顾问项目物业前期介入控制程序 -凯发一触即发

篇2：物业管理前期介入越早越好之案例

　　案例概述:

　　某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区,随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入,本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念,专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组,深入项目工地,查阅扩初设计方案和其它设计资料,与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致,很快拿出了早期介入工作计划和工作方案,经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中,立下“两会一单”制度,坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会,从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发,先后发出工作联系单25张,对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议,其中大部分意见或建议被发展商采纳,既提高了工程质量,又降低了工程成本,还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外,项目组还配合发展商拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件,组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。

　　由于开发商站得高、看得远,物业管理公司服务理念正确、关系处理得当,充分发挥了自身的优势,使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了边小区施工边业户入伙,物业管理服务从高起点出发,向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘,各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为:物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的,而且介入越早越好,这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。

　　案例分析:

　　本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性,我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司,还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。

　　物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先,作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次,开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题

篇3：项目物业前期介入主要工作内容

　　项目物业前期介入主要工作内容

　　前期介入

　　项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。

　　为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视！

　　下面首先列举物业前期介入主要工作内容：

　　1.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订<物业管理方案>、《物业工作计划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》

　　a.了解工程进度：计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；

　　b.了解销售时间、入住时间；

　　c.编制并确认<物业管理方案>、《物业工作计划》、《前期介入方案》；

　　d.签订《前期物业服务合同》.

　　2.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议

　　a.道路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要;

　　b.停车场的规划，应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用;

　　c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;

　　d.安防设施的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;

　　e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求;

　　f.商铺及便民服务点的规划，应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;

　　g.文娱活动场所的规划，应考虑：使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.

　　h.管理用房，应考虑：位置、面积、装修

　　i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。还要考虑：面积、装修

　　j.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑：

　　（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响；

　　（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。

　　k.绿化，应考虑：

　　（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种

　　a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；

　　b:植物的生长期与开花期的适宜性；

　　c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.

　　（2）便于养护，有利于养护成本的降低

　　l.小区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响

　　m.建筑的外立面，应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本

　　n.公共部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井

　　o.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识

　　p.公共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源

　　3.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议

　　a.水、电、气的容量，抄表方式，应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响；

　　b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否合理，方便使用;

　　c.家居的安全性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;

　　d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;

　　e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑：使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.

　　4.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：

　　1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施；

　　2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪；

　　3）、节约资源：楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）；水的循环利用等。

　　5.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议

　　1）停车场，应考虑：

　　a：用ic智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞；

　　2）门禁，应考虑：安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门，门应考虑减噪；

　　3）安防，应考虑：

　　a：围墙的红外线装置不能有死角；

　　b：闭路电视的安装位置必须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动；

　　c：室内防盗系统：除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理；

　　d：保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。

　　4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供应商决定，系统软件应可以和财务软件接驳；

　　5）背景音乐系统，应考虑：实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。

　　6.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。

　　7.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出建议

　　1）电梯，应考虑：

　　a、采用变频技术既节能且运行平稳；

　　b、多部电梯可考虑群控；

　　c、承载应考虑住户数量的多少；

　　d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器；

　　e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统；

　　f、故障自动平层开门；

　　g、梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。

　　2）消防设施，应考虑：

　　a、消防按钮必须在适当的高度和位置；

　　b、喷淋不能有死角；

　　c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度；

　　d、消防栓门应采用玻璃门；

　　3）供配电，应考虑：

　　a、发电机应与市电相互联动与互锁；

　　b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器

　　4）给排水，应考虑：

　　给水：

　　a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施；

　　b、恒压供水选用变频电机可节能；

　　c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式；

　　d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。

　　排水：

　　a、屋面必须有足够的坡度；

　　b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应；

　　c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应；

　　d、污水管与雨水管必须分开；

　　e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。

　　8.与地产公司项目部、施工单位沟通，对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议

　　1）施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。

　　2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项：

　　a、楼栋避雷合格；

　　b、楼顶防水层；

　　c、水管试压合格；

　　d、室内卫生间防水合格；

　　e、房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（1000兆欧姆以上）。

　　3）设备安装调试过程中应注意事项：

　　a.路接地合格;

　　b.超载和漏电保护合格;

　　c.防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）;

　　d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。

　　4）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。

　　常见工程问题：地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。

　　9.对项目的物业管理费标准提出建议

　　依据当地相关政策、法规；

　　调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准；

　　调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准；

　　调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力；

　　根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求；

　　成本测算。

　　10.协助地产公司在售楼前编制<业主临时公约>、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

　　11.配合销售工作

　　a.参与买卖合同的评审、修改，特别是物业管理方面和产权范围界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面;

　　b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;

　　c.提供物业品牌宣传资料，如展板、凯发一触即发的荣誉证书;

　　d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的

保洁保安服务;

　　e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;

　　f.在物业网站上介绍项目情况.

　　12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等

　　13.与地产公司项目部一起，参与竣工验收

　　14.与地产公司项目部沟通，主持接管验收

　　15.与地产公司项目部沟通，入伙应交费用的确认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等）

　　16.与地产公司项目部沟通凯发一触即发的售后服务:保修期内的工程问题处理

　　17.与地产公司营销部沟通，做好入伙准备。如入伙通知、入伙仪式等

篇4：左邻右里小区前期介入物业管理

　　左邻右里小区前期介入物业管理

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。

　　一、前期介入的主要内容

　　（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解

　　根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。

　　（二）察看工程建设现场

　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

　　（三）建立与业主或使用人的联络关系

　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

　　3.参与售房部门同业主或使用人签约。

　　（四）为后期管理做好准备

　　物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。

　　二、人员安排

　　按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

　　1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

　　2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

　　3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

　　三、前期管理及监督

　　管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

　　治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

　　车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；

　　垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

　　四、配合工作

　　与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。

篇5：物业前期介入管理内容

　　物业前期介入的管理内容

　　一物业前期介入，是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。

　　有物业前期介入的楼盘，总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后，购房者对物业前期介入的成果满意吗？这里发表一组购房者的意见，也许对物业公司、对发展商都会有所启迪。

　　细节更体现品质

　　物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司，都是些品牌企业，经验丰富，也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关，使我们买房更加放心。

　　然而交房入住后，我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务"均好性？的今天，这些遗憾的细节，正好成为衡量楼盘品质高下的座标。

　　乱装表具我们买的是一梯两户的房型，得房率很高，从电梯出来后，楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里，我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装，但将它们统一地安装在一个合适的位置，正是物业公司应提醒发展商去协调的。

　　污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，由物业人员定时收集清除，这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾，垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味，这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥：一来不方便，二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题，物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢？比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱，最好是在每栋楼前设计一个"内置？式的、与建筑浑然一体的垃圾箱，类似某些别墅门前的那种。

　　在有的高层住宅，每层设一个垃圾箱；如果不配置工作电梯，物业人员如何将垃圾运往楼下？是从消防楼梯一层层地往下挪，还是与业主共乘客梯？垃圾筒脏了又如何清洗？这都是前期介入中的物业公司应提醒发展商解决的问题。

　　避免违章从设计开始

　　买楼时，物业公司经理告诉我们：工程监理有时会对不规范的操作网开一面；而物业公司绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司。这话很有说服力，我们小区的建筑质量也很不错。

　　今天是想结合装修中的一些问题，对前期介入的物业公司提出更高的要求。

　　代业主审视设计我们小区所有的主卫都是"明？的，所以就不再设排风管。于是，家家户户安装排风扇或浴霸时，都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞，以通排风管。这时，物业公司却告知说：窗上面是梁，梁上开洞会破坏承重，是违章；接着又说，这是设计的问题，既然洞已开了，就算了。但我们业主心里依然发毛：每层楼在相同位置破梁开洞，这对整栋楼的安全会构成什么影响？

　　这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑，物业公司应该是熟悉和了解的，因此在前期介入阶段，除了督促施工单位按图施工，物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方，比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题；当工作阳台的功用越来越为人认同，那么阳台上是否有合适的热水器位置？是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水？……

　　治一治"空调病"空调一装，新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得到控制后，空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号"杀手"。原因主要有两点：1、空调孔的位置不合适，业主为了把室内机安装妥当，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的"疤痕"。2、连接外机的空调管从墙上歪歪斜斜挂下来，大煞风景。

　　这是个迟早会解决的问题，只是希望有物业公司前期介入的楼盘能领先一步。其实这不是难题，只需为室内布局确定一个恰当的空调孔位；将空调管"藏"入墙内，或为它装上盖管，就行了。

　　省大钱别省小钱

　　如今物业公司在竞聘的时候，往往会压低物业管理费以"取悦"发展商。其实这是种恶性的低层次竞争。在一些品质较高的楼盘，购房者是乐意为高水准的物业管理服务，支付相当的、合理的物业管理费的；相反，没有一定水准的收费，也难以保证有一定水准的服务。

　　但另一些大笔的费用，却是物业公司可通过前期介入为业主节省的：

　　电梯维修费一般0.55元／m2的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的凯发一触即发的售后服务有"全包"和"清包"之分，这需要发展商在购买电梯时作出决定。"全包"的费用较高，但日后的维修费用全部由厂家承担；"清包"的费用较低，发展商往往会选择这一种，但维修时一切费用由客户（也即业主）承担，往往更换一个小零件就得几百元。所以，从维护业主的利益出发，物业公司应该尽量"鼓动"发展商选择"全包"；因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售，所以物业公司的建议是较容易被接受的。

　　会所运行成本会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

　　可能

的话，物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘，在保证业主正常享用的前提下对外开放，采用内外有别的收费方式"以外养内"，贴补会所运行成本，使业主得实惠。如果会所只能对内开放，则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所，用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准