仍不交纳的，房管部门可限制房屋的转让交易。要建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益。

　　五、落实措施，确保物业服务行业健康有序发展

　　（一）加强组织领导，完善联动机制。县房管局设立物业管理办公室，负责全县范围内物业管理活动的监督管理工作，各有关乡镇（开发园区）要确定专门机构、配备专职物业管理人员负责本辖区内的物业管理工作，充分发挥政府在物业管理活动中的协调、监督和指导作用，物业管理工作经费列入同级财政预算。要建立物业管理联席会议制度，由县房管、公安、城管、环保、物价、市场监管和乡镇人民政府、开发园区管委会等相关部门参加，定期会商，协调推进，进一步完善住宅小区验收、交接和物业管理备案等制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制。

　　（二）加强舆论宣传，营造良好氛围。要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《合肥市物业管理若干规定》等相关的政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理的良好氛围。

　　（三）加大政策扶持，促进物业服务企业发展。各有关部门要按照《安徽省人民政府关于印发进一步支持服务业加快发展若干政策的通知》（皖政〔20**〕109号）、《安徽省人民政府关于促进经济平稳较快发展的若干意见》（皖政〔20**〕50号）和《关于印发支持物业服务业加快发展若干政策的通知》（建房〔20**〕131号）精神，进一步发挥物业服务业对改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进我县经济平稳较快发展中的积极作用。落实对物业服务企业在安置就业培训、公共设施管理、税收保险等方面的政策。

　　（四）强化监督检查，明确责任考核。县各有关部门、乡

镇人民政府、开发园区管委会及社区居委会，要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作内容责任分解，确保社区物业管理工作组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，考核情况纳入县政府年度目标考核体系，促进物业管理工作健康有序发展。

　　六、本意见有效期三年，自20**年4月10日开始执行。

　　20**年4月10日