一.前言
本报告系敝行自一九九六年六月和一九九六年十一月始,受托担任房地大厦和康吉大厦之物业管理顾问后,为期一年制管理顾问工作报告;
本报告旨在总结敝行担任两大厦一年之物业管理顾问工作及获取之经验,并在此基础上提出两大厦下一年度之工作建议;
本报告亦欲通过列举之实际案例,充分体现敝行于担任顾问之初所设定之管理目标──将敝行所拥有的管理智能化办公楼的国际物业管理经验与当地物业政策及大厦实际情况相结合,建立适合两大厦现实需求之办公楼管理模式。并将其顺利运用于实施,以创造出上海智能化办公楼管理的典范。
本报告编制结构分为两大部分;一为一年管理顾问之总结,分为前期介入和正式运作两阶段加以阐述,并提出在不同阶段应重视之要点;二为下一年度工作之展望与建议;
本报告系敝行物业管理部与两大厦驻场经理共同合作编制,时间仓促难免有不足之处,敬请指正。
二.一年物业管理顾问工作之回顾。
[房地大厦]与[康吉大厦]皆为刚竣工交付使用的新楼,物业管理首年的工作主要可以分为两大部分:前期介入、接管与正式运作之初始阶段。
1.1 前期介入
意义:
前期介入系物业管理公司与所管理物业初次接触、了解的第一阶段。其介入时机的选择,介入工作的完善程度对于正式接管物业后是否能顺利进行管理及保证物业管理质量如何起着至关重要的作用;尤其是类似房地大厦康吉大厦等智能化程度较高,(来自:www.pmceo.com)设备装置比较复杂的办公楼,其前期介入阶段对于工程质量与设备安装的熟悉与检测的重视程度,将直接影响今后大楼的顺利运营。
切入点
[房地大厦]和[康吉大厦]根据自身的特点与不同情况,分别从大厦的工程管理与大厦的物业管理制度
篇2：创新突破置业顾问年终会总结报告
非创新，不营销
——20**年“创新与突破”置业顾问年终会总结报告
20**年7月21日我非常荣幸的和许多优秀的同事共同参加了z公司九周年的年中会议，作为一个z人，这一天是我来公司三年时间中感触最深的一天。z公司成立已经九个年头了，虽然我只陪伴了三年的时光，但在这三年中，无论是我个人的业绩和能力还是为人处世的方法都得到了很大的提升和进步。不得不说，公司的发展和成长才造就了今天的我，使一个刚刚步入社会不久的年轻人，通过吸收z的精神和养分，一步步的成长并成熟了起来。
记得那天我们首先进行的是“重返井冈山”的活动，在王总和赵总的带领下，我们兴致勃勃的参观了公司起步的“z鑫源花园”项目和z最好的“上宅公园世纪”项目。记得在参观鑫源花园项目时，王总回忆了当时公司成立之初的艰辛，同时也分享了项目成功后的喜悦，一字一句的心里话说的我们如同切身回到了那个年代一般。在参观中，给我印象最深的是小区的业主还记得他们，还记得当时卖房子的这些同事，业主非常热情的过来交流和聊天，那态度仿佛欢迎家人回家一样。能够彼此记得各自的好，能够永远是朋友，作为销售人员来讲，最大的安慰莫过于此了。在参观上宅公园世纪项目时，带给我更多的是震撼，虽然公司期初运营这个项目是，我参加了他们的认筹活动，但是现在再次回到这里，真心的感觉到变化好大啊。无论是小区的规划、景观的维护、保安的素质还是业主的口碑，无不诉说着公园世纪的成功。值得深思的是，我们公司的凯发一触即发的合作伙伴已经发展的如此之快、如此之好了，作为伙伴，我们一定要发展的更快、更好、更强大，只有这样才能成为真正战略意义上的同盟，只有这样才能让我们公司不被凯发一触即发的合作伙伴所超越。作为营销代理机构，我们需要让他们知道，你们的好坏需要我们来证明、你们的成功离不开我们的推动、只有我们的努力才能带给你们更大的成就。因此，每每看到合作公司变强的时候，我们才会倍感压力，但是这又成为了我们前进的动力，相信z公司在全体z人的努力下，一定也会飞速发展，更上一层楼。
参观结束后，我们来到了酒店开始了正式的会议，会议上，闫总的开场讲话是那样的真诚，闫总讲到的“诚惶诚恐”，讲到的“十年答卷”，都是本着对员工对公司负责的思想去考虑的，同时闫总的讲话又是那样的犀利，精准的指出了公司未来发展的方向，和我们目前必须要努力和转变的重点。一个公司成立了九年，一个公司发展了九年，一个公司服务了那么多的区域大盘，我想不仅仅是靠着个别几个人的努力就能做到的，这是所有z人共同努力的结果。但是日益激烈的竞争，日新月异的发展，使得我们必须要做出更大的努力和改变，所以闫总提出了“创新与突破”这两大方面。公司其他部门的发言虽然也令我感触颇深，但是作为一线的销售经理，会议回来后，我更多思考的还是闫总提出的“创新与突破”这两个词汇。所以接下来结合自身我简单的谈下我的感受和想法：
首先一定要真正理解“创新与突破”这两个词汇，公司领导给出的总结和解释非常的细致可观：
创新就是以新思维、新发明和新描述为特征的一种概念化过程，重在强调思维模式及方法的创新与改变。创新是人类主观能动性的高级表现，是推动社会和企业发展、进步的不竭动力。突破意为打开缺口、突破难关，即打破常规、挣脱束缚。更多强调业绩及结果的冲刺。z的创新与突破是基于企业自身、合作方、客户和市场的，是实际工作方法、方式与业绩的创新与突破。我们要的创新不是苛求形式上的标杆立意，而是要求全局上的思考与把控，要求执行上的创意与深度，要求表现上的整齐与专业，要求合作上的积极与同步。我们要的突破也不是口头上的高谈阔论，而是战场上敢于冲锋、勇于冲锋的亮剑精神，是对成功目标坚定不移、锲而不舍的拼搏精神，是在有限资源和环境下，奉行优胜劣汰，求生存求发展的求活精神，是在团体作战中，一鼓作气、不达目的誓不罢休的必胜信念。
我想在我接下来的工作中，一定要基于公司现有的经验和指导思想，从而完成两方面的创新与突破：
自我创新与突破：自我创新与突破就是作为一个销售经理，需要在现有的能力与状态基础上，认清自己的优劣势，从而更加快速有效的扩大自己的优势，改变自己的劣势。具体工作中主要体现在：
1、加强自身素质修养提高自己的工作积极性，把更多的工作激情和正能量带给团队，使团队良好的精神面貌在客户和甲方的面前得到更好的展示；
2、努力学习并完善自身的管理和统筹能力，从而做到团队更加稳定和谐的发展；
3、更多的提升自己房地产营销专业化水平从而给销售人员更多的帮助，使得团队中每个人都能从我身上学到独当一面的本领进而提升团队整体的战斗力；
4、在沟通和处事能力上更细致的去学习和改变，改变本身就是一种创新和突破，向领导和同事多学习一些沟通的技巧和方法，学以致用从而在和客户、团队、领导、甲方的沟通上获得更多的进步，更好的处理一些问题；
5、更多的去关注团队人员的思想，具体细致的了解他们的自身规划，发现并重点培养具有优秀管理潜质的人员，为公司的人才梯队建设作出支撑；
团队创新与突破：工作不是一个人可以做完的，现在的社会注重的都是团队的协作，因此团队才是一个公司的立命之本。对于格林上东的团队建设，有以下几点想法：
1、加强团队内部的沟通与学习，把公司“学习和分享”的团队精神深入实际的贯彻执行，在工作例会的基础上，多组织一些讨论和分享的会议，形式可以是近期人员思想的交流、目前房地产市场的个人看法、团队成功销售案例的细化分享等，从而知道每个人阶段性的真实想法，把问题与矛盾在轻松的氛围中解决掉，使团队更加和谐与稳定；
2、加强团队配合的交流和互动，经常性的参加公司组织的其它项目活动，与其他团队多进行正向沟通，把更多的sp配合等销售方法灵活的运用起来，多去吸收其他团队的优点，也要善于发现团队中所存在
的问题，从而警示自己的行为和规范；3、提升团队自主化和民主化，遇事大家多协商讨论解决，每个人都是团队的一份子，提升人员的自主意识与主人翁精神。，每个www.pmceo.com人都有责任和义务及时的发现问题并组织研究解决办法。每个人的思维除去日常的工作外都要灵活的动起来。为团队、为项目、为公司思考更多。强调个人依赖公司平台，公司发展促进个人提升。让大家都能想的更多、从而实现为团队做的更多；
4、树立团队榜样与团队精神，随着节点和工作重点的变迁，树立阶段性的精神和榜样，团队中要有一种敢打敢拼的勇气，让自己敢于远离安逸与舒适，明白先苦而后甜的道理，让大家在辛勤与艰苦中享受最终成功的喜悦，让大家都能看到榜样的力量与向其学习的劲头。
5、转变师徒制的含义，团队中不拼学历、资历，每个有能力的人都是老师，在你不如其他人的地方你都是学生，要让团队工作中每个方面都有一位老师，他是大家学习的榜样，同时他也有帮带育人的义务。扩大师徒化，让人员可以主动拜师，拜师的目的不仅仅是为了学艺，是学艺之后能够更好的运用，运用的同时又有人在帮衬你，这样团队的工作就可以更加紧密而有效的执行下去了。
介于以上的想法只是我个人在接下来的工作中所需要创新和突破的一部分，更多的工作还不能只停留在想的阶段，为了公司业绩的突破，为了公司发展的创新，我会在实际的工作中及时的发现问题，努力的做到更好，凡事不求完美，但求更快更强，每每都有新的进步，让同事、领导、甲方每次都能感受到个人和团队的进步，为z的十年目标奉献自己更多的能量。
最后引用孙总说过的一句话：“z是大家的，z是每个人的z，在公司创新和突破战略指引下，我们大家一起搭台，一起跳舞，一起分享我们成长的快乐。”让我们向着z十年的目标继续努力，让我们为z十年交一份完美的答卷，愿我们大家的z越来越强！