怀园小区物业管理制度5篇 -凯发一触即发

篇2：物业管理设施设备管理制度汇篇

　　物业管理设施设备管理制度汇篇

　　(一)电梯设备

　　电梯的巡查制度

　　1、由电梯工或电梯公司维修员负责对电梯机房每天巡视一次，每周对机房设备及卫生清洁打扫一次。

　　2、巡视的内容要求有保养见《电梯日常维修保养规程》《电梯运行规程》

　　电梯管理制度

　　1、根据电梯的技术性能指标要求制定电梯运行维护保养规程。

　　2、电梯运行和维修人员必须经培训，持证上岗。

　　3、电梯故障维修必须经由劳动部门审查认可的单位和人员承担。

　　4、重视和落实电梯的维修和安全年检。

　　5、坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案维修保养记录。

　　6、电梯钥匙由专人保管，停机必须出示告示。

　　7、电梯出现突发事故，要先救乘客，并通知电梯工检修。

　　8、做好电梯耗电计量和收费工作。

　　9、保持机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。

　　10、定时对轨道、厅门、轿门进行清洁和空气流通。

　　电梯维修安全操作规定

　　1、维修人员必须经过安全和技术培训并经考试合格，经有资格的主管单位批准持证上岗。

　　2、电梯发生故障时专业维修人员2小时到达现场，维修停机不超过4小时;发生困人时专业维修人员须在半小时赶到救援。

　　3、电梯专业维保单位维修人员必须服从物业公司监督和管理。

　　4、对维修、保养的电梯要悬挂“维修停用”等相关告牌。

　　5、维修、保养作业时应严格遵守《电气安全工作规程》或相关规程，严禁违章作业、违章指挥。

　　6、在轿顶作业时，应把安全钳联动开关和轿顶急停开关断开。

　　7、用手轮盘车时，应断开电梯总电源。

　　8、在底坑作业时，应将限速器张紧装置的安全开关和底坑检修急停开关断开。

　　9、禁止将安全开关等用机械方法或电气短路方法短接起来运行。

　　10、维修时不得擅自改动线路，必要时经物业公司批准后方可改动，改动部分应有相应的技术资料存档。

　　11、检修人员暂时离场时要在场地挂“危险”、“切勿靠近”等警告牌，并派人看守。

　　12、检修完成后应立即清点工具、材料，打扫现场，摘除告示牌，并与物业公司监管人员交接，同时填写检修记录。

　　技术档案管理制度

　　1、电梯在交接验收时安装单位应向使用单位提交与电梯相关的所有图纸资料和文件。

　　2、电梯使用单位应建立电梯技术档案，电梯技术档案包括设备概况、一般技术检查记录、静载实验记录、运行实验记录、超载实验记录、安装改造技术鉴定记录大、中修记录、事故记录和运行记录等。

　　3、对技术资料要有专人管理，并列出项目表格，认真填写并装订成册，编写号码以便查询。

　　4、所有技术资料原件不得外借或丢失，如需使用应采取复印等方法，不能复印的技术资料或相关档案应在保管员的监督下现场查阅。

　　电梯应急救援制度

　　1、根据电梯可能出现的各类突发事件制定必要的救援措施和演练办法加以实施。

　　2、指定电梯应急救援演练方案，在专业人员的指导下有效组织相关工作人员参加并考核。

　　3、演练方案每半年进行一次，由工程设备部门在维保单位的配合和监督下进行。

　　4、救援演练的开展必须制定详细的方案并报请公司批准和通知维保单位协助，在制定方案时必须明确时间、地点、演练内容、参加人员、救援分工、通讯工具和演练步骤，统一指挥，严禁违章指挥、违章操作。

　　5、电梯救援演习结束后，对演练结果应考核并对参加演练的设备重新检查确定一切正常，清点人员和工具，并使电梯恢复运行。

　　电梯钥匙管理制度

　　1、机房钥匙、厅门钥匙、操纵箱钥匙，应明确指定保管场所，并指定专人管理。非专业人员不得使用，紧急情况下的使用应有记录。

　　2、电梯机房闲人不得出入，平时应锁上。

　　3、电梯钥匙尤其是厅门钥匙和操纵箱钥匙必须由持有有效证件(特种设备人员操作证)的专业人员使用。

　　4、厅门钥匙在非紧急情况下及非检修时不得使用。

　　5、电梯在运行过程中不得使用厅门钥匙。

　　附表1：年月电梯巡检签到表

　　日期

　　巡检起、止时间

　　巡查人

　　确认人

　　备注

　　1

　　...

　　31

　　(二)消防系统

　　消防设施维护保养标准作业规程

　　1目地

　　规范消防设施的检查和保养程序，确保消防设施正常。

　　2适用范围

　　各管理处。

　　3职责

　　管理处负责组织实施。

　　4管理规程

　　4.1每日三次对监控室内集中报警控制器，对控制器的工作运行状况进行巡视，发现问题当天及时提出并处理，并做好详细记录;

　　4.2每月对服务区域内所有消防设施进行一次巡检，并作好清洁保养。

　　4.2.1泵类和风机类应保持轴承润滑良好，运转无异常噪声，电控箱控制正常，泵类填料密封正常;

　　4.2.2检查防火卷帘门手动运行状态，限位开关动作可靠，位置正确;

　　4.2.3消火栓，泵接器无锈蚀，不漏水，开关灵活;

　　4.2.4手动报警器应外观无损坏，应急指示照明和逆变功能完好;

　　4.2.51211灭火系统，气瓶压力正常。

　　4.3随时对各楼层烟感，温感进行部分抽查，要求功能完好。

　　4.4每季度按专项维保标准和维保计划对消防设施、设备作各项功能测试。

　　4.5其它相关设备、设施，每季度消防电梯作强制停于首层试验，非消防电源作强切试验对巡检中发现的缺陷及问题要及时采取相应的处理措施，并向部门负责人报告和填写好相关记录;

　　4.6消防器材，应急灯具破损或缺失，应马上报告并通知甲方协管人员;

　　4.7各楼层应急灯，疏散指示灯不得私自拆除，移位和取用;

　　4.8巡视人员每日作好巡视登记。

　　(三)配电设施设备

　　配电室管理制度

　　为确保学院区域配电系统的正常运行，充分发挥设备效能，对系统设备和设备周围环境发挥更有效的管理，特制定本管理制度：

　　1、配电值班人员必须具备相关专业知识和处理突发事故的能力，并能严格遵守公司和部门制定的各项规章制度。

　　2、配电值班人员必须持有国家及行业认可的从业资格证上岗。

　　3、配电值班人员要忠于职守，严禁值班员期间擅自离岗、串岗。

　　4、值班期间，值班人员必须穿工作服、佩戴工作牌，保持整洁、端庄的工作面貌。

　　5、非工作人员，严禁入内。若有外来人参观，须填好进出人员登记记录。

　　6、定期清扫配电室清洁卫生，严禁在配电室内吸烟，随时保持配电室内设备设施的干净卫生。

　　7、定时对配电室内设备、设施进行巡检，定时抄表做好设备运行的动态记录。

　　8、定期检查配电室内消防器材的有效性。消防器材、操作手柄必须整齐、有序的摆放。

　　9、配电值班人员必须认真做好运行记录，填写表格字迹要工整、清晰，运行参数要准确。

　　10、值班人员必须对巡回检查记录与现场情况进行逐项校对。

　　11、特别注意防范小动物(老鼠、蛇等)进入室内，定期检查有无鼠洞，若发现立即堵塞。

　　12、严禁在配电室内就餐、吃零食。

　　配电室停、送电操作规程

　　1.正常情况下停电

　　1.1操作程序。

　　1.1.1由用电单位根据需要提出停、送电申请，交主管领导审定预约停电。

　　1.1.2根据领导确认，提前向学院和物业使用人发出停、送电通知。

　　1.1.3由部门主管或专业负责人员发布操作命令。

　　1.1.4配电室值班员受命后，按命令内容实施相关回路倒闸操作。

　　1.2操作内容

　　确认停电单位所在回路,并事先对所在回路其他用户发出停电通知,说明停电原因、停电时间，并先在模拟运行图板上模拟操作，使图板与设备保持一致的运行状态。

　　停电操作按先停分路开关，后停总开关;先停低压，再停高压;先停真空开关，后拉隔离刀闸的原则进行，停电操作完毕后，挂上停电警示牌。

　　若需送电操作，向送电单位发出送电通知，必须得到受电单位的签署确认后再摘除警示牌，进行送电操作，送电前，先在模拟图板上模拟操作，图板必须与设备状态一致。

　　送电操作按先合高压后合低压，先合隔离刀闸，再合真空开关，先合低压总开关，后合低压分路开关的顺序操作。停送电操作完毕后，逐级向上回复操作命令，做好操作记录备查。

　　2.紧急状态下停、送电倒闸操作

　　2.1若遇闪电、市电网事故停电，配电值班员必须先确认停电原因，向部门主管或专业负责人汇报，若发生人伤、设备故障，应立即进行停电操作，但仅限于事故回路操作，然后向部门领导或专业负责人汇报，并通知学院方做好记录。

　　2.2市网事故停电，向城区供电局地调联系确认后，告知学院方并向部门领导汇报。

　　由专业负责人发布倒闸操作命令，值班员受命进行停电操作，启用自备电源(柴油发电机)，并挂市电停电警示牌。

　　2.3当内电网或市电网事故故障处理完毕，配电室值班人员必须在得到通知并确认后，摘除警示牌，进行恢复送电倒闸操作，并将停电原因、时间、自备电投入时间、送电时间所进行的操作内容详细记录下来。

　　2.4若停电启用柴油发电机，按柴油发电机操作规程进行。

　　配电室交接班制度

　　为了更好地保证配电室高低压配电设备的正常运行，保证配电设备百分之百的投入、安全低耗的工作状态。为设备设施的安全正常运行，提供优质的供电服务，特制定交接班制度：

　　1、交班和接班时间：冬季早晨8:30至次日早晨8:30;夏季早晨8:00至次日早晨8:00。

　　2、接班人员必须穿好工作服、绝缘鞋，佩戴工作牌，在交接班前15分钟到达交接班现场(配电室)进行工作交接。

　　3、交班时，填写好配电室运行记录表、配电室巡检记录表。

　　4、交班时，值班员要保证高低压配电设备的完好无损及安全运行。如设备有发热、打火各个开关状态有变化、元件有损坏等情况，在不影响系统正常运行的条件下，及时报公司同意后，方可进行交接班，交班人员要详细记录，以便接班人员能及时了解设备的现状，及时协调人员处理。

　　5、交班时，不仅要保证设备安全运行，还要保证各种工具：如高压模块、高压杆、吸尘器、工具箱、电表间钥匙等完好无损、齐全。

　　6、交接班时，如有以下几种情况不能进行交接班：上班人员正在进行设备的送、停电操作;正在进行设备故障处理;上班人员移交的工具不齐时。

　　7、接班后,值班人员要重点检查高、低压设备运行现状，核对模拟运行图与实际设备运行状态是否一致。如发现不一致，在确定原因后及时修改。

　　8、值班人员要随时掌握配电系统的工作状况，发现设备问题要及时向班长和上级部门报告，得到上级领导同意后，才能处理。

　　(四)避雷设施

　　避雷设施检查养护制度

　　1、建筑主体避雷系统(均压带等电位接地避雷)

　　对建筑主体避雷系统的各试验点进行电阻测量，观察接点有无松动、锈蚀，定期紧固接点、除锈、防锈(每年一次)。

　　2、电脑机房避雷系统(一点接地避雷)

　　对电脑机房活动地板下的铜排格络进行定期检查主要是经、纬交叉点有无松动、脱落，测量接地点的接触电阻，如果有上述现象及时紧固焊接(一年一次)。

　　3、电气设备避雷系统

　　对电器设备器供电主干线上的雷电及浪涌保护器进行检查，主要是接触是否良好，有无损坏，如有接触不良必须紧固，如有损坏立即更换(半年一次)。

　　4、高低压配电室内避雷系统

　　对高低压配电室避雷系统的检查主要是二次回路测量绝缘电阻，小姆线在断开所有其它回路时应大于10mω(用2500v摇表测量，持续时间1min)，变压器接地是否可靠，如有松动及时紧固，定期做防防锈处理(半年一次)。

　　5、避雷系统共用接地网

　　对建筑主体共同接地网各试验点，定期用地阻仪测量是否每个点都能达到使用要求。

　　(五)给排水设备系统

　　给水系统设备设施管理制度

　　为确保学院供水系统设备设施正常运行，保证为院方提供满足要求的供水，特制定本管理制定。

　　1、机电维护人员每周应不少于三次对供水系统进行检查，检查水泵工作状态、管道法兰接头、阀门有无漏水现象。

　　2、每季度进行一次水泵转动部位润滑点加润滑油。

　　3、每季度一次对泵房内的水泵设备、室内外管道设施、阀门进行除锈刷漆;

　　4、机电维护人员应每年进行一次水泵、电机检查维保;对控制柜的线路、断路器、接触器、开关进行检查维保。

　　5、每月一次对主/备用水泵进行轮换运行，检查及更换设备盘根。

　　6、每周打扫一次水泵房室内清洁卫生。

　　7、严格按国家相关规定请专业公司，每年定期进行两次检查水池(水箱)清洗消毒，保证二次供水水质符合国家生活用水标准。

　　8、每年定期进行两次各楼宇供水管道减压阀前后级供水压力测试，保证各楼宇高低供水区压力满足要求。

　　9、作好每天水池(水箱)水位、盖板、溢流口巡查，确保供水量正常、盖板完整并锁好、溢流口金属防护网完好。

　　10、每年秋、冬季对户外暴露管道做好防冻处理。

　　11、以上每项工作完成后填写记录，以备查验。

　　排水系统管理制度

　　1、每天二次检查排水泵、污水泵、污泥泵、提升泵、空压机、曝气机等设备的工作状态，查看工作电流是否正常，设备运转是否平稳，有无异常。

　　2、检查各阀门开关是否在正常的工作状态，是否灵活、不遗漏;电气控制柜运行正常;污水过滤格栅无堵塞;排水管道及排水口无堵塞。

　　3、熟悉排水及生化处理系统操作使用方法，准确识别系统异常情况，判断故障位置及时排出故障。

　　4、熟练掌握排水及生化处理系统维保方法，确保系统设备正常运行。

　　5、为确保生化处理排放的澈清度和水质，保证曝气机的正常运行，必须每年二次清洗曝气机空气滤网，发现破损立即更换。

　　6、每年必须要进行两次对污水处理系统全面维护保养。

　　7、确保污水处理系统周边无异味，运行时无明显噪声，污水排放符合环保要求。

　　8、为保证排水泵、污水泵、提升泵正常运行，每季度进行一次排水泵、污水泵、提升泵润滑加油。

　　9、每年定时检查，出水的水质情况。

　　给排水系统应急处理方案

　　1.水泵

　　1.1发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。

　　1.2水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。

　　1.3及时报告工程主管工程师安排维修。

　　2.气压罐

　　2.1发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。

　　2.2由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。

　　2.3即刻报告工程主管安排维修。

　　3.垂直管网

　　3.1发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。

　　3.2排空管网积水后，更换或修补破损管道。

　　3.3如一时无法修复应报告工程主管。

　　4.下水池出水管

　　4.1发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。

　　4.2即刻通知工程主管，安排维修，并在事后作维修报告。

　　5.下水池进水管

　　5.1发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。

　　5.2即刻报告工程主管，由其安排维修并于事后写维修报告。

　　6.排水系统

　　6.1污水井

　　6.1.1发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。

　　6.1.2污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

　　6.1.3即刻报告工程主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。

　　7.排污管道

　　7.1排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。

　　4.2关闭破裂管对上的用水设备。

　　7.3调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。

　　7.4报告主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。

　　停水应急预案

　　1、在接到停水通知后，工程部应事先将停水区域、时间、通知校方，并在主要出入口发布停水通告，重点用电单位应书面通知;同时，工程人员应做好停水前的应变工作。

　　2、在没有接到任何通知、突然发生停水的情况下，工程人员应立即上报工程部进行原因调查，确认是内部停水还是外部停电停水。应立即对设施设备及环境进行自查，若系内部故障停电停水，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大;若系外部停水，一方面要防止突然来水引发事故，一方面致电供水公司查询停水情况，了解何时恢复供水，并将了解的情况通知学校后勤中心。

　　3、详细记录停水事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。

　　突发停水的应急措施

　　1、工程人员应经常检查供水管道和供水阀门，发现异常要及时维护。

　　2、突发停水时，应做好现场的保护措施以免发生意外。

　　3、突发停水后，应联系好供水公司做好日常供水工作，如是小范围停水，物业服务中心应及时保障业主解决正常的生活用水。

　　(六)供气设施设备

　　供气管网及设备日常巡检查制度

　　为保持天然气管网正常供气，确保安全运行的良好输配环境，建立校区供气设备、设施、管网分布及布置图表注明管理区域职责，保证校区供气设施设备的正常供气。对运行着的天然气管网应定期巡回检查，特制定本制度。

　　1.巡检周期，巡检周期应根据天然气管网、燃气设施设备，运行条件、状况、土壤性质等由工程部提出，报分管领导批准执行。

　　1.1对校区和生活区的低压管道，每月巡检2次。

　　1.2每周对校区厨房、餐厅、生活锅炉等燃气设施、设备进出气阀、管网、通风进行重点安全巡查一次。

　　1.3在校区以内敷设的天然气管道，每月巡检2次。

　　1.4对在进行路面整修、修建房屋和建构筑物、设置其它地下设施时，必须每天巡检，确保天然气管网不受到伤害。

　　2.巡检任务

　　2.1检查并测定阀门井、地下建筑物、各种雨水、污水、自来水管、沟等的天然气含量，以确定是否漏气。

　　2.2观察管道沿途状况和防护标志，有否受压、损坏。

　　2.3一般故障随时修复，发现较大漏气和不安全状况，立即报告天然气公司，组织抢修，未采取有效措施之前，一定要有人监护，设立禁戒标识。

　　2.4巡查人员应分区域划分责任区，填写巡查记录，重点区域每天巡查不得少于2次，巡查人员必须熟悉区域内管道设施位置及管道两侧其它地下管道、建构筑物的状况，填写巡查记录和重部位巡查签到表。

　　2.5发现较为严重燃气设施、设备及管道有天然气泄漏情况时应立即启动应急预案程序进行处理。

　　(七)学生公寓(寝室)生活设施设备运行管理

　　学生公寓(寝室)生活设施设备巡查制度

　　为加强学生宿舍安全检查工作，杜绝减少宿舍安全隐患事故发生“预防为主、防消结合”的指导方针。切实保障学生宿舍人员和公共财产安全不受到任何威胁。结合本校实际，特制定学生宿舍安全巡检制度。

　　1.学生宿舍安全巡检工作是确保学生财产安全，生活设施设备完好无损一项举措，须建立的三级检查制度，学生工作部、后勤管理办公室保卫部每月组织教职员工检查一次，学生宿舍管理委员会每半月组织内部成员检查一次，工程部配合公寓管理员每日负责巡检抽查一次(每栋楼的宿舍半月巡检一次)，消防安全易发季节应加大检查频率，每次检查都应详细记录检查情况，并对现场发现的问题制定整改措施。

　　2.学生宿舍安全检查主要内容：

　　2.1学生宿舍违规电器，主要内容包括;电热锅、电磁炉、电暖器、电热煲、电饭煲、热得快、电吹风、电夹板、电热杯、电热毯等;

　　2.2私拉乱拉电线，内容包括：擅自使用消防应急用电，私自整改电线线路及不符合安全用电规范的行为。

　　2.3擅自挪用或损坏消防设施设备，内容包括;私自挪用灭火器材、损坏应急疏散照明设施、生活给排水设施设备。

　　2.4占用安全出口的包括：私自将物品、自行车车辆、堆放在安全出口门，阻碍消防通道等。

　　2.5私藏管制刀具、仿真枪支和烟花爆竹、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及剧毒物品等;

　　2.6凡是被查收的违规电器，管制刀具、仿真枪支和烟花爆竹、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及剧毒物品，将报告学院相关部门将进行统一处理。

篇3：职工住宅小区物业管理人员配备方案及管理制度

　　单位家属楼物业管理方案

　　职工住宅小区物业管理人员配备方案及管理制度

　　(一)管理人员及专业技术人员配备方案

　　设管理处主任一名;公共事务管理员一名，保安六名;保洁员六名;维修工二名。

　　(二)员工培训方案，员工考核与奖惩机制

　　员工培训：

　　为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。

　　1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。

　　2、保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。

　　3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验座谈会。

　　4、每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。

　　5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求达标。

　　6、每年组织市内外的先进单位参观学习

　　7、有计划的安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。

　　8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。

　　培训目标：

　　1、确保员工年度培训在150课时以上;

　　2、新员工培训率100%，培训合格率100%;

　　3、管理人员持证上岗率100%

　　4、特殊工种人员持证上岗率100%

　　5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。

　　培训方式：

　　自学;自办培训班;外派学习培训;理论研讨或专题讨论;参观学习;岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：

　　火警应变;电力故障，上、下水管道爆破;雷暴和台风;聚集滋事，处理物体与恐吓电话;处理本小区客户投诉;违例或遗弃车辆;收获财物。

　　员工考核与奖惩：

　　1、录用与考核

　　(1)录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。

　　(2)考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：

　　a、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。

　　b、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。

　　c、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。

　　d、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。

　　e、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。

　　2、淘汰机制

　　在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。

　　(四)员工着装、标志

　　1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。

　　2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。

　　3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。

　　4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。

　　5、必须佩带有公司统一标志的服饰。

　　四、房屋维修养护及装修管理

　　(一)维修管理方案

　　维修部主管对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：

　　1、根据管理处的管理目标，制订 花园内物业维修及养护的实施方案。

　　2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。

　　3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

　　4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。

　　5、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。

　　6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。

　　7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。

　　8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。

　　9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。

　　(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施

　　1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。

　　2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。

　　3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。

　　4、加强日常监管。

　　(三)房屋装修管理方案

　　1、装修施工队和装修方案的选择

　　(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。

　　(2)业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。

　　2、装修申报

　　(1)住户装修，必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。

　　(2)业主领取《装修审批表》(附表三)《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

　　3、装修审批

　　(1)业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。

　　(2)在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。

　　(3)业主(住户)收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。

　　4、施工管理

　　(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。

　　(2)施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。

　　(3)装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。

　　(4)施工时间：每天施工时间为8：00—12：00;14：00—18：00。严禁扰民。

　　(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。

　　(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。

　　(7)装修施工，严禁拆任何墙体，否则责令恢复原状外，按30%—50%的装修押金罚款。

　　(8)空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。

　　(9)不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。

　　(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。

　　5、验收

　　(1)装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。

　　(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。

　　(3)竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。

　　(4)装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。

篇4：职工住宅小区物业管理机构设置和规章制度

　　单位家属楼物业管理方案

　　职工住宅小区管理机构设置和规章制度

　　(一)管理机制

　　1、时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。

　　2、公开服务制：所有服务工作均向业主公司。管理员禁止员工向业主索取任何酬劳。

　　3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的总是解决完毕方可获得公司认可。

　　4、财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。

　　5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。

　　6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。

　　7、回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主虚心接受业主的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。

　　8、安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理产的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现突发总是均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。

　　9、保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。

　　(二)管理规章制度

　　我方坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。

　　公众制度目录

　　1、业主公约

　　2、客户手册

　　3、文明公约

　　4、客户登记制度

　　5、装修管理制度

　　6、客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定

　　7、客户搬入、搬出物品管理办法

　　8、户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的管理办法

　　9、临时用电管理规定

　　10、车辆管理规定

　　11、停车场管理规定

　　12、其他

　　内部岗位责任制

　　1、管理处主任岗位职责

　　2、管理处副主作职责

　　3、公共事务部主管职责

　　4、维修部主管职责

　　5、环境管理部主管职责

　　6、办公室人员岗位职责

　　7、档案资料员岗位职责

　　8、工程技术岗位职责

　　9、清洁工职责

　　10、绿化工职责

　　11、保安队长岗位职责

　　12、保安员岗位职责

　　13、义务消防员职责

篇5：物业管理企业保密制度(3)

　　物业管理企业保密制度

　　第一条 为切实维护物业管理有限公司的商业利益，强化广大员工的保密意识，避免因故意或无意泄密给公司正常经营活动所造成的负面影响，特制订本制度。

　　第二条 保密工作由行政与人力资源部负责日常工作。

　　第三条 公司各职能部门和所属公司的主管领导负责本单位的保密工作。

　　第四条 企业秘密的范围和保密措施：

　　(一)范围：凡影响公司商业利益和长远发展，不宜对外宣扬的事项、信息，均属商业秘密。

　　1、公司未公开的重要经营活动策划方案;

　　2、公司财务资料;

　　3、大宗采购的有关事宜;

　　4、项目招投标的;

　　5、公司内部掌握的合同、协议、意向书、可行性报告及重要会议记录;

　　6、不宜对外的员工分配方案;

　　7、生产流程、独创技术;

　　8、公司内部会议与会人员的观点、意见及决策过程;

　　9、其它根据经营需要确定的保密事项。

　　(二) 企业秘密密级的划分及确定

　　公司秘密依据泄露后给公司利益带来的损失程度分为：“a密级”、“b密级”、“c密级”三级。

　　1、a密级是公司最重要的秘密，泄露后会使公司的权利和利益遭受特别严重的损失;

　　2、b密级是公司重要的秘密，泄露后会使公司权利和利益受到严重损害。

　　3、c密级是公司一般的秘密，泄露后会使公司权利和利益受到损害。

　　企业秘密密级确定由该项工作的主管单位负责。

　　(三)保密措施

　　1、密件应明确标明“单位名称 密级”，保密期限一般为一年，如需延长要加以说明;

　　2、公司各级组织及员工都有保守企业秘密的义务;

　　3、属于公司秘密的文件、资料和其它物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由相应行政办公部门专职人员执行，并采用相应的保密措施;

　　4、对于涉及公司秘密的文件、资料和其它物品，非经主管领导或拟制单位批准，不得擅自复制和摘抄;收发、传递和外出携带，由指定人员担任，并采取必要的安全措施;在设备完善的保险装置中保存;

　　5、流转过程中的文件需要加强控制，有关人员签署意见的文件面单，不得让与流转环节无关人员接触，领导签署意见的面单不得复印(本人、上级要求除外)，对外联系工作要通过正式文件、函件，不得展示文件流转面单;

　　6、在对外交往与合作中需要提供秘密事项的，应当事先经主管领导批准;

　　7、不准在私人交往和公共场所谈论公司企业秘密，不准在未采取保密措施的通讯中泄露和传递企业秘密;

　　8、涉及公司秘密的文件、资料和其它物品使用完毕后，或交档室存档，或进行销毁;

　　9、公司员工发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，应当立即采取补救措施并及时报告主管领导的有关部门，该领导和有关部门应立即做出处理。

　　第五条 关于文件的传递

　　(一)文件传递人

　　1、公司各类文件的传递人，必须是本公司员工，不得将文件交给外单位人员传递。

　　2、公司的文件传递人主要包括公司办文员、各部门办文员和经手人。

　　(二)上行文和下行文的传递

　　1、上行文和下行文均分为两类，公司内上行文、下行文和公司外上行文、下行文。

　　2、上行文的传递：公司内上行文即按照公司办文规定提请上级批示的有关文件应区分类别，由公司的文件传递人传递;公司外上行文即上报政府主管部门和上级公司的文件，原则上只能由公司办文员传递，特殊情况下，可由公司经手人传递。

　　3、下行文的传递：公司内下行文即公司经理所做的批示、公司下发的文件由公司的文件传递人传递;经由办公自动化系统下发的文件只能由公司办文员和文件打印管理员操作发布;公司外下行文即政府主管部门和上级公司的批示、文件，只能由公司办文员传递。

　　4、在传递文件时，传递人应做好登记交接。

　　第六条 关于文件信息的披露

　　1、文件传递人和文件签阅人，不得向无关人员特别是公司外人员披露文件的任何内容。

　　2、在接受问询、需要披露文件内容时，文件传递人、文件签阅人和经手人只能将公司或部门的决定结果答复有知情权的问询人，任何人不得将无关的内容(包括作决定的过程、参与决策的各级人员的相同或不同意见等)在回复时透露给问询人。绝对禁止未经授权或批准将除结果之外的任何文件给问询人或不相关的人员。

　　3、在答复问询人或请示人时，可以口头答复，也可以书面回复;书面回复时，须报有权审批人审批，并加盖公司或部门业务联系章。

　　第七条 各单位要严格执行保密纪律，指定专人负责保密工作，并定期检查，堵塞失密漏洞。一旦发现失密应立即制止，采取补救措施，并及时上报公司对于造成失密的单位和个人根据情节依纪严肃处理。

　　第八条 各单位要通过多种手段，经常性地开展保密纪律教育，特别要利用正、反两个方面的事例加强保密纪律教育。

　　第九条 对严格遵守保密规定，在防范失窃密中做出突出成绩者，应给予奖励。奖励由行政与人力资源部提出，总经理办公会议决定。

　　第十条 本规定由公司行政与人力资源部负责解释。

　　第十一条 本规定自发布之日起施行。