物业知识教材：物业房屋日常养护管理 -凯发一触即发

　　物业知训教材：物业房屋日常养护管理

　　房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

　　通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。

　　一、房屋养护的原则和内容

　　(一)房屋养护的原则

　　房屋养护的原则是:因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋养护的内容

　　房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面:一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。

　　二、房屋养护服务中存在的问题

　　物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公司实施的服务质量，业主或使用人对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护服务的质量。目前在这方面存在的问题，多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。

　　(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题

　　上海市建设工程质量监督总站于1996年5月组成五个住宅工程质量检查组，对本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程进行抽查。

　　这次住宅大检查结果表明，上海市住宅工程总体质量水平不高，低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面:

　　(1)屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。

　　(2)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。

　　(3)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。

　　(4)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形，关闭不严密，开启不灵活，有相当数量夹板门漏设排气孔。

　　(5)部分水箱混凝土不密实，底部渗水。

　　(6)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符标准，压接帽不阻燃，开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木榫木螺检固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装置不规范，室内给排水管道接口渗漏。

　　(7)工程质量保证资料缺、乱、错现象还存在，原材料质保书复印件手续不符规定要求，水泥、防水材料进场不做质量复试，外省市空心板准用证及试验报告数量不足，隐蔽工程漏项较多，填写不规范。

　　在这次检查中，发现建设单位肢解工程、采用多头发包形式较为普遍，现场质量缺乏管理力度，特别是屋面防水工程和铝合金门窗工程，绝大多数由建设单位转包给其它施工单位，造成这两个分项质量问题较多。

　　商品房作为大宗、耐用、高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神痛苦；会给物业管理公司在实施房屋养护时，陡增难度，因为有许多房屋质量问题，靠后天维修是无法彻底解决问题的:还会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。

　　(二)由物业管理公司的服务质量而引发的问题

　　对物业管理公司的房屋养护的服务质量投诉是业主或使用人投诉的热点之一。

　　从目前投诉的情况来看，主要有两大类型:一是对房屋养护的收费标准:二是对房屋养护的服务质量。过去，无偿养护房屋，人们对养护的要求不太高，认为修得不好，可以叫房管所的人再来修。而有偿养护，业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法，而且对维修的质量要求也特别高。双方的意见不一致，就会引起投诉。

　　物业管理公司与业主或使用人纷争迭起，这些情况的出现其原因是多方面的，有的是因为个别物业管理公司确实存在多收费、乱收费，个别服务人员的服务态度差、服务效率低；有的是因为个别业主或使用人对物业管理还缺乏一定程度的了解，期望值太高。

　　物业管理公司在实施房屋养护时，其服务质量的好坏会直接影响到其与业主或使用人之间的关系，以及物业管理公司本身的声誉。因此，物业管理公司要一切为业主或使用人着想，一切为业主或使用人服务。对于发生的问题和纠纷，不是先去分清是谁的责任，而是先去将问题解决。只有这样，才能将物业管理公司的房屋养护服务质量搞上去。

　　(三)由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题

　　《上海市居住物业管理条例》第四章，就物业的使用对业主或使用人提出了具体的要求，其中第二十九条明确规定:业主或使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。

　　随着人们生活质量的提高和房改工作的顺利进行，住宅装修就像购买大屏幕彩电、高档音响等大件一样，成为人们的普遍追求。

　　然而许多业主或使用人无视法规、条例，违章装修住宅，这是法制观念淡薄、房屋使用质量不高的一种表现，由此，引发了许多问题。

　　目前，违章装修的现象随处可见:有的破坏了主体结构；有的推倒了承重墙；有的在墙上打孔打到邻居家；有的凿地面忽视限度，导致往楼下渗漏水；有的在天面上装修时把天花板都钻穿了；有的随意扩大住房使用面积等。

　　“二次装修热”反映了社会的发展给人们创造了“安居”的环境以及人们生活观念的变化。“二次装修热”中有四个面值得引起重视:一是目前住宅设计不是很合理，建材、设备明显落后，装修材料与产品整体上还不能满足市场需要，配套能力不强；二是“二次装修”刚刚兴起，人们对此还缺乏应有的常识和一定的财力后盾；三是有关部门缺乏应有的指导和引导；四是设计施工技术力量不足，装修“游击队”活跃，五花八门的装修公司，有的技术不行，有的不负责任，有的缺乏起码的职业道德，致使装修市场较为混乱。

　　由此可见，物业管理公司如何管理好业主或使用人的二次装修事关重大。管得好，就会营造出一个住用户信任、环境幽静、整洁、美观的祥和气氛。管得不好，不仅会缩短房屋的用寿命，而且会噪声四起，连绵不断，装修废物到处乱放，弄得四邻不安，怨声载道。如此违章装修，不仅危害当今，而且殃及以后，必须呼吁人们重视，群力制止，以避后患。

　　三、房屋日常养护的类型

　　房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。

　　(一)零星养护

　　房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括:

　　1.屋面筑漏(补漏)、修补屋面、修补泛水、屋脊等。

　　2.钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃，换窗纱、油漆等。

　　3.修补楼地面面层，抽换个别楞木等。

　　4.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。

　　5.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。

　　6.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等。

　　7.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。

　　8.下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。

　　9.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。

　　日常零星养护项目，主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时报修2个渠道来集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。

　　零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。

　　(二)计划养护

　　房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立科学的大、中、小修3级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。

　　例如:房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右应重新油漆一遍；外墙每10年应彻底进行1次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　一般楼宇设施的保养周期和翻新周期。

　　物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。

　　另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防风台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。

　　四、房屋日常养护的内容

　　房屋日常养护的具体内容包括:

　　(一)地基基础的养护

　　地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作:

　　1.坚决杜绝不合理荷载的产生

　　地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。

　　2.防止地基浸水

　　地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。

　　3.保证勒脚完好无损

　　勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。

　　4.防止地基冻害

　　在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。

　　(二)楼地面工程的养护

　　楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面:

　　1.保证经常用水房间的有效防水

　　对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。

　　避免室内受潮与虫害

　　由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。

　　建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。

　　3.控制与消除装饰材料产生的副作用

　　装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。

　　如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。

　　(三)墙台面及吊顶工程的养护工程

　　墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。

　　墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成:抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求:

　　1.定期检查，及时处理

　　定期检查一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。

　　2.加强保护与其它工程衔接处

　　墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。

　　3.保持清洁与常用的清洁方法

　　经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。

　　4.注意日常工作中的防护

　　各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。

　　5.注意材料所处的工作环境

　　遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。

　　6.定期更换部件，保证整体协调性

　　由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。

　　(四)门窗工程的养护

　　门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有:门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面:

　　1.严格遵守使用常识与操作规程

　　门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。

　　2.经常清洁检查，发现问题千万不要拖延

　　门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分造成破坏或发生意外事件。

　　3.定期更换易损部件，保持整体状况良好

　　对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。

　　4.北方地区外门窗冬季使用管理

　　北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。

　　5.加强窗台与暖气的使用管理

　　禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。

　　(五)屋面工程维修养护

　　屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其它结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。

　　屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。

　　1.定期清扫，保证各种设施处于有效状态

　　一般非上人屋面每季度清扫1次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。

　　2.定期检查、记录，并对发现的问题及时处理

　　定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。

　　3.建立大修、中修、小修制度

　　在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。

　　4.加强屋面使用的管理

　　在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。

　　5.建议建立专业维修保养队伍

　　屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。

　　(六)通风道的养护管理

　　由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。

　　在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意:

　　1.住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。

　　2.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。

　　3.物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。

　　4.检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。

　　5.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

　　(七)垃圾道的养护管理

　　一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意:

　　1.指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。

　　2.搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。

　　3.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。

　　4.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。

　　5.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。

　　6.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。

　　五、加强对二次装修的科学管理

　　(一)装修的含义

　　1.装修的含义

　　楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。习惯上人们往往把以上装修称为二次装修。

　　2.二次装修的特点

　　二次装修是在房屋初装的基础上进行的，它与一般装修有所不同。其特点如下:

　　(1)必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；

　　(2)施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；

　　(3)对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；

　　(4)重视施工中的防火工作。

　　(二)二次装修的规定

　　二次装修是物业管理中一项经常而重要的工作，若不加管理，就有可能会破坏房屋的结构及侵犯其他住户的利益。因此，物业管理公司应认真对待二次装修，工程设备、保安、服务等部门应通力合作，共同做好管理工作。

　　1.二次装修的程序

　　(1)装修申报

　　① 装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请。

　　业主需要装修时，到管理公司下属的管理处领取申请表，填写申请表，等申请批准后方可施工。

　　②工程设备部门对装修户的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料；

　　③装修户尽快请有关单位进行装修设计，并在15天内将装修设计图交工程设备部门审查；

　　④装修户选择合格的装修单位。

　　(2)物业管理公司审批

　　①在接到装修户递交的装修设计的一周内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出同意或修改意见；

　　②方案批准后，装修户按规定到物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

　　2.装修范围

　　(1)不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路，上下管线等；

　　(2)不可擅自用红砖、大理石及超厚超重材料进行装修；

　　(3)不擅自封闭或改变阳台用途；

　　(4)不擅自改变原有门窗规格及墙面装饰。

　　(三)加强对二次装修的科学管理

　　1.装修公司的选择

　　选择装修公司是二次装修管理中的一件大事。物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑，一般选择几个成熟的装修公司作为楼宇、小区装修的固定施工队伍。住用户需要装修时，就将这几家公司推荐给他们。

　　但实际上，由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司，而自行在外面寻找装修公司。这时，物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时，首先不能急，急了容易“病急乱投医”，“抓在篮里就是菜”，而应慢慢悠悠、仔仔细细地找。住用户要了解装修公司的资质，了解它的施工队伍技术实力，了解它的可靠程度。尤其是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司，很有可能“打一枪换一个地方”，要紧关头连人也找不到。第二不能贪。这个贪，是指贪方便，贪便宜，贪听好话。有的公司条件要求严是严，但说了算数，有的公司宽是宽，但说与做不一样。因此，越是在洽谈时说得花好桃好，无所不应的，你反而要多个心眼想一想，其中是否有诈，这样优惠的条件他们能否赚钱，以防他钱未到手时笑容可掬，钱一到手后翻脸不认人。

　　另外，业主或使用人在自行确定了装修公司以后，在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议，以防止口头协议口说无凭；应将房屋装修所需要用的材料、时限、工程造价、施工面积、技术参数等有关条件写进施工协议中；在装修完成后，还要向施工者索要发票。只有这样，当房屋装修出现质量问题发生纠纷时，才能提出充分证据并依据法律保护自己的权益不受侵害；只有这样，才能保证房屋装修质量，让人欢喜没有忧。

　　2.二次装修的现场监护

　　装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，主要抓好以下几点:

　　(1)审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。

　　(2)控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。

　　(3)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。

　　(4)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。

　　3.装修装饰技巧的指导

　　物业管理公司指导业主或使用人正确实施装修装饰，提高装修装饰技巧是二次装修管理中体现的服务，归根到底也是房屋养护服务的一个方面。做好这项工作，有利于提高物业管理公司房屋养护服务的质量。

　　房屋装修装饰是一门实用艺术，是功能性和艺术性的统一。它既要满足工作、生活的功能需要，又要满足人们的审美情趣。所以，“以人为本”是房屋装修装饰的原则。这主要体现在以下几个方面:

　　(1)注意满足功能需求。如果是办公楼宇的装修，其主要功能是办公，在装修时要考虑到办公桌、椅、柜、办公设备(复印机、计算机等)的安置，并确保不相互干扰。如果是小区居室的装修，首先要服从居室各部分的功能性要求。比如厨房和卫生间，既要考虑设施相对完善，又要留有一定的空间。尤其是洁具的合理选择和恰当布局直接影响到生活质量。又如厅是家庭成员的共享空间，卧室主要是用来睡眠、休息的，都要根据不同功能加以布置。

　　(2)强调健康性。室外空气污染早已成为社会公众关注的问题，但是还有一种对人体健康危害更大的室内污染，却常常被人忽视。研究显示，室内空间相对空外是较封闭的空间，空气极容易受到污染，而且污染程度往往比室外更严重。由于大多数人有80%左右的时间是在室内度过的，因此，室内空气污染对人体的危害，远远大于室外空气污染。

　　因此，如何在居室装修中注意通风、换气，挑选健康型、环保型、安全型的“绿色建材”、家具、装饰物等，是居室装修的健康性要求。

　　(3)应具备审美情趣。审美是人的基本需要，在满足基本功能，健康需求的基础上，按审美情趣的需求作艺术装潢布局是体现个性风格的重要标志。可见，满足审美需求是实施装潢的一个主要目的。

　　下面具体介绍一些装修装饰技巧:

　　1.用护墙板装饰墙面应注意的问题

　　采用护墙板装饰墙面，对住宅结构并无严格要求，但必须注意以下几点:一是居室形状要整齐，如长方形、正方形房间较理想，多边形、三角形之类的就不值得贴护墙板了；二是房间高度最好在二米六以上，护墙板通常竖向排列，一般不低于窗沿，即墙板的高度至少在一米以上，因为层高过低，安装护墙板会给人以沉闷感；三是室内面积不宜太小，因制作护墙板要占用一定的室内面积。此外，从屋顶和地面看，也要求尽可能协调。人字形，斜坡状屋顶是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地砖或各类地毯等均可，如配以木质拼花、长条地板则更美观。

　　护墙板制作前，首先应根据面积大小和空间高低，设计出护墙板的高度及图案，包括与踢脚板、窗罩、挂镜线怎样协调等，然后确定墙面上三条线:一是踢脚板宽度线，大致为15~20厘米；二是护墙板高度线，通常以窗沿为限或考虑板材本身长度，以不拼接为好；三是给挂镜线、窗罩等取定位线。其次，在确定护墙板高度后，图案及制作宽度就容易选择了，护墙板的板材不宜整块使用，应割锯成40~50厘米宽，即可正方形数块竖向排列。还有，在墙面处理上，除对墙面凸起部分稍作修整外，坚硬而未剥落的旧墙面不必铲除；墙表面局部发生起壳、松动，而内层没有损坏的墙面也不用修整；凹陷部分则可借助安置板墙筋时，垫些小板条之类使之平整。

　　适合制作护墙板的木料很多，以胶合板和贴面装饰板最常见。用五夹板制成的墙板要比三夹板平整、挺括。但不论选用哪种板材，板材的正面要求无污渍，以光滑、完整、颜色一致为上品。

　　2.地面装饰如何避免返工

　　地面装饰大体有这样几种:水泥地坪、地砖(马赛克)、花岗石地坪、木质地板等。地面装饰如果粗制滥造，就会引起种种麻烦，甚至出现返工。下面从分析“病因”入手，谈谈地面装饰如何避免返工。

　　水泥地坪能否做好，直接关系到其它装饰材料的施工质量。水泥地坪施工不当通常会产生两种问题:起砂--扫不净的砂和灰；起壳、裂缝--多数发生在地坪与踢脚线交接的阴角处。做好水泥地坪，首先要将底子彻底扫除干净，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批进行施工。

　　地砖(马赛克)地坪的常见病一般有起壳、不平整、拼缝不直、排块不合理、标高(落差)不明显等五种(厨房、卫生间、阳台等处要求地面有2厘米落差，以利于排水)。除第一种有一定技术性外，其它只要认真操作，都是可以避免的。

　　花岗石地坪在地面装饰中属较高档的，但它的施工却比较简单，只要掌握好地坪的标高，做到色泽均匀、铺设平整、排块合理就行。

　　木质地板的主要毛病:a.行走时声音太大。这主要是基层木搁栅铺设不牢固、不平整所致。施工时搁栅与原地坪的锚固要选用膨胀镙丝，不要用木榫加元钉。木搁栅在铺设时一定要先垫平整，后紧固，地板铺设时一定要拼紧钉牢。b.拼缝不密贴。这种情形往往出现在使用了一段时间后，主要有两种原因，一是采购的木地板未经过高温处理，含水量超过标准，收缩率大；二是操作时不认真，未拼紧钉牢。c.地板软。这主要是木搁栅铺设的间隔过大，地板厚度不够。一般要求搁栅间距为450~500毫米，木条地板的厚度为18~20毫米。

　　3.卧室装饰必须遵循的原则

　　卧室，顾名思义就是睡眠的居室。当然，它还包括贮存、更衣、阅读和视听等附属功能。但装饰时，必须遵循的一个原则是保证睡眠的安逸。

　　在卧室的空间里，首先要确定的是床的位置，然后再分配衣橱、梳妆台、沙发等。如可能的话，最好能设置一排大壁柜，把各种附属功能都安排进去，余下的空间只放置床和床头柜，这样的布置能最大限度地净化空间，在心理上造成一种明快的、宁静的感觉。

　　其次，卧室是最私人化的场合，只有当居住者确信自己不再暴露在众目睽睽之下时，才能无拘无束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根据这一需要，为了不致一开门就让人看到整个室内，可考虑改变卧室门的开启方向，不过要注意走道的阻碍。卧室的气氛有别于客厅的气氛。客厅宜明快，卧室则应宁静。因此，从天花板到地板，从地板到墙壁应统一于同一色彩里，一般以中间色为宜，而避免大面积的采用对比色和互补色。

　　4.客厅装饰不可等闲视之

　　以前，上海普通人家的住宅里是没有客厅这个概念的，现在不同了，不论是大是小，客厅成了一家人活动的中心，也是实用功能最多、活动时间最长的场所，因此，在居家装饰中客厅布置不可等闲视之。

　　客厅布置最能体现主人的生活趣味，这是因为不同的人有不同的生活方式和居住要求，而且相对卧室与书房来说，客厅的私密性不太强调，正好充分展示主人的个性与爱好。

　　客厅布置没有统一模式，有独立式的，也有开放式的，甚至是多功能居室的一部分，这是视居住条件而定。在具体布置与设计上，满足了实用性功能之外，更应注重空间环境与气氛的营造，因为客厅是一个休闲的场所，要给人明快的视觉感受。同时，也要考虑让主人或客人来往行动更方便。

　　客厅是一个多用途的休闲空间，在布置上要富于变化，弹性利用，重点装修。具体来说，客厅设计除了空间合理配置，还要考虑适宜的背景处理。

　　墙面、地面和天花板的处理应特别注意。比如，白色组合柜、浅色沙发与桃红色墙面会形成强烈对比，配上多层照明和百叶窗，感觉非常雅致。再如，冷色调的白色墙面、白色家具相配，整个格调明快整洁，在地板中央放上玻璃茶几，经花色地毯衬托，会突出客厅的布置中心。此外，在客厅的主墙面与天花板装饰中，局部铺贴些镜面玻璃，在灯光映射下会显示出特殊的装饰效果。

　　客厅的家具配置一般采用自由格局，以体现轻松、愉快的气氛。其中，沙发是现代客厅的主角，造型与色彩选配决定整个客厅的气氛与风格；组合柜的设置，则要充分体现其功能性与实用性和装饰性相结合；电视机和音响设备的合理摆放，茶几和边几的巧妙安排，除了可渲染客厅的气氛外，有时还会对整个布置起点睛作用。此外，切不要因过度强调装饰效果而将不实用的家具过多地放入厅内，占去本不宽敞的空间。

　　5.厨房装修的几种方案

　　通常来说，家庭厨房的主要设施有案桌、水池、炉灶、吊柜等。其中，供加工操作的案桌及煤气炉灶最好为柜体式的，高、宽度尽可能与水池规格相统一，形成组合统一的形式，并且具备贮存的功能。当然，在具体装修时，可有多种选择，这里推荐几种方案。

　　第一种是买不锈钢台面、面板，根据厨房大小自己设计柜体并请木匠完成。不锈钢台面近年来十分流行，其优点远远多于老式的木制台面和水泥板台面。现在市场上供应的不锈钢台面为10厘米一档，最宽的1米，最窄的50厘米，可以随意拼接。这种以自己动手为主的方法具有较大的灵活性。

　　第二种是买现成的厨房家具。现在市场上出现了现成的硬木厨房家具，配以不锈钢台面，获得了越来越多消费者的欢迎。它以3.5平方米左右的厨房为标准，上设5件吊柜，下设5件面柜，包括水池、煤气台、调理台、转角，价格6000多元一套，当然你也可以不买足10件，只买其中的几件。

　　第三种是请行家上门设计，然后根据要求再定做。价格一般是1米3000元左右，包括上面的吊柜及下面的柜体。

　　需要说明的是，过去比较流行陶瓷水池，但陶瓷水池容易敲坏。现在新装修的厨房大多采用不锈钢水池，但不锈钢水池也存在新问题。现在新出来的复合型玻璃钢水池，价格合理，有可能成为新的热点。

　　6.卫生间装修--一个不容忽视的空间

　　装修住房，起居室、卧室自然得花番功夫，但私密性很强的卫生间也不可忽视。卫生间有大有小，大有大的设计方法，小也有小的思路。

　　卫生间的基本设备就是抽水马桶、浴盆、洗脸盆三大件。面积小的卫生间宜采用开放式的设计，这样在同一个空间内既可大大节省地方，又可节省给水、排水管道，简练实用。如果面积宽敞的话，采用分隔式的设计方法也很好，即把浴室和厕所用玻璃屏或拉门分开来，将卫生间分成数个功能单位，在应用效果上较为便利，地面又容易保持干燥。当然，时下也有条件更好的“二卫”住房，一是主人卫生间，二是客人卫生间；其实大可不必如此处理，如把一个装修成不带浴缸的厕所，一个全套装修，效果肯定更理想。

　　7.个性化--海外装修趋势

　　现代人非常希望在纷杂的工作环境以外，能有一个温和、轻松的居住环境。因此，家庭装修的总体风格，正向着简洁、明快、功能合理的方向发展。

　　在欧美国家，由于各国不同的历史文化背景形成了不同的装修风格，但总体来说是追求一种个人品味及个人生活方式的体现。

　　他们越来越简化固定式的装修，而更多地用家具、多姿多彩的软装饰、感性的装饰品、蕴含个人经历的摆设等活动因素，来组成一个完整的生活空间，以达到平实、自然、个性化的效果。

　　在港台地区，由于其中西文化交融的特殊地位，形成一种特别的装修风格。在空间分隔及固定式装修方面，相对欧美国家要繁琐一些，追求出奇制胜的效果。他们特别喜爱并善于使用各式木材来表现温馨感，同时也追求家具、灯具等物品在设计上的现代感，并通过固定与非固定装修的对比来体现完整的生活环境。

　　从家庭装修的空间分隔上来看，无论东方还是西方，都越来越注重功能性分隔，将私密性空间(如卧室、浴室等)与公共空间(如客厅、厨房等)严格区分，更注重厨房、卫生间的合理性及舒适，以厨房为例，空间安排已向一套完整的储存、洗涤、加工烹饪的程序体系发展，在厨房用品及厨房电器的组织上，也力求达到每一个工作程序只需举手之间便能完成。

　　家庭装饰材料的总体趋势，也逐步以众多优质的科技合成材料来替代各种传统的天然材料。比如说，以木屑压制合成的人造木地板，正以其防潮、抗破坏、富有弹性及施工方便的性能取代天然木地板；各种多彩花纹的亮地砖代替了天然花岗石地坪；百分之一百的尼龙地毯比羊毛地毯更合适家庭；更新的化学合成制品台面用在厨卫间里，比石材台面更耐磨、耐热、耐潮......。

　　在家具、灯具的设计上，人体工程学的地位日益提升，造型简洁，追求各种比例关系，以达到视觉和使用效果上的舒适。而金属感的配件和玻璃，在家具及灯具中反复出现，是社会发展和高新技术应用的体现。

　　从总体上看，家庭装修正朝着专业化、多元化、现代化、成套化的方向发展，而且已不再是单纯为满足基本生活需要而进行装修，即由生活型装修转向享受型装修；一种讲究生活情调，体现个人口味，满足生活习惯的装修方式，正成为个人生活的重要组成部分。

　　六、房屋日常养护的考核标准

　　日常养护考核指标主要有:定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。

　　1.定额指标

　　小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量，搞好日常服务的必要保证。

　　2.经费指标

　　小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。

　　3.服务指标

　　(1)走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上；每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。

　　(注:走访查房户数计算时对月(季)内走访如系同一户超过1次的均按1次计算)。

　　(2)养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下，养护计划率要求达到80%以上，遇特殊情况或特殊季节，可统一调整养护计划率。

　　(3)养护及时率。

　　(注:当月全部报修中应修的户次数，指剔除了经专业人员实地查勘后，认定不属小修养护范围，并已作其它维修工程类别安排的和因故不能安排维修的报修户次数。)

　　4.安全指标

　　确保住用、生产安全，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。

　　为确保生产安全，物业管理企业应建立一系列安全生产操作规程和安全检查制度，以及相配套的安全生产奖惩办法。在安全生产中要十分注意以下3个方面:

　　(1)严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。

　　(2)注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。

　　(3)按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。